房地产政策范文10篇

房地产政策范文篇1

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

2房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。

其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

比如，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。

最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。

3政策建议

3.1加快实施细则中重要概念的界定《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2完善土地“招拍挂”制度土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.3积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

房地产政策范文篇2

[关键词]房地产房价政策

近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。

一、当前房地产市场的形势

价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。

既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。

二、已出台政策的利与弊

1.按揭政策

个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么影响。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。

另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。

2.货币政策

紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。

3.税收政策

对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机,能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。

4.行政干预

对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。

所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房问题完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。三、需配合的政策

1.拓展住房保障系统

过去我们针对中低收入家庭,主要靠经济适用房来解决。这种微利商品房只售不租。由于监管不力,导致购买主体错位。另外在制定购买者申购条件时,过去的标准比较模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差异非常明显,不能混淆在一起,否则容易把中等收入者这群中坚力量边缘化。所以我们应区别对待,二者要有不同的解决方案。基于这种认识,我国从2008年以来对此明确提出：低收入家庭用廉租房经济适用房来解决,中等收入家庭用限价房解决。过去经济适用房出现的诸多弊端中最显著的有政策的敷衍执行和结构不合理，现在正随着中央政府的强力推广而逐渐修正现有的缺陷。而限价房的推出一开始是为降低房价,同时也为兼顾政府土地收益。这是“双限双竞”方式下出现的过渡产品,同时也起到调整住房结构的作用。限价房目前叫好不叫座,主要在于其地处偏远,配套不完善。我们借鉴国外的做法应在选择限价房的位置时考虑公共交通量大的地方,才能降低人们的生活成本。国家首先应对交通作规划,才能既满足买房人的基本需求,提高其购买积极性,从而促使开发商愿意投资该类产品,并从宏观上又能带动落后地区的发展。所以从长远看限价房应建在城市中经济目前相对落后的地方,首先政府发展了落后地区与发达地区之间的交通,在落后地区推出大量限价房,引来大量人流和物流,再促使落后地区经济发展。

2.按揭贷款评估基础的改变

由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上，并帮助开发商推动房价的上涨,所以我们需要重新评价这一依据的合理性,应该考虑众多影响因素来确定更为科学合理的贷款依据。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础即成本法来确定的按揭贷款价值，能挤出房价虚高造成的泡沫。成本法中房地产的成本很多组成部分比较好测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值时,需要政府联合其他相关部门定期当地房地产的平均成本，以及合理的社会平均利润水平。成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算,并与平均水平相比较以考察其真实性,而利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与,这种测算结果使评估机构和信贷人员对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋近于零，也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,平抑超高房价。

房地产政策范文篇3

[关键词]房地产房价政策

近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。

一、当前房地产市场的形势

价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。

既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。

二、已出台政策的利与弊

1.按揭政策

个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么影响。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。

另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。

2.货币政策

紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。

3.税收政策

对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机,能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。

4.行政干预

对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。

所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房问题完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。三、需配合的政策

1.拓展住房保障系统

过去我们针对中低收入家庭,主要靠经济适用房来解决。这种微利商品房只售不租。由于监管不力,导致购买主体错位。另外在制定购买者申购条件时,过去的标准比较模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差异非常明显,不能混淆在一起,否则容易把中等收入者这群中坚力量边缘化。所以我们应区别对待,二者要有不同的解决方案。基于这种认识,我国从2008年以来对此明确提出：低收入家庭用廉租房经济适用房来解决,中等收入家庭用限价房解决。过去经济适用房出现的诸多弊端中最显著的有政策的敷衍执行和结构不合理，现在正随着中央政府的强力推广而逐渐修正现有的缺陷。而限价房的推出一开始是为降低房价,同时也为兼顾政府土地收益。这是“双限双竞”方式下出现的过渡产品,同时也起到调整住房结构的作用。限价房目前叫好不叫座,主要在于其地处偏远,配套不完善。我们借鉴国外的做法应在选择限价房的位置时考虑公共交通量大的地方,才能降低人们的生活成本。国家首先应对交通作规划,才能既满足买房人的基本需求,提高其购买积极性,从而促使开发商愿意投资该类产品,并从宏观上又能带动落后地区的发展。所以从长远看限价房应建在城市中经济目前相对落后的地方,首先政府发展了落后地区与发达地区之间的交通,在落后地区推出大量限价房,引来大量人流和物流,再促使落后地区经济发展。

