房地产企业竞争影响分析论文

导语：房地产企业竞争影响分析论文一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

3.1一般企业竞争力的四大影响要素

根据前面对企业竞争力的分析，影响企业竞争力的主要因素可以分为四类，包括企业制度、企业能力、企业资源、外部环境。企业之间的竞争力的差异，既源于企业掌握的竞争所需的资源和能力的异质性，也受到外部市场、政治经济体制、社会、文化、自然环境等多方面的影响。这些内外部的因素对企业竞争力的影响方式和影响大小程度是不同的。一方面，在同一时期不同因素对企业竞争力的影响大小不同；另一方面，同一因素在不同时期对企业竞争力的贡献也不一样。所以，研究企业的竞争力的形成、变化以及发展，必须从深入研究这些因素对企业竞争力的影响。

3.1.1企业制度

企业制度是企业有效运转和稳定发展的基本保障，它包括产权安排和治理结构，解决企业的决策、激励、监控、企业家选择等问题。制度决定机制，机制决定活力，活力决定效益，效益决定发展。良好的企业制度决定企业整体运作效率水平的高低，进而影响企业竞争力的高低，最终决定企业的绩效。

3.1.2企业能力

企业能力是企业资源实现企业战略目标的一种素质与潜能，它包括三个方面的内容：一是核心能力，指企业在长期发展过程中建立与发展起来的能使企业保持持续竞争优势，获得稳定超额利润的、又不易为竞争对手取代的能力和知识体系；二是辅助能力，指企业用以与竞争对手相抗衡，对核心能力起保护和辅助作用的能力；三是由核心能力和辅助能力延伸出来的能力。企业能力通过企业的技术创新能力、生产制造能力、管理能力、市场营销能力、财务运作能力等具体的职能活动表现出来。在当今市场需求日趋多样化，产品生命周期日趋缩短，企业经营日益国际化、市场竞争白热化的今天，企业之间的优劣势转换越来越快，单一的竞争策略和竞争能力已很难保持长期竞争优势，因为很容易为竞争对手所模仿、跟随、甚至超越。面对日益严峻与复杂的竞争环境，企业不仅要关注外部环境变化给企业带来的机会与威胁，更要积极积累企业自身资源优势，培育企业的核心竞争力。

3.1.3企业资源

企业资源包括有形资源与无形资源。有形资源包括土地、厂房等不动产；生产设备、运输工具等固定资产；原材料、产品、半成品、流动资金等流动资产。无形资源包括企业商标、商誉、品牌、企业文化、专利、经验等。企业必须注重开发那些不易获得却能带来超额收益的稀缺资源，如特殊装备、高技术人才和管理人才、特有专利和技术、著15名商标等，这些资源是企业竞争力的源泉。

3.1.4企业外部环境

企业生存所依赖的外部环境不同，会使企业竞争力产生差异，居于有利的环境之中，企业易于获得或维持竞争优势，相反，则会产生诸多劣势。企业的外部环境因素包括市场结构、宏观经济与政治、社会文化、自然资源与环境。其中，自然资源是长期，也是一旦破坏就难以修复的环境因素，国民素质也是需要长期培育才能改善的因素，这两个因素对企业竞争力产生长期而深刻的影响；政治经济体制、基础设施、融资体制等属于中期影响因素；而市场结构、政府的非制度性干预对企业的竞争力产生迅速而直接的影响。企业制度、能力、资源和环境这四个要素之间并不是孤立的，而是相互作用、相辅相成的。如企业环境可以决定资源的获得难易，影响企业制度的形式和企业能力的发挥；而企业资源又企业能力的基础，企业能力是企业制度、资源和环境的一种表现形式。在“竞争力之桶”的模型中，企业制度是“桶”的底板，企业能力、资源、环境构成了“桶”的侧板，企业能力相当于侧板中最短的一块，是企业竞争力中的决定性因素。因此，在企业竞争力的要素分析中，必须特别注意企业能力的分析[26]。

3.2房地产企业竞争力的影响要素

房地产行业从传统认识上，房地产企业的主要竞争力要素可以概括为土地资源、资本规模与资金运作能力、市场开发经营能力、企业发展潜力四个方面。当房地产行业走向成熟。特别是在WTO之后的开放条件下，市场经营环境的改变直接导致了竞争要素的实质也在发生着变化[27]。

