房地产调控政策的解析论文

内容摘要:本文分析了和谐社会目标下实施房地产调控政策的必要性,讨论了房地产政策主体之间的互动关系。并运用新制度经济学方法阐述了政府用制度性安排解决房地产市场外部性问题的必要性,最后得出结论:房地产调控政策是构建和谐社会的必然要求。

关键词:和谐社会房地产调控政策房地产政策主体制度性安排

国务院七部委于2005年4月颁发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,标志着中央政府对房地产市场的直接调控全面展开;2006年5月,国务院常务会议针对当前房地产市场目前还存在的一些如少许城市房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快等问题,又从调整住房供应结构,加强税收、信贷和土地政策的调节,完善统计和信息披露制度等六个方面提出了房地产调控的原则意见;紧接着九部委颁布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,开始了房地产的新一轮宏观调控。

房地产宏观调控新政策在短期内出台如此之多,表明房地产业正面临着严峻的形势,对房地产市场的宏观调控早已经刻不容缓。这一系列政策的实施不仅有其经济目标——稳定房价,防止产生房地产泡沫,防止资金和信贷过度集中于房地产业等;更有其社会目标——为广大中低收入者提供适用房,缓解社会矛盾,构建和谐社会。

房地产调控政策的必要性

全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理。因为获得适当的住房是公民的基本权利,实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家的经历看,完全依靠市场的力量无法实现上述目标,政府有必要干预市场,保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法,并规定政府各部门有责任制定住房计划,以保证底层人民的住房权利。

我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住房制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决中低收入人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。2003年,我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元,只占当年房地产总投资的6%,2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%,2005年1-10月,全国经济适用住房投资下降了11.1%,供应量与上年同比下降1.6%。一些地方甚至仅把建设廉租房作为短期形象工程。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。

在强调“构建和谐社会”的今天,完善公共住房保障制度已经成为迫切的任务,政策上对中低收入群体的倾斜是必然选择。因此,我们不能仅仅用经济学的眼光去分析房地产市场,而时时刻刻要牢记“构建和谐社会”的宗旨。

房地产政策的主体关系分析

党的十六届四中全会决议中第一次提出构建社会主义和谐社会的命题,明确指出:形成全体人民各尽其能、各得其所,而又和谐相处的社会。学术界对“和谐社会”有比较一致的解释:社会的各个群体能够实现良性的互动,整个社会能够表现出一种公正的状态,社会能够安全地运行和健康地发展。现代和谐社会能够协调好社会整体利益和个体利益的关系,因而能充分激发社会的活力,使创造财富的源泉得以充分涌流,使社会呈现一种公正的状态,使社会各个群体和社会成员“各尽所能,各得其所”。

在当代中国,房地产既是一种产业,又是各类利益集团角逐的载体,既是政府官员打造政绩的政治工具,又是重新分配社会财富的非正常方式。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况。

从建立和谐社会角度出发,在房地产市场,政府是政策的制定者、监督和执行者,开发商、投资者是政策的受动者,中低收入者应是依赖政策维护公平和正义的弱势群体,各个主体之间应保持一种互惠互利的关系:政府、开发商、投资者等强势群体的利益增进不能以损伤中低收入者弱势群体的利益为必要前提条件,而应是政府、开发商、投资者等市场强势群体的利益增进同时,中低收入者弱势群体的住房条件随之得到改善。而实际出现的现象是:政府也是“经济人”,尽力从房地产市场获得足够的财政收入;开发商主导市场;投资者和投机者跟随开发商一起追逐利润最大化。于是,政府、开发商、投资者和投机者等强势群体都是房价上涨的受益者。这些受益者在各种资源拥有方面具有明显优势,在同利益相关的制度设计、政策安排等方面也相应地拥有较大的影响力,进而就可能造成一种利用种种优势使购房者受损而使己获益的局面。这对于房地产购买者,特别是对于中低收入购房者来说是十分不公的。

如果地方政府不严格执行政策维护社会公平和正义的底线,无论房地产在市场如何交易倒卖,城镇居民中占人口比例80%左右的中低收入者毕竟是房产的最终接盘者,将长久承担着巨大的购房压力,这必定会使他们产生诸如不满、抵触,甚至反抗的情形,以致于造成社会各阶层各个群体之间的恶性互动。近二十年房地产业的发展造就了一批暴富阶层,也让中低收入者因购房陷入长期的负债。

为了实现社会的安全运行和健康发展,必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。即政府要切实转变职能角色,从经济人转向公仆,树立科学的政绩观,制定合理的产业政策,平衡各社会结构收益;开发商、投资者和投机者要具有一定的社会责任感,遵守法律法规;普通百姓要积极民主参与公共政策的制定和监督等。也要实现包括房屋和土地在内的所有社会财富更为公平地分配给所有社会成员,保证房地产资源与房地产商品在社会各成员间公平合理地分配。

