住房范文10篇

住房范文篇1

住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区各具特色，其中规律性的政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示作用。本文以英国、美国、新加坡等国家为例进行比较分析。

英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家，也是经济发展较早和经济发达的国家。自1890年制定《工人阶级住宅法》以来，历届执政党政府在制定和改进住房政策和住房制度时，根据各个时期国家的经济实力，制定适宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守党上台后，充分重视市场机制配置资源的主导作用，对公共出租住宅按住户的承受力，采取不同的价格政策出售给原承租住户，把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标；实施减免税政策，英国政府为了鼓励居民购房，实施减免税政策；推行“住房补助”，“住房补助”分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。

美国政府在吸收英国等欧洲国家经验教训的基础上，采取了一系列住房保障措施。美国的住房保障制度主要有以下内容：低收入阶层住房租金信用政策，美国联邦和州政府通过发放税金信用证，给相关机构提供一定额度的税金减免，鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅；住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券；建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施美国在政府直接干预下运行的住房金融体制已经相当成熟，在1934年成立了联邦住房管理局和“联邦储蓄贷款保险公司”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责中低收入家庭抵押贷款提供保险。凡满足规定条件的分期付款购房者，可向政府申请贴息担保，个人只付首付并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。此外，对中低收入家庭实施特别资助法案。住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险；对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房。

新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。它的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。

二、发达国家和地区住房政策的比较

政府住房保障的方式选择是在一定的社会经济和资源背景下确定的。虽然各国或地区的住房政策各有千秋，但都具有一些共性。

(一)发展阶段相似

发达国家和地区的住房政策主要经历了两个阶段：第一阶段是在住房严重短缺时期，政府在生产环节直接干预住房市场的运行。第二阶段是全国性住房短缺得到缓解以至于消失，住房供求总量基本平衡，甚至供大于求的时期，各国政府都对购房实行退税加补贴的政策，推动个人购房，提高住房的自有率。从大多数国家和地区住房政策历史沿革来看，基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至提高居住水平的发展过程。如英国的住房政策大致经历了两个阶段，第一阶段是从二战以后到80年代初，政府对低收入者给予一定的补贴，对建造低收入者住房的开发商也给予一定的补贴。为解决低收入者的住房问题起到了重要的作用。第二阶段，1979年撒切尔夫人执政后修改了住房政策，鼓励公房的承租者可以优先购买自己租的住房，并给予一定的优惠，公房出售以后，减轻了政府对公房修缮管理的负担，公房进入市场可以流通。

(二)住房政策目标面向大众

“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施”观点已普遍被人们所接受。政府作为一国经济的宏观管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民的基本权利实现的职责。从国外的情况看，各国的《住宅法》和《住房计划》中，对住房政策的目标都有具体的描述。新加坡提出了“居者有其屋”的目标，经过40多年的奋斗，新加坡政府实现了每个家庭都有一套住房。美国的《住宅法》规定：“尽可能通过私人企业和政府的支持，使每个美国家庭有舒适的住房和适宜的居住环境。”以上案例说明这些国家的住房政策的基本目标都是立足于每个国民，带有相当的普遍性。

(三)多渠道解决低收入家庭的住房问题

发达国家和地区采取多种形式解决低收入家庭的住房问题。这些福利国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对住房出租做出限制，必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的住户。依靠非营利房地产企业，解决住房紧缺困难。所谓非营利企业，包括公私合营的公司、工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等。这些企业或组织申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房。总之，中低收入人群的住房问题都是由政府来解决的。我国的房屋自有率已经达到了75%以上，这在世界上也是少有的高自有率。商品房是高收入者的生活用品，是按市场规律运行的。中低收入者的住房应该纳入住房保障体系中。对于市场运行的商品房，政府应该通过各种方式加大税收力度，通过转移支付方式扶持中低收入者的租购房，特别是扶持低收入者。

(四)倡导住房的公平政策

住宅和教育一样被认为是“美好”的物品，它有利于社会稳定、进步和发展。发达国家和地区非常重视低收入家庭的住房问题，建立了较为完善的住房保障政策，政府部门通过住宅补贴、提供廉租房、金融支持、税收优惠等措施解决他们的住房问题。美国住房政策中的一项重要内容，其核心就是帮助低收入者解决住房问题。一是鼓励建造低收入者“住得起的住房”；二是通过控租与补贴、担保贷款等形式帮助低收入家庭拥有自己的住房。新加坡政府认为，住房是居民的福利，在分配上必须体现社会公正性。政府十分明确自身在解决住房问题上的责任，在住房运作过程中，设计出高收入者的住房福利少、低收入者的福利多的分配方案，体现国家富裕了，居民也能分享利益的理念。

(五)配套的住房法律保障

解决中低收入家庭的住房问题，是国家住房政策的重要组成部分，其中住房保障法律在住房保障机制中发挥着重要的作用。发达国家基本上都已形成了比较完善的住房保障法律，这些国家以法律为依据成立专门的机构实施法律规定的各项保证措施，同时引导和规范其它经济主体的行为，鼓励其服务于住房保障的整体目标，从而保证住房政策落到实处。美国重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。如《合众国住房法》就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅；《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供6叩万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。美国注重法制建设的与时俱进，注意根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前在住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。新加坡于20世纪60年代实施了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展住房的方针、目标，同时政府还颁布了《建屋局法》和《特别物产法》等，从而逐步完善了住房法律体系。

三、发达国家住房保障经验对我国的启示

从发达国家住房保障体制的演进和实施效果来看，尽管各国住房保障体制各有利弊，其中一些有益经验无疑对于我国建立和完善住房保障体系具有重要的借鉴意义。

(一)保持住宅建设持续健康发展，必须坚持住房保障总目标与分阶段实施相结合

根据发达国家的经验，住房政策和住房制度都经历一个从住房短缺、住房改善、富裕型住房等阶段。每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的。借鉴发达国家的经验，我国必须从实际出发，量力而行，根据社会进步、经济发展的需要和趋势，制，定和完善住房保障政策。从现实来讲，我国住房制度改革总的目标是适应社会主义市场经济的要求，建立新的城镇住房保障制度，加快住宅建设，促进经济增长，提高居民的居住水平和居住质量。目前，我国的城镇居民居住情况是已经告别了短缺时期，正进入全面建设住房小康阶段。因此，要建立一套以反映全面居住水平的指标体系和发展目标，为实现住房生存型向住房发展型的转变提供导向。

(二)强化政府宏观调控作用，完善保障性住房供应体系

政府应承担起为低收入者提供住房保障的责任，通过政府的调控来弥补市场失灵。发达国家的经验证明，在住房短缺时期政府于预较多，随着住房问题的逐步解决，政府的干预相对减少。目前，政府对住房问题干预的手段主要是制定住房建设计划、调控住宅市场需求，对低收入者提供住房保障等。参照国外的经验，我国住房保障体系的建立和完善应着重从以下几个方面入手，一是严格认定住房保障对象；二是根据城镇居民家庭收入状况，在住宅建设中，安排一定比例的社会保障性住宅；三是向低收入家庭发放差额住房补贴等。目前，我国高房价和低收入的矛盾相当突出，这极大地遏制了个人住房消费市场的形成。因此，要理顺房价构成，控制房价不合理的上涨，提供合适价位的住宅。

(三)建立符合国情的住房保障机制，推行住房产权多元化

国外的住房保障制度，保障面宽窄不一，但从总体讲是向低收入家庭倾斜。目前，我国的国情是人口多，经济发展水下低，住房保障面控制的范围较小。为了保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，我国已经制定了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确规定了地方政府应当在国家统一政策下，根据各地经济社会发展的实际情况，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。随着经济的发展，逐步加大政府住房保障的力度和保障面。从发达国家情况看，虽然提倡住房私有化、住房私有率有了很大提高，但一般水平在60%--70%，欧盟国家住房平均自有率仅为56%。就我国目前的情况分析，在住房政策过分强调私人住房，而忽视租赁住房。因此，应坚持住房产权多元化，实行租售并举的策略。

(四)完善住房金融政策，形成多元住房开发建设融资渠道

住房市场的发展离不开住房金融的支持。发达国家经过几十年的发展，已经形成了较为完善的政策性和商业性住房体系，发育成熟的住房金融市场能够满足不同层次住房消费的需要。我国的住房金融起步较晚，随着市场经济的确立，住房金融市场发展逐渐加快，初步形成了政策性和商业性并存的住房金融格局，住房抵押贷款有了较大进展，住房消费贷款大幅度增长。但同发达国家相比，尚有较大距离。从我国住房消费市场的需求看，仍有许多不完善的地方，抵押贷款的品种比较单一，贷款的保险、担保问题亟待解决。这需要进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持。

(五)区分保障水平的层次性，注重合宜保障手段

解决低收入居民的住房问题，关键是要与本国的国情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平要区分层次性，以体现其公平。保障水平的层次性使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多的居民按照其所应享受的待遇，享受到政府相应程度的保障。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇。我国作为一个发展中国家，特别是人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题。因此，必须坚持有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。

参考文献：

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[5]潘文辉：《美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示》，载《中国房地产》2003年第4期。

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住房范文篇2

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展

中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。

老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

住房范文篇3

第一条为完善我县住房保障体系，逐步解决城镇中低收入家庭的住房需求，根据《经济适用住房管理办法》的有关规定，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条经济适用住房货币补贴是指县政府按照我县经济适用住房年度供应计划，向符合享受经济适用住房条件的家庭在市场上购买普通住房给予政策性货币补贴。

第三条凡我县城镇范围内符合条件的中低收入家庭，均可按本实施办法申请经济适用住房货币补贴。

第四条城镇经济适用住房货币补贴，坚持“安置就地化、补贴货币化、购房自主化、运作规范化”的原则，采取“先申后购、先购后补、分片实施”的办法，实行市场化运作。

第五条经济适用住房货币补贴所需资金在城市土地出让金净收益中提取，拨入县住房保障基金帐户，不足部分由县财政补足。

第六条县建设局负责本行政区域内经济适用住房货币补贴的管理工作。具体工作由县住房保障委员会办公室（以下简称县房保办）承担。

县发改委、财政、国土资源、统计、劳动保障、民政、公安等部门按照各自职责，会同县建设局做好经济适用住房货币补贴的相关工作。

第二章补贴对象

第七条申请经济适用住房货币补贴的家庭，须同时符合下列条件：

（一）申请人拥有本县非农业常住户口并实际居住2年以上；

（二）家庭收入符合划定的收入线标准；

（三）未参加过房改或参加过房改未达到标准；

（四）在城镇规划区内无私房或拥有私房未达到标准。

第八条经济适用住房货币补贴以一对夫妻为一户申请家庭，一户申请家庭只能购买一套经济适用住房。

年龄在35周岁以上（含）的单身者，可视作一户认定。

第九条家庭收入线标准由县民政部门会同财政、统计、物价、劳动保障等部门每年确定一次，并向社会公布。家庭收入包括工薪收入、经营净收入、财产性收入（如利息红利、房租收入等）、转移性收入（如养老金、离退休金、社会救济收入等）。

