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房地产会计核算中常见问题及对策

摘要:房地产行业是我国市场经济体制中重要的组成部分。目前我国房地产会计核算中还普遍存在不少的问题,影响了会计核算的工作效率。本文主要针对我国房地产会计核算中常见问题进行分析,并制定了针对性的解决对策,目的是对我国房地产会计核算工作起一定的参考作用,进一步推动我国房地产开发行业的健康有序发展。

关键词:房地产;会计核算;问题措施

房地产行业作为我国国民经济的重要支柱,在推动我国社会经济发展问题上具有重要的作用。房地产行业具有较高的特殊性,因此在会计核算上也存在较多的问题。

一、房地产会计核算主要存在的问题分析

(一)房地产行业收入核算有待完善。房地产行业具有较强的特殊性,对成本核算工作造成了重重障碍。一是房地产预售工作开展时,即便房地产行业的有关财务人员开展了相应的税款核算工作,但是期间也不能确保房地产营销部门和财务部门信息的匹配性。在营销部门和财务部门信息高度不一致的情况下,不利于房地产财务部门在第一时间在对企业不同项目的存货状况有全面的了解,影响了基础性信息收集的全面性。该问题下容易促使房地产营销部门随意改动销售信息,促使财会人员很难有序开展工作。二是有效房地产项目在竣工决算环节缺少相应的监督机制,在缺少监督机制的约束下容易导致房地产企业收入、成本结转工作开展不及时,导致会计核算环节出现严重的不匹配性。(二)房地产会计核算管理机制缺少规范性。对我国目前房地产行业会计核算展开调查,发现绝大多数的房地产在会计核算工作中的内部控制管理机制缺少规范性,具体表现为内部控制管理机制约束力量较少,大多只是停留的表面形式上,并未发挥出该机制原本的作用。举例来说,在签订房地产产业合同时,没有提前与房地产产业的财务部门展开商讨,联合会签等工作未落实。此种合同签订模式违背了房地产行业内部控制管理机制相应原则,促使财务人员难以对相关费用支出准确分配,出现实际支出差异较大的问题。对成本核算工作的落实和土地增值税等工作的开展均带来许多不利影响。(三)成本核算对象缺少统一性。房地产开发经历的阶段较多,如取得土地使用权、科学合理规划设计、开展工程施工、房产销售、竣工验收、移交物业管理等过程。由于房地产开发涉及的内容较多,因此常常采取分期滚动的开发方式,后期开发主要的资金就是前期销售回笼的资金,此种开发方式可以确保各个资源得到高效利用和合理化配置。产地产开发产品类型多样,存在高度的复杂性,因此在会计核算对象上缺少统一性和难以控制性,在会计核算对象在企业会计准则中未明确的情况下,影响了会计核算的工作效率。

二、解决房地产会计核算中常见问题的有效措施

(一)构建完善的房地产会计核算管理风险系统。房地产行业管理者需要构建完善的房地产会计核算管理风险系统,并将其该系统的建立作为房地产行业的关键工作内容之一,参与会计核算的工作人员需要对房地产会计核算管理风险系统有全面的认识,在房地产会计核算工作中积极将会计核算管理风险系统纳入进来,降低房地产内部风险对会计核算工作带来的不良影响。比如在房地产项目预售环节,要将房地产会计核算管理风险系统管理中的销售模块对房地产企业的营销部门和财务部门同时开放,构建起信息共享的平台,便于财务人员借助会计核算管理风险系统中的销售模块及时了解房地产项目的基础信息,如销售面积、房产项目销售单价等,该系统的构建能有效避免财务管理人员在会计核算中出现误差数据问题。(二)进一步完善房地产行业内部控制机制。房地产行业财会工作者需要结合企业实际运营管理情况,构建合理化的内部控制管理机制,企业要定期组织财会工作人员加强内部控制管理机制的学习,开展针对性的培训活动等。如合同部门要将每个合同具体明细费用标准作为重点培训的内容,并注意强化对财会部门的有效沟通,避免实际支出和合同签订款项差异较大的问题。(三)构建成本核算对象的统一性原则。针对房地产会计核算中核算对象缺乏统一性的问题,需要构建成本核算对象统一性的原则。房地产开发之前需要充分开展市场调研活动,深入研究待开发房地产的类型、开发分期情况、公建配套、样板房以及装修等问题,以便对成本核算对象有正确的认识。针对开发量较小的房地产,可以将整个开发工程视为成本核算对象,构建单一性的成本核算对象。针对开发量较大、周期较长的房地产,可将同一时期开发的房地产作为成本核算对象,也可以按照特殊房地产开发项目较的特殊功能划分成本核算对象。在具体原则指引下可以确保成本核算对象的清晰性和明确性,能保障成本核算的准确性。(四)提高归集口径的规范性和约束性。房地产工程项目成本支出类别较多,财务人员很难分辨出专业性较强的工程类支出,尤其是不具备建筑工程项目相关知识的财务人员,更是加剧了成本核算的困难程度,这样会就容易产生成本归集口径混淆的问题。针对该问题可以通过以下两种方式解决,一种是在工程款支付时邀请专业的财务人员对成本类型明确划分,在财务人员的参与下制定相应的备查文件,对相对模糊的成本支出集中性处理,避免因搁置时间太久,导致财务人员前后归集口径不一样。另一种是参与成本核算的工作人员在构建合同台账时,对于难以区分的成本可构建对应末级会计科目备查说明,以便方便日后的查询和核对。

三、结束语

综上所述,周期性长、资金投入量大、涉及成本较多是我国房地产开发中显著的特点,该特点阶段了我国房地产会计核算工作具有较高的特殊性和复杂性。以上就是本文分析的我国目前房地产会计核算常见问题和相应解决措施,希望对该行业的会计核算有一定的指导和帮助。

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作者:何湘波 单位:昌都市投资有限公司

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