房地产投资企业财务风险探讨

摘要：房地产行业属于风险较高的投资领域，一般在项目前期需要大量的资金，且投资回收期较长，项目从投入到实现退出会面临诸多控制点、决策点，如：资金来源配置是否合理、成本管控是否有效、销售退出是否达到预期、税金缴纳方式是否最优等。房地产领域的投资具有一定的特殊性和属地性，故与其他行业投资相比，更容易触发财务风险。本文主要探讨了房地产投资行业的特点以及财务风险的成因，根据原因提出有效的解决方案。目前，大量企业通过并购方式实现扩张增值，希望借此能够给到企业一些降低、控制风险的意见与建议。

关键词：房地产行业投资；财务风险；解决方案及对策

一、房地产项目投资的特点

首先，房地产行业属于资金密集型的产业，项目体量较大，一般由若干个合作方共同出资，若采用基金模式投资，则投资人可能达到百人，该产业投资的建设期、回收期较长。其次，房地产项目投资的风险比较大，在项目建设期间可能面临市场变化、政策变化、资金断裂等一系列的风险，导致前期大额投入无法及时收回。另外，在项目长期的建设中投资者一般难以套现，即使套现也可能面临违约或更大金额的赔偿，所以这类投资的固定性比较强。

二、财务风险产生的原因

(一)内部原因。1.内部资本结构失衡、融资方式单一。房地产投资企业寻找项目离不开资金支持。但是目前我国大部分的房地产投资企业没有足够强的资金实力，大多资金来源都通过外部借款，自有资金在投资金额中只占有很小的一部分。上述情形会使得企业的偿债压力大幅提升，现金流风险持续增大，相应的企业财务风险增大，对风险容忍度不断下降。2.企业成本管理混乱，体系失效。房地产项目公司作为被投企业，在开发过程中涉及诸多环节，每一个环节都至关重要，一旦有一个进度出现偏差，那么整个项目都会受到影响，如：工期计划外延误会产生额外的运营成本，导致项目收益降低。目前，一些房企为了缩短项目建设的周期，盲目的增加资金投入，使得财务管理体系失效、形同虚设。另外，仍然有大部分房企的管理层都认为成本管理仅仅是财务部门的事，所以其他部门就不那么重视成本管理，没有了外部门的支持，管理控制措施就难以推动下去，这就会导致业务及财务部门因为成本管控矛盾剧增，从而对企业的发展产生一定的影响。3.专业知识缺乏，持续性学习不够。房地产行业的投资对于企业财务人员的专业能力要求非常高。例如在税务端，近年的政策变化非常快，国家类政策变化主要有营业税改征增值税、增值税税率改革、合伙企业创投基金新规等，地方类政策变化主要有上海地区自用房产税扣除率由20%提升至30%等，若无法在第一时间掌握最新专业知识，很可能给企业带来声誉及财务上的损失。同时，因为不够专业无法提前布局，在公司股权架构设计中也会隐藏许多财务风险。(二)外部因素。1.国家政策影响。房地产行业是国民经济的重要组成部分，目前房地产行业的投资利润还是比较可观，但是因为房地产行业的迅速发展，导致全国各地房价也在迅速上升，这样对于很多普通消费者来说，是无法承受的，这种情况对于国家的健康发展已经产生了一定的影响。所以，国家会针对社会发展的具体情况调整政策，国家政策的干预会导致房地产行业的发展面临更多不确定性，从而牵连到财务风险。2.市场经济影响。经济因素也会影响房地产的发展。任何企业的发展都不是独立的，房地产企业的发展也依赖于其他上下游行业的发展，尤其是金融行业。根据市场变化，房地产价格的上升会导致房地产行业更快的进入通货膨胀阶段，各类价格因素的扭曲可能使企业面临更大的财务风险。另外，利率上升的时候，企业的融资成本就会增加，相应的收益就会降低，企业可能会面临盈利能力不足的财务风险。