第三章货币补贴标准

第十条经济适用住房货币补贴享受面积标准为：单身家庭（不包括丧偶者）或未婚者为32.5平方米；一对夫妻为65平方米。

第十一条经济适用住房货币补贴实行“先申后购、先购后补、分片实施”的办法。

（一）先申后购是指先申请经批准后方可购买。

（二）先购后补是指经济适用住房货币补贴家庭在购买普通住房后，由政府给予政策性的购房货币补贴。

（三）分片实施是指按我县实际情况划分东中西三个区域

（四）经济适用住房货币补贴每年由县建设局会同县物价、统计和财政等部门根据上年度东部、中部、西部区域的普通住房均价，结合当年房价波动情况，测算区域补贴标准，报请县政府同意后实施。

第四章操作程序

第十二条申请城镇经济适用住房货币补贴的程序：

（一）申请家庭向县房保办提出申请，填写《申请购买经济适用住房登记表》，并提供相关资料；

（二）县房保办对申请家庭的收入情况、居住情况等进行核查，符合条件的予以登记，并由县房保办在经济适用住房登记表上签署核查意见，注明可购买的优惠面积；

（三）购房家庭确定后，在居住地社区（居委会）以及本县媒体上予以公示；

（四）经济适用住房货币补贴户数的确定。以经济适用住房年度供应计划为依据。当列为补贴对象的户数等于或少于计划补贴户数时，由县房保办直接对补贴对象颁发《年度经济适用住房货币补贴资格证》（以下简称《资格证》）。当列为补贴对象的户数多于当年计划补贴户数时，则按申请家庭困难程度综合评定或同类情况采取轮候的方式进行确定。

第十三条申请家庭取得《资格证》后，可以在我县规定城镇范围内的房地产市场上自主选择购买普通住房（新建商品房、二手房均可）。家庭人数为1—2人的，自主选择购房原则应在建筑面积100平方米以下；家庭人数3人以上（含）的，自主选择购房原则应在建筑面积120平方米以下。住房建筑面积不包括阁楼、架空层等附属用房面积。所购房屋的建筑面积不得低于65平方米。

第十四条购买有下列情形之一的住房，不能享受经济适用住房货币补贴：

（1）危房；

（2）集体土地上的住房；

（3）不能办理房屋产权过户手续的住房（新建商品房除外）。

第十五条《资格证》当年有效。

第十六条符合经济适用住房货币补贴条件的家庭，但未取得《资格证》，自行购买商品住房的，不得申请经济适用住房补贴。

第十七条经济适用住房货币补贴发放。

（一）购买商品房的经济适用住房货币补贴家庭凭身份证、《资格证》、商品房购置证明及买卖合同到县房保办办理手续，并由房产公司结算货币补贴。

（二）购买二手房的经济适用住房货币补贴家庭凭身份证、《资格证》及二手房买卖合同在办理房产过户登记手续后到县房保办领取货币补贴。

第五章产权和上市交易

第十八条享受经济适用住房货币补贴政策所购的房屋，县房产管理部门和国土资源部门分别在其房屋所有权证和国有土地使用证上加注“经济适用住房”印记及相关内容。

第十九条按本实施办法购买的住房，自取得房屋所有权证和土地使用证3年后，方可上市交易。届时由县房保办全额收回该户实际货币补贴资金，收回的货币补贴资金全额纳入县住房保障基金帐户。

享受经济适用住房货币补贴所购的房屋，不得用于出租经营。

第六章监督管理

第二十条对违反经济适用住房货币补贴规定的行为，任何单位和个人均有权向有关部门举报。

第二十一条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房货币补贴的个人，由主管部门限期追回货币补贴金额，并依据有关法规追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第二十二条县监察、财政、审计等部门要加强对经济适用住房货币补贴实施情况的监督检查。

住房范文篇4

国发［1998］23号文件以来，各地加大经济适用住房建设力度，加快建立新的住房供应体系步伐，取得了明显成效，绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道。经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要的作用。但也有个别地方对经济适用住房的建设认识不足，在执行国家有关经济适用住房的政策上出现了偏差。为了进一步规范经济适用住房建设和销售行为，特作如下通知：

一、要进一步提高认识，把经济适用住房建设作为重点工作来抓。发展经济适用住房是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分，也是当前培育住房市场、启动住房消费的重要举措。副总理在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中指出：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。去年11月中旬召开的中央经济工作会议把积极支持经济适用住房建设，加快开放住房二级市场，扩大住房消费信贷作为拉动经济增长的重要措施。各地一定要把握好这个大局，对本地区经济适用住房建设进行认真研究和部署。要根据当地房价、中低收入家庭的支付能力，合理确定本地区经济适用住房在整个住房建设中的比重，更好地解决中低收入家庭的住房问题。

二、下大力气落实经济适用住房各项政策，确保经济适用住房的低价位。经济适用住房的优势在于政府给予优惠政策并控制销售价格，使经济适用住房相对市场价的商品房能够保持较低的价位。各地要把对经济适用住房实行土地划拨、税费减免、成本及利润控制等政策落实到位。只有各项优惠政策都落到实处，才能有效控制成本、降低价格，使经济适用住房的价格与当地中低收入家庭的收入水平相适应，进而调动中低收入家庭的购房积极性。

三、规范经济适用住房销售行为。政府对经济适用住房建设给予政策优惠，目的是为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房的销售不能等同市场价的商品住房实行完全放开的市场政策，各地要尽快制订经济适用住房销售管理办法，明确中低收入家庭的收入界限、购买条件对象、购买程序、价格确定办法；并制订监督查处办法及上市交易办法等，严格加强管理，规范经济适用住房的销售行为，确保经济适用住房性质不变。

住房范文篇5

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》（新政办发明电〔2007〕408号）要求，为进一步加强房地产市场宏观调控，做好我市的保障性住房工作，制定**市2009年度住房建设计划。

二、制定本计划的依据

（一）国务院转发建设部等九部门《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号）。

（二）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。

（三）《廉租住房保障办法》（建设部等九部门令第162号）。

（四）建设部《关于印发〈解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见〉的通知》（建住房〔2007〕218号）。

（五）自治区人民政府《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（新政发〔2007〕73号）。

（六）《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》(新政办发明电〔2007〕408号)。

（七）《**市城市总体规划(2000—2020年)》。

（八）《**市近期建设规划(2006—2010年)》。

（九）《**市住房建设规划(2006—2010年)》。

（十）《**市解决低收入家庭住房困难发展规划(2008—2010年)和年度计划》。

（十一）《**市房地产开发企业在新建商品住宅小区配建保障性住房管理办法》。

三、制定2009年度住房建设计划的指导思想

深入贯彻党的十七大精神，全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本的思路，提高全社会住房保障能力，探索住房发展的新思路、新途径、新举措。

增强社会监督，提高透明度，稳定市场预期，进一步满足广大群众的基本住房需求，切实解决城市中低收入居民的住房问题。

与国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、固定资产投资计划等相关规划、计划相协调。

建立多渠道的住房保障体系，重点改善和解决城镇低收入家庭住房困难。

通过宏观调控手段适当加大普通商品房供应，实现住房供需平衡，推进房地产市场的良性发展，促进区域经济社会健康发展和社会稳定。

四、2009年度**市住房建设区域

**市2009年度住房建设区域为**市中心城区范围内，包括天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、**经济技术开发区、高新技术产业开发区和**县。

2009年计划建设的住房类项目包括在2008年立项并批准，在2009年开工的住房建设项目以及在2009年立项、批准并开工的住房建设项目。

五、2009年度解决低收入家庭住房困难的发展目标

以城市低保、低收入住房困难家庭为保障对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，积极推进国有企业住房困难职工解危解困工程，加大危旧住房和棚户区改造力度，建立多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。

六、2009年度**市住房建设总量及结构比例

**市2009年计划建设各类住房总规模650万—750万平方米，其中普通商品房建设规模约455万—525万平方米，其它类型住房约195万—225万平方米。

2009年计划建设保障性住房约70万平方米，其中，计划集中建设的保障性住房规模约40万平方米，在普通商品住宅小区中配建的约10万平方米，单位自建的约20万平方米。

2009年计划建设的保障性住房包括经济适用住房和廉租住房。

2009年新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

七、2009年度**市保障性住房建设计划

（一）2009年度保障性住房建设规模

2009年度计划建设的保障性住房总规模约70万平方米，其中：

1．廉租住房2000套，共100000平方米；

2．经济适用住房8600套，约516000平方米。其中，集中建设的经济适用住房3600套，共216000平方米；在普通商品住宅小区配建的经济适用住房约1660套，共100000平方米；单位自建房200000平方米，约3330套；

3．另外集中解决1400户棚户区改造，建筑面积约84000平方米。

（二）计划集中建设的保障性住房分布

1．2009年计划集中建设的廉租住房2000套，建筑面积100000平方米，计划如下：

（1）温泉东路以北水磨沟村保障性住房，建设廉租住房500套，建筑面积25000平方米。

（2）水磨沟区苇湖梁电厂南侧测绘大队保障性住房用地，建设廉租住房840套，建筑面积42000平方米。

（3）米东大道以北、石化铁路专用线以西、芦草沟以南，建设廉租住房200套，建筑面积10000平方米。

（4）八钢路以东，头屯河区南渠路以南，建设廉租住房200套，建筑面积10000平方米。

（5）沙依巴克区九家湾红庙子路西六巷，建设廉租住房260套，建筑面积13000平方米。

政府用于廉租住房建设的资金为1.03亿元，另可申请中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金。

