商业房地产投资范文10篇

商业房地产投资范文篇1

商业区的概念

交易区或称服务区的概念在商业房地产分析中远比在其它房地产类型中重要的多，可以说它是商业房地产产唯一一点，也是最重要的一点分析因素。

商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内存在一定比例顾客，使商业零售中心正常业务得以维持。商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

除了要定义商业区以外，了解销售收入的来源也很重要。特定产品或特定服务的所谓“可解释销售收入”指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。外部收入指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客购买的销售收入。收入项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区购买的花费。假定商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，相反，他们有时会到其它服务区采购。那么，一个地区的流失项就会成为其它服务区的外部收入。调整后的可解释收入到底是净流失（负值）还是净外部收入（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而定。为了最终得出一地区内对某一地理位置的潜在需求，通常需要计算出服务区或子市场对商业房地产的净值。

确定商业房地产服务区的方法

有四种方法来分析、定义商业区。它们是顾客流量法、人口/支出方法、顾客识别法、驱车时间法。

顾客流量法该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。房地产分析中，交通流量指的是车流量或步行的人数，具体选择哪一种要根据商业房地产的类型而定。一些独立的商业零售商店可能关注的是车流量，因为他们更关心过往的车辆中在商店停留的比例。所有在店门口停留的车辆实际上就是潜在的顾客。但是对于位于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，关注的焦点就不同于前者。对他们来说，停留车辆中只有一部分顾客会最终经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分会进入店内。所以，这部分商业零售商关注的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题提供答案：如何计算维持生意所必须的最小交通流量，或者给定了交通流量之后，如何计算潜在的业务量。

如果经过某一处的实际交通量等于或大于所需的交通量，则说明该服务区有足够的需求可以带来所需要的每平方米的销售收入。实际上，服务区就成了交通往来进出的一个地理区域（始发地和目的地）。

上面的方法还可以加以改进，要做的就是将该地区的变化趋势考虑进去，以判断交通流量可能缩减，增加还是保持不变。该方法还可以反向使用，即已知目前的交通流量，进而判断改为之每平方米潜在的销售收入。

采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。

人口/支出法该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。

该方法也可以反向使用，在给定人口数量之后，计算某服务区或者子市场的潜在销售额。

顾客识别法该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。

还可以对给竞争对手造成的影响进行深入分析。另外，也可以根据商业区内不同的产品类型，或者销售量层次进行分解分析。

驱车时间法这一方法建立的基础是中心地段理论，该理论认为商业区（范围）受人们为了购买货物而愿意出行的距离的影响。从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在需求的估算是最重要的。这一方法确认了地理意义上的交易，从而通过对需求与供给（缺口）的分析就可以确定维持某一服务所必须的商业区的大小。

该方法也可以反向使用，用以决定一店址的商品区面积多大才能带来所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变成了顾客是否愿意跑这么远购买商品。

商业区缺口分析和重力模型

商业区内商业房地产市场中的缺口计算可以按下面的步骤完成：

需求＝商业区人口×人均购物支出额

供给＝竞争商商店面积×每平方米的年收入（平均销售收入）

重力模型是唯一可以同时分析需求（目标顾客的支出）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，正因为如此使它成为一种非常有用的方法。如果知道了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（包括即将开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必须等于（已知）顾客的支出总额。基本上，该模型对某一人口群顾客可能消费在商业零售店商品上的金额给定了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的相对吸引程度（一般是面积大小）进行加权调整。这时就不必考虑商业区的界定，因为随着距离的增加，顾客的消费指出呈指数化递减趋势。

为了计算商业房地产重力模型，首先需要知道根据人口资料或者群组划分的顾客对某一商品的总支出额，新商店的位置，面积，现有的竞争者以及顾客所在地和目的地（商业房地产）的距离。该模型可以预测每个商铺的年销售额，也可以预测新商铺的年销售情况。同时还可以预测新商铺对现有商铺的影响（即新商店可能瓜分的业务量大小）。尽管重力模型问世时间已经不算太短，但是在GIS（地图绘制软件）发明之前由于它的实施难度太大而没有被广泛的应用到市场分析中去。

影响商业房地产投资的其他重要因素

商业房地产市场之所以具有自己独特的特点，是因为它的成功与否取决于当地的供给和需求因素。由于这一点，了解地方经济结构就显得至关重要。其中包括地址、人口以及整个区域的商业零售环境。

地方区域特点

地方区域涵盖的范围包括整个社区或城市，商业零售市场就是围绕这些区域建立起来的。下面将讨论具体的位置特征如商业房地产周围的商业区，城市增长模式（它对选址）的影响等等。

增长模式。商业零售业的趋势随着人口的移动和收入的集中程度变动，同时商业房地产的用途也要依赖自身所处的位置而定，所以，增长模式影响了商业房地产的用途。如果商业零售商的业务在增长，当然是件好事。但是如果增长的方式偏离了其所在的位置，商业零售商就必须依靠现有商业区的稳定性来维持业务的发展，而不能舍本逐末。

地点因素。商业房地产的成功很大部分要依赖于该地点对顾客的便利性。其中，视觉效果，停车场设施，以及是否能方便进入该区域又是最重要的因素。

当地人口特点。一个地区的居民可能是预测商业房地产项目是否会获取成功的风向标。用来估计一个地区顾客基础的信息类型包括人口数据和支出模式——该地区有多少人口，他们手中有多少钱，他们的钱都花在了什么地方？

人口统计数据资料。有关人口（目标顾客群）性质和特点的信息在分析商业房地产服务和商业零售空间的需求时是很重要的。和其他居住收益型物业一样，对商业零售商品的需求，以及由此引致的对商业房地产的需求和人口的规模、年龄层次、教育水平、种族构成和人口分布密切相关。

商业房地产的销售不仅直接受到人们居住位置的影响，而且还受他们就业所在地和收入分布的影响。虽然从理论上说，人口的消费和商业零售产品和服务的购买直接相关，但是，实际上要受到产品或服务“需求弹性”的影响。例如，杂货的消费对收入缺乏弹性。这就意味着不管收入多少，人们购买的杂货数量一般不会改变太多。另一方面，家用电器对收入富于弹性，收入越高，人们购买的就越多。

商业房地产的用户通常对商业区都有一个标准，必须有一定的收入水平的一定数量的人。如果某一区域人均收入水平太低，商业零售用户就需要较大的服务区来弥补，或者改选其他的位置。

支出模式。花费在商业零售商产品上的收入比例以及商业零售收入在总收入中占的比例是判断潜在需求的关键因素。支出模式是分析人员得以将人口、收入、销售数字转换为每平方米销售的金额加以分析，他可能是用市场中的人民币额表示或者以收入或销售比例表示。

地区商业房地产环境特点

掌握一个地区的经济状况可以使对新商业房地产的发展前景预测更为准确可靠。要评估该地区的经济环境，必须要考虑以下的因素：

竞争性。对于商业零售商来说，竞争是无法避免的。商业零售商经常根据地区竞争对手的成功经验或者竞争对手吸引业务的情况来评估某一位置的选址可行性。但是，过度的竞争就会驱使每平方米的销售收入低于可接受的水平之下。

