住房贷款论文十篇

住房贷款论文篇1

[摘要]我国住房金融业务快速发展,2005年12月住房抵押贷款证券已经在一级市场上发行,成为证券市场内的新的交易品种。本文介绍了住房抵押贷款证券的主要风险———违约风险和早偿风险———及其度量指标,为今后研究住房抵押贷款证券的风险防范和定价机制提供了参考。

一、住房抵押贷款证券概述住房抵押贷款指的是银行等金融机构发放的,以个人或家庭为贷款对象,以购置、建造自有住房等为目的,以住房为抵押条件的中长期贷款。

住房抵押贷款赋予了贷款人在借款人不能支付合同约定的还款时没收贷款抵押物的权利。回顾我国房地产金融的发展历程,自从20世纪90年代以来,住房金融业务的重心由支持住房开发建设开始向支持个人住房消费转移。个人住房公积金贷款与个人住房抵押贷款是居民购房的主要信贷品种。其中,住房抵押贷款又因其可贷额度高、贷款发放限制条件少而成为住房信贷市场最重要的支持个人购房的信贷资金供应形式。1997年末,我国个人住房抵押贷款余额仅为190亿元;2002年底,个人住房抵押贷款余额就达到了近8000亿元;2004年底,个人住房抵押贷款余额就达到了15922.3亿元;到2005年,个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。

从增长率来看,虽然2003年以来个人购房贷款的增长率在逐步下降,但仍维持30%以上。2004年和2005年第一季度的个人住房抵押贷款余额同比分别增长35.1%和30.9%,同期的银行信贷增长率只有14.4%和13%。尽管中国住房抵押贷款得到了快速发展,但未来的发展空间还相当巨大。我国要实现人均居住面积8平方米的目标,还将投资数亿元,仅靠公积金的积累远远不能满足需要。国外商业银行的银行信贷资产中,房地产贷款在中占有近40%的比重,而我国住房抵押贷款规模最大的中国工商银行和建设银行,2003年底住房抵押贷款余额也仅为7.23%和10%。另据央行的报告表明,我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7,而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39,其中英国为60,德国为47,荷兰达到74。住房抵押贷款具有现金流量稳定而且可预测、违约率低、贷款契约标准化、单笔贷款数额小、易组合分散风险等特点,因而非常适合作为证券化的基础资产。住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差,但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池,由金融机构或其他特定机构以现金方式购入,经过政府担保或其他方式的信用增级后,以证券形式出售给投资者的融资过程。

二、住房抵押贷款证券的违约风险

2.1违约风险和早偿风险的区别对住房抵押贷款的借款人而言,违约是终止合同要求的每月计划偿还,而早偿是超出每月计划偿还金额;但是对投资者而言,如果MBS进行了信用升级,那么借款人的违约就导致了同早偿完全相同的效果。根据有关规定,对于违约行为,金融机构有权没收其作为抵押物,改由抵押物价值(如拍卖所得)抵偿尚未清偿的贷款余额,不足的差额部分,金融机构拥有追索权。

2.2违约的分类按其原因,违约行为可以分为二类:被迫违约和理性违约。被迫违约是指由于借款人支付能力不足,无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约。发生被迫违约的可能性大小直接取决于借款人的相对支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在订立住房抵押贷款合同时,作为贷款发放方的金融机构,会通过借款人职业与收入的稳定性等因素来衡量借款人是否有能力如期偿还贷款。借款人的被迫违约通常由失业、疾病、离婚等客观原因造成。理性违约是指借款人从自身利益出发,处于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。理性违约的发生与下述因素密切相关:(1)房产价格:房产价格下跌幅度越大,借款人越倾向于理性违约;(2)贷款房价比:该比例越低,理性违约的可能性越小;(3)贷款期限:期限越短,理性违约的可能性越小;房产价格不是金融机构能够控制的,所以提高贷款房价比(首付率)和缩短贷款期限就成为了防范违约风险的主要手段。

2.3违约风险的度量美国住房抵押贷款违约率的度量主要是依靠PSA标准违约假设(Standarddefaultassumption,SDA)基准,该基准将住房抵押贷款的年违约率表达为贷款帐龄老化程度的函数。100SDA意味着:———第1个月的违约率为0.02%,以后在第30个月前,每月上升0.02%;———第30个月至第60个月之间,违约率固定为0.60%;———第61个月至第120个月之间,违约率从0.60%线性下降至0.30%;———从第120个月起,违约率固定为0.30%

三、住房抵押贷款证券的早偿风险MBS是一种分期偿还的,每月计划偿还的金额包括按计划偿还的本金和支付的利息。

如果借款人实际偿付的金额超过了每月计划偿还的金额,超出的部分就构成了早偿。由于借款人通常具有随时早偿的权利,一旦选择早偿,就会加速支付现金流,投资者极可能面临一个以低于MBS收益率进行再投资的风险。

3.1早偿的衡量指标(1)单月清偿率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早偿速度的最基本的指标,表示一个月内抵押贷款组合中被早偿的本金占原计划未情偿本金的比例。(2)条件早偿率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是计算早偿率的最常用指标,是以年利率表示的SMM,两者的换算关系为1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基准(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押贷款合同生效后的第1个月内0.2%的本金被提前清偿,且这一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不变。以此为参照,可以产生对不同提前还款速度的描述。(4)FHA经验基准FHA拥有一个庞大的关于抵押贷款提前还款情况的经验数据库,基于该数据库可以预测任何一年里某些抵押贷款被清偿完毕的可能性。结合FHA关于提前还款行为的经验数据,我们可以计算特定月份抵押贷款被提前清偿的概率。由此而得到的被称为100%FHA经验指标。最早的12年提前还款假设定价法就是由100%FHA经验指标得出的。

3.2早偿的决定因素(1)利率和再融资动机(Refinancing)利率水平是影响早偿率的最重要的因素。当利率下降至一定水平,借款人对住房抵押贷款进行再融资,因此提高了早偿率。利率效应反映了再融资动机,再融资可以视为借款人持有的买入期权,利差和CPR的关系就是MBS领域众所周知的"S曲线":即当借款人能以更有利的利率再融资时,他们将执行早偿期权。如果当前利率高于贷款合同利率,没有再融资动机,CPR保持相对平稳;如果当前利率低于合同利率时,由于再融资动机,CPR随着利差增大而上升。在利率变化和CPR变化之间会有2个月左右的时滞,一方面反映了借款人申请新贷款所需时间,另一方面反映了从借款人早偿到投资者得到支付所需的时间。(2)老化效应(Seasoning)通常在住房抵押贷款发放后,借款人要经历数月乃至数年才会愿意或有能力在早偿上花费精力和支出。早偿率在MBS的早期从一个极低的水平开始上升,并在12-60个月后趋于平稳。因此,新发行的MBS将呈现较低的早偿率,而且逐月上升。当然,对于不同种类的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃尽效应(Burnout)燃尽效应是早偿的一个重要的,也是最难度量的效应。它反映的是:当贷款池经历了多次再融资机会以后,其对再融资利率的要求比没有经历再融资机会的贷款池要更低。表现出来的现象就是当利率下降时,早偿率提高;然后,即使利率保持不变,早偿率也会下降;最后,即使利率进一步下降,早偿率也决不会达到最初的峰值。如果将贷款池看作是由异质性借款人构成的,燃尽效应可以得到最好的理解。鉴于借款人的多样性,因各自的需要进行再融资就不足为奇了。当利率下降时,由最大再融资倾向的借款人首先早偿;剩余的借款人面临着更高的再融资成本,早偿率较低;最后,组合中的是那些具有很高再融资门槛的借款人。(4)季节性效应(Seasonality)季节性反映了早偿行为和住房市场活动间密切的相互作用。在美国,早偿率往往在夏季月份较高而在冬季月份较低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交额。

四、住房抵押贷款证券的其他风险MBS作为固定收益证券的一种,具有和其他固定收益证券类似的风险。以下各种风险都是内含在MBS以及普通固定收益证券中的固有风险。

4.1利差风险以国债收益率代表市场收益率水平,利差就是其他证券化产品的收益率与国债收益率的差额。这是投资者投资风险证券所要求的风险溢价。利差不是一直不变的,当利差变大时,证券的价格就会下降。利差期限是度量利差风险的工具,表示的是证券的价格对利差变化的敏感度,具体计算上使用的是期权调整利差(OAS)。假定国债利率和波动性固定在当期说水平,分辨别将证券的OAS上升和下降100个基点,在这二个新的OAS上计算出二个新的价格,然后得出。