2.按揭贷款评估基础的改变

由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上，并帮助开发商推动房价的上涨,所以我们需要重新评价这一依据的合理性,应该考虑众多影响因素来确定更为科学合理的贷款依据。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础即成本法来确定的按揭贷款价值，能挤出房价虚高造成的泡沫。成本法中房地产的成本很多组成部分比较好测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值时,需要政府联合其他相关部门定期当地房地产的平均成本，以及合理的社会平均利润水平。成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算,并与平均水平相比较以考察其真实性,而利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与,这种测算结果使评估机构和信贷人员对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋近于零，也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,平抑超高房价。

房地产政策范文篇4

［关键词］宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证

一、问题的提出

2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。

任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。

二、房地产市场的调控目标与效应

（一）供求均衡：房地产调控的目标

政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。

无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。

当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

（二）调控目标：需求差异与调控政策

这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。

如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。

1.源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。

2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。

3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。

此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。

三、关于调控政策的特点与效应

政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。

（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性

由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。

货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。

（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合

针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。

如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。

四、关于分析的手段和方法

目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。

（一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析

1.我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而可能加剧市场房价的上涨。

2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。

（二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向

负责市场调控的主体—政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行详细的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。

比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，如果处理手段不当，也会给国际社会形成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏详细的分析和论证。

五、相关方的利益博弈与协调

从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方参与者的根本利益。

调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。

综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。

［参考文献］

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房地产政策范文篇5

(一)住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。

2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。

5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007年土地交易价格年均增幅为8.8%，此间，商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产，如今有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就倾向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：美国为12.3%；欧盟为16.3%；日本为17.2%，它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2)，而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于：一是收益率高于一般投资品，特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入均占较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资。

与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然，现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。

(二)住房需求与银行信贷

从理论上讲，房产价值高，资金投入大，居民购房离不开信贷的支持。美国人购房80%以上需要银行贷款，可中国的老百姓借钱买房只是近10年的事情，银行信贷虽有扩大居民购房需求的可能，但其发展还是相当缓慢和滞后的。

1.个贷增量与销售额之比。如果说住宅需求旺盛表现为房价上涨和交易量上升，那么住房销售额则是量与价的集中反映，个人住房贷款增量与和商品住宅销售额之比可以反映出贷款对购房需求的影响。2000年在实施住房分配货币化改革后，个人住房贷款年度增加额占当年商品住宅销售额的50%强，此后直至2003年基本维持在50%左右。自2004年宏观调控以来，房价上涨，央行8次上调个贷利率累计增幅2.34个百分点，加上提前还贷，导致个人住房贷款年度增幅趋缓。2007年个人住房贷款新增额为6948亿元，仅占当年商品住宅销售额25323.5亿元的27.4%(见图1)。

2.个贷余额与银行信贷之比。尽管我国个人住房贷款增速高于银行信贷的增速，但占银行信贷比重多年仍在10%左右徘徊。2004年以前个贷增速较快，年均增幅为90%，此后个贷增幅稳定在30%左右，2007年个贷增幅虽有所上升，为35%，但如果将房价上涨和统计数据调整的因素考虑在内，其增幅还是比较平稳的(见图2)。

3.个贷的基本特征分析。国家统计局的抽样调查数据显示，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。央行16个城市的抽样调查也表明，40岁以下的购房者占78%；31~40岁的购房者占43.7%，且70%左右的借款人年收入在10万元以下，购房主要是自住，这与我国实体经济中的住房需求结构基本吻合。

4.购房投资动机与预期分析。人们购房投资动机无一例外都为了获取收益。对于靠银行贷款进行投资的购房者来说，其收益主要包括两部分：买卖住房的预期资本收益和租赁收益。贷款购房的成本主要包括三个部分：贷款成本、首付款造成存款利息的损失和税收成本，如考虑税赋多由买方承负，可忽略不计，预期收益计算公式为：

预期利润=预期资本收益+租赁收益-70%×贷款利率-30%×存款利率

加息可以增加贷款投资的成本和存款利息损失，进而抑制短期投机，但加息也会影响投资者的通胀预期。在通胀的情况下，贷款和存款的实际利率下降，会降低投资者的借贷成本；住房水涨船高的特点可以提高预期资本收益和租赁收益。如果长远的预期收益大于购房的实际成本，或高于其他资产收益，货币政策可能会强化住房的投资需求。其实，投资性住房需求会推高房价，但并不改变住房的总需求，因为投资者无论是出租或出售都必须有最终使用者(房客或买家)，否则投资者要自食零收益的苦果。