市场份额。商业房地产的市场份额指的是某一竞争对手瓜分的商业房地产目录中总收入的比例。虽然单独的市场份额数据不会被用来决定一个项目的可行性。但是一旦某一商业房地产已经建成，它的市场份额就会决定它的存在价值。

生意创造器。这里创造器指的使一种方法，可以将生意吸引到某个地方。例如，一家大型商业零售商店就可能是这样的创造器，它的存在给其他的商业零售店带来了顾客。同样，一家电影院可能是当地众多餐馆的生意创造器，因为它给这些餐馆带来了潜在的顾客。

一项业务活动如果从顾客的冲动性购买或浏览中得到好处，就可以作为副业开展下去，例如，一家饼干店可能会从商业大楼的主要承租人招徕的交通流量中获益。

销售额/每平方米销售额。和其他的用户型房地产不同，一处商业零售设施产生的销售额不仅对投资者意义重大，而且决定了在该处开展业务的可行性。出于此点考虑，在商业房地产分析中未来的销售收入和每平方米的销售收入成为最重要的事项，必须加以量化分析。用以量化销售额的市场信息类型包括：整个市场的商业零售总额、不同产品的商业零售额、某商业区的总销售额、某一地点的销售额、可出租面积中每平方米的销售额。了解影响地方区域的所有不同因素在新商业零售商商店选址决策中至关重要。

商业房地产投资范文篇2

关键词：商业房地产投资商业区分析

商业区的确定

商业区的概念

交易区或称服务区的概念在商业房地产分析中远比在其它房地产类型中重要的多，可以说它是商业房地产产唯一一点，也是最重要的一点分析因素。

商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内存在一定比例顾客，使商业零售中心正常业务得以维持。商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

除了要定义商业区以外，了解销售收入的来源也很重要。特定产品或特定服务的所谓“可解释销售收入”指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。外部收入指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客购买的销售收入。收入项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区购买的花费。假定商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，相反，他们有时会到其它服务区采购。那么，一个地区的流失项就会成为其它服务区的外部收入。调整后的可解释收入到底是净流失（负值）还是净外部收入（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而定。为了最终得出一地区内对某一地理位置的潜在需求，通常需要计算出服务区或子市场对商业房地产的净值。

确定商业房地产服务区的方法

有四种方法来分析、定义商业区。它们是顾客流量法、人口/支出方法、顾客识别法、驱车时间法。

顾客流量法该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。房地产分析中，交通流量指的是车流量或步行的人数，具体选择哪一种要根据商业房地产的类型而定。一些独立的商业零售商店可能关注的是车流量，因为他们更关心过往的车辆中在商店停留的比例。所有在店门口停留的车辆实际上就是潜在的顾客。但是对于位于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，关注的焦点就不同于前者。对他们来说，停留车辆中只有一部分顾客会最终经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分会进入店内。所以，这部分商业零售商关注的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题提供答案：如何计算维持生意所必须的最小交通流量，或者给定了交通流量之后，如何计算潜在的业务量。

如果经过某一处的实际交通量等于或大于所需的交通量，则说明该服务区有足够的需求可以带来所需要的每平方米的销售收入。实际上，服务区就成了交通往来进出的一个地理区域（始发地和目的地）。

上面的方法还可以加以改进，要做的就是将该地区的变化趋势考虑进去，以判断交通流量可能缩减，增加还是保持不变。该方法还可以反向使用，即已知目前的交通流量，进而判断改为之每平方米潜在的销售收入。

采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。

人口/支出法该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。

该方法也可以反向使用，在给定人口数量之后，计算某服务区或者子市场的潜在销售额。

顾客识别法该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。

还可以对给竞争对手造成的影响进行深入分析。另外，也可以根据商业区内不同的产品类型，或者销售量层次进行分解分析。

驱车时间法这一方法建立的基础是中心地段理论，该理论认为商业区（范围）受人们为了购买货物而愿意出行的距离的影响。从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在需求的估算是最重要的。这一方法确认了地理意义上的交易，从而通过对需求与供给（缺口）的分析就可以确定维持某一服务所必须的商业区的大小。

该方法也可以反向使用，用以决定一店址的商品区面积多大才能带来所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变成了顾客是否愿意跑这么远购买商品。

商业区缺口分析和重力模型

商业区内商业房地产市场中的缺口计算可以按下面的步骤完成：

需求＝商业区人口×人均购物支出额

供给＝竞争商商店面积×每平方米的年收入（平均销售收入）

重力模型是唯一可以同时分析需求（目标顾客的支出）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，正因为如此使它成为一种非常有用的方法。如果知道了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（包括即将开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必须等于（已知）顾客的支出总额。基本上，该模型对某一人口群顾客可能消费在商业零售店商品上的金额给定了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的相对吸引程度（一般是面积大小）进行加权调整。这时就不必考虑商业区的界定，因为随着距离的增加，顾客的消费指出呈指数化递减趋势。

为了计算商业房地产重力模型，首先需要知道根据人口资料或者群组划分的顾客对某一商品的总支出额，新商店的位置，面积，现有的竞争者以及顾客所在地和目的地（商业房地产）的距离。该模型可以预测每个商铺的年销售额，也可以预测新商铺的年销售情况。同时还可以预测新商铺对现有商铺的影响（即新商店可能瓜分的业务量大小）。尽管重力模型问世时间已经不算太短，但是在GIS（地图绘制软件）发明之前由于它的实施难度太大而没有被广泛的应用到市场分析中去。

影响商业房地产投资的其他重要因素

商业房地产市场之所以具有自己独特的特点，是因为它的成功与否取决于当地的供给和需求因素。由于这一点，了解地方经济结构就显得至关重要。其中包括地址、人口以及整个区域的商业零售环境。

地方区域特点

地方区域涵盖的范围包括整个社区或城市，商业零售市场就是围绕这些区域建立起来的。下面将讨论具体的位置特征如商业房地产周围的商业区，城市增长模式（它对选址）的影响等等。

增长模式。商业零售业的趋势随着人口的移动和收入的集中程度变动，同时商业房地产的用途也要依赖自身所处的位置而定，所以，增长模式影响了商业房地产的用途。如果商业零售商的业务在增长，当然是件好事。但是如果增长的方式偏离了其所在的位置，商业零售商就必须依靠现有商业区的稳定性来维持业务的发展，而不能舍本逐末。

地点因素。商业房地产的成功很大部分要依赖于该地点对顾客的便利性。其中，视觉效果，停车场设施，以及是否能方便进入该区域又是最重要的因素。

当地人口特点。一个地区的居民可能是预测商业房地产项目是否会获取成功的风向标。用来估计一个地区顾客基础的信息类型包括人口数据和支出模式——该地区有多少人口，他们手中有多少钱，他们的钱都花在了什么地方？

人口统计数据资料。有关人口（目标顾客群）性质和特点的信息在分析商业房地产服务和商业零售空间的需求时是很重要的。和其他居住收益型物业一样，对商业零售商品的需求，以及由此引致的对商业房地产的需求和人口的规模、年龄层次、教育水平、种族构成和人口分布密切相关。

商业房地产的销售不仅直接受到人们居住位置的影响，而且还受他们就业所在地和收入分布的影响。虽然从理论上说，人口的消费和商业零售产品和服务的购买直接相关，但是，实际上要受到产品或服务“需求弹性”的影响。例如，杂货的消费对收入缺乏弹性。这就意味着不管收入多少，人们购买的杂货数量一般不会改变太多。另一方面，家用电器对收入富于弹性，收入越高，人们购买的就越多。

