多元统计分析在经济效益评估的应用

摘要：近年来，房地产业发展增速放缓，我国考核房地产企业经济效益主要指标有物耗总产值率、净产值全员劳动生产率等，虽然反映区域经济效益情况，但相关指标相互联系，各企业指标值参差不齐，使得经济效益评估工作难以顺利开展。经济效益是企业经济活动的出发点，企业必须降低劳动消耗成本，以最小投入获得最大效益。利用多元统计分析评价房地产评价经济效益，能客观反映企业经济效益情况。文章阐明多元统计分析方法，从计量模型角度分析房地产企业经济效益情况，为企业管理决策提供参考。

关键词：多元统计分析；房地产企业；经济效益评估

企业经济效益评估是企业经济分析的重点工作，当前我国针对房地产行业企业经济效益评估包括劳动生产至等指标，相关指标反映企业经济效益存在许多不足。多元统计分析能利用信息化技术对相关指标特点统计，全面反映企业经济效益[1]。目前多元统计分析法运用于很多领域，企经济效益分析是复杂的工作，如何客观分析企业经济效益对企业经营管理具有重要作用。

1多元统计分析法

多元统计分析法主要包括主成分分析法、聚类分析法、判别分析法等。主成分分析法是将多个原始变量降维转化为不相关综合变量，降维后组成综合变量为主成分，通过主成分分析法可以显示主要矛盾，达到简化问题的目的[2]。聚类分析是将研究信息数据与目标分类，按照标准原则将相似因素分类，评价房地产企业经济效益，可以将利息倍数等分到企业运营能力类型中，将所有样品进行全面分析评价。判别分析法是明确所有分类情况，对样品分析时根据判别标准规定进行多元分析。如分析企业经济效益在明确运营等相关指标后，分析房地产企业总资产等方面状况[3]。通常由Fisher开展叛变模型为函数，实际应用中要根据企业情况选取展现企业经济效益的类型。多元统计分析针对房地产企业经济效益评估，将复杂问题简化，全面反映企业的经济效益。

2多元统计分析模型

多元统计分析法为综合处理法，可充分利用统计对经济效益相关指标处理，获取权数主要方式，可以充分利用多元统计分析对数据进行统计，精准展现企业的经济效益，为企业经营带来明确发展思路。利用p个指标对某事物进行研究，得到p维随机向量X=(X1,…,Xp)，协方差阵D(X)=∑，对X进行处理产生新的综合变量，Zi=uiX=ui1X1+ui2X2+…+uipXp，Cov=(Zi,Zj)=ui∑uj(i,j=1,…,p)。Z2定义为初始变量第二主成分，每个综合变量方差占总方差比重减小，分析中根据主成分累积贡献率达85%以上确定主成分个数，达到减少变量的目的。因子分析理论是主成分分析理论的推广，突出体现初始变量的相关联系[4]。分析过程为确定因子荷载，计算因子得分。利用p个观测指标对n个样品进行分析，将得到样本数据实行标准化处理，变量用X表示，用F1,F2,…,Fm(m＜p)表示标准化后得到公共因子。

3多元统计分析在房地产企业经济效益评估中的应用

主成分分析法主要是利用数学开展降维，使综合变量涵盖多个变量信息数据，应用多元统计法评价房地产企业经济效益要确定相关指标体系。对房地产企业财务指标评价，确定相关体系不能遗漏关键指标，使指标存在差异性[5]。房地产企业运营中财务指标是企业发展决策支撑，大部分为单项指标，将我国财政部提出相关指标作为依据，具体指标包括资产收益、负债率、收账款周转率等。房地产企业经济效益评估多元统计分析，通过SPSS对信息数分析，我国有关部门统计多家房地产财务指标进行统计计算，为确保指标存在可比性，在相关指标处理后通过积累贡献率展示，贡献率标准为85%，特征向量表得到主要成分公式。A1=0.065X1+0.704X2+0.318X3+0.84X4-0.339X5+0.193X6+0.214X7-0.376X8+0.541X9+0.327X10；A2=0.227X1+0.590X2+0.326X3+0.430X4-0.039X5+0.418X6-0.126X7+0.213X8-0.175X9+0.406X10；A3=0.125X1-0.317X2+0.036X3-0.240X4-0.037X5+0.619X6+0.448X7+0.047X8-0.067X9+0.295X10。A1、A2、A3为主要成分评价房地产企业经济效益，L=0.7523A1+0.1020A3+0.145A2，房地产企业经济效益综合得分1到14，14号企业综合得分为-2.958963306，在全国各地房地产企业综合排名最高，1号企业经济效益综合得分为-2.09254286，排名最后。