4.2再投资风险一般情况下,证券产生的现金流会用于再投资。再投资获得的额外收入取决于再投资时的利率水平及投资策略。再给定的投资策略下,由于市场利率变化导致的再投资收益的变化称为再投资风险。持有期越长,再投资风险越大;原有的投资期间的收益率越高,再投资风险也越大。利率风险和再投资风险方向相反。利率上升会导致证券价格降低;而利率降低会导致再投资收益的减少。

4.3期限风险一种期限长度的证券化产品可以替代另一种期限长度的证券化产品。由于二种证券化产品的利率风险不同,所以在替代是应进行一定的调整。投资者在调整时会使用平行移动假设,即不同期限长度产品的收益率会变化相同的数额,而收益率的实际变动通常又会背离该假设,这就产生了期限风险。

4.4流动性风险流动性风险反映了证券以接近于真实价值的价格出售的难以程度。衡量流动性的主要指标是交易商买入价和卖出价之间的差额:差额越大,流动性风险就越大。但是,如果投资者计划将证券持有至到期日,那么流动性风险就不是很重要。

参考文献

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[5]于凤坤.资产证券化:理论与实务[M].北京大学出版社,2002.

住房贷款论文篇2

关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。

一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

（二）有利于降低商业银行的经营风险

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

（三）有利于提高商业银行的盈利能力

实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。

（四）有利于加强商业银行的资本管理

按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。

（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控

公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。

（六）有利于推动我国资本市场的发展

根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

三、我国住房抵押贷款证券化的措施

（一）选择合适的商业银行作为发起人

在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

（二）完善住房抵押贷款的一级市场

实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV

SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

（五）创造良好的外部环境

住房贷款论文篇3

住房抵押贷款证券化（Mortgage-backedSecurities,MBS）属于一种金融创新工具，是指银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权转让给一家特殊目的机构（SpecialPurposeVehicle,SPV）,由该机构（SPV）将其收购的住房抵押贷款经过整合重组和信用增级、评级，以形成的现金流作为偿付基础，在资本市场上向投资者发行抵押贷款证券的过程。各国经验证明了，MBS是银行处置流动性差的抵押资产，增加资本的流动性，分散风险的重要工具之一，也是改善资本结构，提高资本充足率的有效手段。随着我国住宅产业的飞速发展，住房抵押贷款规模的扩大，要求建立住房抵押贷款二级市场，实行MBS的呼声越来越高。2005年底，建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款证券化产品--“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”并正式进入全国银行间债券市场。由此，我国在开展MBS业务中，迈出了重要的一步。

已有的研究都集中讨论我国MBS的可行性、必要性及其对于经济和金融市场发展的意义，并没有深入到技术层次。现在随着我国已开展MBS业务，有必要对MBS的风险及其防范进行研究，以对其未来发展提供有力的技术支持。

二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析

1、提前偿付风险

提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险.

2、信用风险

信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。

3、利率风险

利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。具体包括两层含义：一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。抵押支持证券的价格与利率呈反向变动，即利率上升（下降）时，证券的价格下降（上升）。如果投资者将证券持有至到期日，证券价格的变化不会对投资者产生影响。如果投资者在证券到期日前出售证券，那么利率上升导致资本损失，这就产生利率风险。对于发行人来说，利率变化会影响偿债基金的成本和利率敏感资产的收益。在其他条件相同时，住房抵押贷款证券的息票利率越高或到期期限越长，其价格对利率变化越敏感。

MBS的风险是相互关联的，某一事件的产生会导致数种风险同时或相继发生，最终的使证券投资收益下降。基于以上的分析，在我国开展MBS业务中，如何有效地防范风险，保护证券投资者收益，促进证券化业务发展，值得深思和探索的。

三、住房抵押贷款证券化风险的防范

1、提前偿付风险的防范

提前偿付风险始终存在于MBS运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。

（1）提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。锁住一般限于一笔贷款刚开始的几年时间，支付罚金在数额上等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。因此在MBS交易结构中，往往同时使用锁住与支付罚金。

（2）收益率维持（yieldmaintenance）。收益率维持定义为：借款人提前还款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用，能够使贷款人对提前偿付变得漠不关心。所以收益率维持费用应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，贷款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，重新产生计划中来自借款人的未来现金流。这里收益率的维持费用（YM）可以用利率差异模型来计算：

住房贷款论文篇4

1、反向抵押贷款基本模式。1981年，日本首次在东京郊外的Mushashino城（即武藏野市）推出以“长期生活志愿资金贷款制度”为名的反向住房抵押贷款，由地方自治体、信托银行以及其他市场主体组成。老年人作为反向住房抵押贷款的借款人，将其所有的用于居住的房产作为借款担保，并以此向信托银行等贷款人取得资金。合同约定，当借款人离世或永久搬离被抵押住房时，反向住房抵押贷款合同终止。此时，被抵押房屋产权归贷款人所有，贷款人可以通过出售、拍卖等方式对被抵押房屋进行处理以偿还贷款、实现价值。此外，根据实施主体不同，日本反向住房抵押贷款可分为三种模式：政府主导下的自治体（政府机构和社会福利相结合）、政府主导下由国土交通省及厚生劳动省具体实施以及私营机构自主实施三种模式。其中，政府主导下的自治体偏向于福利性，每个月的融资上限为30万日元，但因这种模式的反向抵押贷款对借款人资格有严格限制，所以可利用的范围并不大，而政府主导下由国土交通省及厚生劳动省实施的反向抵押贷款多以资产价值高的房产为融资担保，所以也被认为是仅限于富裕阶层的反向抵押贷款。但另一方面，又成为政府主导下的自治体的有效补充，而由私营机构自主实施的反向抵押贷款多以本机构内部的房产为融资担保，其目的更倾向于本机构房产的经营和推销，其客观效果除了实现“住房反向抵押贷款”的目的以外，还必然会提升房产机构的服务水平。这三种模式虽然都被称为“住房反向抵押贷款”，但目的和效果却大不相同，同时也体现出日本实施住房反向抵押贷款“多层次”的特点。日本1981年首次推出反向住房抵押贷款体现出以信托业务为依托的鲜明特点。在试点运行成功后，以信托方式进行反向抵押贷款的各种业务也逐渐发展，以信托业务为基础的反向抵押贷款又被称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。为促进其发展的深度和广度，日本信托经济研究会已尝试提出新信托反向抵押的运行框架，即借款人以其所有并用于居住的房产作为融资担保，贷款人根据被抵押的居住用不动产为借款人提供养老及相关医疗看护资金，同时贷款人将居住用不动产生成金融资产年金并将其证券化，向资本流通市场上的投资人提供证券化产品。

2、日本推行反向抵押贷款的积极影响。随着日本人口老龄化问题日益严峻，老年人口占总人口比例逐年增加，由人口老龄化带来的巨额养老金支付问题也为公共财政带来了巨大的压力。因此，通过推行反向抵押贷款既可以为老年人提供充足的退休收入，可以减轻老年人对公共养老金的依赖，在很大程度上减轻政府的公共财政压力。老年人利用房产进行反向抵押贷款，既可以保证自己仍居在熟悉的环境中，同时还为自己带来丰厚的退休收入，满足自身养老需求。因此，通过反向抵押贷款可以极大促进老年消费，并以此发展相关老年产业，将拉动老年消费、发展老年产业作为促进日本经济发展的新增长点。

