住宅工程范文10篇

时间:2023-03-20 16:43:29

住宅工程

住宅工程范文篇1

1住宅工程质量通病特点分析

住宅工程质量通病是指:住宅工程完工后易发生的、常见的、影响使用功能和外观质量的缺陷。工程质量的决定因素主要有“人、机、料、法、环”等,在施工过程中的每个环节、工序都可能产生质量隐患,有些质量问题影响是持续的,量变可引发质变。住宅工程常见的质量通病主要有:墙体开裂渗水、装饰层空鼓脱落、混凝土结构裂缝、厨房卫生间渗漏、门窗开启不灵及渗水、屋面开裂渗水等等,这些质量问题都会影响到住宅工程的使用寿命和业主的使用体验。由于其具有难治性、多发性的特点,其历来都是工程质量监管和治理的难点。部分问题不仅影响住宅工程的结构安全、使用寿命,还会影响居民使用体验和正常生活,引起业主不满和投诉,给社会造成了不良影响。

2政府主管部门如何加强住宅工程质量监管

2.1住宅工程质量监管现状及困难。(1)部分地区建设主管部门缺乏重视,影响住宅工程质量监管工作的有序进行,使得住宅工程质量通病防治难度不断加大。例如,在某住宅工程建设施工环节,由于政府部门缺乏有效监管,导致住宅工程整体质量较差,对居民的日后生活产生较大影响[1]。(2)鉴于目前建筑领域乱像,“三边工程”、未批先建较普遍,在未完善基本建设程序(如未办理用地、规划、质安监手续、施工许可等)情况下擅自盲目开工建设,使得监督机构质量监管服务工作较为被动。(3)部分住宅项目,过度重视工程进度和效益、重安全生产而轻质量,不遵循客观生产规律盲目赶工,故产生工程质量问题在所难免。施工进度需结合工程实际和施工组织设计合理确定,一经确定不得任意压缩工期。(4)施工企业自身管理水平不一,企业质量标准化、质量保证体系、质量责任追究制度对未建立健全,质量责任落实不力、不尽职履责,如项目经理、总监等履职不到位,现场管理人员配备不足、人员素质参差不齐等。作业人员长期凭经验施工,不注重新技术、新工艺、施工规范、图集等的学习,专业操作水平普遍不高,加之质量意识淡薄,往往不能及时发现、分析、解决问题,引发质量问题或事故。2.2进一步加强住宅工程质量监管力度。(1)严格落实五方主体责任制,强化各方工程质量责任。认真贯彻落实《建设工程质量管理条例》、《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》、《工程质量治理两年行动方案》、《工程质量安全提升行动方案》、《住宅工程质量常见问题专项治理行动方案》等法律法规、文件精神,围绕“落实主体责任”为重点,坚持企业管理与项目管理并重、企业责任与个人责任并重、质量行为与工程实体质量安全并重,着力构建工程质量提升长效机制,全面提升住宅工程质量水平。各级建设行政主管部门要把住宅工程质量通病防治作为住宅工程监管工作的重点,加强对建设、勘察、设计、施工、监理以及质量检测、施工图审查等有关单位执行工程质量管理法律法规、标准规范的监督检查,强化参建各方主体责任落实,要求参建各方须对施工过程的质量进行严格把控,将质量问题扼杀在萌芽状态。督促施工单位加强过程管理是重中之重,如严格按照图纸和施工规范施工,加强施工技术交底,加强各个工序、环节的检查、跟踪、验收,做好“三检”、成品保护等工作。另外要求设计单位做好图纸会审、设计交底等,监理单位严格按照“事前、事中、事后控制”原则加强监管,抓好原材进场验收关,做好见证取样、抽检、巡视、旁站、平行检验等,并及时组织关键工序、重点环节、分部工程验收。(2)重视监管人员素质提升,抓好住宅工程质量监管。工程质量监管人员要主动广泛学习,提升自身的专业知识和素养,进一步提高监管能力。为够保证监管工作有序进行,要结合自身丰富的专业技术知识、现场管理经验,根据施工图纸及项目实际,制定详细的《工程质量监督方案》,并应将住宅工程质量通病控制列入监督重点,并做好监督交底,关键工序、重点部位到场监督。通过抽查、巡查、专项检查等手段,及时发现和纠正质量常见问题和隐患,提前防范。(3)定期开展专项整治检查工作,加大责任追究力度。鼓励企业开展住宅工程质量整治活动,倡导项目积极创优,做好样板引路工作,认真落实质量标准化与分户验收等制度。可将专项整治落实情况列入工程评优考核指标,未开展专项整治的企业和住宅工程不得参加各类评优,并采取措施予以处罚,利用网络信息平台加大责任追究。(4)建立长效机制,推动专项整治工作常态化、长效化,巩固治理成果。另外,主管部门应加强对施工企业人员教育培训指导,企业也需要对施工作业人员进行良好的技能培训,让施工作业人员能够认真遵守各项施工规范进行施工,运用先进的机械设备,不断提升专业技能[2]。

3常见住宅工程质量通病原因分析以及防治的有效措施

3.1现浇混凝土墙体、楼板裂缝防治措施。为了更好的防治住宅工程墙体裂缝,施工环节要全面考虑住宅墙体立面受力情况,包括通长挑梁的受力情况。在剪力墙混凝土浇筑环节,可每隔5.0m预留出宽度为10.0mm的分格缝,并在分格缝内部填满沥青砂浆。在下部抹灰部位,需要设置好凹槽,作业人员也可以在留缝上部涂抹一层防水涂料[3]。楼板裂缝防治措施要视情况而定,主要有如下几种:(1)早期塑性收缩裂缝:表面混凝土特别是大面积混凝土加强二次抹面或多次抹面,特别是初凝后终凝前的抹面,能有效消除早期塑性收缩裂缝,同时注意早期养护。(2)干缩裂缝:根据规范要求,加强混凝土早期养护,一般采取人工浇水自然养生,浇水时间7-14d,浇水频率以混凝土表面保持湿润状态为准。如采取覆盖塑料薄膜、湿麻袋、湿草袋、喷洒养护剂等方法养护。(3)载荷裂缝:梁板底模拆除时间必须严格按照同条件试块强度要求,适当控制施工进度,待新浇混凝土强度达到1.5MPa以上方可上人进行施工作业,新浇楼面上钢筋、钢管、模板等分散堆放。(4)冷缝裂缝:合理安排混凝土浇注顺序,掌握混凝土浇注速度和凝结时间,炎热季节增大缓凝剂的掺量,当混凝土设备或运输出现问题时,及时设置施工缝。3.2门窗工程质量通病与防治措施。如果住宅工程项目当中的铝合金门窗或者塑料门窗质量不达标,门窗周围出现严重的节露现象,会影响住宅工程门窗的使用寿命。为了更好的防治门窗工程质量通病,施工时要注意以下问题:(1)选择质量达标的门窗材料,在门窗安装过程当中,施工作业人员要认真按照门窗安装流程进行安装,门窗洞口与外框,可以使用膨胀钉进行有效固定,需要注意得是,门窗洞口与外框处的膨胀钉不能够直接固定于砖缝部位[4]。(2)对于住宅工程门窗洞口与窗框部位的伸缩缝,按要求采用发泡胶、玻璃毛毡等进行密封。3.3厨房卫生间楼地面渗漏防治措施。在住宅工程项目当中,卫生间出现渗漏,主要是因为地面防水层质量不达标引起的,或者是居民入住装修环节,破坏防水结构所导致。此外。楼地面质量通病防治措施如下:(1)重视浴厕间楼地面结构混凝土的浇筑质量,振捣密实,认真养护。厨卫间间楼地面结构四周的边梁应向上翻起不小于150mm。(2)针对卫生间地面防水层,首先要合理控制标高,确保至少两道以上防水施工,墙面上翻不小于1.8m,并做好板洞等细部的防水附加层,避免立管套管环节发生渗漏现象。防水施工结束后应作蓄水试验(蓄水20~30mm,24h不渗漏为合格),合格后方可铺设地面面层。对于已经出现渗漏的卫生间,要立即进行密封处理,科学设置阻水圈,保证卫生间防水层坡度符合相关规定[5]。(3)横向排水管应有2%~3%的坡度,以使排水畅通,防止涌水上冒。管道支(托)架应注明用料规格、间距和固定方式。排水管道应用吊筋或支(托)架固定牢固,排水横管的坡度应符合要求,使排水畅通。3.4屋面工程质量通病与防治措施。屋面分部工程,防水是关键。如果住宅工程屋面出现严重渗漏,会对居民的日常生活产生较大的影响,往往由于住宅工程屋面细节处理不到位降低了屋面的防水性能。为了保证屋面质量通病得到更好防治,需注意以下几方面:(1)做好技术交底工作,认真按照设计和施工规范要求组织屋面分部工程施工,关键确保防水保温工程施工质量,提升屋面的防水性能。(2)合理设置屋面保温层的排气管或排气道,并做好保护措施,按照设计和规范要求设置并处理刚性防水层的分隔缝。(3)住宅工程竣工后,委托专业的运维管理单位负责维护,在冬季或者雨季须对屋面进行全面检查、清淤、维保。(4)交付使用后,任何单位和个人严禁随意破坏占用屋面设施,改造加层,增加屋面荷载,封堵排水设施等。

