房地产企业财务核算探析

摘要：对于房地产企业来说，其风险较高，收益大，随着国家对房地产行业的宏观调控力度加强，很多房地产企业也结束了曾经暴利的时代，进入了微利的发展阶段，面对房地产企业转型的关键时期，必须加强对企业财务核算的管控力度。本文详细分析了当前阶段房地产企业的财务核算管控要求，为相关企业的转型发展提供了理论基础。

关键词：房地产；企业；财务核算

对于企业的发展来说，核心在于财务管理，企业的行业具有一定的特殊性，房地产企业的财务管控较为重要。任何大型的房地产企业，一般都会将企业的财务管控放在首要的位置上，房地产企业的财务管控主要包含融资与资金管理，预算管理等。

一、规范业绩规划的设置

对于一个企业来说，经济的稳定增长最为重要，对于很多持续发展的企业来说，如果没有有效的企业业绩，很难得到市场的肯定，因此，企业必须设置年度或者季度的企业发展业绩规划，并保证企业经济的快速稳定增长，另外房地产企业有着独有的特征，相比一般的制造业，在设定业绩的过程中，保证房地产企业财务业绩的持续稳定增长，我们以万达地产集团为例进行重点业绩要求的分析：（一）充分盯紧企业的后劲。对于地产企业来说，其房地产的材料是不能再生的土地资源，具有稀缺性的特征，另外，很多企业的财务报表看似相对较好，但是很多资产负债表中的“存货”数据较为萎缩，无法紧跟企业发展的步伐，其财务的业绩始终是在透支企业的经营能力，并很难形成一种连续增长的发展态势，在正常的环境下，对于企业的存货必须与利润表中的主营业务和现金流量商品等在增长趋势方面存在一致性，另外其存货的增长幅度透视需要略高于后者，另外，必须深入分析企业的“存货”特征，详细分析企业的存货投多少是企业的土地材料，材料的性价比如何，能够随时进行土地开发，通过对企业经营项目储备情况的详细分析，实现了企业原材料的储备和供应。（二）合理控制项目的发展结构。对于房地产企业的项目经营来说，一般时间超过一年，但是房地产开发企业的发展原材料是土地，土地并非逐年均匀获得，对于土地来说，在大小，价格和范围中具有较大的不均匀特性，因此，可以通过对四年左右企业财务业绩规划中的利润结转状况进行要求，发现企业发展的开发节奏，可以最终达到销售回款的目的。万达企业详细规划自身企业的发展后劲，根据企业的具体特色，确定房地产材料，深入的分析了企业的存货特征，制定了统一的财政政策，并参与了公司财务会计制度的相关制定。企业制定了各类材料核算标准，并定期进行企业资产的清查与监督，保证记录与实物相符合。

二、加强预算监督

针对房地产行业的特征，相对全面的预算体系较为重要，在管控过程中，必须较好的监控企业的年度业绩目标和财务的核算目标，对于重大接点问题，相对存在偏差，可以采取一定的措施。年度预算较为重要，其中月度的预算是对于年度预算和年度经济目标的分解，其经济目标的中点在于资金的管理和费用控制能，同样我们可以从以下的三个方面来加强预算的执行。（一）单位在年度的预算落实之后，需要将年度的预算结果设定成为单位的年度预算指标，其中主要的数值类型为净利润，期间费用，成本控制等，可以将月度预算的主要内容设定成为企业的关键工作计划，并直接决定月度的考核，各个单位的负责人如果想要完成自身的工作计划，并获得更多的奖金，必须严格的执行年度预算和月度预算的规章制度。（二）在企业设定工作权限和企业审批权限的过程中，可以将预算的权力放给各个单位，必须提高预算外支出的审批水平，并适当地增加审批流程，同样，预算外的审批同样较为重要，不能将目光仅限于对突发性事件的解决，并非所有公司财务事件都可以通过预算外的程序来解决。（三）在月末，可以适当地制定月度预算分析报告，其中分析方式可以使用柱状图的方式，对每个单位的预算偏差进行详细的公布，同时可以根据月度的预算实施情况，提出相应的财务补救控制措施，由相关的部门监督实施。