2．2009年计划集中建设经济适用住房3600套，建筑面积216000平方米。

（1）温泉东路以北水磨沟村保障性住房，建设1000套经济适用住房，建筑面积60000平方米。

（2）七道湾路37号以东，建设1000套经济适用住房，建筑面积60000平方米。

（3）米东大道以北、石化铁路专用线以西、芦草沟以南，建设经济适用住房800套，建筑面积48000平方米。

（4）八钢路以东，头屯河区南渠路以南，建设200套经济适用住房，建筑面积12000平方米。

（5）沙依巴克区九家湾红庙子路西六巷，建设经济适用住房600套，建筑面积36000平方米。

以上计划集中建设的保障性住房共316000平方米，用地面积约26公顷。

（三）棚户区改造计划

2009年计划解决1400户棚户区居民住房困难问题，分布范围如下：

1．广汇日月星光小区南侧碱泉街棚户区改造项目，改造用地面积2.4公顷，项目建设周期为2008年至2009年。

2．西山纸箱厂片区棚户区改造项目，改造用地面积35.6公顷项目建设周期为2008年至2009年。

3．冷库山棚户区改造项目，改造用地面积12.2公顷，项目建设周期为2008年至2010年。

4．喀什东路10号东站社区棚户区改造项目，改造用地面积5.02公顷，项目建设周期为2008年至2010年。

5．水塔山济困医院棚户区改造项目，改造用地面积9.6公顷，项目建设周期为2008年至2009年。

6．黑甲山棚户区改造项目，改造用地面积7.9公顷，2009年续建。

7．青峰路棚户区改造项目，改造用地面积5.1公顷，2009年续建。

八、2009年度**市住房建设土地供应计划

完善土地供应机制，确保2009年度住房用地的有效供应。严格控制高档商品房的土地供应，确保保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

2009年提供各类住房用地面积约350公顷。

2009年提供保障性住房用地约46公顷。

九、2009年度住房建设计划实施保障措施

落实计划实施责任，加强计划执行的监督检查。各相关部门应结合本部门职责，积极组织好计划的实施工作，建立计划实施的分级负责制，保障2009年度住房建设计划的顺利实施。

进一步深化住房供应结构调整，重点发展普通商品住房和保障性住房。着力发展中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，满足我市普通居民家庭，特别是低收入住房困难家庭的住房需求。

进一步深化和完善我市住房供应体系，多渠道增加住房供应，有效增加我市住房的市场供应，逐步建立科学长效的住房供应机制。

加强信息披露制度，合理预测未来我市住房需求状况和结构，科学确定住房供应规模，完善房地产与金融信息共享机制，逐步建立多部门参与的全市房地产市场预警机制。

进一步规范房地产市场秩序，加大对各类房地产市场违法违规行为的处罚力度，坚决打击房地产领域的投机炒作、囤积房源、捂盘惜售等扰乱市场行为。

住房范文篇6

为了加快经济适用住房(安居工程，下同)建设，扩大国内需求，确保今年国民经济增长目标的实现，不断满足城镇中低收入职工家庭的住房需求，现就当前加快经济适用住房建设的有关问题通知如下：

一、抓紧落实今年已下达的经济适用住房建设计划对列入经济适用住房计划已经开工的项目，要在保证工程质量的前提下，加快施工进度；具备开工建设条件的项目，要尽快落实建设资金，抓紧开工；不具备开工建设条件的项目，各省、自治区、直辖市计划、建设、银行等部门要尽快在本地区内调整项目、调剂资金，确保已下达的经济适用住房建设计划的完成。地方分行资金有困难的，应及时向总行反映，在全行范围内调度资金，保证安居工程贷款到位。允许今年已下达的两批经济适用住房项目享受新增经济适用住房项目的有关政策。

二、抓紧组织一批新的经济适用住房项目根据经济适用住房的市场需求和各地要求，拟于近期抓紧组织一批新的经济适用住房项目。新的经济适用住房项目应当符合下列条件：

(一)已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，且在今年内能进行实质性开发建设；

(二)基础设施、公共设施建设能及时配套，项目建成后，能投入正常使用；

(三)能适应当地市场需求，具有良好的销售前景；

(四)已落实贷款担保单位，或有与申请的贷款数额相对应的合法抵押物，并已取得有审批权限的当地商业银行二级以上(含二级)分行的贷款承诺。新增项目重点是：

(1)企事业单位在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，利用已取得合法使用权的建设用地，组织本单位职工集资建设经济适用住房的项目；

(2)在开发企业已取得建设用地使用权或在建的普通住宅项目中，调整转换为经济适用住房项目；

(3)已列入今年前两批经济适用住房计划并已开工，因扩大在建规模需要追加贷款的项目。

三、适当调整住房信贷条件，加快资金到位经批准立项，确有销路的经济适用住房项目，在项目建设资金方面符合下列条件之一的，银行可发放贷款：

(一)项目实施单位实际投入的自有资金达到项目投资的30%以上；

(二)地方实际投入该项目的住房建设资金达到项目投资的30%以上；

(三)单位集资合作建房，集资额达到项目投资的30%以上且已存入贷款银行专户；

(四)凡地方政府负担所有土地费用、拆迁费用和配套费用，且住房被有付款能力的居民或单位预订的，在预付购房款达20%且已存入贷款银行专户后，商业银行可向开发单位提供全部贷款。各地商业银行要加快落实经济适用住房贷款计划。新增和调剂的贷款，要尽快落实到符合条件的项目。当地银行信贷资金不足的，要尽快逐级上报，商业银行总行调剂解决。对列入经济适用住房建设计划的项目，在开发建设单位提出贷款申请后，各地商业银行应尽快进行项目评估，评估工作原则上在10个工作日内完成。承贷银行在审查同意后5天内办理有关贷款手续，并按工程建设的实际需要，及时发放贷款，保证信贷资金的到位。经济适用住房建设的贷款期限应根据项目的建设周期确定(原则上不超过3年)；并严格执行中国人民银行公布的法定利率。



四、防范住房贷款风险，保证贷款安全经济适用住房项目贷款，开发建设单位可以其有效资产进行担保，也可以总投资在30%以上的在建工程进行抵押。以在建工程进行抵押的，当地房屋和土地管理部门应对其权属进行预登记，出具合法证明，并做好与工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作。在抵押期间销售住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收入来冲销相应的抵押货款。个人购房需要申请贷款的，可按照《个人住房贷款管理办法》的规定设定担保。以所购住房抵押货款的，如不能按规定偿还银行贷款本息，贷款银行可依法处理该房产，原规定的销售范围及其经济适用住房性质、划拨土地使用权性质等维持不变，所得收入优先偿还银行贷款本息。不足的，贷款银行有权向借款人追索。单位集资建设的经济适用住房，个人需要抵押贷款的，银行应予以支持。房屋、土地抵押登记部门要加快办理抵押登记手续，减轻负担，按宗收费。抵押价值需要评估的，由当事人自愿委托具备房地产价格评估资格的机构进行，任何部门不得强制当事人接受评估，评估结果应当经贷款银行认可。

五、降低并控制经济适用住房开发成本

(一)经济适用住房由地方政府统一规划、统一征地、统一拆迁，统一组织建设。有条件的地方，经济适用住房项目应当实行货币拆迁，以降低有关费用。

(二)取消各种没有法律法规依据的摊派、集资和收费。对经有权部门批准的行政事业性收费项目，减半征收。

(三)小区内经营性配套不得摊入住房成本，供水、供电、供气、电信设施等配套费用逐步通过调整公用事业价格的办法解决。

(四)实行政府限价销售政策，价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。

六、加强经济适用住房建设的组织领导

(一)各地计划、建设、土地、人民银行地方分支机构以及有关商业银行组成工作组，直接负责经济适用住房项目的立项、土地供应、信贷资金的落实以及实施阶段的检查、督促、协调等工作。

(二)各地建设行政主管部门要会同有关部门抓紧对本地区企事业单位集资建房的情况进行调查摸底，分类指导，帮助组织实施。

(三)要认真做好市场调查等前期工作，防止因盲目开工，造成新的积压。要通过组织认购、减免有关手续费用等措施，促进销售。在当地房改货币化方案出台前开工、1999年底前竣工的经济适用住房，允许职工按照国务院国发［1994］43号文件规定的成本价购买。

住房范文篇7

住房问题是民生的重要问题。党中央、国务院高度重视改善居民居住条件。党的十七大提出了全面建设小康社会的新要求，明确了住有所居的目标。认真总结十六大以来我国住房政策的实施情况、取得的成就和存在的问题，按照十一届人大一次会议政府工作报告提出的指导原则、具体措施，坚定不移地推进住房制度改革，加快住房建设，抓紧建立住房保障体系，努力使全体人民住有所居、安居乐业。

一、实行改革方针，开创中国特色住房发展道路

五年来，我们坚持以改革的办法，不断解决城镇住房发展中的新情况、新问题。城镇住房建设加快，居住水平不断提高。实践证明，改革是解决居民住房问题的历史选择。

（一）住房制度改革经过了不断深化的历程。计划经济体制下，我国实行城镇住房实物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的总体设想之后，逐步推行提租补贴、出售公房，实行住房分配货币化，建立住房公积金制度，发展经济适用住房，建立廉租住房制度，规范发展住房金融。随着改革的逐步推进，我们深化了对住房消费和市场发展规律的认识。2003年，提出要强化政府对保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市场稳定健康发展的责任，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和经济适用住房制度。特别是，在发挥市场配置资源基础性作用的同时，明确提出了房地产市场宏观调控的目标，要求做到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，与经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。始终围绕调整供应结构、稳定住房价格为重点，坚持供求双向调节，综合运用经济、法律和必要的行政手段进行调控。同时，调整和完善住房公积金管理体制，加大归集力度。20*年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步扩大到低收入家庭，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，进一步明确了对应不同人群的住房政策体系。

（二）与经济体制改革进程相适应的住房新体制基本确立。20*年，城镇住房私有产权比重超过80%。商品住房已经成为城镇住房供应的主体。商品住房投资占城镇住宅投资的比重超过85%，竣工面积占城镇住房供应量的比重超过72%。20*年末，房地产贷款余额已突破4.8万亿元，占金融机构贷款余额的18.4%。其中，个人住房贷款余额超过3万亿元，是1998年（不足200亿元）的150多倍。基本形成了投资主体多元化、资金来源多渠道的新格局，改变了由国家、单位负担的公房管理模式，建立了与住房商品化、社会化相适应的专业化物业管理体制，物业管理服务的覆盖面已经接近50%%。房地产业成为国民经济的支柱产业，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重达到10%，对经济增长的贡献率接近20%。