4结束语

综上所述,通过有效分析了住宅工程质量通病的特点、主管部门的监管实际及加强监管手段、常见质量通病的防治措施,可进一步提升住宅工程质量通病防治水平,提高住宅工程整体质量。

参考文献

[1]陈雄民.全国住宅工程质量常见问题专项治理现场会召开[J].就业与保障,2017(24):4.

[2]欧阳新.基于保险视角的住宅工程全生命周期质量保证体系研究[J].工程质量,2016,34(S1):202-206.

[3]李文娟.海南:今年8月1日起住宅建筑将全面执行绿色建筑标准[J].工程建设标准化,2016(07):26.

[4]刘玉辉.建筑工程质量动态分析在质量监管工作中的应用初探[J].工程质量,2016,34(04):17-21.

住宅工程范文篇2

1.1外墙渗漏的原因

1.1.1窗口渗漏①目前的外墙窗大多数是铝合金窗和塑钢窗,框架采用的材料厚度薄,刚度不够,加之搬运和安装时框体受撞产生变形,造成窗与墙体胶结界面产生应力集中现象,易发生温度变形裂缝,造成渗漏。②安装锚固铁脚间距过大,或锚固方法不正确,或锚固铁脚采用的材料厚度过薄,造成窗框松动。③窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆嵌缝,且堵塞不严密。

1.1.2外墙体有孔隙引起渗漏①砌体外墙灰缝饱满度不够,尤其是竖缝孔隙多。当外粉刷层开裂进水后渗入墙内,多孔砖墙体由于孔洞串联,渗漏后很难找到渗漏点。②外墙上脚手洞,浇筑混凝土时的对拉螺栓孔以及各种管道穿越外墙的洞口,没有堵塞严密。③外墙粉刷层开裂及分格缝处理不当,造成雨水渗入墙体,沿孔隙渗入室内。

1.2屋面渗漏原因

1.2.1设计考虑不周①对不同面积、不同坡度的排水设计过于简单,对排水面积、排水量及排水系统的设计考虑欠缺,缺少相应的处理方法。②缺少对于排水关键节点的细节设计,施工单位为施工便利随意选取关键节点做法,例如出屋面烟道部位、女儿墙根部、屋面保温层排气孔,出屋面门下口等。导致质量及工序控制无法统一,造成渗漏隐患。

1.2.2关键部位施工造成①水落口防水层伸入洞口长度不够,附加层方法不对,水落口面高于防水层。②女儿墙等根部阴角没有按规定做成圆弧,卷材端边收头密封不严。③伸出屋面的管道的根部堵洞不严,管道四周找平层没有高出附近找平层,防水层泛水高度不够。

1.3厨卫间楼地面渗漏,给排水管道渗漏原因①穿越楼面的管道洞口用混凝土封堵不实,地面施工质量差造成防水基层裂缝较严重,漏做盛水实验或是盛水实验时间不够。②地面坡度不够,排水不畅导致存水后渗漏;地漏口偏高,同样导致排水不畅存水后渗漏。③管道安装前未清理管内杂物,使用劣质配件。管道支架间距过大或少设,支架固定不牢,从而引起管道变形,接头松动漏水。

1.4其他渗漏原因①设计上考虑不周,施工中变更多,个别开发商片面追求低造价高效益,选取用劣质建材,造成渗漏。②施工工艺方法不当,没有按设计和操作规程施工,选用建材不符合要求。③自然因素,一年四季的温度变化,昼夜温差较大,由于不同材料的膨胀系数不同,引起墙体产生裂缝而导致渗漏。

2防渗漏措施

2.1外墙防渗漏措施

2.1.1外墙砌筑及抹灰处理①改善砂浆的和易性,改进操作方法以确保砌体水平灰缝砂浆饱满度不低于80%,竖缝内要填满砂浆,严禁干砖上墙。②外墙多孔砖窗台处浇筑厚度≥60mm的C20混凝土,两端伸入墙内≥100mm,内配构造筋,同时要有10-20mm向外坡度。③设专人负责嵌缝、补洞、并做检查记录,脚手洞补塞应用半砖从内外两个方向塞挤砂浆。④外墙填充墙与混凝土面结合处,粉刷底层中加≥200mm宽的钢丝网片,固定于粉刷层内,防止墙体与混凝土的收缩裂缝的产生。⑤提高砂浆抗微裂缝性能,在抹灰砂浆中掺入纤维类物质杜拉纤维和少量减水剂,可有效地控制抹灰层的开裂。

2.1.2钢混凝土外墙(剪力墙结构)螺栓穿墙洞,要在两端凿开扩大洞口后用1:2水泥石棉泥嵌实,以达到阻水的目的。

2.1.3加强外墙凸出部位的排水,外墙的雨蓬、阳台、腰线、窗套等凸出部位粉刷时要有足够的排水坡度,设置滴水线,以免排水不畅积水保证排水畅通。

2.1.4选择抗渗能力强,具有一定弹性的合成高分子类的饰面涂料,增强墙体粉刷层的抗渗能力。

2.1.5有面砖饰面的外墙,面砖的粘贴和勾缝应采用聚合物水泥砂浆,聚合物乳液粒子通过渗透作用可扩散到基层的多孔表面,达到防水和粘结为一体的双重功效。

2.2屋面防水渗漏措施

2.2.1绘制大样图,在具体施工前要与设计商定协商,对伸出屋面的管道、突面屋面的构件、屋面管道的支设与保温、屋面隔热层的厚度、屋脊处女儿墙的高度、防水层的做法、排气槽、排气孔的设置等关键防水构造节点确定明确细致的施工做法,并绘成大样图,保证施工顺利进行。

2.2.2重要节点的加固及措施①突出屋面的管道,周围做半径>150mm的圆弧形找平层,管道四周的找平层与管道相接处留凹槽填密封材料,然后做防水附加层、防水层,泛水高度应>250mm,上口用密封胶封严,收头处加金属箍。②女儿墙概况及其他突出屋面构件的概况,在做找平层时根部做半径≥150mm的圆弧,以使防水层粘贴平服。③保温层要设排气槽和排气孔,间距≤6m,严格按大样图施工,槽内杂物要清除干净。

2.2.3平层面找坡时要先做灰饼,确保屋面各部位排水畅通,尤其是水落口水平面,一定要低于基层防水层,两个防水附加层要先贴,第一层伸入落口内径剪成米字形,涂胶粘牢,将米字条向口内下插粘贴。

2.2.4屋面在竣工前应做24h蓄水试验,并应尽量在经历了雨水考验后再进行后续施工。

2.3厨卫间防渗漏措施

2.3.1主体施工时,要绘大样图核对楼板顶标高,保证地面找坡贴地砖后,厨卫间门口内地面标高低于室内相邻房间的地面标高,防止厨卫间地面水流向室内。严格控制地面泛水,做垫层时以地漏为中心向四周辐射冲筋,找好坡度并刮平,最好进行压光处理,可起到挡水作用。贴地面砖时注意不留洼坑。注意水暖施工与土建施工的衔接,保证地漏标高符合要求。