3、反向抵押贷款不完善之处。首先，保险公司在反向抵押贷款业务中角色缺失。日本推行反向住房抵押贷款的贷款人全部都是信托银行，而保险公司作为金融机构的重要组成部分却没有发挥相应的作用。在英、法等反向抵押贷款发展比较成熟的国家中，保险公司在实际操作中发挥了举足轻重的作用，反向抵押贷款将不仅是一种金融产品更是一种保险产品，就如同购买的人寿保险一样。到目前为止，日本仍没有保险公司参与反向抵押贷款的业务，究其原因，主要是反向抵押贷款的运行模式与保险公司刚好相反。如果保险公司参与到反向抵押贷款业务中，其资金回笼周期较长，需要其长期担负资金，只有在合同期满将被抵押房产出售或拍卖才能实现利润，反向抵押贷款的运行模式属于“本利最后回收模式”，而保险公司的运营正好相反，属于“本利逐渐回收方式”。因此，需要政府制定相应的扶持及优惠政策，促进保险公司在反向抵押贷款业务中的角色发挥；其次，对于信托型反向抵押贷款存在的先天不足所带来的风险考虑不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押贷款时获得了关注，但由于日本泡沫经济的崩溃导致房地产产业下跌严重，使反向抵押贷款中很多债务都无法履行。贷款人无法将被抵押房产出售或拍卖以清偿贷款，使业务的发展受挫。

二、日本反向抵押贷款模式的启示

反向抵押贷款确实可以带来很多益处，要建立完善的反向抵押贷款模式却绝非易事，有很多因素阻碍其健康发展，需要法律的支撑、观念的更新和政策扶持才能顺利实施。

1、政府需要建立反向抵押贷款二级市场。必须具备为了防止不道德的借款人对贷款人造成的利益损失而制定的保护措施，同时也必须要有为借款人而设置的保险，因为他们极有可能不把自己包含在具有风险的合同在内。同时，为了反向抵押贷款的健康运行，政府还需要建立一个反向抵押贷款二级市场，使借款人在较广阔的范围内选择交易对象，以免由于贷款而带来的高风险。

2、给子女留下遗产的愿望阻碍反向抵押贷款的推行。对老年人来说，让子女享受优越的生活条件甚至在去世后为子女留下丰厚的遗产是父母奋斗一生追求的目标，并且为子女留下遗产也成为一种传统和习俗。因此，大多数老年人不愿选择反向抵押贷款来丰富自己的退休生活，而是选择把遗产留给子女。所以仅仅让老年人了解反向抵押贷款对于促进反向抵押贷款的发展是远远不够的，还应从心理上使老年人意识到反向抵押贷款可以为他们带来的收益。

住房贷款论文篇5

关键词 商业银行 住房抵押贷款 违约风险管理

中图分类号：F832.4 文献标识码：A

一、个人住房抵押贷款违约风险管理的理论研究

（一） 国外相关的理论研究。

国外在个人住房抵押贷款违约风险的理论研究方面具有代表性的是期权理论、风险管理再协商理论、消费者最优化选择理论、个人住房抵押贷款状态跃迁理论等。下面着重介绍期权理论和风险管理再协商理论。

期权理论认为贷款者在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性的，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大经济利益。因此，对于申请个人住房抵押贷款的贷款者来说，在经济条件一定的前提下，是否选择违约取决于经济利益上是否能给他带来最大的效用。根据决定因素的不同，在对期权理论的研究中分化为两种理论方向：权益假说和还款能力假说。

权益假说认为决定何时违约的变量是权益贷款比。Foster、Order在研究中得出权益贷款比过高是影响违约风险产生的重要原因。Waller在比较分析自行出售房屋偿还贷款的贷款者与取消抵押品赎回权的贷款者差异性时得出决定违约与否的主要因素是住宅权益。Spring在研究中也进一步证明权益贷款比是影响违约的重要因素。Deng在对1976年-1983年联邦住宅抵押贷款公司的资料进行分析研究时认为，住宅权益、初始贷款价值比虽然是影响违约的重要因素，但其它诸如离婚率、失业率同样对贷款者的违约决策造成影响；还款能力假说的主要观点是，贷款者选择违约的前提是贷款者的收入不足以偿还抵押贷款所要求的还款金额。

个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他们认为还款人违约后，不论是站在银行的角度还是贷款者个人的角度，取消抵押物赎回权过程需要花费大笔的费用，因此双方都希望可以通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系。以期通过个人住房抵押贷款的在协商使昂贵的违约和取消抵押物赎回权成本得以避免。

（二）国内相关的理论研究。

具有代表性的有，刘萍在研究中将银行面临的风险分为购买力风险、信用风险、利率风险、流动性风险、抵押物风险和房地产市场风险六类。他在研究中认为导致个人住房抵押贷款违约风险的主要原因是我国财政担保没有分担商业银行的贷款风险；住房福利政策尚不完善等，并对如何规避这些风险进行了对策分析。刘洪涛将风险类别分为六类，分别是利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险、违约风险及外在风险。赵凯、牛刚认为银行的个人住房抵押贷款违约风险除了受外部环境的影响，其自身由于各种不规范行为也会造成违约风险的发生，如：信贷人员对个人住房抵押贷款违约风险不重视；银行管理人员或基层信贷工作人员在审核贷款者信息时对信息掌握不全面，造成贷款审批失误导致的风险等。陈则明、吴光伟认为导致个人住房抵押贷款违约风险发生的原因还在于贷款者因住房质量、与房地产开发商之间的矛盾导致的主动违约。同时我国的个人信用体系不健全，相关的法律体系也不规范，贷款者的恶意借款行为也是导致违约发生的因素之一。

在对个人住房抵押贷款违约风险形成动机的研究上，国内学者一般将违约行为的发生可分为两种情况，即理性违约和被迫违约。理性违约又称作主动违约，刘水林、吴双全认为理性违约行为的发生是贷款者在有能力履约的情况下，为了进行更有利的投资，在权衡了成本和收益后做出的违约行为。赵新华在研究中认为理性违约行为与贷款者的实际支付能力无关，而是贷款人出于个人收益最大化考虑的一种主动选择；被迫违约又称作被动违约，该种违约情况的发生主要是由于贷款者在还款过程中发生了意想不到的变化，如收入水平突然恶化、家庭遭受重大变故等，导致贷款者失去了偿还贷款的能力。

吴晨等学者利用博弈论的基本理论针对信息不对称问题和逆向选择问题来分析个人住房抵押贷款违约风险产生的原因。

国内许多学者认为发展与个人住房抵押贷款相关的保险制度可以有效降低我国该种贷款的违约风险。其中具有代表性的是于长秋研究了如何利用保险制度分散和转移商业银行个人住房抵押贷款违约风险，在他的研究中表明，我国商业银行之所以在控制个人住房抵押贷款违约风险时承担了较大的压力，原因在于政府在分担违约风险方面没有起到应有的作用，应该借鉴国外先进经验，应该建立以政府为主体的个人住房抵押贷款担保体系，为中低收入者的贷款提供担保，从而适当分散我国商业银行在这方面承担的风险。

二、个人住房抵押贷款违约风险管理的实证研究

（一）国外方面的实证研究。

Lawrence et al.利用1998年美国国家财务公司（National Financial Company）的资料，对贷款者个人特征、贷款特征、经济因素等进行了研究分析，结果显示贷款者的个人特征，如贷款者年龄、每月偿还金额占家庭月收入比、信用状况等是影响违约的重要因素。Burrows将影响个人住房抵押贷款违约的因素分为三类，分别是个人因素（个人理财能力、家庭关系、个人的主观意识等）、家庭收入和支出因素（失业、工时、身体状况、其它家庭支出等）、结构性因素（LTV、收入贷款比、利率水平等）。Burrows在研究中认为最容易违约的样本具有的特征是贷款者年龄在18-24岁之间、离异、单身、学历较低、LTV较高等。澳大利亚学者Mike Berry和Tony Daliton等人，从国内一家大型贷款机构收集到大量贷款资料，并对其进行实证分析，研究得出家庭因素（如家庭中某个成员破产、一个或多个成员长期失业等）是造成贷款者违约的主要原因。英国学者Ford和Wilcox对国内相关个人住房抵押贷款资料进行分析研究后，认为收入的下降、小生意的失败、个人人际关系的破裂以及为了生育孩子而放弃工作等是造成违约的主要因素。Calmer et al.研究发现贷款者年龄越大、家庭流动资产越多、需要抚养的亲属越少，发生个人住房抵押贷款违约的可能性就越小。

