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多元统计分析在经济效益评估的应用

摘要:近年来,房地产业发展增速放缓,我国考核房地产企业经济效益主要指标有物耗总产值率、净产值全员劳动生产率等,虽然反映区域经济效益情况,但相关指标相互联系,各企业指标值参差不齐,使得经济效益评估工作难以顺利开展。经济效益是企业经济活动的出发点,企业必须降低劳动消耗成本,以最小投入获得最大效益。利用多元统计分析评价房地产评价经济效益,能客观反映企业经济效益情况。文章阐明多元统计分析方法,从计量模型角度分析房地产企业经济效益情况,为企业管理决策提供参考。

关键词:多元统计分析;房地产企业;经济效益评估

企业经济效益评估是企业经济分析的重点工作,当前我国针对房地产行业企业经济效益评估包括劳动生产至等指标,相关指标反映企业经济效益存在许多不足。多元统计分析能利用信息化技术对相关指标特点统计,全面反映企业经济效益[1]。目前多元统计分析法运用于很多领域,企经济效益分析是复杂的工作,如何客观分析企业经济效益对企业经营管理具有重要作用。

1多元统计分析法

多元统计分析法主要包括主成分分析法、聚类分析法、判别分析法等。主成分分析法是将多个原始变量降维转化为不相关综合变量,降维后组成综合变量为主成分,通过主成分分析法可以显示主要矛盾,达到简化问题的目的[2]。聚类分析是将研究信息数据与目标分类,按照标准原则将相似因素分类,评价房地产企业经济效益,可以将利息倍数等分到企业运营能力类型中,将所有样品进行全面分析评价。判别分析法是明确所有分类情况,对样品分析时根据判别标准规定进行多元分析。如分析企业经济效益在明确运营等相关指标后,分析房地产企业总资产等方面状况[3]。通常由Fisher开展叛变模型为函数,实际应用中要根据企业情况选取展现企业经济效益的类型。多元统计分析针对房地产企业经济效益评估,将复杂问题简化,全面反映企业的经济效益。

2多元统计分析模型

多元统计分析法为综合处理法,可充分利用统计对经济效益相关指标处理,获取权数主要方式,可以充分利用多元统计分析对数据进行统计,精准展现企业的经济效益,为企业经营带来明确发展思路。利用p个指标对某事物进行研究,得到p维随机向量X=(X1,…,Xp),协方差阵D(X)=∑,对X进行处理产生新的综合变量,Zi=uiX=ui1X1+ui2X2+…+uipXp,Cov=(Zi,Zj)=ui∑uj(i,j=1,…,p)。Z2定义为初始变量第二主成分,每个综合变量方差占总方差比重减小,分析中根据主成分累积贡献率达85%以上确定主成分个数,达到减少变量的目的。因子分析理论是主成分分析理论的推广,突出体现初始变量的相关联系[4]。分析过程为确定因子荷载,计算因子得分。利用p个观测指标对n个样品进行分析,将得到样本数据实行标准化处理,变量用X表示,用F1,F2,…,Fm(m<p)表示标准化后得到公共因子。

3多元统计分析在房地产企业经济效益评估中的应用

主成分分析法主要是利用数学开展降维,使综合变量涵盖多个变量信息数据,应用多元统计法评价房地产企业经济效益要确定相关指标体系。对房地产企业财务指标评价,确定相关体系不能遗漏关键指标,使指标存在差异性[5]。房地产企业运营中财务指标是企业发展决策支撑,大部分为单项指标,将我国财政部提出相关指标作为依据,具体指标包括资产收益、负债率、收账款周转率等。房地产企业经济效益评估多元统计分析,通过SPSS对信息数分析,我国有关部门统计多家房地产财务指标进行统计计算,为确保指标存在可比性,在相关指标处理后通过积累贡献率展示,贡献率标准为85%,特征向量表得到主要成分公式。A1=0.065X1+0.704X2+0.318X3+0.84X4-0.339X5+0.193X6+0.214X7-0.376X8+0.541X9+0.327X10;A2=0.227X1+0.590X2+0.326X3+0.430X4-0.039X5+0.418X6-0.126X7+0.213X8-0.175X9+0.406X10;A3=0.125X1-0.317X2+0.036X3-0.240X4-0.037X5+0.619X6+0.448X7+0.047X8-0.067X9+0.295X10。A1、A2、A3为主要成分评价房地产企业经济效益,L=0.7523A1+0.1020A3+0.145A2,房地产企业经济效益综合得分1到14,14号企业综合得分为-2.958963306,在全国各地房地产企业综合排名最高,1号企业经济效益综合得分为-2.09254286,排名最后。

