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房地产开发企业成本与项目成本核算

摘要:本文首先介绍房地产开发企业项目成本构成及其核算过程,然后分析当前房地产开发企业成本核算存在的问题,并就问题给出相应的解决策略。从成本核算对象、成本费用归集、成本控制体系以及成本信息化发展等方面提出具体的问题优化的对策,希望能为房地产开发企业的财务管理人员提供一定的启发和思考。

关键词:房地产开发企业;成本对象设置;项目成本核算

一、房地产开发企业项目成本构成及其核算过程

房地产开发企业的成本计算是依据不同的成本对象将成本费用计入不同的开发成本项目[1],按照成本与项目开发的关系将其分为开发成本和期间费用两大类。开发成本可细分为土地成本、土地开发成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套费用、开发间接费用等类型,期间费用一般包括财务管理以及营业费用等。房地产开发企业项目成本核算主要分为以下五个步骤:一是各部门为财务人员提供成本核算资料,完成工程任务交接;二是结合企业的成本管理特点确定成本核算对象,并设置相应的成本核算一级科目以及明细科目分类;三是进行成本分配核算,费用分配类别包括工程费用和公共费用两类;四是对企业的所有成本进行汇总统计;五是对成本核算结果进行分析,并以此为依据为企业的管理者提供成本决策依据。

二、房地产开发企业成本核算存在的问题

(一)成本核算对象问题

房地产企业为了吸引更多购房客户,在进行项目开发时倾向于设计多种住宅类型,而且为了能最大程度上扩大企业在售房源,通常以分期分片开发的形式开展项目活动,在一定程度上加大了企业的成本核算难度。再加上当前的企业会计准则中并未对成本核算对象做出详细规定,如车库成本核算、内部配套设施成本核算等均缺乏明确的核算依据。相关的成本核算政策也比较复杂[2],各房地产开发企业在确定成本对象时标准不统一,对象选取不一致,难以进行纵横比较,非常不利于企业财务人员成本核算活动的开展。

(二)成本费用归集问题

房地产企业的成本费用归集有以下两种情况:第一,对于能够确认企业的成本核算对象的开发成本,将其直接计入该成本对象的明细科目账户,这种开发成本大多属于企业生产过程中产生的直接费用,因此将其纳入产品成本范围;第二,对于无法区分成本核算对象,如果该项开发成本涉及多重产品或多个流程,则将其先计入公共费用,按照过渡性成本项目归集,归集过程要满足一定的成本原则,以便后期进行成本分配。目前最大的问题是在第一种情况下企业内部财务人员对成本对象的界定不清晰,划分标准不一致。而第二种情况下成本归集流程复杂,尤其是在核算间接成本时涉及到项目融资、配套设施等费用类型,而目前企业对这方面的费用尚未找到合适的归集办法,使企业的成本费用归集流程混乱,成本核算水平难以提升。

(三)成本虚增问题

房地产企业成本核算涉及的费用类型较多,核算过程相对复杂,因此可能出现费用计算错误,产生核算偏差。而且随着房产税收政策改革,企业的税缴压力逐渐增大,为了降低其应缴税额,一些企业虚增市政、土建费用[3],以此降低其利润指标,达到漏税目的,使企业的成本核算形成了错误的目标导向,无法真实地反映企业的成本消耗情况,更无法为企业的管理者提供准确的成本决策信息,成本核算管理对企业的经营指导作用难以得到充分发挥。

(四)尾工预提问题

在房地产开发进入尾声阶段,个别配套设施无法及时完工会对开发项目的整体建成产生影响。但为了满足企业的销售需要,应及时进行成本核算,因此通过设置相应的预提费用科目解决这个问题,将尚未完工的工程项目预算通过预提的方式进行成本核算,在后期工程结束后再按该项工程的实际支出进行项目成本调整。一般来说该部分成本费用占企业总投资的比例较小,因此不会对项目的成本核算产生较大影响。但仍需注意的是,一些项目工程的后续施工存在诸多不确定性因素,如出现项目质量问题、一些成本费用的补交问题等,可能超出企业的预提费用范围,对企业的成本核算产生不良影响。

(五)成本核算信息化问题

目前,大部分房地产开发企业都未专门开发企业的成本核算管理软件系统,内部管理信息化程度不足,在施工设计及营销工作的安排上并未结合企业的实际情况事先设定其成本核算框架,加大了后期成本核算管理的难度。而且企业的成本核算进程相较于工程管理来说存在一定的滞后性,成本的核算结果也未及时录入信息系统,导致成本反馈功能受限[4],无法较好地指导企业成本控制管理,直接影响了企业成本核算活动的高效开展。另外,各项目管理人员成本信息化技术应用水平不高也是制约企业成本核算效率的一大重要原因,企业管理人员综合素质有待提升。以工程监察岗位为例,这个岗位的人员虽然主要负责工程质量、工程进度以及工程人员的监督管理工作,但在企业全面成本管理的大背景下,需要其加深成本控制理论的学习,并借助信息化的技术手段为企业的成本管理人员提供详细准确的工程成本信息。就目前房地产企业的管理现状来看,该岗位人员普遍专业知识水平不高,信息化技术使用能力更是严重不足,极大地制约了房地产企业项目成本核算信息化发展的步伐。