商业房地产的用户通常对商业区都有一个标准，必须有一定的收入水平的一定数量的人。如果某一区域人均收入水平太低，商业零售用户就需要较大的服务区来弥补，或者改选其他的位置。

支出模式。花费在商业零售商产品上的收入比例以及商业零售收入在总收入中占的比例是判断潜在需求的关键因素。支出模式是分析人员得以将人口、收入、销售数字转换为每平方米销售的金额加以分析，他可能是用市场中的人民币额表示或者以收入或销售比例表示。

地区商业房地产环境特点

掌握一个地区的经济状况可以使对新商业房地产的发展前景预测更为准确可靠。要评估该地区的经济环境，必须要考虑以下的因素：

竞争性。对于商业零售商来说，竞争是无法避免的。商业零售商经常根据地区竞争对手的成功经验或者竞争对手吸引业务的情况来评估某一位置的选址可行性。但是，过度的竞争就会驱使每平方米的销售收入低于可接受的水平之下。

市场份额。商业房地产的市场份额指的是某一竞争对手瓜分的商业房地产目录中总收入的比例。虽然单独的市场份额数据不会被用来决定一个项目的可行性。但是一旦某一商业房地产已经建成，它的市场份额就会决定它的存在价值。

生意创造器。这里创造器指的使一种方法，可以将生意吸引到某个地方。例如，一家大型商业零售商店就可能是这样的创造器，它的存在给其他的商业零售店带来了顾客。同样，一家电影院可能是当地众多餐馆的生意创造器，因为它给这些餐馆带来了潜在的顾客。

商业房地产投资范文篇3

关键词：城市综合体；房地产投资信托基金；适用性

一、城市综合体的价值主张

（一）城市综合体简述。法国拉德芳斯新城被业界认为是城市综合体HOPSCA模式的起源。城市综合体模式城市综合体包含酒店、办公、公园、商业、休闲娱乐、居住、交通系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合；交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。丹麦建筑师奥托•冯•施普雷克尔森在拉德芳斯区总体设计中体现了现代和未来城区的多功能设计思想，开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系；采用集中与分散相结合的商务建筑布局，多个“邻里中心”分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。富有远见的规划和人性化的安排，给这座古城带来了强烈的现代气息，并成为了现代巴黎的新象征。（二）城市综合体特征。1.功能的综合性和模糊性。在同一个综合体的空间内，多种活动可以相互交叠、相互作用，进而引发其他功能的产生和运行。同时，这些被引发的功能又对初始功能起促进作用，如此反复运行，使整个空间充满生机。城市综合体允许和支持这种功能共存，并要求保证这种功能互动机制的顺利运行。组织的各类活动构成了综合性功能的模糊集，如办公、金融、商业零售、餐饮、休闲娱乐等。这些功能的模糊性和综合性彼此交叉和协作，有利于发挥系统的整体作用，使综合体充满活力。2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.舒适的空间环境和景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，甚至引入喷泉、流水等室外自然景观，形成丰富的景观与宜人的环境，使整个环境生机勃勃、情趣盎然。4.高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。（三）城市综合体价值主张。城市综合体规模庞大，组成的业态构成复杂。其城市形态有利于加强城市竞争力，经济形态能够完成功能互补的作用，将两种表现形式充分结合加以综合利用，就可以更加深化完善城市综合体的功能效应。城市综合体作为城市区域的核心组成部分，应当适应现代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市综合体实现客户价值主张。城市综合体主要利用产品的组合及所能提供的服务为消费者和租户提供服务，实现客户的价值主张。2.城市综合体各业态之间相互增值。城市综合体的购物中心、写字楼、酒店之间存在相互增值因素。一方面各大业态相互增值是因为功能的相互补充，实现不同客户另类需求；另一方面，城市综合体的整体性，极大地方便了综合体内的各类人群的生活、办公、消费需求。3.城市综合体实现利益相关者的价值主张。城市综合体的开发是一个系统工程，从政府到开发商、消费者、商户、运营商、投资者、银行缺一不可，是一个非常完整地链条。正是由于综合体内各业态的互动以及不同商户的组合，为消费者营造了“一站式”消费体验和全新的经营环境。作为政府、银行、供应商等利益相关者均能从综合体的开发中受益。

二、体验经济下的城市综合体发展思考

在体验经济时代，以“购物公园”、“生活休闲中心”等为代表的新型城市综合体在西方迅速发展，掀起了一场前所未有的商业革命和消费革命。它所具有的多重功能，在引导人们消费行为、带来新型生活方式的同时，还促进城市功能的有机化，成为推动城市空间合理布局以及城市社会结构变迁的重要动力。城市综合体作为有效的实施载体，在人们公共活动中扮演着重要的角色。对应体验经济时代的新型消费方式，城市综合体的发展应从“以商业为中心”转变为“以人为中心”，开发出更加个性化、绿色化、价值化的产品，以满足体验经济时代的消费需求。日本福冈县的博多水城（CanalCity）是融酒店、办公、居住、娱乐和购物等多功能于一体的体验型综合体的代表之一。它已经成为当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城提出了“先让人感动，再让人消费”，“消费时间，然后消费商品”的全新经营理念和消费理念，超越普通一站式消费的设计。实现不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来附加消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费快乐体验商业。

