房地产测量问题及分析

［摘要］随着城市化进程的不断加快，我国的房地产行业也得到了飞速的发展。同时，随着人们生活水平的提高，对房地产测量技术的要求也不断增高。虽然我国的房地产测量技术得到了很大的提高，但是其中还存在着一些问题，本文将重点分析这些问题，并且提出相应的解决措施。

［关键词］房地产；测量；问题

房地产测量是房地产行业中一项重要的内容，是房地产发展的重要保障。房地产测量主要是对房屋进行调查和测量，包括房屋的结构、所属权以及地理位置等。随着科学技术的不断升高使我国的房地产测量技术得到了很大的提高，但是在测量的过程中仍然存在着一些问题，需要测量人员发挥自己的专业技能，有效地解决这些问题。

1房地产测量概述

1.1房地产测量的内容。房地产测量是一项政策性以及技术性比较强的测量工作，其能够使用一些先进的测绘技术了解到房屋的现状、数量、质量、位置以及权属等信息。通过房地产测量能够为房地产管理、开发、征税、交易以及城镇规划建设、公共事业、市政工程等提供一些有效的参考资料。房地产测量工作包括成果资料的调查和验收、变更测量、房产面积测算、房产图绘制、房产要素测量、房产调查以及房产平面控制测量等工作。其中房产平面控制测量是基础性的测量工作；房产要素测量以及房产调查就是测量和调查房屋和用地的相关情况，有利于产籍管理以及产权登记；房产图绘制包括房地产分户图、房地产分丘平面图以及房产分幅平面图；房产面积测算能够测算出房屋的用地面积、公摊面积、产权面积以及建筑面积；房产变更测量主要是随着房产情况的变化而需要的测量；成果资料的检查和验收是能够为产权的登记、纠纷以及转移提供一些参考，并且其具有法律效力[1]。1.2房地产测量的作用。房地产测量的成果资料可以作为房产交易的依据。房地产管理的相关部门能够通过这些资料来管理房产，并且经过管理部门审核的数据也能够成为相关法律的参考资料。房地产测量还能够为商品房交易提供一些技术的资料。目前商品房交易的情况比较普遍，因此这些房地产测量的成果资料就能够为房产交易提供一些数据支持。房地产测量还能够提供公共服务的功能，其对城市的规划以及改造都有着重要的作用。

2房地产测量中存在的问题

2013年至2017年间，笔者作为项目负责人从事多个建设项目全过程测绘，包括建筑定位放线、房产面积预测、竣工测绘和房产测绘。在负责该类项目时碰到的测绘问题主要包括以下三个方面。2.1测算成果的精度和唯一性问题。房地产测量中，测量误差不可避免，测量对象的特征点往往不明确，因此需要提高测量精度。此外，为保证测量结果的准确合理性，房地产测量中房地产调查工作的过程中，应该按照实际的室内面积进行记录，如果必要的情况下应该提前对其进行实际测量，按照比例进行比例分摊，进行比例分摊的时候需要按照规定在其范围内的所有涉及的住户。合理的进行面积分摊，包括对周围住户的产权进行核实，不具有产权的用户，不可以进行面积分摊。通过计算得到最终的真实面积，通过正确的测量，正确的分摊才能够保障每一位用户的合法权益。如果在进行面积分摊过程中出现问题，在以后的交易过程中也会出现很多问题。2.2对共有部位及如何分摊的认定存在问题。在进行面积分摊工作的时候一定要按照规定的标准要求进行，面积分摊是房地产测量工作过程中的一个重要过程。如果存在分摊关系不正确的情况，应该及时进行调整。尤其是在特殊情况下机构或者是测绘人员，进行房地产测量的时候使用不同的测绘方式，对于基准线的选取存在差异，这样就导致测量公摊面积的时候存在较大的争议。2.3测绘成果的描述和表示不是很直观。在进行房地产测量的时候，由于相关设备具有的专业性较高，使用的工作人员需要具备一定的专业基础才可以进行测量，由于这些问题，实际用户不能够了解测量的真实性，不可以提前了解到相关数据。房地产测量人员都是使用专业术语来描述房屋的信息，而房屋在进行交易的时候，用户不能看懂这些数据，也就不能了解到房屋的详细信息，给房屋交易带来了很大的难题[2]。