综合上述分析，我们可以看到：(1)个贷的增量与存量占比较低表明，现阶段居民购房仍主要依赖个人和家庭金融资产积累。高收入者买房不贷款或提前还贷，温州炒房团、山西煤商多动用的是民间资本；集团购买、政府采购高档房，动用的是财政资金；中青年人违背“先积累后消费、先租房后买房”的消费模式，得利于代际财富的积累。在这种情况下，货币政策、融资便利对抑制居民购房需求有影响，但影响十分有限。(2)对不同的住房需求主体，货币政策的影响也有所不同：对低收入和高收入群体而言，抑制需求的货币政策几乎无效，因为低收入者面对高房价和高利率根本无力靠贷款买房，而高收入群体则根本不需要靠借钱买房；对中等收入的家庭来说，偿还能力强的会提前还贷，避免借贷成本的攀升，偿还能力弱的只能节衣缩食，挤占其他消费支出或推迟购房计划；对以投机为目的的短期炒房者来说，要么不需要银行贷款，要么则是因为房价上涨速度的相对趋缓，或因交易费用的提高而有所收敛，但对看好中国房地产市场的长期投资者，货币政策作用有限。

二、货币政策与住房供给

旺盛的需求可以拉动房价上扬，供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。从这个意义上讲，货币政策是一把双刃剑，在影响住房需求的同时，也会影响房地产开发企业的融资能力、融资成本，进而影响住房的供给，而供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。

(一)住房供给与货币政策

资金是房地产企业的生存之本。我国现有房地产企业5.8万家，产业集中度低，上规模企业少，中小企业多，平均负债率在70%以上，中国资本市场的发展为企业开辟了多元化融资渠道。但2007年股票市场累计融资额不过8431亿元，64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股，加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元，银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。在这种融资格局下，提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本。对于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持，尽管6次加息导致一年期贷款利率累计增加1.35个百分点，但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。对于大多数中小型房地产企业来讲，在“紧缩”货币政策下，获得银行贷款则比较难，上市融资更难，灰市上的资金成本高达15%-30%。

融资成本加上土地成本的上升，影响着企业收益预期，改变了企业开发行为和建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推迟或延长开发期，从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧：(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米，虽扭转了连续两年的负增长，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%，2007年更为24.8%，连续5年负增长。就商品住宅而言，2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%，这意味着许多新开工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。

在供给偏紧的情况下需求依然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米，增幅分别为23.3%和24.7%，导致商品住宅的销售率持续走高(见图3)。

(二)住房供给结构与货币政策

住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90／70、经济适用房和两限等政策，但结构性短缺问题仍没有得到根本性改观。

1.大户型、高档化的格局没变。据初步统计，全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。2007年，商品住宅投资1.8万亿元，90平方米以下住宅投资仅占16.6%，这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看，也多是大户型(见图4)。

2.租赁市场欠发达。北京、上海、广州等一些流动人口多的大城市，急需发展多层次的租赁市场，面向青年人的青年公寓、新婚家庭的鸳鸯公寓、老年公寓、农民工公寓等，但目前还没有相应的土地政策、信贷政策、税收政策扶持租赁住宅的开发与经营。

3.经济适用房供给不足。经济适用房作为政府干预住宅市场的一项政策工具，无论是对低收入群体实施特殊性保障，还是对中低收入群体实施普遍性保障，其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来，地方政府受利益驱动却不愿意无偿划拨土地，增加经济适用房的供给，导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势(见表3)，2007年经济适用房完成投资833.8亿元，增幅19.7%，但占房地产投资的比重仅为3.3%，这大大削弱了政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力，也削弱了经济适用房的保障功能。

由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”，即市场供给与非市场供给并存，一些有权有钱的政府部门和垄断企业借经济适用房之名，行福利分房之实，所建的高档房、高价房虽记入经济适用房开发建设，但并不向社会发售，因此无法形成有效供给，反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。

上述分析表明：(1)在房地产企业负债率偏高、融资渠道有限的情况下，银行紧缩信贷、提高融资成本，会抑制住宅供给，在需求不变的情况下，将推动房价走高；(2)住宅市场结构性的短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足，仅靠货币政策，其效果也是十分有限，还需政府从制度建设入手，运用法律、经济和行政手段优化结构，保障供给。

三、政策性建议

近期，住宅市场出现房价增幅趋缓、“量价齐跌”的现象，其实，可导致交易量下降的因素很多，导致房价走低的因素也很多，房价增幅趋缓有货币政策的震慑作用，也有市场自身理性调整的因素。在影响住房需求的长期因素(经济基本面)不发生逆转的情况下，政府切不可将市场的正常波动视为“拐点”，而放松制度改革的步伐和调控力度。强化制度建设有以下几点建议：

房地产政策范文篇6

关键词：现行会计准则；投资性房地产；影响

随着国家经济的快速发展，国内的房地产价格也在不断的升高，这一趋势，给房地产开发商来带巨大的经济及社会效益，也给投资性房地产带来了全新的发展动力。此外，社会的进步也会促进国家制度的完善，现行的会计准则的完善就给投资性房地产带来了比较大的影响。