三、房地产投资信托基金对城市综合体开发的适用性

（一）房地产投资信托基金简述。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。它实质上是一种证券化的产业投资基金。由于房地产投资信托基金本质上是房地产融资（大部分是权益融资）的一种模式，通过发行房地产投资信托基金将所拥有的部分资产套现是绝大多数发行房地产投资信托基金的基本动机。除IPO阶段外，在房地产投资信托基金的运营阶段，以“开发+持有”为特色的地产商还可持续地以向房地产投资信托基金出售物业的方式进行融资，使房地产投资信托基金成为以“开发+持有”为特色的地产商与资本市场之间的长期有效接口和稳定融资平台。（二）房地产投资信托基金政策背景。房地产投资信托基金试点在我国长时间内处于“只听楼梯响，不见人下来”。房地产投资信托基金的真正实施始终受制于监管政策、税收政策以及商业地产市场估值过高造成的租金收益率过低等问题。近来，决策层对房地产投资信托基金的态度明显转向，有望在上半年落地试点。2014年9月30日央行和银监会的《中国银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出，要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点工作。2015年1月6日，住建部也了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）试点。2018年4月25日中国证监会和住建部联合了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”）后，5月11日，全国首单公共人才租赁住房类房地产投资信托基金获深交所评审通过。重点支持住房租赁企业以其持有不动产物业作为底层资产权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金。房地产投资信托基金试点将逐步解决监管、税收等政策环境问题，而经济放缓和相对稳健的货币政策将有利于降低商业地产估值的涨幅，为房地产投资信托基金的实施带来利好。（三）城市综合体开发与房地产投资信托基金结合的可行性。从国外的运行情况来看，房地产投资信托基金大多投向了商业地产项目，这也跟房地产投资信托基金资金的长期性与商业地产的回收期较长相匹配。目前城市综合体的融资来源，存在着过于依赖商业银行贷款的情况。伴随着我国经济运行步入新常态，城镇化速度放缓，加之电商环境与实体商业的交互影响，如果城市综合体开发仅仅靠银行贷款，长期来看其发展必然会受到极大地限制。从对长线资金需求的角度来讲，顺应国际大趋势，推出房地产投资信托基金也是很有必要的。首先，对城市综合体开发商而言，房地产投资信托基金融资具有很多优势：一是快速变现，及时回款。房地产企业将自己的商业物业打包后做成房地产投资信托基金产品在资本市场上出售给投资者，实现了商业物业所有权的转让，与此同时，将沉淀在不动产中的资金解放出来，缓解了企业的资金压力，保证资金的高效运营。二是不会增加资产负债率。房地产投资信托基金是股权融资，不仅不会增加企业的财务风险，而且资金可以使用的期限较长。三是保证物业的完整性。对于城市综合体物业来讲，若按照一般的销售手段将其分割销售的话，由于各部分各自为政，难以形成协同效应，长期来看损害物业的升值。而房地产投资信托基金是通过大量的投资者购买份额的形式聚集资金购买整体物业。这在一定程度上可以保证物业的保值增值。其次，发展房地产信托投资基金（房地产投资信托基金）为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高核心竞争力提供了重要机遇。另一方面，我国大量的中小投资者可以利用房地产投资信托基金来提供较高的、较稳定的投资收益。目前，在国内城市综合体开发中推行房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）主要的限制条件有以下几方面：第一，不能正确地认识房地产投资信托基金。房地产投资信托基金只是一种融资手段而已，不仅不会推高房地产的泡沫，而且对改善房地产企业高杠杆率有很大的帮助。最重要的是能使商业地产健康地发展。当前商业地产发展迅速，但是融资手段确不能与之相配，长此以往房地产企业面临着资金流问题。第二，缺乏高质量的商业物业。房地产投资信托基金投资的标的是成熟的、有稳定回报的商业物业，而不直接投资于房地产项目。房地产投资信托基金的商业模式需要较稳定的分红，这就决定了打包上市的资产必须具有较高的出租率、较高的收入，而不是出于培育孵化期的物业。国内商业地产历史不长，很多地产企业也是刚刚转型到商业地产，住宅性思维严重。很多时候都是“先开发，后招商”，其实正常的应该是在开发之前就设计好以后的招商、运营模式。因为这些原因造成了国内优质的商业地产资源不足。第三，政策配套不完善、涉及的税收优惠、法律法规缺失。法律障碍是房地产投资信托基金在中国推行的最大障碍。目前国外运行房地产投资信托基金的国家均通过了税法改革，避免双重征税以提高房地产投资信托基金回报率。目前我国税法体系在调整完善期，但税法障碍短时间内无法化解，严重阻碍了房地产投资信托基金的正常成长。（四）城市综合体开发与房地产投资信托基金结合的建议。1.创新探索管理模式。在外部管理模式下，房地产投资信托基金通常以信托形式设立，房地产投资信托基金上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，房地产投资信托基金通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国房地产投资信托基金从立法到产品设计，均建议以外部管理模式为主。2.优先发展权益型房地产投资信托基金，逐步推进抵押权类房地产投资信托基金。权益类房地产投资信托基金和抵押权型房地产投资信托基金是按房地产投资信托基金募集资金投向划分的。权益型（也称资产型）房地产投资信托基金募集资金直接投资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）房地产投资信托基金募集资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募集资金投向以上二者均有的即为混合型房地产投资信托基金。我国房地产投资信托基金应优先发展权益型房地产投资信托基金，逐步推进抵押权类房地产投资信托基金，并应积极探索创新。3.建议以交易所市场为主，以银行间市场为辅。房地产投资信托基金的发展需要做到规范性和产业化，充分利用交易所市场具备规范市场发展的专业能力，从而健全证券监管体系的监管系统；其次考虑交易所市场内的证券公司、基金管理公司等机构将来都是房地产投资信托基金的重要参与者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力；再次交易所市场具备房地产投资信托基金公开发行和交易的条件，有利于房地产投资信托基金资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通道；最后交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源，所以从未来房地产投资信托基金的主要发展方向来看，建议以交易所市场为主，银行间市场为辅。

参考文献：

[1]宋希文.城市综合体资产支撑证券化融资研究[D].郑州：郑州大学，2014.

[2]怀月谦.中国城市综合体发展趋势研究[D].青岛：青岛理工大学，2012.

[3]陈莹.城市综合体的功能分析与开发定位研究[D].北京：北京交通大学，2014.

[4]陈超.中国一种可能的商业地产金融模式研究[D].北京：对外经济贸易大学，2012.

[5]周晓娟.体验经济时代城市商业综合体规划发展的思考[D].上海：上海市城市规划设计研究院，2011.

[6]范木子.房地产信托投资基金：中国房地产融资的发展方向[J].经营管理者，2014(22).

[7]刘香玉.商业地产房地产投资信托基金模式探索[J].中国证券期货，2013(8).

商业房地产投资范文篇4

关键词:房地产投资信托问题完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

商业房地产投资范文篇5

［关键词］海外房地产投资;发展趋势;政策分析

1房地产投资的特点

房地产投资属于另类投资范畴，具有抗通胀、投资回报高且波动小、异质性、与传统投资资产之间的相关性低、对整个投资组合可以起到良好风险分散化作用的优点。另外，房地产投资也具备一些缺点，如流动性差、不可拆分性、投资金额大、市场信息透明度低、市场交易数据少、交易及尽调成本高，要求投资者对资产本身具备较好的理解及投资分析技能。海外房地产投资，可以利用地域多元化投资的方式，分散投资组合的风险，增加投资组合收益。

2中资企业海外房地产投资发展趋势

2.12013—2014年中资企业海外房地产投资掀起热潮中资企业的海外房地产投资在2013—2014年掀起热潮，投资总额均超过140亿美元/年。以伦敦房地产市场为例，在2013年6月至2014年6月，中资企业投资伦敦房地产总额超过30亿英镑。2013年6月，万达集团率先在伦敦投资7亿英镑建设九榆树高端酒店项目。同年7月，中国平安2.6亿英镑收购伦敦金融城地标性建筑劳合社大楼。随后，绿地、中国人寿、中国建设银行、中国投资有限责任公司、保利地产、中国海外发展、万科地产、中国民生银行和海南航空均在伦敦核心区购置土地或成熟物业。英国在2014年吸引了49亿美元的中国投资，领衔全球地产投资排行榜。2.22017年中资企业海外房地产投资总额395亿美元，创下历史最高虽然中国政府从2016年年末开始加大对资本外流的监控力度，2017年中国投资者海外房地产投资总额达395亿美元，创下历史最高，增长基于已完成投资审批存量项目。2017年，中国投资者对美国房地产的投资额下降64%，欧洲房地产投资暴涨336%，亚洲房地产投资上涨34%，主要集中于中国香港、泰国、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中国海外房地产投资总额同比下降63%，2019年海外房地产投资将保持低位平稳状态受国家政策的影响，2018年中国海外房地产投资总额157亿美元，同比下降63%。香港为中资企业首选投资目的地，全年成交总额95亿美元，美国和澳大利亚分别以23亿美元和13亿美元位列第二和第三位。中资企业在美国收购近23亿美元的物业资产，同期资产处置为31亿美元，这是中资企业首次在美地产投资资本呈现净流出现象。2019年，投资者普遍对海外房地产投资持谨慎态度。戴德梁行预测，2019年中国海外房地产投资额仍将保持低位平稳状态，投资活动是相对平静的一年。

