装配式和房地产对建筑经济研究

[摘要]结合宏观经济和我国的劳动力发展情况，在人口红利逐渐消失的同时，我国推出了装配式建筑的发展。前期主要是水平构件的生产和安装，例如：叠合板、叠合梁、空调板和楼梯等。后期将推出竖向构件的生产和安装，例如：墙与柱。房地产的建设主要分为前期、设计、工程建设、销售、物业、成本与财务等，为了保证良性循环地发展，装配式和房地产开发应形成有机结合，为持续发展做准备。

[关键词]装配式建筑；设计品质；成本；工程建设

1装配式建筑安装的核心技术

全国装配式建筑在安装过程中，主要采用的是核心筒连接与高强螺栓连接。核心筒连接技术的发展属于起步阶段，存在很多隐蔽不可控的因数，从而出现了一些事故的发生，例如在北京和南京的房地产项目建设中，出现的质量事件事故。致使建设者采用高强螺栓连接技术，从而保证房地产的开发建设顺利开展，并为后期的交房做准备。对此，我们建议在房地产的开发建设中，应充分考虑市场的实际情况，不能盲目地利用新的技术，应根据自身的实际情况做出分析和判断，从而选择一种实用的连接技术。或许就像橘一样，在淮南是橘，生长在淮北就是枳。所以，在三四线城市推出房地产建设的同时，应放眼一二线城市的发展趋势和发展方向，提前对未来的发展布局，并做出相应的准备。放眼四川，除了成都相应国家的强制规定外，还有广安、德阳、内江等城市。装配式的发展必然是国家发展的趋势，除了长沙、上海、深圳等城市，在其他一二线城市都在循序渐进，相信这必将是未来发展的一个方向标。

2房地产建设的前期和设计品质系统

前期关系到我们的方案强排、园林景观和项目立项等多项手续，我们从事房地产建设的重点工作就在前期。设计关系到我们开发项目的品质，尤其是我们的园林景观设计是否满足容积率的要求，是否符合当地的历史文化，是否结合当地的特色进行设计等？不能进行简单的粘贴，而应进行实质性的突破与创新，把购房者真正的心声融入到景观里面。其次，我们应细化结构部分的墙与梁尺寸是否协调、设备的安放洞口是否相协调、以及孔桩的深度是否满足规范要求与实际情况？对此，我们在进行房地产前期开发的同时，应高度重视概念化设计与方案的报审工作。

3工程建设与成本控制系统

在房地产建设的实质阶段为工程建设，工程建设的结果直接影响我们的成本控制。工程建设无论是地基基础还是会后面的主体修建，以及到消防、强电和门窗等分项，都是非常关键的环节。在大力发展装配式建筑的同时，怎样让装配式构建与这些分项工程相结合，则是我们工作的重点。首先，在装配式构件加工厂我们应对现场要从事的构建进行深化拆分，并考虑运输的同时对构件进行包装保护。在浇筑混凝土之前我们应提前把所有的预埋件的细布置，无论是消防、还是水电预埋都应严格按照图纸进行施工。从而为后期现场的工作做准备。其次，房地产开发的面积扩大的同时，我们应重视质量的建设。发现不足的地方除进行现场的交底外，我们应组织大家进行观摩交底学习，不仅是管理人员，还有现场的施工人员都要一起参加学习。对人家做得好的地方进行查漏补缺，而不能只是一味地在办公室进行书面交底。最后，我们应推行图纸会审制度。作为开发建设者我们最容易疏忽的一个问题就是图纸会审。总觉得图纸是设计人员的工作，施工是劳务的工作，技术是施工人员的事情。而现场最后出现的问题往往都是相互推诿，而不去深耕细作。例如：某楼盘在开发过程中未仔细审查图纸，导致最后高层水平结构尺寸变大，从而使套内面积增大，无形地增加隐形成本与直接成本。所以，在房地产开发的现场我们应充分考虑图纸会审工作，让设计参与到其中，从而在前期进行优化，为后期的装配式构件安装做准备。

4销售与财务系统

房地产开发资金的有效回笼在于销售环节，资金的良好循环在于财务系统的建立。对此，搭建销售团队成为重点工作。首先，我们在前期的建设中应以预售节点为工期，根据预售节点倒排工期进度计划。无论是临电临水还是土方开挖都应以预售节点为最终节点。其中环保过程的控制也是重点工作。其次，根据工程建设的整个周期计划，拟定长期的财务管理制度，例如：主材的购买申报流程、分包选定的付款流程、零星材料的付款流程等等。

5装配式建筑与房地产开发的结合

综上所述，在房地产开发进程中应结合装配式建筑的发展趋势。我们可以建立一支专业的装配式队伍，结合市场的实际情况进行建设，从而为后期房地产的建设做充分的准备工作。相信在装配式建筑与房地产开发相结合的同时，一定能够创造新的经济体系。

【参考文献】

[1]黄艺等.景观设计概念构思与过程表达[M].北京：机械工业出版社，2013.

[2]中国装配式建筑发展报告[M].北京：中国建筑工业出版社，2017.

[3]赛普管理咨询.大运营：房地产运营管理体系3.0[M].北京：中信出版社，2019.

作者:吴青桦 单位:西南财经大学