三、加强项目业绩管理

对于房地产企业来说，企业的业绩取决于项目的成本控制，必须对企业的整体业绩加以关注，企业在一个项目开工之前，需要经过市场和建设单位的标准设定，具体有以下的方式：（一）设定企业利润率。对于企业的发展来说，利润率是项目的核心目标，企业可以参考行业的平均利润水平和企业的获利能力水平，并结合项目的具体标准制定合适的净利润率。（二）设定企业的收益率。对于企业的内部收益率，充分体现了企业的投资回报水平，可以根据社会的平均在本成本率和股东的具体要求回报率确定企业的融资成本，其中目标收益率不能低于以上数值。（三）设定目标价格，成本和费用。对于净利润率指标的分解来说，主要是项目的销售部门，成本管理部门，财务部门共同作用最终确定的，只有全面有效地理解以上的指标，才能提高项目的目标利润率。

四、实现企业的统收统支管理

很多资本密集型行业和房地产起企业等一般通过资金的统收来进行管理，在确保资金安全的基础上，可以充分提高资金的使用效率，并能够加速资金的流转。其主要的做法如下：（一）设置企业的收入与支出账号。对于企业的收入与支出来说，必须经过企业集团的统一管理，并每月根据具体的预算安排拨款进行支出，全面实现企业资金的统收通知，其中，支出账号可以自行进行支配，收入账号可以由公司的财务集团进行统一的管理，并每月根据预算的具体安排从收入账户拨款到支出账户中，全集团实现资金的统收统支，全面管理。（二）规范企业单位之间的资金调剂规则。首先，企业中各个项目的开发阶段不同，各个单位的资金常会出现盈缺不均的现象，对于企业的财务中心，可以根据具体的需要办理单位的资金借用信息表，但是资金的借用必须是有偿借用，对于资金借用利息，可以充分参考银行的贷款利率进行计算同时需要适当的增加资金成本并减少当前年度的净利润。企业之间通过资金调剂的方式可以尽可能少的占用集团的总资金，并提高单位资金管理的有效性。对于万达企业的核算制度来说，对固定资产实行年限平均计算法确定有关的折扣，各个部门的日常维修费用等直接计入当期的费用中，同时资产费用必须签发验收单，并详细办理相关的手续，

五、合理搭配融资方式

一般来说，房地产企业常会使用自身的融资方式进行银行资金的开发和管理等，具体的融资要求有以下几点：（一）银行开发贷款。首先，银行系统对于贷款的资金成本开发相对较为低廉，很多房地产企业有限使用贷款的融资方式，但是政府在进行政策调控的过程中，开发商从银行中获得的开发贷款相应减少，只有信誉高的开发商才能够获得银行的贷款。（二）项目股权融资。该种方式的根本是项目的股权合作，首先，项目的双方需要根据具体的投资比例承担风险的收益，在具体的商务谈判过程中，需要对出钱，出地方进行全面的权衡，并以此确定公司的股权结构，通过建立风险共担的股权融资方式，可以较好地降低公司的资产负债率。（三）其他融资方式。地产公司可以根据具体的业绩规划确定当年的资金缺口，并对上述的融资方式进行合理的搭配，最终切实提高收益率。

六、财务对标分析

必须清楚自身企业的优势和不足，需要眼光外看，可以开展财务对标分析，在具体的对标过程中，首先需要选择房地产行业的平均值，确定企业的具体财务指标和需要达到的水平，另外，需要选择与企业公司规模相近，同时指标较为优秀的企业，将相关的指标作为企业的长远发展目标。在进行对标指标选择方面，房贷产企业必须对企业的净利润率加以关注，充分研究企业的资产负债率和存货的周转率等指标，一般来说，非上市企业的债务融资数量相对较多，很多净利润相对偏低，资产的负债率一般偏高，但是由于杠杆经营的原因，对于净资产的收益一般较高，但是资产的负债率相对较低，存货的周转率较高的企业相对来说企业的盈利能力较强。较好的财务管控措施使处于风口浪尖的地产企业，通过内外资源的实际情况，可以更好地加强企业的财务管控，使企业更加稳健的发展。

参考文献：

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作者:任忠义 单位:恒生地产有限公司