房地产企业财务内控管理制度

【摘要】中国经济进行新常态，国家宏观政策与地方政府先后出台针对房地产行业管制措施，中小房地产企业要想实现发展、突破困境，必须完善企业财务内控管理制度，向管理要效益。本文由实务角度全面分析了中小房地产企业财务内控管理过程中普遍存在的突出问题，并在此基础上针对性的提出应对措施，探讨如何构建良好的财务内控模式。

【关键词】房地产财务内控内控制度

一、中小房企实行财务内控制度对企业管理的意义

房地产行业经过十多年的快速发展已在我国经济中占有十分重要的地位。房地产行业其主要特点是资金高投入、项目开发周期长、利润高、风险大，是典型的政策导向型行业。目前在国家宏观政策与各级政府先后出台一系列管制措施，各地因城施策，限购、银行信贷新政接踵而来，部分城市已开始执行限售政策、加大租赁用地供应及租、售同权相关概念的提出，另外房地产税也呼之欲出。可见在未来几年的调控政策和市场走势，都将紧紧围绕“房住不炒”来展开。以上都将导致中小型房企项目销售去化周期拉长、不确定性因素增多，项目投资风险加大。在品牌大型房企加快全国战略布局的情况下，中小房企的生存和发展状态不容乐观。中小房企要想突破现有困境，必须向管理要效益，完善的企业内控管理可以为企业降低运营风险、降低成本费用、实现经营目标提供保障。在经济新常态下不断的完善与加强财务内控管理制度建设也是企业发展的必然趋势之一。

二、目前中小房企在执行财务内控管理制度方面普遍存在的突出问题

（一）财务内控管理制度不完善。完善的财务内控管理制度可以为企业的资产安全和完整提供保护、能确保会计信息的真实、正确、还能使各部门实现有效的运转，拥有非常强大的作用。目前多数中小房企的财务内控制度尚不健全，或者是建立了财务内部控制制度，但是由于各方面的原因没有能有效的发挥出作用，还有权责划分不清晰、不明确，缺乏岗位职责，导致企业在采购、施工、合同签订、款项支付、资产保管等方面内控得不到真正的执行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，会使企业面临很大的经营风险，会频繁出现差错、舞弊现象。财务管理会涉及企业经营活动的方方面面，监督对象多且复杂，如制度缺乏有效的监督或监督流于形式，资金活动管控不严，可能会出现会计信息失真和缺乏可靠性，导致企业资产流失、资金被挪用、侵占或遭受欺诈等问题，最终导致企业战略目标无法达成。（二）财务人员管理水平不足。由于房地产企业的发展时间还太短，相关行业财务内部控制管理的可借鉴资料或研究成果不多，企业对财务人员的后期培训、提升专业能力重视不足，同时财务管理人员的内控管理及风险意识的欠缺都会对企业内控制度的制定、实施产生负面影响，甚至会给企业带来无法弥补的损失。（三）投融资过程中财务内控机制失灵。目前大多数中小房企缺乏清晰的项目投资规划，在企业进行项目投资决策时财务内部控制机制失灵，对项目投资目标、规模、方式、资金来源、风险与收益等没有进行客观的分析决策而是迎合主要领导投资意见，没有形成真实的项目可行性研究报告，可能导致投资决策失误。另外，企业在筹资过程中制定的筹资方案没有结合全面预算等相关资金安排拟定出适合的方案，出现企业融资过早或过迟、更有甚者筹资失败的情况时有发生，如过早融资将导致企业承担过多的财务费用，吞没企业利润；如过迟或融资失败则会严重影响企业的正常运营。中小房企还普遍存在筹资渠道单一的情况，出现资金缺口时只能向银行申请贷款，会使企业资产负债率结构不合理可能导致企业债务负担过重，如销售回款不畅则按时偿还债务风险加大最终可能使企业运营举步为艰。（四）资金运营与调度方面水平急待提高。中小房企普遍存在资金运营、调度环节财务内控管理缺失的问题。因项目单一、规模不大或其他各种各样原因，产生企业在办理现金、银行存款业务及印章、票据保管方面不能做到不相融岗位相分离，常常由一人办理所有业务；资金收取、支付环节审批受权不当、监督不到位产生资金体外循环情况及提前付款、超合同规定付款的现象经常发生。在资金调度管理时，控制措施欠缺。全面预算管理执行不力，缺乏财务内控管理，不能统筹协调内部各部门的资金需求，前期、销售、工程、采购、行政等环节没有形成有机整体，资金运营水平不高，存在款应收不尽收，财务可用资金短缺，应付款项不能支付，严重影响项目开发进度及企业形象。