2.3.2穿越楼面管道洞口封堵要严格按照设计图纸及相关规范要求进行,保证最大渗漏隐患部位强度。

2.3.3厨卫间四周墙体如是砌体,底部浇筑同墙宽,高度≥150mm的混凝土隔水带,起加固作用。

4工程实例

沈阳万科浑南新榆公馆项目一期建筑面积54000平方米,框架结构,平屋面,屋面采用SBS改性沥青防水材料,外墙粘贴劈开砖,卫生间采用JS防水材料多层粉刷方法防水。

在工程立项之初沈阳万科即对项目提出了零渗漏要求,针对此要求在施工准备期间即组织由开发单位技术人员,设计人员,监理及施工单位技术人员组成的攻关小组对施工图纸及技术难点进行讨论。制定出每个关键节点的详细施工图纸施工程序;提出了包括砌筑工程勾缝,外墙抹灰工程多层施工,外墙门窗采用精洞口施工,成品保护措施等一系列技术措施。

在施工期间针对上述技术及施工措施落实到各施工单位的各工种,例如在屋面施工期间从屋面基层开始就全面实行了旁站制度,对每一个节点进行控制;又如在门窗施工中,每个工序都落实单独的控制档案,对每道工序进行严格控制;在工种交接过程中形成移交档案对整体工程进行有效监督。

在施工完成后屋面及厨卫进行多次盛水实验,外墙进行多次淋水实验。及时发现渗漏点并进行修补甚至重新施工。

有了上述措施的保证,一期54000平方米住宅,近400户业主在房屋交付时未发生一例渗漏事件,一年之后经过冻融及雨季考验仅发生两例严重渗漏事件,达到了零渗漏要求。

通过以上实例证明在得到足够重视并达到各项施工目标的情况下减少住宅渗漏甚至达到零渗漏的目标完全是可以达到的。

住宅工程范文篇3

1.1抗震构造柱断条或烂根构造柱应由施工单位严格按设计要求施工。因抗震构造柱底部残留物没彻底清除,或振捣不实,或构造柱节点处处理不当等原因,从而产生该现象。

1.2屋面渗漏屋面渗漏部位一般在山墙、檐口、接缝处等地方。屋面防水工程应由专业防水人员施工,施工中应严格按设计图纸及施工技术标准施工。但由于细部处理未按标准操作,施工技术有待提高等因素,造成屋面渗漏现象。如泛水高度不够,局部积水;人为无意识破坏防水层,或保温层的积水应气温上升,产生蒸气压力,导致卷材起鼓、起泡,直至破裂渗漏;或卷材在冷热变化中接头错动,产生渗漏。

1.3混凝土构件裂缝混凝土构件裂缝是一种常见的质量问题。如:混凝土表面水分蒸发快,收缩变形,由拉应力引起表面开裂,形成混凝土干缩裂缝。或吊装时由于吊点选择不当,或刚度较差的构件侧向时未加固,从而可能产生构件裂缝。翻转脱模时也应平稳操作,防止剧烈冲击和振动,避免产生裂缝。

1.4铝合金门窗质量低劣因选材低质廉价,片面追求低造价,偷工减料;或部分施工人员素质低,未达上岗要求;或加工制作工艺差,要求铝合金窗必须在固定厂房内,通过专业机械设备进行加工、组装、质检;或配件不齐全如窗扇数量不够,漏水孔位置、数量和大小不符合要求,毛条、胶条不到位,胶条转角处不断开、不粘胶,窗锁开关不灵活;或安装工艺不到位,应让有安装资质的单位施工,采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。设计单位必须根据住宅使用功能的要求,根据窗洞尺寸和形状,型材和窗型规格,制定出安装节点详图。

1.5通气孔堵塞施工中应严格按设计要求施工。避免施工中将杂物掉落烟道内,造成通气孔堵塞。烟道必须逐个检查把关。

1.6卫生间、厨房地面渗漏常见原因:有水房间地面的防水层作法不正确,施工质量不好,管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修,防水层、防水构造受破坏。应严格按设计要求施工,保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。防水层铺设完毕后应作蓄水检验(深度为20~30mm),24小时无渗漏为合格。安装卫生器应预埋准确,杜绝乱刨、乱砸,以防破坏防水层。

1.7地面起砂、起壳因水灰比配合比例失调;或水泥标号未达标;或基层表面未清理干净,或地面施工受冻,或养护时间过早或过迟等等。

1.8墙体霉变因施工期间墙内潮气未充分释放出来,墙体未干透,管理不善等因素造成此现象。要严格按规范要求施工,保证墙体的砂浆饱满度。工程完工后作好通风,尽快晾干墙体。内墙应采用质量合格的防霉变涂料。

2防治措施

2.1对原材料质量严格把关质量检测人员必须高度重视原材料的质量,狠抓原材料的进口关。用于建筑工程的材料、构配件、设备,达不到设计要求和产品的质量标准,坚决不用到工程中,否则会给工程质量埋下巨大隐患。牢记“工程质量,人命关天”。一定要对原材料进行检验,全部符合技术指标方可采用。如水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。在生产过程中,对原材料的质量要经常检测,要掌握其含量的变化规律,并制定相应对策。严格选择和控制建筑材料,选择信誉好的供应商,做好材料验收等相关资料的收集整理工作,材料登记入库后做好保管工作,工程完工提请建设单位验收时,提出专项总结报告和申验报告。在工程质量竣工验收后将相应的施工记录资料整理归档。总之,要严把原材料进口关。

2.2完善并提高设计图纸的质量设计工作的优劣在很大程度上决定了工程的最终质量。由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、缺少实际经验等因素造成设计水平低下,造成质量问题。实践证明,很多质量问题的形成都和设计有关。因此设计是工程质量的先导,设计单位须对工程的设计质量全面负责。设计图纸质量是保证工程质量的基础。房地产开发商在进行前期策划时,就必须“严要求,高标准”向设计单位提出具体施建要求。设计单位在确保现行国家设计验收规范、质量标准实施的基础上,根据房地产开发商提供的项目设计计划书,进行高质量的设计工作。因此,设计人员要想方设法完善设计图纸,提高设计图纸的质量。

2.3加强监理单位的监督职能监理单位要协助施工单位完善质量保证体系,如审查施工单位的施工组织计划和应对技术措施,事先提出有关施工工艺方面的具体要求,设立质量监控点等等。发现渗漏等隐患时,应立即通知施工单位整改、复查,做好整改记录。可先由施工单位自检,合格后再由监理单位到现场会同施工单位检验。必须坚持上道工序合格才能进入下道工序的施工原则。总之,监理人员要有强烈的安全意识和责任感,做良心工程。

2.4按高质量标准施工施工单位必须对施工全程跟踪,严格管理。要求参与施工的管理员、技术员、操作人员素质达标,严格按规程操作,为工程质量打下良好基础。坚持“预防为主”的质量施工原则,加强事前控制和事后检查,加强每道工序的巡检,及时发现违章操作,及时制止纠正,将质量问题消灭在萌芽状态。在工序质量的自检、互检的基础上,进行工序质量的交接检查,交接检查必须坚持上道工序合格才能进入下道工序的施工原则。

2.5加强对建筑市场的管理力度主管部门应加强对建筑市场的管理力度。实行许可证制度,考核合格的,才允许进入建筑市场承接业务。施工单位必须正确处理好质量与价格的关系,必须首先满足设计要求,达到国家标准,再求经济效益。加强监督检查,确保工程质量,必须做好以下三个方面的工作。①加强施工过程中的质量检查。②加强对施工技术资料的检查。首先对主要原材料的出厂合格证、检验报告等进行严格检查。当对产品质量有怀疑时,必须按规定数量进行抽样检验,确保合格后方可使用。要检查记录内容是否真实、齐全、及时。当对检查记录有怀疑时,可进行实体质量抽查,直至合格为止。③把好工程质量检验关。在检验工程质量时,应对发现的质量问题严肃处理,决不姑息养奸。特别是对一些严重影响质量问题的安全隐患,必须从严处理,重新返工。再检验,还不合格,再返工,直至合格。必须坚持上道工序合格才能进入下道工序的施工原则。

以上是本人对住宅工程质量及防治措施的几点看法。希望能对同行有所启发,不当之处,请指正。希望大家共同努力,合力解决施工难题。

参考文献:

