首页资料文库正文

商业地产项目范文10篇

时间：2023-03-24 15:33:46

商业地产项目

商业地产项目范文篇1

关键词：商业地产;成本控制;管理;优化

在目前的发展中，商业地产在建设完成之后，一般会通过招商或者出售等方式进行初期的盈利。而为了获得利润支持企业的长远发展，相关人员应当针对商业地产企业投资回报周期长且盈利方式独特的特点，做好成本管理以及控制工作，对成本管理的问题做好有效的解决，通过长期租赁以及股权投资等方式拓展自身的收益，并强化成本管理，以便提高自身的整体效益。

1商业地产企业项目成本概述

商业地产在我国房地产行业发展时间较短，但是目前整体发展活力较大，并且能够对经济发展起到有效的推动作用。但是在对商业地产进行拓展时，由于商业地产整体行业项目投资成本过高，整体资金回收周期较长，在成本控制当中，会存在土地成本费用以及前期费用等。且对于小型的商业地产，其前期的宣传费用也相对较高，使得企业利润较小，影响了企业的盈利情况。因此商业地产企业项目应当做好成本控制工作，对整体的成本费用支出影响因素进行分析，节约成本支出，做好成本控制工作。

2商业地产企业项目成本管理中存在的问题

2.1商业地产项目前期整体开发周期较长。商业地产项目的整体开发周期及时间跨度较长，尤其是在项目的土地论证取得以及商业地产的设计上，需要根据当地的建设情况，请行业内部专家以及设计师等进行实地考察，并经过多次推敲之后才能够确定最终的建设模型。而在整体建设以及设计论证阶段中，缺乏足够成熟的经验进行支撑，因此有可能会出现整体周期设计较长的情况。而在初期设计完成之后，在整体的施工中，由于施工情况较为复杂，且有可能在施工中面临当地政策等方面的影响，在建设中会进行不断调整，这也使得施工周期不断拉长，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商业地产项目开发中，管理人员以及工作人员安排有可能会进行不断调整，这方面人力资源的挑战也会使得商业地产项目开发企业增加用工成本。而且目前商业地产项目过于火爆，使得市场竞争相对激烈，有可能会出现不顾成本而盲目扩大规模的情况，这有可能会使得商业地产项目在后期难以进行招商或者出租，浪费企业成本。2.2商业地产宣传成本过高。随着目前商业地产的火爆，商家在选择商业地产位置以及类型时具有更高的可选择性，因此商业地产项目企业需要加强自身的宣传力度，吸引商家进行入驻，才可以在后期实现更好的盈利，同时提高商业地产的整体升值可能性。因此为了能够更多的吸引商家，同时保证所处商业地段的繁华程度，商业地产项目需要加强宣传，但是目前很多广告宣传方式效率较低，如果没有形成足够的品牌效应，就会导致宣传成本与最终后期的收益不成比例，浪费企业的整体资本投入，而且目前的商业地产营销手段较为落后，也会降低商业地产项目寻求客户的效率，从而增加整体的项目成本。2.3商业地产项目成本控制体系问题。商业地产项目由于发展时间较短，因此在整体的成本控制体系方面并不完善，更多地参照原有的居民住宅等项目成本控制方式。首先，现阶段商业地产内部组织形式上缺乏一定的严密性，在经济效益控制方面，仅仅将项目成本由财务部门进行管理，财务部门与商业地产项目的其他部门缺乏有效的沟通，很难将商业地产前期施工到后期整体的招商以及股权投资等方面的成本进行分析并进行有效的成本控制，无法对整体的商业地产展开工作进行有效约束。其次，在成本控制的着重点方面，目前商业地产企业对工程造价成本较为重视，而对后期的一系列投资等财务成本投入较为忽视，导致商业地产行业的实际盈利情况有可能与财务管理情况出入较大。

3加强商业地产项目企业成本的管理以及控制的措施

3.1加强合同内容约束，控制好整体造价。为了有效降低由于整体投入周期过长带来的成本压力，商业地产项目企业需要对合同方面的内容进行强化管理，加强整体合同的约束能力。在前期的项目设计阶段，商业地产项目企业应当对设计过程加强有效监督，对整体设计人员的设计意识以及设计能力进行专门培养，做好资金的控制工作，而且对于部分项目施工设计图纸应当在规定的周期内完成，防止由于设计周期过长而带来的成本浪费以及对后续施工的影响。在设计过程中，商业地产项目的设计合同签订方面应当做好内容的规划，在保证商业地产项目既定战略目标实现的基础上，针对整体的原材料使用以及投入的人工，还有施工成本等进行充分考虑，做好设计的协调性工作，避免由于整体造价过高带来的施工困难，并对整体的开发项目做好及时地监督调整，在满足设计要求的情况下，尽量降低造价成本，以便达到节约费用的目的。在后续的施工过程中，商业地产项目企业应当对设计以及施工之间的联系进行充分重视，根据设计情况做好施工周期的规划工作，并对施工中的不同部门以及人员的权利和责任进行明确，同时加强财务部门对于整体施工动态的了解情况，将财务工作以及整体的施工阶段相融合。比如可以派遣专门的财务工作人员进驻施工部门，并通过实地考察等方式对施工情况以及施工中的项目成本进行了解；通过信息化的管理手段，将有关施工数据上传，帮助财务工作人员对施工情况进行及时地监督；对成本变动与最初的预算结果进行比对，实现动态的调整，既保证施工的有效进行，也能够对施工中出现的不规范操作等进行及时调整，防止由于人员推卸责任而发生的施工周期延误问题，提升施工效率。3.2优化商业地产营销方式，综合提升项目收益。商业地产的整体营销方面需要对营销方式进行改善，同时也需要加强人才队伍建设，探索新的营销方法，提高整体的项目收益，以较低的成本做好宣传工作，降低商业地产项目的宣传成本。在当前形势下，商业地产项目企业工作人员可以通过目前的网上以及线下等宣传方式结合的方法，进行自身商业地产项目的宣传工作。比如，商业地产项目的工作人员可以通过目前网络营销体系设计好专门的营销网页，并帮助客户在网络上进行浏览，了解整体商业地产项目的信息，将商业地产项目的特色以及优势进行着重推广，提高商业地产项目对于潜在客户的吸引能力，提升转化率。此外，对于商业地产项目的工作人员，整体队伍建设方面，管理层也需要加强重视，由于商业地产是近些年来新兴的产业，因此在商业地产项目的开发以及推广还有后续的管理方面，员工整体素质较低，缺乏优质人才形成带头作用，无法对商业地产项目做好有效地推广以及管理工作。因此，商业地产项目的人才队伍建设方面应当加强力度，既提升销售端员工的整体素质，促进产品性能提升，同时也需要对商业地产的管理型人才进行重视，加强培训以及引进工作，通过优化队伍建设，降低整体的商业地产管理以及维护成本，并提高商业地产的盈利。3.3完善商业地产项目成本控制体系。商业地产项目成本管理体系的完善，首先需要商业地产企业对商业地产的管理模式进行重新认知，了解商业地产成本控制的特殊性，改变以往的管理方式，从较为科学的方面加强对于商业地产项目的成本控制以及管理。比如，在企业内部可以通过专门的培训工作，将商业地产成本控制以及后期管理经营的特殊性，在公司内部进行全面推广，从商业地产项目的长远发展以及长期盈利方面对商业地产的成本控制进行解读，帮助员工了解商业地产项目成本控制中不同因素之间的联系，并在此基础上完善商业地产项目成本控制体系。其次，在成本控制体系建设中，应当特别注重对于资金的管理，加强财务部门对于整体商业地产项目资金的控制能力，由于商业地产项目的资金运作较为复杂，因此需要商业地产项目企业提升财务部门的整体工作质量，由之前的核算型会计为主转为管理会计为主，通过对财务部门整体工作人员技能的培训，提高整体会计工作质量，从战略性的角度维护好商业地产项目的整体资金使用，做好投资的规划工作，以便降低由于规划风险等带来的成本损失。此过程中财务部门可以通过引入大数据以及云计算的方式，对商业地产项目的整体规划中可能存在的风险进行及时了解，做好资金的调配工作，注重财务成本的节约。另外在成本控制体系的建设中，为了降低盲目性带来的成本损失，商业地产项目企业还应当建立起专门的监督部门，做好风控方面的管理工作，避免由于盲目投资而导致的盈利空间降低的问题。对开发以及经营过程之间的有机联系进行重视，做好开发工作以及经营工作的衔接，保证商业地产项目企业现金流的稳定，防止由于急于吸纳资金而盲目将商业地产项目进行销售或者租赁的情况。此外在商业地产项目成本控制体系的建设中，还应当做好整体商业地产项目竣工之后的规划，通过多种形式对商业地产项目进行综合利用，如采取租赁销售以及股权投资等多种形式综合运用的方法，提高商业地产项目的盈利，保证商业地产项目的保值增值，实现前期投入与后期收入的整体成本收支协调。

4结语

商业地产项目的成本管理以及控制，不仅需要从前期就加强重视，对设计以及施工方面加强管理，同时对于整体项目周期中的资金等也需要做好专门的维护工作，防止由于资金不稳定而带来的影响，实现商业地产项目预期的收益，同时对商业地产项目的整体盈利方法也应当进行探索，提高商业地产项目的竞争能力。

参考文献

[1]李涯.我国商业地产经济管理中存在的问题及应对措施研究[J].中国商论,2019(11).