3.2.1土地资源在我国地价是构成

房地产成本的主要因素。因此，获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力。随着土地市场交易的规范化，土地资源的重要性大大降低了。但由于土地本身的稀缺性、增值保值性以及对房地产开发的基础性作用决定了这一资源在可预见的时期内还将是房地产企业的基础性竞争力要素。

3.2.2资本规模与资金运作能力

房地产作为资金密集型行业，特别是在中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台后，自有资金的实力将不但决定进入门槛，更是决定企业运作房地产这样周期较长，回款较慢的行业成败的关键因素，而企业在资本规模上的优势将会带来明显的规模经济。房地产业与金融产业的融合，房地产中的很多风险可以通过金融工具进行分解，而金融市场又为房地产市场提供着充足的资金，因此，资本规模这个竞争要素，往往又体现为企业的资金运营能力。16

3.2.3市场开发能力与产品竞争力

房地产的开发必须具有一定的前瞻性，这就要求企业能够了解需求动向，准确把握市场，并为客户提供最多的让渡价值。产品是一切企业生存的根本，对于房地产企业来说，树立产品竞争力就是在全面审核项目自身优势资源，在研究和判断市场及目标客户消费需求基础上，打造出最符合该项目风格要求、质量要求以及主体要求的高品质产品。从这方面的要求来看，房地产开发企业必须具备很强的产品设计能力、持续创新能力、市场推广能力、产品品质管理能力和客户服务能力[28]。其次，产品竞争力还包括价格竞争力的方面，简单地说，树立价格竞争力就是在确立营销的合理尺度基础上，以合理价格，整合产品形象竞争力，抢占消费市场。

3.2.4企业发展潜力

房地产企业发展潜力主要指人力资源竞争力、品牌形象竞争力、企业文化三个方面。这三方面作为企业较高层次的竞争力要素，能够给企业带来持久的竞争能量。形象竞争力就是将主题理念竞争力融入到强势品牌效应竞争力中，从而整合与提升出的竞争力要素[29]。

