房地产估价企业精细化管理探究

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摘要：房地产估价企业作为房地产行业的重要组成部分，已经经历了二十多年的发展，目前基本实现了规范化管理。同时，精细化管理成为房地产估价企业未来发展的主要方向，相关人员需要认识精细化管理的重要性。文章从精细化管理的角度出发，探讨了房地产估价企业如何提高精细化管理质量，以供参考。

关键词：房地产；估价企业；精细化

在21世纪之前，我国多数房地产估价企业属于事业单位，依赖于政府机构。但在2000年伊始，国务院针对经济鉴定类的中介机构进行改革，原有的房地产估价企业在改革之后，成为注册房地产估价师出资建立的企业。在房地产行业快速发展的环境下，房地产估价行业得到了发展的机会与前景。

1房地产估价企业精细化管理意义

近年来，房地产估价企业之间的竞争逐渐激烈，因此对于房地产估价企业而言，不能依旧采用传统的经营管理形式，而需要根据时代社会的发展需求，进行优化创新。房地产估价企业不断拓展市场的同时，要加强内部管理工作，最终达到提高专业素养的目的。在此过程中，房地产估价企业需要朝着精细化管理的方向发展，其精细化管理水平需要进一步得到提升。精细化管理演变于日本管理理念，是社会分工以及服务质量精细化发展的主要方向，同时精细化管理需要在常规管理的基础上进行优化完善。目前房地产估价企业业务范围正逐渐朝着精细化管理的方向发展，企业要在规范管理的基础上进一步加深精细化管理模式，保证内部管理工作的精细化发展，通过这种方式能够为企业建立更大的发展空间以及生存空间。