[2]信春艳.探究商业地产企业项目成本的管理及其控制[J].商场现代化,2018(01).

[3]蒋乐平.我国商业地产企业融资优序探究[J].中国市场,2018(05).

[4]王文欣.商业地产成本管理措施探究[J].会计师,2015(22).

商业地产项目范文篇2

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为,而商业地产运营是个长期性行为,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

商业地产项目范文篇3

［致辞］

在商业地产界风云变幻、起伏跌宕的激烈竞争之中，缺乏对商业地产运作的专业化理解，把握不准商业和地产的最佳契合点，始终是困扰许多开发商的难题，时代呼唤专业化的商业地产管理顾问公司。

一贯秉承诚信、合作、专业、共赢的处事态度，华夏凯英始终致力于搭建一个使商业和地产和谐共舞的平台，使整个资本流动过程和物质流动过程的参与者都能够中享受生活乐趣的同时，实现价值的最大化和极致化。

华夏凯英——始终坚持与有能力掌控未来的人展开策略，实现组织与个人的增值和完美展现。

［简介］

北京华夏凯英管理顾问有限公司是一家专业性的顾问公司。自1993年成立以来，公司一直专注于为商业地产及零售业企业提供商业地产策划、招商服务、营销推广、商业物业管理、经营管理以及商业地产相关设计等综合性服务的。

凭借多年的商业地产及零售业策划与开发经验，北京华夏凯英管理顾问有限公司已在国内多个重点城市和地区成功地筹划了以购物中心、商业步行街、shoppingmall为主导产业的商业地产项目数十宗，成为国内最卓越的商业地产顾问及策划机构之一。

［核心服务］

商业地产策划

对商业地产项目进行定位、定性规模建议、市场策略确定、项目概念设计建议、项目商业组合建议、设计方案的市场化调整等。

商业地产市场咨询

对商业地产项目进行市场环境分析、市场竞争分析等，从而对该项目的规模、定位、市场策略等做出基于市场调查的定量判断，并对商业策划的内容进行量化修正，最终进行项目的财务评价，为开发商提供投资决策及项目设计、融资、招商等所需要的数据依据。

商业地产决策咨询

以商业地产项目的项目背景为基础，结合开发商的资源、资金背景，为开发商提供项目投资与否，以及在何种资本框架下，进行投资的方案。

商业地产管理咨询

针对商业地产开发商、管理运营商在项目开发、运营过程中所碰到的管理架构、erp、公共关系、人力资源等问题，提供专业管理咨询。

商业地产营销

对商业地产项目进行出租、出售。商铺出租的费按照商户租约的月租金计；商铺出售的费，具体协商。

商业地产相关设计

商业地产广告设计、商业企业的ci、vi设计、dm海报制作、商业地产项目招商手册的设计、印刷业务。

1、初步考察

与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。

2、签署工作协议

确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

3、实地调研

根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市场调研小组和策划专家组，开赴项目所在地做正式市场调查。

4、由专家对项目建设规划设计提出指导性建议

对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、市场形象、项目主题、项目规划、、设备设施、服务功能、物业管理和经营管理等各个方面提出具体意见。

5、撰写各类报告

根据不同客户的需求，提供不同的核心报告。

6、召开方案论证会

召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。

7、完善策划，促使项目成功

商业地产项目范文篇4

关键词：商业地产;全过程成本;控制

1研究背景

较于西方发达国家，我国的商业地产行业起步较晚，目前仍然处于初步探索发展阶段，而随着我国经济进入新常态，商业地产行业的项目开始朝着高档次和大规模的方向转型发展，因此，要使得商业地产项目在既定的时间内达到预定的建设规模，还要满足企业降低成本的需求，这是目前大部分商业地产企业面临的一个困境。企业进行一个商业地产开发项目，全过程往往涉及土地征用、开工建设、基础配套设施建设以及最后的商业交付等过程，这一过程往往需要2～3年的时间，有些规模较大的商业地产项目甚至可能需要3～5年的时间去完成。在商业地产的开发建设过程中，往往会呈现出多种多样的问题，这些问题往往是由于一些无法预见或者不可控的因素产生的，这些问题会导致商业地产开发项目的工程造价发生一个动态变化，例如工人工资的动态变化、施工材料价格浮动等因素都会直接使得商业地产项目成本的变化。基于以上原因，商业地产项目的成本在整个建设开发过程都是处在一个不确定状态下，一旦不对整个开发建设过程的成本进行持续有效的科学管控，必然会造成商业地产项目的成本增加。

2商业地产全过程成本控制存在的几个问题

2.1商业地产在投资决策阶段成本管控存在的问题。我国的商业地产项目往往需要耗费大量的人力、物力，同时对资金的需求量也是非常庞大的，因此，一旦开始项目启动程序，就不可随意发生项目间断或者一些较大的变化，不然会对商业地产企业产生较大的不利影响，严重的情况下可能会出现烂尾楼等现象，企业前期的投入将无法全部收回。基于以上原因，商业地产项目的正式启动就必须慎之又慎，在进行投资决策时也要充分考虑各种因素对商业地产项目的影响。但是，很多商业地产企业没有充分认识投资决策阶段可行性研究的必要性，仅仅将可行性研究流于报告的形式，没有进行深入、客观的分析研究。商业地产的可行性研究往往涉及项目所能调动的资源、市场、社会以及技术等各个方面，并根据这些情况对未来的收益和发展进行一个较为准确地预测，但是较多商业地产企业编著可行性研究报告的人员，个人职业素养不能满足商业地产项目的可研需求，除此之外，在进行商业地产项目分析和研究的过程中，因为时间及经费等原因，很多商业地产项目都是通过决策人员的主观判断和一些历史数据得到的，这对于可行性研究报告结论的可靠性会造成较大影响，使得商业地产项目的投资决策缺乏必要的事前控制体系，同时，在进行投资估算的过程中，随意性较大也使得大部分数据存在不严谨的情况。2.2商业地产在招投标阶段成本管控存在的问题。商业地产在招投标阶段对成本管理管控会造成较大的影响。其一，招投标制度本身存在不健全的问题。目前，虽然我国颁布了《招标投标法》，意味着我国的商业地产招标工作开始进入法制管理阶段，但是，我国各省市的执法主体和监管主体又进行了相关制度的颁布，两个主体之间由于各自立场的不同而导致了某些制度之间存在一定的矛盾之处，这些矛盾可能会在一定程度上造成商业地产企业之间的不公平竞争。在进行商业地产设计方案时，由于设计制度的缺乏使得成本因素没有在设计方案中进行综合考虑，导致项目的后续阶段在成本管控方面出现问题。其二，商业地产企业的合同管理工作没有到位。规范的合同可以在一定程度上减少后续的责任纠纷，从而减少某些成本的支出。在商业地产企业实际的工作中，曾经出现过很多由于没有重视合同管理而造成项目成本上升的案例，在合同中没有对双方的权责进行明确描述，一些需要提前进行约定的条款没有在合同中进行清晰列明，这使得在实际的商业地产开发过程中出现了较为重大的分歧，这必然会造成成本的增加，这些成本不单单包括实际的支出，还包括一些时间成本。2.3商业地产在施工阶段成本管控存在的问题。商业地产项目在施工过程中呈现出成本较高的主要原因是由于施工人员的管理制度存在混乱的情况。商业地产的开发一般需要较多的人力予以支撑，而且施工的时间往往较长。而商业地产施工人员较多往往会增加商业地产企业的管理难度。在很多商业地产项目施工现场的管理中，都没有对施工生产安全给予足够的重视，甚至对出现的随地休息、不戴安全帽等违规行为置之不理，这必然会造成商业地产的施工阶段面临较大的风险，这些风险使得商业地产企业的安全成本进一步增加，从而增加了项目的全过程成本。同时，由于部分商业地产企业没有对项目的工作量和整个工程进度进行科学估量和预测，从而使得施工现场的人力资源无法进行合理安排，就可能使得商业地产项目现场呈现出施工人员过剩的现象，或者呈现出人员不足的情况，紧急进行人员招工必然会造成人工成本的增加，严重的情况下会呈现出停工待人的现象，从而使得项目工期延误，不论是哪种情况的产生，都会使得商业地产项目施工阶段总成本的增加。

