房地产开发企业土地增值税清算对策

摘要:在房地产企业所需要缴纳的各种税款中，土地增值税是其中一种比较重要的税种，因为房地产土地增值税具有税率跨度大、计算复杂以及计算周期长等特点，房地产开发企业如果想要降低其负税水平，就必须对土地增值税税收进行合理清算筹划，从而能够在市场竞争中将市场收益最大化。文章主要对房地产开发企业土地增值税税收清算筹划进行分析，以便为房地产企业的纳税提供参考。

关键词:房地产;税收;土地增值税;税收筹划

税收是影响企业发展的重要因素之一，进行税收筹划不但能够有效减少企业的税收支出，为企业带来更大的经济效益，而且对于企业财务管理水平的提高和保障企业的市场竞争力具有重要意义。作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产企业需要解决的税问题也有很多，比如增值税、企业所得税、土地使用税、土地增值税等，其中土地增值税是房地产企业众多税收问题中的重点，对于企业的经济效益的提高、企业发展以及提高房地产企业的核心竞争力具有重要意义［1］。2019年我国土地增值税新管理规程的提出对房地产企业的税收提出了新的挑战，因此房地产企业必须要提高财政管理水平，加强对土地增值税的税收清算才能够实现可持续发展［2］。

一、房地产开发企业的土地增值税税收清算中存在的问题

(一)土地增值税清算机制不完善，税收清算意识不够强

就目前而言，很多房地产企业的管理对于土地增值税的清算都没有深刻的认识，也没有意识到对土地增值税进行清算的重要性，对于企业土地增值税的清算工作也不够重视，因此也没有具备完善的土地增值税清算机制。每提到对于土地增值税的清算筹划通常都会想到财务部门，觉得这应该是财务部门负责的工作，但土地增值税的筹划是涉及企业各个部门的。如果没有健全的土地增值税清算机制，房地产企业的清算工作也很难展开。因此未来确保房地产企业的土地增值税税收清算工作的顺利展开以及未来能够达到理想的清算结果，建立起健全完善的土地增值税清算机制是非常有必要的。很多企业内部各个部门之间没有进行合理协作和实现信息共享，这也很大程度上为企业土地增值税的清算增加了难度。目前我国土地增值税的税收发展研究现状还处在初探阶段，很多企业对于税收筹划的意识都比较弱，在很大一部分企业的观念中，进行土地增值税税收筹划反而还要花费更多的成本，而偷税、漏税则会更加方便，受到的惩罚程度也比较轻，这也是很多企业对税收筹划不够重视的主要原因之一。另外还有很多企业在进行清算时并未对整个开发流程进行考虑，没有全局意识，为了实现土地增值税的融资功能以及降低土地增值税税额，对土地增值税的清算工作进行混淆，对管理费用和开发费用以及虚增开发成本等进行干预。

(二)会计核算不符合土增税清算要求

很多房地产企业的管理者因为缺乏财务管理意识和对国家政策的理解不够透彻，目前仍然使用传统的财务管理方式，没有做到与时俱进，也没有利用企业的其他项目合理的进行土增税税收清算。我国在实行营改增政策后，很多房地产企业对企业相关新产品的利用没有及时进行合理调整，对于企业产品的利用意识也有很大的欠缺。会计科目设置也不合理，对于成本费用的收集也不科学。

(三)未能准确把握土增税清算的时间要求

企业在进行土地增值税的缴纳过程中会对各个项目进行清算，部分公司在进行清算的过程中会把竣工结算工作进行推迟，实例中经常可见，销售发票开具、房款支付、销售合同和装修合同签订等时间节点把握不准，会影响土增税清算结果。因此要把握好清算时间点，对相关数据进行仔细核对。

二、房地产开发企业土地增值税税收清算对策

(一)合理利用公司组织形式

目前我国采用的土地增值税的计算方法是四级超率累进税率，一些增值率没有达到20%的普通住宅就可以不用进行土地增值税的征收。所以纳税人可以在不动产的销售中或者是土地使用权的转让中增加销售环节，这样实现高增值额到低增值额的分解，从而达到降低增值率和土地增值税的适用税率的目的。增值额被分解的次数越多，能够节省的税收也更多。在房地产企业的支出中，开发成本的支出是必需的，而开发成本的支出多少是和企业增值额的高低有直接关系的。房地产项目在对土地增值税进行清算时，可以通过分开签订装修合同、或通过关联交易在规定扣除额度内列支有关费用来进行土增税的核算。比如将房地产的建筑装修交给建筑装修公司来承办;比如在与客户进行合同鉴定的时候可以将毛坯房的装修和精装修合同分开签订，虽然合同总收入没有变，但单个合同的销售收入却减低了，土地增值额也降低了。另外房地产企业在进行经营的过程中，可以建立起有法人地位的销售公司来完成房地产的销售，通过销售公司来完成房地产项目的销售，通过人为来对房地产企业和销售公司的增值率进行有效的调节，从而减少企业土地增值税的缴纳。

