房地产统计方法体制革新

1房地产统计的意义

房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的,作为经济发展的一个重要产业,房地产开发投资呈现出快速增长的态势,房地产投资的快速增长,有效地促进了经济增长,成为支撑经济增长的重要因素。同时,由于房地产业对民生的关系密切,与其他行业关联度很高,对国民经济与其他产业的发展影响非常大。所以,能够准确、客观地反映房地产业真实状况和走势的统计制度和数据预报,就显得尤为重要。近年来,房地产数据越来越受到人们的关注,对房地产信息的需求越来越大,房地产统计信息对政府部门的决策及国民经济的发展起着至关重要的作用。因此搞好房地产统计意义重大。现就房地产统计的改革谈几点个人看法。

2当前房地产统计的内容和存在的问题

当前房地产统计的内容

目前房地业统计主要是对房地产开发企业的经营状况、房地产物业、中介和其他房地产企业进行的统计。房地产业统计主要包括政府统计部门的统计和政府部门统计。政府统计部门统计是指统计局、国家调查队针对房地产行业开展的统计,分别是房地产开发与经营统计、房地产企业劳动工资统计、房地产价格统计、房地产企业景气调查、企业集团报表。政府部门统计指建设部门、房地产管理部门、土地管理部门针对房地产业开展的统计,目前主要有房地产管理部门的物业统计、房产交易及有关信息等。

房地产业统计存在的主要问题:

一是各种统计报表种类繁多,多渠道布置,基层负担较重。由于国家报表按专业多头向下布置,统计局投资处、人口社会处,调查队生产价格处、企业监测处,房地产管理局等五个部门同时给企业(主要是房地产开发企业)布置调查任务,统计报表多达八种。并且有些其中报表60%的指标是重复的。但是又由于计量单位、报表软件各不相同,所以每个表都要做。因此对企业统计人员在人力、财力上都造成了浪费。面对数目繁多的统计报表,纷杂的统计渠道,房地产企业普遍反映报表任务负担过重,这也是造成统计报表数据质量难以提高的一个客观原因所在。

二是属地统计原则面临许多新问题。目前房地产统计的调查单位是按法人企业的属地原则来确定的。由于现如今房地产企业由于重组、合并等原因使得企业的组织结构日趋复杂,企业规模日渐壮大,跨地区、跨行业经营的企业越来越多,企业内又有公司和分公司等,给统计带来了许多新问题。如有些法人企业按照房地产属地原则的制度规定,将企业整个进行统计后,而其下属的分公司又按在地进行统计,因此导致了重复统计的出现。并且由于房地产投资是固定资产投资的一个组成部份,一些地方政府为了GDP增长的需要,政绩工程的需要,而将本不应纳入当地统计的房地产项目变通为了投资项目来上报。造成了固定资产的多统、重统。

三是房地产统计指标体系有待完善。就房地产专业而言,目前国家制定的房地产统计报表制度,主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计,而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标缺乏,有关土地市场的统计指标需要细化。

四是房地产开发投资统计制度的缺陷。作为较全面的统计指标体系是房地产开发企业投资统计,由于纳入投资统计范畴,1993年房地产开发统计从固定资产投资统计中分裂为单独的指标体系,2005年单设统计制度,但统计指标没有能跳出投资统计的基本框架。从投资角度规定统计范围。制度规定开发投资统计范围为各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程,如道路、给水、供电、平整场地等基础设施工程。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发。对于建成商品房销售后的情况不再反映。房地产开发投资统计指标设置没有跳出投资框架。房地产开发投资统计报表中的资金、土地等指标没有跳出计划经济时的框架,指标设置没有体现先行性、同步性、滞后性、预警性等问题。