3商业地产全过程成本控制的几点建议

3.1商业地产在投资决策阶段成本管控的建议。一个商业地产开发项目能否取得成功与项目投资决策阶段的成本事前控制是不可分割的，同时，在投资决策阶段确保企业成本的合理性对于商业地产全过程的成本管控是具有现实意义的。一方面，商业地产企业对商业地产项目的可行性研究工作需要认真贯彻落实。可行性研究报告往往需要不同专业领域的人员共同完成，因此，建立一个专业团队以完成项目前期的可行性研究报告是十分有必要的。通过对商业地产开发项目周围的居民人数以及消费能力等情况进行现场调研，同时，全面可靠地落实其他项目科研所需的基础数据资料，分析出该商业地产项目本身的优势以及劣势。在进行设计方案选择时，要根据不同的规划方案可以达到的效果，以及该方案本身的风险分析和不确定性分析，优选出符合企业自身发展，同时可以使得企业受益最大化的设计方案。另一方面，要在商业地产项目投资决策阶段充分开展市场调研工作。市场调研的方式方法很多，常见的有电话访问和调查问卷等形式。商业地产企业通过市场调查可以充分了解客户的基本需求和延伸需求，也可以进一步了解市场对商业地产项目的选择偏向等基础资料，这些资料都可以在企业进行为商业地产方案设计时提供一些可靠的数据支撑。3.2商业地产在招投标阶段成本管控的建议。招投标工作往往是在公开市场上进行的，这种工作方式不仅可以使得商业地产企业的选择面更为广阔，还可以使得商业地产企业的成本降低。同时，多家竞标单位可以在统一平台上统一报价，专业人员的监督可以使过度竞争减少，在这种环境下，商业地产的成本可以保证在一个合理的范围内。一方面，在招投标的过程中应当保证合同是规范制定的。合同是保证招标单位和投标单位双方利益的有效载体，一旦没有进行规范化，将可能使得双方利益受到损害。在双方签订合同时，商业企业应当对施工的工期，以及款项的支付方式和时间、违约条款等进行核对和明确，发现协商不确定的条款，就应当进一步说明，避免在实际履约的过程中存在不一致的情况，导致成本的增加。另一方面，商业地产应当加强标底的审核力度。商业地产的项目在进行标底计算时，往往会涉及多个方面，具有一定的复杂性和较高的专业性。基于此，商业地产企业不单单要针对标底计算人员专业能力进行加强，还要建立复核人员对计算结果进行仔细复核，以期可以进一步保证数据的准确性，避免由于计算的微小偏差造成商业地产项目的开发成本较大程度增加，也避免一些投标单位盲目进行标价的压低，没有实际考虑项目本身的成本支出情况，导致最后商业地产无法正常顺利推进，或者开发成本质量不达标等情况。3.3商业地产在施工阶段成本管控的建议。商业地产的施工阶段涉及财力、人力以及物力的大规模使用，因此注重施工阶段的成本管控可以有效降低商业地产全过程的成本。一方面，商业地产企业应当对现场施工人员的管理制度进行完善。现场施工人员的安全培训是非常有必要的，任何时候的施工人员都应当具有足够的安全意识，避免随意休息或者不戴安全帽等危险行为的发生。同时，现场施工人员实行责任分级和管理分级的模式，现场管理人员应当与施工人员保持持续有效地沟通，使得不同施工人员之间、管理人员和施工人员之间都是相互信任的，从而减少安全成本的支出。另一方面，商业地产项目的施工现场应当加强材料、设备等物资管理，对一些价值较大的设备以及施工材料，现场管理人员应当分配专人进行维护和管理，责任落实到人。同时，材料和设备可能会由于属性的不同存在相互腐蚀的现象，因此要注重分类存放，对于一些容易受潮的材料要注意防护用品的加盖，并置于阴凉干燥之处。对于材料的购买和领用要指定专人进行登记，避免随意领取造成的材料浪费，从而达到成本管控的目的。

参考文献

[1]王慧.商业地产成本的全过程控制研究[J].住宅与房地产,2019(15).

[2]于雯婧,张艺鸣,程雯萱.商业地产企业成本控制存在的问题与对策研究[J].商场现代化,2018(22).

商业地产项目范文篇5

关键词：商业地产开发模式西安

近段时间，国内房地产市场上商铺销售火爆，商业地产投资热情高涨，无论是住宅底商还是纯商业项目，都呈现出迅猛上升的势头。西安等房地产发展初级市场，在商业地产的开发上呈现一派火热的氛围。一方面，投资资金纷纷转向商业地产，另一方面各国零售业巨头也纷纷进驻西安，使商业地产项目竞争愈演愈烈。西安近几年商业地产的快速发展让人眼花缭乱，但同时也要理性的分析其中的经验与教训，为以后更好的开发提供建议。

西安商业地产发展优势及特点

（一）经济稳步发展是重要保证

西安市经济保持发展的良好势头，全市生产总值由2000年的643.26亿元增加到2005年的1270.14亿元，年均增长13.3％，基本实现总量翻一番。人均生产总值从1100美元增加到2165美元。全社会固定资产投资五年累计完成2579.3亿元，年均增长29.2％。基础设施建设投资稳步增加，在2005年达到100亿元。这些数据表明西安市正迈入一个高速发展的阶段，为商业地产发展提供了坚实的经济基础。

（二）商业市场繁荣

西安商业地产行业面临的最大发展机会就是商业市场的蓬勃发展。据了解，2005年西安市商业设施建设发展呈现出规模大、多元化、档次高的特点，大型商业网点设施建设项目不断增多。目前已有家世界雁塔路店、人人乐北关店等20个大型商业网点项目开业，共完成投资额10亿元，建筑面积60万平方米。国际零售业巨头沃尔玛于2006年5月在东大街安家，总投资15亿元人民币，占地约68亩，总建筑面积25万平方米，目前工程建设已进入收尾阶段的骡马市商业步行街被其选中。西安市良好的商业市场氛围吸引众多国内及国际知名商家进驻，实现了商业和房地产的良性互动，即为商业发展提供了广阔的空间，也有力地促进了商业地产的开发。

（三）政府政策变化及行业规范

从政策角度看，近两年为调整产业结构，保证房地产业快速平稳的发展，防止出现全国性的房地产业过热，国家了一系列宏观经济政策来对房地产业进行调控。受此类政策的影响，住宅类和其它类型的房地产发展速度明显放缓，开发商对获得的土地和资金分配随之做出调整，而利润率较高的商业地产获得开发商的青睐。特别值得关注的是，鉴于房地产以前出现的问题和教训，一些全面指导和规范西安商业地产发展的文件即将出台，这将为西安的商业地产发展产生积极的影响。

（四）商业地产运作水平不断提高

商业地产与所在区域内的市场供需关系紧密结合，即市场有多大的购买力，就需要多大商业物业。过去的经验证明，零散的经营模式很难集中所有的商业吸引力去吸引消费者和维护消费者。因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。而对于大规模和高功能的项目开发，必须进行充分的市场调查。特别是海外零售商进驻之后或者项目想融到海外投资，都会对商业地产的建设提出很高要求。这就自然推进商业地产商的运作水平不断提升，最终促使整个商业地产行业进步

