营改增对物业管理的影响与对策

营改增即营业税改征增值税。至2016年5月1日止，在我国征收了67年的营业税税种就此退出历史舞台。随之而来的是征收方式更为科学、税负更加公平的增值税。根据财税[2016]36号文件的规定，物业管理企业应按照对社会服务业的要求征收增值税。由于增值税与营业税是两种截然不同的税种，营改增的实行，对物业管理企业带来的变化及影响还是较为显著的。具体体现在计税依据、税率及进项税抵扣等方面，另外，还涉及到其他税种的税负变化，如企业所得税、相关附加税种、印花税等。

一、营改增为物业管理企业带来的影响

（一）营改增对物业管理企业流转税方面带来的影响。1.税率的变化。税款征收一般为计税依据*税率，在计税依据不变的前提下，税率越高，其缴纳的税金也就越多。营改增以后，根据《增值税暂行条例》及财税【2016】36号文的规定，物业管理企业所适用增值税的税率或征收率与其增值税的纳税人身份有一定的关系。税法规定，增值税纳税人可分为一般纳税人及小规模纳税人两种，财税【2016】36号文规定，年营业额超过500万元（不含税收入）的企业，或虽然不足500万元，但如果财务核算健全，经纳税人向主管税务机关申请均可以被认定为一般纳税人企业，其余的企业被认定为小规模纳税人企业。物业管理企业作为一般纳税人企业适用6%的税率，小规模纳税人企业适用3%的征收率。一般纳税人企业可以抵扣进项税金，小规模纳税人不能抵扣进项税金。2.计税依据的变化。增值税属于价外税，其计税依据亦即营业收入为不含税收入，以物业管理企业为例，具体的计算公式为如下。一般纳税人企业的计税依据=营业收入/(1+6%)小规模纳税人企业的计税依据=营业收入/(1+3%)3.税款计算的变化。原营业税税制下，营业税=营业收入*5%；一般纳税人企业的增值税额=销项税金-（进项税金-进项税额转出），销项税金=营业收入*6%。小规模纳税人企业的增值税额=营业收入*3%。现以一般纳税人物业管理企业为例，对于营改增前后所带来的变化进行比较（见表1）。从表1中可以看到，增值税的计税依据需要去税，其比营业税的计税依据要少。而在税金方面，虽然增值税的税金看似比营业税税金高，但其为销项税金，可以抵扣进项税金，税负率比营业税低。（二）营改增以后对于企业其他税种的影响。1.企业所得税。营改增以后，物业管理企业的收入应换算为不含税价，收入扣除营业税金后是有所降低的。同时，就物业管理企业来说，人工成本为较大的成本费用支出，在原人工成本一定的前提下，营改增后，物业公司的应纳税所得额及企业所得税会有所下降。2.地方税金及附加。地方税金及附加包括城市维护建设税（税率7%）、地方教育费附加（税率为2%）、教育费附加（税率3%），它们依附于流转税所产生，即企业如果缴纳流转税就一定会按照流转税金的12%申报并缴纳各地方税种。在营业税税制下，企业只要有营业税收入就要缴纳营业税，随之便要缴纳相应的附加税。而增值税的纳税原理为扣税制，即销项税金减除进项税金及上期留抵以后的正差为当期应缴纳的增值税，反之则无须缴纳增值税。因此，如果物业管理企业当期的进项税额大于销项税金，即便产生了收入，也无需缴纳增值税。3.印花税。营改增以后，物业管理企业对外签订的合同几乎都会涉及到增值税业务。建议物业管理企业在合同中将标的物的金额与增值税税金分别列示。按照印花税法的规定，在增值税合同中，如果将合同额与增值税税额分别列示，在计算印花税时可以只按照去税的合同额申报并缴纳，可以节约一定的印花税纳税成本。

二、营改增后物业管理企业的应对对策

（一）纳税人身份的选择对策。纳税人身份的选择决定了其适用何种税率或征收率、是否可以抵扣进项税额，因此，物业管理企业应该审慎选择纳税人身份。就物业管理公司的现实情况来看，主要的成本包含物业公司人员的工资及社保费用、所属物业小区的共用部位、共用设施设备的维护、管理区内清洁及保洁费用、小区绿化费用、区域秩序维护费用、办公费用、水电费等。可见，其发生的都是与人工有关的费用，采购的物资相对较少，为其带来的进项税额也较少。因而，对于那些经营规模较少、年营业收入达不到500万元的物业企业，建议其不妨选择小规模纳税人身份，适用3%的税率，同时，由于税金的计算为不含税收入乘以税率，实际税率仅为2.91%，比5%的税率要低很多。（二）发票的管理。1.销项发票。我国目前的税收征管体制仍处于以票管税阶段，因此，对于发票的管理非常重视。营改增以后，物业管理企业应对外开具增值税发票，要加强对于发票的管理。例如，分清拟开票客户的性质，如果是个人或小规模纳税人企业则应该开具增值税普通发票，如果对方为企业且为一般纳税人身份则应该开具专用发票。另外，要严格销项发票的管理，不得出现虚开发票的现象。2.进项发票。增值税缴税原理为扣税制，一般纳税人身份的物业管理企业，在销项税金一定的前提下，进项发票取得的多少决定其未来缴纳增值税的数额。所以，对于物业管理企业来说，在对外采购相关物资或购买劳务活动的过程中应该找寻一般纳税人为合作对象，同时，还要注意发票取得的合法性与合规性。这里要着重强调的一点是，企业发票的取得应该符合“三流合一”的规定。国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号，以下简称39号公告）规定，从开具发票增值税方的角度规定对外开具发票原则的“三流合一”，具体包括“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都是同一受票方。如果不符合上述规定，税务主管机关很可能认定其取得的发票涉嫌虚开发票。因而，原先以营业税为主的物业管理公司，对于营改增以后的税收制度及规定一定要持谨慎态度。

三、结语

营改增新政的实施，对于物业管理企业的财务核算、相关涉税事宜等方面的影响还是较大的。总体上来讲，税负呈下降趋势。然而，对于物业管理企业来说，面对新税制以及近期国、地税合并的税收征管格局变化，应该以提升国家税法的遵从度为首要原则，结合自身的经营管理特点，加强企业内部的财务核算及涉税事项管理，制定切实可行的税收筹划政策，为企业实现利润最大化的经营管理目标发挥应有的作用。

参考文献：

[1]廖荣丽.营改增对物业管理企业的影响及对策[J].新经济，2016.

[2]财政部,国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[A].财税[2016]36，2016.

作者:蔡娟 单位:深圳地铁物业管理发展有限公司