2房地产估价企业精细化管理

2.1房地产估价企业业务渠道、流程精细化管理。目前多数房地产估价企业的规模不大，对业务开展的重视程度较高，但是忽略了业务管理的重要性，因此企业自身竞争力无法提升。在精细化管理中，可以业务管理方面入手，针对业务开展精细化管理，可以从以下几个方面进行。第一，业务渠道精细化管理，我国相关法律规定，“采用公司形式经营的机构，至少需要两名以上的股东以及八名以上的评估师”，针对三级资质的企业，如果一味采用增加估价师的方式提高资质，则会较大程度增加企业运行成本。随着我国经济的不断发展，业务种类也逐渐增多，由于市场竞争越来越激烈，估价业务渠道的价值随之不断提高，对于房地产估价企业来说，仅仅依靠原有的业务渠道，无法保证自身的生存质量，所以需要对业务渠道进行深度精细化管理。在此过程中，房地产估价企业需要根据自身特点，针对不同的业务渠道进行精细化管理，实现业务结构扁平化和细化，将传统的静态管理逐渐转为动态管理。第二，业务流程精细化管理。房地产估价企业在流程管理中，需要先确定各个环节开展的规则、要求以及责任，在横向保证各个部门相互协作的同时，在纵向明确管理流程，让每个环节都需要根据自定的规则进行，一旦发现错误要及时纠正。同时划分估价业务的过程中，将业务划分到具有相互制约关系的部门中，并且在完成过程中留下证据，避免出现无依据考证的情况[1]。2.2房地产估价企业估价报告精细化管理。近几年，房地产估价企业估价报告质量问题逐渐增多，严重者甚至需要承担刑事责任，导致这一现象出现的主要原因是房地产估价企业的专业程度不够，因此需要对企业专业度进行精细化管理。我国《资产评估法》中明确规定，评估机构需要独立、客观、公平地开展业务，同时建立完整的质量管理体系，进而保证最终评估报告的真实性和合理性。房地产估价企业评估报告质量直接决定着机构的专业度以及真实水平，因此需要实现精细化管理。第一，严格遵守执业规范。我国在1991年2月了《房地产估价规范》，并且进行了修改，在2013年6月了《房地产估价基本术语标准》，以上规章制度出台的主要目的就是对房地产估价企业评估进行规范。因此房地产估价企业在实际评估的过程中，需要遵循以上内容，根据程序规定到评估现场进行实地勘察，不能仅仅依靠网上的图片和信息进行判断，要让估价人员根据实际情况进行评估，严格按照执业规范中的内容，这是确保最终估价结果准确性的前提条件[2]。第二，严格落实三级审核制度，房地产估价企业在交付估价报告之前，需要对估价报告进行审核，并且根据三级审核制度进行，其中包含初审、复审以及终审三级审核制度。在初审中，需要全面检查股价资料，一旦出现问题及时改正。在复审中，对骨架资料进行而二次检查，终审则是对评审报告的最终审查，保证估计报告符合房地产相关的估价规范以及技术标准，并最终出示相应的报告。由此可以看出，房地产估价企业需要对三级审核的要求进行细化处理，根据合法、合理以及合规的标准进行审核，合法性的开展则需在独立以及客观的基础上进行，保证最终估价结果的工整性，并且符合我国相关的法律法规。例如，在估价结果中需要表明，采用不同的估价方法如何计算出最终结果，并对其进行对比分析，充分考虑其中的影响因素，保证最终估价结果的合理性。2.3房地产估价企业人力资源精细化管理。人力资源作为房地产估价企业发展的核心因素，决定着企业竞争水平，因此需要对人力资源进行精细化管理，合理分析人力资源管理内容，进行准确定位。第一，优化人力资源薪酬制度以及绩效制度。科学合理的绩效考核能够充分激发出员工在实际工作中的积极性和主动性，吸引优秀人才。在房地产估价企业中采用激励机制，从精神激励以及物质激励的角度上出发，提升员工在实际工作中的个归属感和认同感，促进房地产估价企业的持续发展[3]。第二，合理规划员工职业。针对房地产估价企业中的不同岗位，需要制定不同的职业规划，确定每个岗位在今后的发展路径以及发展目标。例如，建立全面的人才培养机制，保证晋升通道的公开透明，逐渐提高员工的综合水平，使员工逐渐成为优秀人员。引导人才朝着公司制定的方向发展，同时保证企业内部资源的公平分配以及高效划分。例如，房地产估价企业中的估价人员，可以充分利用自己的专业知识，培养自选鉴证服务技术人员，使其成为企业中的骨干人员，提高企业内部员工的整体素质[4]。2.4房地产估价企业信息化管理。信息化发展是房地产估价企业未来发展的必经之路，随着信息技术的快速发展，利用信息技术实现房地产估价企业精细化管理，能够对整个管理系统进行可持续协调统一，进而保证整个房地产估价企业管理系统的高效运行。例如，建立基础数据库，房地产估价企业在实际运行中，需要大量的基础数据，目前基础数据已经成为衡量房地产估价企业资产的标准之一。可以根据当今市场调研结果以及信息技术，建立基础数据库，并对其进行统计分析，进而实现基础数据在房地产估价企业内部的高效共享[5]。另外，还可以建立报告辅助生成系统，将估价师的专业知识与信息技术相互结合，共同组成报告辅助生成系统，该系统能够大大降低估价报告中发生错误的概率，减轻估价人员的工作难度以及压力。估价人员利用该系统的过程中，重点关注估价对象价值的影响因素，保证最终估价报告的准确性。在提高工作效率的同时，实现信息技术在房地产企业管理中的高效融合。房地产估价机构的管理是一项长期而系统化的工程，没有一个现成的管理模式可以直接套用，随着房地产估价行业竞争的不断加剧，精耕细作将成为房地产估价机构生存和发展的基本条件，房地产估价机构必须不断深化精细化管理，加强探索，持续提升应变能力，最终构建与自己企业实际情况相适应的个性化的管理模式[6-7]。

3结束语

对房地产估价企业进行精细化管理，可以提高房地产估价企业的发展质量。文章从房地产估价企业业务、专业、人力资源以及信息化方面展开分析，实现了房地产估价企业全面精细化管理，并为今后房地产估价企业的可持续发展提供条件。

参考文献：

[1]杨斌,刘广宜.房地产估价机构服务多元化的方向[J].上海房地,2015(12):44-46.

[2]杨斌,刘广宜.新形势下房地产估价机构服务多元化的方向[C].北京:中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2015:4.

[3]杨斌,刘广宜.新形势下房地产估价机构服务多元化的方向与思考:第二届中韩日估价论坛暨2015年房地产估价年会论文集[C].北京:中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2015:6.

[4]许秋月.基于可持续发展的房地产价值增值及成本优化[D].南京:东南大学,2015.

[5]王立平.对当前房地产评估行业管理的一些思考[J].中国房地产估价与经纪,2014(4):39-43.

[6]周为吉,刘志勇,邓航.房地产估价咨询企业核心竞争力研究[J].当代经济,2009(4):60-61.

[7]廖俊平.房地产估价与资产评估的比较研究[J].中国房地产,1996(1):14-16.

作者:杨岳 单位:上海万千土地房地产估价有限公司