（三）居民住房状况得到了明显改善。在城镇人口不断增加的同时，人均住房建筑面积从改革之初的6.7平方米逐步提高，特别是近五年来，城市年均住宅竣工面积超过6亿平方米，全国4000多万户城市家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件，人均住房建筑面积由22.8平方米提高到约28平方米。住宅成套率超过80%，住宅的功能、质量和基础设施配套水平不断提高，多数家庭住房条件有了较大提高。城镇居民住房资产占家庭总资产的比重超过50%。截至20*年底，住房公积金累计帮助4400万职工改善了住房条件，廉租住房制度累计帮助95万户城市低收入家庭改善了居住条件，每年还对近30万户承租公有住房的低保家庭实行租金核减。截至20*年底，经济适用住房制度（含单位集资合作建房）累计解决了1650万户中低收入家庭的住房问题。农村住房设施逐步完善。

二、着力改善民生，加快推进住房保障制度建设

五年来，落实中央构建社会主义和谐社会、加快以改善民生为重点的社会建设的战略部署，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

（一）健全廉租住房制度。1998年实行住房分配货币化以来，对最低收入家庭实行廉租住房制度。根据2005年调查，全国人均10平方米以下的低收入住房困难家庭约1000万户，其中低保家庭400万户。相当一部分低收入家庭住房比较困难。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔20*〕24号）提出，扩大廉租住房制度保障范围，逐步由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。保障对象和保障标准实行国家统一政策，地方根据经济发展和住房实际水平，因地制宜地确定；在加大廉租住房建设力度、增加廉租住房房源的基础上，住房保障方式实行租赁补贴和实物配租相结合，以发放租赁补贴为主；保障资金纳入各级财政预算。对中西部财政困难地区，中央财政20*年首次通过预算内投资专项补助和廉租住房专项补助资金，给予51亿元支持。2008年增加到68亿元，体现了中央政府解决低收入家庭住房困难的决心，为地方各级政府特别是省级政府起了示范作用。同时，完善动态监管机制，对廉租住房保障对象实施准入、退出管理。

（二）改进和规范经济适用住房制度。1998年，实行以经济适用住房为主的住房供应体系，对落实停止住房实物分配，培育房地产市场，拉动内需，克服亚洲金融危机对我国的影响起到重要作用。同时也存在制度不够完善，政策措施不配套，多数地方经济适用住房供应比例偏低等问题。2005年，国务院将供应对象调整为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。20*年，明确在继续实行土地划拨的同时，政策性收费由减半改为全免；重申购房人拥有有限产权，严格供应对象的准入、退出机制；合理确定经济适用住房标准，建筑面积控制在60平方米左右；严格经济适用住房上市交易管理，5年内不得直接上市交易，确需转让的由政府回购，5年后上市的应交纳土地收益等价款；重申单位集资合作建房纳入经济适用住房制度，进一步加强管理。目前，我国经济适用住房制度已成为使具有一定支付能力的低收入群众改善住房条件、享受社会公共资源分配、增加财产性收入的重要途径。

（三）推进棚户区改造和旧住宅区整治。由于历史原因，在一些地方形成了棚户区，主要居住着困难群体。国务院明确要求城市政府制定计划，加快集中成片棚户区改造，使困难住户的住房条件、小区环境和配套设施得到改善。几年来，通过实施棚户区改造，500多万居民改善了居住条件，拥有了自己产权的住房，促进了社会和谐稳定。旧住宅区物业管理体制和维修资金制度与现行体制制度存在着差别，与新住宅小区生活环境存在差异，开展旧住宅区综合整治，改善居住条件和人居环境符合民心民意。主要是按照政府主导、居民参与的原则积极推进，重点是房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造，使旧住宅区居民享受到住房制度改革和经济发展成果。

（四）多渠道改善农民工（城市新居民）居住条件。全国有1.3亿农民工进城务工。农民工是城市的劳动者和纳税者，保障其合理的居住条件是城市政府和企业的责任。国务院明确要求，在强化用工单位责任前提下，农民工集中的开发区和工业园区建设一批农民工集体宿舍。一些地方实施城中村改造，集中建设面向农民工出租的集体宿舍。同时，鼓励有条件的地方比照经济适用住房政策建设农民工住房。这些政策措施是中国特色城镇化道路应有内涵，是促进农民增收的必要条件。

三、审时度势，引导和调控房地产市场健康发展

五年来，随着工业化、信息化、城镇化进程加快，我国房地产市场经历了由拉动内需，到控制固定资产投资规模、更加强调资源环境约束、更加关注和改善民生的发展过程。

（一）坚持市场化改革方向，不断完善市场机制。实行住房分配货币化改革，促进了房地产市场发育和发展。根据多数家庭通过购买或租赁普通商品住房解决住房问题的实际，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）明确要求正确运用政府调控和市场调节两种手段，坚持住房市场化、社会化改革取向，坚持廉租住房制度和经济适用住房制度的同时，完善房地产市场体系，扩大市场机制的作用范围，增加普通商品住房供应比例，搞活住房二级市场，规范发展住房租赁市场。总体政策导向由扶植住房消费向有计划、有步骤地调控和引导合理消费过渡。围绕宏观调控目标，适时出台相应措施。2005年，明确了享受优惠政策普通商品住房的标准，完善了对居民改善居住条件的住房消费支持政策，建立了普通商品住房供应总量调控和建设保证机制。20*年，要求重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并提出了三条措施。一是建立住房建设规划制度。依据规划，制定年度建设计划，稳定社会预期。二是对中低价位、中小套型普通商品住房建设比例提出了量化标准。新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90平方米以下套型面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%%以上。三是完善了适合当地群众需求的住房的价格形成机制。对这类项目，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位（即限价商品房）。这是运用市场机制调控房价的重要措施，增加限价商品房供应对于平抑房价、遏制投机投资、解决当地居民合理的自住需求等方面起到了十分重要的作用。从实施结果看，结构调整有了好的开端。20*年1—11月，各地取得建设工程规划许可证、施工许可证的项目中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重分别为58.7%、55.8%，分别比20*—20*年度提高6和4.7个百分点。

（二）重视房地产市场健康发展对国民经济运行的影响。适度住房投资和居民住房消费，事关改善居民住房条件，事关金融稳定和土地合理利用，事关经济社会持续健康发展。针对部分城市房地产开发投资增长过快，带动固定资产投资规模过大等问题，明确省级人民政府负总责，并落实市、县人民政府的责任。完善和落实调控政策、监管制度，采取措施增加普通商品住房供应，保持房价基本稳定，整顿和规范房地产市场秩序。针对一些地方商品住房供应结构不合理，与广大居民承受能力相适应的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足，房价上涨过快，超出群众的承受能力等突出问题，中央要求发挥好城乡规划、土地、税收和金融政策的调控、引导作用，坚持国家统一政策，各地区因地制宜、分别决策，促进了房地产市场持续健康发展。

（三）推进住宅产业化，建设省地节能环保型住宅。符合我国国情的住房建设模式的具体要求，就是大力发展省地节能环保型住宅，应当是面积不大功能全、占地不多环境美、造价不高品质好的住房，是采用先进技术的住房。目前，我国住宅建设生产方式仍然比较粗放，集约化程度低、科技贡献率低、劳动生产率低，而成本高、能耗高、污染严重，与推进可持续发展的要求有较大差距。近几年来，我们以城乡规划的编制和实施为龙头，以科技创新为支撑，以技术标准为保证，以住宅产业化为实现途径，做到节地节能节水节材（四节），降低使用过程总的资源消耗。完善相关的经济政策、技术政策和推进机制，发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用，通过对新技术的研发和新材料的应用推广给予必要的扶持，并完善住宅性能和部品认证、淘汰制度，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量。总体看，我国住宅产业化进程加快，“四节一环保”技术得到推广和应用，住房综合品质和居住环境有了明显改善。

四、坚持深化改革，全面落实住有所居目标

今年政府工作报告明确提出了我国住房和房地产市场发展的三条指导原则和今年工作的四项措施，具有长远的战略意义和现实指导作用，关键是统一思想，抓好落实。

（一）建立科学合理的住房建设和消费模式，引导居民适度消费。我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环境承载能力弱。以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。按现行城市规划和居住区规划标准计算，以户均90平方米计，每年新增居住用地可建造305万套住宅，可解决910万人口的住房问题，远不能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。必须建立科学合理的住房建设和消费模式，通过适当的税收优惠、信贷扶持等经济政策，着力增加中低价位、中小套型住房供应，鼓励发展省地节能环保型住宅，积极推进住宅产业现代化和“四节一环保”的技术运用；引导居民树立适度、梯次的消费理念，树立健康文明、资源节约的住房消费观念。

（二）健全住房保障体系，积极解决低收入群众住房问题。实现中央已经明确的“十一五”末“使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”的目标，重点是完善和落实廉租住房制度，确保保障资金和土地供应到位，加快廉租住房建设，增加房源供给，提高实物配租比例，切实改善低收入困难家庭的居住条件。继续落实改进和规范经济适用住房制度的各项要求，重点是规范建设标准、规范供应对象、规范上市交易管理。加大政府投入，鼓励社会力量参与，加快棚户区改造步伐，推进旧住宅区综合整治，使更多低收入群众分享改革开放和经济社会发展成果。同时，还要按照城市统筹规划、用工单位负责、政府政策引导的原则，多种途经逐步改善农民工居住条件。

住房范文篇8

关键词：住房公积金；住房金融；发展方向；思考

截至2018年底，全国住房公积金缴存总额达14.59万亿元，缴存余额5.79万亿元，累计发放住房公积金贷款3334.82万笔、达8.58万亿元，贷款余额4.98万亿元。住房公积金制度自1994年在全国推行以来，已经过二十多年不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工住房条件作出了突出贡献。住房公积金实质上是一种长期住房储金，具有强制性、互助性和保障性。政府通过相关法规强制归集住房公积金，服务于广大住房公积金缴存职工的住房融资需求，形成了封闭的住房融资体系。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”、“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”住房公积金未来的发展一方面要突出其保障性，另一方面应突出其政策性住房金融的功能，这是时展的需要。

一、我国目前的住房金融模式

目前我国住房金融“以商业住房按揭贷款为主、住房公积金为辅，其他形式补充”的模式和格局，为支持不同人群改善住房条件，促进房地产市场快速发展，支持国民经济持续增长发挥了重要作用。但随着住房公积金制度的不断发展，其在解决职工住房困难，特别是在解决中低收入家庭住房困难方面作用越来越突出，其互助性、保障性、金融性越来越显现。从《全国住房公积金2018年年度报告》披露中可以看到，全国住房贷款市场中，住房公积金贷款的市场占有率达16.19%，部分地区市场占有率已超过40%。住房公积金在我国住房金融方面发挥着不可替代的作用。我国商业银行的住房按揭贷款类似以美国为代表的资本市场型住房金融模式。我国的住房公积金制度就是学习新加坡强制储蓄型住房金融模式，但我国住房公积金的管理模式和资金运作方式又有别于新加坡。近几年推行的农民工、个体工商户、自由职业者自愿缴存住房公积金，又类似于德国的互助合同型住房金融模式。

