房地产上市公司财务风险分析及防范

摘要：近年来，房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱，越来越受到政府重视；国家加强了对房地产行业的宏观调控，这对房地产企业而言既是风险，又是挑战。一些房地产企业由于未能做好财务风险的管理与防御，出现资金链断裂等问题，最终导致破产。因此，提高应对风险的能力对企业至关重要。本文首先对我国房地产企业上市公司的财务风险现状和成因进行分析，然后针对房地产上市企业的特点从宏观及微观两个角度提出关于加强房地产上市公司财务风险防控措施的建议。

关键词：房地产；财务风险；风险防控

一、我国房地产上市公司财务风险的现状

近年来，房地产企业的生存环境愈加严峻，政府正在加强对房地产业的宏观调控，为过热的房产经济降温。房地产公司不得不在严峻的形势下尽力获取利润，可谓艰难重重。尽管中国人民银行副行长潘功胜表示，我国房地产金融风险是可控的，但由于各种原因，尤其是房地产行业本身的特性，导致其依然存在很大的隐患。目前我国房地产公司的现状主要有以下特征：（一）投资放缓。从历史上来看，房地产开发投资完成额走势会滞后于商品房销售增速，且滞后时间间隔逐渐缩短。但该规律却在2016年之后出现了明显背离，2010至2015年期间，房地产投资与商品房销售显示出较好的相关性，投资增速一般会滞后于销售面积半年左右，且滞后的时间逐步缩短。但2016年以来，房地产企业却普遍加强现金储备。（二）行业利润率水平有所下降。以来，国家进一步加强了房地产企业的宏观调控，加之土地价格上涨较多，消费者在房产的购买上显得更加理性。国家政策、企业的财务状况以及消费者的态度等因素都会影响到行业利润水平。（三）行业整体负债比例较高。Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分点，达到2005年来的新高。分析人士指出，2015至2016年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，进行大规模融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。

二、我国房地产上市公司财务风险的成因

财务风险即企业可能丧失偿债能力的风险和股东收益的可变性，对企业的盈利和发展会产生重大影响。房地企业财务风险产生的原因很多，既有外部原因，也有企业自身的原因。（一）企业外部原因（1）政府宏观调控。政策因素是影响房地产财务风险的首要因素。房地产是国民经济支柱产业，极受政府关注。报告中提到，“房子是用来住的，不是用来炒的”，因此近年来国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策。一方面，国家颁布的交易政策直接造成房地产的需求下降，企业销售业绩下滑，影响资金回笼，可能产生财务风险；另一方面，房地产项目离不开土地，对《土地管理法》的修改，亦会影响企业的经营。如果土地价格过高，企业必然会提高售价以降低成本，从而影响销量，形成财务风险。因此，国家政策是房地产业的风向标，会影响房地产业的发展。（2）市场经济整体环境。经济环境取决于政治、文化和军事环境。如今我国处在飞速发展时期，房地产行业的发展一旦到达峰点，就会衰退下来，受到冲击。由于资金占用期长回收慢的特点，经济环境低迷对房地产行业会造成很大影响。（3）市场供求不合理。市场经济的本质即经济活动；供求的不合理必将影响市场。如今我国房地产业出现了严重的不合理现象。在“北上广”等一线城市，房子明显供不应求；而在一些二三线城市却供过于求。地域差异等原因造成房地产行业供求情况不合理，存在风险隐患。（二）企业内部原因（1）行业特性。房地产行业需要大量的前期资金投入，需资金占用周期短，具有资金密集型行业的特性。另一方面，由于开发项目建设周期长，且存在诸多不稳定因素，如前期的拆迁、后期房屋销售的不稳定以及应收账款的回收等问题。这些都会影响地产行业的财务状况。（2）行业竞争激烈。由于房地产开发的收益较高，因此近二十年来房地产行业内进入大量企业。由此产生的一系列问题，如土地竞争、招标竞争等，将增加房地产企业的成本，容易造成房地产企业盲目投资。然而一旦投资失误，将直接造成房地产企业财务危机的爆发，引起房地产企业破产。（3）资本结构不合理。资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系。目前，我国大部分房地产企业的资金主要来源于银行贷款，这造成了房地产企业的财务依赖性。据统计，我国大部分房地产的银行信贷资本要超过公司总资本的70%以上，如果房地产行业继续依赖银行信贷这一筹资渠道，资金链一旦出现断裂，都将引起巨大的财务危机。

三、加强房地产上市公司财务风险防范与控制的措施

（一）宏观层面。（1）关注政策的变动。近年来，我国政府在不断调整对房地产的宏观调控，每一次变动都会对房地产上市公司产生重要的影响。房地产企业应当对政策和经济环境关注和研究，预测和确定正确的投资环境和政策，以便公司随时调整自己的经营战略，防范财务风险。（2）加强区域合作。各地区经济发展不均衡，导致全国的房地产市场形势区域间差异较大。目前国内东部地区房地产市场饱和，可供开发土地面积有限，房价较高；中西部地区土地供应充足，发展潜力巨大，房价较低。在这种情形下，房地产企业应采取战略合作的方式，推进城市深度进入的战略，拓展市场。（3）坚持走品牌路线。为了更好地发展，房地产企业需要充分利用品牌效益在市场转型中的价值和作用，打造出别具一格的精品工程；要树立良好的品牌形象，树立“以客户为中心”的服务理念，增加产品附加值，使品牌得到消费者的认可。（二）微观层面。（1）全面树立财务风险管理意识。有效防范与控制房地产企业的财务风险，需要在企业内部全面树立财务风险防御的管理意识。首先，管理层作为企业的经营者、所有者，应率先树立风险意识；其次应加强企业员工的财务风险培训，提升综合素质。（2）构建房地产企业财务风险预警和监控体系。房地产企业应从及时有效防御财务风险的角度出发，构建财务风险预警和监控体系。只有通过建立健全财务风险管理制度才能提升财务风险的防御能力。企业应设置与财务风险相关且体现企业财务状况和资本结构的财务指标如资产负债率、存货周转率、总资产净利率等，确保企业的资产变现能力；另外，房地产企业应建立风险预警和监控体系，借助信息化工具，制定各财务风险指标的承受范围，做到及时观察和预警。（3）优化资本结构。如今大部分房地产企业财务风险的增加主要是由于资产结构不合理。房地产企业想要优化资本结构，首先应拓宽筹资渠道，不能仅依靠银行信贷，而应辅以信托融资、租赁融资等手段，从而避免高负债率。此外，房地产企业应根据企业自身情况，制定相对合理的资本结构计划，明确债权比例，防止盲目投资，降低财务风险，确保企业的可持续发展。（4）加强日常和大额现金流控制。房地产行业对资金需求量很大，如果不注重管理便极易引发财务风险。近年来，我国159家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额和行业中值均为负数。因此需要重点关注投资和筹资活动中的现金流，管理好应收账款，制定符合本公司实际情况的信贷政策，保证企业的变现能力。

四、结语

目前，我国房地产业行业存在总量过剩、区域分化、容量过多等特点，极易为财务风险埋下隐患。因此房地产上市企业应该结合企业自身的财务状况，合理地开发投资；另一方面，公司管理层应建立健全财务预警系统，时刻树立风险意识。只有这样，中国的房地产经济才能健康持久地发展下去。

参考文献

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作者:常儒瑾 单位:东北石油大学