一、投资性房地产的概念

(一)定义。投资性房地产是指将赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的一种房地产的模式。也可以说，投资性房地产就是开发商为了达到经济利益而将房屋固定资产通过某种手段将其进行升值或者将房屋的租金提高的一种活动[1]。(二)特点。在与普通的房地产相比，投资性房地产在项目上具有投资收益的特点。具体表现在两个方面。1.对外出售，就是指先将房屋出租出去，获取一部分利益之后再将房屋进行买卖，进而获取更大的经济利益。2.单独计量就是指投资性房地产从会计科目上来看，是具有一定的独立性，而在核算上来说，其又是单独进行的会计核算。(三)范围。从当前来看，我国现行的规定投资性房地产类型的范围主要有：1.已经出租的土地使用权力。2.已经出租的建筑物。3.现在拥有并且准备将其升值后进行转让的土地使用权。除此之外，值得注意的是自用的房地产及作为存货的房地产不能算在投资性房地产之内[2]。

二、现行会计准则对投资性房地产政策的影响

随着经济的进步，我国现行的会计准则对投资性房地产的概念、标准及范围、科目等内容做出了清晰的规定，同时对其的会计计量和核算方式也提出了全新的要求[3]。详细影响如下：(一)对计量模式的影响。现行的会计准则在对房地产的会计计量模式上有着巨大的改变，其将传统的会计计量模式创新为一种新的计量模式，即公允价值模式。而在利用公允价值模式对会计工作进行相关的处理上，是需要存在一定的实施条件。比如说在对投资性房地产的辐射地区上，就必须要确保地区具有相对来说较为稳定的房地产交易市场。利用此市场可以帮助企业在了解房地产价格信息的时候确保信息真实和合理性，这样一来，就可以帮助企业在进行投资的时候，降低投资风险，增加投资收益。如，供销大集集团股份有限公司于2017年7月正式启用公允价值法为计量模式，这一转变使得公司2017年上半年净利润增加了1.84亿元，4月30日股东权益增加19.42亿元。(二)对会计核算的影响。对于现行的会计准则来说，会计核算方式的改变可以算得上是针对投资性房地产会计政策上做出的一项比较大的改变。在现行的会计准则中规定，投资性房地产要想进行会计核算工作的时候，就必须要明确其前提条件，然后才能进行后续的关于会计确认及计量等一系列工作。这一政策的实施既可以帮助投资性房地产企业在对行业进行总体评估真实性的时候起到一定的保障作用。又可以将投资性房地产企业的利益固定在一个较为稳定的环境内，为企业的持续发展及投资性房地产市场的整体经济起到一个促进的作用。例如，嘉凯城对投资性房地产会计政策进行变更，随后对会计核算产生影响，公司对合并财务报表进行编制，对2015～2016年财务报表进行追溯调整，更加客观的反映公司财务与经营状况。(三)对企业价值同税收关系的影响。我国现行的会计准则也改变了投资性房地产的企业价值同税收之间的关系[4]。其不仅仅是将二者之间的相关性进行调整，更是对投资性房地产企业的经济链结构及投资收益模式都进行了较大的改变。从计量模式上来看。公允价值模式取消了传统的模式中的资产摊销和相关的折旧费。其将真实发生的支出算进账面价值中，这在一定程度上，降低了账面资产及利润的损失，进而减少发生税收抵销的情况，但是这种模式在对投资性房地产企业的实际利益上，也会进行相应的减少。如，某公司所得税税率为25%，以资产负债表债务法核算，盈余公积的计提比例10%，于2015年改为公允价值模式，变更日公允价值为1600万元，则变更后是调增递延所得税负债为75万元，显示出会计准则对投资性房地产政策的影响。