二、安徽住房公积金的改革试点

为了促进住房公积金“管运分离”，探索解决初始就业者、城镇中低收入群众住房刚性需求的有效途径，同时为今后设立政策性住房金融机构积累经验，安徽省政府于2014年下半年分别批准了芜湖市、铜陵市开展改善地方住房金融服务试点（后来由于种种原因铜陵市没有实施）。以当地住房公积金为依托，设立国有独资住房金融服务公司，创新拓宽融资渠道，加大财政扶持，开展低息、长期住房消费贷款，积极支持城镇居民购买自住住房，重点支持全市城镇中低收入家庭、刚入职的大中专毕业生、进城务工人员和初始就业者等购买首套普通自住住房。（一）住房金融服务公司的运营资金来源。住房金融服务公司的运营资金来源主要有实收资本、住房公积金、各类政策性住房资金、申请政策性银行贷款、商业银行贷款、资产证券化、发行住房债券，以及经省市政府批准的其他资金来源等。（二）住房金融服务公司的运营模式。（1）住房公积金运营模式。在住房公积金管理决策机制不变、归集缴存政策和渠道不变、使用性质不变的前提下，建立市住房公积金管委会决策、市住房公积金管理中心管理、授权住房金融公司运营住房公积金的新机制，实行统一平台、分账核算、专款专用。（2）各类财政管理的住房资金及相关资金运作模式。各类财政管理的住房资金及相关资金按照资金性质不变、征缴和供应渠道不变、使用和监管方式不变、存款利率不变的原则，采取委托管理方式，将资金委托给住房金融公司，由住房金融公司统一运作，并由住房金融公司与资金管理主体单位签订协议，住房金融公司按照协议支付利息。住房金融公司融入的资金，除对符合住房公积金贷款条件的职工按人行规定的利率发放贷款外，对其他城镇中低收入家庭、刚入职的大中专毕业生、进城务工人员和初始就业者等发放购房贷款，贷款利率执行低于同期商业银行住房贷款的优惠利率。发放贷款的优惠利率与融入资金成本可能的利差由财政补贴。（三）试点改革的目标。一方面将住房公积金交由专业的住房金融服务公司按市场经济运作模式和金融管理体系运营，实现住房公积金“管运分离”；另一方面通过整合将政府各部门分散管理，并长期沉睡在银行的住房补贴资金、住房公共维修资金等各类政策性住房资金进行盘活，应对住房公积金流动性不足。有了多渠道的资金来源，既财政托底也解决了住房公积金使用率畸高、所面临的严重亏损和入不敷出问题。通过此项改革，构建多层次住房保障体系，弥补商业银行住房金融服务的功能不足，为城镇中低入家庭、刚入职的大中专毕业生、进城农民工和初始就业者等购买首套自住住房提供金融服务，充分体现普惠性和社会效益，提升中低收入群体的“安居”幸福感。通过此项改革，也引导住房消费，探索地方政府运用利率差别化手段调控地方房地产市场的有效途径。（四）试点改革的运行分析。一是此项改革需对现有住房公积金管理模式进行突破。《条例》规定，住房公积金实行的是管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督的管理原则。改革将住房公积金交由住房金融服务公司运作，需要增加一笔运行成本，但此项改革能促进住房公积金“管运”分离，同时也能帮助解决由于住房公积金中心属事业单位、人员受编制的控制而造成的普遍人手不足的困难。二是此项改革对住房公积金使用率非常高的城市有积极意义，通过住房金融服务公司可以有效增加融资渠道。三是此项改革以住房公积金为平台，整合其他住房资金，牵涉其他部门利益，改革阻力大，同时也需要突破其他住房资金使用的相关规定，但通过此项改革，可以有效地整合分散在各部门管理、长期沉睡在银行的其他住房资金，充分发挥资金的效益。四是住房金融服务公司无法实现真正意义的赢利模式，长期需要财政补贴，无形中增加了财政的负担，但是通过财政的补贴，以小搏大，促进地方去产能、去库存，促进有效的购房需求，促进当地城镇化，也是一项有效举措。

三、目前我国住房公积金制度及管理中存在的问题

（一）住房公积金管委会在实践中决策作用虚位。《条例》规定，住房公积金管理实行管委会决策。从我国实际情况和住房公积金管理的实践看，管委会决策作用的发挥十分有限，一些城市的管委会甚至都不能按期召开会议，即使召开了会议，其履行决策也大多流于形式。政府部门的管委会委员由于工作调整经常变动，连续性不强，委员的政策水平、专业水平不高。决策参与者都不负有实际的责任，不承担风险，反映出我国住房公积金管理决策机制上存在内在缺陷，不利于科学决策和规避风险。（二）现行住房公积金制度实施面有限。截止2018年底，全国实际缴存住房公积金的职工有1.44亿人，而2018年全国就业人数为7.76亿人，全国参加城镇职工基本养老保险人数为4.2亿人，全国缴存住房公积金的职工人数仅占全国全部就业人数的18.56%，占全国全部参加城镇职工基本养老保险人数的34.29%。住房公积金制度仍未在全国普遍建立起来。（三）住房公积金的金融属性与当前行政管理体制之间矛盾重重。住房公积金作为一种政策性住房资金，虽从作用设计和使用投向上属于住房范畴，但它在运用与管理上仍属金融行为，其管理运营的本质当属住房金融范畴。目前我国住房公积金的管理还是纳入地方行政部门进行管理，来自地方政府的干预过多，管理的行政化现象严重，未能按照现代金融管理理念进行管理，无法形成规范的和风险可控的现代住房金融管理体制和经营机制。（四）地域发展不平衡，流动性风险矛盾突出。截止2018年底，全国住房公积金使用率为86.04%，但不同地区间存在较大差异，地域发展不平衡。房地产业发展快的城市，个人贷款需求大，住房公积金的使用率高，流动性风险突出。与之相反，房地产发展缓慢的城市，个人贷款需求小，住房公积金使用率低，资金大量沉睡在银行，无流动性风险。（五）全国住房公积金各自为政，信息化水平不高。目前全国住房公积金以地市为单位，单独管理，各自为政，相互政策不统一，甚至打架。住房公积金业务管理模式和流程不统一，全国没有统一的住房公积金信息管理系统，信息化水平参差不齐，信息化水平普遍不高，信息化建设重复、浪费现象严重。

四、对未来住房公积金发展方向的思考

（一）分离住房公积金管理中心的运营与管理职能，向政策性住房金融方向转变。改革住房公积金，实现其向政策性住房金融方向发展，是必由之路。一方面分离住房公积金管理中心运营和管理职能，运用现代金融管理理念和市场经济运作模式，运营住房公积金，为广大住房公积金缴存者提供更加优质、专业的住房金融服务；一方面改革现有的住房公积金行政管理职能，加快住房公积金立法，加强执法，努力扩大住房公积金覆盖面，让住房公积金应缴尽缴。（二）建立全省乃至全国住房公积金资金融通机制，拓宽融资渠道，发挥住房公积金的金融性和保障性功能。全国住房公积金资金使用很不平衡，有的地方资金使用率高，资金紧张，导致不得不收紧政策，提高贷款门槛；有的地方资金使用率低，资金长期沉睡在银行。为此应建立全省乃至全国的住房公积金有偿融通使用机制，发挥资金流动属性。同时以住房公积金为平台，整合政府各部门管理的各类住房资金，盘活这些住房资金，建立有偿使用机制。目前住房公积金主要是满足个人住房消费的提取及提供低息的住房公积金贷款等，住房公积金作为资本的作用未能充分发挥。因此要不断完善制度，扩大住房公积金使用范围，使住房公积金的功能多元化，充分发挥这项资金强制储蓄、稳定长期的优势，凸现其保障性功能。一方面政策向中低收入居民家庭倾斜，提供更优惠的低息住房贷款，拓宽资金用途；另一方面坚持财政补贴利差的政策，充分发挥住房公积金的住房金融属性，拓宽融资渠道，扩大住房公积金保障范围。（三）按金融监管要求，重构住房公积金监管模式。将住房公积金管理中心改组为政策性住房金融机构，必须要改变原有的监管模式，纳入金融机构的监管体系。一是理顺管理体制，强化外部监管。将住房公积金对资金的管理、融资与信贷业务置于国家金融监管之下，调整住建、财政、审计等多个部门对住房公积金监管职能。二是健全内控机制。按照现代金融管理理念强化内控建设，化解住房公积金信用风险和操作风险。（四）规范全国住房公积金信息管理系统，启动“金金”工程学习全国“金财”工程、“金保”工程、“金税”工程，适时启动住房公积金“金金”工程，逐步统一全国住房公积金信息管理系统，为建立全国统一的政策性住房金融提供信息技术支撑。

参考文献

［1］王英.住房公积金管理体制及运营模式改革研究［J］.九江职业技术学院学报,2019（2）.

［2］杨巧.国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示［J］.金融理论与实践,2014（4）.

