房地产风险及其策略思索

1房地产目前存在的风险

1.1环境方面的风险环境风险包括自然灾害、政策的不稳定性、国际经济环境等。在自然灾害方面，2008年汶川地震使得灾区的住房市场受到毁灭性打击，同时也给成都、重庆等城市的房地产市场带来严重的影响;在政策方面，2007年以来的加息在一定程度下是打击通货膨胀有效的工具。但是，对于房地产而言，政府一旦加息，则必将影响到与一般消费者利益相关的普通住宅未来房价的走势，进一步拉长市场的低迷时间，加大房屋销售难度，增加资金压力，给房地产企业的战略决策及日常经营运作、市场营销策略等带来不可轻视的风险。

1.2流程过程中的风险流程风险包括营运风险、管理风险、财务风险三个方面。运营风险包括市场波动、客户满意度、整个项目规划等方面。

1.3决策存在的风险决策风险包括运营风险、财务风险和人员处置风险。其中关乎项目成败存亡的项目定位过程中潜在的风险就是决策风险。

2针对风险控制的几点建议

2.1国家需要完善房地产政策目前的房地产政策，特别是近两年出台的政策都是在房价上涨过快和销售量上涨过快的情况下出台的。现在房价和销售量都明显地下降。在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。

2.2房地产企业自身需要加强风险控制的能力。

(1)建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。

(2)加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险(按照《建设工程质量管理条例》处罚)。

(3)合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

(4)积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000:2000族质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

(5)利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法;在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

(6)加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险“、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险“进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。