3国家关于海外房地产投资政策的演变分析

3.1《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》2017年8月18日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行和外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，明确限制境内企业开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。发展改革委称，近年来房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域境外投资出现了非理性倾向，部分企业频频出手、大额收购，引起了市场和舆论的广泛关注。上述投资纳入限制类，相关主管部门实行核准管理，强化政府的政策引导，提示企业审慎参与。该《指导意见》的出台，对海外房地产投资起到了限制作用，中央企业和国有企业根据该《指导意见》调整了公司的海外房地产投资的策略。3.2《企业境外投资管理办法》2017年12月26日，国家发展改革委颁布《企业境外投资管理办法》，了境外投资的敏感行业大类，包括武器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用、新闻传媒和根据国家法律法规和有关调控政策需要限制企业境外投资的行业。敏感行业目录暂未，海外房地产投资没有明确提及是否在敏感行业中。3.3《对外投资备案(核准)报告暂行办法》2018年1月18日，商务部下发《对外投资备案(核准)报告暂行办法》，办法中明确了对中方投资额等值3亿美元(含3亿美元)以上的对外投资及对敏感行业的对外投资，相关投资主管部门进行重点督查，并定期进行对投资备案(核准)报告的真实性、完整性、及时性的事中、事后监管工作。3.4《国家发展改革委关于境外投资敏感行业目录(2018年版)的通知》2018年1月31日，发展改革委印发《国家发展改革委关于境外投资敏感行业目录(2018年版)的通知》，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部被列入敏感目录和限制企业投资的行业。3.5《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外，中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》国家发展改革委于2018年4月25日了《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外，中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》，列明了61项常见问题，并给出了具体的解答。其中明确了海外房地产投资项目是需要相关主管部门进行核准，《指南》中所指的海外房地产投资是指需要从境内投入资产、权益或提供融资、担保等，在境外新建或者并购住宅、商业地产项目以及并购用于建设住宅或商业地产的土地等。对既不涉及境内投入资产、权益，也不涉及境内提供融资、担保等，全部从境外募集资金的房地产项目，不在上述规定之内。境内企业通过其控制的境外企业再开展境外投资，若境内企业不投入资产、权益或提供融、担保，且中方投资额在3亿美元以上，则需要提交大额非敏感类项目情况报告表;对于3亿美元以下项目不需提交该表，也不需要到发展改革委备案。

4结语

商业房地产投资范文篇6

关键词:房地产投资信托问题完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。公务员之家

就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

商业房地产投资范文篇7

关键词:房地产投资信托问题完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。公务员之家

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

商业房地产投资范文篇8

房地产证券化在西方国家之所以发展迅速。其巨大的内、外部动力机制发挥了重要作用，下面我们主要以美国的房地产证券化发展经验为例进行研究。

1．政府介入为小额投资者参与不动产收益创造机会，这是房地产投资权益证券化起源的主要动力。房地产证券化包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产投资权益证券化两种形式，所以房地产证券化的起源也有两条路径。其中一条路径是以房地产投资信托为基础的投资权益证券化。这是资产证券化最早的萌芽，它起源于20世纪60年代的美国。其后经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程。1960年，美国国会在内地税则中批准了房地产投资信托业务，其目的是给小额投资者提供一个参与商业房地产投资的机会，使投资大众分享不动产投资收益，避免财团垄断；同时建立房地产资本市场，使房地产市场与资本市场有效地融合起来，美国房地产资本市场迅速发展。此后，日本、英国等争相仿效。经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰。

2．房地产信托的避税优势是美国房地产投资权益证券化稳定发展的主要动力。20世纪70年代后，美国由于经济危机和房地产市场的萧条，加上早期对房地产投资信托有很大的限制，房地产投资信托开始衰落。20世纪80年代，随着美国税收法案的修订和有关限制的放宽，使房地产信托的避税优势得以发挥，房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托开始回升，资产量不断增长，1991年底达到历史最高水平。在整个20世纪90年代房地产投资信托发展非常迅猛，其数量和市场价值增长迅速。1990年，美国共有119家挂牌房地产投资信托，股票市值为87亿美元，到1999年增加为210家，股票市值1307亿美元，增加15倍。现在美国大约有300多家房地产投资信托，总资产超过3000亿美元，约三分之二在部级股票交易所上市。

3．金融创新是美国房地产抵押贷款证券化起源和发展的内在动力。以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现在美国，这和美国当时特定的历史背景和采取的金融政策密切相关。20世纪70年代以前美国的住房金融是以存贷机构为主体的单一住房融资体系。早在1831年，美国就有了第一笔住房抵押贷款，20世纪初美国已形成了以储贷机构为主，商业银行为辅的间接融资体系。20世纪30年代的世界性经济大萧条中，1600多家银行因为无法收回住房抵押贷款而破产，住宅金融体系几近崩溃边缘。住房抵押贷款证券化的真正契机来自70年代美国的储贷危机及其后的金融自由化。进入60年代后期，美国经济陷入了战后最严重的衰退。通货膨胀日益加剧，金融市场上各种金融产品的利率随之急剧上升，而大量的存贷机构因受到有关条例对存款上限的限制，加之长期形成的“短存长贷”的资金结构，在投资银行和共同基金的冲击下，储蓄资金被大量提走，利差收入不断减少，严重影响了储贷机构的经营，导致支付危机。为获取新的资金来源和转嫁利率风险，美国联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三家具有政府信用的抵押机构等金融机构，注重推进金融创新，纷纷将所持有的住房抵押贷款按照期限和利率等进行组合，并以此组合作为抵押或担保发行抵押贷款抵押支撑证券，从而实现了住房抵押贷款的证券化。1968年，联邦国民抵押协会在全美首次公开发行“过手证券”，标志着住房抵押贷款证券化的开端。此后政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司及其他机构也纷纷仿效。美国住房抵押贷款证券化占住房抵押贷款的比重日益提高，目前已成为美国仅次于联邦政府债券的第二大市场。从美国住房抵押贷款证券化的起源及发展可见，其内在动力是：金融机构为了获取新的资金来源和规避金融风险而推动的金融创新。

二、世界房地产证券化的发展概况

房地产证券化起源于20世纪60年代末期的美国住房抵押贷款市场，之后迅速发展。到80年代，这种证券化的技术被广泛运用于抵押债权以外的非抵押债权资产，而且随着金融市场自由化和国际化的发展，这一金融创新在欧洲市场上获得迅速发展。到1997年，美国50％以上的住房抵押贷款实现了证券化，抵押贷款二级市场总规模将近8000亿美元，出现了完整的证券化体系。此后英、日、德等国家也纷纷学习引进美国的做法，制定法律、设立组织，推动房地产证券化的发展。90年代进入亚洲市场，房地产证券化这一金融工具成为全世界金融创新的标志。