3.3影响中小房地产企业竞争力的两大主要因素

结合本章前几节关于房地产企业主要竞争要素分析，中小房地产企业在发展过程中面临的问题和困难主要来自政策、经济两个方面。

3.3.1政策——土地门槛提高

房地产行业近些年突飞猛进的发展，由于其刚性需求明显，利润空间大，资本增值空间巨大，催使一些企业纷纷进入房地产行业淘金，吸引了大量资金的涌入，房地产企业数量骤增。这其中除了一些从业时间长、行业资格老、规模日渐大的大型本土房地产企业和国际知名企业，大约有95%以上都是中小房地产企业，其开发份额已占到近八成，中小房地产企业已成为我国房地产业的重要组成部分。2007年底其数量已占全国同类企业总数的94.6%，行业同类商品销售额的53.8%，同行业同类商品税收额的44.5%。最为让人关注的一点是：国家房地产行业80%左右的就业岗位是由中小型企业提供的。对解决社会就业压力，缓解社会就业紧张程度都具有举足轻重的意义。由此可见，中小型房地产企业的生存与发展不仅关系着房地产行业自身发展的稳定和提高，更可以说直接关系着国计民生。从“关系竞争”到“资本竞争”和专业化水平的竞争。越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业产生了很大冲击。土地二级市场的建立使资源信息不对称的问题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑，都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标17准要求一并，这无形中扩大了有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上曾经给发展商带来巨大潜收益的“渠道关系”大大贬值，迫使企业只能真金白银地参与“招拍挂”。高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。以参加土地拍卖的保证金为例，越来越高的保证金已经让大量中小房地产企业望“地”兴叹。譬如广州市从2004年4月开始规定，拍得者受让土地后7天支付总额的一半，余款必须在6个月内交清，若逾期30天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，并且对前期已收款项不予退还。这些硬杠子不仅直接将中小房地产企业拒之门外，就是对短期财务稍微有点不理想的大企业也是一个警示[30]。大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小房地产企业的进入。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业学习香港经验，常常是多个发展商组成一个团体联手投标。因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以致命的打击，无形之中资金实力成了房地产市场的唯一杠杆。土地二级市场上的激烈竞争也直接考验了房地产企业的专业化水平。目前，政府对参与拍卖的土地项目都设置了许多细致的硬性指标，要求竞买人必须按照有关要求对地块一次性编制规划设计，规划设计不入围者不能参加竞拍，这也极大地提升了进入房地产行业的专业门槛，促使企业在加强资金实力的同时还要不遗余力地提高专业化素质。随着国家宏观政策的调整，提高了房地产开发门槛，加之房地产行业本身对国家政策导向性反应敏感，在开发过程中受其他行业联动性大，受资源、资金、市场环境等影响大，整个行业面临新一轮的行业调整，这就需要开发企业有很强的资源整合能力等行业特许多大型房地产企业开始认识并追求核心竞争力的塑造和培育，中小房地产企业尽管仍然存在着持续且大幅度的成长空间，但目前还是被很多问题困扰。就整体情况而言，资产负债率高、管理欠规范、人力资源匮乏、经营能力薄弱等普遍存在，严重影响和制约着我国中小房地产企业的竞争能力。房地产行业的发展离不开土地，而土地又属国家所有，所以国家对于土地政策的出台，无疑会对房地产企业尤其是占绝大多数的抗风险能力差的中小房地产企业产生巨大的影响。近年来，不少城市的房价上涨过快、过猛，引起了社会上的广泛关注，国务院也出台了很多政策，如2004年的“831”土地大限，不但没有限制住房价的上涨，反而促成了房价的一路狂奔。于是，2005年从政府管理部门到金融机构，乃至税务机关，一只只“稳定”楼市、“挤压”泡沫的“看得见的手”纷纷向楼市“重拳”出击。“控制”、“稳定”了近两年来政府出台相应政策的主题词，这些举措都意在推动房地产业朝着健康有序的方向发展[31]。主要表现在以下方面：18

3.3.1.1房地产开发

1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产开发的行为和房地产公司的设立条件进行了界定和规定：除了要求具备公司设立的一般条件外，特别指明注册资本必须在100万元以上，且流动资金不低于100万元：有两名以上持有专业证书的房地产、建筑、工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员。在2000年4月建设部颁布了《房地产企业资质管理规定》，调整了企业的资质等级级别数，由原来的5个级别改为4个级别，修订了企业资质等级标准，一级注册资金增至5000万元，二级增至2000万元，三级800万元，取消了对兼营房地产开发业务的企业资质审批，规范了承担业务的范围[32]。随着房地产业的发展，最初的规定已经不能形成房地产企业任意开发的壁垒。2003年6月25日，央行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121文件。通知要求，房地产企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。2004年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资金比例。房地产开发项目（不含经济适用房项目）自有资金比例由20%提高到35%[33]。据国家统计局显示，房地产开发项目中有70-80%的资金来源于银行。这对于那些原本资金实力不足、过分依赖银行贷款的中小房地产商而言，在国家逐渐抬高房地产行业的资金进入壁垒的同时，将会有越来越多的企业被屏蔽在房地产行业的大门之外。

3.3.3.2土地使用权

出让、转让制度《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》和《房地产管理法》规定，房地产开发用地的取得有三种形式，对于公用地以协议转让的形式，对于特殊项目的经营性用地可以采取挂牌协议转让的形式，对于经营性开发用地实行招标、拍卖或者挂牌的方式进行公开交易。2004年被称为经营性土地运作的“大限”，3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”）要求各地要在8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此外，2005年3、4月间，国务院办公厅先后下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（即老国八条）和“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（即新国八条）。其中指出，要加大土地供应调控力度，严格土地管理[34]。这是对以前很多中小房地产开发企业靠关系拿地、批地的经营方式的一种颠覆，虽然有三种形式可以取得土地，但对于经营性开发用地国家明令限制实行招标、拍卖或者挂牌的交易形式。随着土地价格的不断上涨，越来越多的中小房地产开发商已经没有资金实力来取得具有开发价值的土地，这不仅加剧了房地产商之间的竞争，同时也加快了中小房地产企业被洗牌出局的步伐。19