住宅工程范文篇4

1、前言深圳处南亚热带地区,紧靠海岸。深圳地区的高层建筑,每当雨水季节及热带风暴来临时,都程度不同或多或少的于建筑物的不同部位有渗水的影响,破坏建筑物的完整性及管道设备的完好性,给物业管理、专业维修带来了极大的麻烦,更给业主和住户带来物质和精神的巨大损失,也给施工单位的企业形象造成了一定的影响,为此,在施工过程中必须予以高度重视,分类明确易产生渗水的部位和施工薄弱环节,采取因地制宜的措施,检测落实,给住户有“居者有其屋,住者无漏忧”的完美答卷。作者根据参与施工的高层住宅实际情况和工程特点分四个部分对防渗漏技术措施进行初步探讨。2、工程概况梅林一村八区住宅48-50栋位于深圳市福田区,共三十二层,两层地下室,框架剪力墙结构。本工程抗渗防水的各种技术指标:2.1、总建筑面积共:85874.66M2,住户总计:672套;其中地下室车库、地下设备房:15966.00M2,顶板架空活动空间:1363.00M2。标准层面积880M2。2.2、住户总数;672套2.3、厨房总数:672套。其中穿墙洞口3360个。2.4、卫生间:744套其中穿墙、穿板洞口3720个。2.5、其它功能不同的空洞、穿屋面洞口、穿阳台管道洞口共:2430个。2.6、地下室落地高压电缆井:2个。2.7、潜污泵人防集水坑:26个。2.8、穿侧混凝土刚性管道:32个2.9、塔吊穿地下室楼板:35M22.10、外墙铝合金窗:4719个2.11、外墙混凝土体与砖墙接合处:1096处2.12、屋面:2500M2为了帮助工程监督、检测从业人员不断提高专业技术水平,3、外墙面抗渗防水技术措施深圳地区风压为70kg/M2,当降雨量超过10cm/h时,墙面构成整批水幕,水对墙面的净水压同样为70kg/M2,这是外墙渗漏最主要的外部原因。外墙防渗漏部位主要集中于混凝土墙体与砖墙交接部位、对拉螺杆孔洞、穿墙钢管孔洞、爬架预留孔洞。以及外墙配电箱薄弱部位。外墙防渗漏是一个系统工程,从主体施工阶段就必须采取措施,形成多点设防。3.1、主体施工阶段的重点控制措施A、保证混凝土结构的设计标号,钢筋的保护层厚度,混凝土配合比及坍落度满足设计及规范要求。施工中保证混凝土本身结构振捣密实,避免出现冷缝。对主体结构外墙的养护,均按时间挂麻带养护,确保混凝土表面无裂缝。B、不在竖向结构(如栏板)上留置施工缝。竖向结构施工前,必须将底部残渣清扫干净。C、在外墙混凝土结构上预留的孔洞,要求按施工组织设计留置,且要求外高内低,高差尽量大于10mm。3.2、外墙砖砌体控制措施A、外墙砌筑粘土砖分二次完成,砌筑至梁或底板时,砌体充分沉降后用斜砖楔紧,斜砖上下两端砂浆应饱满、密实。B、砖砌体要求双面勾缝,水平及竖上缝控制在15mm,不形成盲缝,隔断渗水通道。C、2-32层9轴构造柱做法及施工措施。各层构造柱位置的砖砌体留马牙槎,保证砖砌体与混凝土的咬合力。在浇注构造柱混凝土时,采用三道丁字螺栓加固,混凝土必须振捣密实。3.3、装修阶段控制措施A、外墙面装修做法外墙面釉面砖构造做法?找平层:12厚1:3水泥砂浆?底层:8厚1:3水泥砂浆?防水涂层:聚合物水泥基防水涂膜?粘贴层:聚合物水泥砂浆7厚?漆釉面砖:聚合物水泥砂浆勾缝外墙涂料做法?找平层:非增水性防水砂浆12厚?底层:非增水性防水砂浆8厚?防水涂层:聚合物水泥基防水涂膜10厚?外墙涂料:防水、通气、耐候B、在混凝土墙面与砖墙交界处(内外两侧加钉300mm宽、网眼10-12mm的钢丝网一道,沿缝居中,用@150mm射钉射紧。C、混凝土体墙面清洗干净后,用1:1:1水泥基聚合物砂浆(水泥、107胶、细砂)机械喷浆作为结合层。3.4、墙面抹灰是墙面防漏的关键工序,要通过对第一层砂浆的抹平、压实来实现切断抹灰层的毛细管,并通过砂浆中掺加适量的聚合物来提高砂浆的拒水、防渗、防漏性能。找平层及底层应做到接合平整,色泽一致,无明显接合缝隙。检查中如有空鼓、干缩裂缝、明显砂眼、干浆脱离等必须立即凿除,冲淋干净后用同标号砂浆补抹。完工并验收合格的底层面上做防水涂层,涂层要求平整干净,刷层均匀,光泽一致。釉面砖的粘贴,除块件应保证浸水满透,粘面平整不空鼓,不滑移,粘面紧密牢固外,重点是处理勾缝上,本工程采用聚合物水泥砂浆勾缝。面砖牢固后应处理纵横分格缝隙,二次填缝用0.5cm直径圆形抹缝工具来回拉至缝面满浆光滑,检查后,表面擦抹整洁,并及时清水养护。3.5、外砖墙内侧的配电箱、线盒安装时必须检查到位,凡墙体伤裂形成盲缝的,必须将伤裂的砖体拆除清洗干净,另外砌筑密实。对已安装的线盒、箱体、单向管路的空隙孔洞,必须用1:2水泥砂浆填塞捣实。严禁用碎砖、余渣填塞,大于200×200mm的孔洞要求用细石混凝土填堵,检查使用小棒敲击发出哑声,则撬开返工,另补密实。3.6、外墙面的爬架孔洞、对拉螺栓孔洞、临时用脚手架穿墙孔洞,在挂网、抹灰之前,用大于孔洞1-2mm的冲击钻对准孔洞钻拉,清除孔洞内塑料管及杂物,再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上,深度20mm的喇叭口,水冲冼干净后以1:2防水砂浆加入膨胀剂填塞全孔洞至浆溢出抹平,迎水面做成凸圆形,涂抹大黑豹防水涂膜。3.7、对于露出墙面的铁件、预埋件,割平后靠外墙面位置用1:1的水泥砂浆掺入金王牌防水粉抹平。3.8、外墙穿墙管道的套管焊100mm高止水环。主管与套管的填塞使用防水砂浆加膨胀剂,迎水中位置用大黑豹涂料抹密实。3.9、外墙施工完成后,采用高压喷淋方式进行试验,如发现渗水现象,应查明原因采取措施及时处理4、外铝合金窗防渗漏措施4.1、外墙铝合金窗,铝材必须符合国家标准及图纸要求技术参数,制安、搬运中不使半成品扭曲、变形、损坏,杜绝半成品变形后人工修整。配件应符合标准,安装应坚固,开启紧密。安装完成后,于室内密闭状态迎面无感觉吹入微风。4.2、窗框安装后四周进行塞缝处理,采用干硬性1:2聚合物防水砂浆分层填实,然后有外侧涂刷改性防水砂浆两面道。确保塞缝不空鼓。塞缝必须专人逐一检查,如发现不密实或空鼓,则扒掉重做或用压力灌浆处理。4.3、外窗台比内窗台低不少于20mm。并做出向外排水坡度,上窗眉必须做成鹰嘴形。坡度均为≥20%。在不便做鹰嘴的雨蓬挑板下做20mm的滴水线,并把板底的普通乳胶漆改为具有防水性能的外墙涂料代替。5、厨房、卫生间防渗漏措施5.1、厨卫地面度低于客厅卧室地面50mm,在结构施工时应做出高差,并按规定起坡(1%),地漏口低于相邻地平面不少于10mm。5.2、厨卫墙体1.8m以下内抹灰加入适量防水粉。5.3、烟道及穿楼板管道封堵均采用细石混凝土加微膨胀剂,周边先凿毛并清洗干净,再支撑模板,用细石混凝土封堵,管道四周200mm范围内由管边向外适当找坡。5.4、厨卫地面防水施工前应对结构进行试水,如有渗漏须找出源头,进行处理。直至不渗水才可进行下道工序。5.5、按设计要求精心施工防水涂膜。厨房在墙根部上翻300mm,楼板卫生间上翻到顶。5.6、厨卫完工后再做闭水试验。6、屋面防渗漏措施6.1、屋面楼板混凝土结构施工时,要保证混凝土强度,钢筋间距,保护层厚度,混凝土整体浇注不留施工缝,加强养护。?板面纵模各刷水泥一道?面捣C20细混凝土,找坡2%,最薄处25mm,提浆压光?高级防水涂料?1:2水泥砂浆保护层20mm?砌砖墩120×120,中距500mm,高180。上铺40mm厚490×490。C20预制混凝土板,1:2水泥砂浆灌缝及批面25mm厚。6.2、对完成浇筑后的屋面,做闭水试验,如发现渗漏、自约束裂缝等现象,必须认真处理至不渗漏为止。6.3、天面防水层翻500mm,并在该处做滴水线,女儿墙与屋面之间交角按规范做成圆弧形。6.4、屋面排气管、烟道等根部也做成圆弧角,防水层上翻500mm,6.5、女儿墙压顶做向内排水坡,坡度≥6%6.6、水落口周围直径500mm范围内坡度不小于5%。水落口与基层接触处应每宽20mm,深50mm的凹槽,嵌填密封材料。7.结语建筑抗渗防水工程量巨大,范围广,环节多,技术要求高,涉及各个方面,要求施工过程控制落实到施工部位的每个细微处,其中的使用材料,工艺要求,检查落实,测试到位是保证质量的基本要素。因此现场施工必须按施工组织设计的要求及本方案内所列各项措施,严格把关,坚持落实从班组自检、工长例检、质安部复检,项目部审检的四级检查制度,采取一票否决,质量不及格者坚决返工,班组样板审评后达不到优良即令退场,以高精度全方位质量管理为工作宗旨,力争全面控制渗漏水现象。

