房地产企业现代化财务管理体系研究

［摘要］在当前的经济环境下，房地产企业经营环境较为复杂，企业盈利呈现持续下降趋势，不断增加的成本和逐渐缩减的收入之间的冲突加大了房地产企业的财务风险，对企业财务管理水平提出了更高的要求，构建一套适宜、高效的财务管理体系是房地产企业接下来财务管理的主要目标。

［关键词］房地产企业；财务管理体系；现代化管理

1当前市场环境下房地产企业财务管理改革方向

从政策环境来看，房地产企业是拉动我国经济增长的重要力量，但相比以往，房地产企业“暴利”经营时代已经结束。在进入经济发展新常态时期后，国家为管控房价、调整房地产企业的非理性繁荣现象，先后提出了“房住不炒”“三条红线”等政策意见，宏观调控房价。而从市场环境来看，房地产企业的进入门槛较低，尤其是在多年的蓬勃发展期，房地产企业不断涌现，行业竞争性较强。对于房地产企业而言，现阶段企业需要重视资金的动态管理，严格控制成本，并实现多元化发展，企业战略发展推进中所需的财务管理方式、理念等也大有不同，企业财务管理需快速从以财务会计为核心过渡到以管理会计为核心的模式，财务工作脱离实体束缚，深入业务一线，实现业财融合，参与企业决策，挖掘数据背后的信息，并借助信息技术手段，提高财务工作效率和推进财务人员从基础核算向管理型、决策型转变。

2房地产企业财务风险相关分析及财务体制建设关注点

2．1投资效率不高，财务分析不到位

投资是企业经营获利的重要途径，但企业间信息的不对称性和市场变化莫测加大了企业对投资项目的认知难度，一项投资活动的合理开展需要前期做好各项资料准备，由财务人员进行投资可行性分析。但目前来说，多数房地产企业财务人员能力受限，财务活动和业务活动相割裂，财务数据不够真实、准确，投资可行性分析有效性不强，项目投资没有合理的规划，投资回报率预估偏差过大，难以实现预期收益，影响企业偿债能力，给企业带来资金链断链危机。

2．2筹资成本较高，债务结构不合理

房地产企业多数属于负债经营，在前期的楼盘开发、施工建设等环节都需要大量的资金投入，再通过房产销售回流资金。在过去，人们的“炒房热情”使房地产企业从项目开发到销售完成整个环节的时间较短，企业资金回流速度较快，而“暴利”的经营收益也使房地产企业资金流动性较强。但在当前经济形势下，房地产企业资金回流速率下降，房产项目利润不复从前，而且国家对房地产行业的宏观调控，也使银行等金融机构严抓房地产行业的房贷，房地产企业筹资难度加大，筹资成本不断攀升，且负债期限的判定也不够明晰，债务短、中、长期期限配置错误情况时有发生，临时借贷问题严重，额外筹资成本较高，引发筹资风险［1］。

2．3财务管理制度不健全，管理效率较低

房地产企业内部管理建设还不够完善，企业财务内控水平不高，所建立的管理制度仍然存在沿袭以往管理流程、模式的旧习，现有财务管理制度较为粗放，对企业各项活动的约束不足，对各环节流程的监督也不够全面、深入，实际管理中存在的问题难以得到及时发现，滋生管理人员闲散情绪，工作积极性不强，成本控制效果有限，且财务管理改革实际推进进程小于预期，财务管理真空和重复问题并存，不仅影响财务工作效率，还不利于企业追责问效。

2．4资金管理与规划缺乏统筹性

在房地产企业经营中，其投入资金的回收效率和房产销售速率挂钩，在当前“房住不炒”以及“三条红线”等宏观政策的调控下，国家有意控制房价和空房率，虽然人们仍然有理财投机倾向，但整体上，房屋购置率出现明显下降，企业房产向资金的转换时间较长，其中存在的销售风险和信用风险更使得企业资金回收具有不确定性，给企业带来经济损失的可能性。

2．5财务信息化建设缓慢

随财务管理改革的推进，房地产企业也在不断引入核算软件与系统管理软件，如用友财务软件、明源销售软件等，但整体上企业在信息化建设上的投入较为有限，虽然引入了先进的财务系统软件，但考虑成本问题，多数房地产企业并未请软件开发商在软件开发时结合企业财务流程、业务流程等，多数是根据需求找系统，这就使得多数企业的财务系统软件功能还有待精进。且大部分企业建设进程缓慢，还处在信息化初级建设阶段的财务共享平台构建上，经营数据还不能实现实时共享，信息传递真实性以及财务工作自动化程度还有待完善［2］。

3房地产企业现代化财务管理体系构建思路

3．1完善全面预算管理体系，强化投资分析

预算管理是财务管理中的重要组成部分，而全面预算管理则是将预算拓展到对企业财务资源、非财务资源共同进行分配、考核等，全面预算管理也是重要的管理会计工具之一，通过对企业经营全过程信息数据的分析，对企业业务、项目开展所需资源做出合理预估。在全面预算管理体系的构建上，房地产企业首先应从预算管理环境构建出发，在内部树立新型的财务管理理念，采用新颖的管理手段，并培养专业的管理型、决策型财务人才，同时借助云计算等信息技术来科学编制预算及指标，分析企业资金链管理情况、投资项目经济收益、成本等信息，并制定科学、适宜的资金使用计划。其次，完善内部组织管理结构。房地产企业需建立“三级”管理组织结构，包括预算管理委员会、管理层级以及执行层级，从而有序开展事前调研、预算执行以及预算评估等工作，在内部建立以现金流预算为核心的全面预算管理体系，合理规划企业资金资源，保证企业偿债能力［3］。

