房地产开发成本控制论文

时间:2022-03-09 11:08:05

房地产开发成本控制论文

摘要:大多数企业在过去仅注重规模扩张与快速周转,在项目成本管理上往往不够精细,而近年来基于我国房地产市场的蓬勃发展及国家宏观调控,成本控制的优劣直接制约着企业能否在愈发激烈的竞争环境中突围,成本控制问题摆在了每个企业面前。

关键词:房地产企业;成本控制;全过程管理

随着我国房地产行业利润正在不断回归社会正常水平,房地产市场行业内竞争愈发激烈,房地产开发项目成本控制成为了每个企业精心提升内功并占领市场制高点的关键。

一、项目成本控制的意义

房地产开发项目获取的利润是销售收入与成本费用的差额,而一个项目的开发建设从土地获取直至交付使用,一般都需2-5年,所以当企业不能完全通过市场手段以销售收入来实现经济效益的时候,资金用量大、使用周期长的特点就使得精细化成本控制成为了企业实现经济效益的最有效选择。

二、项目成本控制的思路

房地产开发项目成本控制贯穿于项目开发建设的全过程,必须对项目全过程管理进行精细研究,在项目全过程健全成本管理组织、建立成本控制目标、强控成本费用支出。(一)健全成本控制小组。公司层面予以充足重视,主要负责人牵头定期以项目为单元实施全面分析、评估、控制。(二)建立成本控制目标。企业应针对不同的开发产品序列建立相应的成本控制规划体系并将目标分解,具体控制指标应适时动态调整。(三)抓好事前成本控制。应充分重视事前控制,比如注重设计管理、及早招标准备、规范样板规范等。(四)规范事中成本控制。应规范过程成本控制,严格控制工程、营销、管理及财务费用开支等。

三、项目成本控制的具体办法及经验

(一)土地成本管理。土地成本,主要指土地获得阶段形成的各项费用支出,包括土地价格、拆迁补偿费及相关契税等,是总成本中的重中之重。不同的土地拓展渠道其关注点也各有侧重:针对旧改地块,应积极争取税收返还、优惠以及类似棚改类资金支持政策等;针对转让地块,应做好充分调研,重点关注债务纠纷情况以及付款期限带来的资金成本;针对公开招投标或拍卖地块,应讲究投标报价策略,加强区域市场研究及项目可研,加强竞争对手分析研究。涉及土地拆迁情况,应及早调查确定依据,防止抢建抢种,引入第三方评估机制,根据不同区域不同属性设定补偿方案及动拆节奏,切忌拖延。(二)前期费用管理。前期费用,主要指筹建费、报建费、勘察测绘费、设计费以及三通一平费用等。其中设计费用虽然占比轻微且有国家规定取费标准,但设计管理绝对是对工程成本事前控制的关键一环。一方面,相关职能部门应积极参与建筑、结构设计选型及材料、设备选择的评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议;另一方面,应严格控制设计质量,尽早确定有关技术经济指标参数;最后,设计部自身应在保证设计质量的前提下做到限额设计,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对整体造价影响大的部分,注重设计成果性价比分析。(三)工程成本管理。工程成本,主要由施工阶段建安、基础设施建设及公共配套设施建设费用等构成。工程成本涉及专业众多且与项目品质、进度等相互制约,是成本控制中的重点与难点。1.优化设计施工方案。施工方案的优化是降低工程成本的主要途径。宜组织各参与方提早研究、完善设计图纸与材料样板,通过专家审查机制、内部比选机制、新工艺及材料调研机制、替代方案优化机制等实现。2.细化成本控制目标。结合过往经验数据、市场定位、销售预测等因素调整、修正以确定合理的成本规划目标。一旦确定,应及时对成本测算值分项进一步拆分,完成具有指导作用的目标成本执行指标。3.严格招采合约管理。应秉承全过程周期综合成本考虑,坚持货比三家、合理价中标的原则,根据各项目标成本编制标底。宜建立集采招标库,同时也要保证入围单位能进能出,在降低成本的同时实现充分的市场竞争。合约签订务必要明确各项条款,不能将含糊不清的问题带入后期去扯皮,而在施工过程中尤其要强化合约条款的提前交底约谈,且在执行中应动态分析、把握主动。4.完善施工过程管理。应完善设计变更、工程洽商及现场签证的流程,完善成本评审制度,明确相关责任人员签字权限,建议将现场经济类文件的签署与相关责任方的合约奖惩条款结合使用。在公司层面引入定期成本分析预警机制,必要时可引入财务系统配合。(四)营销费用控制。营销成本,主要指在项目销售过程中形成的费用,包括费、广告推广费及售楼处费用等。一方面要在宏观上设定项目的广告及市场推广费用控制标准,另一方面要完善营销成本管理的招标体系、降低媒体的折扣点数、结合不同项目特点及销售市场灵活采取推广措施。(五)管理成本控制。管理成本,主要为人力资源成本及行政成本,是组织和管理项目开发经营活动而必然发生的费用。应强化全员降低成本、增加效益的观念,需人力资源及后勤保障部门做好提高效率与减少开支之间的平衡。(六)财务成本管理。财务成本,是为项目开发筹集所需资金而发生的费用,包括利息支出、汇兑损失以及相关手续费用等。不同类型的企业融资来源不尽相同,应尽量发挥集团资金统筹的优势,保证项目资金供求平衡,最大限度降低项目资金成本。

四、结束语

综上所述,房地产开发项目成本控制必须在项目开发建设的全过程组织、管理、经济及技术等各项措施上予以高度重视,然而因不同的企业制度、文化以及项目特点,企业必须根据自身特点并结合实际适当侧重运用。

参考文献:

[1]王强.对房地产项目成本控制管理的思考.时代金融,2015,(07).

[2]冼翠屏.浅谈房地产企业成本控制.知识经济.2012,(09).

作者:王少琨 单位:北京金隅东成置业有限公司