4房地产企业经济效益多元统计分析评估

主成分分析通过数学降维找到综合指标变量代替原来变量,综合变量不相关,首先要确定企业经济效益评估指标体系,选取财务指标为单指标,做到不附加多余指标,能掌握房地产企业生产经营命脉,反映企业经济效益的指标有多种组合,具体指标有销售利润、资产收益、资产负债,应收账款周转率、社会贡献率等。利用SPSS软件对相关数据进行主成分分析操作,计算万科地产等房地产企业2019年财务指标数值,使各指标具有可比性,累积贡献率达到85%为标准,通过特征向量表得到主成分表达式,如表1所示。Z1=0.065X1+0.318X3+0.704X2+0184X4-0.339X50.214X7+0.541X9+0.193X6+0.327X10-0.376X8;Z2=0.406X10+0.227X1+0.430X4+0.590X2+0.418X6+0.213X8+0.430X4-0.175X9-0.039X5-0.126X7;Z30.295X10+0.448X7+0.036X3+0.047X8-0.125X1-0.240X4-0.067X9-0.317X2。以Z1、Z2、Z3主成分评价房地产企业综合经济效益计算公式Y=0.1020Z3+0.1457Z2+0.7523Z1。通过房地产企业经济效益排名分析,万科房地产得分为2.9589,绿地集团、保利地产等紧随其后。华润置地综合得分为-1.9628,前三累积贡献率超过85%。通过原始数据建模,得出Y=0.7523Z1+0.1020Z3+0.1457Z2,由于相关分析未给出主成分,企业不能通过主成分分析发现发展优势,只能确定经济效益影响因素。指标Xj系数平方和为1,前若干Xj系数平方和近0.5,称为主成分Zi核心指标。X2系数平方和为0.5303,总资产报酬率指标为Z1核心指标,销售利润指标为主成分Z2核心指标,资产负债指标为主成分Z3核心指标。

5结束语

Z1反映企业资本回报状况,Z2、Z3与核心指标为正相关,企业主要考虑资本回报情况,企业决策首先考虑提高资本收益率与社会积累率。Z2反映企业收益情况,存货周转率是Z2核心指标,存货周转率=产品销售成本÷平均存货成本×100%。Z3指标是企业负债情况,存货周转率是Z2、Z3核心指标,与后者成正相关。房地产企业经济下效益对比中,应密切关注公司资本汇报情况,如资产报酬率等。房地产企业追求经济效益同时要关注财务指标变化。通过针对多元统计分析进行研究,对企业发展具有重要作用,可以对企业经济效益起到优化作用,满足企业的发展目标。推动社会经济发展,为房地产企业经营管理提供参考。

参考文献:

[1]李小燕.房地产经济的可持续发展路径探析[J].工程技术研究,2019,4(16):216-217.

[2]刘国梁.房地产企业经济效益评估中的多元统计分析及其应用[J].企业改革与管理,2019(18):171-172.

[3]吴双.房地产行业多元化经营的财务风险及控制研究[D].兰州:西北师范大学,2020.

[4]胡晓宁.上市房地产企业税务风险管理实证研究[D].上海:上海海关学院,2019.

[5]弭丽.大数据对房地产估价行业的影响分析[J].住宅与房地产,2021(6):6-7.

作者:叶惠群 单位:深圳市盐田区统计调查中心

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