房地产业与区域经济关系分析

摘要：房地产业的发展，促进了我国经济的发展，改变了许多地区落后的面貌，成为了地区经济快速发展，城市建设的中坚力量。那么经济欠发达地区，特别是那些欠发达区域的县级城镇的经济发展与房地产业之间是怎样的关系呢？这些地区又应如何理顺它们之间的关系，促进地方经济、房地产行业健康、持续地发展呢？笔者结合自身的相关经验，探索经济欠发达地区房地产业与区域经济发展关系，并提出一些相关的改善建议。

关键词：经济欠发达地区；房地产业；经济发展

一、房地产业与经济发展的关系

（一）房地产业对经济发展的作用。近年来，政府部门不断加大力度发展经济欠发达区域的经济与建设，实施东北振兴、西部开发、设立自由贸易区等区域发展战略，以缩小区域之间的差距，力促国民经济总体保持健康、快速地发展。然而由于欠发达区域受政府职能转变、观念、体制环境和科技水平等因素的制约，其剪刀差却呈现出继续扩大的趋势，而且这一形势在县级城镇显得更加突出。房地产行业作为国民经济的支柱性产业，与其相关联的产业非常多，推动着各行各业的发展，繁荣了一方经济。因此，房地产业的发展对于区域经济的增长具有促进和牵制的作用。对于经济欠发达地区来说，在经济与市场的运行过程中，如果房地产行业运行有序，处于良好发展状态，所取得的社会效益和经济效益较高，它将会强力地带动与之相关联的行业快速发展，使区域经济迅速崛起。反之，倘若房地产发展欠缺科学规划和有效监管，市场投资泛滥无序，就很容易形成楼市泡沫，危及当地的经济，这已不是“牵制”两字所能承担得起的了。房地产业的发展离不开建材、机电、五金、设备、陶瓷、化工、玻璃等众多行业的支撑，反过来，房地产的规模化发展，这些行业也将获得快速发展的机遇。根据一些发达国家的统计与分析，得出房地产业的产值每增加1个百分点，就能使与之相关联产业的产值增加约1.52-2个百分点。从此得知房地产业对于关联产业的乘数作用大于“1”。房地产业不仅能有力促进机电、化工、钢铁等基础性工业的发展，发挥着积极的作用，而且带动家具、家电、服务、金融等产业的兴起和繁荣。（二）欠发达区域经济对房地产业发展的影响。在欠发达区域，特别是欠发达区域的县级城镇，受经济条件的制约，房地产业的发展深受影响，文中主要从区域的政策调控、投资环境、金融扶持、消费理念四个方面入手进行分析。第一、宏观调控政策对房地产业的影响。1998年我国房改政策全面落实以来，随着住房私有化率逐年提升，以及城市化进程的全面推进，为房地产业蓬勃发展创造了良好的契机，并使之成为促进经济发展的重要行业。但也由此产生了一系列社会与经济问题，为避免“房地产泡沫”经济产生，国家出台了一系列宏观调控政策。宏观调控政策为经济发达地区遏制房地产无序扩张、调控房价起了决定性作用，却也给经济欠发达区域的房地产业戴上“紧箍咒”，甚至腹死胎中。经调查，在经济欠发达地区，因宏观调控政策，使得房地产业投资者望而却步，土地流拍或无人问津已成常态；然而经济欠发达地区的商品房购买者主要为“刚需”群体，势必造成供需矛盾，让刚形成的买方市场，再次向卖方市场倾斜，进而加大消费者负担。第二，投资环境对房地产业的影响。一个经济发达的区域，其经济发展必然充满活力，各行各业的投资也会更加活跃。投资环境主要包括区域经济整体的发展水平、投资水平、城市基础设备设施的建设水平以及金融发展水平等。这些因素决定着房地产业能否稳定、持续地发展，而经济欠发达区域的投资水平、各种设施的建设水平等都无法与发达地区相比拟，这一情形对于县级城镇而言，更是望洋兴叹，虽有心，却力不足，这就加大了的项目开发成本、延长了的开发建设投资回报期、缩小了的房地产商投资利润等也是欠发达地区房地产业发展缓慢的重要原因之一。第三、消费理念对房地产业的影响。房地产是一种不可复制、独一无二的商品，这种特性使房地产商品的供求规律不同于一般商品的供求规律，主要表现为供给的无弹性和需求的逆向性。客观上，一个区域的收入水平和消费水平为房地产业的发展提供了支持和保障。而由于欠发达区域的县级城镇的经济发展较为缓慢，整体水平并不高，人均收入较低，这就使得人们必须先解决“温饱”与“有没有”的问题，造成与生活息息相关的“衣食住行”中“衣”与“食”占据了人们生活支出中绝大部分，住房支出占比重自然缩减，房屋“刚需”矛盾日益突出。而且不同的消费理念也会对房地产的需求产生影响。因此，从目前我国欠发达区域的经济发展形势来看，这些区域房地产业的开发与发展是任重道远，这些区域经济的崛起和房地产业的兴起还有一条很长的路要走，必须依据当地实情，加强宏观、微观调控，使它们互相作用，共同发展，欠发达区域的县级城镇更应如此。第四、金融扶持对房地产业的影响。区域的金融环境往往决定着区域房地产业的发展速度和高度，房地产业与金融行业之间的关系可以说是相辅相成的，房地产的开发和发展都离不开金融行业的支持，金融行业为房地产业的发展发挥着积极的杠杆作用。例如从房地产业的流通角度来讲，房产预售与信贷按揭方式的出现，有效地解决了房地产供求双方的资金问题，激活了人们的开发与购买欲望，释放了房地产市场的潜在需求。从银行信贷规模的大小我们可以大致看出该区域房地产业的发展状况。然而在经济欠发达区域中金融行业过分强调风险防控，将仅有的资金额度集中投入到所谓的“高、大、上”项目中，加上欠发达区域其发展环境不理想，社会的法律意识、诚信意识和风险意识仍需逐步增强，以及以市场要求相适应的新型的银企关系还没有走上良性发展的轨道，银行信贷业务配套缓慢、额度小，从而制约了这些地区房地产行业的发展，同时也制约了经济的发展。