在贷款特征与违约风险的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，贷款价值比）而非个人的特征如贷款者的流动性资金在显著影响着违约行为的发生。Quercia和Stegman在总结归纳了之前30年间的29个相关领域的实证研究结果发现，贷款与住宅价值比率显著影响着贷款者的违约决策。英国学者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年间国内个人住房抵押贷款违约情况，他们将贷款者月工资、婚姻状况、LTV和利率等作为研究的主要变量，研究发现，贷款价值比在影响违约风险时起了较大的作用。Clauretie对收集到的个人住房抵押贷款数据进行分析时发现，贷款价值比与贷款违约率之间有明显的正向关系，当贷款价值比在80%以上时，损失率为13%，当贷款价值比在89%以上时，损失率会上升至20%。同时，研究人员对已还款期限这一因素也做了统计分析，Moody公司收集了1970-1988年美国加州的全部金融机构近700多万笔个人住房抵押贷款的资料，经过统计研究发现，已还款期限在3.5-6年间的贷款违约率较高，其中在第四年达到最高。

在对住房特征与违约风险进行研究时，Von Furstenberg 对1957年到1965年美国联邦住宅委员会的贷款资料进行分析研究发现贷款期限同样为30年的新房抵押贷款和二手房抵押贷款，新房贷款的违约风险要大于二手房贷款的违约风险。他认为这种现象的出现主要是因为贷款者在购买新房时，新房的建筑质量不易测定，其周边的配套设施尚未完工，购房者很难通过自身的经验了解到新房的真实价值，因此，购房后可能出现房屋达不到购房时预期的情况，加上新房的房价相对较高，对贷款购房者造成了较大的经济压力。相反，购买二手房时，购房者可以清楚地了解房屋的结构、居住环境的情况，同时房价相对较低，所以发生违约的可能性较小。

在对区域经济环境与违约风险的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在对个人住房抵押贷款违约风险进行研究时选择了当地经济特征来进行违约风险的测算。Follian、Huang和Ondrich在研究中还加入了区域、人口和宏观经济变量。在他们的研究中发现，导致违约的主要因素是房价的变化，其次才是贷款者特征等微观因素。

（二）国内方面的实证研究。

刘春红的研究结果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月还款额占家庭月收入比等对个人住房抵押贷款违约风险的影响较为明显，而贷款者年龄、家庭人口、房价、住房面积对贷款违约风险无明显影响。王福林利用因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行了分析。从贷款者特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个方面进行变量选择，得出房产特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响程度最大。

从以上的分析总结可以看出，由于国外的个人住房抵押贷款业务发展时间较长，对违约风险的管理方法进行了比较深入的研究，研究的主要理论依据有期权理论、个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论，其中期权理论可以分为权益假说和还款能力假说。研究中使用的主要方法有多元线性回归、逐步判别函数、因子分析、Logistic 回归等，在研究中，个人住房抵押贷款违约的影响因素被分为四个类别，分别是贷款人特征（性别，年龄，学历，月收入、贷款者信用水平等）、贷款特征（贷款金额，贷款价值比，贷款期限等）、房产特征（住房面积，房屋结构，房屋单价）、区域特征（房价指数）。研究的结论普遍认为贷款者月收入、贷款价值比、贷款者信用水平等是影响贷款者违约的重要因素，同时，贷款人月收入、信用水平、学历等因素与个人住房抵押贷款违约风险成反比，贷款金额、贷款价值比、贷款期限等因素与个人住房抵押贷款违约风险成正比。

相对国外的研究成果，我国在这一领域的研究大多集中在定性方面，近几年，国内学者们才开始了定量方面的研究。随着个人住房抵押贷款市场的发展，我国商业银行开展个人住房抵押贷款业务的风险日益扩大，因此，借鉴国外在这一研究领域的先进经验，深化对我国个人住房抵押贷款违约风险管理的研究意义重大。

（作者单位：广州城建职业学院）

参考文献：

[1]李馨苹.住宅抵押贷款违约风险之实证分析[M].国立台湾工业技术学院博士学位论文，1997.

[2]王重润.住房抵押贷款的违约风险分析[J].生产力研究，2002，（5）：27-28

住房贷款论文篇6

关键词:住房抵押贷款;固定利率;理性违约;房价;定价

中图分类号:F83文献标识码:A

一、引言

近年来,我国住房消费信贷迅猛发展,为了解决银行“短存长贷”带来的流动性风险,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具开始提上议事日程。而且,中国建设银行已分别于2005年和2007年成功发行“建元2005-1”和“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券,对其证券化过程中的违约风险的防范提出了迫切要求。其实,住房抵押贷款证券化在西方国家早已得到较完善的发展,但在我国相对来说还处于初级阶段,相关理论也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押贷款证券化过程中的定价问题国内也有诸多研究,但主要集中在对提前还款方面的风险对其定价带来的影响,而违约风险对住房抵押贷款证券化定价带来的影响理论甚少,尤其是随着2007年美国次贷危机的爆发,本文认为有必要对其证券化带来的风险进行更进一步的研究。

二、固定利率住房抵押贷款的理性违约行为

(一)固定利率住房抵押贷款证券。利率是资金的使用价格,住房抵押贷款可以采用固定利率,也可以采用浮动利率形式。同样,住房抵押贷款证券也是可采用固定利率,也可采用浮动利率证券形式发行。抵押贷款证券应采用固定利率还是浮动利率的问题一般来说应视抵押贷款而定。对于固定利率住房抵押贷款来说,发行的抵押证券也应为固定利率,证券利率与贷款利率之间利差用以支付担保、服务、评估等费用;若证券采用浮动利率发行,当市场利率变化时,基础资产现金流不变,而证券利率发生变化,投资者便要承担相应的风险,当利率升高时,不能保证等值贷款组合支持等值债券的偿还,利率降低时,投资者获得的收益将受损。对抵押贷款为浮动利率的情况来说,证券发行应以浮动利率为主,以浮动利率发行证券,从流程上看:一方面进来的是浮动利率;另一方面出去的也是浮动利率,则证券化单位不承担风险,收到多少钱便放出多少钱;如果发行固定利率证券,当利率降低时,证券化机构便要承担损失。因此,我们应该依据抵押贷款的情况,确定发行不同债券来适应需求。本文的研究对象为固定利率住房抵押贷款。

固定利率住房抵押贷款是指贷款利率在合同期内固定,购房者以所购的房地产作为抵押物向金融机构申请长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息的贷款方式。固定利率住房抵押贷款信用风险主要表现为违约风险,借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务就形成了违约。当借款者违约时,贷款银行将接管抵押品――住房的所有权。从我国实际情况来看,当前固定利率住房抵押贷款推行时间不长,规模却很大,对违约行为带来风险的研究相对不足。所以,本文重点讨论固定利率住房抵押贷款的违约行为及其对贷款价值的影响。

(二)住房抵押贷款证券化中借款人的违约行为。违约风险作为抵押贷款支持证券最基本的风险之一,是抵押贷款支持证券定价问题中不可忽略的关键问题。违约是借款人为使自身权益最大化或者因为没有经济能力而放弃住房产权以抵偿未偿还贷款的行为。可将其分为理性违约和非理性违约,本文主要研究违约风险中的理性违约行为。理性违约是指并非由借款人财力困难引起,而主要是由于住房市场价格变动等因素引起的借款人的主动违约行为。实际上,在借款人获得一笔住房抵押贷款的同时,就取得了一项期权,即在一定条件下进行主动违约的选择权。主动违约是借款人在不确定的经济环境中实现成本最小化和自身利益最大化的理,我们可以用下式表示:

H・・>Ht(1+)(1)

其中,H:住房价格;:贷款/房价;i:贷款合同利率;t:已偿还贷款本息的期数;n:贷款总期数;Ht:t时期房价;:新时期购买住房时交易费用占房价百分比。

对于借款人的理性违约行为,龙海明提到违约成本对其违约决策的选择起到重要作用,因为借款人违约会对其信誉产生一定的负面影响,如贷款人会在借款人下次申请贷款时设置门槛值,借款人基于此考虑会对其执行违约期权与否进一步权衡利弊。假设违约成本占房价的百分比为t,则理性违约的公式将变为:

H・・>Ht(1++t)(2)

由上述理性违约的公式表达中我们可以看到,房价的变动是影响借款人违约的重要因素,借款人在做决策时会比较抵押房产的市场价值与未偿还抵押贷款余额的大小,将上式左边看为在t时期借款人未偿还的贷款市场价值B(t),右式为t时期抵押房产的市场价值,为住房价格减去交易费用及估计的违约成本,用H(t)表示。当H(t)>B(t)时,借款人获得收益R=H(t)-B(t),此时理性的选择是继续还贷,保留抵押房产所有权;当H(t)