我国在对房地产证券化探讨了十几年后，2005年由中国建设银行发起，中信信托投资有限责任公司在银行间债券市场发行30．1亿元个人住房抵押贷款支持证券，这是国内第一个住房抵押贷款证券化项目。另一个由国家开发银行发起，中诚信托投资有限责任公司发行近42亿元的信贷资产支持证券。这是国内金融市场上发起的真正现代意义上的房地产证券化交易。两个房地产证券化产品的推出表明国内房地产长期依赖银行支撑的局面开始被突破，一个新的融资平台正在架设起来。但房地产证券化能否在我国迅速发展，取决于是否具有巨大的内、外部动力因素。

三、我国房地产证券化存在的问题

1．我国商业银行在房地产证券化中利润吸引动力不足。与西方国家相比，我国住房抵押贷款证券化有其独特的动力机制。我国住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。住房抵押贷款证券化，从银行的角度看，实质上就是商业银行将住房贷款的债权转让给第三方，通过提前兑现现金，转嫁银行的贷款风险，降低不良资产比重，保证银行的资产充足，满足后续贷款的顺利实施。由于目前我国住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。住房抵押贷款证券化能否成为贷款银行的主动性行为，主要取决于贷款银行贷款证券化过程中获得额外的利润大小。银行在通过发行债券等形式将债权证券化，发售转让给第三方(即投资人)的同时，也必须将其发放贷款的收益一部分转让给投资人，这是住房贷款证券化得以实现的经济动因。这样，银行和证券投资人就共同承担了住房贷款的风险和收益，既满足了银行提前套现保证资本金充足的需

要，也为投资者开辟了新的更多的投资渠道，新的金融衍生工具的不断出现，使投资者在选择具有避险功能的投资组合时有了更大的空间。可见，抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多。

2．我国商业银行进行房地产证券化的压力不大。一是从总体上看我国住房抵押贷款规模相对较小，到2004年底我国住房抵押贷款余额仅占GDP的11．6％，而欧盟国家2001年平均达到39％，其中英国为60％，德国为47％，荷兰达到74％。二是从贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小，即使抵押贷款规模最大的中国工商银行，2003年抵押贷款余额也仅占其机构存款总额的7．23％，建行也只有10％。美国在20世纪60年代末、70年代初已占40％左右。而我国作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例从1998年的1．3％已逐渐上升至2004年的13．3％，但仍占很小的比例，这说明商业银行的资金供给是充沛的。三是从储蓄存款结构上看，由于我国居民偏好储蓄以备购房、养老、子女教育之用，因此居民储蓄中长期的定期存款比重较大，由此看来，我国的商业银行并不担心流动性。而美、英、日三个国家开展住房抵押贷款证券化都是以提高住房抵押贷款的流动性和扩大住房借贷资金的来源为其动力的，其手段是在金融市场上以已发放的住房抵押贷款为担保来发行可转让的证券。

3．外部环境不成熟。从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，大范围地推进房地产证券化的时机也并不那么成熟。首先，贷款机构呈现单一化。我国四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87％。它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。其次，中介机构体系及信用体系不发达。住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的发展都不完善。尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易产生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。

相比而言，美国住房抵押贷款证券化起源时外部环境良好。首先，政府给予了大力扶持，美国政府通过规范抵押贷款的信贷行为，促进了抵押贷款证券合约的标准化，为以后在二级市场上出售抵押贷款，实现资产证券化奠定了技术基础。其次，美国政府为公民和退伍军人提供抵押贷款担保，这使抵押贷款的风险大大降低，为住房抵押贷款证券化创造了条件。再次，具备了金融自由化的外部环境，主要表现为金融市场的自由化，即放松或取消外汇管制，资本的输入和输出更趋向自由；利率的自由化，即放松或取消银行存款与贷款的限制；金融业务自由化，即放松或取消银行业务与证券公司业务交叉的限制。另外，美国在住宅政策方面的条件也很好，联邦政府的目标是“让全体居民有足够的住宅”、“为美国公民提供体面的住宅”。为实现这一目标，联邦政府的主要措施就是广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款的方式，促进居民的购房，并对购买住宅者提供各种便利和优惠。

结论：从以上分析可见，我国房地产证券化虽然已经起步，但起步时其动力明显不足。因此，要想大规模推进房地产证券化，必须借鉴美国等西方国家房地产证券化的经验，尽快培育起我国房地产证券化的动力机制。

商业房地产投资范文篇9

［关键词］房地产投资信托基金；发展模式；法律规范

房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。

1房地产投资信托基金的特征

房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1以房地产行业为实体投资对象。房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。目前，我国的很多房地产投资信托基金类项目产品都是定期收益的，在规定的时间内能够获得预期的收益，根本上是债券类的投资产品，信托投资人没有投资实体的所有权。1.2信托基金可进行交易转让。房地产投资信托基金投资人可以对其拥有的信托基金进行交易转让，而且其没有交易的时间限制，但是对于那些被封闭的基金是不能回购的。对于信托计核而言，信托基金只是一种信托基金产品，不能够交易，而且必须在规定的时间内偿还本金和利息。1.3实体所有权和信托资产管理权分离。房地产信托投资基金在发行以后，会分离实体所有权和信托资产管理权，保证投资实体所有权和信托基金管理权没有联系，且在房地产投资信托基金成立之后，会由专业人员对房地产投资信托基金进行管理。对于信托计划而言，房地产投资公司通过房地产投资信托基金公司获得贷款以后，对房地产项目进行开发和销售，不会设有专门的资产管理部门。通过对房地产投资信托基金和信托计划进行对比发现，不管是从对房地产行业的科学角度而言，还是从产品的安全角度和产品流通角度而言，信托计划都是较为初级的基金产品。因此，在房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金，是非常重要的房地产投资手段。

2房地产投资信托基金的重要作用

对于房地产行业来说，大力发展房地产投资信托基金是现代房地产企业发展过程中最重要的融资渠道之一。房地产投资信托基金可以进行多方面的资金融资，而且投资回报率相对较高，同时这种房地产基金信托还能够吸引个人投资，不仅便利，还能够获取高额的回报。从另一层面来讲，房地产投资信托基金不仅能够更好地服务房地产市场，还可以降低甚至避免因房地产贷款较多而给银行增加金融负担以及金融风险，可以起到带头引导作用。随着我国房地产行业的快速发展，房地产资金越来越多，房地产投资信托基金应运而生，目前我国房地产发展还处于房地产开发管理公司或者是基金信托公司管理为主的房地产开发投资管理层次。目前，随着国家政策不断调整以及在去库存的环境下，很多房地产企业出现了资金紧张的局面，再加上我国房地产正处于高速发展期，大多数房地产开发商都是以银行贷款的方式获取资金支持，从而不仅加重了金融机构的负担，同时也使我国的房地产企业会严重依赖金融企业。所以，房地产投资信托基金的发展模式不仅能有效吸引个人投资和扩大房地产行业的融资渠道，还能很好地解决房地产企业过度依赖金融企业的资金，同时也避免了金融风险。

