房地产投资与GDP关系综述

房地产业伴随着近几年我国经济的飞速发展已成为国民经济的基础产业。从产业自身来看，房地产业具有产业链条长的特点，它的波动会通过很多途径影响整个宏观经济的运行。从支出法核算国内生产总值（GDP）的角度，以及推动经济发展的“三驾马车”对我国经济发展的作用来看，房地产投资占有着重要的地位。因此，文本搜集了我国1995年至2011年房地产投资与国内生产总值（GDP）的年度数据，运用协整分析，格兰杰因果关系检验等，对我国房地产投资和GPD的关系进行分析，为政府宏观经济调控和决策提供参考。

一、数据来源及研究方法

本文选取我国1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）作为样本数据，其中RI作为解释变量，GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差，并将其转化为线性，对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP，ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列，ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列，结果如表1所示。

二、变量的平稳性检验

（一）单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究，本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验，采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性，利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP，Δ2LnRI和Δ2LnGDP，两组对应序列进行ADF检验，其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列，ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明，对于LnRI和LnGDP序列，滞后阶数采取SC准则确定为1，ADF检验输出结果表明，对于LnRI滞后系数为1时，t值0.678297大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时，t值2.028265大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP，对其再做ADF检验，结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分，得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP，它们做ADF检验得出的t值均小于5％显著性水平下的ADF临界值，如表2所示，因此，拒绝原假设，认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列，可对其进行协整分析。

（二）变量的协整分析利用1995年至2011年我国国内生产总值（GDP）为因变量，房地产投资额（RI）为自变量，对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型，然后检验其残差的平稳性，如果是平稳的，则说明两者存在协整关系，反之，则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验，得到：LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei（1），R2=0.989002，F=1348.867，DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列，即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系，（1）式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验，结果为：残差序列检验t值为-3.410086，小于5％显著水平下的ADF临界值-3.0818。因此，在不经过差分的情况下，残差序列ei为平稳时间序列，即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设，即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）虽然不是平稳的时间序列，但是二者的变动趋势在长期内是一致的，因此二者的线性组合是平稳序列。

（三）格兰杰因果检验协整检验是检验变量之间是否存在长期的均衡关系，但由于时间序列常出现伪相关现象，为了消除为相关性，进一步验证长期均衡关系是否构成因果关系，本文采取格兰杰因果检验作进一步的分析。由于模型的检验结果敏感地依赖于滞后期的选择，因此，对于此检验按以下法则选取滞后期：首先根据AIC和SC准则，在不能确定的情况下，根据内曼-皮尔逊提出的似然比（LR）统计量来确定滞后期。LnRI和LnGDP关系的格兰杰因果检验结果如表3所示。由表3可知，当滞后期取1时，在95％的置信水平下，我国房地产投资（RI）变动是我国国内生产总值（GDP）变动的格杰原因，但我国GDP变动不是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因；当滞后期为2时，置信区间仍取95％，难以确定两者之间的格兰杰因果关系；当滞后期为3时，我国房地产投资（RI）变动是我国国内生产总值（GDP）变动的格兰杰原因，但我国GDP变动也不是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因；当滞后期为4时，我国GDP变动是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因，但我国房地产投资（RI）变动不是我国国内生产总值（GDP）变动的格兰杰原因。这表明，在短期内，我国房地产投资对国内生产总值有显著影响，但这一影响的趋势会逐渐减弱后再增强，成波动型。而我国国内生产总值对房地产投资的影响在短期内并不显著，随着时间的推移会逐渐增强。由此可得出，我国房地产投资和国内生产总值GDP是相互作用并影响的，从短期看，主要体现为我国房地产投资对国内生产总值的影响；在中期时，二者的互相影响都十分显著；从长期看，主要是我国国内生产总值对房地产投资的影响。

三、结论与政策建议

本文以利用协整检验、格兰杰因果检验等计量方法分析了1995年至2011年我国房地产投资和国内生产总值的年度数据，结果表明：

1．房地产投资和GDP之间存在协整关系，即两者之间存在长期稳定的均衡关系。房地产投资增加1％，GDP增加0.628466％，可见房地产投资对我国经济有很大的拉动作用，所以要充分利用房地产业的长产业链条，带动机械、建材、五金等相关产业发展，并利用房地产投资带动消费，如家电、物业等，房地产行业的快速发展也为我国就业问题的解决提供了帮助，有利于宏观经济目标的实现。因此，要以适度的房地产投资带动经济发展，避免投资不足和过度。

2．在95％的显著水平下，从短期看，我国房地产投资是国内生产总值的格兰杰原因；从长期看，我国国内生产总值是房地产投资的格兰杰原因。从宏观经济发展对房地产投资影响的角度看，我国经济的增长促进了房地产业的迅速发展。因此，继续保持经济平稳健康快速的发展，为房地产业提供良好的政策、金融环境。同时，要进一步降低经济对房地产业的依存程度，调整产业结构，落实对房地产业的宏观调控政策，使房地产业的发展规模与经济增长协调一致。