三、住房抵押贷款证券定价

(一)无违约风险下的抵押贷款定价。正常情况下,即无违约和提前偿付情况下住房抵押贷款证券的理论价值V可表示为:

V=(3)

式中,An:n时刻证券的现金流入;r:证券投资者要求的到期收益率;N:贷款期限。

我们选择偿还方式为等额本息还款的固定利率住房抵押贷款组成的资产池为研究对象。设价值为M0的抵押贷款合同年利率为R0,在实际生活中,住房抵押贷款都是逐月偿还的,则贷款月利率i= R0/12,对于时刻的选择也是发生在每个还款日,所以对于n时刻证券的现金流入,则是来源于第n个月借款者的等额本息偿还金额P,在正常情况下,其理论值为:

An=P=M0・(4)

(二)存在违约风险情况下的抵押贷款证券定价

1、住房价格模型。考虑了借款人的违约行为之后,现金流会发生变化。由上述可知,借款人的违约行为与房价的变化密切相关,是借款人违约的重要变量。所以,有必要对房价的不确定性变化进行考察。影响房价的因素有很多,国内外学者对此看法不一。基于期权的住房贷款定价研究均假设房价的变化过程是一个几何布朗运动过程。设住房抵押贷款计息与还款在时间上都是连续进行的,并设H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分别是时刻t房屋价格、房屋价格增长系数和价格波动系数,Z(t)是一个标准布朗运动(或称为维纳过程),则在期权定价理论中假设H(t)满足一般随机过程:

dH=Φdt+dz(5)

则房屋价格服从几何正态分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分别代表房屋价格的增长率和波动系数,且均为常数,φ(・,・)为一般的正态分布。

2、违约概率模型。同时,对于理性违约,戴建国证明了其违约概率,有:

P(t)=N・[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(・)为标准正态分布的函数值;Hd(t)为无差异住房价格,当H(t)>Hd(t)时,违约不发生;H(t)=Hd(t)时,借款者对违约与不违约的选择无差异;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s为住房服务收益系数(相当于同期的住房租金,为住房价格的一定比例),R0为贷款合同利率,B(t)为t时刻借款人未偿还的贷款的市场价值,r(t)为无风险利率,td为违约成本。同时,在时刻t,不违约的概率为1-P(t)。

在还款过程中存在两种情况,一是正常情形,即无违约,直至合同结束的正常还款。此时,违约概率为[1-p(t)],正常现金流入为P;二是违约情形,假如在任意时刻n违约,则在t=1,2……,n-1时刻不违约,其违约概率可表示为P(n)[1-P(t)],因为在我国现行法律系统下,贷款人违约后银行有权拍卖其抵押房产,拍卖所得款项首先用于支付贷款余额,剩余部分归贷款人所有,所以当借款人违约时,银行拍卖借款人的抵押房产来偿还贷款,此时现金流入可表示为:一是前n-1时刻的等额还款总额;二是n时刻银行拍卖抵押房产的价格与未偿还贷款的最小值,为min[H(t)(1-),Mt],为住房买卖过程中的交易费用率,Mt代表t时刻未偿还的贷款。

3、贴现率的选择。对住房抵押贷款证券化定价有重要影响的贴现率r的选择,我们站在投资者的角度,作为住房抵押贷款支持证券的投资者,冒风险进行投资就需要获得超过时间价值的额外收益,即超过无风险利率的投资收益,或称风险报酬。由于住房抵押贷款证券受多种风险的影响,贴现率的选择宜采用“能够说明资产风险的那个部分可以影响甚至决定该资产价格”的资本资产定价法。其基本公式为:当存在市场组合m时,单个资产i的收益Ri与其系统风险之间存在线性关系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf为无风险投资收益率,一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率;i为风险系数,即住房抵押贷款支持证券i的风险校正系数,代表住房抵押贷款支持证券对资本市场系统风险变化的敏感程度,,是资本市场组合投资收益率与自身的协方差COVim与市场组合投资收益率的方差σm2之比。

综上所述,对于固定利率住房抵押贷款证券化过程中住房抵押贷款的价值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解过程中,根据现时和历史房价给出住房价格波动的假设,利用蒙特卡罗模拟房价的波动,并由此确定借款人违约时银行获得的现金流,利用(10)式最终计算出贷款价值。

四、结束语

本文通过对固定利率住房抵押贷款的介绍,在分析借款人理性违约的决策条件时得出房价是其决策的重要影响因素。另外,因为违约成本的作用,如果在实践中对违约行为加重其限制条款或者惩罚措施,即增加违约成本,则对违约行为应该会起到一定的限制作用。同时,通过研究违约行为对贷款机构获得的现金流的影响,并利用资本资产定价法确定贴现率,确定了贷款机构关于固定利率住房抵押贷款的定价模型。同时,站在投资者的角度该模型也可以为其决策起到一定的指导作用。然而,由于目前国内开展住房抵押贷款证券化的历史不长,尤其是关于固定利率住房抵押贷款的发放时间很短,有关数据缺乏,所以模型中的相关参数在估计中会有一定的偏差。因此,随着我国住房抵押贷款证券化的发展,该模型有待进一步研究与完善。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融・消费信贷.

住房贷款论文篇7

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词：住房抵押贷款；风险；措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。[1][2][][]2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。3结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。参考文献［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．流星毕业

住房贷款论文篇8

世界上第一个住房抵押贷款证券（MORTGAGE-BACKED SECURITY，MBS）由美国政府国民抵押贷款协会担保并于1970年正式发行。MBS市场在美国得到了迅猛的发展，从1990年到2002年底，MBS发行量的年平均增长率达到43.7％，2002年底MBS总额为3.16万亿美元，占美国住房贷款余额的52％。MBS已经成为美国债券市场上仅次于国债的第二大债券。

住房抵押贷款证券化可以缓解商业银行资产的流动性与期限不匹配的矛盾。银行的存款多为短期，流动性很大，住房抵押贷款却是长期的，一般在10年以上。住房抵押贷款证券化可以解决商业银行住房贷款的供需缺口，释放银行资本，使银行更为有效地管理资产和负债。住房抵押贷款证券化要进入实质性阶段，其证券的价格必定成为发行和交易的关键。定价过低，银行所募集的资金就少，不利于其扩大发行住房抵押贷款的规模，而且也会影响到银行的收益；定价过高，就会无人问津，导致发行失败。对住房抵押贷款证券制定合理的价格不仅有利于形成好的供求关系，而且有利于扩大住房抵押贷款市场和住房抵押贷款证券市场的规模，对这种新的金融衍生品的健康发展有着积极意义。

住房抵押贷款证券作为20世纪70年代以来最具有创新力的金融产品，在西方发达国家早已得到较完善的发展，但在我国无论是投资者还是发行者都对这种金融产品比较陌生，而且现阶段对于住房抵押贷款的研究还集中在必要性和可行性上，对于住房抵押贷款的提前偿付和违约风险以及抵押贷款证券的定价方面的研究，从对国外各种定价方法的总结分析到对我国自身情况的研究，在国内几乎一片空白。在这种背景下，本文将基于银行间7天回购利率，结合国外各种定价方法初步对我国住房抵押证券的定价方法进行探讨。

二、相关文献综述

住房抵押贷款证券市场在国外已经有几十年的发展，尤其是在美国，有比较完整的经验和数据，证券的定价也很成熟。在对住房抵押贷款证券的定价主要有两种思路：

第一种思路认为住房抵押贷款证券的定价如其它所有的固定收入证券的定价的基本思想是一样的，就是评估未来不确定的现金流的现值。好比把住房抵押贷款证券看作一种付息国库券，其构成就可以看作是一揽子零息票债券的组合，其价格就是这一揽子零息票债券的现值的总和。采用这种思路的文献有：CURLEY＆GUTTENTAG（1974）提出的定价模型，实际就是未来现金流的现值之和的计算方法；IVAN BANDIC（2001）、OSMAN ACHEAMPONG（2003）和JIAN CHEN（2004）分别在自己的文章中运用蒙特卡罗模拟法对住房抵押贷款证券进行定价。