三、投资性房地产针对现行会计准则的措施

基于当前的会计准则对投资性房地产带来的影响下，投资性房地产企业可以通过内部的一系列措施来保证企业实现其自身的经营目标，具体方法如下。(一)提高对会计准则的重视要想在投资性房地产企业中引起对会计准则的重视。企业就要定期的组织员工针对现行准则进行相关的教育及知识讲座。进而加强企业员工的会计人员对现性会计准则内容的理解及掌握。可以使相关企业的会计人员在对现行的会计准则上有个足够的了解及重视。也可以使企业的会计人员利用现行的会计准则下进行会计核算时，可以更加熟练及完整。企业通过对会计准则重视的提高，一方面可以帮助会计准则在投资性房地产中加快推行速度。另一方面，来及准则还可以帮助投资性房地产企业提高其会计工作的总体水平及效率。(二)健全会计管理制度体系。对于投资性房地产企业来说，可以在不违背国家相关法律法规的制度下，根据企业自身的发展情况设立相应的会计管理制度体系。其可以将财务管理、会计核算、预算、风险评估及独立审计等制度设置在内，然后适当的建立考核制度，明确会计人员的工作职责，从而使投资性房地产在当前会计准则的影响更加平稳持续的发展。(三)防范财务风险。对于所有企业来说，在进行管理中，最不可缺少的就是风险评估工作[5]。对于投资性房地产企业而言，风险评估更是具有不可替代的作用。在投资性房地产企业进行投资的过程中，一定要时刻关注对财务风险的防范及控制，确保其在实现经济效益的同时，最大程度的缩小及杜绝财务风险的发生。企业在对财务风险防范制度的健全建立上，一定要具有一定的风险防范意识，在制度上明确相应的责任。另外，企业还要对自身的资金结构进行相应的调整，要在顺应行业的发展潮流下，明白财务应发挥的作用，从而帮助企业可以最大化的降低或减少风险的程度。(四)加大会计内审管理力度。对于投资性房地产企业在内审管理上来说，必须要全方位的进行管理。企业在进行相应制度建设的时候，一定要确保财务内审部门工作的独立性及权威性。审计部门通过对投资性房地产企业的日常经营活动进行监督，来帮助企业经营者在投资过程中降低财务工作中可能存在的问题及风险。以防止企业在进行投资过程中发生不必要的资金方面的损失。(五)提升会计人员的综合素质。众所周知，对于会计管理工作，会计人员的综合素质对于财务工作的进行有着一定的影响，因此，财务工作想要有效的开展，必须要不断对会计人员进行培训，依据会计人员的自身情况，要定期进行培训、以讲座的方式对会计人员进行培训，不断加强会计人员的投资房地产行业的理论知识，还要提升会计人员对于专业技能的水准，要求会计人员要有专业的素质水平，积极建立专业。高素养的队伍。(六)促进行业金融体系的完善。要充分了解投资性房地产的行业需要，依据实际情况来构建完善的金融体系，同时对于金融资本市场的建立要保证其具有一定的方法与渠道，不断改革房地产行业的市场，降低对企业在债券、贷款方面的监管，放松贷款等限制条件，要维护好投资性房地产行业秩序，实行实时管理方法，保证投资性房地产行业更加正规、系统、有秩序发展，为了更好的完善投资性房地产行业的金融体系，要对企业信誉进行维护，才能存进投资性房地产行业持续稳定发展。

四、结论

综上所述可以看出，现行的会计准则对投资性房地产具有较大影响。总的来说，现行的会计准则可以促进投资性房地产的发展。另外，现行的会计准则在投资性房地产企业实施的过程中，相关部门可以及时的发现其中存在的问题并制定相应的解决措施。因此，二者紧密结合，这对投资性房地产行业及现行的会计准则的发展，都具有一定的积极作用。

参考文献：

[1]高娟.浅析新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].低碳世界，2016，17(12)：252-253.

[2]赵红梅.现行会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].财会学习，2016，07(12)：112-113.

[3]黄艳芝.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].市场研究，2014，07(09)：68-69.

[4]戴科文.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].科技信息，2012，04(11)：471-472.

房地产政策范文篇7

一、工作重点

（一）切实调整住房供应结构

1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。重点是住房调查情况；住房建设规划的编制和公布、备案情况；今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。

2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实国办发〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）落实情况；20*年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重落实情况；20*年6月1日后，已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。

（二）税收、信贷、土地政策落实情况

1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔20*〕75号）落实情况；自20*年6月1日起，调整房地产营业税有关政策的落实情况；严格税收征管，防止漏征和随意减免的落实情况。

2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔20*〕184号）以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔20*〕54号）落实情况；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况；对空置3年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况；自20*年6月1日起，个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。

3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20*〕3号）、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔20*〕3号）文件精神情况；房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况；上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况，廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况；房地产用地出让宗地规模，开竣工时间约定情况，土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况，严格控制低密度大套型住宅用地投放，中低价位、中小套型等紧凑型住房（含廉租房、经济适用房）用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况；建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度，实施以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况；闲置土地清理和处理情况，对房地产项目用地达到法定闲置标准的，征缴增值地价，以及依法收取土地闲置费，收回土地使用权情况。对土地供应情况是否能做到有序供给，满足当地居民的需求，维护房地产业稳定健康发展。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模情况