房地产调控政策的新制度经济学分析

在传统经济学角度看来,只有通过市场价格机制的自动调节作用,才能使各种生产要素得到合理的配置和有效利用,从而使一国的经济得到最大限度的增长。然而发达国家经济的实践从一个侧面证明,市场的能力是有限的。因为现实生活不存在,也不可能存在像亚当斯密所描述的那种完善市场,市场本身的缺陷说明市场经济理论有缺陷,何况我国房地产市场处在摸索前行阶段,经济尚处于转型期,体制、政策与现实的矛盾冲突如不能得到妥善解决,沉积日久将成为社会动荡的隐患。而指导我国房地产市场建设的理论是借用国外存在缺陷的市场经济理论和国内不成熟的市场理论。只有经济学家职业的严肃性促使经济学家严肃地去考虑社会中的个人和群体的伦理信条时,经济学家的经济模型和经济理论才能适用于现实世界。

从理论上讲,市场无疑是配置资源、促进经济效率的一种方式,,而制度强调纠偏市场失灵,保证市场机制的持续运行。科斯认为,现实的市场经济运行的缺陷在于经济环境的外部性,传统经济学把制度因素作为一种既定的“外生变量”,并将市场价格机制描绘成和谐的、无利益冲突的、无摩擦的过程,而忽视了制度对资源配置的影响。因而在新制度经济学看来,由于土地资源的稀缺性和人的需求的无限性,必然导致人们为争夺稀缺资源而产生的利益冲突和相互矛盾。如果不建立合理土地资源利用秩序,来解决在土地资源稀缺条件下人们因使用资源而发生的利益冲突,那么就不仅难以实现土地资源的合理配置和有效利用,反而会由于竞争秩序混乱而造成资源浪费,不供应或者供应不足经济适用房用地,造成中低收入者只能望楼兴叹,而大量中高档房屋空置的现象,从而难以实现房地产经济持续发展。公务员之家

在土地不相容使用的关系中,权利的安排和分配应以效益最大化为依据,解决不相容使用可以有多种权利安排或者分配模式。确认开发商占用土地开发高档房的权利而否认中低收入者有其屋的权利,其结果将导致中低收入者流落街头;也可以作相反的安排,其结果是开发商放弃开发房地产。当然还可以作第三种安排,开发商进行开发,同时中低收入者获得补偿(如开发商让利售卖或者政府征税后补贴)的权利,而在此种情况下,又必须使开发商所贡献出的补偿不超过其经营所得;同时又必须使中低收入者获得的补偿足以反映其实际损失,亦即交易双方的边际收益等于边际成本。由于不同的权利安排或者分配模式会产生不同的效益。因此效益最大化成为各种模式选择的依据,而制定和选择模式的主体只能是政府,只有政府选择恰当的制度性安排才能达到和谐双赢。

因此,解决房地产的外部性问题,既可用市场手段,也可用制度手段。制度性安排促使人们选择最有利于效益优化的模式,即是促使人们通过市场交易手段解决外部性问题,这种促使外部性问题内部化的制度性安排才是最好制度安排:适时恰当调整利率杠杆、税费,制定弱势群体的保障性措施,引导富人建立具有爱心的良知、穷人不仇视富人的平和心态,政府坚守公共服务的职能,而不是与民争利。

政府通过政策调节对房地产经济实施主动预警(如“国十五条”中对新建住房结构比例的明确、对住房转让环节营业税的调整、对房地产开发和消费信贷条件的限制、对普通商品住房土地供应的保证和对闲置土地的管理办法等),使房地产资本收益回归到正常水平,使房地产资本与其他产业资本处于和谐的比例,避免了大量资本无序进入房地产市场,缓解了其他产业缺乏资金的紧张程度。体现了公平与效率,房价飞涨给百姓生活带来了巨大的经济负担和精神压力,也使国家经济的发展面临了巨大风险。住房问题涉及到千家万户的福祉,牵涉到社会财富的流向和社会公平的程度。房地产新政的出台是改善百姓生活质量、促进社会公平、保障社会稳定的重要途径,是稳定整个房地产业、促进国民经济健康持续发展的重大举措,也是“居者有其屋”、百姓安居乐业的“和谐社会”的根本体现。

参考文献:

1.吴忠民.“和谐社会”释义[J].前线,2005(1)

2.张泰峰,EricReader著.公共政策分析.郑州:郑州大学出版社,2004

3.杨瑞龙.谨防“公权力”涉足经济利益.中国改革,2005(4)

4.张秀兰,徐月宾.和谐社会与政府责任.中国特色社会主义研究,2005(1)

5.廖海等.宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策.中国房地产,2004(11)