在住房抵押贷款证券的定价中面临着三大风险,分别是利率风险、提前偿付风险和违约风险。由于所有住房抵押贷款证券的和大部分住房抵押贷款证券的非销售都是有本金损失担保的，所以违约风险就可以认为是提前偿付的一部分。因此，在定价的过程中就包含了两个基本的模型：利率模型和提前偿付模型。前者决定了未来现金流的贴现率，后者描述了抵押贷款者的提前偿付行为。确定适用的利率模型和提前偿付模型对住房抵押贷款证券的定价是至关重要的。正因为这样，在对住房抵押贷款证券这类利率敏感衍生证券的定价过程中，很多的讨论都集中在了对利率模型和提前偿付行为模型的讨论中。蒙特卡罗模拟法实际上也是净现值计算方法的演变，只是模拟了数千条不同的路径，然后求其平均值。

第二种思路就是用金融衍生品构建投资组合，消去投资组合中的不确定因素，而为了避免套利机会，所构建的投资组合的收益必须等于无风险利率，通过这种方式来推导住房抵押贷款证券价格的偏微分方程。这种思想方法主要归功于BLACK&SCHOLES(1970)年所提出的著名的期权定价公式。随后这种偏微分方程的定价方法经过了无数的变形和拓展，用于定价各种各样的金融衍生产品。

采用这种思路的文献有：DUNN＆MCCONNELL（1981，1995）研究了无违约的抵押贷款证券的定价，他们用马尔可夫随机过程来描述利率的期限结构，并认为贷款人的提前偿付是理性的；KEENAN，MULLER＆EPPERSON（1993）运用微分方程的形式讨论了理性提前偿付和违约条件下的抵押贷款证券的价格；STANTON（1995）在利率期限结构方面做了重大改进，最关键的假设就是随机的同质提前偿付，认为提前偿付服从一个不相关的柏松过程；AMBROSE＆BUTTIMER（2000）对以上研究进行了拓展，在微分方程的边界条件中加入了允许贷款者在拖欠发生后的一定时间内，当抵押贷款的市场价值重新小于住房价值时，贷款者可以回复缴款而无需进入抵押清偿程序的情况。

三、我国住房抵押贷款证券的定价方法研究

2005年成为我国住房抵押贷款证券化的启动年，2005年3月中国人民银行宣布，中国建设银行作为首家住房抵押贷款证券化的试点银行，这个孕育了多时的金融创新业务终于破土而出。2005年12月，建设银行委托中信信托投资有限责任公司发行金额总计约三十亿元的“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债券证券化产品。建行本身将购买其中9100万元的次级资产支持证券，其余的29.27亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级，其中A级为26.70亿元，B级为2.04亿元，C级为5300万元。住房抵押贷款证券和抵押贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。建行此次采取了利率招标方式发行，有限A、B、C档分别获得了中诚信AAA、A和BBB评级，最终发行利率为基于1个月的7天回购平均利率分别加上110BP、170BP和280BP。

本文以建行已经推出的住房抵押贷款证券化产品为例，分别就浮动利率和固定利率两种住房抵押贷款证券的定价方法进行研究。

1、浮动利率住房抵押贷款证券的定价方法。首先，在美国，浮动利率抵押贷款都盯住某一指数，根据这一指数在一定时期对抵押利率进行调节，因此所有的浮动利率抵押贷款证券都有一个参考指数。但是在我国，由于当前的资本市场的不发达，浮动利率住房抵押贷款均是参照央行每年所颁布的个人住房抵押贷款利率来进行调整的。特别是新近首次发行的住房抵押贷款证券其计息方式是用银行间7天回购利率加上一定的初始利差。所以要确定住房抵押贷款证券的价格就必须建立很好的模型来描述银行7天回购利率的变化。其次，我国因银行的浮动利率住房抵押贷款都采取同样的标准，调整的频率为一年一次，即每年的一月份按调整后的利率进行偿付。所以就必须考虑浮动利率住房抵押贷款证券的利率调节和偿付的调节频率问题。利率和偿付的重新安排是该类证券价格的重要决定因素。对大多数浮动利率抵押贷款来讲，利率变动和相应引起的偿付变动是同时发生的。

结合建行已经推出的住房抵押贷款证券化产品以及国内市场的利率特点和提前偿付特点，本文采取的定价方法具体步骤如下：

第一步，模拟每个月银行间7天回购利率的变化路径，并用每个月的银行间7天回购利率加上一定的价差作为将来每个月现金流贴现率的基准；

第二步，根据符合中国实际的提前偿付模型模拟出每个月的提前偿付率，计算出每月的提前偿付金额；

第三步，根据每月的应还本金额，应计利息和提前偿付金额计算出每月的现金流；

第四步，把每月的现金流按模拟的每个月银行间7天回购利率进行贴现，并求和，即为该条路径上住房抵押贷款证券的价格；第五步，重复以上过程，得出多条路径上的住房抵押贷款证券的价格；

第六步，将所有路径上的价格加总求平均值即为住房抵押贷款证券的市场价格。

2、固定利率住房抵押贷款证券的定价方法。在固定利率住房抵押贷款已经推出的今天，不难想象将固定利率住房抵押贷款组成资产池，作为未来住房抵押贷款证券的发行基础。而作为以此为基础的住房抵押贷款证券，就可以用静态现金流定价法。实际上，这一方法，由于其简便易行，也是美国金融市场上对金融产品进行定价较多采用的方法。具体的定价步骤如下：

第一步，根据符合实际的提前偿付模型计算出每月的提前偿付率，从而计算出每月提前偿付的金额；

第二步，用公式：

计算出该贷款的平均寿命；

第三步，找出与该平均寿命相匹配的国债的收益率，假设为I，在该国债收益率I上加上一定的利差S，以补偿投资者所承担的提前偿付的风险，I+S即为该住房抵押贷款证券的收益；

第四步，根据该收益计算出住房抵押贷款的月收益率，计算公式为：

第五步，根据每月的现金流和每月的月收益率，按照公式：

就可以得出该住房抵押贷款证券的价格。

其中P为抵押贷款证券的价格，CFI为第I期的现金流量，N为到期时现金流分配的总时期数。

四、结论

住房贷款论文篇9

关键词：房地产信贷；房地产价格；供给和需求

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中国房地产价格和房地产信贷密切相关。房地产行业是典型的资本密集型行业，房地产的开发、销售都离不开银行信贷资金的支持。在我国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。在住房信贷政策推出、完善及调控过程中，房地产价格也相应地发生着非常大的波动。所以，房地产市场的发展、房地产价格的波动和国家的宏观经济政策、银行信贷情况有着密切联系，尤其是房地产和银行信贷之间有着相互强化的作用。房地产价格和银行信贷的互相强化作用会扩大宏观经济的波动，对国民经济造成深远影响。综上所述，研究房地产信贷对房地产业的影响非常重要，可以帮助了解房地产业目前所处的状态、发展趋势、金融支持等情况。掌握了房地产信贷对房价波动的影响机制及影响程度，有利于政府通过引导、调节信贷规模与投向等金融手段促使房地产市场健康发展。

一、房地产信贷对住房价格影响的理论基础

房地产信贷一方面受到国家信贷政策的影响，另一方面与银行自身的收益状况有关。国家信贷政策主要从信贷规模方面影响房地产信贷。银行自身的利益与抵押房地产的价值密切相关，银行会根据房地产的抵押价值发放贷款。

银行扩大信贷规模，会增加房地产市场资金的流动性。对于供给方来说，房地产企业会得到更多的资金，扩大房地产开发规模，增加房地产市场的供给。但是由于房地产商品存在建设周期长，受技术水平和土地政策限制等特殊性，短期内供给弹性几乎为零。因而在短期，信贷规模的扩张对供给影响较小。对于按揭贷款的居民来说，宽松的信贷政策，如增加贷款额度、降低首付款，会促使潜在住房需求转换为有效需求，并且投机性的需求也会随之增加。所以，信贷规模的扩大对需求的增加能起到立竿见影的效果。因此，信贷扩张在短期内会促进房价上升。同时，房地产的抵押价值也随之上升，增加了银行的收益，促使银行进一步扩大房地产信贷规模，刺激房地产市场的繁荣和住房需求的增加，使房价循环上升。反之，如果实行紧缩的信贷政策，会降低房地产市场资金的流动性。银行对房地产企业的贷款就会减少，不利于房地产增加供给。但是房地产开发的施工面积远大于竣工面积，房地产市场存在庞大的潜在供给量，不会在短期对供给产生较大的影响。对于需求方来说，降低贷款额度、增加首付比例，会使原先的有效需求转变为潜在的需求，而投机需求也会减少，从而大幅度降低房地产市场的需求量，造成供大于求的局面，促使房地产价格下降。对于银行来说，抵押资产的贬值会产生很大的金融风险，因而会缩小对房地产业的信贷支持，从而进一步促使房地产价格下降。