《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔20*〕46号）的贯彻落实情况；20*、20*年房屋拆迁规模控制情况；20*年拆迁计划制定情况；拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况；拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。

（四）解决城市低收入家庭的住房困难情况

1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况；将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况；市财政加大对廉租住房建设支持力度的情况；其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况；20*年廉租住房开工建设计划及实施情况；20*—2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。

2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策，解决建设和销售中存在问题，真正解决低收入家庭住房需要的落实情况；对已审批的集资合作建房项目重新审查，已查出的违规建设行为处理情况；停止党政机关集资合作建房的情况；《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》（建住房〔20*〕196号）落实情况。

3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。

4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。

5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况；农民工集中的开发区（工业功能区），集中建设集体宿舍向农民工出租情况；“城中村”改造时，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。

（五）完善房地产统计和信息披露制度方面

1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。住房状况调查工作的开展及成果应用情况；房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况；完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确市场供求信息的情况。

2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况；引导居民树立合理住房消费理念，理解消费的情况。

二、职责分工

加强对房地产调控政策执行情况检查，各相关职能部门根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门的各项工作。

市建设局：负责房地产调控政策执行情况自查工作的组织协调；负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况的自查，负责自查的总结上报工作。

市发改局：按照职能分工，加强房地产项目管理；参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的自查；加强房地产调控政策执行情况的自查。

市监察局：按照职能分工，会同相关部门组织开展对贯彻落实房地产调控政策落实情况的自查；对各职能部门处理信访举报工作情况进行督查和自查；依法查处房地产领域违纪违法案件。

市财政（地税）局：按照职能分工，负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的自查；负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的自查。

市国土资源局：按照职能分工，负责对贯彻落实国家各项土地管理政策的自查。重点是：土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供应的情况；按照国办发〔20*〕37号文件要求，对闲置土地的清理和处置情况。

市规划局：按照职能分工，负责在住房供应结构调整、落实中的情况和房地产开发项目规划落实情况的自查。

市工商局：按照职能分工，组织开展房地产市场主体准入方面情况的自查；强化房地产广告监管和房地产展销活动管理；会同市建设局加强房地产经纪机构管理。

人行*市支行：按照职能分工，负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的自查，进一步加强房地产信贷管理。

三、计划安排

房地产调控政策执行情况的自查，分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。

（一）制定方案阶段（20*年8月31日前）

制定工作方案，下发到各相关职能部门。

（二）自查阶段（20*年9月15日前）

1、各相关职能部门，按照工作方案要求，认真开展自查工作，并写出自查报告报金华市各相关职能部门，自查报告于9月15日前抄送市建设局。

2、自查结束后，由市建设局汇总并于9月30日前写出我市房地产调控政策执行情况的自查书面报告，同时做好迎接省、金华市联合检查组等相关工作。

（三）迎接专项督查阶段（20*年12月15日前）

1、10月15日前，迎接金华市相关系统对本系统贯彻执行房地产调控政策情况的检查，并根据检查结果进行整改。

2、10月15日至10月底，迎接金华市联合检查组对贯彻落实房地产市场调控政策情况的专项督查，并根据督查结果进行整改。

3、11月至12月上旬，迎接省联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况的专项督查，并根据督查结果进行整改。

四、其它事项

（一）各相关职能部门应按照本方案要求，明确工作职责和任务，完善相关工作制度，建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。

（二）各相关职能部门要按照本方案要求，认真做好自查工作，客观、准确地上报有关自查情况，如实汇报和反映情况，不回避问题和矛盾，不走过场。

房地产政策范文篇8

关键词：房地产政策；多元线性回归；政策绩效评价；房地产价格

一、政策背景简述

观察近年来实施的收紧土地、信贷从紧、稳定房价的房地产新政，政策作为一项非常重要的房地产市场宏观调控手段，包括在20世纪90年代末国家也陆续过各项政策来进行房地产市场的改革与调控。而政策的实际作用力究竟如何，是否真正调控房地产价格。为验证政策对房地产价格的实际影响，本文以上海市为例，分析1997—2006年以来的房地产政策与房地产价格的数据。

二、上海市房地产价格分析

从1997年到2006年上海市房地产价格指数（以上一年价格为100）分析看来，上海市房地产市场大体分三个阶段。第一阶段：1997—2001年较为平稳，房地产价格略微下跌，价格波动幅度较小。第二阶段：2001—2003年上海市房地产价格呈明显的上升趋势，尤其是2003年，价格指数为120.1，比2002年增长了20.1%。第三阶段：2003—2005年上涨速度放缓，但是仍然保持一定的增长趋势。直至2006年，房地产价格出现了6年来的首次下跌。