3.3.3.3房地产企业税收

根据我国现行的法律规定，房地产开发经营中涉及到的主要税种有：城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、固定资产投资方向调节税、营业税、土地增值税、企业所得税、外国企业所得税、个人所得税等。税费过多过高造成了房地产价格的居高不下，近几年，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质性的突破，房地产交易过程中所涉及的营业税、契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税负有较大幅度下降，取消了对房地产投资15%的固定资产投资方向调节税（原先这项税种只是对国外境外投资者免征），降低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从6%降到3.5%，降低房屋租赁税费等，有效地控制了房价的上涨。税费的降低，不但有助于降低商品房的价格，同时也少了中小房地产开发商的负担和在开发项目中的经营风险。在我国所颁布的房地产业法律法规中，政策性规范较多，法律规范较少；暂行性的法规、规章多，长期性法律、法规少；适应计划体制的法规多，适应市场体制的法律、法规少。这也从一个侧面反映出我国房地产业的投资行为、市场秩序都有待于进一步规范。从2002年到2005年期间这一系列调控房地产市场的政策被称为“房地产新政”。国家在逐渐规范房地产行业，力在使这个资本密集型的行业通过兼并重组一些资质低、自身资金不足的中小房地产企业，对有限的资源进行整合，从而使房地产市场步入理性发展轨道，各种迹象都表明中国的房地产业要开始一场大范围深层次的洗牌运动[35]。

3.3.2经济——资金压力陡增

近些年，增加开发商资金压力的政策频出。2003年“121”号文件和提高准备金率给开发商资金运转和经营性举债能力带来直接的政策冲击，2004年的调控紧缩更是给整个房地产行业带来了强大的政策冲击[36]。土地和信贷成为房地产行业承受政府调控紧缩和行业整顿的两个主要受力点。2004年1至8月，国家和地方出台的各项主要政策进一步增加了房地产企业的资金压力：终止经营性土地协议出让、实行“招拍挂”市场转让和控制新增土地规模，增加了房地产企业土地储备成本；房地产开发贷款受到严格控制、项目自有资金提高，降低了开发商的债务杠杆；此外，建筑企业贷款和住房消费贷款的严格监管，进一步限制了开发商惯用的经营性负债能力。土地储备资金压力最为明显。运用应付账款和预收账款的经营性负债杠杆在受到央行“121号文件”等调控政策约束后，开发商项目开发资金压力骤然紧张。除此之外，去年以来开发商加快了土地和项目储备的步伐，这进一步绷紧了开发商的资金链条。譬如，房地产龙头企业“万科”在央行“121号文件”后至今，总共增加至少185万平米土地储备，需要支出的现金约43亿元。整个行业的土地储备扩张带来的资金支出压力不仅源自土地储备面积的绝对增长，还体现在以下几个方面：（1）土地出让金支付方式的规范。政府加强了开发商土地价款的支付时间管理；（2）土地交易市场化推动出让价格上涨。据统计，公开竞标土地出让20价格一般高出底价40%左右，挂牌出让高出底价15%左右。严格推行“招拍挂”市场化出让的“71号文件”更是增加价格上涨预期；（3）土地价格直接上涨。2004年上半年全国土地交易价格同比上涨9.5%，部分城市价格涨幅较高，如杭州为66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%；（4）中央推行土地垂直管理，从土地规划、储备、出让和投资方面加强土地一级市场调控；（5）出让载体类型有所变化，如上海等地开始推行“熟地”出让。在“生地”转让下，开发商可以借用经营性杠杆减少资金支出和获取高额回报；“熟地”出让既增加了资金支出压力，也降低了投资回报[37]。

