房地产集团公司资金管理思考

摘要：资金管理是制约房地产集团公司长效发展的关键环节之一。现阶段，房地产集团公司在资金管理实施条件、融资管理模式以及资金利用率等方面仍存在较为显著的问题，为了提升房地产集团公司资金管理效率，本文将研究目前房地产面临的背景状况，进一步探究房地产集团公司资金管理存在的问题，并基于此，提出优化资金管理的建议，以期改进问题和优化资金管理结构，促进公司健康有序发展。

关键词：房地产集团公司；资金管理；融资管理

一、引言

近年来，随着经济局势的变化，房地产行业遭遇了前所未有的挑战。就目前来看，房地产集团公司在资金管理方面的工作急需改进和优化。房地产集团公司实施资金管理的条件还存在不完备的地方，其融资管理方式相对比较粗放，资金利用效率还有待提高。针对上述问题，房地产集团公司应该对现行的资金管理制度和措施进行调整，以期健全内部财务管理机制，促进公司在竞争日益激烈的市场中得以健康、稳定发展。

二、房地产集团公司资金管理存在的问题

（一）实施资金管理的条件不完善。首先，有些房地产集团公司的资金管理硬件条件有待升级。实施资金管理制度，需要公司在硬件投入方面进行基础性优化，例如办公设施、计算机设备、存储设备等硬件条件的更新，新时期资金管理所要用的各种软件系统都需要硬件设施作为基础，否则难以正常运转。其次，有些房地产集团公司资金管理的软件条件存在不足。一是这些房地产集团公司资金管理缺乏组织保障。部分房地产集团公司的领导层对资金管理的重视程度不够，很多管理者保持房地产行业早期发展的思维模式，将管理重心放在拿地、开发以及房产销售等环节，忽略了对资金管理的重要性。在这种思维模式的导向下，房地产集团公司资金管理就会缺乏领导和组织的认同。二是这些房地产集团公司资金管理工作中的人力资源不足。从房地产集团公司发展现状来看，其资金管理的核心内容仍然是融资管理，但是很多公司在资金管理工作开展过程中缺乏相应的人才保障，单一地追求融资管理知识和技能，忽略投资管理和风险控制，使得内部人才结构不够完善。同时，有些房地产集团公司资金管理人员在创新方面乏力。此外，近年来国内金融和信贷政策的大幅度调整，部分房地产集团公司资金管理面临巨大的挑战，如果不及时进行创新和发展，那么势必会滞后于其他同类型公司，失去竞争优势。（二）融资管理比较粗放。首先，有些房地产集团公司融资渠道相对单一。受传统融资思维的影响，目前房地产集团公司主要的融资渠道依然是金融机构贷款。显而易见，近年来随着国家信贷政策的调整，房地产集团公司依靠的金融机构贷款融资方式正面临巨大的挑战。如果不及时进行优化调整，很容易产生融资风险。其次，部分房地产集团公司财务杠杆相对较大。由于历史遗留问题的影响，很多房地产集团公司为了迅速抢占市场，多选择高负债融资模式。从部分房地产上市公司所披露的公开财务数据中可以看出，其资产负债率普遍较高，稍有不慎，就会导致资金链的断裂。最后，房地产集团公司负债结构有待优化。就目前部分房地产公司的情况来看，短期负债为主、长期负债为辅的结构比较典型，但这与房地产开发长周期运作是不相匹配的。房地产集团公司受到政策调控影响的程度较大，再加上市场波动的频繁，在短期内形成的高负债率局面会导致财务危机。（三）资金利用效率有待提高。一方面，部分房地产集团公司在资金利用方面的科学性不足。一些房地产集团公司为了迅速扩大市场规模，取得竞争优势，往往会加大投资力度，不论是一线城市还是其他二、三线城市，都形成了房地产公司的竞争氛围。但是，这些房地产集团公司可用于投资的资金本身有限，一味地追求市场规模上的扩大，容易造成资金分散，失去战略核心，从而拉低企业竞争力。另一方面，有些房地产集团公司资金投放的效率普遍较低。部分房地产集团公司在投资资金的利用方面比较草率，没有进行内部科学、合理地论证和分析，使得很多投资项目长时间搁浅。同时，由于这些房地产公司本身投资额度较大，一旦出现投资问题，可能会对房地产集团公司造成根本性冲击，不利于其长期稳定的发展。