住宅工程范文篇5

(一)混凝土构件裂缝

混凝土构件产生裂缝是一种常见的质量问题。如:混凝土干缩裂缝。混凝土表面水分蒸发快,表面收缩变形,出现拉应力,引起混凝土表面开裂。混凝土构件堆放时,支承垫木不在一条垂直线上,产生拉应力,或运输时受到剧烈的颠簸,从而产生构件裂缝。

(二)抗震构造柱断条或烂根

因没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除,振捣不实或跑浆,构造柱位置及节点处理不当,而产生断条或烂根。构造柱应设置在墙体的内侧,施工单位应严格按设计要求施工。

(三)屋面渗漏

渗漏部位一般在山墙、檐口、变形缝处。产生的原因一般为:泛水高度不够,局部积水,细部处理未按规范要求执行,施工粗糙等。如温度的变化使防水层遭到破坏,或由于水蒸气的压力,使卷材起鼓、起泡,破裂后造成渗漏。屋面防水工程应由专业防水队伍施工,施工中应严格按设计图纸及有关技术要求施工。

(四)地面起砂、起壳

地面起砂、起壳常见的因素:配合比不当,水灰比过大;水泥标号低;基层表面未清理干净,或有积水,未按规定留设施工缝;水泥浆结合层粘结力差,地面施工中受冻,或洒水养护的时间过早或过迟等。

(五)通气孔堵塞

因操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内,砌筑质量不好,把关不严,造成通气孔堵塞。施工中应严格按设计要求施工。烟道必须进行逐个检查验收。

(六)卫生间、厨房地面渗漏

常见原因:有水房间地面的防水层作法不正确,施工质量不好,管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修,防水层、防水构造受破坏。措施:严格按设计要求及规定施工。保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。防水层铺设完毕后应作蓄水检验(深度为20~30mm),24小时内无渗漏为合格。安装卫生器应预埋准确,杜绝乱刨、乱砸,以防破坏防水层。

(七)铝合金门窗质量低劣

产生原因:盲目选用低质廉价的铝合金型材,片面追求低造价,偷工减料。设计图纸简单,只注明铝合金窗,无任何技术要求。施工单位素质低。措施:门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。应让有安装资质的单位施工。铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条或玻璃棉毡条分层填塞。塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞,内外侧均设密封胶缝。

(八)墙体结露、涂料霉变

原因:施工期间墙内潮气未充分释放出来,墙体未干透,管理不善,使用不当等。措施:严格按节点处理详图的规范要求施工,保证墙体的砂浆饱满度,工程完工后作好通风,尽快晾干墙体。内墙应采用防霉变涂料,涂料使用前须经反复检测,确认质量合格方可使用。

二、防治措施

(一)完善设计图纸和技术要求

设计图纸质量是保证工程质量的基础。实践证明,很多质量问题的形成都和设计有关。由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、缺少实际经验等因素造成设计水平低下,造成质量问题。因此,完善设计图纸,尽量找出改进处,是设计人员的职责所在。

(二)严把原材料质量进口关

“工程质量,人命关天”。质量检测人员必须高度重视原材料的质量,狠抓原材料的质量进口关。用于建筑工程的材料、构配件、设备达不到设计要求和产品的质量标准,会给工程质量埋下巨大隐患。在生产过程中,一定要对采用的原材料检验质量,全部符合技术指标方可采用。水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。在生产过程中,对原材料的质量要经常检测,还要求质量控制人员随时掌握其含量的变化规律,并制定相应的对策。总之,要从原材料进口处把握质量关。(三)加强对建筑市场的管理力度

主管部门应加强对建筑市场的管理力度。实行许可证制度,考核合格的,才允许进入建筑市场承接业务。施工单位必须正确处理好质量与价格的关系,必须首先满足设计要求,达到国家标准,再求经济效益。

(四)施工单位高质量施工

施工单位必须对施工过程进行严格的全程管理。若参与工程施工的管理项目员、技术员、操作人员素质参差不齐,未能严格执行操作规程,会直接影响工程质量。在工程施工中,应以“预防为主”,加强巡视检查,对违章操作及时纠正,防患于未然。在工序质量自检的基础上,进行交接检查必须坚持上道工序合格后才能进入下道工序的施工原则。

(五)加强监理单位的监督职能,把好工程质量关

监理单位要协助施工单位完善质量保证体系,如审查施工单位的施工组织计划和应对困难的技术措施,事先提出有关施工工艺方面的具体要求,设立质量监控点。发现渗漏等隐患时,应立即通知施工单位整改、复查,做好整改记录。坚持上道工序未经检查不准进行下道工序的原则。可先由施工单位自检,合格后再由监理单位到现场会同施工单位检验。总之,监理要有强烈的安全意识和责任感,做良心工程,并努力学习有关法律,加强法律观念。

以上是本人对住宅工程质量分析与防治措施的初浅看法。有不当之处,请同行指正。希望能抛砖引玉,大家共同来解决施工中的难题。

参考文献:

住宅工程范文篇6

关键词:存在问题;因素;控制方法

随着时代的发展,社会的进步,人们对待住房的需求越来越高,同时对住房的质量要求也越来越高。虽然建筑施工技术近年来也得到了大幅提高,但依然存在一些住宅工程质量通病,不仅影响住宅工程的使用寿命,还影响住宅工程的结构安全。近年来,由于建筑工程的质量问题影响业主对于住宅的使用体验,任何一处的问题都会引起业主的不满,从而引发业主因房屋质量问题与建设单位发生冲突事件,给社会造成了一定影响。为此,笔者结合现场实际情况,浅析住宅工程质量通病的控制措施,仅供参考。