三、防范投资企业财务风险的对策

(一)优化企业内部资本结构。所谓优化资本结构就是优化企业自有资本和负债的比例，不同的资本结构会产生不同的财务风险。如果企业的负债程度适度的话，那么财务的杠杆效益就是对企业有利的，投资者可能获得更多的利益，但是一旦负债的程度超过企业的承受能力，那么企业的财务风险就可能急剧增加，严重的时候甚至可能导致企业资金链断裂，就此破产。所以企业应该根据自身的发展战略及资金需求，持续调整优化内部资本结构，避免不合理的资本结构给企业带来更大的财务风险。(二)科学化的筹资组合方式。房地产行业因自身的特点导致其对资金的需求比较的迫切。资金问题得不到解决，企业的规模就难以扩大，效益也得不到提升，为了企业的长足发展应选择多元化的方式来筹集资金，如：债务及权益融资相结合、金融工具的灵活运用等。同时在筹资产品的期限上也应错配，比如，短期负债的成本相对更低一点，而且灵活度比较高，不过他需要在短时间内还款，财务压力较大，所以财务风险可能也会增加，而长期负债则相反。企业应根据自身发展以及市场波动的情况，平衡好收益与风险之间的关系。根据房地产行业的特性，我们可选择以长期负债为主，同时配合间断性短期负债的方式。随着国家经济、政策以及市场的变化，也需要专业团队对筹资方式进行合理的分析，及时的应变调整，减少企业面临的财务风险。(三)提高投资企业协同人员的综合素质。首先，企业要不断的完善内部财务管理制度以及业务操作配套指引，业务及财务部门应注重交流，反复通过经典案例分享及实战复盘进行总结。财务部门是财务风险管理的主导部门，财务人员的综合素质高低会对财务管理的效果产生重要的影响，因此企业必须持续提高财务人员的执行力、学习能力、应变沟通能力。财务切勿只做财务的事，要学会多走出去多融入业务，一个优质的财务风险管控方案不是一成不变的，而是根据不同的公司战略、业务模式量身定做的。再者，作为房地产投资企业各部门的核心管理人员，也应该注重提高自身的综合素质，投资业务从立项、尽调、投决、操盘直至退出，是由各条线协同完成的，只有将各部门的风险都减低了，项目整体财务风险才会减低，因此各部门的管理人员也要提高规避、应对风险的能力，面对各类情形时都能作出正确、及时的处理。(四)注重成本管理。企业发展过程中离不开成本管理，对于投资项目的预算应做到精准合理，这是企业获得更好的经济效益的重要保障。房地产投资行业在项目投入前期就要按照不同的投资项目编制不同的预算，例如重资产并购模式中，对被投资企业的招投标方式，施工图的设计以及项目进展及验收要非常重视，确保项目每个阶段的费用使用状况都符合合同的规定，对每个阶段的监督审查工作也要做到位，另外，在项目完成以后要及时复盘总结，将成本费用预算及实际使用情况进行分析，引入业务团队进行探讨，有优化意见也应及时的提出，持续改进管控措施，确保以后在预算编制过程中能考虑的更加充分，切勿将预算成本管控流于形式。再者，投资项目运营过程中也要注意成本管理，不断的强化员工的成本管理意识，做到既要保证项目按计划操盘，同时还可以尽量地减少成本的支出。在项目投后管理中更要做好监督工作，应在全面性的基础上抓重点项目，防范可能产生的重大财务风险。(五)合理的投资组合。对房地产行业的投资不建议选择单一的投资类型，一旦这类项目出现政策因素等影响，很可能会给企业带来重大影响，适当多元化的布局可以有效的分散财务风险。如：在地区上，一线和二三线城市进行组合；在周期上，长期和短期项目进行组合；产权类型上，商办和住宅进行组合；在操盘方式上，轻资产和重资产模式进行组合，这样布局的好处是财务风险可以得到分散，企业竞争力也能得到有效的提升，但也应结合自身实际情况，注重扬长避短，过于分散会导致企业资源浪费、部分领域经验不足等财务风险。(六)打造品牌效应。在国家经济政策的影响下，房地产企业很多都在转型，在转型过程中品牌效益是非常重要的，一个良好的品牌可以带来更多的经济效益，所以房地产企业在发展的时候也要注重打造自己的品牌。首先，要不断的提高自己产品的质量，对于不适合的产品应选择性的放弃，这样可以减少企业的财务风险；其次，品牌形象的树立也是十分重要的，要充分了解客户的需求，并且尽可能的满足他们的需求；再者企业的独特性也很重要，现在的消费者越来越重视个性化的体验，所以企业个性化的产品研发变得尤为重要，通过持续创新可以更好的打动消费者；同时品牌推销也是有必要的，新颖的营销方式，可以加速回笼资金，确保企业的资金链充足。

参考文献：

[1]李文昊.房地产企业投资决策与风险分析[J].产业与科技论坛，2018，17(06)：277-278.

[2]杨建军.房地产投资可行性研究中存在的缺陷及改进对策[J].经济师，2017(03)：12-15.

作者:陈捷 单位:上海策源房地产投资有限公司