二、房地产信贷对住房价格影响的实证分析

（一）检验个人按揭贷款和房地产开发贷款对住房价格的长期影响

将房地产信贷总额分解为房地产开发贷款和个人按揭贷款，分别研究二者对住房价格的影响。变量选取住房价格P、房地产开发贷款B1、个人按揭贷款B2、国内生产总值G、居民可支配收入M。

（二）房地产开发贷款与住房价格的协整检验

选取的变量为房地产开发贷款B1、国内生产总值G、居民可支配收入M和住房价格P。首先对房地产银行信贷B1、国内生产总值G和住房价格P三个变量建立的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67

（17.47） （19.234） （16.45） （10.37）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验，由回归方程的估计结果，我们可以得到残差。通过Eviews软件可以得到残差序列，然后对残差序列进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和房地产开发贷款B1之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，房地产开发贷款增加1个单位，住房价格上升0.061 9个单位。可能有两个原因。一是宽松的信贷政策，增加了房地产企业的资金来源。房地产商在经济繁荣、资金充足的情况下，更倾向于开发高档住房的市场，高档住宅极易被投机炒高，拉动整体的房价。二是长期内房地产开发贷款的增加，会促进住房市场的供给增加。供给曲线向右移动，住房价格下降。但同时，潜在需求会转化为有效需求，从而住房市场的需求迅增加。因而新增的供给会被新增的需求全部吸收，此时形成新的房地产均衡价格。也就是说，长期内，当房地产的供给增加时，房地产的需求和均衡价格会同时增加。

（三）个人按揭贷款B2与住房价格P的协整检验

选取的变量为个人按揭贷款B2、居民可支配收入M、国内生产总值G和住房价格P。首先对住房价格P、个人按揭贷款B2、居民可支配收入M与国内生产总值的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66

（9.3325） （19.377） （18.652） （10.38）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，在5%的置信区间，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和个人按揭贷款B2之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，个人按揭贷款增加1个单位，住房价格上升0.063 6个单位。个人按揭贷款对住房价格的影响是显著的。因为随着经济的发展和人口数量的上升，居民对生活水平改善的要求开始转向住房的需求，并且潜在需求大大超过有效需求，很大部分的刚性需求还没有释放。在长期，宽松的信贷政策会增加房地产市场的需求，促进房价达到更高的均衡点。

（四）格兰杰因果关系检验

以上检验说明，房地产开发贷款和个人按揭贷款都和住房价格存在长期的均衡关系。下面通过格兰杰因果关系检验，验证二者是否和住房价格存在格兰杰因果关系，即房地产开发贷款和个人按揭贷款是否能直接引起住房价格的波动。

格兰杰检验结果

“B1不是P的格兰杰原因”在小于10%置信区间下拒绝原假设，说明房地产开发贷款是住房价格的格兰杰原因。“B2不是P的格兰杰原因”在小于10 %置信区间下拒绝原假设，说明个人按揭贷款是住房价格的格兰杰原因。检验结果与理论分析结果一致。

综上分析，房地产开发贷款和个人按揭贷款对住房价格的存在长期的均衡关系，并且房地产开发贷款和个人按揭贷款都是引起住房价格波动的因素。

（五）检验个人按揭贷款对住房价格产生的短期动态影响

建立VAR模型，研究个人按揭贷款对住房价格的波动产生的短期动态影响。因为在短期居民购房需求与储蓄余额有直接的关系。因此，模型选取的变量包括住房价格P、个人按揭贷款B2、居民储蓄年底余额S和国内生产总值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews软件计算出来的最优滞后阶数是滞后一阶。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.011 8×S（-1）+

0.092×G（-1）+2 584.24

2.格兰杰因果关系检验

在VAR模型下，进行格兰杰因果关系检验。

VAR Granger Causallty/Block Exogeneity Wald Tests

检验结果表明，在5%的置信区间下，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S都拒绝了原假设。换句话说，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S是住房价格的格兰杰原因。居民年底储蓄余额S代表了居民的财富。居民的财富直接决定消费者的有效购买力。因此，检验的结果符合现实情况。个人按揭贷款B2会同时影响购房消费者的居住性需求和投机性需求，从而影响住房价格。检验结果符合理论分析结果和实际情况。

3.脉冲响应

图1 图2

如图1所示，当在本期给个人按揭贷款余额一个正的冲击后，住房价格会在第一期反映为零，第二期有一个非常明显的上升到达峰值，之后趋于平稳。如图2所示，居民年底储蓄余额S的冲击对住房价格的影响。当在第一期给居民年底储蓄余额一个正的冲击后，住房价格在第一期的反映为零，第二期开始有小幅的上升，之后持续对住房价格产生上涨的影响。因此，可以看出，个人按揭贷款在短期对住房价格有显著的促进作用，长期保持稳定。居民储蓄在短期的影响没有个人按揭贷款显著，但是在长期会持续促进住房价格的上升。

三、结论

一是银行的房地产信贷规模尤其是个人按揭贷款规模的大小是造成房地产市场波动的重要因素。尤其在短期，随着购买者或投资者从银行取得贷款的增加，房地产价格水平会出现上涨趋势。

二是在长期，银行信贷对供给和需求都会产生影响。我国房地产的大规模开发并不会因为提供更多的有效供给以拉低房地产价格，新增的供给会不断被旺盛需求所吸收，从而继续抬高房地产价格，达到更高的均衡点。因此，房地产信贷的增加，会导致房地产价格的上涨。

参考文献：

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[3] 段军山.信贷扩张房地产价格波动与银行稳定：理论及其经验分析[J].现代经济探讨，2008，（4）：9-13.

[4] 梁斌.银行房地产信贷首付约束与中国房地产价格研究[J].国际金融研究，2011，（3）：4-10.

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[6] 孔煜.房价波动，银行房地产信贷与经济增长[J].财经理论与实践，2009，（5）：2.

[7] Borio C，Drehmann M.Assessing the risk of banking crises-revisited[J].BIS Quarterly Review，March，2009.

住房贷款论文篇10

关键词：房地产市场；银行信贷政策；影响

一、文献综述

货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、通过膨胀及银行信贷等多方调节来控制房地产市场。其中由于房地产资金主要来源于银行信贷，所以银行房地产贷款对房地产价格的影响很大。武康平，皮舜，鲁桂华（2004）通过构建房地产与银行信贷市场的一般均衡模型对中国房地产市场与金融市场共生性的内在作用机制进行了分析，得出了由于当下监管体制的不完善，存在金融机构的经理人向房地产开发企业过度贷款的现象。李健飞、史晨星（2005）实证分析了我国银行信贷与房地产价格之间的相关关系，得出了虽然银行信贷并不是刺激房价上涨的根本原因，但银行信贷对房地产价格上涨的推动作用也是不可忽视的结论。张晓晶，孙涛（2006）对1992年至2004年间利率、银行贷款与房地产投资之间的关系进行了定量研究，通过对所建计量模型的分析，得出了实际贷款利率与房地产投资变动方向是相同的。车欣薇，郭馄（2011）则选取了香港、北京、上海、深圳这四个代表中国金融中心的城市进行了实证分析，通过定性和定量的分析，认为各个金融中心城市房地产市场价格与商业银行信贷之间存在长期均衡关系。

二、背景研究

（一）政府对房地产市场调控政策十年回顾

回顾过去十年，我国对房地产重要调控分别发生在2003、2005、2008和2010年，周期是两至三年。每次的宏观面对的危机情况都有所差别。2003年开始，我国房地产市场投资快速增长，出现经济过热现象，土地价格和房价都大幅上涨。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策，这是政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年，房地产开发增速有明显放缓的现象，但各大一线城市房价猛涨的势头依然没有减弱。为了抑制房地产金融泡沫，稳定房价，政府出台了八项措施，称之为“国八条”，将稳定的房价提高到了政治的高度。在2006年，又出现了“国六条”以及“九部委‘十五条’”，明显加大了调控的力度。房地产市场随之出现了积极的反应，开发投资实现平稳增长。

