住宅物业消防安全隐患及对策

［摘要］随着城市人口不断膨胀，住宅小区越来越多，在房地产发展的同时物业消防管理水平也应该得到相应提高，但是在物业消防安全管理中仍然存在许多严峻的问题。本文以住宅小区的物业消防作为研究对象，通过对现有小区物业消防的严峻形势的分析，总结住宅小区物业消防存在的安全隐患，并提出相应的解决措施。

［关键词］物业消防；安全隐患；智慧消防

1绪论

1.1研究背景及意义。随着社会经济的不断发展，房地产事业迅猛发展，以高层住宅为主的小区数量日益增多。物业管理成为住宅消防的重中之重，特别是现代的高层住宅建筑增加了许多综合功能，空间体系比较复杂，消防安全管理存在一定的难度。综合与复杂的空间体系，增加了其火灾发生的可能性与危害性，一旦发生火灾，扑救难度大。所以针对性找出住宅小区的物业消防存在的安全隐患及合理做出预防对策显得尤为重要。1.2国内外研究现状。西方发达国家非常注重消防立法的制定和完善。随着科技的飞速发展，以性能化设计为基础，正在渐渐使他们的消防安全法规的规范做出改变，并有学者就物业消防设施的维护管理进行了补充，比如要高度重视消防设施的性能老化、使用性和耗用性老化等。在我国，不少学者也对住宅小区的消防安全进行调研分析。从物业角度，董逵逵指出随着小区住宅的层数越来越多，导致需要配套的消防设施更复杂，管理工作难度增大，在需要申请消防设施维修金的时候，务必保证资金的及时到位和有效使用，从根源上避免小区处于危险之中。从立法方面，王广乾指出资金的落实到位可以通过立法，落实建筑消防设施维护、改造费用，用法律条文来规范小区消防设施维修资金的收取、使用，做到高层居住建筑消防设施的运行维护等经费有法可依，有法必依。从参与方角度，石玉表示高层建筑消防设施的管理工作是一项系统工程，须形成由物业管理单位为主体，各职能部门积极协调配合，社会群众积极参与的格局，才能从根源上做到高层住宅火灾的预防和控制，真正实现“科学发展，安全发展”。

2物业消防安全管理理论基础

2.1物业消防安全管理的概念。物业消防安全管理指的是物业管理人员在日常管理中通过有效措施预防发生火灾，在火灾发生时采取应急措施以最大限度地减少火灾损失。小区住宅是人员密集的场所，家庭用电，厨房用气等都属于火灾发生的根源，一旦发生火灾，造成的危害性远大于一般的火灾。因此，小区物业消防安全管理的处理不能怠慢。2.2物业消防安全管理面临的严峻形势。2.2.1高层住宅消防监督不到位。在高楼林立的城市里，高层住宅是建筑的主旋律，但是层出不穷的消防安全事故不断的提醒着消防的重要性。虽然高层住宅有相应的法律的约束，但是在相应的监督监管执行方面仍然缺乏力度，致使高层物业消防安全管理中仍然存在较大的隐患。例如，在高层住宅内，火灾探测器，洒水装置、灭火器存放等消防安全设施并未得到重视，较多物业管理部门检查和维护公共场所的消防设施都比较粗略，致使这些消防安全对设施存在损坏严重，丢失、过期失效等现象。另外作为小区消防监督管理机构的公安派出所，大多没有足够的人员对小区内部消防安全进行及时有效的监管。2.2.2管理队伍良莠不齐，消防管理意识不强。随着我国房地产行业的快速发展，物业管理的发展显得不平衡，虽然物业管理的水平在不断的提高，但步履缓慢，高素质、高水平、业务能力突出的专业消防安全管理人员匮乏严重。从我国目前的小区物业单位的人员构成来看，较多人员大都来自社会劳务市场，接受消防管理技能培训较少，对消防安全管理常识知之甚少，特别是现在消防设施更新较快，没有及时的培训，对这些消防设施根本无从下手。从另一方面，管理队伍的拼凑导致队伍素质的参差不齐，管理水平也不尽如人意，最终体现在消防安全管理在物业管理中的效益微乎其微。2.2.3消防功能被擅自改变，消防设施损坏严重。一方面，从物业监管来看，有许多建筑消防功能被业主私自更改。比如业主擅自改变房间的使用功能，改变楼梯设置形式、扩大防火分区面积、拆除部分消防设施、绿化带被毁坏，安全出口被占用，消防通道上空违规架设线路等现象，特别是近来私家车数量暴增，导致乱停乱放现象特别严重。这些不良现象都直接影响到消防功能，但是和业主协商起来又比较麻烦。另一方面，从维修方面来看，较多数物业管理公司在与开发商签订合同时未明确声明消防设施的维护，导致消防设施无人负责看管检查，加之物业管理人员自身业务水平有限，消防意识不强，责任不落实，致使消防设施的配置和维护不到位，导致较多消防设施处于瘫痪或异常状态不能正常工作等现象。2.2.4业主消防意识低。消防安全隐患的存在还有比较重要的一个原因是业主消防意识较低，不能明确辨别消防安全隐患，导致在日常生活中有较多不当行为。比如在疏散通道设置小仓库；在房屋装修阶段，违规改造线路管道，随意封堵、拆除、遮蔽消防设施；私自从屋内接拉电线用于电车充电；随意停车占用消防通道，破坏安全警告标识等，这些都是业主自身消防意识较低的体现。另一方面，对物业管理公司存在的消防安全管理漏洞未能及时察觉，对物业管理费的使用等方面了解甚少，导致物业管理的监督不到位，这都是导致消防安全隐患的重要原因。