二、欠发达区域发展房地产业促进经济发展的建议

房地产业与区域经济之间的联系较为紧密，那么欠发达地区，特别是一些欠发达区域的县级城镇，应如何加强房地产行业与区域经济之间的联系，解决瓶颈问题，促进房地产业的发展，进而推动欠发达地区经济发展呢？（一）分类调控涵养市场。政策保障是促进区域经济发展的前提，根据不同区域的经济发展状况分类调控，将管控与扶持有机结合，避免“一人生病，全家吃药”，方能推动欠发达地区房地产业发展与进而促进区域全面经济发展。（二）规范土地市场。房地产之所以不可复制就是因为土地的原因，土地是有限的，是房地产业的命根。可以这么说在一定的经济条件下土地资源的供应状况左右着房地产市场的平衡。欠发达地区土地资源的开发严重落后于沿海经济发达地区，因而土地资源更为有限，在这种情况下若要充分发挥土地资源的作用，当地各级政府就必须采取有效措施，落实科学发展观，加大规范土地市场的力度，对于土地的规划利用更要具备高度的科学性和前瞻性，才能保证土地资源的开发与利用有序运行，更加的科学。（三）完善融资渠道。在我国城市化发展和经济高速增长的前提下，房地产业的投资回报率相当高，但是房地产的开发建设离不开金融行业的大力支持，而欠发达区域的金融行业发展较为保守，为了有效解决资金瓶颈难题，欠发达区域的金融行业可根据当地的实际情况进行创新，改变“锦上添花”切实做到“雪中送炭”，改革金融政策，放宽信贷条件，增加信贷额度等支持房地产业发展。当地政府也应加快拓宽融资渠道，有序地引入民间闲散资金，助力房地产金融，从而促进房地产业快速发展，带动其他关联产业的发展，繁荣当地经济。（四）合理调控房产价格。当前我国经济的发展已进入快车道，但是人均收入水平仍然无法与发达国家相比，其差距仍然很大，人们在购买房产时都是经过百般思虑才做决定的，这里面有经济收入不高的原因，也有房价过高或无力还贷等原因。特别是经济欠发达区域，人们首先要解决的是温饱问题，对于改善住房只能停留在美好愿景上而已。为此，相关的政府部门应加强学习精神，深入实地考察与调研，扣紧当前社会的主要矛盾，以当地的实情为基础，探寻适合本地经济发展的房地产定价机制，制定优惠政策，从而控制房地产的开发成本，进而使房价与当地经济发展相匹配，有效解决民生问题。（五）管控房地产开发速度。房地产业能否健康持续发展对我国经济的发展有着相当大影响，如果政府部门不能有效管控房地产的投资速度，致使其过快或过慢，这对于我国经济的稳定持续发展是非常不利的。所以，政府部门要以“科学发展观”为指导思想，严格规范房地产开发的管控制度，明确政策保障性用房与商品房开发建设的配比，加大“刚需”性购房的扶持力度，引导房地产业健康有序发展，进而改善当地人民的居住条件，拉动当地经济的发展。

三、结语

房地产业与区域经济发展之间的关系是不可分的，它们之间互相作用，互相制约，因此我们务必理顺两者间的关系，紧密经合欠发达地区的经济实情，制定科学的评判指标，采取适当的评判方法，寻求房地产业与区域经济协调发展的平衡点，力保两者都能健康持续发展。

参考文献：

[1]杨刚.房地产投资与区域经济的可持续协调发展[J].科研,2016,2,3.

[2]杨嵩.欠发达区域房地产业必须关注的问题[J].城市建筑,2014,15.

[3]卢宝峰.房地产业与区域经济协调发展关系研究[J].工程技术（全文版）,2016,11.

作者:阮明华 单位:顺昌县规划建设和旅游局