新农村物业化管理模式与作用

摘要:随着社会主义新型农村建设步伐的加快，农民的生活环境与水平得到极大改善，但原有社区管理模式逐渐不适应新型农村社区的发展趋势，因此需要专业的物业管理模式的引入，以保证型社区居民的生活稳定。本文简要论述了当前社会典型的三种物业管理模式，并给出了将物业管理模式引入新型农村建设的诸多好处，例如可以提供就业，增加农民收入，保障社区社会稳定，减少治安案件与刑事案件的发生等等，通过本文，可以对未来新型农村建设中关于物业管理方面的问题提供相关思路。

关键词:农村物业;新农村建设;新型社区

物业管理理念最早起源于第一次工业革命时期的英国，第一次工业革命之后，英国的城镇化水平不断提高，大量农民涌入城市，使房屋出租业十分繁荣，但同时也使得出租业的管理秩序十分混乱，需要探索出一套有效的管理方式来维持市场的秩序，同时使出租双方的利益都得到保障，因此物业管理便应运而生，即如今我们提到的物业管理。［1］随着物业管理的理念逐渐被各个国家引入和使用，到今天，国外的物业管理市场已经十分的成熟。随着中国城镇化水平的不断提高以及房地产行业的发展，以及改革开放的政策支持，为物业管理进入我国奠定基础，同时我国也颁布出台了相应法律法规，如《物业管理条例》等。但直到目前，物业管理的理念与模式大多集中在城镇地区，而农村地区却很少有涉及。我国农村发展的脚步飞快，社会主义新农村的建设，使农村面貌发生巨大变化，尤其体现在居住环境上。［2］农村原有分散的庭院式居住格局逐渐淘汰，变成现代化新型居住小区，新型居住模式的出现，原有的管理制度与管理理念必然要变化。因此，也需要有专业的公司对房屋及其配套设施进行维护与管理，同时也需要有专业的公司对公共绿地和环境进行管理。因此，这也为物业管理进入农村市场创造主观条件。截止目前，我国多地都对物业管理进入农村这一课题进行尝试，主要有如下几种代表性模式:

一、以村委领导集体为主体成立物业管理公司

这一模式的代表地区是南京市栖霞区石埠桥村，该村一村委会为主体成立物业公司，村委会主任担任总经理，下设路灯管养维护部、主次道路管养部、水电管理部、基础设施维修部等十多个部门，并制定了绿化维护、环境保洁、路灯维护等相关管理制度，各部门各司其职，由专人负责各项基础工作。实现了由“人治”到制度官人、管村的转变。村集体根据物业管理的实施情况下发《关于进一步加强和规范住宅区物业管理实施意见》，并对管理服务的标准做出规定。

二、委托专业物业服务公司进行管理

这一模式的典型村是东莞市黄江镇长龙村，该村委托专业物业服务公司(广东华侨物业发展公司)对本村实施现代化物业管理，同时也将现代物业管理理念与模式引入到新农村管理中去，探索出一条在社会主义新农村建设喝和谐社会建设中引入物业管理的新模式。［3］华侨公司接管该村以后，根据新农村管理现状，制定了一系列工作方案。例如，以协助做好安全防范工作为第一突破口，将改善村容村貌作为第二突破口，整合本村人力，开展管理工作。开展工作以来，该村治安案件案发率下降80%，居住环境有了明显改观，排水畅通、环卫工作有序，各种生活娱乐设施一应俱全。同时华侨公司在该村的工作也受到了镇村两级政府的大力支持，在政府提供的便利条件下，华侨公司还对本村出租户进行了统一管理，对流动人口进行登记，办理暂住证或居住证等。“村企互动”这一新型管理模式的创新，不但减轻了政府相关部门的工作负担，提高了管理工作效率，而且还为公司以后在村内开展工作奠定基础，实现村镇和企业双赢的局面。

三、按照现代企业制度组建物业服务公司的模式

山东枣庄市泥沟镇红瓦屋屯社区成立全市第一家社区物业公司。［4］物业公司聘请有多年工作经验的物业管理人员做总经理，并且具有专业物业管理人员16人，未全村1455户农民提供物业维修、水电费收缴、卫生保洁等服务。通过建立现代企业制度，使物业公司的所有权与经营权得到分离，式管理模式更加规范，既方便了村民，提升服务质量，同时也获得了利润。随着农村经济发展脚步的不断加快，农村逐渐开始向城市靠拢，农村生产力得到提高，而原有的自我管理的管理模式已经不能满足现代化农村村民对生活质量的要求，所以应该转变思路，寻找更加专业的管理模式与方法，因此现在的农村已经引入现代物业管理的条件。将现代物业管理引入到新型农村建设中去，将会对社会主义新农村的建设具有重要作用。［5］物业管理可以解决社会主义新农村建设中的诸多问题。新农村在建设和发展过程中，必然存在着诸多问题需要依托物业管理来解决。比如乡镇相关部门的认识不太一致，工作分工不明确，针对破损房屋缺少专业队伍与资金，如果没有专业物业公司对资金和队伍的管理，那很多设施，特别是消防、电梯等的使用会出现问题。因此专业的物业公司可以保障诸多基础生活设施的完善，为村民解决后顾之忧，同时也可以为村民的房屋保值增值，带来经济效益。物业公司需要大量员工，可以拓宽就业渠道，增加农民收入。物业公司进驻村以后，肯定需要大量员工，而目前来看这些员工大多是本村村民，村民可以通过招聘参与服务工作，实现就近就业，减轻政府压力，同时还增加了农民收入，促进家庭幸福、社会安定和谐。物业管理有利于农村社会稳定，改善治安问题。新农村社区建成以后，由于生活成本较低，势必将进入大量流动人口，所以社区村民之间、村民与村干部之间经常会因为各种矛盾产生纠纷，引发治安案件或刑事案件，存在着不小的安全隐患，影响社区稳定。物业管理企业对维护社区治安具有积极作用，一方面可以协助村干部做好治安管理工作，做好纠纷处理与安保工作，协助公安部门对流动人口登记，最大限度降低社会矛盾，同时可以加强社区安保工作，合理控制外来车辆，并做好登记，以保障村民生命财产安全，提升村民满意度与认同感。

参考文献:

［1］江敏．农村物业管理组织之重构［D］．甘肃政法学院，2012．

［2］董岩岩．山西新农村物业管理模式研究［D］．山西财经大学，2015．

［3］许建华，物业管理在新农村建设中的有益探索———华侨物业对“长龙村模式”的经验总结与思考［J］．城市开发，2009，(1):93-94．

［4］王洪宇．宁波新农村建设引入现代物业管理的相关问题分析［J］．中国物业管理，2008，(1):76-67．

［5］郭冰．新常态下物业管理在北京新型农村社区的作用及发展［J］．中国市场，2017(26):180-182．

作者:魏德欣 郑建乐 魏凯双 张骞月 单位:河北农业大学机电工程学院国土资源学院