物业企业成本控制常见问题与改进对策

摘要：随着我国经济社会的不断发展，企业市场竞争压力逐渐变大，对于物业企业管理者提出了更高的要求，对于物业企业而言管理应当更加精细化、科学化。本文将针对物业成本控制的常见问题与改进对策进行探究，促进我国物业企业的发展质量。

关键词：物业企业运行成本；成本控制常见问题；改进对策

企业之间的竞争实质上是管理水平的竞争，成本控制水平就是管理水平的表现之一。我国物业企业的成本控制经过多年的发展，已经形成了一套较为完善的系统，但是随着市场竞争压力的增强，物业企业还应当进一步摈弃过去那种粗犷式经营模式，过渡到精细化管理，对成本控制系统加以完善，保持企业活力，提高企业发展质量，增强市场竞争水平，下面将针对成本控制的常见问题进行探究，并给出合理的改进对策。

一、物业企业运行成本

在进行物业成本控制常见问题分析之前，应当对物业运行中主要的成本进行简单分析。首先，由于物业行业是典型的人力资源密集型服务行业，因此，人力成本在物业企业运行总成本中占比最高，调查显示在物业企业成本构成中人力资源成本占总成本的60%左右，随着经济的发展，人力成本还有持续上升的趋势。其次，设备维护运行费也是物业企业成本中占比较大的一项支出，物业企业每年都需要对在管项目的设备设施进行维护和修理，随着使用年限的增加，物业公司对设备设施维护、维修的成本也在逐年递增。能源支出也是伴随着物业企业的一项重要成本，设备设施用电、保洁和绿化用水等已经是物业企业运行中的一项刚性支出。最后，由于物业企业自身经营的特点，避免不了一些专业工作的分包。由于专业工作分包的不可替代和采购规模等问题，通常对供方的议价能力相对较弱，导致采购成本居高不下。这些成本是造成物业企业利润较低的突出问题。针对这些问题物业企业管理人员应当加强成本控制，来获得更大的利润空间[1]。下面将针对物业企业成本控制的常见问题进行探究。

二、成本控制的常见问题

通过物业企业的运行成本分析可以得知，物业企业的主要运行成本分为人力成本、设备维护成本、能耗成本和采购成本四类，下面将针对这四类成本控制的常见问题进行探究。（一）人员成本逐年攀升。物业企业属于典型的人力资源密集企业，通过前文的分析可以得知，人力成本占总成本的一半比例，经过统计可得知，人力成本投入占据企业物业总投入的60%左右，并且随着人力成本的提升，这一数字占比还将持续增加。导致人力成本居高不下的原因有三点，一是劳动力市场中人工价格的增长，这种增长是伴随着我国经济不断发展产生的，是物业企业无法改变的一种成本增加的原因。二是由于物业企业是一种人力资源密集型企业，所以物业企业中的人员流动性较大，人员流动性较大则导致物业企业工作人员的综合职业素养参差不齐，加大了企业对于新员工培养的成本，致使我国物业企业的人力成本占比居高不下[2]。三是企业人力资源的配置不合理也是人力成本高的一个重要因素，比如部门设置分工过细导致人力资源浪费，在不同物业管理项目重复设置相同部门等等。我国物业企业在进行岗位设置过程中存在岗位设置不合理的现象，一部分物业企业存在单一部门人员冗杂的现象，工作人员多但工作效率较差，无法及时地对业主诉求进行解决。物业企业人员成本占比如此之高，若想进行合理的成本控制，人员成本将是首要解决的问题。（二）维修成本失控。在调研过程中发现，有些物业企业对设备设施采用粗犷型的管理模式，并没有建立完善的设备设施管理体系，甚至有些物业企业对设备设施采取不坏则不修的管理方式。由于对设备操作不当、未按期保养维修而导致设备加速老化、安全隐患频发的情况出现。这样的管理方式一旦出现问题则有可能就是大问题，将会直接导致物业企业设备维修、更换的成本突增。还有一些设备设施在运营中由于自然或不可抗力等原因损坏、损毁，物业企业不得不采取维修甚至更换方案，这也会增加运营成本，给企业运营造成负担。（三）能耗成本估计不足。日常运行设备设施所耗能源费用也是物业企业支付的主要成本之一。由于每个楼宇、小区设备设施的能耗状况各不相同，甚至会因为中央空调能否分段控制、项目设备是否为变频设备、公区照明灯具是否为节能灯具等原因能耗成本相差巨大，这些信息在物业接管前是无法全面进行评估的，一旦接手的项目能耗超过预计的能耗成本，就会加大物业企业的运行成本，挤占利润空间。（四）采购管理制度不严格。物业企业在日常运营中，会产生大量设备、零件等物品、分包工作的采购费用，物业企业通常以一个在管项目作为一个成本中心独立核算，从而独立采购。但这样则会因为采购规模较小，导致对供方的议价能力下降。另外，很多物业企业由于采购流程不规范或采购管理监督措施不足，导致部分采购人员利用制度漏洞，通过采购工作窃取了公司的一部分利润，造成公司资金受损的现象产生[4]。物业企业由于采购规模不大、采购工作的管理力度不足等原因造成采购成本居高不下。

