房地产企业财务风险论文

一、财务风险相关理论概念

（一）房地产企业财务风险的概念。人们普遍认为，房地产企业是一项高风险的行业，这样就要求房地产企业能够清楚的识别有哪些风险，风险大小，以及怎样做才能减小风险。广义的房地产金融风险，是指企业和房地产项目融资的利润，对投资发展的重大影响，这些影响是通过资本运作和利润分配引起的。

（二）房地产企业财务风险的内容。房地产企业财务风险包括融资风险，投资风险，资本回收风险以及利益分配等风险。融资风险主要是指房地产企业负债经营的条件下，如果企业不能按时还款还息，就将会导致企业陷入财务困境，甚至有破产的可能性。

（三）房地产企业财务风险的主要表现形式。

1、偿付风险。房地产开发产品是一个相当漫长的过程，从规划设计开始，经过许多阶段：可行性研究，土地征用，房屋拆迁，安置补偿，施工安装，配套工程，绿色卫生工程，产品上市的多个阶段才能完成。在较长的房地产开发周期中，任何社会环境都会对其产生影响，时间越长影响就越大，从而影响房屋成本和售价的变化。

2、利率风险。房地产企业大多负债经营，对房地产企业的债务管理影响很大的就是利率的波动。利率风险，增长息金的同时会相应加大房地产企业资金周转的难度，使得资金链出现问题的可能性变大。同时，房地产企业在负债经营期间，受到各种经济环境的影响，可能会导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。而资金成本的增加更会加速地产行业的兼并、组合，那些中小开发商将更难生存。

3、资产负债率持续上升，资本结构不合理的风险。目前，多数的房地产企业其内部开发资金基本上都是靠银行信贷方面占较大比例，自有资金占比例非常小。其结构很不合理，以至于增加企业的财务风险。如果公司债券投资不能收回并获得预期回报，发生不支付银行贷款本金的可能性是非常大的，公司将面临破产的风险。

4、再筹资风险。从房地产行业发展来看，筹资活动是房地产企业进行所有的经济活动的前提，若是该房地产企业的资产负债率较高，则会影响企业的信用等级，也就增加该企业筹资的难度。根据我国房地产市场的自身特点，我们可知，现如今房地产开发大部分是靠外借资金，自有资金所占比例较低，一旦国家金融政策的为持续紧缩，房地产企业就很难筹到资金，也就加大了筹资风险。。

二、我国房地产企业所存在的财务风险

（一）政府调控政策愈加严厉。在过去的几年，我国许多地区都存在过高的房价，以及投资需求过热的现象。针对这种现象，中央政府利用调控手段，对房地产市场的这种现象进行较强力度的调控，来抑制过快增长的房价以及人们不合理的需求。这些年，政府的调控政策的重点在对商品房的信贷、税收和交易等方面；对于低收入住房的土地，税收，融资等方面放宽政策。

（二）融资压力和偿付风险不断增大。调查数据显示，2014年前3季度，房地产企业实收资本为89869亿元，同比增长2.3%。在这中间，国内贷款是16288亿元；利用外资430亿元；自筹资金37535亿元；其他资金35616亿元，这其中，定金及预收款21582亿元。可以看出，银行贷款只占18.12%的资金来源，房企，银行以外的资金来源，占80%以上。在这样的背景下，房地产企业面临较大的资金压力。

（三）盲目投资现象严重。盲目投资现象即房地产公司未根据自身条件和市场环境，也不了解行业的发展状况就对项目进行投资，以至于不足的资金运作能力，较低的投资回报率导致财务风险变大。

三、我国房地产企业财务风险的形成原因

房地产本身是一个投资大、跨越时间长、风险度高的行业。在我国政府政策力的变动和调控对房地产企业的影响尤为重大。加之金融风暴的广泛存在，以及经济社会发展中可能产生的通货膨胀、通货紧缩以及物价上涨都有可能对房地产的发展产生很大影响。我国房地产企业财务风险的形成原因主要有：

（一）开发项目质量管理欠缺。在项目建设中，涉及到许多部门，许多行业标准，这都增加了房地产企业开发项目质量管理的难度与风险。工程施工质量易于控制，但项目位置，项目类型，与物业配备等都对项目的质量产生重大的影响。

（二）负债金额巨大。房地产开发行业的性质决定了房地产企业需要大量的融资资金，但大都数企业都是从负债起首的。近些年，我国房地产行业竞争越发激烈，人人都认为房地产是个高利润的行业，这样就导致房地产企业贷款增长率持续提升，这些不理智的举债就加重了企业的债务风险。

（三）利率与市场变动。由于通货膨胀的影响，一旦贷款利率的提高，将增加公司的成本，从而抵消预期收益。如果在一定的时间内，贷款利率高于房地产投资收益，投资房地产的企业将无利可图。

四、碧桂园地产的财务风险分析

（一）碧桂园的财务状况。到2014年12月31日止年度，碧桂园集团总收入达人民币845.5亿，同比增长约34.8%；净负债权益比为59.7%，同比下降7.6%；2015年初，境内贷款为104.2亿元，境外为19.71亿元，境内贷款仍占高额比重。

（二）碧桂园财务风险分析。2013年，碧桂园集团总借贷额约人民币562.488亿元，其中银行及其他借款约人民币331.892亿元，优先票据约人民币230.596亿元。由此可知，优先票据的地位也不容忽视，优先票据依靠较低的成本，深受企业的喜爱。这一方面给企业带来了资金，但也同时影响企业的信用，对企业在其他金融机构借贷，带来了一定的影响。碧桂园也因为利用发行优先债券解决资金问题，从而信用等级被评为BB。有资料可知，碧桂园长期负债比率降低，在企业急需资金时，可适当提高长期负债比率，从而减轻企业近期偿债能力，减小融资风险。该集团使用多元的融资手段成功地从资本市场处融得可观的资本，同时企业的负债增加，负债过高，可能导致企业破产清算。由此，我们应该谨慎管理借债成本，优化债务融资组合。把负债水平控制在一定范畴内，有效融资渠道多样化，朝着信用投资级努力，并把财务管理为中心的管理要求贯穿在业务管理中。结论：在房地产企业经营过程中，财务风险是必须面对的一个现实问题，也是客观存在的，是不可忽视的，更是不能消除的，这需要每一个企业自身去努力，通过各措施来降低风险。

作者:陶佳静单位:洛阳师范学院