房地产项目精细化质量管理研究

摘要：精细化的管理制度，在工程项目的管理能力和管理水平上是最好的衡量标准。从房地产工程项目的管理来看，无论是项目的设计，还是项目的决策，再到原料进场到施工技术环节、成本管理、人员管理，都必须实行精细化管理。进行精细化管理，明确管理制度是关键，只有制度到位，才能要求人的责任到位。一旦出现问题，就能够找到相关的负责人，工作人员的责任心才能被提升起来。本文围绕房地产项目精细化质量管理展开论述，对于房地产项目的质量管理能力提升以及体系构建的策略进行分析。

关键词：房地产；工程项目；精细化管理；质量管理体系；研究

1引言

对于房地产工程而言，实际上它是一个复合概念，即包括房产与地产两部分。在工程项目施工建设过程中，存在着很多的影响因素，比如项目选址，施工建设复杂多元，组成部分不同，施工质量和技术涉及的范围都较广。因此在建设时间较长的房产建设工程项目中，必须加大项目精细化管理。

2精细化管理概述

精细化管理就是将管理从粗放式变为标准化、规范化、精细化，变传统的经营管理为科学化的专业管理，这需要管理者转变管理意识，采取经过优化的方案，进行规范的精确的管理，达到精心的策划施工。精细化管理的特征，需要将数据进行细节化的处理，管理上进行可靠的决策。抓好每一个施工环节，对每一个岗位施工人员都行执行责任制，用精益求精的办法，从设计到最后的施工检验，实行全方位、全过程的精细化管理。精细化管理是一个不断完善的过程，像这一全新的理念贯彻在施工管理过程中，没有固定模式可循，企业可以根据实际情况在实践中不断的改进和摸索。同时，还要采用精细化管理手段加强经营管理，为此企业应当结合实际情况不断进行总结。精细化管理的主要工作内容，包括精细化操作，精细化控制精细化核算，精细化分析和精细化规划等等。全过程的精细化管理，对于每个人每个行为都有遵守规范的要求。企业运行要更加规范化和标准化，做到精细化管理，需要企业管理者设定一个运作过程，这个过程是有计划有审核有执行的。管理企业要将过程进行控制，充分调动员工积极性及其责任感。

3房地产工程项目开发过程中的质量精细化管理工作要点

3.1决策阶段。在房地产工程质量管理过程中，决策阶段的任务主要是对该工程项目进行准确识别，具体表现在两个方面。第一，房地产行业现状条件下，企业应当与市场发展需求以及需求者的诉求结合在一起，尤其是刚需更为重要，这样才能提高决策的针对性以及房地产工程项目建设与发展的战略性。第二，房地产开放商应当立足实际，结合拟建工程特点以及功能性要求，从技术性、经济性等方面综合考虑，对其可行性进行综合论证，最终确定合适的项目建设方案。3.2准备阶段。房地产工程项目施工建设过程中应当制定切实可行的质量监管体系，而且应当有明确的质量管控目标，即准备阶段应当进行优化设施工建设方案。就其工作要点而言，表现一下层面。一是，设计单位应当全面把握建设方的决策以及工程项目设计方的意图，并在此基础上进行整体现规建设。通过对拟建工程项目进行产品优化设计，明确其目的以后，将工程项目施工质量管理目标确定下来；二是，整体现规划以及方案设计过程中，应当注意房地产开发项目建设的切实可行性，其中包括技术性、施工安全可靠性以及经济性等，均需进行严格论证和仔细审核，在国家标准以及行业规范下使质量目标更加的细致，以此来提高方案落实效果。3.3实施阶段。在明确项目质量管理目标的基础上，房地产工程项目实施过程中应当加强管理，采取精细化管理手段和方法，同时这也是管理目标得以实现的关键环节。第一，施工方应当根据建设方的策划以及提出的质量要求，明确和细化目标管理标准，加强目标管理以及阶段考核，通过过程监控以及持续改进等手段，基于设计图纸施工建设；第二，在房地产工程项目施工建设实践中，对参与人员、建材以及所用的机械设备和配套设施等进行严格管理，系统加强施工阶段的各要素管控，形成整体合力，才能提高项目管理效率，同时这也是精细化管理的要求。3.4竣工阶段。工程项目施工建设任务完成后，就业投入应用，收尾阶段的项目管理工作也非常重要。首先，对建成的房地产工程项目进行竣工验收，房地产建设方应当保证从施工方接收产品需符合事先签订的合同规范，尤其是性能、质量验收标准等应当明确、准确、具体。其次，建筑产品的投入应用，一方面是为了能够有效实现经济利益，更重要的是要达到消费者满意。在此阶段，房地产开发商不仅要重视建筑产品的营销策划及其技术手段，更重要的是要注重消费者购买产品后的服务态度和物业管理质量等。最后，房地产开发商在工程项目施工质量管理过程中，应当注意加强收尾阶段的精细化管控，从不同的视角对其整个建设周期以及施工质量进行全面控制，这样才能实现建设目的和效益。