三、解决对策

通过物业企业成本控制常见问题分析可以得知，物业企业在成本管理中存在人力成本较高，维修成本失控、能耗成本估计不足、采购管理制度不严格这四类突出问题，下面将针对这四类问题提出合理的解决对策。（一）降低人力成本对策。通过物业企业常见的成本控制问题的解析可以得知，我国物业企业的成本大多来自人力成本，所以在进行物业企业成本控制的过程中，降低人力成本成为物业企业成本控制最重要的工作之一，降低人力成本可以通过三方面进行：（1（根据问题分析来看，由于我国经济不断发展，人力资源的成本也在随之上涨，这是一种不可被更改的因素，虽然这种因素无法被解决但是物业企业在进行人力资源成本控制的过程中可以针对不同的人群进行筛选划分工作。（2（随着物业企业服务要求的提升，物业企业在招聘工作人员时，招聘对象应当以大学生为主，大学生虽然单人人力成本较高，但是由于大学生拥有更高的自身及专业素养，服务意识、沟通能力较强，能够有效提高物业企业工作人员的整体构成水平，保障了人员构成的稳定性，减少了物业企业工作人员的流动性，从而降低了企业培训的资金投入，降低物业企业的人力成本投入[5]。（3（随着我国科技化水平日益增高，物业企业还可以利用先进的设备代替一部分物业人员的工作，例如安装车辆识别系统以节约人力的运用；将一些线下报修、缴费工作转为线上APP自助服务。物业企业还可以将本公司所管类似项目成立运营中心统一管理，这样既可以统一管理尺度又可以减少后台管理部门层级。这些方式都能够在一定程度上节约物业企业的运营成本，达到降低人力成本的目的。（二）控制维修成本。维修成本日常保养、老损零配件更换和机械设备损坏维修这三大块，物业企业应建立完善的设备设施管理制度，梳理每项设备设施台账，还应当详细掌握设备的老化情况，并对设备的损耗情况进行详细的清点盘查，合理地制定维修保养计划，包括日常运行记录和大中修计划。建立并实施设备的日常养护制度，将工作落实到日常，这是一种最佳的设备维护成本控制措施，有资料显示，保养设备所花的钱仅仅相当于大、中修维修费用的1/5左右。增加智能化设备监控系统，对设备运行数据进行全方位监控，这样可以在第一时间发现设备工作异常情况，尽早解决故障。物业企业还应对设备设施投保，用风险转移的方式给予物业企业资金上的保障。一旦出现人为操作失误导致设备损坏或者限定自然灾害给企业造成的损失，则由保险公司承担。（三）努力推进节能设计或改造。物业企业如能参与施工建设前期设计方案的讨论，应积极建议开发商设计节能方案、使用节能设备。如物业企业接管的是已建成的物业项目，则应尽快对所管项目设备设施能耗情况进行梳理，找出突出能源消耗点，尽可能地对所管项目进行节能改造，如对管辖区域内的公共照明设备进行节能建设，例如走廊、消防通道内应当进行声控灯的安装，降低能耗的使用，从而节约能耗消费，降低物业企业的运行成本。（四）加强采购管理制度建设。物业企业对物品的采购费用较多，所以在进行成本控制的过程中，要十分重视采购成本的控制。首先应该有一套采购决策机制，采购项目是外购还是自修要形成书面的事前决策控制制度。其次要建立一套规范的采购流程，具体来说就是应当借鉴制造企业采购流程控制程序，每项外购商品或服务都搜集三家以上的供应商进行考察、比较或竞标，选择合适的供应商并签订较长时间的定期供应合同以获得更高的价格折扣从而降低采购成本。再次还应当设立起一套完整的采购制度，在采购前应当对采购的物品数量、价格进行预算，并根据预算价格将资金交付采购人员进行物品采购工作，对于采购价格超过预算的情况，其业务也应当进行核实调查，保障物品采购环节的透明度，对于利用职务之便窃取公司财产的行为应当予以追查，对违规人员应当进行清退，确保采购管理制度的落实力度，加强物业企业对成本的控制。最后，建议物业企业将相同工作的采购统筹起来，制定一揽子采购计划，在采购达到一定数量之后，企业物业便能够与对方进行议价从而降低了企业物业的采购成本。

通过物业企业成本控制的常见问题与改进对策商讨可以得知，物业企业应当降低人力成本，控制维修成本，努力推进节能设计或改造，加强采购管理制度建设，从而提高物业企业成本控制的质量。

参考文献

[1]赵廷磊.企业物业成本控制的常见问题与改进对策[J].消费导刊，2019（33）：223.

[2]曹战臣.企业物业成本控制的常见问题与改进对策[J].财会学习，2019（12）：133–134.

[3]肖燕凤.试论物业管理公司资金风险管理[J].财会学习，2020（28）：160–161.

[4]朱晓华.智慧物业助力物业管理融入智能时代[J].城市开发（物业管理），2020（08）：44–45.

[5]吴小晶.物业管理企业强化成本控制的策略分析[J].建材发展导向（上），2020，18（10）：35–36.

[6]杨波.物业管理企业的转型升级与经营策略[J].现代企业，2020（09）：24–25.

作者:张晓曦 单位:北京招商局物业管理有限公司