一、住宅工程存在的质量通病及原因

建筑工程的质量通病在住宅工程中还是比较普遍存在的,在施工过程中的每个工序、检验批都可能产生质量危害,有些质量问题是不是一次性的而是持续影响的,造成的影响也比较严重。常见的质量通病如下:1.地基基础的沉降变形;2.施工缝、沉降缝及变形缝的渗漏;3.砌体的裂缝;4.混凝土结构裂缝;5.水泥楼地面的空鼓、起砂、裂缝;6.厨房、卫生间渗水;7.外墙抹灰空鼓、裂缝渗漏;8.内墙粉刷的空鼓、起皮、脱落;9.外窗渗水、异响、纵角;10.屋面渗水;11.给排水管渗漏;12.外墙面空鼓、开裂、渗漏、脱落等问题,这些质量问题都会影响到住宅工程的使用寿命和业主的使用体验。因此,找出影响到质量问题的原因并进行控制是解决住宅工程的质量通病的关键。1.设计因素。一般情况下,设计单位是根据建设单位的要求,并根据设计规范所设计的符合建设单位销售的住宅工程。但在有些情况下,设计单位仅仅是为了达到设计效果,突出设计理念,而没有结合实际的施工情况,使得现场施工与工程设计相差较大,矛盾比较突出,另外,有些设计人员缺少责任感,对施工现场反馈的实际问题不能及时解决,从而造成质量通病的隐患。2.材料因素。近年来,随着我国科学技术的不断发展,在建筑工程中的材料也不断的升级换代,一些新技术、新工艺生产的新材料也不断运用到实际的施工中,在一定程度上提高了建筑工程的施工质量和使用功能。例如:采用加气混凝土砌块隔墙,既满足分户隔墙的要求,又降低了主体的承重,还保证了住宅隔音保温等的要求。采用防水性能较高的材料,既提高了卫生间、厨房间及屋面的防水性能,又减少返工、返修的费用,降低成本。然而在建筑工程施工中,一些新材料虽然生产并使用,但是并没有被大面积的推广和使用,建设单位、施工单位、监理单位及设计单位对某些新材料的性能、施工工艺和施工方法等不是很熟练的掌握。如果不熟悉并掌握这些新材料,直接大量使用,很可能会引发新的质量问题,造成质量隐患。例如:在北方较寒冷的地区,在建筑贯通部位采用变物质有机涂料,很可能因为建筑墙体潮湿产生霉变、长毛的情况。另外由于管理的缺失,施工过程中某些国家明令淘汰的材料进场使用,或施工单位偷工减料、以次充好,均会造成较大的质量问题。3.施工管理因素。住宅工程在施工过程中,施工单位的本身施工技术水平的高低及管理水平的高低也会造成质量隐患。目前,绝大部分的建筑施工仍以人工施工为主,施工机械辅助配合施工,但由于同时施工的工程量较大,采用的材料种类较多,各个工种之间能否进行较好的相互配合,施工机械的操作工是否持证上岗,施工单位是否有健全完善的质量管理制度,施工单位是否根据规范及图纸要求进行施工,施工单位是否有严格的验收程序等都是可能造成质量隐患的因素。另监理单位在施工过程中管理是否存在缺失,监理单位是否根据规范要求对进场的原材料、构配件等进行验收,监理单位是否对隐蔽工程、关键工序、重要部位进行检查验收,监理单位是否根据相关规范要求进行了平行检测、旁站等,这些情况均也可能产生质量隐患。

二、住宅工程的质量通病控制措施

1.设计单位在设计施工图纸前应根据现场实际情况及勘察单位所出具的地质勘查报告,并结合《住宅工程质量通病控制标准》的及相关的规范要求进行设计,另在实际工程的施工过程中,设计单位应根据施工单位反馈的问题及时给出设计变更及处理方法。

2.施工现场所使用的材料应采取报验制,即在施工前由施工单位将进入现场的材料的检测报告合格证及时报给监理单位审核,监理单位根据规范要求进行抽查,需要见证取样的材料应待抽样复试合格后方可进场使用,不合格的材料严禁使用。对于涉及到住宅工程结构安全的部位,需要进行见证取样,例:使用商品混凝土时应以现场浇筑地点的混凝土试块作为强度检测试验所用试块,不得以混凝土搅拌地点的试块做为试验所用。国家推广使用的材料应该积极采用,同时国家明令淘汰的的材料严禁使用。

3.目前,国家实行“五方主体”责任制,任何一家建设相关单位均需要对施工质量承担责任,因此,建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位及施工单位五方责任主体需要对施工过程的质量进行严格把控,将质量问题扼杀在萌芽状态。

3.1在施工前,由建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位等单位进行图纸会审,设计单位应根据设计图纸对施工相关单位认真进行设计交底,尤其对施工难度大、技术较为复杂的部位要进行详细说明,与建设相关单位可以在图纸会审时提出在施工过程中可能存在的一些施工问题以及解决的方法手段,并由相关单位签字盖章后备案,以便在施工过程中作为在作为施工的指导文件之一。

3.2施工单位应认真审核图纸,并结合图纸会审纪要编制施工组织设计、施工方案及专项方案等内容,并根据《住宅工程质量通病控制标准》编制质量通病的控制办法。施工单位应依据编制的施工方案对现场的施工班组进行技术交底。另施工单位要根据规范要求及设计要求进行施工,并根据规范要求及时进行检验批、分项工程、分部工程及单位工程的检查与报审验收,在隐蔽工程施工过程中必须待监理单位、建设单位验收合格后才可以进行下道工序的施工。在住宅工程的建造中,施工作业人员对每道工序的熟练程度,同样是保证工程质量的重要措施。因此,施工人员的作业技术和经验也同样需要加强和提高。作为现场的施工人员,时刻要有“质量第一”的思想意识,同时设身处地的站在业主的角度去掌控施工质量。与此同时作为管理人员,需要不断的学习新知识,不断地掌握新技术,不断提高现场的指挥和管理能力,要求现场人员服从管理,从思想上就重视质量的重要性。施工单位实行“三检”制度即自检、互检及平行检测,从基础进行质量控制,减少质量通病发生的可能性。另外施工单位应提高机械设备在工程中的使用率,选择合适的施工机械设备,正确使用机械设备,加大机械设备的管理方法和力度,也可以减少由于机械设备的使用所产生的质量通病。

住宅工程范文篇7

关键词:住宅;工程质量;投诉处理

1某监督机构受理住宅工程质量投诉情况分析

如表1所示,统计来的住宅工程质量问题表现为:渗水问题为441件,占最多;裂缝问题348件;使用功能问题99件;室内尺寸问题92件。由此可见,建筑物的裂缝、渗水、功能性问题等,是当前业主投诉的主要问题所在,而结构性问题则并不突出。

2投诉的成因分析

2.1客观因素。(1)城市大规模基础建设的影响。随着城市基建工程的快速展开,在城市中常常见到大规模的工程施工动作,这些大规模工程的展开,有时候便会对周边居民的住宅建筑产生影响。从一些投诉来看,投诉者称住宅出现晃动及裂缝问题,存在安全隐患,经调查发现,实为附近施工规模过大而导致,具体表现为由于大吨位汽车数量的运行,使得在交通线附近的老建筑由于车辆震动影响,而出现裂缝。(2)拆迁赔偿等政策原因。在投诉中,发现存在因为住宅拆迁款项不当等问题而投诉的情况,投诉者便借质量问题希望得到资金补偿。2.2主观因素。(1)投诉业主心理原因。就投诉问题来看,大部分的投诉确实是因为业主处于寻求政府帮助、解决问题的心里出发的。有时候住宅工程质量确实存在问题,而房地产公司对于业主投诉处理不及时,或处理态度不佳,容易造成业主与房地产公司之间矛盾的激化,致使业主至监督机构处进行诉求。同时,也不排除存在一些业主小题大做、恶意投诉等情况,这些投诉往往因为业主私利过大导致,扰乱了正常的投诉秩序。(2)工程质量原因。业主向监督机构的投诉,其实反映的是当前住宅工程质量不合格的问题。就此来说,由于建筑物施工过程中往往带有新技术、新材料的使用,这些新型的事物在没有得到大规模的实践检验之前,如果过于快速地投入使用,很容易出现各种问题。同时,在施工中如果操作没有按照相关规范进行,也容易导致质量问题出现。有的建筑物在设计时考虑并不周全,虽然在建筑完成之初看似正常,但在业主居住一段时间后,问题自然会暴露出来,影响了居民的正常生活。这些都是建筑物本身工程质量问题的体现。

3投诉处理的现状和难点

(1)就住宅工程质量投诉难的问题来看,当前关于住宅质量投诉的相关管理机制并不完善,是导致投诉难的主要原因。在住宅工程质量问题中,房地产公司和施工单位分别作为责任人与执行人,在职责上分属不同,而业主投诉时,投诉案件容易在两方中互相推诿扯皮,而导致业主投诉无门。(2)有些房地产公司或施工集团,存在因为某种因素而倒闭、取缔等情况,在这样的情况下,由他们建设的住宅一旦出现质量问题,那么业主再进行投诉,将没有投诉主体加以标注,投诉便不再有效。(3)当前在许多小区内并没有专门的业主委员会设立,同时更没有维修基金的保证。当住宅发生工程质量时,如果住宅已经超出了保修期限,那么将没有维修基金给予业主保证,这也加大了投诉的难度。