3我国房地产投资基金发展的模式

现阶段，我国房地产行业虽然处于高速发展阶段，但是房地产投资信托基金还处于发展中阶段，而且发展模式相对单一，还需要在发展过程中不断完善以及多向房地产投资信托基金成熟的国家学习，不断把好的政策以及发展模式应用在我国的房地产投资信托基金中。同时，房地产投资信托基金的发展模式必须要与我国的实际国情与金融行业的具体情况相结合，不能照搬照抄其他国家的发展模式。比如，美国采用的是公司型发展模式，但是公司型发展模式适用于房地产投资信托基金成熟的国家，对于我国是不适合的。我国必须根据国情选择最合适的发展模式，这种模式必须能长期有效地促进基金发展，又不会因大量投资者突然撤资从而导致基金资金损失或者是解散现有基金。所以企业型房地产投资信托采用的发展模式最适合我国的实际情况。由于我国的房地产资金信托刚刚起步，因此在选择投资信托基金规模的时间上最好是10~15年。同时，在募集房地产投资信托基金时，我国应该采用基金私募，这些私募资金大多是来自其他财团的投资，比如大的企业投资以及保险基金，等等。房地产投资信托基金是与金融行业分不开的行业，因此在选择房地产信托基金发起人时，必须选择从事房地产行业经验丰富并且能够应对各种困难的发起人，并且该发起人在金融领域要有良好的个人信誉与口碑。同时，还要与金融机构企业保持良好的关系，建立长期有效的科学的分红机制。在具体的项目选择上，根据国家政策以及城市发展现状，多数项目具体都是新农村改造以及旧城拆迁改造或者是村改居的项目居多，包括一些住宅小区建设、体育项目建设以及一些公共娱乐设施建设。由于这些项目大多都是政府招标，所以在政策上政府或多或少会提供一些优惠，但是由于这些项目多数都是公共设施或者是政府项目，投资回报率的周期很长，虽然资本回笼周期较长，但是像这种建设较小的项目较多，又加上是与政府合作，可以说有较长的资金流，并且能够保证长期的回报率。在房地产投资信托基金的发展模式上，必须优先确定发展模式。在募集房地产信托基金资金时，应该结合我国的实际情况多以公募为主。采用公募与私募相结合的资金募集方式，不仅能够不断完善我国房地产投资信托基金的发展市场，还可以防止因私募基金造成的基金混乱和给金融机构以及金融市场带来不可估量的损失，可以在确保投资者资金利益同时更有效地规范基金管理。

4我国房地产投资信托基金的监管与发展

4.1加强外部监管。房地产投资信托基金在资金管理上不仅要加强内部监督管理，还要重视外部监管。我国要不断提高信息披露的透明度，保证每笔资金都有据可查，坚决杜绝市场操作，同时可以让投资者了解资金的动向，确保投资者的利益。同时，加强外部监督管理可以更好地促进房地产投资信托基金资本的健康发展，保护投资者与金融机构的共同利益。4.2注重培养高素质的房产机构投资者。企业投资是房地产投资信托基金的重要资金来源之一，同时也是房地产投资信托基金的大多数投资者，企业投资者拥有大量的资金，同时企业投资者拥有丰富的投资经验与投资眼光，而且企业投资者拥有更全面的信息来源。所以，企业投资可以更好地促进房地产信托基金的发展，但我国缺少这样的企业投资者，因此我国必须尽快培养这样的企业投资者。高等院校可以设置相关的专业培养这方面的专业人才，也可以通过校企合作培养相关的人才。4.3建立健全房地产基金的法律法规。与国外成熟的房地产投资信托基金相比，我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，因为我国的信托基金起步相对较晚，所以缺少相应的法律法规去监管信托基金市场。房地产行业的发展是离不开国家的监管，所以需要健全的法律法规保证房地产投资信托基金实现可持续发展。虽然我国已经颁布了《信托法》和《投资基金法》，但还不能全面监管日益发展的信托基金市场。所以，为了房地产投资信托基金可以良好的法律环境发展，可以更加透明的科学的健康的发展，离不开国家法律法规的支持。

参考文献

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商业房地产投资范文篇10

[摘要]中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。按投资方式，我们可以把国外房地产投资基金分为四种方式，其对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面。总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎国外房地产投资基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，保证其对我国房地产市场发挥更大的作用。

中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，外资除了购买国内不动产或从事地产开发以外，还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场，其中，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前，就有国外的房地产基金进入中国，如澳大利亚最大投资银行麦格理银行自1994年就已经在中国运作，从1994-2003年间，该银行已经成功募集及筹建了5项独立的中国房地产开发基金，总额超过1.2亿美元。但是房地产投资基金真正大量进入中国是从2003年开始，央行121号文件颁布之后，早就跃跃欲试的海外基金机构，抓住中国国内房地产公司对海外资金需求的机遇，大举进入中国房地产市场。

如2003年8月，荷兰RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓，同时新加坡凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金，共筹资金额1-2亿元投入上海的房地产项目，2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产，在国际资本市场成功融资近4亿美元，以致力于中国房地产开发等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十支曾经主要关注海外房地产的投资基金都已经转向中国房地产行业，国外房地产投资基金在短短的几年内就在中国房地产市场上占据重要地位。

虽然其规模在目前来说还比较小，投资的地区也仅限沿海一线城市以及主要的几个二级城市，但是随着其规模的扩大和深入发展的势头，势必会对中国房地产市场产生深远的影响。

一、国外房地产基金在我国的投资方式

根据国外房地产基金进入我国房地产市场的性质，大致可以将其投资方式分为四类：一是开发型投资，二是收租型投资，三是收购不良资产，四是委托管理模式。

1．开发型投资开发型投资主要是基于开发周期所带来的高风险和高回报，外资资本直接介入前期的开发过程，包括土地的一级开发和项目开发，一直到项目销售完毕为止，周期一般较长。在开发投资中，房地产投资基金对住宅业的投资力度较大。

因为近年来中国个人购房在销售总面积中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外资地产基金更青睐于开发住宅产业，强劲的市场需求可以降低他们的投资风险，获得更大的利润。如摩根斯丹利房地产基金与上海永业集团共同投资开发“锦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷兰国际房地产与复地集团合作开发松江新城住宅项目，分别占50%的股份等。

2．收租型投资收租型投资的基金并不介入到地产项目的开发中，而是以收取稳定的租金为目标。它又主要表现为两种方式，一是通过购买有稳定租户的已建优良物业，长期持有收租盈利。如荷兰RodamcoAsia收购上海盛捷国际服务公寓就是以收租为目的，这种收租的方式可以避免买地、审批建筑等时间成本，方便快捷的介入到中国地产市场。另一种方式是自己开发房地产，然后出租经营。

采取这种方式的有全球最大上市工业房地产投资信托公司的普洛斯公司，它专注于地产的租赁服务，在上海松江开发区为一个世界500强工厂公司专门投资了一个配送中心，普洛斯的项目往往租期在5-10年左右。

3．购买不良资产外资房地产基金最早进入国内的途径就是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产的房地产项目开始的，尤其是收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目，外资通过不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。比较典型的是摩根斯丹利，2004年其与内地房地产开发商金地集团、盛融投资全资在中国设立一家项目公司，出资占55%，该公司受让帐面价值为28.5亿人民币的中国建设银行的不良资产包，这些资产包中的资产多为中国城市中的商业物业，公司将在不良资产处置中发挥重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年兴起的新兴模式，这种模式就是让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务，采取这种模式的目的是要解决基金公司在投资中出现的机构过于庞大，管理困难等问题，更多的从资本市场去获利。如2005年7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%的股权，后者持35%的股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根斯丹利负责融资和海外上市。上述合资公司中股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。

