房地产金融风险与信息经济学的微观解释

对于房地产金融风险的产生，各大学派都有自己的解释，信息经济学认为，不对称信息是房地产金融风险产生的主要原因，即信息经济学的微观解释。

信息经济学是研究在非对称信息情况下，当事人之间如何制定合同(契约)及对当事人行为进行规范的问题。借助于信息经济学，能够从微观行为的角度更深刻地认识房地产金融风险。信息经济学认为，不对称信息是房地产金融风险产生的主要原因。

我们对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估等，实质上都是基于信息经济学对房地产金融风险的解释。正是因为信息的不对称，才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企业、个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距，以消除和减少可能的房地产金融风险。

不对称信息是指，当事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社会分工和专业化的存在，从事交易活动的双方对交易对象以及环境状态的认识是很难相同的，因而，信息不对称是现实经济活动中的普遍现象。不对称信息大致可以分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由当事人的行为造成的，一般出现在合同签订之前；第二类信息是内生的，取决于行为人本身，它出现在签订合同之后。第一类信息将导致逆向选择(Adverseselection)，第二类信息将产生道德风险(Moralhazard)。这两种情况在金融市场上出现就会降低市场机制的运行效率，影响资本的有效配置，造成房地产金融风险。

逆向选择与房地产金融风险。在间接融资的资本市场上，银行贷款的收益取决于利率和企业还款的可能性，而企业还款的可能性在很大程度上与企业经营活动有关。在借贷市场上有众多风险程度不同的企业，当银行不能观察到项目投资风险或确定投资风险成本太高时，银行只能根据企业平均风险状况，决定贷款利率。但这样一来，那些低风险企业由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场，那些愿意支付高利率的企业都是高风险企业，因为从事高风险甚至投机性事业才能获得超额利润来偿付高利息。这时，贷款的平均风险水平提高，银行收益可能降低，而呆帐增多，房地产金融风险显著增加。逆向选择问题可以通过实施低利率来解决，如西方国家采用信贷配给制，维持较低的利率水平，拒绝一部分贷款申请。这虽然牺牲了资本配置效率，但可以减少信用风险。如果不控制利率上升，逆向选择的房地产金融风险就会出现。随着国家宏观调控的加强和市场的变化，许多企业亏损，难以还贷，金融机构支付发生困难，房地产金融风险问题十分突出。如前几年在我国，一些金融机构为了完成储蓄指标，违反国家规定，高息揽储；为了避免亏损，又高息放贷，结果贷款流向投机型的高风险企业。

道德风险与房地产金融风险。虽然在交易双方达成合同时信息可能是对称的，但在合同实践中，往往出现一方缺乏另一方的行动信息的情况，这时，拥有私人信息的一方就可以利用这种信息优势从事使自身利益最大化、但损害另一方利益的行为。道德风险普遍存在于以信用为基础的各种金融业务关系中，是造成房地产金融风险的另一主要原因。当银行与企业在签订资金使用权的契约后，企业在贷款执行过程中可能出于机会主义的动机，隐藏资金使用的真实信息，采取不完全负责任的态度，而不采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而酿成房地产金融风险。如何减少企业的道德风险转化为房地产金融风险取决于契约设计的两个方面：

(1)减少交易双方的信息差距，使企业的信息优势不足以获得较多的机会主义收益。例如我国国有银行采取的驻厂信贷员制度和主办银行制度，其意图都在于改变银行的信息劣势，减低信息非对称程度。并且后者更着重通过银企之间的重复博弈关系，从而有效避免在一次博弈中可能出现企业的道德风险行为，有利于双方长期的合作。

(2)强化银行对企业的约束和激励机制，使企业经过成本收益分析后能放弃机会主义行为，自觉按照双方达成的意愿行事。例如实行贷款抵押或质押，评定企业信用等级，颁发贷款证等制度安排，分别从资产、信誉等方面建立起约束和激励机制。

信息经济学对房地产金融风险的探讨是深入有效的，对于我们认识房地产金融风险和防范房地产金融风险有极大的启迪：

(1)房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地产金融风险的核心问题就是建立完善的信息机制，各金融主体应当注重相关信息的搜寻、整理、分析和运用。

(2)不利选择和道德风险是市场经济本身产生的两大“体制缺陷”,只有依靠非市场机制才能解决，因此政府是防范房地产金融风险不可缺少的力量，政府的着眼点应放在政策和机制上，即制订良好的激励机制、保障机制、管理机制和发展机制。

(3)我国房地产金融风险的产生主要还是源于制度转换的不确定性和产权主体的模糊性，在政府-银行-企业的二重委托-关系中，委托人缺位，人不到位，存在着普遍的约束软化和激励不足，因此加快产权制度改革，理清委托-关系是当前金融体制改革的重要任务。用信息经济学来研究房地产金融风险无疑是为房地产金融风险的研究开创了一条新的道路，虽然其自身理论还不完善，它对房地产金融风险的认识还有待于深化，还有待于实践的检验，但是它的科学性、完整性使其在众多学派中毫不逊色。（