住房范文篇9

关键词：住房公积金;住房消费;经济影响

一、引言

房地产经济的迅速崛起，已经在我国的国民经济中占有重要的地位，它通过人们住房消费的影响带动了地区经济的发展。公积金是我国住房保障体系十分重要的组成部分，它在人们无法一次性完成购房支付的时候，可以作为一种储存金进行长期的储存，从而缓解人们在购房的压力。下面就公积金的作用、其对住房消费与地区经济的影响以及加强其影响力度进行研究。

二、住房公积金的作用

1.有效推动货币分配。之前的住房资金来源有国家和企业承担，自实行住房公积金后，资金来源变成了国家、单位和个人共同承担，这从一定程度上让住房资金的来源更加丰富，同时在我国的住房建设上，也提供了充足的资金来源，使我国货币得到合理性分配。2.金融体系的一部分。我国金融体系的发展也越来越完善，而住房公积金是其重要的组成部分。现在地区的城市化发展已经成为一种趋势，越来越多的人奔向城市文化中来，那么，当越来越多的人涌向城市居住的时候，住房就成了人们需要考虑的重要方面。但是，在人们需要购买住房的时候，需要支付相当大的一部分资金，但是很多人是不能够一次性将所付资金拿出来的，这个时候就需要金融体系拥有相应的解决办法。因此，住房公积金制度的出现，就有效地缓解了这一情况，它通过存储资金的方法为人们打开一条购房的途径，住房公积金的重要性在人们生活中也是越来越明显，成为金融体系里面不可或缺的一部分。3.住房消费中的资金互助。由于住房公积金制度的人性化，使人们在购买房子上拥有很好的政策扶持。自己住房公积金的积累有效地储存在自己公积金账号中，当购买房子的时候，账号里面的余额就可以用来支付资金，倘若余额不足以支付资金的时候，就可以进行住房公积金贷款，居民在贷款的时候可以享受到有效的优惠政策，从而体现了住房公积金在消费中的互助性。4.有效促进住房消费。我国住房的消费的积极性一直以来都不是很高，而作为我国国民经济发展的重要途径，需要有效地促进人们的住房消费观念，对我国GDP的增长起到一定作用。早些年代，人们的住房来源一部分来自于单位的房屋分配制度，这种分配制度是通过单位直接进行员工的房屋分配，其过程中不出现货币的交流，从而降低了居民消费和购房的积极性。另外，人们传统观念的保守，往往决定人们对住房购买的犹豫性，他们更喜欢把货币进行自身的存储保管，从而在买房问题上出现各种原因的不果断，而住房公积金则是金融体系将货币进行有效储存，在货币直接消费的年代，从而推动了居民消费的积极性，推动地区经济发展。

三、住房公积金对住房消费和经济的影响

1.住房公积金对住房消费的影响。住房公积金可以有效促进住房的消费，一方面从提高居民的购房能力上，另一方面从居民的观念意识上。在居民购房能力上，由于不同人群的购房能力不同，面临的压力也不同，购房能力不足的人群希望能够合理利用资金储存进行后期房屋的购买，住房公积金的出现，降低了他们购房的压力，它是一种专项资金，主要是为购房而设定，对于收入比较低的家庭，通过住房在资金的逐渐储存和积累，帮助人们进行资金的融合和管理，从而提高住房的消费能力；当居民具备一定的购房能力时，面对我国房价的持续增长和住房质量住房水平的要求增高，其在住房消费上面临的压力也是很大的，人们都希望买到物有所值的东西，我国人民对家这一重要场所也是格外注重，进而在在房子问题上更是如此，对于居民来说，住房公积金制度的实施，正好让居民从住房消费中得到相应的物质保障，从而提高这一部分群体的住房消费水平。2.住房公积金对地区经济的影响。上文讲到住房公积金对住房消费的影响，而房地产经济的直接体现就是住房消费的高低，房地产经济是推动地区经济发展的有力助手，因此住房公积金对地区经济的影响直接从房地产经济上体现出来。房地产行业的良好发展能够对周围相关地区产业的发展起到带动作用，从而产生产业链效应，影响其他行业的经济发展。比如，房地产经济的快速发展，引来众多的人力资源，当居民购房进入生活后，其居民需要衣食住行来维护基本的生活需要，周围的餐饮行业会得到迅速地发展来满足居民的餐食，周围的超市商场等服务行业会很快地建立起规模，方便居民的购物，周围的幼儿园、补习班等教育行业也会逐渐地崛起，来完成居民对孩子的教育需求。另一方面，房地产行业的快速发展，也为人们提供了更多的就业平台。房地产经济体系中，需要不同的劳动力来共同完成房地产行业的顺利进行。现在社会人员基数大，人们的就业挑战和就业压力也是越来越大，在这个充满竞争的社会，房地产行业在一定程度上解决了社会上一部分劳动力就业困难的问题，减轻了社会的就业压力。比如，房地产行业的正常运转，需要房产出售的服务人员，在居民的住房消费过程中，需要大量的服务人员对居民进行沟通和房屋房权的服务工作以及后续的手续办理工作等，当然在房地产的建设和维护中，需要相当一部分的劳动力来进行施工和检验，这就为众多的劳动力提供了就业的平台，房地产经济发展的同时，不仅对地区经济做出贡献，也为社会的正常运转付出了自身的一份力量。

四、加强住房公积金在消费和经济中的影响力度

1.加大住房公积金在人群的使用。住房公积金制度的优越性在社会中的体现还远远没有得到更多人群的认可，因为国家政策的严谨性、贷款条件的严格性等方面的原因，相对于商业贷款的普遍性，住房公积金对人们来说贡献率明显不足。住房公积金制度的局限性也阻碍了其在人群中的影响力，这就需要住房公积金制度的及时落实和制度不完善部分的及时解决，首先，需要依次落实机关单位、事业单位的公积金制度和国企等企业的公积金制度，但是这其中公积金制度的落实范围只是体现在某一群体和单位中，对于之外更多的非公有制企业人员则产生疏漏，因此需要在非公有制企业中推行公积金制度，另外，对于那些自由职业和劳动人民群体，要尝试建立起关于他们的住房公积金制度。2.增加住房公积金的优惠使用方式。住房公积金制度对人们的有利性，必定会吸引越来越多的人去了解和使用，而住房公积金对人们的吸引力可以从以下方面进行改进。一是从居民的储存需求出发，需要站在众多不同人群的角度去考虑人们对住房公积金的需要，必要时候可以考虑根据不同人群的接受程度，选择不一样的缴存制度；另一方面，还需要从制度本身的吸引力出发，对现有的住房公积金制度进行创新改进，让住房公积金的贷款种类和方法越来越丰富，以便满足不同人群的需要，贷款手续审批的过程尽量简化和有效，在保证其准确的情况下，提高审贷的效率，从而使人们对住房公积金制度的效率性保持信心；另外，政府人员对住房公积金的宣传工作也很重要，可以通过与主要客户之间的沟通交流，建立良好的合作关系，做好对住房公积金制度推广，积极补充公积金贷款的可行措施，不断完善担保制度等。

五、结语

住房公积金制度是关乎人民群众切身利益的一项制度，它对人们的住房消费产生直接的影响，从而成为房地产经济发展的重要助力。住房消费的增加，推动了房地产经济的发展，房地产经济的良好发展则拉动地区相关经济的快速发展。

参考文献：

[1]江海波.住房公积金的作用和对我国住房消费经济的影响[J].赤子,2014(1):177-177.

[2]范小梅.探究住房公积金对住房消费和经济增长的影响[J].今日湖北旬刊,2015(1).63-63.

住房范文篇10

文献回顾

农民工是户籍在农村，而完全或主要从事非农业生产活动的劳动者①。由于农民工的概念是建立在中国特殊的户籍制度之上的，农民工也是一个具有中国特色的名词。在国外研究中没有与农民工完全相同的概念，只有与农民工相近的概念，例如乡城移民（rural-to-urbanmigrants）、移民工人（migrantworkers）等。可以说，农民工是一种不彻底的乡城移民。因此，研究农民工问题，可以根据中国农民工的特殊情况借鉴国外的相关研究成果。乡城移民住房消费的影响因素，是国内外学者研究的重点之一，制度因素、市场因素、心理因素、个人特征等均被纳入学者的考量范畴之内。在中国，对于移民②来说，户籍等制度因素比市场因素对其住房的影响更强（Wu，2004）。中国的农村移民③在城市居住，受到来自个人、社会、经济地位以及制度多方面因素的限制和约束，其中，城市对农村移民歧视性的制度环境是最主要的因素；以制度约束为主、多种因素的综合，造成农村移民在城市居住条件较差，居住空间拥挤，并产生某种程度的聚居现象（刘玉亭、何深静，2008）。由于农民工置身于城市医疗保险、失业保险等社会保障体系之外，以保险等正规形式存在的风险分散机制对农民工所能起到的作用非常有限，他们往往具有较低的当期消费倾向、较高的储蓄倾向，这样的消费特征使得农民工的住房边际消费倾向较城镇居民或农村居民更低（周滔、吕萍，2011）。住房价格和收入水平是影响农民工住房消费的重要经济因素。作为一种用工单位向雇员提供的福利（Wu，2004），单位提供住宿场所与否成为农民工是否在市场上选择住房的前提条件。相对于自行租房，雇主提供的廉价或免费的宿舍或工棚，对农民工来讲是一种更加经济而便利的居住方式（农民工城市贫困项目课题组，2008）。除了单位提供住宿场所的农民工外，相当一部分农民工需要在住房市场上解决住房需求。因为户口限制，移民不可能获得城市公房和单位住房的所有权或使用权，仅有的对移民开放的商品住房，其价格又超出了绝大多数移民的购买能力，租房居住则成为移民最好的选择。收入水平对移民的住房消费有重要的影响（Wu，2004）。由于自身经济能力有限，绝大多数农民工通常只能租住城乡结合部的农民私房或市中心价格相对低廉但条件较差的房屋（《我国农民工工作“十二五”发展规划纲要研究》课题组，2010）。即便如此，农民工还是希望能够进一步降低住房支出，尤其是在住房租金上涨的情况下。而合租是农民工节约开支以用于其他目的的主要而有效的策略（Wang，2003）。如果农民工选择居住在商品房中，由于租金较高，他们可能会与更多的人合租（张智，2010b）。收入的不确定性也在很大程度上影响了农民工的住房消费，农民工收入增加对住房消费增长的刺激作用远小于对其他消费增长的刺激作用，随着收入增加，农民工更倾向于将所增加的收入储蓄起来或投入子女教育等其他消费项目中去（周滔、吕萍，2011）。农民工住房消费还受到其是否在城市定居的预期、价值判断标准等心理因素的影响。对预期仅在城市做短期停留的农民工来说，他们认为，自己只是工作城市的临时成员，因而只愿意用很少的收入来改善住房条件，对住房设施和服务的要求很低；只有打算在工作城市长期居留的农民工，才愿意在更好的住房上投入（Wu，2002；2004）。偏好农村社会生活的乡城移民，倾向于选择棚户区等非正式住房构成的移民聚居区；而偏好城市生活的乡城移民，倾向于选择服务和基础设施较好的公寓（Erman，1997）。一部分中国农民工愿意花大价钱在农村老家建新房却将其闲置，而不愿意在工作城市多花钱住得好些，这也是受到价值判断标准等心理因素的影响。农民工的消费行为受到生活标准与地位评价标准的制约。在农村，房子不仅是地位的象征，而且是农民的“生活标准”；尽管农民工从农村来到城市，但是，他们消费的主要参照群体在家乡，地理虽远但心理近，城里人的消费偏好对他们来说显得太奢侈，地理虽近但心理远（冯桂林、李淋，1997）。农民工的年龄、务工年限、性别、受教育程度等个人特征也影响其住房消费。有的学者认为，年龄和务工年限都对农民工的住房选择有重要影响（黄卓宁，2007；张智，2010a）；也有学者认为，农民工总的务工年限对其租房选择来说并不重要，但是，在目前所在城市的工作年数对其租房行为有重要影响（农民工城市贫困项目课题组，2008）。在性别方面，农民工城市贫困项目课题组（2008）的调查分析发现，农民工性别对其住房选择影响不显著；张智（2010a）则认为，农民工的住房选择存在一定的性别差异，男性比女性更愿意住集体宿舍。在受教育程度方面，Wu（2004）认为，移民的受教育程度对其住房条件有重要影响。由上可见，国内外学者对于乡城移民（包括农民工）住房消费影响因素的研究并不少。但是，已有研究成果仍然存在许多不足之处。例如，研究层面多局限于个别地区，对中国农民工住房问题的研究尚缺乏全国宏观层面的整体判断；研究视角基本局限于城市，缺乏从统筹城乡的视角对农民工住房问题的探讨；在对农民工住房消费影响因素的分析中，对地域因素的分析明显不足，等等。本文研究将尝试弥补上述不足，利用全国106个城市的大规模调查数据，对中国农民工住房消费的影响因素进行分析。