4房地产企业经济效益多元统计分析评估

主成分分析通过数学降维找到综合指标变量代替原来变量，综合变量不相关，首先要确定企业经济效益评估指标体系，选取财务指标为单指标，做到不附加多余指标，能掌握房地产企业生产经营命脉，反映企业经济效益的指标有多种组合，具体指标有销售利润、资产收益、资产负债，应收账款周转率、社会贡献率等。利用SPSS软件对相关数据进行主成分分析操作，计算万科地产等房地产企业2019年财务指标数值，使各指标具有可比性，累积贡献率达到85%为标准，通过特征向量表得到主成分表达式，如表1所示。Z1=0.065X1+0.318X3+0.704X2+0184X4-0.339X50.214X7+0.541X9+0.193X6+0.327X10-0.376X8；Z2=0.406X10+0.227X1+0.430X4+0.590X2+0.418X6+0.213X8+0.430X4-0.175X9-0.039X5-0.126X7；Z30.295X10+0.448X7+0.036X3+0.047X8-0.125X1-0.240X4-0.067X9-0.317X2。以Z1、Z2、Z3主成分评价房地产企业综合经济效益计算公式Y=0.1020Z3+0.1457Z2+0.7523Z1。通过房地产企业经济效益排名分析，万科房地产得分为2.9589，绿地集团、保利地产等紧随其后。华润置地综合得分为-1.9628，前三累积贡献率超过85%。通过原始数据建模，得出Y=0.7523Z1+0.1020Z3+0.1457Z2，由于相关分析未给出主成分，企业不能通过主成分分析发现发展优势，只能确定经济效益影响因素。指标Xj系数平方和为1，前若干Xj系数平方和近0.5，称为主成分Zi核心指标。X2系数平方和为0.5303，总资产报酬率指标为Z1核心指标，销售利润指标为主成分Z2核心指标，资产负债指标为主成分Z3核心指标。

5结束语

Z1反映企业资本回报状况，Z2、Z3与核心指标为正相关，企业主要考虑资本回报情况，企业决策首先考虑提高资本收益率与社会积累率。Z2反映企业收益情况，存货周转率是Z2核心指标，存货周转率=产品销售成本÷平均存货成本×100%。Z3指标是企业负债情况，存货周转率是Z2、Z3核心指标，与后者成正相关。房地产企业经济下效益对比中，应密切关注公司资本汇报情况，如资产报酬率等。房地产企业追求经济效益同时要关注财务指标变化。通过针对多元统计分析进行研究，对企业发展具有重要作用，可以对企业经济效益起到优化作用，满足企业的发展目标。推动社会经济发展，为房地产企业经营管理提供参考。

参考文献：

[1]李小燕.房地产经济的可持续发展路径探析[J].工程技术研究,2019,4(16):216-217.

[2]刘国梁.房地产企业经济效益评估中的多元统计分析及其应用[J].企业改革与管理,2019(18):171-172.

[3]吴双.房地产行业多元化经营的财务风险及控制研究[D].兰州:西北师范大学,2020.

[4]胡晓宁.上市房地产企业税务风险管理实证研究[D].上海:上海海关学院,2019.

[5]弭丽.大数据对房地产估价行业的影响分析[J].住宅与房地产,2021(6):6-7.

作者：叶惠群 单位：深圳市盐田区统计调查中心