良好的投资前景已经吸引了众多投资机构和经营企业，一批国内知名商业零售企业正在西安选址，其中北京华联拟在二环路周边开设购物中心、王府井百货业拟在东大街选址开店，而来自瑞典的宜家百安居、法国家乐福也拟进入西安的商业领域。

（五）特色品牌领军市场

商业地产竞争关键要走特色之路，特色是生命线，特色就是竞争力。而本土文化则是一个关键元素，从这个角度讲，这也是对开发商的考验。西安作为古都，有其独特的文化底蕴和历史痕迹，如何在现代社会的商业地产开发中发掘并有效地利用这些因素，有时候是项目成败的关键。西大街的开发是把唐风作为该街的主要建筑风格加以控制，朱栋、黛瓦、粉墙一系列标志性的唐代建筑元素使得西大街的整体风貌显得鲜亮活力，而这样的建筑风格比较适合用于规模较大的公共、商业建筑。西大街定位于集旅游、休闲、观光、购物为特色的中国唐人街，整条街完整开发势必引起人气汇聚、客流频繁、万商云集，使得整条街和项目具有整体向上的趋势，以后必将成为西安旅游的新热点。

西安南城，随着大唐通易坊、大唐商业广场等盛唐风韵商业地产项目开工建设，同时相继涌现出大唐不夜城，以及占地近千亩的大唐芙蓉园等大规模仿唐建筑，其规划建设，商业规模，将再次引爆唐文化商业地产开发热潮。

西安商业地产面临的困难及挑战

商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。一般住宅的开发周期为3—4年左右，大部分项目则更短。而一个完整的商业地产开发项目则需要5到7年，而回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。

政府相关部门缺乏经验及宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争，影响了城市商业功能的整体布局。由于商业服务于广大消费者，同时，也是城市服务功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、审批上缺乏合理规划及有力的监控，产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政配套上难以与商业项目进行合理配套。

缺乏对商业地产特殊性的深刻理解，造成不合理盲目开发。商业地产开发商熟悉住宅的开发，主观上把商业的开发套入住宅地产的开发流程，许多项目没有招商就开始规划设计甚至建造，但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽略商业运营的最基本条件，即消费者、消费区域及消费能力，导致了项目开发在体量上及业态定位组合上的盲目性。同时由于目前中国商业与地产业的信息不对称及商业的飞速发展变化，更加大项目开发的盲目性。

开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。在西安，发展商对商业地产的开发难度普遍估计不足，缺乏对销售后的经营经验，即便销售成功也难保经营顺利。商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；销售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意兴隆，才算大功告成。在投资买家的追捧下，西安很多城市商铺都已从开发商名下转入小业主囊中，但承诺负责招商的发展商发现商铺招商的压力比销售的压力还大。而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力。所以，商业地产开发利润丰厚但成功的道路曲折。目前底商性质的商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。但这类项目在进入商业市场后，经营状况却参差不齐。比如西安某开发公司在商业地产销售之后，开发商缺乏对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，风险很大。

商业地产项目范文篇6

关键词：浙江；商业地产；品牌建设；品牌发展

我国商业地产的发展最初主要以商业街为主，零售百货、餐饮、娱乐等业态相互较为独立，围绕人气旺盛的核心地段集聚。而新型的商业地产如综合体、CBD、专业街区等都主要借鉴西方发达国家的成功经验。从2010年开始，随着普通住宅市场紧缩调控大幕拉开，过剩的资金被挤出，加上新经济创业人造开始兴起，商业地产呈爆发增长，2010年-2011年两年办公楼和商业经营用房销售增长率均保持在2位数。但自2012年以来，商业地产泡沫已成定局，二、三线城市尤为严重，新增投资和建设增速逐渐放缓，市场趋于理性。2016年国年务院印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，商改住政策必定为商业地产开发运营带来新的机遇。浙江省无论是整体城市化水平还是经济活力，在全国范围内都处于领先位置，建设和发展商业地产品牌的条件优越，但本土地产企业在商业地产品牌建设和发展上与国内外知名品牌企业还存在不小的差距。因此本文通过对浙江商业地产发展现状、及商业地产案例进行分析，探讨浙江商业地产品牌建设思路和发展的对策。

一、全国及浙江商业地产发展现状

随着2018年一系列房地产调控政策的推行以及经济下行压力加大，地产行业已经经历了一轮洗牌，一些中小型房企因为资金链断裂而破产，而大型房企也在2018年加快了内部调整的进度，重组、转型、合作、共享成为我国房地产市场的主旋律。商业地产在早几年已经经历了一轮降温，2018年看似一如既往，但实际也有了很多变化。例如万达商业更名为万达商管，专注商业管理运营，而地产开发则移交给新成立的万达地产；万科与印力联合收购凯德在我国的20个购物中心项目，并更名为印象系列等。从商业地产界在2018年发生的诸多大事件不难发现，各大地产商开始围绕地产项目进行多元化、精细化经营，而弱化纯粹的地产开发建设的标签；此外，地产企业与零售、文化娱乐、餐饮品牌开展广泛深入的合作，以实现风险共担、资源共用、收益共享。概括而言，就是我国城市化发展进行了阶段性的平稳期，快速的规模扩张在短期内不会出现。因此在成熟区域，商业地产的投资重心应从新增建设，转为精细化运营，而在空白区则面临着激烈的竞争，例如万达计划未来十年将有1000座万达广场开业，直接覆盖中国九成有消费能力的人口。浙江省2018年新增商业项目51个，商业面积超过3万平米，总体量超过400万平方米，相比2017年均有增加。这些新增项目分布于杭州、宁波、温州、嘉兴、绍兴、湖州、台州和金华，其中杭州新增22个，占比为43%。杭州新增项目中不仅有知名品牌大悦城，为全国第10座，这座超大综合体在开业季6天内总客流量仅80万人，70多家零售店铺多的区域销售冠军、100多个店铺开创店铺最好业绩，更有乐町、三只松鼠等品牌轻松拿下全国销售冠军。同时还有阿里“新零售”的试验田亲橙里，融合了天猫国际、淘宝心选、盒马鲜生等线上成熟品牌；而作为万科在杭州的首个“知识消费体验场”，坤和万科•黄龙万科中心K-Lab集合了华为智能生活馆、得到大学、艺术跨界店、科技体验馆、新媒体数字美术馆等新物种商家，为杭州市民打造了全新知识体验消费场所。随着杭州影响力的提升，不仅一些全国性的商业地产开发商纷纷将目光投向杭州市场，同时近两年下沉至三四线市场发展也十分迅猛，例如新城开业的项目7个吾悦广场，分别位于宁波慈溪、台州黄岩、嘉兴平湖、台州仙居、金华义乌和玉环。从体量上看，浙江本土企业开发的项目集中在5万方-10万方，超过10万方的大体量项目则依然掌握在资金和运营能力更强的全国连锁品牌开发商手中。商业地产的发展与区域的经济、城市化发展水平呈明显的正相关。除了北、上、广、深，浙江与江苏两省经济规模、工业化水平、城市化率、基础设施完善度以及要素引力等各方面都处于全国前列，因此不仅是省会城市杭州成为各大商业地产品牌的必争之地，省内二、三线城市的商业地产竞争也已经进入白热化阶段。与万达、万科等全国性的知名品牌相比，浙江省内目前的地产企业的商业地产开发建设、运营管理、品牌建设与发展能力、经验等都较为欠缺。未来的商业地产运营必然需要深根细作，浙江商业地产本土企业应加快学习领先者的经验，及时卡位，建立起根植于浙江，又可全国甚至全球发展的商业地产品牌。