农民工住房消费影响因素的作用机理分析

影响农民工住房消费的因素相互交叉、难以截然划分，大致来看，可以分为制度因素、经济因素、地域因素以及家庭和个人特征几大方面。（一）制度因素农民工群体是在中国城乡二元户籍制度的基础上产生并存在的，因而户籍制度及其相关制度直接或间接地影响着农民工的住房消费。其中，对农民工住房消费影响较大的是土地与住房制度、社会保障制度等。中国现行的土地与住房制度是以户籍制度为基础的城乡二元制度。城乡二元土地制度的核心是城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。住房制度改革作为中国经济体制改革的重要组成部分，只涉及城镇居民，而农村居民并没有被纳入改革的范畴，农民工也被排除在住房制度改革之外。虽然农民工在老家的土地和住房还不能通过市场变为现实收入，但是，绝大多数农民工都不愿意放弃土地而转为非农业户籍。这与历史积淀的土地情结、土地的基础保障作用密切相关；而且农民工在老家的土地和住房还是一种潜在的资产，遇到征地或拆迁时，农民工家庭可能获得的补偿甚至会超过其土地和住房应有的市场价值。这些都使得农民工的人在城市，根却在农村。由此形成了农民工的工作城市住房与老家住房的强烈反差：日常居住的住房狭小而简陋，老家的住房宽敞却利用率很低，这种矛盾与浪费根植于城乡二元的土地和住房制度。农民工住房消费还受到社会保障制度的影响。社会保障制度既包括医疗保险、养老保险、失业保险等社会保障，也包括义务教育等社会福利。社会保障制度完善与否直接影响到消费者的预防性储蓄水平。Leland（1968）将预防性储蓄定义为“为了防范未来收入的不确定性冲击而引起的额外储蓄”。BrowningandLusardi（1996）提出，足够的资产或社会保障制度的完善可以减弱预防性储蓄动机。虽然近年来农民工的社会保障工作取得了一定的进展，新型农村合作医疗和新型农村社会养老保险在一定程度上替代了农民工在城镇应该享有的社会保障，但是，农民工社会保障水平较低等问题依然存在。加之农民工的流动性强，相当一部分农民工经常在不同的城市间流动，而社会保险的异地转移接续困难，导致有些地区在农民工过年返乡前甚至出现了“退保潮”。农民工随迁子女在城市接受义务教育的问题仍处于初步解决阶段，“上学难”、“上学贵”的现象仍大量存在。不完善的社会保障制度导致农民工的预防性储蓄动机强，在收入水平既定的情况下，农民工的住房消费能力和消费意愿也就降低了。（二）经济因素包括收入、住房租售价格等在内的经济因素决定了农民工的住房消费支付能力，也影响到农民工的住房消费支付意愿，从而对农民工的住房消费产生着重要影响。在不考虑投资的情况下，一个家庭的收入等于消费与储蓄之和，消费可以分为住房消费和非住房消费。非住房消费支出主要包括食品支出、教育医疗支出、交通通讯支出等。对于农民工家庭来说，住房消费又可以分为在流入地城市的住房消费和在老家农村的住房消费，相应地，非住房消费、储蓄也可以做城乡之分。由于住房消费又等于住房价格乘以住房消费量（即住房消费面积），因此，影响农民工家庭在流入地住房消费的经济因素有：家庭收入，包括在流入地的收入和在老家农村的收入；家庭在流入地的非住房消费支出和储蓄；家庭在老家农村的住房消费、非住房消费支出和储蓄；流入地的住房价格，主要是租房价格；在流入地的住房消费量，主要是租房面积。此外，农民工的工作单位提供住宿也可以视为非货币收入，纳入影响农民工住房消费的经济因素之中。根据Friedman（1957）提出来的“永久收入假说”（permanentincomehypothesis，又译为“持久收入假说”），决定居民消费支出的主要因素是居民的持久收入，而不是现期收入；持久收入是消费者收入中比较稳定的、持续性的收入，是在相当长的时间里可以得到的收入，是一种长期平均的预期收入。其后的预防性储蓄理论（precautionarysavingtheory），在吸收理性预期思想的基础上，将不确定性、消费者跨时选择引入消费行为分析，认为消费者储蓄不仅仅是为了将收入均等分配于整个生命周期，还在于为了防范不确定事件的发生，例如收入的不确定性。Zeldes（1989）探讨了确定的当前财产与不确定的未来收入对消费的影响，认为当前财产包括刚得到的收入和确定的未来收益，它们在影响当前消费决策方面比未来的随机劳动收入有更大的权重。基于上述理论，对中国农民工住房消费的分析，一方面应考虑农民工现期收入水平的影响，另一方面也应考虑农民工预期收入水平的影响。对于未来收入的预期，离不开两方面的考虑：一方面是以往收入的情况，一方面是未来收入的稳定性。影响农民工未来收入稳定性的因素包括：是否签订了劳动合同，劳动合同期限的长短，所在行业、企业的情况等。（三）地域因素这里的地域因素是指农民工由于流入地和流出地的不同而产生的影响其住房消费的地域差异。流入地的不同意味着农民工家庭面临的城镇住房消费市场的不同。大城市、特大城市往往人口密度较高，住房紧张，住房的销售和租赁价格也较高，农民工的住房问题也更为严峻；而中小城市和城镇人口密度一般较低，住房供求无无较好，住房的销售和租赁价格也较低，农民工的住房问题相当来说不那么突出。流出地的不同意味着农民工家庭已有资产和在农村收入情况的不同，甚至是返乡意愿的差异。来自发达地区富裕乡村的农民工，由于老家经济状况较好，原有的收入和生活水平较高，到城市后其住房消费水平也相对较高；在城市工作生活不如意或老家有更好就业机会的情况下，其返乡意愿可能更为强烈。而来自边远地区的农民工，由于老家生活条件较差，家庭负担较重，到城市后其住房消费水平也相对较低；城乡间工作生活条件差异较大，使其返乡意愿更低，而留城意向更为坚定。（四）家庭及个人特征农民工住房消费还受到其家庭和个人特征的影响。个人特征主要包括年龄、性别、受教育程度、婚姻状况、来城务工时间长短、技术职称等；家庭特征主要包括家庭结构、家庭同住人数等。其中，有些因素是密切相连的，例如，年龄、婚姻状况、家庭结构等之间，受教育程度与技术职称之间，都存在着相应的无无。未到适婚年龄的农民工往往选择住在单位提供的宿舍里，或者与亲友同住在出租房内；已经结婚的农民工更倾向于选择与配偶、子女共同居住，单位宿舍一般不能满足这种居住需求，他们多采用租赁单元房的方式解决住房需求。受教育程度较高、务工时间较长的农民工，往往可以获得较高的技术职称，收入水平也较高，工作更为稳定，因而具备较强的住房消费支付能力。如果家庭中有学龄子女，那么，农民工家庭在住房消费时则要考虑子女教育支出及其预期对住房消费的影响。家庭同住人数直接决定了居住所需的最小面积，从而影响到住房消费量。在收入水平既定的情况下，如果家庭同住人数多、居住所需面积大，则农民工家庭将倾向于选择位置或条件较差而租金水平较低的住房。

数据来源、模型构建与变量选择

（一）数据来源本文对农民工住房消费影响因素实证分析所用的数据来源于2010年12月国家人口和计划生育委员会对全国流动人口的动态监测结果。这次监测的对象是在调查前一个月之前来到流入地城市居住、非本区（县）户口且年龄在16～59岁的流入人口，不包括调查时在车站、码头、机场、旅馆、医院等地点的流入人口，但包括在临时工地等非正规场所居住的流入人口。其中，农业户籍的流动人口可以近似地作为农民工的代表。此次调查的样本选取属于“混合抽样”，即样本城市的确定采用主观判断的非随机抽样，而样本城市内部调查对象的选择采用随机抽样。样本城市的确定，以流入地为主，直辖市、省会城市、计划单列市全部纳入，兼顾流入人口较多的地级市、县级市。本次监测共选取全国106个城市，包括4个直辖市、27个省会城市、5个计划单列市、46个地级市及24个县级市①。在样本城市内部，本次监测在居委会、行政村、由具体企事业单位管理并集中居住的流入人口群组中随机抽取个人调查对象，其中，调查对象是农业户籍流动人口的样本量约为10万个。下文如无特殊标注，数据均来源于此次调查。（二）模型构建与变量选择对农民工住房消费影响因素的实证分析，所研究的是各种因素对农民工住房消费支出的影响情况。本文所构建计量模型的基本框架是：被解释变量是农民工住房消费支出，解释变量是包括制度因素、经济因素、地域因素、家庭及个人特征在内的各种影响因素。被解释变量是连续变量，解释变量有两个以上，因而本文考虑采用的是多元线性回归模型。在构建农民工住房消费影响因素的计量模型时，还需结合数据情况将解释变量与被解释变量具体化，并进行数据的基础处理。1.被解释变量（y）。模型被解释变量的具体选取及数据处理过程如下：首先，为明确研究重点，选取的是农民工在流入地的居住支出，并且已剔除了在流入地城镇购房（包括已购商品房和已购政策性保障房）的样本。其次，根据农民工住房消费的特点，选取的是农民工家庭而不是农民工个人的月居住支出，包括房租、物业管理费、水费、电费、燃料费、维修费、暖气费等。再次，为降低和消除异方差，对农民工家庭在流入地的月居住支出取自然对数。由于对零值无法进行取对数的运算，常见做法是剔除为零值的观测值，或者给存在零值的变量的各观测值统一加上一个足够小的正数修正后，再对其取自然对数。由于1元对于农民工家庭在流入地的月居住支出来说足够小，给其各观测值统一加上1，对数据估计的精确度影响不大。2.解释变量（ix）。模型的解释变量是包括制度因素、经济因素、地域因素、家庭及个人特征在内的各种影响因素。基于上文对农民工住房消费影响因素及作用机理的分析，可以发现，影响农民工住房消费的因素众多，且各类影响因素之间存在着一定的交叉。本文将依据以下原则选择解释变量：一是变量之间的关系。相关性高的变量不同时选入模型。二是变量的政策指向性。具有政策指向性的变量优先选入模型。三是数据的可获得性。根据数据的可获得性选择影响因素的变量，但变量与影响因素之间差距较大的应舍弃。为降低和消除异方差，配合被解释变量及虚拟变量，对农民工家庭月收入、月支出等存在较大数值和零值的各观测值，加1后取自然对数。对模型中被解释变量和解释变量的具体选取和说明详见表1。此外，从积差相关矩阵来看，“有无劳动合同”同时与“流入地有无养老保险”、“流入地有无医疗保险”、“流入地有无工伤保险”三个变量间的Pearson相关系数都较高。由于劳动合同中有相当一部分是仅完成一次性工作任务的合同，而且用人单位往往还在劳动合同的具体内容中设置解除劳动合同的种种条款，加之劳动合同的违约成本低、维权成本高，因而有无劳动合同对农民工未来收入预期的反映有限，所以，本文在回归前将“有无劳动合同”这一解释变量从模型中剔除。

