房地产企业财务管理精细化思考

一、实施精细化财务管理的必要性

（一）房地产企业融资环境的变化。2017年以前金融机构几乎可以提供房地产开发每个环节的融资，但随着房地产调控政策密集出台，房企的融资环境已经明显收窄,根据相关报道自2016年11月以来，房地产公司几乎没有批准发行，上交所网站所的信息，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募、深圳房企益田集团36亿元小公募债也被终止。融资环境的变化带来的是融资成本的升高。（二）“营改增”等税务政策的变化导致税务风险不断增加。随着“营改增”的全面推行和不断深入，房企财务人员面临新旧税制衔接、政策变化、具体业务处理和税收核算转化等新课题。“营改增”基本改变了企业的会计核算体系，由于房地产企业财务人员基本没有接触过增值税，由此也会带来开票、报税、认证、抵扣和税款缴纳等方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生税收风险。（三）房地产企业税负的居高不下。我国房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%，2006年达到25.14%。而同期宏观税负水平只上升不到4%。目前房地产税收平均增长率为20%，而房地产GDP平均增长率为15%，房地产税收增长明显快于房地产经济增长，所以导致房地产业的税负不断提高。对于中小房企来说，由于不具备规模优势、企业专业税收筹划人员缺失，税务筹划能力不强。（四）财务管理不能满足全面财务管理的需要。中小房企事前财务管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性；成本计划缺乏科学性、严肃性，造成事中、事后财务管理的盲目性。并且不能提供决策所需的正确信息，不能深入反映经营过程，不能提供各个作业环节的成本信息，以及各个环节成本发生的前因后果。加之会计核算不精细，台账体系不健全，不利于开发成本与目标成本的对比分析，也不利于成本管控。

二、精细化财务管理的具体措施

以精细化财务管理理论为基础，结合具体工作实际，将房地产精细化财务管理的具体措施概括总结为：资金管理精确化、成本管控精准化、会计核算精细化。（一）资金管理精细化“现金为王”。一直以来都被视为企业资金管理的中心理念。企业资金管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。房地产企业资金管理主要以融资管理为重点，以资金预算为抓手、以回款跟踪为手段、已清欠例会制度为依托，通过提升公司资金管理水平，合理的控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率。1.拓展融资渠道房地产是资金密集产业，投资规模大、周期长，资金筹集成为房企最关心的问题。目前企业融资渠道单一，对银行贷款依赖程度过高，成为资金筹措的瓶颈。因此，必须拓宽自身融资渠道，以保证企业规模化发展。除了银行贷款，公司正在寻求债券融资、信托融资、保险资金融资等多种融资方式，并取得了积极进展。2.强化资金预算制度针对前期资金管理计划性不强、使用随意、使用效率不高等现象，积极建立资金预算制度。首先由财务资金部会同营销客服部、工程部等多部门根据年度销售考核量、工程量、综合考虑税金、利息支出等因素测算年度资金计划。每个月各个部门上报月度资金计划，漏报的计划除总经理特批外一律不付款，做到资金预算刚性考核。3.建立回款跟踪制度（1）适当保持按揭银行数量，防止资金风险。为防止按揭审批、放款速慢影响资金回笼、减少公司按揭风险，保证资金流畅。适度保持按揭银行数量，防止对单一银行的过度依赖。（2）强化按揭银行考核。为加速项目回款，保证公司现金流安全畅通，按照对项目合作按揭银行实行“淘汰一批、诫勉一批，新增一批”的原则制定考核标准。对按揭银行进行月度考核，对不积极配合公司按揭工作，影响公司正常按揭款放款的合作银行，将视情况取消或减少按揭办理。（3）清欠工作制度化。理顺清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召开清欠工作会议，定期进行账龄分析，动态监控异常应收款项，防止呆坏账风险。（二）财务管控精细化。1.完善成本、费用审批流程（1）严格把关控成本。加强合同管理、严格比价采购程序，严格过程管控，严格工程进度审批制度，工程挂账必须组织专项工程验收，并出具验收报告单和工作量确认单，杜绝随意划线和签证。（2）规范付款审批流程。做到“无发票不挂账，无收据不付款”；所有涉及工程款、物资采购的业务严格执行“先挂账、后付款”的原则；严格杜绝预付账款。（3）严控可控费用。费用支出“一事一报一批”，强化费用发生事前审批制度，杜绝不合理支出和无效支出。2.细化目标成本控制将项目目标成本按照土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施、公建配套、资本化利息、开发间接费、期间费用、税金七个大项分类，下设180余个子科目。每月召开成本管控会，将成本费用实际发生数与目标成本数进行对比，分析预算差异，及时堵塞成本管理漏洞。3.强化税务筹划一是建立专业税务筹划团队与借助税务师事务所相结合的办法。房产税、土地使用税等小税种筹划自有团队主导；土地增值税、企业所得税、增值税等大税种筹划借助第三方力量。二是筹划方式由之前的事后算税转变为税金的事前筹划、分析。三是注重提高财务人员税务筹划素质。如何合理的节约税负涉及到企业生产经营的方方面面，需要公司财务人员在不断提高账务处理能力等业务素养的同时，还要全面掌握国家和所在税收政策，熟悉公司经营环节，依法优化缴税方案，通过合理减轻公司的税收负担。（三）会计核算精细化。成本核算精细化主要包括三个方面的内容，一是细化科目明细，完善辅助核算；二是细化分期和业态核算；三是建立为会计核算服务的台账体系。1.细化科目设置、强化辅助核算将“开发成本”科目由原来的只有6个二级科目细分为目前的6个二级科目，100余个三级科目。对应收、应付科目建立完善的辅助核算系统，尤其对应收房款建立客户姓名、房间号双辅助，精准核算应收款房，更有利于财务管理和财务分析。2.细化分期和业态核算严格按照发改委立项批复设置分期核算，按照项目不同业态建立账外辅助核算。一是便于分析各期投入、产出比；二是为土地清算提供依据，为土地增值税筹划方案多样性选择提供数据基础。3.细化台账体系细化各类登记台账，将台账作为会计核算的辅助工具和必要补充。建立起内外部借款台账、按揭回款台账、应收账款台账、合同付款台账、固定资产台账、销控台账等各类台账，初步建立台账体系，以此作为提高会计核算水平、强化财务管控的有效途径和有力手段。

