房地产市场调控风险控制论文

时间:2022-05-25 04:09:13

房地产市场调控风险控制论文

我国房地产业的发展目前进入了风险期,市场不确定因素增大,开发企业在与政府调控政策的博弈中,市场前景不明朗,政府应当对宏观调控的思路和办法有所调整,确保房地产业健康、持续发展。并对可能存在的经济社会风险有所应对。

一、我国对房地产业的调控政策回顾

伴随着我国房地产业的市场发展,政府的宏观调控一直如影随形,近20年来,我国房地产业的发展经历了若干阶段,如表1所示。从上表可以看出:第一,我国房地产业是随经济发展、内需增长而不断发展的;第二,我国房地产业的发展大多时期是遵循市场经济规律的,对经济增长起到正面效应;第三,在宏观经济出现重大转折期时,政府往往采取行政手段直接干预房地产业,以实现宏观经济调控的目标;第四,我国房地产业与我国国民经济增长具有极高相关性,随着经济周期处于一定阶段,其拉动内需的作用明显。

二、房地产业宏观调控政策分析及对策建议

随着我国房地产业的迅猛发展,国家对房地产业政策开始转变为抑制投机,采取多种调控手段,如土地、金融、税收等政策调整,对房价上涨过快的势头进行遏制。

(一)市场调控存在的难点和问题

1.我国经济结构的复杂性使房地产业市场调控难度增加我国目前的经济结构日趋复杂,且当前我国经济正处于全球性的经济衰退影响之下,输入性通胀因素依然存在,因此带来的经济不稳定性、不确定性以及通胀压力等较严重。实施房地产调控不仅要防止由于房价快速上涨导致的通膨,同时还要避免影响国民经济的持续健康发展。我国房地产市场的变化与我国金融体制的变化及深化改革密切相关,房地产市场不稳定还会导致资本市场、货币市场以及整个金融体系出现连锁反应。实施调控的难度可想而知。2.我国房地产业与金融业密切相关使得政府调控投鼠忌器现实情况是,我国绝大多数的房地产企业和购房者都是依赖银行贷款。根据有关资料,截至2009年底,上海市的中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加了1023亿元,占各项货款新增额比例高达76%,其中个人住房货款累计增加了728亿元,新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达42%。各家银行实际上是在直接或间接地承接了房地产市场的风险。因此,也使得中央政府在制定调控政策时投鼠忌器。3.购房群体贫富悬殊问题也使得制定调控政策有所顾忌目前我国社会各阶层的收入差距正呈现扩大趋势,在制定房地产市场调控政策时,往往会有所顾忌。比如提高首付比例和房贷利率,对高收入群体抑制作用不大,但提高了工薪阶层买自住房的门槛。政府在制定有关的金融、税收等调控政策时往往会犹犹豫豫。4.对房地产业的市场调控存在双重目标问题我国对房地产业的市场调控存在双重目标:一是经济增长和经济效率目标,二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的。由于我国的房地产业长期以来都被作为是国民经济的支柱性产业,是拉动投资与需求的最直接的产业。因此在对房地产业进行市场调控时往往注重前一个目标而忽视后一个目标,这就必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断上涨。5.中央对房地产的调控目标在地方上得不到完全落实国家对房地产市场进行宏观调控时会抑制地方房地产投资,这就意味着可能会减少地方政府的财政收入,利益的驱使下,地方政府对中央的宏观调控政策缺乏热情,进而影响其执行力。6.地方政府存在的土地财政问题我国目前实行的土地批租制度使得土地出让收入成为地方财政收入的主要来源。根据资料,2009年我国土地出让的收入总额达到1.42万亿元,相当于同期全国财政收入的20.8%;2010年末中国地方融资平台贷款余额高达10.7万亿元,这主要是各地地方政府以其所拥有的土地作质押进行融资的;2012年前11个月,我国130个主要城市总土地出让金额为1.18万亿元,这与2011年同期相比减少了30%。这就使得各地方政府成了房地产业市场调控受到损失最大的一方,必然导致地方政府在执行调控政策上不积极、打折扣。而从地方政府的角度来看,目前财权主要掌握在中央政府手里,造成了地方政府依赖土地财政之举。7.前期调控多种手段并用使得政策空间压缩近年来我国通过各种调控手段并用的方式对房地产市场进行宏观调控,出台了涉及行政、经济、法律、税收以及金融等措施,这些措施有效抑制了房价快速上涨的势头,对我国经济结构的调整有积极意义。但也在一定程度上使得房地产市场调控的政策实施空间压缩了,调控工具的持续更新受到了较大限制。8.实际操作时调控手段使用失当一是过多使用行政手段但收效不大。二是经济工具综合运用不善。近几年来,我国对房地产市场的调控逐渐加大了对经济杠杆的利用,但加息降息这样的政策运用较多,直到2010年国十条出台才开始运用像实施差别化率和税收的政策。三是法律手段不完善。目前在我国,由于法律体制本身的不健全,且法律规范之间交叉重复,房地产立法可操作性差,法条针对性不强,对房地产业各个环节的规定不是非常明确,落实起来比较困难。

