物业电梯设备维修成本控制研究

摘要：电梯是现代城市基础设施，是物业管理最为重要的工作之一。电梯运行维护备品备件的成本控制直接关系千家万户的切身利益，能够掌握电梯关键配件的供货商对降低维修成本有着重要的意义。

关键词：电梯维保；备件成本控制；物业管理

目前在城市建设中，高层建筑中电梯是主要的物业设备，其运行维护费用占设备的较大成分。由于电梯为特种设备，如不选用厂家提供的配件，厂家将安全责任免责相要挟，如何能有效降低电梯在日常维修过程中的维保价格，保障和谐城市环境，加强物业设备的物理是一项重要工作。物业设备管理是一个内容繁多、技术复杂的综合性管理，是物业管理过程的重点，其中电梯、供配电系统、智能化系统、消防系统、给排水系统、供暖系统和人们的生活息息相关，不能出现任何差错。任何一个设备系统发生故障，都将造成居住者生活不便甚至混乱，维护设备成本的控制是服务好业主的一个重要手段。以电梯为例，物业管理公司负责设备的使用、运行及管理，电梯属于特种设备需要委托有资质专业或厂家售后服务专业化维修保养，如日常维护、一级保养、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改造。物业管理公司应将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”电梯故障模式(符合磨损规律)的设备，定期做三级保养，定期进行中修、大修[1]。

1电梯的维修与保养

电梯作为危险性较大的特种设备，管理质量直接影响到业主的工作与生活，物业管理公司必须加强电梯管理，保障业主的生命和财产安全。按照目前市场的一般情况，电梯保养主要有两种方式：第一，全保。不论是日常出现的小毛病的维修，还是零部件损耗无法正常使用，都由维修保养单位负责；第二，标准保。只对电梯进行日常维护和维修，如果需要更换零件，由维修保养单位提出建议，报物业管理公司同意后执行，零件购买费用由物业管理公司承担[2]。

2电梯维修保养的费用

各地根据当地的城市价格指数推荐价格，物业管理公司可根据电梯的品牌、安装单位的资质、实际运行的故障率来确定究竟采用何种方式进行电梯的保养。

3电梯维修保养的单位

根据我国《特种设备安全监察条例》规定：“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行”。因此电梯的维修保养单位应该取得政府主管部门相关的资质才能开展工作。电梯维修保养单位主要有以下3种：1)电梯制造商直属的维修保养公司。此类公司技术全面，对本厂生产的电梯软件和硬件都相当熟悉，并能以相对优惠的价格从厂商拿到维修的零配件。由于电梯安装运行后第一年都是由厂家和安装单位免费维修保养，物业管理公司可根据这段时间的电梯维修保养运行状况对该保修公司进行了解，对抢修的及时率、设备的故障率进行统计，为后期是否委托其管理打下基础。2)专业从事电梯安装、维护的公司。此类公司专门从事电梯的安装和维护，有一定的技术和实力。很多此类企业通过在电梯安装过程中熟悉物业管理公司所管辖的电梯，并实施其后期管理。相对来讲，此类公司收费比较适中。3)规模较大的物业管理公司组建的专业维修保养公司。此类公司只限于对本企业管理辖区内的电梯进行维修保养，但也有取得电梯维保资质。无论是电梯公司或是专业的维保公司都是以利益最大化与业主进行商业化交流，由于业主对电梯行业缺乏专业知识和市场经验，物业公司的设备管理有责任替业主管好设备维修成本。电梯是一个典型的机电一体化设备，而电梯控制系统和楼层显示等电器部分绝大部分是集成电路板，电梯控制也为集群落控制。高层建筑中往往会出现消防水管爆裂水淹等事故，电梯的层显等电路板水泡等事故。电梯厂家往往会以高出正常价格的4～6倍向业主提出报价。基于类似情况，物业公司的设备管理要有相对专业的工程师对电梯设备的主要电器元器件的功能、产地及市场价格有一个了解。目前，我国电梯市场绝大部分的电梯厂自己不生产机电部件，配件均是由专业配套厂商配套，而且配套的专业公司并不是向独立的一家电梯公司供货，所以了解主要部件的配套厂商是为今后物业降低成本的的一个重要举措，这项工作最好在设备的招标文件中提出对设备监造时提出。另外，在大中城市物业企业应注意和高等职业技术学院中的电梯或机电专业进行校企合作，利用职业技术学院的专业技术力量能有效地遏制电梯厂商的恶意要价，提高物业企业的服务能力。电梯设备是特种设备，在寻求第三方配件替代时，要注意关键配件和非关键部件，对不影响安全功能的配件，保证配件质量的前题下可以替代。物业管理设备维保的一个重要工作，深入了解物业管理设备的主要部件的配套厂商和可替换的配件，并对其性能有一个正确的评判，将为物业管理设备维保成本的控制有着重要的意义[3]。

4结束语

综上所述，电梯维保成本的有效控制，是物业管理品牌的重要因素，电梯作为城市重要的垂直交通工具，关系到城市的和谐健康发展。建立良好的物业设备的技术管理体系，可以有效地控制不良厂商对城市电梯行业的恶意侵蚀，提高物业管理企业在城市的综合能力。

参考文献：

[1]康琪雪.物业管理中服务质量维度分析[J].现代物业,2003(9):26-28.

[2]何桢,张哲.物业管理服务质量必须改进研究[J].2006,8(1):18-21.

[3]黄小斌.物业管理企业服务品质管理探讨[J].现代商贸工业,2011,23(24):153.

作者:张国伟 单位:广西机电职业技术学院