3房地产统计改革的几点思路

房地产统计改革的基本思路:(1)根据经济发展和企业组织形式变化的需要,改革企业统计的组织形式,理顺报送关系,避免多头布置报表。还要考虑实用性原则,目前报表中有些指标设置,从开始到现在分析中从未用到过,政府及有关部门也没有需要过,应该坚决去掉。(2)适应当前我国房地产业内涵日趋复杂多样化的局势,改革和完善统计指标体系,加强统计监测和分析。在调查内容上尽可能兼顾行业管理的需要,实现资料共享,避免重复统计。(3)要考虑适应核算的原则。专业的改革应围绕核算,专业数据的采集应与GDP核算保持同步。特别对于房地产开发生产地是移动的特点,应研究逐步采取在地统计的方法。(4)要考虑指标设计的阶段性和系统性原则。房地产指标设置中应分别体现先行性、同步性、滞后性、预警性;一级市场、二级市场、三级市场等。(5)科学、合理、规范、高效地组织和协调各种统计调查。制度设计要有可操作性,应适合中国国情,周期性房地产普查为基础,抽样调查、重点调查等专项调查为补充,形成既相对独立,又互为补充的房地产调查体系。

房地产统计改革的几点设想

第一,房地产投资统计由实施属地统计向在地统计方法体系进行改革。

房地产开发投资企业应改变过去按企业属地统计为分项目按在地统计。为解决企业财务不能按项目分问题,实施财务与专业报表分离,财务仍按属地统计,开发项目按在地反映。

第二,理顺职能,建立企业一套表统计体系实行“一套表”。

解决企业多头报表的问题,要消除重复布置,重复报送,指标、报表不衔接的情况,分专业资料上来加工,同时围绕标准化数据库的建立,实现资料共享如对房地产开发投资完成情况、劳动工资、房地产价格调查、房地产企业景气调查及5000家房地产国家网上直报等报表进行整合,改革现行统计报表设计,实行“一套表”,涵盖涉及房地产开发企业的投资、销售、经营、价格、劳动工资、景气调查等五方面报表的内容,指标设置删繁就简,减少重复指标,合并相关指标,减轻企业负担。

第三,推进企业报送方式改革,建立计算机联网直报体系。

改革传统纸介质报送方式,加强3000家房地产企业联网直报制度的实施力度,并以此为基础和突破口,充分依托现代网络技术,逐步推进并最终实现网上直报。采用现代科学技术来提高工作效率。

第四,充分利用部门统计资料,整合政府部门统计资源。

整合房地产价格指数,把房地局与调查队两家价格指数计算方法统一,进行合理分工,结果统一定期。避免同一城市同一时间,出现两个截然不同的房地产价格指数。房地局可在其管理的房地道交易网上公布商品房可供销售、预售情况,分监测点的价格等信息。

负责非普查年份的房地产交易、评估、出租、土地交易统计。由市统计局会同市房地局制定一套方法制度,市房地局具体执行。一是利用行政记录进行房地产交易、评估、出租统计,二是利用市国土局管理职能进行土地交易统计。

第五,大力加快房地产业增加值核算体系的改革。

房地产业增加值核算目前采用的是生产法和收入法相结合的方法,但由于受资料来源等条件的限制,导致在核算房地产开发业增加值、房地产管理业增加值、房地产经纪与业增加值和虚拟折旧四大块时报表支撑力度不一。要以房地产业增加值核算为龙头,按需定表,完善和健全一套服务于房地产业增加值核算、与之相衔接和联动、切实可行的房地产业指标体系和方法制度,满足全市国内生产总值(GDP)核算工作的需要。

第六,发挥网络优势,实现房地产统计信息的网上与咨询。

建立网上信息咨询和体系。建立房地产统计信息系统,发挥网络技术的优势,及时全市房地产业统计资料,全方位、多功能、综合性、权威性地反映房地产市场的历史及现状,为市领导及时了解全市房地产市场中出现的新情况、新问题,为制定全市房地产政策、进行宏观调控提供科学依据。积极开发房地产信息资源,为社会各界、房地产企业查询信息提供优质服务,如已开始建设的楼盘资料等。同时反映全国全省房地产业总体形势,及时反映国家宏观经济形势、房地产产业政策以及各重点城市房地产业对比资料、预测房地产市场的未来趋势。

第七,房地产调查实施多样化,加大网络抽样调查的力度。

结合房地产业出现的新情况,满足政府部门急需的房地产业某一方面统计数据需要,运用统计信息系统,可以进行快速抽样调查,设置调查问卷,房地产企业进行在线填报,这样一来就可快速获得既期需要调查的数据信息。