物业经济管理问题和对策分析

摘要：房地产企业只有推出优质的产品和物业服务，才能被更多业主所认可，当前物业经济管理工作已经成为产品与品牌价值得以有效延伸的组成部分。本文先对当前房地产物业经济管理过程中的问题进行分析，并在此基础上就如何加强物业经济管理，谈一下个人的观点与认识，以供参考。

关键词：房地产企业;物业管理;问题;对策

近年来随着国内社会经济的快速发展以及房地产企业竞争的日渐激烈，房地产行业盈利空间受到压缩，广大消费者置业的欲望更加理性，并且对售后服务以及物业管理高度重视。统计数据显示，到2020年底我国房地产物业经济管理行业收入将达到8020亿元，其中物业经济管理和单位面积管理费年用均会增速。基于市场发展导向，物业管理创新过程中逐渐向欧美以及新加坡和中国香港地区学习，同时也表明房地产物业经济管理水平的整体提升。

一、房地产物业经济管理问题分析

(一)物业经济管理与小区业委会管理工作不匹配。物业管理整治有效改变了以往重准入与清退出的模式，并且将静态审批以及动态检查有机结合在一起，将不符合规范要求和存在重大违规违法现象的企业清除掉。部分房地产企业实施物业管理师方案和经理责任制，行业采取红黑榜制度，对表现良好的房地产企业表扬并进行标榜宣传，同时将表现较差的企业纳入到黑名单曝光，由社会舆论对其进行监督。然而，因部分业委会未建立合适的物业经济管理机制，以致于业主难以基于民主方式进行规范化选择，小区服务和管理不到位，物业与小区业主之间难免会出现纠纷，甚至导致业主不交物业费，影响了服务水平，最后形成了恶性循环。(二)行政监督管理乏力。日常监管工作中对违规房地产企业的处罚力度不够，加之管理手段和方法相对比较单一，出现问题时更加注重协调，处罚工作落实不到位、不严格，特别是对房地产企业对业主利益造成侵害的问题和情况，行政作为缺乏力度。比如，房地产物业企业与业主之间的物业合同纠纷，属于民事法律关系，并非行政管理的范畴；同时，群租以及住改非等，关系到多家，无法形成合力，以致于物业管理工作中的纠纷和矛盾问题无法及时解决。(三)物业费欠缴对服务管理工作产生不利影响。基于多种因素的存在，很多小区存在着物业费欠缴问题。针对这一问题，虽然政府部门先后出台了一些物业指导性的服务标准，采取分等级定价的机制，并且将物业服务费指导价格与等级指标相挂钩，但是因目前物业费欠缴现象依然普遍存在。究其原因，主要表现在如下方面。第一，物业管理问题，保洁以及保安和小区停车管理服务有待改进，公共区域利用管理不规范等均成为物业费欠缴的借口；第二，房地产企业存在着历史遗留问题，以致于物业收费工作难度较大。比如，小区内的基础设施建设、产权证办理相对比较滞后，配套设施不全，都可能会导致业主故意欠缴物业费。

二、加强物业经济管理的有效措施和方法

基于以上对现阶段物业经济管理过程中的常见问题及其成因分析，笔者认为要想加强物业管理，提高管理和服务水平，应当从以下几个方面着手。(一)加强责任管理，及时转变思想观念。房地产物业经济管理作为新生事物，其产生与发展伴随着多种利益进行重新分配，而且也难以避免矛盾与冲突。为此，我们应当对房地产物业管理的全体员工加强思想教育，及时转变和提升服务观念，从而使他们能够获得最新的知识和技能。在此过程中我们应当让工作人员明白管理内容和管理人员的责任，让广大公众能够及时了解物业管理的重要性。实践中采用各种形式的宣传物业经济管理规则，从而使业主能够从了解、接受到物业管理服务工作的落实。同时，还应当宣传房地产物业管理的益处，从而使业主能够自愿自主地接受管理，并从行动上能够有效支持物业经济管理工作。(二)健全房地产物业经济管理规制细则，加强规范化建设。实践中为了能够使房地产物业经济管理工作顺利进行，关键在于物业管理机制和实施规制的完善与健全，这样才能有效落实工作。通过完善细则和规制，来有效规范房地产物业经济管理工作。物业管理人员应当严格履职，用法律法规等手段来保障房地产企业经营以及管理服务工作的严格落实，从而确保小区业主及家人的安居乐业。同时，这也是房地产实现保值增值以及创造物业品牌的有效途径，在促进社会经济发展等方面起到了非常重要的作用。此外，笔者认为还应当不断加快物业管理企业发展模式创新以及重组，促进管理规模化以及规范化，并在此基础上建立企业文化，否则将难以形成切实可行的管理机制和模式，也就无法有效约束人的行为。从这一层面来讲，建立良好的房地产物业管理团队势在必行，应当加强规范化管理和建设。通过该种方式，一方面在规模化管理模式下能够有效节约成本，另一方面还可通过规范化管理来有效创造企业品牌。基于当前的市场经济发展现状，通过加强市场化的重组、兼并以及联合管理，来有效降低社会管理总成本。房地产物业管理行业应当走横向联合以及纵深发展的道路，基于房地产企业的体制进行合并、重组以及更新和提高，从而实现管理成本降低之目的。(三)建立科学完善的房地产物业经济管理体系。对于条件相对比较成熟的区域，房地产企业可基于业主大会等方式建立业主委员会，合理选聘物业经济管理公司，加强专业化以及科学化管理。在政府部门的坚强领导下，应当严格按照相关规定和要求签订合同，并且制定切实可行的公约或者规则。通过文字性规范和要求，严格按照规范和合同要求落实管理工作。对于商业物业而言，其主要包含闲暇娱乐以及吃与住宿等场所，物业管理工作任务是对上述基础设施加强维护管理，做好宣传保护工作。在商业改革的大时代和环境条件下，商业性质的物业管理业已成为房地产物业管理的重点。在快速发展过程中，应当顺应时展，紧抓发展机遇并进行不断的改革创新。同时，因国内人数众多，广大消费成员构成非常的复杂，在一些节日活动阶段，商业物业管理工作在安保以及保洁方面，设备维护也有了更高的要求。值得一提的是，房地产商业性物业管理工作离不开社会经济发展这一基础，这与“经济基础决定上层建筑”的经济学观点相符，当前新形势下应当构建完善的物业经济管理体系，通过相关制度的实施来有效落实房地产物业经济管理工作，确保其经济和社会效益得以实现。

三、结束语

综上所述，房地产物业经济管理是一项非常复杂的工作，涉及到很多方面的内容和影响因素，同时也是房地产开发的生产方式以及产品特性的后续产业。基于此，实践中应当不断提高房地产物业经济管理服务水平，充分发挥企业和物业管理工作的功能，做好协同管理工作，同时这也是房地产物业管理事业发展的必由之路。

参考文献

[1]韦信军.探讨房地产企业物业服务盈利管理精细化[J].现代物业,2019.

[2]杨虹，罗成.物业管理对房地产销售价格的影响分析[J].住宅与房地产，2018.

作者:王巍 单位:山东方大工程有限责任公司