4针对上述问题的建议

(1)住宅工程全面实行分户验收制度。分户验收制度是指通过统计数据,挨家挨户的进行全面的验收,只有验收合格时,才能交房,这样可以使住宅的质量问题得到有效控制,有效的解决住宅使用上的问题,降低因住宅观感过低和使用功能的不健全而遭到住户的投诉。(2)事前预控。建设主管部门应当组织建设科学研究,房地产开发,设计和施工等单位,处理住宅项目质量通病。根据“新型”墙体材料的特点和影响住宅项目质量的主要问题(如裂缝,渗漏等)开展有针对性的改善,尽可能消除施工过程中的质量问题。严格制定防治质量问题的办法,将其作为住宅工程设计和施工质量控制措施的指导,以防止使用后发生质量问题的可能性。(3)提高设计水平。为了切实保证广大业主的利益,从根源上防治建筑物质量问题的发生,在设计阶段就要加以重视,如住宅钢筋要使用双层双向的设计以避免后期的开裂问题,外开门要加置雨棚等。(4)政府行政干预。政府在建筑工程质量中发挥着全局指导性的作用,政府可以建立起建筑企业的相关档案,对于那些投诉案件较多的企业采取处罚或警告,或者禁止其在投标时参与。政府要督促建筑企业进行整改,加强自身的质量控制,从而提升建筑物的质量。

5结束语

住宅施工的质量问题是长期且艰巨的,这直接关系到住户的生命财产安全,是房地产行业、建筑行业必须加以重视的。这将是国家改善民生的直接体现,有利于社会稳定和团结。在处理投诉建议问题时,有关部门要始终将住户的生命财产安全放在第一位,切实加强工程质量投诉管理工作,改善工作方法,为房地产业和建筑业开创良好的发展环境。

参考文献:

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住宅工程范文篇8

1.1住宅质量通病的概念

住宅质量通病,顾名思义就是指在住宅建筑中普遍存在的一些问题,这些问题很常见,而且住户投诉往往集中于这些问题,这些问题已经成为住宅建筑质量管理中的老大难的问题,严重影响了住宅建筑功能的发挥,也影响了建筑物的外在观感,给用户带来不愉悦的使用体验。短期来说住宅建筑质量问题给用户造成损失,从长远来说看,也会影响我国建筑行业的健康发展。

1.2住宅工程质量通病的表现

我国住宅工程中常见的工程质量问题主要表现在渗漏、断裂和电气设备问题。首先是住宅物的渗漏问题,这一问题在住宅建筑中十分常见,主要表现为屋顶、外窗、墙面、地面渗水和漏水,从而导致房屋潮湿、墙面涂料脱落、顶棚凸起、地板腐蚀等问题,严重影响了建筑物的使用。另外一个问题就是断裂,断裂在住宅建筑中十分常见,而且其危害性比渗漏要更为严重,主要表现为住宅墙体、楼顶、地面以及建筑物接缝处出现明显裂缝。裂缝有大有小,小的裂缝往往难以避免,通常其危害性较小,但是也不能忽略,关键是要分析清楚裂缝产生的原因,因质量问题导致的裂缝,其危害性不是一成不变的,小的裂缝如果得不到及时的补救,也可能发展成为大的裂缝,最终影响建筑物的使用。第三,电气设备是住宅的重要组成部分,电气设备问题也是住宅工程中常见的问题。

1.3住宅建筑的特点和质量控制的必要性

根据分析我们总结出了住宅建筑施工的以下特点:第一,特定位置性。住宅的选址不是随意而为的,它必须综合考虑地区经济发展需要以及当地的地理环境和地质条件等方面的因素,所以住宅的施工工程具有特定位置性,不能随意进行转移。只有在具有特定需要的地方进行施工,才能使住宅建筑发挥本身的作用,否则,将失去意义。第二,多样性。住宅建筑虽然都具有一般的基本特征,都发挥着居住功能,但是,住宅施工并不是千篇一律的。不同地方的住宅除了一般功能之外还具有其特定的某些功能,这样在设计和施工当中就需要根据特定的功能要求进行相应的改变。第三,施工工程历时长远。这一特点十分明显,住宅建筑施工是一个复杂的工程,涉及到多个环节,从地质的勘测到工程的设计再到正式的施工,再到检测,这一整套流程的每一个环节的工作都十分繁琐,历时很长。

2住宅建筑通病原因分析

2.1缺少专业的质量监管人员

在住宅工程中,对施工质量的监督要有专门的人员负责,对于这种技术性较高的质量监督工作也要有高技术的专业人才进行监督。目前,由于多种原因使得住宅工程中缺少高质量的人才。

2.2材料、设备等管理不严

住宅施工中涉及到的材料和设备比较多,只有在施工前对这些材料和设备要进行严格的检查,才能最大程度地减少不合格材料和设备对住宅工程质量的影响。但是,目前我国多数建筑企业在这方面做得并不好,甚至有些施工单位为经济利益不惜牺牲工程质量,在施工中存在偷工减料的现象,严重影响了住宅工程的质量,这也是导致住宅通病的一个重要原因。

2.3施工技术不高

随着时代的发展,人们对建筑物的要求越来越高,相应也提高了建筑物的科技含量,这就要求建筑施工企业要与时俱进,不断创新施工技术,提高建筑施工的科技含量。但是目前我国多数建筑施工企业往往都是粗放式的发展,为了节约建筑成本,不愿意投入资金进行技术创新,导致建筑施工技术发展缓慢,落后的建筑技术不但影响了建筑物的质量,而且也阻碍了建筑施工企业自身的发展壮大。

2.4施工设计不规范

建筑物的高低、长度、材质、结构等都会直接影响到建筑物的质量和寿命。因此,建筑设计是一个至关重要的因素。因此,在建筑正式动工之前必须严格地进行现场勘探并针对场地情况和客户要求设计出施工图纸。但是,由于施工单位为了降低成本,在这一环节往往没有按照规定严格执行。例如在地质勘探中钻孔深不到位、探孔不准确等造成地质报告不够细致,有的干脆抄袭相邻工地的地质报告,图纸的设计也存在设计公司不认真负责的现象。

3住宅质量通病的治理措施

3.1加强质量控制管理

第一,施工前质量控制。施工前质量控制就是在住宅工程开工之前对各项准备工作进行质量控制。首先要做好与合同相关的各项工作,包括认真了解合同,研究合同,对施工方案进行认真审查,做好工程预算工作,对施工方法、施工人员、施工用具、施工日程安排等工作都要认真研究,查看其是否与合同要求相一致。其次,要严格审查建筑施工图纸,做好图纸会审工作,掌握建筑图纸设计内容和技术要求,查看各项设置是否符合规范。第二,施工过程中的质量控制。施工过程的质量控制无疑是整个质量控制中最为关键的环节。这一阶段的质量控制工作也最为繁重,包括的面比较广,工作要求细致。主要包括工程施工设备的质量控制、施工材料的质量控制、施工方法和工序的质量控制等。每一个环节都至关重要,稍有差池都有可能遗留质量隐患。具体来说,首先要把好施工设备质量控制关。施工设备是住宅工程施工依靠的手段,其质量直接影响到工人操作的规范性,因此,必须严格按照要求选择施工设备。其次,施工材料的质量控制。为了做好施工材料的质量控制工作,需要建立严格的原材料进场检验制度,指派专人对所有进场材料进行检查,检查内容主要包括材料的合格证、化验单、保修证、标示等是否与合同规定相一致,对于不符合合同要求的材料一律禁止入场。通过严格的入场检查来确保施工材料的质量。再次,在施工工艺和方法方面需要指派内行的技术人员进行巡视检查,重点查看容易出现问题的环节。

3.2做好技术管理工作

在住宅工程施工过程中,技术是关键性的因素,技术的高低不仅影响建筑物的质量,而且还会影响施工的效率,因此,要想提高住宅工程质量,必须做好技术管理工作。首先,应该制定出相关的技术标准,有了明确的施工技术标准,在施工当中就有了行动的指南。管理起来也要方便许多。标准才能够按照标准来执行。当然目前国家已经制定了一些基本的技术标准,但是,缺乏细化的规定,在实施过程中还存在不少问题,难以发挥监管作用,因此,必须进一步完善技术标准,同时,还要加强政府质量监管力度,使质量标准得到有效执行。其次,企业也要做好施工技术的监管工作,对各项技术的操作情况认真做好记录,并且存档,以备需要时可以随时查阅。第三,技术管理还需要及时关注新兴技术的研发情况,从而及时引进先进技术和先进设备,用先进的技术提高施工质量。