三、中小房企财务内控管理制度改进方案或措施

（一）强化企业财务内控管理思维。企业财务管理人员要向管理型会计转变，深入学习企业内部控制管理的相关知识、理念。强化房地产企业财务内控管理，建立起完善的财务内控制度并结合企业现有管理制度，对企业的业务流程进行优化改进，同步提高企业运营效率和内控管理的效率，使企业降低相关成本，有利于帮助企业在竞争激烈的环境中实现稳步发展。同时为面对“灰犀牛”、“黑天鹅”问题房地产企业还要全面增强员工的风险意识，提高财务内控管的意识与能力，降低不必要损失。（二）建立健全、全面落实企业财务内控制度。中小房企要根据各自的战略目标、发展战略、发展阶段等实际情况建立起不同的财务内部控制制度，在设计财务内控制度过程中要从企业的发展目标出发和自身的所处的发展阶段出发，这样建立的财务内控体系才能适合企业不同阶段的需求，使企业的财务内控与企业的发展战略、发展目标、发展阶段相统一，企业才能更好的实现企业战略。房地产企业建立财务内控管理制度是一个系统工程，中小房企在建立财务内控体系时可以参照国家层面制定的企业内部控制基本规范及相关的应用指引、评价指引等资料，并按照内部控制的五项目标、五项原则、五项要素建立起适合中小房企自身的企业层面、业务层面的财务内控制度。只有建立并深入有效的执行财务内控制度，完善相关组织机构，企业运营管理的合法合规、资产的安全有效运转、财务报告及相关信息数据的真实完整才能得到合理保证，才能提高企业经济效益和经营效率，才能促进企业实现长远发展。（三）提高财务人员综合素质、提升财务内控的管理水平。面对地产行业竞争越来越激烈，加之房地产行业财务内控管理与其他行业相比较存在特殊性，所以对房地产行业财务管理人员的v关管理人员掌握行业最新内控管理理念，不继的提升财务内控管理工作的质量，促进企业积极稳定发展。（四）加强投融资关键节点财务内控管理。地产行业是典型的资金密集型企业，随着国家宏观调控政策的变化、成本费用的增加、销售周期的拉长等带来的变化都要求中小型房企必须对财务内控管理有全新的认识。不继加强项目投资决策活动中关键节点的财务内控措施，不继优化企业资本结构，强化运行资金的管理能力。1.加强投资决策环节财务内控管理的措施。首先，中小房企应当根据企业发展目标结合企业自身不同发展阶段等实际情况，制定科学、合理的投资目标和规划、利润计划等，拟定项目投资的方案，主要包括项目成本费用支出计划、销售周期回款计划、自有资金投入及外部资金筹集计划等，重点要关注项目的风险可控和预期收益，在风险可控的前提下，实现企业的稳健发展及利润目标。其次，落实好财务内控管理制度，协调公司相关部门，加强对投资方案的可行性研究。深入调研市场需要，合理确定开发产品定位，针对多种产品类型、多种业态，编制多套组合模型并结合市场需求及竞争程度等具体的实际情况，在成本费用可控的前提下，实现企业利润目标。第三，中小房企要认真结合自身资金实力、市场营销去化等情况加强项目开发阶段投资强度的财务内控管理。防止出现超出自身资金承受能力，大规模开发高强度投资的情况；防止出现自有资金枯竭、项目形象进度缓慢、销售去化不利回款不畅、融资渠道单一且跟进不及时、项目开发停滞的恶性循环。2.加强筹资决策环节财务内控管理的措施。第一，要建立起与企业战略相匹配并支持企业投资增长的筹资战略。中小房企应当给合企业全面预算、各项目实际进度等情况，制定筹资目标和规划，拟定项目的筹资方案，主要包括融资金额、渠道、成本、融资后的资本结构及偿债压力测试等相关内容，同时企业还需考虑筹资失败概率，做了充分预案。第二，筹资风险可控原则。企业应当对筹资方案进行科学论证，形成可行性报告，并全面反映风险评估情况。确定筹资的规模、资本的结构安排等要充分考虑中小房企运营的安全性、企业价值增长的可持续性。避免企业出现做大企业规模的冲动，如果中小房企投资项目过多，投资需求较多，而企业内部财务自有资本又相对不足，在这种情况下，向银行或其他金融机构借款成为主要融资方式，但这时会使中小房企面临非常大的偿付风险。所以中小房企财务内控管理制度不能一味的从属于企业投资战略，必须要在整体上把握财务风险的可控性，保障企业可持续发展。第三，筹资结构优化、成本较低原则。企业财务内控管理需要根据企业确定有不同筹资方式、筹资时机、筹资结构安排等建立不同的比较模型，采用筹资成本较低的筹资方式，从而降低融资成本并直接提升项目利润指标。因此，在企业筹资环节财务内控管理应将筹资成本作为评价筹资效率、效果的重要指标。（五）强化企业运营资金管理。1.中小房企财务内控管理应当加强营运中资金管理，统筹协调公司、项目的销售资金回拢及各部门的资金支付计划。多措并举加强销售去化、加快回款速度，在销售过程中认真落实财务内控管理，严禁财务指定帐户外收取款项，保障资金安全。在可用资金规模下，财务管理人员需统筹协调采购、工程、宣传推广、日常费用等部门、环节的付款，强调公司、项目整体平衡，提升资金营运的效率，保障公司正常运营。2.财务内控管理应当设定不相融岗位相分离制度。地产行业资金数额大、流动频繁，必须严格有关资金收付环节财务内控管理规定，坚决禁止一人保管公司所有印章、票据，坚决禁止一人办理资金支付业务。3.财务内控管理制度严格明确资金收支条件、程序、审批权限，强化会计审计监督能力。中小房企在建立财务内控管理制度加强审计监督过程中要结合相关规范及企业自身经营活动实际情况，建立健全内外部信息沟通、交流机制，不断的完善与优化企业财务内控管理制度。加强审计监督可以对企业采购业务、资产管理业务、销售业务、工程项目、合同签订付款等进行业务层面的内部控制，落实好相关审计工作能确保企业财务内控工作顺利实施，保障企业发展战略的实现。总之，房地产行业企业运营风险大，广大中小型企业面对巨大的市场竞争，必须摆脱以往粗放型管理，逐步加强企业财务内控管理，提高企业财务内控管理意识，完善并落实相关制度，提高财务管理人员业务水平，强化公司在项目投资决策、筹资决策、资金运营管理等过程中关键节点财务内控管理制度，为保证企业健康、稳定、持续发展奠定基础。

参考文献

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[3]马红梅.简析企业内部财务控制的现状及其对策[J].财会学习，2016（23）.37-38.

作者:万晓刚 单位:唐山富天房地产开发有限公司