二、商业地产品牌建设经验及案例———以万达广场为例

商业地产全面爆发前，是零售行业高速发展的时期，商业项目的竞争主要集中在商户之间的产品和价格竞争，这种竞争形式相对粗放，且商业地产开发商一般不参与其中。随着商业地产业态的多元化，地产开发商业更多地参与到自主经营中来。发展至今，以综合体形式为主的商业地产竞争，已经集中在开发商品牌层面的竞争。在国内外诸多商业地产开发商中，万达集团是最响亮的商业地产品牌之一，其发展路径及品牌建设思路值得学2019年8期总第893期经济视野习和借鉴。万达集团创立于1988年，经过30多年的发展，如今已经成为一家以现代服务业为主的大型跨国企业集团。万达集团的发展历程大致可以概括为4个阶段，包括1988年-1991年的奠定基础期、1992年-1997年的实力积累期、1998年-2001年的跨区域发展期以及2002年至今的转型发展期。可以说从一开始万达集团就不是以纯住宅地产为基因的地产企业，通过旧城改造积累的工程开发经验，以及组建大连万达足球俱乐部并夺冠积累下的品牌，万达集团在20世纪末就已经将经营领域向机电、制造、酒店、餐饮等多个领域延展。21世纪初的两年，万达集团快速明确了商业地产开发为支柱产业，并与沃尔玛、时代华纳、欧倍德等世界著名企业进行广泛合作的发展战略。万达集团准确把握住了我国工业化和城市化的脉搏，在商业地产开发上占得先机。从2000年到2004年，万达商业地产快速完成了从第一代万达广场到第三代的迭代，从单个盒子式的建筑形态，演变为由盒子、街区及高层组成的综合体，业态、商家和运营模式也不断多元化。万达商业地产以城市综合体的形态出现，在任何地域都占据着核心商圈的黄金地段，在巨大的客流支撑下，如何进行品牌建设和发展，唯一的问题就只有开发商“做文章”的能力了。万达的第三代商业地产产品已经实现了质的飞跃，包括高级酒店、高档写字楼、大型综合购物中心、酒店式公寓、独立商铺及街区、市民广场及高档住宅社区等，从而形成一个城市或区域总可自行运转的内核。当该综合体已经可以实现工作、生活及休闲中的所有功能，并且具有较高的层次符号时，商业地产的品牌发展将形成乘数效应。目前已经成为符号的万达广场、万达影院、万达酒店、万达城等，以及包括企业高层的个人营销，都在不断强化万达商业地产品牌的覆盖率和渗透度。

三、浙江商业地产品牌建设思路

总体而言，浙江本土房地产企业实力在全国来看相对较弱，在浙江位列第一的绿城，在2018年中国房地产开发企业品牌价值50强的排名仅为第11名，而且绿城主要以普通住宅开发为主。在未来绿城也将以生活为核心，加快开拓理想小镇、美丽乡村、运动系列、TOD系列等产业为导向的房地产细分蓝海市场，多元化布局生活服务、房屋科技、代建管理、资产管理等轻资产业务，致力于“理想生活综合服务商品牌”的打造。浙江本土地产企业很多是从制造业和零售业积累的原始资本，缺少大资金大规模运作商业地产的经验。加上市县经济发展较为均衡，商业的空间集聚不明显等特点，导致大体量商业综合体缺乏成长基础。因此，从浙江商业地产品牌建设，必须从浙江的地理空间、经济、城市形态、人文等方面的具体情况出发，才能有选择地吸收优秀品牌的成功经验，找到适合自身特点的品牌发展路径。首先，浙江商业地产具有鲜明的水平发展特征。与其他一、二线城市相比，浙江省内核心城市及经济发达的市县，商业业态主要以轻型制造设计、批发零售为主。在空间形态上主要以县、镇为单位，地级市的商业活力有些还比不上下辖的乡镇。因此，在城市空间上难以找到一个相对鲜明的核心地带，发展立体空间的综合体所需的人气不足；其次，以万达为代表的城市综合体开发商，其品牌影响力主要覆盖城市白领阶层以及连锁商铺品牌，以集中办公、消费和娱乐为主要功能，而浙江省人均收入水平较高，普通的符号化消费不具有强烈的刺激性。但从万达的成功经验可以学习到的是，商业地产的品牌必须通过多元化的业态和经营模式不断开发和强化，才能渗透到不同用户的需求中。

四、浙江商业地产品牌发展对策措施

进入后地产时代，无论是“房住不炒”的政策导向，还是个大地产商纷纷转型综合服务提供商的探索，都已经表明商业地产的开发经营进入了新的时期。浙江商业地产品牌发展的对策可以从以下几个方面进行研究：第一，适当降低高档写字楼的比重，加强主题式娱乐休闲项目的开发。暂且不论浙江省内城市产业空间分布的均衡度，基于城市空间发展的普遍规律，我国核心一、二线城市随着产业和人口规模的扩大，在下一阶段必定从单核或双核集中，走向多中心格局。这就意味着城市中的人口就业在空间上更加分散，更加靠近居住区。因此对于单个商业地产项目而言，过多的高级写字楼、高级酒店可能最终空置率会上升。而通勤时间节省下来将带来更长时间的购物及休闲娱乐，特别是创意性和体验性更强的多人或集体娱乐项目更受欢迎。第二，联合浙江省产业特色和创新优势，更多实现线上和线下的融合。浙江省地产企业背靠雄厚的民营经济，以及以阿里巴巴为首的“互联网+”经济势力，更有可能实现新一代商业地产的创新，将万达的第三代商业地产产品打造成以艺术、文化、创意、交流、体验为主的城市新空间，从对地产空间的运营升级为对空间内部高附加值的服务内容运营。第三，加强品牌标准化建设。商业地产内部包含的业务和经营模式众多，实际上对于开发商而言是较难形成符号化的品牌的，一般都要借助街区或商圈的群体力量。但随着商业地产开发商更多地参与诸多业态的自主经营或者合作经营，开发商及项目本身的符号会更多地出现在项目的各个角落，因此对于还没有形成跨区域发展的强力品牌的浙江开发商而言，加强企业级项目本身的品牌标准化势在必行。

参考文献:

[1]张菁.商业地产项目定位及后期运营模式的研究———以苏州建屋乐活城为例[J].商场现代化.2018（10）.

[2]温梓康,金环.浅析万达集团对我国商业地产行业发展的借鉴意义时代金融[J].时代金融.2018（08）.

[3]陈轶.论新时代背景下商业地产转型发展模式研究[J]商场现代化.2018（05）.

[4]吕俊.游乐观光设施在商业综合体的布局与分析———上海大悦城案例[J].中国设备工程.2018（02）.

[5]潘振宇.商业地产开放化对管理的影响研究———以杭州为例[J].商场现代化.2017（05）.

[6]王舒豪.浅析杭州商业地产影响因素与趋势[J].商场现代化.2018（01）.

商业地产项目范文篇7

关键词:商业地产短线操作

近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。

在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。

于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。

目前的我国这种赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式,据台湾有关资深人士透露,采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营,其余的则出现多次的经营调整,最终亦难以成功。

笔者认为我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的分割出售的模式,转到只租不售或整体出售的模式中,才能把开发商的利益捆绑与商业地产运营捆绑在一起,才能解决商业地产短期操作模式问题。

商业地产短线操作原因分析

(一)商业房地产开发利润远远高于商业经营利润

房地产是目前公认的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查显示,全国房地产行业利润高达到20%以上,而福州市物价局调查的结果显示,福州的房地产行业利润在于20%-40%之间,高的一些项目甚至超过100%。而商业地产价格又比住宅高出数倍,因此,商业地产的利润是非常高的,这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润,多数开发商都想快点把商铺销售出去,进行新的地产开发项目,赚取更多的利益,而不是想长期从事商业营运。因此,多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段,而不是目标。这是造成众多开发商在商业地产开发短线操作的一个内在重要原因。

(二)商业地产承受着巨大的资金压力

一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元,多则几十亿元,而开发商往往仅能投入10%一20%的自有资金,其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。

在国家宏观调控下,向银行贷款的难度很大,其它融资渠道融资又很困难;信托资金由于受到各种条件的限制,能融到的资金对于资金缺口来讲,也只是杯水车薪;开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下.需要最大限度地迅速回笼投资,但商业地产项目,特别是大容量的商业地产项目的成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户,此过程依然无法逾越。因此迫于资金压力,开发商不可能长期持有商业地产产权,更不可能等到项目运营成熟后再出售变现。这是造成商业地产短期操作的一个重要外在原因。