三、房地产政策运行效果分析

根据统计数据可以看出，上海市的房地产价格在不同时期表现出不同的涨跌幅度。建立包括政策变量在内的房地产价格指数变化驱动力模型进行定量化分析，由此可估算出我国近十年来房地产政策参与宏观调控所起的实际作用，对政策进行绩效评估和分析。

1.变量指标选取

房地产价格是多种社会因素共同作用的结果，选取其中对房地产价格整体水平影响较大的因素作为指标变量，建立房地产价格指标化驱动力模型。选取因素如下：

（1）GDP，影响区域内地价水平高低的一个重要指标；

（2）消费价格指数，物价水平的高低直接影响到居民对房地产市场的消费需求，间接影响到对房地产的投资；

（3）居民收入水平，影响区域内人民对房地产投资能力。收入水平较高的时候，盈余资金更倾向于投资于房地产；

（4）房屋竣工面积，反应房地产的供给量；

（5）人口变化，对房地产价格的影响主要表现在需求方面；

（6）房地产政策，政策参与国家宏观调控对房地产价格起的是直接的全面的作用。主要包括房地产政策，法律体制的改革和重大措施等。对政策采取分级量化的方式：国家法律、管理体制改革和重大举措赋值3—4分，中共中央国务院发文赋值2—3分，原土地管理局和国土资源部发文赋值1—2分。

综合分析1997年至2006年各政策的颁布情况，按照上述分级量化方式得出结果如下：

2.模型的建立和计算

在建立回归模型前，首先要对各变量数据进行标准化，以此消除不同量纲对模型准确性的影响，在此采用的方差标准化对6个变量进行标准化；方差标准化后的变量具有均值为0，标准差为1的特征。

利用标准化后的数据，通过多元线性回归模型的分析，得出上海市房地产价格指数变化的回归模型如下：

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-

0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*

WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中，Y代表上海市房地产价格指数；GDP表示人均国内生产总值，SHOURU表示人均工资收入，RENKOU表示区域内人口数量，GONGJI表示年房地产竣工面积，WUJIA表示居民消费价格指数，ZHENGCE表示房地产政策变量。

模型中各个变量均通过检验。R2=0.99976，F、P检验：F=2109.7012，P=0.000016。从相关数据看出，此模型拟合度高，通过检验，该模型有效。3.政策效果分析

从模型看出，政策变量与房地产价格指数呈负相关。政策力度越大房地产价格指数则越低。1997—2000年这一阶段的政策，政策侧重土地的合理利用，并进行了住房制度的改革，此时期房地产价格指数保持微小幅下降的水平，变化幅度不大，价格稳定。2001—2003年，房地产价格指数开始攀升，此时期的政策力度相对薄弱，方向上主要为鼓励房地产市场。直至2003年，上海市GDP上涨速度迅猛，2003年的房地产价格指数也达到120.1，较去年同比增长20%之多，迅速的攀升使其处于巅峰状态。而2003年之后的工作核心则是稳定房地产价格，规范土地出让程序，调控土地供应结构，开始了一轮较为严厉的调控风暴。从2004年开始，房地产价格指数虽然仍然保持增长的势头，但增长速度开始明显放缓，直到2006年，出现了4年来的首次下跌。由此看出政策对房地产价格的影响还是较为明显的。从模型的分析看出，对Y，即房地产价格指数影响最大是GDP，影响指数达到3.6631，其次为居民消费价格指数，第三即为政策，影响指数达到0.6383。

四、结论

通过对上海市房地产价格指数的影响因素建立的回归模型分析来看，房地产政策对房地产价格确实起到了实质性的作用，不同时期的房地产政策目标和力度不同，对房地产价格的影响效果也不尽相同。尤其从2004年开始，面对突飞猛进的房地产市场价格，国家颁布的一系列房地产新政对房地产价格的过快增长的确起到了作用，在一定程度上遏制了增长过于迅猛的房地产价格，稳定了房地产市场。由此可见，国家进行对房地产市场进行的宏观调控是有效的也是必要的，是稳定房地产市场非常重要的一个因素，坚持与时俱进、实事求是的原则颁布各项合理且合时宜的政策，指导房地产市场稳定健康的发展。

