房地产企业如何维护购房者的权益

摘要:在供给侧结构性改革持续推动的大背景下，为化解产能过剩问题，房地产企业面临着较大的进入破产程序的可能性，现实中确实也发现了房地产企业破产案件数量逐年上升的趋势，此类破产案件与普通债权有类似之处，但也有其独特性，现基于房地产企业破产案件增多的大背景下，探讨与普通债权相比，房地产企业破产中购房者权利的特殊维护原则，包括个体生存权与特权期待权理论等，继而分析如何维护购房者的权利策略，以便让作为消费者的购房人，能够在处于破产程序中弱势地位的状态下，得到基本的权益保障。

关键词:房地产企业;破产;购房者权利

在进行房地产企业破产清算时，会涉及到多个利益主体，且有关法律关系非常复杂，如建设工程承包人优先受偿、购房者债权、抵押权人优先权等问题交织在一起，物权性的内容、债权性的内容共同存在，彼此之间难免会发生冲突，此时需要考虑平衡协调有关当事人利益，做出理性判断与合理选择，特别是要让购房者的权益得到保障。

一、房地产企业破产情况增加背景

我国上世纪九十年代开始的房地业，一直以较为稳定的状态持续推进，而自从2008年开始，房地产市场开始了迅猛的发展，无论是商品房的建设数量，还是房价及销售数量均连年攀升。但近些年当地门槛的抬高，再加上政府市场调控、银行信贷紧缩等因素的影响，房地产市场供需关系变得复杂起来，相关企业发展受到的阻力逐步增加，对于其中绝大多数中小型企业而言，较小的资金流量、较差的抗风险能力不利因素结合在一起，使其进入破产程序的可能性提高。在现行《中华人民共和国企业破产法》的架构之下，职工债权与税款债权有着明确的优先权规定，然而破产清算时的其他优先权表述不够清晰，在开展司法实务时，只能依其他相关法律及司法解释行事，这是我们应当注意的一点。

二、房地产企业破产中购房者权利维护原则

（一）物权期待权。物权期待权益为从债权法律关系所引申出来的，债权人享有的针对债务人的物权请求权，我们倾向于认为，购房者权利类似于物权期待权，预告登记可被认为是购房者物权期待的特殊表现形式，是以未来出现的不动产物权变动保全请求权为目标提前登记，只不过特殊之处在于，因为受限于时间因素，此类期待不完全是已经实现的，也不完全是未实现的，而往往是介于二者之间的形式。当产生预告登记后，便有了对抗第三人物权效力，可确保此债权请求权发生期待法律结果。另外，我们认为，在常见的期房预售情况下，购房者完成预告登记，则其权利便有了不动产登记簿所确认，排他性权利形成，此时第三方便无法得到此已然预告登记房屋之所有权，那么由此产生的，虽没有取得的购房人物权期待权便应视为合理，若物权期待权进入到房地产破产清算程序，便可对破产时的执行行为产生对抗作用。（二）个体生存权。从本质上讲，购房债权属于普通债权的一种形式，然而若分析实际操作中的具体规定，还有法院的相关判例，可以发现：在整个债权体系之内，购房债权应当处于优先地位，也就是当消费者已经交付商品房价款的全部或者大部之后，其他承包人所享有的优先受偿权同此消费者也就是买受人权利相对抗的能力受限。实际操作中做出这样的选择，根源于购房债权的个体生存权的密切关联性，从一些学者的理论研究，以及笔者自身的工作实践来看，这一特别之处在于：生存权属于基本人权，它是符合我国法律规定原则的，也就是所有人均应当享有维持自我及家属生活水平的权利，此基本人权是其他一切权利存在的前提条件。在最高人民法院有关批复中，生存权理念是非常受重视的，购房者债权先于承包人优先受偿权的批复屡次可见，这是对人权的尊重，是考虑到购房者实际情况及所处地位特殊性的正确做法，应当给予充分肯定。另外，保护购房者权益，同时还关系到社会的公平正义、稳定和谐，所以一定要注意给予购房者利益的优先保护。但值得注意的是，司法实践过程中，应当考虑到区分消费性购房与经营性购房区别的问题，在当前法律范围之内，两种购房概念并没有做出直接界定，然而法院裁判案例中却可以找到类似的借鉴内容，例如此前不久出现的在福建省霞浦县人民法院已审结的宁德市XX有限公司与福建XX房地产有限公司破产担保债权确认案中，法院基于购房者购房目的并非是经营性购房的原因，否定了其他担保债权确认请求，而保护了其购房者的权益，也就是所购商品房的用途在于居住，同时购房者名下原来不存在其他居住用途房屋。上述分析能够说明：以保障生存权为目的的法理基础原则，是支持消费性购房优先受偿权得到维护的。