三、优化房地产集团公司资金管理的建议

（一）完善资金管理基础条件。首先，改进和完善资金管理的硬件条件。随着公司的发展壮大，资金使用和管理措施也在持续优化，与之匹配的硬件条件也应该进行及时更新和改进。因此，房地产集团公司应该加大对资金管理硬件条件的投入，对硬件条件进行相应地开发和建设，有效保障资金管理工作的开展。其次，优化资金管理的软件条件。一是夯实房地产集团公司资金管理的组织保障。房地产集团公司应该自上而下，强化资金管理意识，尤其是高层领导应该高度重视资金管理工作，并且企业还需为资金管理工作的正常开展构建组织保障体系。同时，公司高层和各级管理者应该贯彻和落实资金管理制度，通过健全财务管理制度和投融资管理制度等，为资金管理提供坚实的制度保障。二是完善房地产集团公司资金管理的人才保障。从房地产集团公司长远发展的角度来看，提高资金管理人才的素质和技能十分必要。公司应该关注资金管理人员的素质结构，不仅要精通财务、资金管理方面的专业技能，还应该对融资、税务、资本运作等相关内容比较熟悉，具备资金链的风险管理意识。同时资金管理人员还应该具有敏锐的市场嗅觉，能够及时从国家调控政策中获取信息，持续为公司发展提供战略依据。（二）实施精细化融资管理策略。首先，房地产集团公司应促进融资模式的创新，以拓展融资渠道。尤其是对于房地产上市公司而言，在融资层面应该采用多样化的融资方式，不局限于金融机构贷款这种单一的融资模式，例如房地产集团公司可以发行公司债券、推进资产证券化等，另外针对规模尚小的集团公司可以选择私募基金、联合开发等。其次，房地产集团公司应该有效控制其负债水平。随着房地产行业的发展，其黄金发展期已过，当前的市场竞争趋向白热化，如果仍然选用高举债的融资模式很难保障公司的持续运转。如果市场处于飞速发展和高速上行时期，那么选择高负债率可能会带来迅速地扩展。但是现阶段房地产市场持续低迷，国家对于房地产方面的调控政策频频出台，这就意味着金融管制越来越严格，信贷政策趋向收紧，如果这时候仍然选择高负债率模式，那么势必会爆发债务危机，因此，房地产集团公司应该结合市场背景，适当降低负债水平。再次，房地产集团公司应该优化负债结构。针对当前房地产市场局势的变动，房地产集团公司在负债结构设计上应该进行相应调整。在选择负债周期上，需要结合公司实际情况和市场趋势，科学、合理地确定负债时间，在长期负债和短期负债比例上进行合理设计。同时，房地产集团公司也可以通过可转债、可交债等股债相融合的方式进行融资，降低融资风险，提高融资效率。最后，房地产集团公司可以尝试推行股权多元化模式。传统的房地产集团公司普遍采用高度集中的股权结构模式，从现阶段房地产行业发展的态势来看，适当向管理层让渡股份，将管理层利益与公司效益捆绑，提高管理层的积极性、主动性和稳定性，有利于公司长远发展。同时，为了规避上市公司股权控制权方面的隐患，房地产集团公司可以优先考虑财务投资者，适当减少产业投资者。选择财务投资者，更容易在追求公司经营效益最大化方面达成共识，有效避免股东间的矛盾和纠纷。（三）提高资金利用效率。一方面，房地产集团公司应该制定科学的投资决策。在当前市场持续低迷的情况下，公司应该根据自身发展情况和市场变化趋势，来制定合理的投资决策，不能片面追求市场占有率这一单一指标，也不应过度追求市场的规模和市场的拓展，而应该从资金使用效率的角度对投资项目进行审核，选择更为合理的投资方向。另一方面，房地产集团公司应该优化投资资金使用过程。除了要科学、合理地制定投资决策之外，还应该对投资项目的资金额度、资金周转率进行审核，选择开发适销产品，缩短开发周期，摒弃“囤地”和“捂盘”的老思路，避免企业资金严重沉淀，提高资金周转率。

四、结语

现阶段，房地产市场发展态势渐缓，房地产集团公司要想维持竞争优势，除了要深刻领会国家调控政策之外，还应该着眼于自身内部建设和管理。改进和优化资金管理制度，不仅可以优化公司的资金使用效益，提高资金使用效率，还可以促进公司运营管理制度的完善和优化，保障公司的长期、健康、稳定发展。

参考文献：

[1]朱润德.房地产公司资金链管理问题及其解决方法[J].企业改革与管理，2019（24）.

[2]张涵.房地产公司营运资金管理探索[J].会计师，2019（21）.

作者:胡晓鸥 单位:山东鲁信实业集团有限公司