参考文献：

[1]黄小虎．新时期中国土地管理研究[M]．北京：当代中国出版社，2006：26-31．

[2]周超纲，黄贤金．土地政策构成要素及环境因素分析[J]．中国土地科学，1995，（9）：1-5．

[4]伏玉林，李洋．对土地政策参与宏观经济调控的思考[J]．建筑经济，2006，（28）：64-68．

房地产政策范文篇9

关键词：货币政策；房地产；价格

自从我国实行商品化住房改革以来，由于我国经济的飞速发展，受居民对住房需求的上涨和扩大内需的政策影响，我国房地产市场的价格一直处在一个上升通道，尤其是2009年以来，在多种因素的影响下，房地产市场的价格涨幅更是惊人，引发了各界对于房地产市场是否存在泡沫的争论。近几年我国房地产市场的发展是不均衡的，一线城市的房价仍在飞速上涨，而对于三四线城市则出现了一定程度的库存问题，为此，国家出台了房地产市场去库存的政策。房地产产业是国家经济的支柱型产业，对于国家经济的发展具有十分重要的作用，此外房地产市场价格也是民生关注的热点话题，房地产市场的价格与居民的生活质量息息相关，因此房地产市场的发展与社会稳定也有十分重要的作用。我国对于房地产市场一直在采取宏观调控措施，不管是从房地产供给还是从房地产需求两方面，都采取系列针对性的措施，而对房地产市场上的资金流动性的调控一直是重中之重，我国对于房地产资金流动性的调控最重要的就是通过货币政策手段，因此研究货币政策与房地产价格关系很有必要。

一、货币政策于房地产价格关系的理论分析

根据货币政策传导机制理论，货币政策通过利率渠道、信贷渠道和资产价格渠道都会对房地产价格产生影响，这里主要分析货币政策通过信贷渠道和资产价格渠道中的财富效应对房地产价格的影响。信贷渠道的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，从而使得商业银行的准备金和存款发生变化，进一步使得商业银行的可贷资金发生变化，从而使得各行业的融资规模受到影响，这就对整个国家的物价和产出产生影响。对于房地产行业来讲，中央银行货币政策的变化，使得商业银行的可贷资金发生变化，那么对房地产行业的融资会受到影响，进而影响到房地产市场的价格。财富效应的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，使得利率和金融资产价格上升，进一步使得其金融财富和终生财富发生变化，进而对其消费需求发生变化，从而影响物价和产出。具体到房地产行业，货币供应量变化使得股票价格发生变化，那么居民的财富和终生财富发生变化，其对于房地产的消费需求也会发生变化，进而影响房地产市场的价格。

二、货币政策与房地产价格关系的实证分析

本文选取广义货币供应量M2作为货币政策的代表变量，选取全国百城历史样本均价P作为房地产价格的代表变量，样本期为2010年6月到2015年6月的月度数据，对各变量进行取对数处理分别记为LM2，LP，首先要对数据进行平稳性检验.

三、结论与建议

从回归结果可以看出，LM2每发生一个单位的变动，将使得LP发生0.26个单位的变动，两者存在着正向的变动关系，即货币供应量的变动的确对房地产市场的价格有影响。在从货币政策角度对房地产市场价格进行调控时，要注意从货币政策传导的渠道入手，尤其是信贷渠道和资产价格渠道，我国对于房地产市场价格进行调整主要是通过信贷渠道进行调整，即通过货币供应量的控制，使得居民和房地产企业可以获得的贷款额度发生变化，进而对房地产市场的价格产生影响，除此之外，国家在对房地产市场价格调整时，要注重货币政策资产价格渠道的作用，这就要求我国对于股票市场要进一步进行完善，充分发挥股票市场的资源配置功能，提高资源配置效率，使得资产价格的决定由市场来决定，完善监管制度，提高信息披露程度，严格落实各项制度，加重对违规行为的处罚力度，加强投资者教育，培育其风险意识，避免让股票市场成为中小投资者的“”，要让股票市场真正从筹资功能向投资功能转化。货币政策对股票市场的影响离不开市场化利率的作用，我国正在大力推进利率市场化进程，利率市场化的早日实现将有助于资产价格的确定和股票市场的发展，也使得财富效应更加凸显，使得货币政策传导更加顺畅，从而对房地产市场价格的调控也更加有力度。总之，用货币供应量才进行房地产价格调控，要从传导机制出发，除了最主要的信贷管理外，还要从资产价格渠道入手，尤其是股票市场的完善和建设，唯有如此，此会使得货币政策传导效果加强，才能更好的对房地产市场价格进行调控。

作者:刘飞 单位:云南民族大学

参考文献:

[1]刘传哲，何凌云.货币政策变量对我国房地产价格的影响分析[J].中国物价，2009（10）.

房地产政策范文篇10

关键词：房地产市场干预宏观调控

政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。

政府对房地产市场的数量调节

土地供给与税收调节制度

世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。

美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。

在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。

但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。

直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。

间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。

事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。

政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节

从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以

分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。

向房地产开发商提供的供给补贴政策

政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。

向住房需求者提供财政补贴

除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。