(二)对项目进行合理定价

在普通的房地产项目中，利用好土增税超率累进各段的空间进行数据精确测算和筹划，不但可以提高企业利润，而且可以享受免税优惠。例如某房地产企业的开发成本和销售总价分别为X和Y，假如该企业要享受起征点的税收优惠，在税收起征点为20%时，那该企业的销售总价Y只能等于1．6X，这样不但获得税收优惠而且还能够得到较高的利润。如果企业想要将售价提高来提高利润，那要确保税后利润筹划后大于筹划前。假如企业增值率低于50%，也就是土地增值税的缴纳税率为30%时，企业销售总额提价要小于0．46X，才能达到提高利润的目的，如果超过反而会减低利润和增加税收。

(三)合理利用特殊项目扣除规定

《中华人民共和国企业所得税法》规定“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失及其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。其中的费用支出包括企业计入“财务费用”的利息净支出。利息支出在土增税扣除中根据具体情况有着不同的扣除标准，应加以区分。税务机构对于资本化利息和费用化利息的扣除也作出了如下规定:如果纳税人可以给主管纳税机构提供在银行借款利息的原始凭证(前提符合税法规定扣除标准要求)，使主管税务机构能够将企业的资本化利息和费用化利息区分开来，那可扣除费用的费用计算为支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以5%再加上实际支付的利息。但如果房地产开发企业无法给主管税务机构提供原始借款利息凭证，那么主管税务机构也无法区分资本化利息和费用化利息，这时候可以扣除的开发费用是支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以10%。因此为了更好的对利息支出费用进行扣除，房地产企业在进行土地增值税清算时应该分别测算上述两种利息扣除方式引起的税款变化，以选用最合适的筹划方法。

(四)合理利用核定征收办法

土地增值税的征收是按照增值额的超率累进税率进行计算，最低税率为30%，按照具体的增值额来进行实际征收计算。对于无法提供相关费用证明的，那么税务机关的税费则按照预征额来进行征收。就以普通居民住宅为例，如果房地产开发企业的房产销售收入是X，扣除项目费用为Y，预征率为Z，增值率为W，那么土地增值税的计算分为两种情况:(1)在W低于20%，这时土地增值税是免征的，直接使用清算来进行计算;(2)当W大于20%小于50%时，税率为30%，在(X－Y)/X×Z的计算结果小于或者等于30%时，土地增值税的清算使用清算方式，大于30%时，缴纳的税费则按照核定征收方式计算。土地增值税按照核定征收方式清算是很多企业会选择的方式。(五)做好清算证据链的收集和保存进行土地增值税的清算需要有完整的证据链的支持，为了能够为清算结果提供可靠依据使会计核算更加科学，房地产企业应该如实提供相应的资料。对前期规划手续、证照进行收集，包括《国土证》《建设工程规划许可证》《施工证》《商品房预售许可证》、竣工备案表等，另外还应该要提供土地出让合同、土地出让金收据、印花税以及契税完税凭证等支付地价款证明，商品房销售台账、完工项目成本表、竣工决算表验收报告等。财务部在对工程款进行结算时，要确保“四流合一”，即合同流、发票流、业务流以及现金流。

三、结语

提高企业税收清算意识对于房地产开发企业而言，有利于提高经济效益和提高企业市场竞争力，而且还可以提高企业财务管理水平，对于房地产企业的发展是具有积极意义的;另外，企业合理进行税收筹划也可以使税务机构的税收法律得到完善，对于我国税收事业的发展也具有积极意义。

参考文献:

［1］吴夫娟．浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划［J］．财会学习，2020(3):183－184．

［2］曾晓霞．房地产开发企业土地增值税税收筹划的探究［J］．当代经济，2018(10):132－133．

［3］刘怡．探讨房地产开发企业土地增值税税收筹划［J］．财会学习，2020(10):208+210．

［4］杨睿．浅议房地产开发企业土地增值税筹划［J］．纳税，2020，14(9):40－41．

［5］林传万．房地产开发企业土地增值税税收风险筹划研究［J］．纳税，2020，14(8):29+31．

作者：林梦舒 单位：南方报业传媒集团