4房地产精细化管理实施案例

泉州安溪县城二环西路某房地产开发项目，作为集团在安溪的地产开篇之作，项目总用地180亩，总建筑面积40万㎡,建筑密度为25%,容积率2.8,绿化率30%，项目住宅建筑面积29.77万㎡，商业建筑面积1.2万㎡，5000㎡左右幼儿园、自建6000㎡农贸市场。在该项目建设程序上分为一期二期三期项目分期开发，自2015年2月开工建设以来已销售去化约80%以上的户数，全部开发完毕之后，预计入住达到1万人以上，开发周期约五年左右。在项目一期开发过程中，该工程管理上存在的一些问题，主要包括由于边设计边施工导致了签证变更较多，对于开发效率有了一定的影响。项目设计完成之后，由于工程施工周期被严重压缩，因此导致了施工进度的滞后。工程总承包单位职责履行不到位，因此分包单位较多，导致工程不能按时交付，工程现场管理不到位，施工单位的素质不高、监理单位形同虚设，使得项目部忙于协调，而没有精力抓质量。从房地产的开发和房地产现场管理精细管理的思路出发，需要进行房地产开发与内外部协同，将房地产开发与专业的全过程管理纳入到房地产管理中。工程部针对上述问题，对工程管理重点首先进行了制度的建设，加强工程管理的精细化水准。在工程管理上改进了精细化管理的一些特点和方法。例如以品质为主导的工程管理体系，要求品质高于一切，建立全面的工程管理精细化标准，注重对工程质量中通病的防治，采取制度，加强对施工工艺和方法的研究，保证品质的同时成本能得到控制。在企业工程管理项目中设定了清晰的目标，细化了工作环节，通过过程沟通和协调机制，完成了过程预警和监控。通过目标的考核激励，设定了工程管理目标。工程项目中采取精细化管理，将施工人员和管理者之间的关系加以协调和沟通，增强彼此间的信任和尊重，将矛盾加以化解，促进施工人员的工作积极性，为项目开展构建和谐的施工环境，实行精细化控制目的，这样才能提高其经济效益，而且应当将施工参与人员的工资待遇与之挂钩。在施工项目的现场，由于班组是最小的组织单位，因此采用精细化管理手段，可以使建筑施工单位按照规范要求操作，才能确保工程项目施工安全可靠性以及稳定发展，使得施工企业向着规模化标准化发展。通过岗位责任制的设立工程项目能够明确职责，施工人员的管理更加到位。建立切实可行的岗位责任制度，并且分解各项工作和明确职责，强化标准化在施工工作中的重要性。这一点能够提高岗位的精准化，实施通过对过程的控制，精细化管理，强化管理者责任意识，解决相应的问题。通过传统管理观念的转变，将管理意识渗透到管理工作者的头脑中，将管理者的管理意识从传统的管理理念中解放出来，认识到提高房地产工程项目的竞争力，必须通过精细化管理的重要性，将精细化管理纳入到项目管理工作中，充分考虑到社会环境消费者需求和工程项目的实际情况，在工作中严格落实房地产建设项目的管理目的，采用精细化管理模式来有效提高管理实效。

5结语

房地产项目目前没有制定科学合理的精细化管理的制度，还需要采用全面的奖励机制和监督机制进行人员积极性的调动，防止由于人员责权不明晰导致纠纷和问题出现以及互相推诿的情况。精细化管理是推动企业发展的关键环节。根据企业的发展目标，制定符合自身特点的市场预测和市场实际和企业实际经营情况的分析和规划，使得发展策略更加科学合理，可操作性强。

参考文献：

[1]李恩道.工程项目精细化管理[J].工程建设与设计,2019(1):260~262.

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[3]温艳芳.建筑劳务公司精细化管理探讨[J].工程经济,2018(12):44~47.

作者:戴景裕 单位:世茂集团南安市爱乐置业有限公司