(二)完善调控政策的对策建议

针对目前我国对房地产业宏观调控的现实情况及调控效果,提出以下的对策建议:1.确立公平优先兼顾效率的房地产调控目标房地产业宏观调控不仅要使得房地产市场趋于平稳,最重要的是使得我国经济保持一个稳定健康可持续发展的状态。我国房地产业宏观调控总体目标是:按照科学发展观的要求,遵循公平优先、兼顾效率的原则,以保障居民基本住房需求为调控房地产市场的基本点,同时兼顾经济增长。具体来说,一是要促使我国经济稳定健康可持续发展,二是要有利于我国经济结构的优化,三是要有利于扩大国内需求,四是要能够实现节能减排,五是要促使经济社会协调发展。2.积极推进财政体制的改革改革我国现行的分税体制,重新划定中央与地方的事权与财权,并要扩大地方政府的税基与税源,以保证地方政府能有充足的税收,进而有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖。3.稳步推进地方政府绩效评估体系改革改革以GDP为主的地方政府绩效评估体系,建立起科学的地方政府绩效评估体系,还要实施对地方政府的房地产调控的问责制。在经济社会发展工作的目标责任制中纳入控制住房价格过快上涨及增加保障房建设等内容,切实强化对地方政府行为的约束。4.加快推进金融体制的改革需要抑制金融业特别是大银行的房地产信贷;央行要尽快建立存款保险制度和全国统一结算体系覆盖中小金融机构;要加快发展资本市场,使资本市场与信贷市场平衡发展;要大力发展债券市场,使债券市场与股票市场平衡发展;要加大房地产企业直接融资的力度,扶持为中小企业服务的小型金融机构及区域交易所;要改变现在房地产金融体制的单一性,尽量减少房地产资金过度向大银行集中的弊端,以降低房地产金融的风险。5.加快推进房地产税制的改革以开征房产税作为一种房地产业市场调控的手段,可以有效抑制房地产市场的投资需求。开征房产税对抑制非刚性需求,增加投资客的税收负担非常有效,这种方式可以长期使用,还可以通过税率的调整来应对房价的涨跌。要按照宽税基、少税种、低税率的原则建立房地产税制体系,并根据房地产市场运行过程和市场行为设定税种,以此建立合理的房地产税收体系。6.适时推进土地制度的改革适时改革我国现行的土地批租模式,可以考虑实行年租模式。可以考虑根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与出让制的对接机制;要对土地储备机制、竞拍机制进行完善,以有效发挥土地储备制度在调控土地供应量方面的作用。改变当前纯粹的以供地计划来确定供应量的方式。对于普通住宅用地而言,改变招标、拍卖机制中实施的价高者得的相对简单的方法。7.积极引导对房地产业的资金投向国家需要改善投资环境,拓宽投资渠道,对一般性的竞争性领域,一定要打破垄断,积极鼓励民间资本参与棚户区改造、政策性住房建设、金融、交通、电力、电信、石油天然气、水利、矿产资源勘探开发等领域,以及环保、新能源、新材料等领域的建设,可以有效分流资金集中投资房地产业的格局。8.建立全国统一的房产信息系统第一,建设全国统一的个人住房信息系统,为保障性住房的合理分配打好基础,为下一步房产税的开征创造条件。第二,建立存量住房统计系统,可以准确掌握市场供给,并以此来制定土地供给计划,把握新建住房项目审批进度,进而保持供需的平衡。第三,该系统与纳税、征信系统及中低收入人群信息统计系统对接,以此作为确定保障性住房分配、商品房限价政策制定的依据。第四,建立全国统一的房地产预警预报系统,加强和完善宏观监测体系,定期市场报告,合理引导市场,有效防止房地产泡沫。9.加快完善房地产相关法律法规加快房地产立法建设,完善房地产业相关法律法规,使得房地产经济活动的每个环节每个细节都能够做到有法可依,使得房地产权利人的行为有据可依,只有这样才能减少目前我国房地产市场的混乱与无序。10.切实转变政府职能,提高政府决策的科学性和有效性一是要进一步明确中央与地方政府在房地产市场调控中各自的角色与职能,权限与责任,使得房地产市场的发展有良好的市场环境。二是要处理好中央政府与地方政府间的利益关系,尽快降低地方政府对土地财政的依赖。三是将房地产市场调控的工作重点放到规则的制定与完善上,提供一个科学的制度性框架安排。四是确保保障房的供应,继续加快住房保障体系建没,建立完善廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房四位一体的住房保障体系。五是要尽量淡化行政色彩,更多地通过包括货币政策、税收政策等宏观经济政策直接作用于房地产市场。