(三)开发商缺少商业地产的开发经验

商业经营模式迥异于地产的开发,国内房地产企业经过十几年的发展,一些开发模式已十分成熟。但是,这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式,相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言,如ShoppingMall,是一种新引进的业态,国内鲜有成功的经验可供借鉴,难度更大。因此,由于商业意识不足及优秀的商业人才奇缺的原因,商业地产开发商不得不扬长避短,沿用“卖完就走”的住宅开发模式,加快资金回笼速度,避开商业人才缺乏的短处,将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。

商业地产短线操作带来的问题

商业网点布局不合理,造成商业资源和社会资源严重浪费。由于商业地产短线操作问题,不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时,认证不充分,建设开发盲目,招商项目定位与市场脱节,贪大求全,脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理,并引发不利就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上,东部多,西部少,老城市多,新城市少。业态结构上大型百货店过剩,新型业态发展缓慢,许多开发商重复建设造成商业资源和社会资源严重浪费。

比如,美国有4.5万个购物中心,其中只有5%超大型购物中心,即我们现在说的MALL,不是所有的购物中心都可以称上MALL的,在美国有邻里购物中心、生活购物中心,这些面积大都在1.5万平米左右。但是现在我国实际情况是,不少购物中心建设时片面贪大求全,造成招商过程中,受到种种限制,无法招到足够数量的品牌商和理想业态,甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街开发上也有类似问题。由此,造成商业资源和社会资源严重浪费。

商业设施利用率低。由于开发商对后期项目营运考虑得少,缺乏市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中,开发商往往为追求经济利益最大化,很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计,却忘记了营造良好的商业服务氛围,无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求,它必然造成商业地产后期营运上的困难

商业地产后期营运困难,规模优势难以发挥。在目前商业地产短线操作模式下,开发商总是希望尽快将物业售出,以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉,所有权与经营权分散归属业主或租户,地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力。对商铺业主而言,业主既是所有者,又可能是经营者,其有权支配自己的商铺。而小业主一旦要出租时更多的是从自身利益角度考虑,更倾向将商铺出租给高租金的商户,不考虑经营项目或商品品种、档次,很难顾及到租户对整体的影响,这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起,势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色,项目交叉重复,杂乱无章,服务功能残缺,更谈不上良好的企业形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,开发商或管理公司对众多小业主在经营上有一定的调控权,但由于涉及到开发商(或管理公司)、业主和经营者三方关系,利益关系变得非常复杂,在处理一些问题,如在日常市场推广、物业改造等方面相关费用分摊由谁出,出多少等等,非常困难,从而会影响到整个项目的发展后劲。

容易造成经济纠纷,引起社会问题。商铺买家花巨资把商铺买下后,一旦发现与预期目标相出甚远,其不满情绪就会滋生。特别是在售后返租形式下,把问题延期解决,极容易造成经济纠纷,引起社会问题。商业已是微利行业,其平均利润率根本达不到开发商承诺的8%-10%的返利,甚至出现项目中许多商铺租不出,这时,巨大的亏空不知该由谁出,我们知道房地产开发企业是项目企业,一旦项目做完,这个公司很可能就解散了,数量众多的小业主们往往最后就会找到政府,由此引发社会问题。

解决商业地产短线操作问题的建议

(一)重新调整自身定位

开发商在整个项目的发展过程中,自始至终是主要的角色,要尽快尽早放弃惯有的思维模式,杜绝商业地产卖完就走的错误思路,努力实现从地产开发商到商业经营者角色的转变,改变过去重建设、重销售、重招商,轻服务、轻经营、轻规划的落后做法,确立地产开发和商业运营并重的经营格局。

开发商应认识到随着商业地产竞争日趋激烈,购买者观念日趋成熟,如果还抱着卖完就走的短线操作思想,极有可能导致整个项目的失败。

(二)建立商业地产新型资金筹措模式

在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资,日本和南美情况也是类似的,在欧洲和东南亚,购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而我国的商业地产融资的渠道还比较单一,主要来自间接融资渠道.即银行的贷款,直接融资渠道还不多。全国地产业银行信贷依赖水平在70%一80%之间.而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。

融资问题不解决,商业地产短线操作的问题就不可能从根本上解决。当前,我国可以借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验,引入房地产投资信托(REIT)的开发模式。运作时首先应由具有商业地产开发意向的公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT。此时,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已经存在的REIT),再由REIT发行受益凭证,募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中,并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。

(三)适时引入运营的专业中介商

开发商业地产是一项系统工程,涉及方方面面,除了要鼓励商业企业和地产企业的强强联合之外,还需要通过市场经济的不断完善,吸引和培养一些必要的中介商,如专业的物业管理商、信托基金投资商等。这些专业机构起到做大做强市场的桥粱和润滑剂作用。只有地产开发商、投资商、零售商和管理商各方通力协作,才能使商业地产项目所有权、经营权、管理权得到保障,从而使各方的利益都得到有效的实现。

(四)推动商业资本与地产资本融合

所谓商业资本与地产资本融合指的是一个企业既从事地产开发也从事商业经营。商业地产在世界上基本上是两种开发形式,一种是欧美形式,地产业跟商业分开,各搞各的,一个搞投资开发,一个搞后续经营。日本则逐步实行两者的结合,资本互相渗透,建立共担风险,这样有利于促进两者之间更好的发展。我们用什么样的方式,来推进我们商业地产的发展还有待于进一步探索。最近我国有不少大型的零售业介入了地产的开发,而地产业也引进了零售业,这种资本的渗透结合,有可能是一种方向性的探索,对解决商业地产开发中短线操作问题将起到积极的作用。

(五)加强政府对商业地产的宏观调控力度

各地要抓紧制定城市商业网点规划。在市场经济情况下,商业地产发展有它的规律性,商业网点,特别是大型的商业网点应该符合这一规律,在我国商业网点布局存在着很严重的随意性和无序性。我们要根据各地的经济发展的水平和城市的功能定位来制定各地商业地产网点规划。现在很多项目的盲目开发,是缺少对市场的了解和整体布局上的科学规划,比如购物中心,现在全国已经建好的和在建的有263个,整体面积应该已经超过三千万平米,已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?实际上购物中心的建设,必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下,人均1000美元以下的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点,也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是我国购物中心发展的起步,像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到发展期,10000以上进入了成熟期。我们应通过商业地产网点规划颁布实施,使商业地产布局分布更加合理,这样商业地产开发的风险才能降低到最小。另外要抬高商业地产开发的门槛,让品牌好有实力的开发商进入商业地产领域。同时,要关注商业地产商的融资方式,进一步规范售后还租的开发模式,对实行售后还租一般要求开发商对将来应付给的买家的固定回报,要有资产抵押,或者有其它企业担保,以确保买家未来的利益。

(六)加强商业地产理论研究

商业有它的规律,地产有它的规则,操作商业地产两者必须结合起来,两者相脱离就会产生很多问题,因此,需要加大商业地产理论的研究力度,加快培养一批既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才,这样才能更好促进商业地产健康发展。

参考文献:

1.石玉,石磊,浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策,大众科技,2004

商业地产项目范文篇8

关键词：商业地产公司；财务风险；控制模式

一、前言

随着近年来我国社会经济的飞速发展，我国商业地产行业形势风云变幻，国家关于土地与金融方面的政策趋紧。根据现阶段商业地产公司的实际情况发现，大型商业地产公司普遍存在偿债能力薄弱、抗风险能力不强等问题。商业地产行业作为一个较为典型的资金密集型行业，这一行业的主要特征为资金投入量大、存货的周期长、回收周期以及变现能力较差等特点，这些特点直接决定着商业地产公司存在较高的财务风险。同时，由于处于后金融时代，政府根据我国经济发展的实际情况，跟进出台的多种经济政策，直接或是间接影响到我国商业地产行业的发展，这也加剧了商业地产公司的财务风险。因此，我们必须对当前商业地产公司的财务风险问题进行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商业地产公司财务风险管理特点以及存在的主要问题

1.资金周转率偏低

现阶段商业地产项目开发的主要流程要经过以下4个阶段：一是征地阶段；二是土地开发阶段；三是房屋开发阶段；四是竣工销售以及物业阶段。在这一流程过程中，四个阶段都需要公司进行大量资金投入，通常情况下，公司会在达到第三阶段的相应条件时进行预售，以实现资金的尽快回笼，进行到第四个阶段，才能实现资金的真正回笼。整个开发流程，资金从投入到回收的周期非常长，中途的不可控因素非常大。