三、房地产企业破产中购房者权利维护方式

（一）取回权标准完善。房地产企业破产中购房者权利维护方式首要一点在于购房者债权人取回权是如何认定的，这一标准应当给予完善。按照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的相关规定，享有充分所有权权利人，才能对取回权进行主张，然而按照相关的破产案件规定（主要指最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）款的规定），没有将产权过户登记办理完成，却已经交付给买方的财产，以及将产权过户登记办理完成，且没有交付，却出现了买方完全支付对价事由的财产，被排除于破产财产之外，此时原财产权利人是可以取回的。我们注意到，上述《中华人民共和国企业破产法》是在相关规定界定完成之后所颁布的，然而此破产法在颁布实施之后，没有直接废止有关规定，所以房屋购买类债权人在不违背相关规定条款要求的情况，应当拥有取回权。基于这样的认知，我们可以对房地产企业破产中购房者权利维护方式之取回权标准完善策略，提出如下建议。首先，应当直接确定能够明确享有取回权的消费者，根据上面的分析，可认为这部分消费者可包括已交付未过户房屋购买者，从相关法律规定的设定初衷分析，规定之所以强调破产程序实行过程中，已经交付然而没有过户的房屋被排除于破产财产之外，主要考虑了实践过程中，一些购房者虽然已经支付了所有购房款、实际占有房屋，然而与此同时却存在房地产企业欠缴税款，或者恶意拖延造成产权登记不能如期办理的问题，若直接把产权登记视做唯一的房屋产权归属标准，那么将出现实践不公问题，且无益于保障市场交易安全。因此，我们可以得出结论：为了让处在弱势地位的购房者权益得到充分保护，可基于《企业破产法》及审理企业破产案件相关规定，确认虽然已经交付的房屋，由于房地产企业方面原因没有及时办理产权登记，那么此房屋被排除于破产财产之外，购房消费者能够且应当直接确定为明确享有取回权的消费者，并及时完成产权登记办理。其次，要对已经支付全款购房者取回权享有的认定标准加以明确，按照有关法律规定，如《破产案件规定》等，确认转移占有虽然没有发生，然而买受人已经完成支付对价时，房产类特定物不被认为是破产财产，购房消费者能够且应当直接确定为明确享有取回权的消费者。在司法实践过程中，上面所做规定，可以成为完全履行合同购房者权益保护依据，交易真伪认定标准可在此基础上进一步明确，从而避免在企业破产执行操作时，购房者同企业间的恶意串通问题，保障执行过程的公平性。（二）优先性标准明确。当处于房地产企业破产程序时，如果没有办法利用重整的形式继续建设，那么原有购房者权利将通过债权请求权的转化方式继续完成，在此过程中，购房者债权的优先性意义重大，会对其权益是否能够得到最终保障产生直接影响。现在，优先权标准明确的问题，在不同法律规定中有不同程度的体现，其分散性与冲突性问题需要得到及时解决。换言之，只有做到有法可依，才能保障司法程序推进时的购房者债权得到优先受偿，因此应当基于前面所述企业破产法及相关规定的要求，做出更加明确的优先受偿之规定。笔者的观点是：房地产企业破产时购房者债权优先性可分别考虑下述几种不同情况。第一种情况是购房人完成所有购房款的支付，一些房地产企业在实践中会因为资金不足等原因中断项目开发，后续破产问题因而出现，如果破产程序推动过程中，房地产企业不能在重整形式的帮助下达到烂尾项目重建效果，则已经全部支付所有购房款消费者，受限于客观原因不能享有取回权，原本物权请求权需要向购房款返回债权请求权转化，因为转化形式的特殊性，如果将此特殊债权等同为普通债权，是对购房者的不公平对待。所以笔者倾向于认为，对于此类购房消费者而言，其债权理应优先于普通债权，甚至可以考虑优先于其他一些优先债权，如工程债权、担保债权等。第二种情况是购房消费者已经支付房款中的大部分，对于此类购房消费者来说，虽然应当承认其不符合行使取回权条件的现实，然而按照此前国家的相关规定及法院判例，仍然可以认为，此类购房消费者应当享有优先债权，对于大部分购房款中的“大部分”比例是多少的问题，在司法实践中经常认定为50%，这样的做法看起来有其合理性，然而如果只片面地以交付金额多少进行一切切式判断，又是显然有失公平的，因为这样无法解决有些已交付购房款近于50%者的问题。解决此问题的策略在于：考虑到此类购房消费者债权优先性过程中，要对相关条件进行明确或者限制，以防止单一条件造成的有失公允，相关条件进行明确或者限制的要点包括几个方面：（1）在签订购房合同时，直接注明若支付50%购房款，则享有优先权，购房者可自由选择此项条款，因之而出现的风险自行承担；（2）购房者需要以生存权保障为由购房，商业性用房购房人不享有此优先性债权；（3）在签订购房合同时，须保证合同真实有效，同时应当在破产案件受理之前，完成购房款实际支付及支付凭证取得。另外，在处理购房消费者已经支付房款中等大部分情况时，债权受偿顺序问题处理要吸纳既有法律规范成果，以及与购房消费者紧密关联的涉及社会稳定因素，把其视为整体框架下的专门法律制度进行研究。也就是说，此问题解决的关键，是本着企业破产法的原则，增加购房者债权优先性明确规定，但是要注意到与已颁布的法律法规相统一、相衔接的问题，从而做出更加细化的规定，包括消费者所购房屋属于生存权保障性质还是商用性质，或者有无存在违约情况等。

四、总结

房地产企业破产案件中可能会涉及多方利益，而关于其中的商品房预售环节，购房者利益受到侵害的情况比较常见，在供给侧结构性改革持续推动的大背景下，为化解产能过剩问题，这样的情况有增加可能性，应当引起足够的重视。在破产处理法律实务过程中，应当运用基本法律原则如对生存权的重视等，并结合案件本身特点，在人民法院指导与监督之下，采取一系列公平、公正的策略顺利推动问题的解决，保障购房者合法权益。

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作者:吴伏平 单位:福建平达律师事务所