实证结果与分析

（一）实证结果模型的估计方法为普通最小二乘法（OLS）。变量进入方法为强迫进入法（Enter），即所选择的解释变量全部进入回归模型。估计结果由软件SPSS17.0运算得到。从回归模型的整体拟合效果来看，修正后的R2为0.363；样本量为67397①；F值为2261.305（显著性水平为0.000），表明回归模型整体在1%的水平上显著。全部解释变量的容忍度（tolerance）在0.420～0.973之间，方差膨胀因子（VIF）在1.028～2.380之间，说明解释变量之间的共线性问题不严重。t检验结果显示：在1%的水平上，17个解释变量中有14个显著，只有“流入地以外的家庭月收入”、“老家有无城镇商品房”、“年龄”不显著；在5%的水平上，17个解释变量中有16个显著，不显著的只有“流入地以外的家庭月收入”。本文对各解释变量标准化系数的绝对值进行排序，以比较各影响因素的重要性。具体参数估计结果及各解释变量重要性排序情况如表3所示。（二）实证结果分析1.流入地收入影响大，而在老家的收入影响不显著。农民工家庭在流入地的收入包括货币收入和非货币收入。“单位提供住房与否”的影响程度最大。单位提供住房，是指单位或雇主提供免费或收费的住房，即使是收费的，其收费水平一般来说也远低于正常的市场水平，均可视为农民工的一种实物收入。单位提供住房，不仅可以直接降低农民工的居住支出，而且会增加外出租房的机会成本，从而降低农民工的租房消费意愿，因而“单位提供住房与否”的系数估计值为负。“流入地家庭月收入”是农民工家庭在流入地的货币收入，它直接决定了农民工家庭的住房消费支付能力，其系数估计值为正，说明较高的收入水平有利于提高农民工家庭的住房消费支付能力，从而增加居住支出。“流入地以外的家庭月收入”主要是指农民工家庭在老家的收入。此次调查样本农民工家庭的货币收入中，流入地以外的家庭月收入所占比重约为29%，而流入地家庭月收入所占比重约为71%。“流入地以外的家庭月收入”这一解释变量不显著，一方面是因为农民工家庭在老家的收入较低，与其在流入地的收入相比在家庭总收入中比重较低；另一方面是因为实际生活中农民工一般不会将老家的收入用于流入地的消费支出，反而是将流入地的收入转移到老家消费的情况较多。2.家庭同住人数影响较大，年龄比来流入地时间的影响小。“流入地家庭同住人数”对居住所需面积、是否住在宿舍都具有决定性作用，从而对农民工家庭在流入地的居住支出影响较大。正常情况下，农民工家庭同住人数越多，居住消费支出则越多。此变量的估计结果显著，且系数估计值为正，验证了上述推断。“本次来到流入地的时间”与“年龄”的影响均显著，但前者影响较大，而后者影响较小。“本次来到流入地的时间”的估计系数为正，是因为农民工来到流入地的时间越长，往往稳定性越强，在流入地的居住消费支付能力和意愿也较强，居住消费支出也越高。“年龄”的估计系数为负，则说明农民工年龄越大，在流入地的居住消费支出越低，其可能的原因包括年龄大的农民工消费倾向更低、与农村联系更密切、回乡意愿更强等。3.代表地域因素的流入地城市行政级别影响较大。“流入地城市行政级别”反映了流入地城镇的人口密度、住房价格等住房市场情况，因而对农民工家庭在流入地的居住支出影响较大。直辖市、省会、计划单列市，与地级市或地区、县级市相比，人口密度较大，住房价格较高，因而住房消费支出水平也较高。以河北省为例，省会石家庄市辖区的人口密度是11449人/平方公里，地级市唐山市辖区的人口密度是2496人/平方公里，前者约为后者的4.6倍；再以四川省为例，省会成都市辖区的人口密度是2513.62人/平方公里，地级市绵阳市辖区的人口密度是778.34人/平方公里，前者约为后者的3.2倍①。其他地区的情况也大致如此，行政级别高的城市往往人口密度明显高于行政级别低的城市。而人口密度越高，则住房供求关系越紧张，住房价格也越高，因此，农民工家庭所需的居住支出也随之增加。4.非住房消费支出中，食品支出的影响较大，子女教育支出的影响也不容忽视。模型估计结果表明，“流入地家庭月食品支出”对农民工家庭在流入地的居住支出影响较大。该变量系数估计值为正，说明食品支出较高的农民工家庭，居住支出也较高。这可能存在两方面的原因：一是食品支出较高的农民工家庭，其生活水平较高，因而居住条件较好，居住支出也较高；二是在消费档次趋同的情况下，较高的食品支出是由家庭同住人数较多造成的，因而农民工家庭所需的居住面积大，居住支出也较高。“子女个数”反映了家庭教育支出的高低，在一般情况下，子女个数多意味着家庭教育支出高。该变量估计系数为负，是因为在收入、储蓄水平既定的情况下，农民工家庭教育支出高，非住房消费支出增加，就会相应缩减住房消费；而且对教育支出的预期，往往也会提高农民工家庭的储蓄水平，可能进一步造成其住房消费减少。5.工伤保险的影响为负，养老保险、医疗保险、住房公积金的影响为正。从作用机制上看，社会保障多，有利于农民工家庭抵御未来收入减少、支出增加的风险，对农民工家庭的住房消费支出应该有正向影响。但是，模型估计结果是，“流入地有无工伤保险”的系数为负，“流入地有无养老保险”、“流入地有无医疗保险”、“流入地有无住房公积金”虽然系数为正，但影响程度不高。“流入地有无工伤保险”的系数为负，其原因可能有二：一是农民工群体中有工伤保险者的比例较低，此次调查中，未购房的农业户籍流动人口中有工伤保险者的比例为29.7%；二是从事高危工作的农民工，其单位和雇主更愿意给他们购买工伤保险，这就造成了有工伤保险的农民工从事高危工作的可能性更大，面临的风险更高，预期收入不确定性和医疗等方面支出增加，从而抵消且超过了保险的正向作用，对其住房消费产生了负向影响。“流入地有无养老保险”、“流入地有无医疗保险”、“流入地有无住房公积金”的正向影响程度不高，与农民工的社保覆盖率较低、保障力度不足有关。此次调查中，未购房的农业户籍流动人口中有养老保险、医疗保险、住房公积金者的比例，依次为23.7%、32.1%、2.7%。6.基础教育和技能培训影响均显著，且基础教育作用更强。“是否受过高中及以上教育”反映了农民工所受基础教育的情况，而“是否接受过政府、单位或专门机构组织的工作技能培训”反映的则是继续教育中技能培训的情况。从模型估计结果来看，两者均显著。“是否受过高中及以上教育”对农民工家庭在流入地的居住支出有正向影响，表明农民工所受基础教育水平较高，获得较高收入的可能性较大，而收入对居住支出则有正向作用。但是，“是否接受过政府、单位或专门机构组织的工作技能培训”的估计系数为负，与预期不同。其原因可能包括两个方面：一方面，接受过工作技能培训的农民工比例较低，而接受过工作技能培训的农民工往往又是基础教育水平较低的人，此次被调查的未购房的农业户籍流动人口中，接受过工作技能培训者的比例只有16.4%，其中，未受过高中及以上教育的人又占到了61%，工作技能培训的正向作用被基础教育水平较差的负向作用所抵消；另一方面，工作技能培训本身存在内容、深度等方面的问题，未能对农民工工作能力和收入水平的提高起到应有的作用，因而导致“是否接受过政府、单位或专门机构组织的工作技能培训”的估计系数为负。7.老家资产（自建房、商品房）的负向影响显著，但作用较小。“老家有无自建房”、“老家有无城镇商品房”两个变量的估计结果显著，对农民工家庭在流入地的居住消费支出影响较小，且两者作用为负。这一方面的原因是：中国农村住房制度并未进行系统化的改革，农民工在农村的土地和住房并不能够在市场上自由交易。只有少部分地区通过拆迁补偿、宅基地换房等方式，使农民工在老家的土地和住房直接或间接地转化为货币收入或资产。老家的自建房作为家庭资产难以有效变现，因而不能提高农民工家庭在流入地的住房消费支付能力，增加其在流入地的住房消费。另一方面的原因是：由于老家自建房或商品房的存在，农民工家庭与老家的联系更为稳固，老家的住房和土地是农民工家庭的一种保障，老家的住房还是农民工家庭住房消费的另一个组成部分，在一定程度上形成了对其在流入地住房消费的替代。2010年5月国家人口和计划生育委员会对全国106个城市流动人口动态监测的结果表明，在农业户籍的流动人口中，有23.1%的人打算在户籍地农村建房，19.2%的人打算在户籍地城镇买房，两者合计达42.4%。这表明，相当多的农民工宁愿将更多的支出用于老家宅基地上住房的翻新及新建，或是在老家县城及周边小城镇购房，也不愿意在改善工作城市自己的住房条件上多花钱。