物业公司会计核算探讨

一、物业公司财务管理的特点

对现阶段的物业公司财务管理进行分析，不难发现其主要具备两个特点:综合性强和涉及面广。根据国家相关的规定，物业部门是指能接受所有人委托，对其所使用的房屋建筑及相应的配套设施采用经济手段实行管理的专门机构。物业属于服务行业，但又与其他服务行业不同，因具备全天性和持续性，导致其涉及的层面较其他服务行业而言更多也更杂。在物业公司实施现代化水平管理，可以对其财务管理应用进行动态分析，强化预算，实现数字化管理，全面提高管理能力。物业公司的财务管理区别于其他服务主体，隶属群体性服务范畴，在进行生产经营的过程中，需要有庞大的资金作为后盾，一旦离开资金的支持，很多部门的活动都不能顺利的开展。如员工工资的支付，设施的维修保养以及环境的维护等。部门活动无法顺利展开必然影响公司的经济效益。因为物业公司经营活动的所有方面都涉及财务管理，因此开展好财务管理工作，加强各部门的联系，协调各环节上资金的比例对物业公司而言有着极其深远的意义。

二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题

虽然近些年来我国在会计核算及财务管理方面已经取得了比较大的成功，但是由于各方面综合因素的限制，与发达国家相比，会计核算及财务管理水平仍处在相对落后的阶段。很多企业由于对物业管理没有正确的认知，导致财务的核算及管理体系不完善或存在漏洞，加之缺乏相关的管理规章制约，会计核算和企业财务管理工作很难有效落实。

(一)会计管理基础工作比较弱

由于制度的不完善，物业公司在进行会计核算和财务管理的过程中，往往不能及时的进行建账，更不会按照制度对相关项目进行分类；账目杂乱，原始资料失真；会计资料手续不完善，打白条现象频发，一些重要的业务甚至只进行口头协定而不签订合同；收支账目不明确，缺乏财产定期盘点制度；会计记账内容表述不准确，或者并不按相关制度进行记载。以上的情况都会导致会计核算不规范，不规范的会计核算不能准确且及时的反应相关信息，继而影响会计报表使用者的工作。

(二)物业公司管理资金的力度不够

资金缺乏是现阶段物业管理中普遍存在的问题。由于物业公司的资金来源主要是启动资金、维修资金、管理服务费和经营性输入这四个方面，狭窄的资金来源致使物业公司的规模多为中小型企业。中小型企业由于注册资金少，资金实力不强且不动产数量少而很少被银行给予贷款，进而影响物业公司进行相关的决策。

(三)成本核算单一

中国现阶段的成本核算最常采取的方法是公司财务部门的集中核算，虽然设置了明细科目的二级部门，但是职能部门或者管理部门出于各种考虑，都不会对成本明细进行核算，只采用收支总账核对的方式。加之物业公司的管理服务范围广，账目数目众多，精细化管理很难落实。由于缺乏明细分类账目，更没有辅助核算帐目，企业在进行决策的时候往往缺乏依据，进而对后期的经济活动产生不利的影响。

(四)会计核算管理体系缺乏统一性

撇开物业公司的发展现状不谈，物业公司终究还是一个刚刚兴起的行业，因此在核算管理制度方面缺乏统一性是一件很正常的事情。由于经验的缺乏，物业公司在开展会计核算工作的过程中往往意识不到要对经验进行及时的吸收；因为缺乏统一纲领的约束，日常的经济管理会计核算制度也比较宽松，很难实现会计核算的高效性，更无法实现物业公司财务管理能力的提高和推进物业公司的进一步发展。

(五)不善于革新，成本管理方法落后

因为现阶段的物业公司在进行成本管理的时候，多数仍采用传统的管理模式。传统的管理模式由于存在的时间比较长久，确实具备相应的优点，如规模效益；降低成本提高谈判能力；通过费用控制实现降低预算节省开支的目标等都是传统管理模式中比较明显的优势，但是我们也不能忽略传统管理模式的弊端，传统管理模式不考虑成本因素，一旦涉及降低成本问题时缺乏相应的依据；成本管理只在企业内部进行，其他环节鲜有考虑，不利于企业树立形象；成本管理体系不成熟，无法适应激烈的市场竞争，更不能为企业提供全面发展的途径；在资金的实际应用管理过程中，资金的挪用占用情况比较严重，坏账烂账难以追缴，造成企业经济的严重损失。

三、物业公司进行会计核算及财务管理的相关对策

(一)结合国家的相关文件，完善会计基础管理工作

定期不定期的对会计人员进行专业的培训，全面提升其专业素质；结合国家的相关文件规定，建立并完善会计管理制度；设立相关的奖罚措施，严格执行；结合自身的情况，建立公司内部的会计监督体系，充分利用监督的功能，落实会计凭证的审核，保证会计信息的质量。

(二)进行科学有效的财务分析

众所周知，物业公司的经济来源主要包括两个方面:提供服务后向客户收取的费用和多元化投资，经营方式下获得的效益。因此，想要进一步发展物业公司，就需要从这两个方面入手。物业公司需要及时的向客户提供信息，要能够对自身各个阶段的公司负债进行了解，在掌握公司的资金构成情况，控制公司的成本运营资金，实现闲置资金的最大利用的同时，还要能够对风险运营进行及时的判断并进行有效的规避。

(三)强化企业内部的绩效考核制度

强化企业内部的绩效考核制度是提升企业市场竞争力最有效的方法之一，加强各方面的人才管理，从管理、服务和技术的层面入手，以增强企业的核心竞争力为目标，全面提升公司的服务水平。在管理成本的过程中，加强考核以提高物业服务质量，降低人工成本。

(四)财务精细化管理

财务的精细化管理主要包括一下三点:第一，成本费的管理。明确每一项成本费用的收支明细，对相关的业务项目等进行多次审核，以确保会计账簿系统中每一项信息的正确性，为物业公司高层进行经济管理决策提供保障。第二，对利润进行集中确认。根据公司的组织结构，将各个部门按照财务管理的原则，划归为若干个区域单元，对小单元进行利润确认，可以明确的反映出各个利润中心的营业情况，有助于物业公司在宏观上的资金调度。第三，加强资金管理。首先，采取相应的措施提升资金的运作水平，以增加公司的收入；其次，对资金的来去进行有效跟踪管理，将转款专用制度有效落实，强化资金的使用及调度，尽可能的避免现金挪用和占用；再次，及时催缴应收款项，降低应付款比例，促进有效资金回笼；最后，采取相应的措施，降低企业的风险，如采取和保险公司合作的方式，增强企业的市场竞争力，保障企业稳健长久的发展。

四、结束语

物业公司的会计核算和财务管理对于物业公司整体的管理和发展非常的重要。物业管理部门应及时采取相关措施，改善现在的不足之处，实现资金结构的优化，加速资金的周转，有效提高会计核算和财务管理水平，将我国物业管理行业朝着长效稳健发展的方向推进。

作者:牛良慧 单位:深圳华强物业管理有限公司济南分公司