2.财务杠杆过度使用

由于商业地产开发需要大量的资金注入，大部分商业地产公司选择贷款的形式，这在一定程度上造成财务杠杆使用过度。财务杠杆的主要使用方法有两种：一是能够让公司的股东仅仅使用少量的自由资本进行公司的运行，同时，还能够提高税盾效应；二是，过高的财务杠杆这代表着公司具有高度的流动资金，一旦公司运用出现问题，企业就会面临较大的还款压力，进而极大地影响到股东权益。

3.资产期限不匹配

现阶段，大部分的商业地产公司往往会通过举债的方法进行相关业务的经营，这一种经营方法对于公司资产的变现能力提出了更高的要求，例如，公司的借款必须要有相应的资产进行匹配，若是不匹配，将导致公司选入短期资金不足的局面。对于商业地产公司而言，其主要流动资产就是存货。一般按照商业地产开发产品以及非开发产品进行分类，商业地产开发产品包括己完工商品住宅、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地；非开发产品则包括原材料、库存商品、低值易耗品。对于商业地产公司来说，其存货一般不容易变现，其资产的流动性较差，往往导致公司的偿债压力较大。

4.现金流入期限不均衡

无论什么样的公司，若是想保证公司的正常运行其根本就是良好的现金流的保障。但是，现阶段我国大部分商业地产公司的现金流存在一年高、一年低的问题。一方面，商业地产公司往往采用预售的方法在地产项目开展的过程中获得相应的资金流，但是，各个开发项目的销售期以及销售期的匹配问题往往会被忽略，进而导致以上问题的出现。另一方面就是因为公司的投入收益现金流也存在不均衡的现象。这一问题直接导致现金流高的那一年出现大量的现金冗余，现金流低的那一年面临偿债风险，现金流入的不均衡导致公司的正常运行无法得到保障。

5.项目调整能力弱

根据现阶段商业地产项目的发展情况来看，由于其开发周期长，管理周期也较长。无法进行相应项目的调整，同时，项目转手的门槛和条件高，一旦资金被投入到相应的项目中，某一不确定因素失控将导致项目出现停滞，现金链面临断裂的风险，这也为公司的正常运行带来不利的影响。

三、财务风险控制模式构建

要想保障商业地产行业的可持续发展，公司应该建立相应的财务风险识别模型，并在此基础上进行日常财务风险管理活动，进一步控制财务风险，不断降低企业的利益损失。

1.偿债风险控制

这一风险主要是在公司发展中，因为各种因素使得公司无法进行各种账务偿还所导致的财务风险，这主要是由债务所引发的。通过上文分析我们可以发现，商业地产公司之所以具有高的负债率，其主要原因是因为具有较高的偿债风险，因此，如何进行资金结构的合理安排，具有重要意义。在商业地产企业运行过程中，要重视合理筹款渠道的选择。企业的负债率多少是一个适当的值，这并没有相应的规定。一般来说，他必须与企业的偿债能力进行相互匹配。在企业中，企业所有者的资产是偿还债务的主要来源，因此，企业举债的整体规模要与所有者的利益相互适应，不应该超过净资产的总额。（1）重视资本结构控制商业地产公司要根据公司发展的实际情况以及发展的外部环境进行权益与债务比例的确定，对于商业地产项目的开发，应该对整个项目进行整体的考虑，进而确定投资总额的大小以及营销过程中所遇到的各种问题。一般来说，若是融资环境相对较好，公司的财务情况较为稳定，对于项目开发规模较大、市场需求量大的公司来说，权益资金比率可以适当的降低一些，举债比例可以适当高一些。反之，权益资金比率可以适当的高一些，举债比例可以适当降低一些。一般，公司往往可以采用以下资本结构：三分之一的资金来源于自身，三分之一的资金进行银行贷款，三分之一的资金来源于预售。从公司发展的整体情况来看，这一资本模式更合理。除此之外，企业还要要根据整体发展的实际情况进行合理筹款期限的安排，科学、合理的进行利率形式的选择，抱我整体发展趋势，深入研究资金市场的供求关系，根据利率走势进行合理的安排。当利率较高的时期，企业要尽量减少资金的筹资；当利率处于由高到低过渡期的时候，也要尽量减少利率的筹资。当初与利率较低水平的时候，企业要根据其实际情况进行资金的凑集。在利率上涨的时期，企业要积极进行利率的筹集，在这一过程中，要采用固定利率的计息方式，进而不断降低负债利率，进而达到降低资金成本的目的。（2）合理进行债务期限的搭配商业地产公司要根据整体发展以及经营活动的实际情况进行资金需求的预测。首先要做的工作就是进行预算，并进行融资计划的处理。在进行具体财务预算过程中，商业地产公司可以根据自身的总体发展情况、整个行业的主要特点，保持合理的负债比，同时，根据实际经营情况，进行资金需求总量的确定。使筹资时间、资金的投放运用紧密衔接，及时调度，降低空闲资金占用额，避免由于资金不落实或无法偿还到期债务而引发的筹资风险。在进行负债计划制定的过程中，还要重视还债计划的制定，让其具有一定的还款保障，商业地产公司负债后的速动比率不宜低于1:1。根据企业发展的实际情况，流动比率应保持在2:1左右的安全区域。除此之外，商业地产公司还应该重视管理、资金周转方面的问题，不断提高商业地产公司的盈利能力，在一定程度上压缩资金占用，尽量缩短产品生产时间，合理进行库存的设置，让债务进行有效的安排。

2.加强资金流动性

由于流动性风险十分不容易被化解，商业地产公司不得不采用调整资产负债匹配的情况进行解决。商业地产公司可以通过资产负债的拆分，将未来的资金流与期限进行有效的整合。同时，通过自身资产负债结构的调整还可以在一定程度上降低其防范流动性风险。在这种情况下，商业地产公司可以采用对冲法进行融资活动，进而不断减少资金缺口。由于债务偿债口是固定的，但是未来资金确实不确定的，因此，商业地产公司并不能做到完美匹配。要想不断降低这一风险，首先，就要重视现金流的流动性的增加，但是，现金流流动性增加，又在一定程度上降低收益。为了避免这一现象的出现，我们要进行流动性资产组合。能够有效的进行商业地产公司资金需求的保障。

3.盈利风险控制

由于无法进行有效销售，导致公司的利润降低，进而导致公司面临一定的风险，追根究底，产生盈利风险的根本原因是成本的上升、收入的减少。因此，我们要重视盈利风险控制。首先，进行性科学定价。价格的变动始终影响到公司的变现能力以及变现效率，对于商品房开发之后，管理人员应该对开发地区的实际发展情况，综合分析扣板的质量、品质、价格弹性以及竞争楼盘的定价等进行科学定价；其次，要进行合理的促销。要想提高销售量，商业地产公司进行宣传活动的开展，例如利用广告、宣传导报、人员推销等方法进行，将所开发的商业地产项目的信息不断传递到消费者手中，让他们对这一开发项目进行全面的了解。由于商业地产行业的特殊性，这导致销售十分重要，因此，公司必须重视销售力量的加强，进一步增加预售，进而获得更多的资金来源。

4.强化企业内审制度

在进行财务风险管理的过程中，企业内部控制对于风险的控制具有十分重要的意义，因此，要重视这一制度的建立并不断完善。良好的内审制度应该独立于企业的其他部门，同时，还要对内审制度进行强化，及时发现并不断改善企业的控制系统中存在的问题。通过这些措施的实施，能够及时进行问题的辨别，根据其实际情况进行有效措施的提出，并根据其审计情况与结果对高层领导人进行汇报。

四、总结

综上所述，进行商业地产公司财务风险控制模式的构建对于商业地产行业的健康、持续发展具有十分关键的作用。现阶段，我国商业地产企业对于财务风险管理的意识不到位，在管理过程中存在较多问题，在此，结合现阶段实际情况，进行偿债风险控制、加强资金流动性、盈利风险控制、强化企业内审制度等策略的提出，希望能够不断提高商业地产公司的财务风险管理水平。

作者:曾娟单位:重庆广播电视大学

参考文献：

[1]李素红,陈立文.基于因子分析法的商业地产上市公司财务风险评价[J].河北工业大学学报,2011,06:101-106.