三、精细化财务管理的预期效果

（一）资金管理水平有效提高。1.企业融资渠道不断拓展。除了加强与传统国有四大银行的合作外，更多的利用股份制中小银行机制灵活、审批程序简单的特点，更多的与之合作；尝试险资和信托融资，2017年中垠益阳项目通过人保资本取得融资3亿元，中垠与信托机构的合作也取得了实质性进展。2.资金预算精度更准，减少闲置资金，提高资金使用效率。3.按揭放款速度明显提高，企业资金得到充分、合理的利用。（二）财务管控、会计核算水平提升显著。1.制度体系更加完善。先后修订可控费用管理办法、备用金管理办法、费用报销管理办法、收据管理办法及操作流程。2.付款管理更规范。工程、营销类大额付款流程更优化、依据更充分、审核更严格。3.内部控制理念不断加强。过程控制不算完善，优化了部门之间的业务操作流程和协作能力。提高了风险管理意识，加强了风险级别分析、风险辨识、风险排查和控制。（三）税务筹划能力不断增强中垠雅苑项目通过清算对象优化、借款利息计算扣除或据实扣除的选择、业态间成本的合理分摊等多种手段，预计节税5000余万元。中垠扬中项目通过在“营改增”前突击取得施工许可证，按照简易办法缴纳增值税，预计节税270余万元。

四、结论

综上所述，随着中垠业务的不断扩展，在完善常规税务筹划的同时，逐步完善项目转让、股权转让、自持物业、合作开发等环节的节税筹划和预案，合法、合理、合规的最大限度减轻企业税负。

参考文献：

[1]巫升斌.实施精细化财务管理的实践探讨[J].国际商务财会,2009(09).

[2]李新.浅谈电力企业精细化财务管理[J].科技情报开发与经济,2007(06).

[3]邰晓红,李桂侠.浅谈企业的精细化财务管理[J].会计之友(下旬刊),2006(11).

作者:钱亮 王瑜玟 单位:中垠地产有限公司