三、房地产开发企业成本核算问题解决对策

(一)明确成本核算对象

1.成本核算对象的选择思路成本对象的选择通常依据项目的工程内容和工程进度进行确定,一些工程量较大的项目可选择按照房产开发周期进行分块的成本核算[5],以便后期成本归集工作的展开。而对于小规模房产开发,可将开发量作为其成本核算对象。需要特别说明的是,针对大规模房产开发,成本核算不宜过细,否则导致企业的房产开发项目成本核算变得复杂繁琐,不仅加大了成本核算人员的工作量,也不利于成本分析等工作的展开。2.成本核算对象的明确对策可通过项目周期长短、规模大小选择某一单项作为成本核算对象,也可结合项目成本中的某一特性因素进行项目类别划分,将项目细化成多个部分,对各个部分展开分开核算,从而更加全面的反映企业的项目成本信息,也为企业后期的项目结算提供更为详细的成本数据。面对同期存在多个项目开展的情况,可找出所开发项目的共同特征。通过关键要素合并对成本核算进行整合,确定统一的成本核算对象,减轻成本核算人员的工作负担,提升企业的成本核算效率和成本核算质量。3.成本核算对象的确定要求(1)与利润等经营指标结合成本核算对象的确定要综合考虑各种因素,首先就是要符合企业的战略发展目标,满足企业的年度利润计划以及相关经营指标,成本核算对象选择的合适与否直接影响企业长期的运营发展,因此必须慎重对待[6]。以某一房产开发项目为例,该项目具有住宅、商业等多种开发业态,在进行成本核算时,成本对象并不明显,此时如果简单将其纳入一个成本对象进行核算,则导致成本核算混乱。就住宅和商业这两种业态来说,二者分开进行成本核算与合并成本核算的毛利率是不同的,此时成本核算对象的选择直接影响企业年度利润计划的实现。因此,企业要结合其相关经营指标制定科学的年度利润计划,严格控制预算编制及执行管理,对各项工程信息进行详细记录,以便企业更好地核算开发成本,减轻成本核算人员的工作压力,也为下一周期的成本核算提供借鉴和参考。(2)符合相关税法政策规定企业在进行成本核算时必须符合相关税法政策的规定,成本对象的设置实际上与企业的计税成本紧密相关,企业在选择成本对象后要进行税收测算,结合企业的项目经营情况组织集体讨论,研究成本对象的设置,要符合相关的成本核算原则,使成本对象与各项成本费用一一对应。如某房地产企业在进行普通住宅的项目成本核算时要提前进行土增税的测算,根据土增税增值率确定其是否享受免税政策。由于该企业具有增值率不同的多种业态,因此可按增值率的高低设置成本对象。(3)满足招标以及合同管理设置成本对象要满足招标以及合同管理,其主要原因是成本对象的设置对企业招标及合同部门后续工作内容产生较大影响,因此企业的招标及合同部门乃至预算管理等部门要积极地参与到成本对象设置的过程中,与企业的财务部门加强成本沟通,使其能够全面的掌握本部门的成本管理情况,帮助其结合各部门实际情况科学的设置成本核算对象,各部门也以该成本对象作为部门各项管理活动的开展依据。比如,合同管理的细节处理、预算管理的材料选择都与企业的成本核算对象的设置有关。(4)及时向税务等机关备案企业在确定成本核算对象后要及时向税务机关备案,并且要在项目开发前向其提供《成本对象情况备案表》,项目成本对象一旦确定就不允许随意更改。如由于企业经营环境发生较大变化必须进行更改,要向税务机构申请并取得统一后方可修改,以此保障企业经营的合法性。在项目完工后,企业要按规定清缴所得税,并向税务机构提交《成本对象完工情况表》。在实际的项目开发过程中,企业的各项生产经营活动都要严格按照向税务机构提供的报备方案执行。(5)考虑到项目建成及转让企业在开发房产项目时,应从成本预算的角度对其将来的处置方式做出规划,若企业追求资金的快速回笼,则可选择销售整体房产,以便利用回笼的资金开展其他投资项目。若企业出于风险防范考虑,可将房产整体出租,从而定期获得租金保障经营稳定。但如果企业既有房产出售打算又有租赁计划,此时成本对象的选择对其经营利润产生较大影响。因此,企业必须平衡好长期利润与短期利润的选择关系,同时做好税务筹划工作,以此综合确定企业的生产成本核算对象。

