商品住宅待售面积影响分析

空置商品房与待售商品房联系与区别

有关空置商品房的问题一直是房地产市场研究的热点问题，从房地产统计角度讲，空置商品房是指商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件，经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋。2009年之前，国家统计局曾长期全国商品房空置面积，2010年8月初，国家统计局首次将商品房空置面积改称“待售面积”，国家统计局新闻发言人盛来运曾对此表示，待售主要是指商品房在开发企业建成后处于滞销或出租状态，而空置除了反映待售状态外，还包括已出售但处于闲置、无人使用状态的商品房。由此可见，待售商品房是空置商品房的“子集”，其数据易于准确统计，充分反映房地产市场供需情况，是研究房地产市场状况的重要参考数据。

商品住宅待售面积的影响因素分析

鉴于指标的可量化程度，参考国内相关问题的研究成果，笔者主要从宏观经济因素、房地产供给因素、市场需求因素3个方面选取8个度量指标［2－5］，以沈阳市2001年至2010年相关数据为分析样本，所选指标及其量化数值如表1、表2所示。沈阳市历年商品住宅待售面积如表3所示。

灰色关联分析方法

事物、因素之间关联性的“量度”即为关联度。设有指标X0受到m个因素X1，X2，…，Xm的影响，时间跨度为n，定义时间序列数据:x0:x0(1)，x0(2)，…，x0(n);x1:x1(1)，x1(2)，…，x1(n);x2:x2(1)，x2(2)，…，x2(n);…;xm:xm(1)，xm(2)，…，xm(n)。其中，固定指标X0，分析因素Xi(i=1，2…，m)与它的相关程度，定义X0为参考序列，Xi(i=1，2，…，m)为比较序列，则因素Xi与指标X0的关联度Γi定义为［7］Γi=1nΣni=1Li(t)(1)式中:Li为因素Xi对指标X0在t时刻的关联系数。Li(t)=Δmin+ρ•ΔmaxΔi(t)+ρ•Δmax(t=1，2，…，n)(2)其中:Δi(t)=|x0(t)－xi(t)|;Δmin=minimint|x0(t)－xi(t)|;Δmax=maximaxt|x0(t)－xi(t)|，0＜ρ＜1，为分辨系数，根据关联度的定义可以证明，ρ越大，对应关联值将越大。通常情况下，取ρ=0.5。对于不同的因素，其单位往往不同，不能直接相比用来量化关联度，因此涉及到对不同量纲数据的无量纲化处理［8］。对应不同类型的数据，主要有两种去量纲化方法:(1)初值化x''''i(t)=xi(t)xi(1)(3)初值化通常用于时间序列数据或经济序列数据。笔者对数据的去量纲化采取这种方式。(2)均值化x''''i(t)=xi(t)xi，xi=1nΣni=1xi(t)(4)式中:t为不同的观察期，均值化常用于抽样序列数据。

计算结果

依靠EXCEL，对表2、表3中的数据做无量纲化处理、计算得出比较数列对参考数列的灰色关联系数和灰色关联度，如表4、表5所示。由上面的计算结果可以得到灰色关联度由大到小的排序:X6＞X8＞X5＞X1＞X7＞X2＞X3＞X4。由此可知，影响沈阳市待售商品住宅面积的诸多因素中，按关联程度大小排序:居民人均储蓄存款，城镇居民人均住宅面积，城镇居民家庭人均可支配收入，地区生产总值，城镇人口数量，商品住宅价格指数，商品住宅竣工面积，商品住宅开发投资额。

(1)市场需求因素是影响沈阳市商品住宅待售面积的主要因素。居民储蓄存款是各类家庭可以用于房地产购置或租用的资金额度，决定市场购买力。从房价收入比衡量，目前商品房对于广大家庭而言是奢侈品，存款的增长可以提高家庭的购买力，增加商品住宅的市场有效需求，使城市家庭改善性购房需求及固定资产投资需求不断提高，促进了待售商品住宅的市场消化。同时需要注意的是，储蓄与消费又是相互矛盾的，存款增加促使对房地产的需求增长，但“持币待购”会使待售面积增大。所以刺激消费，引导居民将潜在需求转变为有效需求，对于降低商品房待售面积至关重要。城镇居民人均住宅面积反应购房者的居住需求，城镇居民家庭人均可支配收入代表购房者的支付能力，两者结合构成商品住宅的有效需求，提高居民收入水平是降低商品住宅待售面积的重要手段。(2)宏观经济因素和房地产供给因素是影响沈阳市商品住宅待售面积的次要因素。地区生产总值反应了地方经济发展的总体水平，是影响房地产业发展的“大环境”。房地产供给因素反应了商品住宅供应量，要坚持“按需供给”，合理控制开发数量，防止投资过热;保证“合理定价”，使房价水平控制在居民消费能力可及的范围内，以此降低商品住宅待售面积，保证房地产市场健康平稳发展。(3)沈阳房地产市场是“需求主导型”市场。居民改善自住条件及新增城市家庭是商品住宅的主要消费群体，市场需求因素对沈阳商品住宅待售面积的影响强于宏观经济及房地产供给因素，反应了沈阳商品住宅“刚性需求”的旺盛，也揭示了近年来沈阳房地产市场良好发展势头的内在特点。

本文作者：张巧红张晓庆工作单位：长治学院数学系