3针对房地产测量问题的相关对策

3.1提高房屋面积的测量精度。进行房屋面积测量的时候一般都需要计算共有部位的面积以及套内的建筑面积，这两种面积都属于房屋轴线围合面积。那么围合边长或者是轴线长度的测量精度就直接决定了共有部位或者是套内的精度。因此要想提高房屋面积的测量精度，一般情况下有两种方式，第一种是直接在现场直接对边长进行测量和计算；第二种是在现场对建筑的施工平面图进行审查核实，确定房屋的实际情况与施工图没有差异之后，就直接利用施工图上的数据进行计算。这两种方式中，第一种的测量精度比较低，并且也不能保证测量结果的唯一性。建筑完工以后，根据实际轴线的测量，可以得到理论上轴线的位置。装饰板块、厚度均匀度以及墙体的厚度都会对轴线造成影响，并且这种影响可以将高精度测绘仪器的优势抵消掉。这样就不能明确测量特征点的标志，因此导致测量边长存在0.2cm到0.5cm的误差，即使是同一套房屋，也会出现不同的测量结果。第二种方式在测量的时候不会出现很多问题，并且测量的精度比较高。进行房屋放线测量的时候，不会受到别的因素的干扰，同时视野良好，地势比较平坦，因此放线的精度都比较高。因此在进行房地产测量的过程中一般都选择第二种方法，它主要从施工图纸中获取数据，不仅能够保证测量结果的唯一性，同时也可以被用户所认可。我国的相关测量规范中，也没有规定不能从施工图纸中获取数据。如果房屋已经建成了，那么测量房屋面积的时候，只能够使用第一种方式。因此在测量边长的时候需要控制好精度，并且参考施工图纸来判断现场情况，对墙体的厚度进行合理的估算。调整测量精度的时候可以使用这两种方法的结合。测量的时候可以分为两个不同的测量两组，或者同一个小组测量两次。然后比较两次的测量结果，如果误差都在允许的范围之内，那么就将两次结果的平均数作为产权面积。否则就需要重新进行测量[3]。3.2公摊部位的认定。实际的房地产测量工作中，认定共有部位以及分摊面积的时候，经常会出现下面的情况：某栋建筑在设计的时候存在附属的用房，应该属于共有部位。但是进行房地产测量的时候这个附属用房没有安装设备，也没有砌墙，那么就无法得到最终的结果。无论最终结果如何，开发商都会在售房的过程安装好附属用房的设备，那么就需要进行分摊。这种分摊是合理的，但是测绘结果中没有测量附属用房，也不能进行更改，这就会产生很大的问题。如果在进行测量的时候包含了附属用房，也进行了使用关系、面积以及位置的分摊，但是开发商迟迟不安装设备，也就存在问题。如果认定共有部位以及分摊的时候依据的施工的具体情况，那么就是对设计进行改变，超过了房地产测量的范围。因此在认定共有部位以及公摊的时候，应该根据设计意图，如果施工没有到位，那么责任就属于施工方，而跟测绘没有关系。因此进行房产面积测量的时候应该遵循设计意图，这样就能够有效的减少有关共有部位认定的问题。3.3提升测绘结果描述和表示的直观性现阶段进行房地产测量的过程中一般使用的测量方法具有一定的专业性，大部分的用户很难看懂这些数据。因此在得出测绘的成果的时候，要能够尽量使用比较通俗的手段来描述测绘成果，如将施工图复印缩小附于测绘结果，并进行相应的标注解释，使得测绘成果表述更加直观，为房产交易等提供很大的便利。

4结束语

房地产测量作为一项技术性和政策性都很强的工作，在测量的过程中仍然存在着一些问题，比如测算成果的精度和唯一性问题，共有部位和公摊的认定问题。因此需要相关测量人员根据实际情况采取有效的措施，保证房地产测量结果的准确性。在进行房地产测量技术开发的过程中，只有不断更新相关技术，才能够起到积极的作用。

参考文献

[1]刘宇，雷欢.浅谈房产测绘中的房屋面积测算[J].科技创新与应用，2017（5）：255-255.

[2]王晓芳.浅谈房产测量中的若干问题[J].科学技术创新，2016（15）：259-259.

[3]武盈盈.浅谈房地产测绘中存在的问题及应对策略[J].民营科技，2017（7）：2-2.

作者:刘于辉 单位:昆山登云科技职业学院