3物业消防安全隐患分析

3.1物业消防设施管理不到位。物业管理企业担负着对社区公共设施设备日常管理、消防安全管理培训、社区植被养植、社区整体管理的责任。然而在某些小区，消防设施随时间自然损坏、老旧风化，有的设备已不能再正常使用，但是物业企业并没有对消防设备进行及时的更换工作。另外，物业存在消防设施被破坏，消防器材出现丢失，消防栓柜被业主占为已用等现象，物业管理人员对这种严重事件视而不见。3.2消防安全宣传不到位。随着城市化的高速发展，不断有外来务工人口涌进城市中，租住社区区楼房，这类人造成小区住户不稳定性大，人员对消防安全意识差，政府又没有做出相应的消防安全管理知识培训，从而使住宅社区火灾发生的频率增高。目前住宅小区消防宣传缺少强有力的执行力，宣传工作开展难度大，开展内容过于表面，没有起到相应的启示、警鸣和教育的作用，这些因素都给住宅小区消防安全管理工作带来很多负面影响。3.3私家汽车快速发展导致的突出消防问题。近年来，随着生活水平提高，私家车越来越多，而小区停车造成的消防问题越发突出。停车位不足，私家车随意停放、占用消防通道、占用绿化带等现象频发。居民区内消防专用通道被堵塞，消防专用停车场、专用通道被业主占用为私家车停车场地，这都为消防埋下了隐患。

4解决物业消防安全问题对策

4.1落实建筑消防设施建设、维护、改造费用。消防设施的完备和及时的维护更新是物业消防安全管理最有力的保障措施。通过立法明确消防安全设施日常维护资金的管理使用，建立和完善高层住宅的消防设施维护经费管理方面的法律法规。在日常的消防设施维护过程中，存在需要及时维修或者定期更新的，应当使其维修资金的申请程序简化。4.2加强消防安全管理工作。消防机构应定期对社区内物业消防设施进行巡查，排除隐患做好安全检查记录，保证消防器材完好无损，出现消防安全问题，及时和相关业主沟通协调，妥善解决。此外，物业管理公司要对本单位管理人员进行消防安全意识培训和相关消防安全管理能力培训，增强物业管理队伍整体水平，还应该对消防设施定期进行培训，确保了解每一项消防设施的使用。另外，还要积极开展对小区业主的消防教育宣传工作，切实有力的提高小区业主的消防安全意识和法制观念。4.3推进智慧消防，为传统消防保驾护航。地产公司在消防建设规划中和消防设施建设中要严格按照国家规定做到规范施工。大力推动“互联网+”模式在消防安全管理工作中的创新应用，充分运用城市消防物联网等先进城市安全运行与管理理念及技术手段，全面提升政府及有关部门针对消防安全监督管理的水平。加强居民住宅小区的消防安全工作，提高住宅小区火灾防范、隐患整改、自防自救等能力。

5结论

随着我国小区住宅的发展，物业消防管理是其重中之重。为更好的做好消防，应做好消防设施规划、建设、围护，加强消防宣传，增强消防意识，利用先进的智慧消防手段为社区消防工作保驾护航。

参考文献

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作者:任小营 杜永杰 单位:郑州升达经贸管理学院