3.3加强人才建设

住宅工程质量管理工作是一项技术含量较高的工作,而随着现代住宅建设新工艺的不但涌现,住宅工程质量管理工作的对管理者的素质也提出了越来越高的要求。为了顺应时展的潮流,必须大力培养专业的施工管理人才。人才建设既需要政府加大投入,支持学校提高相关专业的教育质量,批量培养高素质专业人才。也需要各个施工单位自身的努力,因为,依靠学校提供人才往往存在各种问题,尤其当前我国教育体系还不完善的情况下,学校一时还难以大量培养符合现代住宅施工工作的高素质人才。因此,建筑企业必须探索一条自主培养人才的道路,例如可以选拔企业优秀工作人员出国深造,可以邀请其它他国优秀人才前来培训等等,从而提高自身素质,为我国住宅工程管理培养一支优秀的人才队伍。

4结语

住宅工程范文篇9

1.安全问题体现内容

对一些施工工序并未进行连续管理;相关安全责任机制不健全,难以处理安全纠纷事件;对安全管理资金投入力度不足,相关防护装置以及安全配具的缺乏;部分施工技术留有一定的安全隐患等等。

2.对安全问题的思考

企业一定要着重安全施工,对于强化安全管理措施应该引起企业领导的注意。在住宅工程建设全过程落实安全管理制度,并且完善相关的责任制度。增强对专业人才的培训力度,实现企业人力资源优化配置,提高建设团队的凝聚力;坚持与时俱进、不断创新的原则,对安全管理的紧迫性、困难性、必要性等特点要有一个客观的认识,从而能够有效制定出企业可持续发展管理策略。

二、住宅工程质量问题以及所引发的的思考

1.质量问题表现内容

对于质量问题,通常是由于住宅工程施工单位内部管理不善而引起的,例如,相关管理人员并未履行自身管理职责;未做到各项资源的优化配置;管理松散,存在工程不达标部分,相关设施未能满足住宅工程建设要求。

2.质量问题思考对策

为确保住宅工程质量,就要规划企业质量管理体系。首先就是完善质量监管机制,使管理能够切实负责质量管理,定期对住宅工程重要环节、工序、设备、建材等开展监测;还要力求相关审核制度规范、合理,对从业人员业务能力、机械设备采购、设计方案变更、施工技术资料等方面进行审核,认真落实质量监管制度;最后是根据有关规定来进行住宅工程验收工作,应该生成对应质量考核报告,达到对工程质量管理的目的。

三、住宅工程成本造价问题以及思考

1.当前状况

在工程投标阶段,对项目报价方面存在较多风险;对工程的项目考核依据多种多样,评估方法盲目随意,导致不能对住宅工程进行有效评估,引发混乱;为追求更大利益,投机取巧蓄意降低税务、职工福利等费用指标,违背国家政策,对国家和职工所获得经济利益作出损害。

2.问题思考对策

强化注重工程造价管理措施如下:一是在项目投标阶段,应该建立健全信息资料处理系统、竞标变价预警系统,通过合理的信息处理,便于企业找出符合自身实际情况的项目,除伪留真,在预警系统的处理下,根据历史数据、类似项目信息、地区差异等内容,合理调节工程造价以求最优;二是坚持科学、客观的态度开展成本造价管理工作,从设计方案、工程施工建设、现场管理、竣工结算等住宅工程全过程进行有效控制,在确保工程质量x的先决条件下,经可能地节省相关的成本花费;三是按照合理的制度对设计进行变更,通过工程各环节关系来调节成本造价波动幅度,使其保持在住宅工程各方均能接受的范围内。

四、住宅工程绩效评估问题和相关思考

1.问题表现

由于受到多种因素的限制,使得住宅工程在完工之后迟迟不能进行工程成本结算,这无疑给企业绩效评估工作的开展带来重大阻碍,引发绩效评估工作不能按时开展,进而忽略了对竣工工程一些费用的控制费用,造成这些费用支出,从而削弱了工程项目的收益。

2.思考策略

对于工程竣工后绩效评估工作的开展,在充分认识工程合同条款的基础上,对各项费用内容逐一进行核对、分析、处理、运算并记录评估参数,科学地开展项目的审核评价,在工程验收结算时,列出各项费用参数,便于绩效评估管理工作的开展。按照合同条款内容,实施奖惩制度,还有解决住宅工程项目的遗留问题,力求达到工程项目建设完成后及时做好绩效评估工作的目的,保证国家、企业、员工的经济效益。

住宅工程范文篇10

一、办理工程质量监督注册手续

工程开工前,建设(开发)单位应持相关资料到市建设工程质量安全监督站(以下简称市监督站)办理工程质量监督注册手续。经审查资料齐全后,市监督站颁发《省建设工程质量监督登记证书》,并安排质量监督小组。

二、监督方式和重点内容

(一)监督方式

1、质量监督小组日常抽查;

2、市监督站统一组织的监督巡查或集中检查;

3、地基与基础、主体分部验收及竣工验收的监督。

(二)监督检查的重点内容

1、工程开工前应具备的条件

(1)具有正式施工图纸并通过图纸审查;

(2)施工、监理单位具备相应资质;

(3)施工安全保证措施到位。

2、地基与基础、主体分部质量验收

(1)形象进度掌握

①地基质量验收:工程土方开挖至地基设计标高并将浮土清理干净;

②基础工程验收:工程施工至±0.00标高(高层建筑除外)时,完成土方回填;

③主体工程验收:主体封顶,填充墙完成。

(2)程序要求

①质量技术资料审查:基础、主体验收前,施工、监理单位分别将质量技术资料报至监督人员,须经审查合格。主体验收前混凝土强度必须抽测合格。

②监理(建设)单位组织勘察、设计、施工等单位进行质量验收,并通知质量监督人员参加。

③质量监督人员对地基与基础、主体结构质量验收的条件、组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督,合格后方可进入下道工序施工。

3、竣工验收

工程竣工验收由建设(开发)单位负责组织实施,市监督站对工程竣工验收实施监督。竣工验收应达到以下主要条件:

(1)完成工程设计和合同约定的各项内容。

(2)勘察、设计、施工、监理单位按规定提出质量检查或评估报告,并经各单位责任人员签字认可。

(3)有完整的技术档案和施工管理、质量保证资料。

(4)规划、消防、环保部门验收合格,出具同意使用文件或证明。

(5)在竣工验收过程中,市监督站对验收的组织形式、验收程序、验收内容和验收标准的执行情况及评定结果进行监督。

三、回迁住宅工程的基本质量要求

(一)回迁住宅分户内部分工程项目可根据回迁要求进行甩项装修,但应符合以下要求:

1、可以甩项验收的项目有:除厨房、卫生间、阳台间其他房间的地面面层、墙面和天棚涂料面层、内门、壁橱、博古架等,但涂料基层必须做好并保证墙面、内墙面、天棚平整,线角顺直。

2、不得甩项验收的项目有:厨房、卫生间、阳台间的装饰、安装工程,楼梯栏杆或防护栏杆、住宅公共部位、建筑电气分部工程。

3、未封闭阳台内的上下水工程应进行保温处理。

(二)回迁住宅建筑应用的主要建筑材料应符合图纸设计要求,如在施工过程中因故需要改变,应征得原设计单位同意,并出具书面变更证明。地基与基础、主体结构分部必须使用预拌混凝土。

(三)住宅建筑的屋面、外墙等部位应进行保温处理,符合工程节能设计要求,太阳能必须按照图纸设计要求安装到位。

(四)质量保修:对回迁住宅建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

1、地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

5、装修工程为2年;

6、其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定;

7、保修期从工程竣工验收合格之日起计算;

8、回迁住宅工程在保修期限内出现质量缺陷,建设(开发)单位应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修;

9、施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任;

10、保修费用由质量缺陷的责任方承担。

四、竣工验收备案

建设(开发)单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报市监督站备案。符合要求后,市监督站发放《竣工验收备案表》,此表为办理房屋产权的必需资料之一。