(二)合理归集成本费用

1.成本费用归集思路针对一些难以归集的公共、间接成本费用,可按照收益原则进行成本区分,如可根据费用的收益对象确定成本核算对象等。对于一些尚未完工的成本项目类别,在前期无法实现成本对象划分,可先进行费用归集,全部计入公共费用科目类别,确保成本核算工作的正常推进。然后在项目完工后按照一定的成本分摊比例进行成本分配,通过先归集再分配的成本核算方法,提高成本费用划分的准确性、合理性。2.成本归集与分配方法根据《房地产开发企业经营业务所得税处理办法》,对成本分配做出如下规定:土地成本通常按照占地面积法进行分配,公共配套设施成本若以过渡性成本对象进行核算则按照建筑面积比例法进行成本分配等。结合最新颁布的《企业产品成本核算制度(试行)》的相关规定,企业要结合其生产能力水平和资源消耗方式确定符合企业发展需求的成本分配标准。对房地产企业而言,能够明确成本核算对象的计入该成本对象的直接费用成本,存在多个成本核算对象的利用直接成本法、占地面积比例法、建筑面积比例法、预算造价法等成本分配方法,按照一定的成本分配原则将成本费用分配计入各个成本核算对象。目前,各项税法条例与会计规定在计税成本的分配方法是基本一致的,只是在具体应用上有更详细的要求。另外还需特别说明的是,成本费用的分配原则主要包括以下三个方面:首先,土地成本分摊原则。通常有按面积分摊和区块分摊两种方式,面积分摊是一种按照土地面积比例划分的无差别的分摊方式,而区块分摊则要在此基础上考虑用地差异,合理的进行区块边界划分,科学的分配成本费用;其次,工程费用分摊。对于直接隶属于某成本对象的成本费用,直接将其全部进入该成本对象即可,如住宅楼内部设施直接计入该住宅楼核算对象。而对于一些公共设施,如消防控制室、配电房等要遵循“先局部剔除,后整体分配”的原则,通过加强工程人员与财务管理人员的交流协作,事先剔除一部分公共成本费用,简化分配流程,提高成本核算的科学性;最后,公共费用分摊。大部分公共成本费用均可按照一定比例分配到与之相关的各个成本对象中,包括同样为各个成本对象服务的非工程费用,如设计费等费用类型。但是有些成本费用只专用于某个成本核算对象,此时就只能按照使用该费用的流程环节进行分摊,或者对于一些无法按面积进行分摊的成本费用,如塔吊费用、支护工程费用等只能根据实际的成本费用发生额按照具体成本服务对象进行分配,以此保障成本分配的合理性,真实地反映企业的各项成本构成。

(三)构建成本控制体系

首先,企业要建立专门的成本控制部门或成本管理小组全权负责企业的成本核算工作的开展,并做好与各部门的成本沟通协调。通过制定严格的成本预算计划,加强成本制度约束,同时加强成本费用的监督审查,避免出现成本虚增、成本资金占比过大等不良现象。其次,要基于企业的成本控制要素构建多层次成本控制体系,以工程造价作为一级成本控制要素,强化企业内外监管,提高信息的准确度,加强人员配合协调,保障成本核算质量;以土地费用作为二级成本控制要素,土地费用在企业的总开发费用中占比相对较大,因此企业必须加强对其的控制管理;以利息费用作为三级成本控制因素,这是基于房地产开发企业耗资多、项目流动性大、高风险性的经营特点所决定的。企业必须通过加强成本控制管理,合理筹划企业的资金管理,降低资源的占用率,有效控制各项贷款利息支出,防范企业经营财务风险。

(四)加快信息建设步伐

房地产企业要提高市场环境变化的应对能力,提升市场敏感性,利用多元的信息技术手段发展房地产行业,提升企业财务信息管理水平。例如,可借助电子商务发展房地产,打破时空局限性,畅通信息传递渠道,加强企业与客户的交流沟通,也在一定程度上塑造了良好的企业形象。成本核算信息化的建设能够帮助企业实行精细化成本对象管理、电商平台能够使企业及时高效地获取各项成本信息,还能助力企业的宣传推广。通过互联网打通房产销售渠道,同时还能依法享受国家互联网房产销售优惠政策。信息化背景下,消费者掌握的房产信息更为全面、真实,因此企业必须重视其主体地位,制定有效的房产营销策略,并通过各种信息化手段对各项房产销售行为进行实时监督,实现企业成本利润的最大化。另外,企业还需搭建房地产企业内部信息管理平台,加强对企业财务管理人员的信息化技术应用培训,提高其综合成本管理能力,全面的提升企业的成本核算水平。

作者:樊迪 单位:中房京贸房地产开发有限公司

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