3.4其他外部因素对中小房地产企业竞争力的影响

3.4.1销售方式可能出现的变化对中小房地产企业竞争力的影响

商品房预售制度是1994年国家《城市房地产管理法》公布之后，政府在总结各地经验的基础上正式确立起来的，商品房预售许可证也随之产生。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》等，均对这一制度做了详细的规定。经过十几年的发展，目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右，部分城市甚至高达90%以上。2005年8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》中指出，当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。根据测算，以预售方式进行销售的项目外几乎已经没有其他可供选择的融资方式，因此，预售制度实际上已经成为房地产开发融资的重要手段。据统计，近几年房地产开发的资金来源中，大约有40%是由商品房预售而获得的。然而在制度实施的过程中，部分开发商在建设过程中往往一味追赶进度，以求获取预售许可证后可以回收资金，实现盈利的目的。在这种情形之下，产品的建设质量和品质自然就会被忽视，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，开发商通过将已抵押的商品房预售或者将已预售的商品房抵押或重复预售，就可以获得价格上涨所带来的资本收益，导致群体投机行为时有发生，这成为房地产泡沫形成的主要诱因之一。取消了预售制度，有利于房地产市场运作效率的提高，同时对银行金融风险的化解也有一定的帮助作用，使房地产市场的开发经营更加容易与国际市场迅速接轨。对绝大多数开发商而言，取消房屋预售对开发商自有资金的要求将大大提高，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的中小房地产企业要么被淘汰出局，要么投靠有实力的发展商，使得资金和土地逐渐集中到少数开发商手中，造成行业的大清场。尽管业内人士称市场风险和交易问题的产生并不能归咎于预售制度，而是由于国家缺乏一整套严格的监管措施，而且建设部新闻发言人于2005年8月24日明确指出，国家近期内不会取消商品房的预售制度，但是从社会发展的角度来看，国家难免会在几年后取消商品房屋的预售制度。如21果此制度一经取消而实施现房销售制度，无异于是对房地产企业尤其是中小房地产企业釜底抽薪，断炊断粮。因此，中小房地产企业必须及早的做出准备以应对未来可能出现的形势的变化[38]。

3.4.2我国加入WTO对中小房地产企业的影响

我国加入WTO后，由于关税降低、国内市场更加开放、扩大了出口及对外投资，从而刺激我国国民经济的快速发展，经济的全面启动、中心城市的国际化特征日益浓厚，将首先直接刺激我国中心城市的商业房地产的发展，像成都这样地处西部地区的中心城市自然也是商家青睐的对象，大量外资的不断进入，也增加了对于写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋及高档公寓、别墅和其它商品房的需求，同时，汽车关税的大幅度降低也刺激了邻近郊区的住宅和其他房地产的需求；而且，加入WTO后，房地产企业可以利用发达国家的先进技术、先进工艺、高科技建材提高我国房地产的劳动生产力水平和经营管理水平；进口建材成本的降低也有利于降低房地产的开发成本、减少经营风险；金融、保险、旅游等一系列市场的开放必然会有利于整个土地资源的优化配置并进行集约化经营，提高房地产的利用效率。但是由于国外强劲竞争对手的进入，商业房地产市场份额必然有一部分被国外同行所占据，竞争压力无疑将增大，商业房地产业内的企业尤其是一些没有竞争优势的中小房地产企业优胜劣汰将加速进行。开发商原来对于土地资源的比较优势将不复存在，外资企业在资本技术、管理经验、人力资源等方面有着很强的竞争优势，这对于资金薄弱、技术落后、生产效率低的中小房地产商来说，在竞争处于不利的地位。同时，由于房地产具有较高回报率、投机性强等特点，所以成为了国外资本的主要投资对象，在经济繁荣阶段，会引起房地产业的大量炒作，也会加大中小房地产企业的经营风险[39]。

3.4.3人民币汇率升值对中小房地产企业的影响

2008年1月2日中国外汇交易中心的最新数据显示，2007年12月人民币对美元与平均汇率报7.3676，较前月上升了557个基点，同比则大幅走高4562个基点[40]。从一般情况来看，人民币升值对国际贸易的影响是最为直接的，同时也会给中国的房地产行业带来巨大的影响。前两年对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入了我国，在目前，其他影响房地产市场和货币资本化率因素不变的情况下，人民币升值预期已经实现但是还没有达到预期的升值幅度，所以大量的国外游资仍会继续进入我国房地产市场[41]。大量的国外房地产开发企业也纷纷与内地房地产企业联姻，虽然目前来看合作的层面比较低，但是随着人民币的逐渐升值，基于各种利益的驱动，外资将加速寻找在中国的人。国内的具有较强竞争力的房地产企业将成为外资合作的首选伙伴，这种合作将对中国房地产的融资模式、开发模式和运营模式、企业文化、组织结构等产生重大影响。同时，这种强强联合，也加速了房地产行业的洗牌速度。