三、房地产业宏观调控背景下我国经济社会风险控制

目前我国对房地产业进行的宏观调控,房地产业的发展进入不确定的风险期,考虑到我国房地产业与国民经济存在的高相关性,必须做好可能的经济社会风险预警及风险控制管理。

(一)金融风险的防范

毋庸置疑,我国房地产业近年的飞速发展,与金融机构,特别是国有银行的信贷资金大规模流向房地产业是密切相关的,在房地产业进入不确定的风险期时,防范金融风险尤为重要。主要做好以下工作:1.控制金融机构特别是国有银行对房地产业信贷的总规模,使得其对房地产业信贷的比例与向其他行业的信贷比例保持在合理区间。2.引导国有银行之外的其他商业银行及其他金融机构的资金流向房地产业的规模,使得其与国有银行对房地产业的信贷规模保持在合理比例。3.疏导社会闲散资金流向房地产业的热情。4.完善抵押贷款担保。一是要建立政府抵押担保制度,二是要完善个人信用制度。5.尽快建立存款保险制度。

(二)地方政府财政风险的防范

地方政府依赖土地财政的现状没有得到扭转,房地产业的不确定性风险使得各地方政府财政出现较大风险,对地方的公务人员稳定、地方经济社会保障及在建的或将开工的大项目都带来较大风险。应当做好以下工作:1.调节用地结构,改善土地供给情况,严格限制工业用地,合理增加房地产用地,保证对经适房和廉租房的土地供给,使土地供给结构合理,形成高中低三级土地市场。2.改革目前土地管理上的弊端,允许农村集体建设用地(非农用耕地)进入建设用地市场,打破政府对土地一级市场的垄断,降低土地的价格。3.完善房地产业财税体制,加快房产税或物业税的正式出台,使得地方财政有稳定的收入来源,中央级财政也应减少税收分成,减轻地方财政压力。4.修改土地转让款的缴付办法,对开发企业应缴的土地转让款,应当在项目开工审批阶段全额缴清。

(三)防止实体经济空心化

近年来国内房地产业快速升温也诱发了民间投资涌向房地产行业的热情,2010年以来房价下跌幅度最大温州、海口等十个城市,民营经济贡献率不少已达到70%以上,远高于当时全国平均数60%,民间投资在固定资产投资中的占比也多数在60%以上。鄂尔多斯2010年地产投资314亿,银行对地产开发贷款余额仅59.7亿元,民间投资约占50%。全国282个省会市、计划单列市和地级市2009-2012年固定资产投资增速远大于2010-2013年工业产值增速,实体经济没有很好发展是因为民间资本没有投入实体经济而投入房地产业,2009-2011年三年地产投资额远远大于这三年银行贷款余额的增加。全国其他城市虽没有这样严重,但实体经济空心化的情况并不容乐观。因此,应该采取办法应对:1.国家加强政策引导,改变过去那种对房地产业不是压市就是救市的简单做法,使得开发企业放弃背靠国家这颗大树的想法。2.一般性竞争领域打破垄断,拓宽民间投资渠道,积极鼓励支持民间资本对金融、交通、电力、电信、石油天然气、水利、矿产资源勘探开发等领域,以及环保、新能源、新材料等领域的投向。3.切实从税收、信贷、外贸等政策上支持扶持实体经济的发展,使得从事实体经济的企业家有信心有热情,加快实体经济的发展。4.银行等金融机构要加强对实体经济信贷实际用途、资金流向的监控,发现信贷资金流向房地产业,应及时纠正处理。

(四)做好社会集资风险的预警及处理

房地产业的快速升温与民间借贷是密切相关的,参与到房地产业的资金,民间借贷筹集的资金所占比例也相当高。根据人民银行温州中心支行2011公布的《温州民间借贷市场报告》显示,温州民间借贷规模已高达1100亿元,20%以上直接投资地产。苏北某市,2011年到2013年立案侦查的非法集资案件,非法集资总额数百亿元,其中约30%通过不同渠道进入房地产开发项目中,其中较大比例是从普通工薪家庭集来的资金。这种情况在全国大多数城市都存在。房地产业的风险,会直接转嫁到普通百姓身上,给社会安定、人民生活都带来较大风险。1.建立民间集资风险预警机制,各地方政府应当根据本地经济发展水平及社会收入情况,设立民间集资风险线,对超越了本地风险线的民间集资活动要及时介入。2.建立健全民间集资的法律法规,现有的立法对正常的民间集资活动与非法集资活动的区分操作性差,应当对正常社会集资活动的界定清晰,对发起社会集资活动的主体、资金的用途、集资的数额、集资的时间、集资的担保、审批的权限、违规的处理等各个环节作出明确规定并加强监管。3.打击非法集资活动,对出现非法集资的苗头,就应当及时查处。4.对目前已经暴露出来的非法集资案件,应当加快处理的速度,特别是把工作重点放到追踪资金用途去向、追索资金上面,尽最大可能为百姓挽回损失,以确保社会安定,人民生活有保障。

四、结论

我国近年来房地产业的快速发展带来城市房价的飞涨,引发诸多问题,国家对房地产业的宏观调控效果不尽如人意,思路和办法应有所调整,对因宏观调控可能引发的经济社会风险应有所应对。

作者:牛雨来单位:徐州市观音机场有限公司