物业管理业务分离移交分析

摘要：职工家属区物业管理业务分离移交是“三供一业”分离移交工作中难度最大、情况最复杂的移交工作。本文主要针对物业管理业务分离移交进行了分析，包括政策要求、移交中的问题以及移交模式等。

关键词：物业管理；分离移交；物业管理公司；地方政府；业主自治

国有企业职工家属区物业管理移交属于“三供一业”（供水、供电、供暖/供气、物业管理）分离移交工作范畴，是剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作的重要组成部分，是党中央、国务院的重要决策部署，是国资委重点考核的专项工作。2012年，财政部、国资委先后在黑龙江、河南、湖南、重庆、辽宁、吉林、广东、海南、四川、贵州10省（市）开展了“三供一业”分离移交试点工作，2016年在全国全面开展。

一、政策背景及要求

2016年3月国务院印发《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》（国发〔2016〕19号），明确要求2018年底前基本完成“三供一业”分离移交工作，中央企业的分离移交费用由中央财政补助50%。2016年6月，国务院办公厅印发《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发〔2016〕45号），进一步明确2018年底前基本完成，2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用；接收单位为国有企业或政府机构的，分离移交涉及资产实行无偿划转。针对物业管理业务移交鼓励探索移交途径，国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可在当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。2016年8月，财政部、国资委印发《中央企业职工家属区“三供一业”分离移交中央财政补助资金管理办法》（财资〔2016〕38号），明确中央财政补助对象为国资委履行出资人职责的国有及国有控股企业，补助的分离移交费用包括相关设施维修维护费用，基建和改造工程项目的可研费用、设计费用、旧设备设施拆除费用、施工费用、监理费用等，补助比例为符合补助规定分离移交费用的50%，接收单位为国有企业或政府机构。2018年2月，国资委、财政部办公厅印发《中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关问题解答》（国资厅发改革〔2018〕7号），进一步明确，物业管理职能由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，以房地产或物业管理为主业的中央企业专业化物业公司有意愿的可参与接收，不以房地产或物业管理为主业的中央企业，不能承担职工家属区物业管理职能。对于确实难以找到接收主体、现有物业管理人员较多的中央企业特大型独立工矿区，可采取过渡性办法，与地方政府或专业化物业管理机构合作，组成股权多元化的物业管理公司，并承诺限期内退出持有的物业公司股权；地方政府或专业化物业管理机构控股的，在签订分离移交协议的前提下，物业管理涉及的维修改造费用，可按现有中央国有资本经营预算“三供一业”分离移交补助政策申请支持。

二、物业管理移交面临的主要问题

1.接收单位不明确。“三供一业”分离移交过程中，“三供”（供水、供电、供暖/供气）业务移交，接收单位较为明确，分别是当地水、电、暖、气专业公司，移交工作主要是与接收单位对接移交模式以及维修改造标准等。相较于“三供”业务，物业管理业务接收单位不明确，需要移交单位积极寻求接收单位，具体移交过程中，接收单位落实较为困难。2.维修改造费用超标。职工家属区普遍比较老旧、设备设施老化、基础条件差，根据各地方出台的维修改造技术标准进行维修改造时，普遍存在维修改造费用超过费用补助标准的情况。为顺利实施移交，建议移交单位根据接收单位要求和地方技术标准进行维修改造，补助范围内的费用申请中央财政补助，超出范围的部分由移交单位自行承担，但是要做好维修改造工程的监督管理工作，确保维修改造后达到当地平均水平，避免超豪华改造，同时要确保依法合规。3.移交后接收单位盈利困难。目前国有企业职工家属区普遍不收取物业费或物业费较低，移交后可能存在物业费收取困难或物业费价格低于服务标准的问题，造成移交后接收单位盈利困难。要加强政策的宣贯宣讲，正确引导居民合理预期，以市场化为基本原则，建立相匹配的物业收费价格与物业服务标准机制，确保移交后接收单位能够稳定运行。4.物业管理资产移交。根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发〔2016〕45号），接收单位为国有企业或政府机构的，物业管理相关资产可以实行无偿划转。由于历史原因，职工家属区公共道路、绿化、电梯、围墙、物业管理用房等资产仍属于公司资产，在物业管理业务移交过程中，建议移交单位随着物业管理职能的移交，要将物业相关资产一并移交，避免出现资产归属公司后续仍需发生相关的维修维护费用等违反政策规定的情况。5.住房维修基金。职工家属区较为老旧，普遍存在住房维修基金未缴纳或缴纳不足的情况，建议移交单位根据地方有关规定足额缴纳住房维修基金，为物业管理业务的移交创造较好的条件。

三、物业管理移交模式

由于物业管理业务移交存在上述问题，物业管理的移交更加复杂，移交模式更加多样化，需根据职工家属区具体情况选择切实可行的移交模式。1.移交专业物业管理公司由专业物业管理公司接收职工家属区物业管理业务，实现专业化管理、市场化运营，是最符合国家政策规定的移交模式。但由于职工家属区普遍老旧，接收后盈利困难，专业物业管理公司接收意愿不强，该模式重点在于落实接收单位。接收单位优先选择国有物业公司，其次选择非国有物业公司，但根据中央财政补助有关规定，接收单位为非国有企业的，将不能申请中央财政补助。该模式适用于规模较大、基础条件较好、具备一定物业管理条件的职工家属区。2.由地方政府组织接收部分地方政府出台政策，成立了统一接收平台，由地方政府统一接收物业管理相关资产以及物业管理职能，再由政府统一委托物业管理公司接收职工家属区物业管理职能。由政府统一接收、统一委托，有利于落实接收单位和实现规模化运营。但该模式可能需要将职工家属区内公司房产等所有资产一并移交，对于中央企业只能无偿划转物业管理相关资产，公司房产等资产的无偿划转没有政策依据。3.业主自治职工家属区依法成立业主委员会，移交企业与业主委员会签订业主自治模式的物业管理移交协议，由业主委员会组织开展职工家属区的物业管理，不再聘请物业管理公司。由于接收单位为业主委员会并非国有企业，该模式无法申请中央财政补助，适用于分布广、规模小、无法寻求专业物业管理公司接收的零散家属区。四、结论职工家属区物业管理业务移交，有别于“三供”业务移交，移交难度大、情况复杂，要结合家属区具体情况以及地方政策以实现物业管理职能移交为目的确定移交模式，实现移交的前提下尽可能满足申报中央财政补助的条件，减轻移交企业负担。优先选择移交给专业物业管理公司，实现专业化管理和市场化运营；如果地方政府出台统一接收政策，可以按照地方政府规定开展移交工作；对于无法移交专业物业管理公司或地方政府的零散家属区，可以考虑采取业主自治模式实现移交。

参考文献

[1]王友琳.国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的若干问题探讨[J].求知导刊，2017，（15）：76.

[2]李保庆.浅谈国有企业做好“三供一业”分离移交工作应注意的问题[J].现代物业（中旬刊），2017，（z1）：20-23.

作者:詹友超 单位:中国海洋石油集团有限公司