[2]蔡璐.浅议商业地产公司财务风险--以未远商业地产开发有限公司为例[J].中小公司管理与科技(下旬刊),2015,03:90-91.

[3]张利霞.商业地产公司财务风险与防范研究--以HG商业地产公司为例[J].现代商贸工业,2015,04:103-105.

[4]叶福清.浅析财务集中管理模式下的集团公司财务风险控制--以鼎力电力集团股份有限公司为例[J].财经界(学术版),2010,03:162.

商业地产项目范文篇9

关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

商业地产运营主体构成

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

商业地产项目范文篇10

关键词：大型商业地产；运营管理模式；产权出售；物业持有

近年来，大型商业地产快速发展，通过不断吸收整合的方法，将房地产和商业有机融合为一个整体，也是目前城市规划发展的主要平台。随着商业经济体制的不断完善，大型商业地产普遍保值升值。在住宅限购政策的影响下，我国大型商业地产投资不断升温，受到了社会各界人士的广泛关注。但很多国民对大型商业地产运营管理模式不甚了解，相关文献和资料也比较少，在一定程度上限制了我国大型商业地产事业的发展。基于此，本文结合实际案例，对大型商业地产运营管理模式研究及应用做了如下分析。

一、大型商业地产运营管理模式

（一）产权出售模式。目前我国大型商业地产还处于高速发展的阶段，但很多大型商业地产在运营管理模式上仍然采用传统粗放型的管理模式，也没有脱离出传动住宅地产的运营思维模式，为提升资产回笼速度，在大型商业地产运营管理中经常采用产权出售模式。最典型的代表是SOHO中国，从2005年就开始投资建设大型商业地产，从2005年到2017年一直贯彻应用产权出售经营管理模式。此种运营模式也为SOHO中国缔造了很多销售神话，产权出售模式的成功应用大幅度缩短了大型商业地产的销售周期，提升了资金回笼速度。产权出售运营管理模式的特点是通过整体或者拆零销售的方法，达到快速销售、滚动式开发的目的。在项目施工阶段就开始销售，有效缓解了开发商的资金压力，逐步形成快速开发、快速销售、快速回笼、再次开发，循环经营管理模式。但此种大型商业地产运营管理模式也存在较大的弊端，比如：商业运营的不确定性，使得采用此种运营管理模式的投资者具有较大风险。在新时期背景下，产权销售模式有其存在的必要性，但并非大型商业地产运营管理的主要模式。（二）物业持有模式。大型商业地产的运营及管理并非只是单纯生产和销售的过程，而是通过对商业物业的持有和运作来实现增值的过程，是“地产业+商业”发展的主要成果。如果把大型商业地产运营管理模式比作一个人，则地产是骨骼和肌肉，而且商业就是心脏和血液，任何一个环节缺失都会影响大型商业地产运营的效率。需要二者协调配合，才能持续、健康、稳定的运转。而物业持有模式具有很多优点，能更好适应多变的市场环境，从而被广泛应用在大型商业地产运营管理中。最典型的是大连万达大型商业地产，也是在我国境内最早应用物业持有运营模式的大型商业地产。曾为回收资金将部分物业出售，增加了运营管理的困难，开业后人流量比较少，最终选择拆除重建，并决定选择只租不售运营管理模式，取得了良好成效。物业持有经营管理模式的好处比较多，通过和大型商业结盟，促使各大商业企业积极参与到大型商业地产运营管理中，有助于弥补大型商业地产运营管理中人才缺失和经验不足的问题，还能提升各项资源的利用率。但在具体实施中也存在较大的难度，因此，很多大型商业地产在运营管理中，选择边设计、边建造、边招商的方法，从而缩短资金回笼速度，目前绝大多数大型商业地产企业还做不到先招商再建造。（三）售后返租模式。所谓出售返租模式指的是大型商业地产开发企业，在建设阶段或者出售阶段买受人签订相应的合同，出售后在特定年限中，由出售人通过出租的方法进行包租，并以部分租金冲抵部分售房价款，或者每年支付相应比率的回报。此种运营管理模式的本质是用特定的回报来换取商铺的经营权，以解决由产权分割出售而引发的各种问题。并在出售后统一返租，统一招商运营。常用的售后返租形式有：返租回报、带租销售、利润共享、保底分红等。从表面上看，此种运营管理模式的投资回报比较稳定，但如果长期运营也会带来一定的风险，如果运营商运营不当就无法获得收益，而发生的多数风险最后也只能由投资者承担。因此，在应用出售返租模式时，需要对运营商的能力和信用等级进行全面评定，才能降低运营风险，提升经济利益。

二、大型商业地产运营管理模式的应用

（一）选择合理地开发运营管理模式。不同的大型商业地产运营管理模式具有不同的优缺点，因此，在选择运营管理模式时，必须充分结合大型商业地产企业自身发展情况、大型商业地产所在的位置、所在城市的未来发展趋势等。根据实际情况，选择与之相适的运营管理模式，才能发挥出应用的价值和作用。比如：如果大型商业地产开发商资金有限，规模比较小，则可以借鉴SOHO中国的产权出售模式。而针对规模较大，资金充裕的大型商业地产开发企业，则可以借鉴万达物业持有模式。建造完成一个项目，推广一个项目，一步一步发展，合理应用现有的融资渠道，提升运营管理能力，从而逐步建立起一套独具特色中大型商业地产运营管理模式。（二）全面打造体验式大型商业地产。如今，网购已经成为人们生活的一种方式，很多人都通过互联网来购买自己所需的物品。但在网购不断冲击下，实体店也要迎难而上，目前美国、德国等发达国家的大型商业地产呈现一种集娱乐、休闲、社交、购物为一体的体验式商业模式，从而为消费者营造出一种身临其境的的感觉。从目前消费者的发展趋势而言，未来消费者更容易为体验、环境、情感等服务买单。为迎合消费者心理可大型商业地产在建造时需要对消费空间以及环境进行全面改造。大型商业地产需要不断强化休闲、娱乐等社交体验，才能进一步提升大型商业地产项目的附加值，获得更多的经济利益。消费者进行购物时并非只是购买商品的过程，更是一种休闲方式。如果在购物过程中融入餐饮、交流、文化、享受等内容，势必会吸引更多的消费者。同时，对某些商品而言，如果进行亲身体会，亲自试穿、试用、试尝等是无法激起消费者购买欲望的［1］.而此种体验正是网购难以提供的，因此，大型商业地产项目要想在激烈的市场竞争中占得一席之地，就必须努力为消防者营造更多的体验，比如：在运营管理中可加入餐饮、休闲、娱乐等项目，为消费者营造更加轻松愉悦的购物环境，通过全新的“体验感”吸引更多的消费者。（三）加快发展电商平台。电子商务的发展对人们生活、工作、教育、娱乐等带来了巨大的影响，传统零售业需要及时变革经营管理策略，积极融入电子商务，才能提升市场竞争力。发展至今很多大型商业地产开发商已经开始转型，比如：银泰百货、苏宁等都建立独具特色的电子商务平台。比如：银泰网是建立B2C电商平台比较成功的企业，得益于银泰企业准确认识到电子商务和传统百货的区别。通过利用银泰百货2000多家时尚品牌供应商资源构建了一个专属电子商务平台，电子商务平台和银泰百货中的品牌基本相同，有效挽留住两种互联了消费用户，并对互联网消费用户进行细分，既提升了客户的满意度，又增加了消费者数量，值得广泛参考借鉴。

三、结语

综上所述，本文结合实际案例，分析了大型商业地产运营管理模式研究及应用，分析结果表明，不同运营管理模式适用于不同的大型商业地产。在选择模式时，需要根据大型商业地产实际情况和区域位置，以及所在城市的发展趋势，选择与之相适的运营管理模式，才能实现持续稳定发展，为大型商业地产企业获得更多的经济利益。

参考文献

［1］徐诚.商业房地产运营管理模式的创新与应用研究［J］.信息化建设,2016（6）.

［2］盛琦筱.商业地产项目运营管理模式的创新与应用［J］.商场现代化,2015（21）.