2008年由于美国次贷危机引起的全球金融危机在世界蔓延，中国股市一路下跌，投资性资金在无路可去的状态下，又转向政策有所松动的房地产市场。于是2008年年底的时候出现了恐慌性抢购的现象。房价的一路高攀遏制了许多刚性需求人群的购买，房价问题上升为维持稳定的政治问题。于是政府在2009年底出台了“国四条”，旨在将房地产市场拉向健康的状态。进入2010年来，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。

（二）商业银行信贷政策回顾

商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一类是面向个人的住房抵押贷款，主要解决房地产市场需求的资金问题；一类是面向开发商的企业开发贷款，旨在解决房地产市场的供给资金问题。

1.个人住房抵押贷款政策。我国个人住房贷款主要包括两类，一是个人住房商业贷款，一是个人住房公积金贷款。后者是来自于职工和职工单位所缴存的住房公积金。商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，其规模远大于住房公积金贷款。1997年年底，我国商业银行发放的个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2009年年底，个人购房贷款额已达到4.76万亿元，增长了249.5倍，商业银行资金有效地促进了我国个人住房市场的发展。在住房信贷起步阶段，贷款余额保持着超高的增长速度，其后随着个人住房贷款基数的逐渐增大，增长率有所下滑，但是净增长额仍然保持着不断上升的趋势。2004年，全国房屋平均销售价格较上年增长14.03%，中央出台了多项信贷紧缩政策和土地政策，其后两年房价的年增长率开始慢慢下滑，而2008年房价走低，个人住房贷款余额的增速也大幅下降。到了2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。

2.房地产开发贷款。银行发放给企业的房地产贷款是指提供给房产或地产开发经营活动有关的贷款，要求贷款对象必须是已注册的有房地产开发、经营权的企业。从总量上来看，房地产开发贷款是小于个人住房贷款的。对比房价增长情况可以发现，房地产开发贷款高增长通常领先房价高增长一个年度。2003年时，房地产开发贷款较上一年度大增49.10%，紧接着的2004年和2005年，全国房屋销售均价保持在近十年来的最高增速。2006年，房地产开发贷款增长54.25%，而2007年也是我国房市异常火爆的一年。在2004年至2009年间，商业性房地产贷款余额增速均高于同期各项贷款平均增速，只有房价最低点的2008年例外。央行的货币政策执行报告显示，2009年商业性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款余额增速放缓，但是地产开发贷款同比大增104.1%，比上年高出98.4个百分点，辉映了2009年频现报端的“地王”现象。

三、信贷政策影响下的房地产市场分析

（一）房地产市场投资分析

下图柱形区域是我国房地产自2003年以来的投资总额，从最初的2003年只有52998.79亿元，一路上扬，2010年达到268099.8亿元的顶峰。2011年全年投资额为249151.31亿元，较2010年有所回落。从趋势来看，房地产总投资额呈现逐年递增态势，2011年稍稍有所回落。线性区域是自2003年以来房地产投资增速。从图形上分析，2009年以前，投资额的增长一直处于一个周期性波动态势，但波动幅度并不大，而2010年、2011年两年来，投资额增速锐减，2011年呈现负增长为-7.07%。

前面十年房地产市场政策回顾中已经提到，我国政府政策几次重拳出击房地产市场的年份分别在2006、2009和2010年年底，基本与房地产走势变化图相吻合。而这三年对应的个人住房贷款余额的增长率较其他年份稍低。2010年以来，我国颁布了“国十条”被称为史上最严厉的调控政策，针对个人住房贷款的商业银行信贷政策在2011年初见成果，抑制了投资性住房需求，间接控制了市场供给，使得2011年全年房地产投资增速锐减，呈现负增长。

住宅投资一直是房地产投资中的重头戏，是房地产市场的一个缩影，基本可以代表房地产市场的走势变化。而且住宅投资总额的总趋势与房地产投资总额的变化趋势一致。2003年住宅投资总额达36074.42亿元，占总投资额比重68%，随后一路上扬，到2010年达到顶峰，187815.37亿元，占比70%，比重略微增加，2011年稍有回落为178902.94亿元，占比72%。

（二）房地产市场销售分析

1.商品房销售面积分析。自2003年以来，商品房销售面积主体呈现周期性上涨态势，2008年有所回落，但2009、2010两年出现新的高峰，2011年继续回落。在销售面积中住宅面积一直占有大部分的比重，且较为平稳，市场份额全部在86%以上，且住宅销售面积走势与商品房整体走势相同。

2.商品房销售额分析。从商品房销售额角度分析，可以看出住宅销售额是整个市场占比最重的。办公楼和商业营业用房销售额比重虽然小但也不容忽视。2003年商品房销售额仅32224.97亿元，到2010年攀升到273074.94亿元，是2003年的8.5倍，销售额呈现周期性上升态势。从销售额增速角度分析，发现2007年以前，住宅增速走势与整体走势基本相反，而2007年以后走势基本重合。2007年以前商业银行信贷政策对于住宅市场的调控力度并不大，所以二者并无趋势上的关联，而2007年以后调控力度加大，信贷政策对住宅价格影响越来越深，导致二者增速走势趋于一致。商业营业用房和办公楼的走势基本相同，同时在2008年达到最低点，可见2008年是我国商品房市场的重大转折点。

3.商品房销售价格分析。下图表示的是全国商品房销售均价，从价格层面来看，自2003年以来商品房价格走势一路上扬，基本没有下降的趋势。其中住宅销售价格与总体均价最为接近，这是因为住宅销售额占到商品房总销售额的80%以上。

结合前面的商品房销售额和销售面分析，由于销售单价增长平稳，所以销售额的起伏主要来源于销售面积的变化。虽然银行信贷政策针对房地产市场的调控力度越来越大，但是开发商似乎没有任何降价的迹象。这一方面是因为国家不仅调控房地产的需求市场，也对房地产供给市场进行了调控，开发商拿地成本增加，向银行筹资成本也增高，这些增加的成本被开发商转嫁到房价上，导致房价的居高不下。

4.资金来源分析。房地产市场资金主要来源于四个方面，分别是国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。其中最主要的来源是国内贷款和自筹资金，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付 30%计算，企业自筹资金来源中有 70%来自银行贷款，定金和预收款中也有 30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。房地产信贷的迅速增长相应的增加了银行不良贷款的隐患。通过对数据分析发现国内贷款的比重越来越高，从2003年的25%上升到2011年的36.5%。

四、结论及政策建议

综合本文，银行信贷无论是在政策出台前还是在政策出台后，始终是房地产价格波动的最大影响因素。根据以上结论，就货币政策方面调控房地产市场本文可以提出以下几条政策建议。

第一，货币供给量会带动房地产价格同向变化，在长期中，中央银行可以通过控制货币供给量达到遏制房价快速上涨的目的。

第二，大量的银行信贷对房地产价格有显著的助推作用，紧缩信贷，控制放贷能在短期内有效的平息房地产价格的波动。在国家多次重拳出击房地产市场后，银行信贷的影响力只增不减，如果想要加强对房地产价格的控制，缩减银行信贷量是最有效的选择。

就融资渠道方面而言，我国房地产企业融资渠道过于单一，银行贷款仍是房地产开发企业的主要融资渠道， 大量银行贷款通过直接和间接方式进人了房地产业。本文认为， 银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格的上涨有着很大的贡献率， 即银行对房地产业的巨额信贷资金支持， 推动了房地产业的过度繁荣， 导致了房价的急剧上涨。居高不下的房价， 如果没有居民实际购买力的支持， 很快就会形成消费断层， 从而形成房地产泡沫的破灭， 进而影响银行系统的稳定性。因此， 我国商业银行控制房地产信贷风险的举措迫在眉睫、势在必行。商业银行必须在认识到房地产贷款在带来可观收益的同时， 也存在不容忽视的高风险， 从而谨慎对待房地产贷款的发放、管理工作， 做到张弛有度， 适时、适势、适度地调整房地产贷款量。银行只有做到在向房地产行业的发展提供资金支持的同时， 最大限度地保证银行系统自身的利益和安全， 才是万全之策。

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