二、国外房地产投资基金对房地产市场的影响

目前，国外房地产投资基金的数额还较小，2004年为28亿美元，但是在未来的几年内，中国房地产市场高额的投资回报率必然会吸引外资基金的进一步进入，势必对国内地产市场产生深远的影响。

国外房地产投资基金的影响可分有利影响和不利影响两方面。

1．国外房地产投资基金的有利影响

（1）促进中国房地产进入以资本为核心的金融时代随着央行“121”文件，国土资源部“8.31”大限和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，给国内房地产商带来巨大的压力，在货币市场上难以获得资金，资本市场的重要性无疑就显露出来了，外资房地产基金对中国房地产的投资正是引领中国房地产由项目开发为主转为金融运作为主。在以摩根斯丹利为首的部分基金已经通过成立本地地产基金实现外资房地产基金的顺利落地，这些基金的运行方式逐渐由原先亲自操作项目转为委托投资管理模式。因此，通过资本市场盈利的模式逐渐流行起来，房地产产业链更细，各环节更专业，效率更高，更容易创造价值，外资地产基金商业模式的转型促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。

（2）可以减少房地产市场上的投机行为相比于个人资金的流入以及其他带有投机性质的资金的流入，房地产投资基金在我国还是新兴的经营模式，作为一种长期融资方式，为我国房地产企业提供长期稳定的资金来源。通过与国内房地产商的合作还可以增加国内房地产发展商的实力，让国内房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入。房地产投资基金的进入并不是以短期收益为目标，它与一些流入我国地产的“热钱”不同，它的目标是获取长期投资的收益。

所以国外房地产投资基金不仅不是投机资本，而且它的介入还可以排斥其他投机资金的介入，减少市场的投机行为。（3）为房地产企业开辟一条全新的融资渠道目前，我国房地产商的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率既增加了银行系统的风险，又使房地产商背负了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控和金融政策变动的影响。国外房地产基金既可以摆脱国内宏观政策的约束，同时又可以提供长期稳定的投资资金，是一种全新的融资渠道。

同时，我国国内信托机构推出的房地产信托基金在本质上还类似债权类产品，所推出项目属于信贷融资，因此，我们可以借鉴国外地产基金的运行模式和盈利模式，利用他们的经验和管理方式，真正的建立起国内的地产投资基金产品，以更低的成本向地产企业融资。

2．国外房地产投资基金的不利影响

（1）拉动国内房地产价格上升目前，虽然大部分地产投资基金的进入是以投资为目的，但是有部分房地产投资基金却带有投机的性质，拉升了国内房地产价格的上涨。

由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着地产基金的名义进入中国的房地产市场，它们名为投资，实为贷款。这部分资金会选择与中国的房地产公司合作，并且在合同中以“保底”为条件保证自己这部分资金至少能保本，介入几乎不存在风险，显然这种方式并不是真正的基金融资，更像是贷款，这种方式的基金虽然数目不多，但是也是一种不容忽视的现象，很容易导致房地产上的投机行为，拉升国内房地产价格。

（2）抵消我国宏观调控作用的发挥我国对房地产宏观调控的作用就是因为在房地产市场出现投资过热，通过紧缩性货币政策限制房地产业的过度投资。然而在具体实施过程中，宏观调控几乎没有协调外汇因素，没有将国外资金的介入考虑在内，使得基础货币的投入极大的受制于外汇因素。

房地产企业原来需要从银行获得的资金现在可以转向国外获得，仍然没能降低房地产市场的投资热度。如“121文件”基本没有考虑到外币协调作用的内容，在一定程度上淡化前期出台的政策效果，宏观调控预期的作用没有正常发挥出来。

（3）融资成本较高相对于企业的融资方式，国外地产投资基金是一种成本较高的融资方式。它的进入是以获取利润为主要目的的，国内房地产企业必须与国外投资基金分享房地产市场的收益。如果从银行贷款，国内房地产企业与银行是债权债务关系，到期只要支付本金利息就可以了，贷款利率大大低于房地产市场的利润率。而与国外地产投资基金的关系属于分配利润关系，基金对开发项目进行资金支持，但同时也要求相对较高的资金回报，一般在15%-20%左右，房地产企业要支付比银行更高的融资成本。公务员之家

三、加强对国外房地产基金的管理

外资房地产投资基金对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面，总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎外资房地产基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，限制其不利作用的发挥，使其在中国房地产市场上发挥更大的作用。

1．限制国外房地产投资基金的投机行为国外房地产投资基金多数是以投资为目的，这部分基金对我国房价等方面的影响较小，但是对具有投机行为的房地产投资基金，我们必须要采取一定的措施进行限制和控制。

首先要判断哪些基金是投机行为，主要从基金的投资行为去判断，如果是作为股东投资国内房地产，共担风险，共享收益，那就属于正常的投资，如果是用来购买多处房产用于销售，或是以“保本”的形式投资，就很可能是投机行为。我们要通过对基金购买房产的数量进行限制，或规定基金进入房地产市场运作的最短时间，或是禁止基金变相贷款形式等，限制国外房地产投资基金的投机行为。

我们国家要尽快的出台《产业投资基金法》，对国外房地产投资基金在我国的运行进行明确的法律上的规定，使投资基金发挥其正常的作用。

2．将国外房地产投资基金纳入到宏观调控的范围随着国外房地产投资基金大量进入我国，势必对我国宏观调控政策产生一定的影响。因此，在国家宏观调控政策中必须要考虑到外汇因素的影响，在宏观调控中对房地产使用国外资金也要做出相应的规定，比如，不允许以变相贷款的方式进入中国市场等，从而保证宏观调控政策的充分发挥。对国外房地产基金进入我国也要采取相应措施，不是允许任何的基金进入，考虑到我国房地产市场的现实情况，对一些发展不成熟的基金应该进行进入限制，对发展比较成熟的基金也要对其投入的比例数额等进行相应的规定。在宏观调控中，也要通过保证基金的投资运行的方式，利用其成功的运行模式带领中国房地产市场进入一个理性发展时代，使房地产价格处于合理水平，保证我国房地产市场的健康发展。

3．制定国外房地产投资基金合理的回报率国外房地产投资基金的回报率关系到我国房地产企业的融资成本，也与房地产价格联系在一起，我国房地产价格偏高正是吸引外资进入的一个重要原因，国外房地产投资基金要求高回报率势必又会拉升我国房地产价格。

所以要制定合理的房地产投资基金的回报率，首先要根据实际设定一个回报率上限；其次，针对不同的地区和不同的地段，设定不同的回报率；再次，回报率要与房地产市场的风险联系在一起，也就是要有变化的空间，不能让人觉得房地产基金就一定稳获收益。此外，我们也要加快建立我国自己的房地产投资基金，从我国实际出发，借鉴国外的经验，建立起具有竞争力的地产投资基金，这样才能与国外的地产投资基金相竞争，降低对它们的融资成本。

[参考文献]

[1]李安民.房地产投资基金——投资与融资的新选择[M].北京：中国经济出版社，2005.

[2]尹中立.对外资进入房地产行业应该进行适当限制[N].中国经营报,2006-3-20（A7）.