3．2构建全成本管理体系，提升资金投入产出比

成本控制是当前环境下房地产企业财务管理的重点内容，和企业效益息息相关。首先，房地产企业应在企业内部树立成本效益观念，提高管理层、基层人员对成本控制的重视，在满足市场需求产品的基础上，重视内在管理。其次，以目标成本为导向，结合企业经营目标、各项目预算指标，以及市场环境等信息情况下，全面分析企业各项目投资成本，制定出相应的成本控制目标，并细化到各流程环节，精细投资项目立项前、施工过程中以及施工完成后全过程的成本费用支出控制。同时，房地产企业还需根据不同的产品、不同阶段的工作任务，构建相应的监督机构，对工作中的成本控制过程进行监管，及时发现问题，帮助企业提升资金投入产出比，获得更高的经济效益。

3．3健全财务内部控制管理体系，提升财务管理效率

财务内控是企业财务管理的基础和保障。房地产企业应先完善财务内控制度，及时组织人员学习政策法规，深度了解和分析内部控制管理、风险管理的重点以及难点，根据企业战略经营目标、业务规模、业务特点等明确财务内控目标，再结合房地产企业经营现状以及市场趋势，从战略的角度统筹规划内部控制管理活动，构建一套完整的财务管理制度，保证企业各部门人员都可以敬畏、遵守和其工作相关的规章制度，自我约束行为，规范操作，规避会计舞弊、腐败、人为错误等问题，有利于企业财务管理效率的提升［4］。

3．4强化资金管理体系，维持资金链的稳定

对于资金管理体系的完善，结合房地产企业经营中所面临的财务风险，主要从强化企业现金流转率的角度出发。首先，房地产企业应加强融资管理，在和银行搞好关系、争取银行低息贷款的同时，还需结合国内金融市场的发展，不断拓展融资手段，比如信用证、股权融资、股票发行以及公司债券发行等，由财务人员进行融资信息整理，明确可借贷各渠道的借贷要求、贷款利息以及额度等。在此基础上，企业财务人员应结合预算指标、目标成本、企业现有流动资金、资产负债结构等，分析企业融资需求、长短期负债期限的配置，在融资成本最小化的目标下，选择合适的融资组合，优化资本结构。其次，加强投资管理。企业管理者在对投资项目进行决策前，应由专业的复合型财务人员结合财务数据、非财务数据，评估投资项目的必要性，并就其收益率进行合理预估，编制投资可行性分析报告。管理者在决策时，需结合该项报告来慎重开展投资。最后，加强现金流管理。通过对现金流的分析，房地产企业可以及时把握投融资的最佳机会。为此，企业应借助信息化平台来动态地追踪现金流变动情况，及时掌握企业各经营时间点的现金流净额，计算资金流转率，进而评估出企业资金收支管理效率，识别资金管理漏洞，协助管理层不断提升资金管理水平，完善资金管理体系。

3．5构建财务信息化管理体系，推动财务自动化管理

在信息时代下，信息传递、交流的效率直接关系到企业管理手段采取的及时性和有效性。针对当前房地产企业财务信息化建设情况，首先企业应加大在信息化建设上的投入，及时引入市面上适用于房地产行业、满足管理会计运行的财务系统软件，革新业务、人力资源等其他管理信息系统。同时邀请专业研发机构，在自身财务人员的协助下，掌握企业财务流程、业务流程等，进而对财务系统软件功能、模块程序进行针对性优化，统一财务系统和其他系统间的数据编码、标准等，构建一个共享平台，建立健全系统和数据库的访问日志审计制度等，实现企业经营各环节数据的共享，给财务人员提供一手真实、全面的数据材料，也实现了财务自动化管理，进而提升企业财务管理效率。

4结语

在经济发展新常态背景下，房地产企业面临的发展形势越发严峻，财务风险居高不下，加快财务管理改革、优化财务管理理念、方法等是企业应对市场冲击、政策变动的核心要点。而除管理意识、人员能力等外，面对当前房地产企业财务管理现状，企业还可以从预算控制、成本控制、内部控制以及信息化等多个核心管理角度出发，细化分析各阶段建设需求，快速弥补财务管理漏洞，搭建现代化财务管理体系架构，随后续发展不断细化、完善，帮助企业实现可持续发展。

主要参考文献

［1］刘伟．建筑企业财务管理精细化的路径探讨［J］．财经界：学术版，2020（3）：150－151．

［2］王梓超，李柱柱．“互联网＋”产业融合背景下企业财务管理创新［J］．现代营销：经营版，2019（12）：185．

［3］任凤芝．“互联网＋”时代的房地产企业财务管理研究［J］．现代经济信息，2019（21）：187，189．

［4］张波．关于打造现代化企业财务管理体制的思考［J］．现代商业，2019（26）：111－112．

作者：戴宽 单位：邛崃市天际山水文化旅游投资集团有限公司