住房制度论文范文
时间：2023-03-26 07:08:15
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篇1
德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。
现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。
现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)
据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。
但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。
从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。
为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。
与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。
二、德国与中国的住房租赁市场政策
德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2％为政府公房出租住房。
德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。
德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。
德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。
由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。
现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。
目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。
三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房
德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。
德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。
目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小；廉租住房制度还很不完善；还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。
四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议
1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展
加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。
当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。
2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场
较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。
3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房
当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。
目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。
由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策；对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。
为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。
为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房；由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策；由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金；政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴；政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应；政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给；二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源；三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。
4、加强租赁市场法制建设和监督管理。
为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。
首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作；二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展；三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。
5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设
由于当前我国有效房源不足已成为推行廉租房制度遭遇的重大瓶颈。廉租户“租房难”已成为十分普遍而严重的社会向题。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。由于现在我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，廉租住房制度建设有的地方才刚起步不久，其制度建设尚很不规范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解决有这一问题，应强化各级政府住房保障职能，把建立和完善廉租住房制度，作为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的一项重要工作任务，高度重视解决无房的廉租户“租房难”问题，认真落实廉租住房制度建设的目标责任；解决有这一问题的关键是要开拓廉租房房源。为要扩大廉租房房源，一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。一是应该从政府卖土地的收入中来，也就是应将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。各地应坚决执行2006年“国六条”规定，将这笔钱部分用于廉租房的建设。二是还可允许部分住房公积金资金进入。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金赞助当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设还应给予适当的各种税收和配套费的减免扶持；三是还可以允许基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入，但这些资金界人政府须也要有相应的财税、信贷等优惠政策鼓励扶持资金投入者。
篇2
[关键词]公积金；制度
中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）01-040-01
一、地区之间发展不够平衡
根据住房和城乡建设部2009年3月24日的（（2008年全国住房公积金管理情况通报》，截至2008年末，全国应缴住房公积金职工人数11184.05万人，实际缴存职工人数为7745.09万人；截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元；累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元，个人贷款余额为6094.16亿元；全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%。
从住建部公布的各项数据中，可以看出我国大部分城镇地区和企事业单位基本上建立了住房公积金制度，但是从住房公积金归集覆盖率和资金使用率上反映出这项制度在全国各地发展还很不平衡，东部沿海发达地区，住房公积金的覆盖面已达到职工人数的90%以上，单位和职工的缴交率占工资收入的15%，个别达到20%，甚至更高。而在经济欠发达地区，不但住房公积金的覆盖面低，公积金缴交率也较低，有的还不足5%这一规定比例。在实际执行过程中，乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。这样就势必使得这些地区和单位的职工难以享受到国家这一惠民政策。
二、缴存比例不规范
《中华人民共和国住房公积金管理条例》第十八条规定“职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例”。但上限的具体标准是多少没有规定，目前我国住房公积金缴存比例普遍执行5%到20%不等的标准。条件差的行业和单位执行5%的比例，而条件好的就可以执行15%甚至20%的比例。由于是职工个人和单位分别按这一比例缴纳，随着职工工资的不断增加，看似不大的比例差距会使实际缴存额差距很大，且由于单位配套缴存的这部分资金不必缴纳个人所得税，则势必导致了实际意义上的分配不公。通过检索某地级市住房公积金业务数据，该市职工缴存额前1007名的平均年缴存额为89388元，后100名的平均年缴存额仅为262元，前100名是后100名的341倍。而且前100名通过公积金贷款改善住房的为33%，后100名的公积金贷款情况为零。过大的缴存差距不但造成分配的不公平，同时也影响了这项制度的惠民效应。
三、政策法规不配套、不全面
现行的《中华人民共和国住房公积金管理条例》是1999年4月颁布，2002年3月修订的。该《条例》虽然对住房公积金的缴存、提取、使用、管理机构、监督等问题做出了明确的规定，但没有相应的实施办法和具体的操作规程。国家相关部门出台的有关政策又增加了住房公积金的执行难度。目前我国住房公积金的立法工作明显落后住房公积金的发展，造成相关方面无法可依，仅仅通过一个《住房公积金管理条例》就对整个庞大的住房公积金运作进行解释和相关工作的规范是远远不够的。如：增值收益的分配比例，特别是与老百姓切身利益有关的廉租住房补充资金提取规定等都没有细化，还有低收入人群如何通过公积金来改善居住环境等也没有明确的规定。因此，当前重中之重就是加快法规的建设，既保障住房公积金安全运行，又充分发挥公积金的效能。
四、住房公积金使用效率不高、业务范围有待拓展
从住房公积金存贷比率上看住房公积金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。如何一方面加大资金筹集力度，另一方面在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时，进行多元化投资和运作，确保资金的保值增值，使住房公积金受惠于民是一个亟待解决的现实问题。
篇3
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
篇4
【关键词】房地产价格；房价上涨原因；法律调控
1.我国房价现状
我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。
2.我国房价高涨的原因
我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。
2.1 我国国民经济总体形势大好
在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。
2.2 不规范的房地产金融市场
房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。
2.3 住房保障体系不够完善
自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。
2.4 对于房地产行业定位不当
中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。
2.5 中央与地方的博弈结果
房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。
3.法律调控体系的构建
3.1 构建合理房地产产业法律制度
产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。
3.2 构建多元化的房地产法律制度
结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。
3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度
法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。
4.结论
从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。
参考文献：
[1]从数字看中国房地产的发展[OL].北方网省略.
[2]杜蔡承.中国房地产价格失控的原因与对策研究现代商业[J].2008(9):76.
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[4]王玉贵.金融泡沫的形成机理及我国股市、房地产泡沫实证研究[D].中国人民大学硕士学位论文,2005.
[5]何君.我国中央与地方关系之探讨――房价调控引发的思考[D].中国政法大学硕士学位论文,2006.
篇5
[论文关键词]民事执行财产豁免 民事强制执行 执行异议
2.对法人的民事执行财产豁免
我国对法人或其他组织的执行财产豁免规定的内容较为散乱，大体上可以区分为两类：
（1）为保护第三人合法利益而适用的民事执行财产豁免，包括：征用土地补偿费、安置补偿费，住房公积金、职工建房集资款，国有企业下岗职工基本生活保障资金、社会保险基金及社会基本保障资金，股民保证金，以及企业工会经费。
（2）为维护社会公共利益和公共政策需要而设立的，包括：金融机构存款准备金、备付金和营业场所、运输工具等，军费和国防科研试制费，基于国防保障之需理应豁免，国家财政预算外资金、国家机关行使管理职能不可缺少的财物和预算内行政经费，学校、医院、供水、供电、供暖、铁路、交通、广播传媒等为完成公益事业正在使用的或不可缺少的设施或财产，但清偿以该物担保的债权时除外，粮棉油收购专项资金，用证开证保证金、证券经营机构清算账户资金、证券期货交易保证金、银行承兑汇票保证金。
2.生产必需费用或必需品
法人的生与死通过破产法来规范，我们无需赘述，但是其他组织，如合伙、个体户等，通常以生产、加工设备来谋生，这些都是与其生存权紧密相连的财物，符合民事执行财产豁免制度设立的初衷。因此，民事执行财产豁免客体的范围对于这类主体应扩大到生产必需费用或必需品，以保障强制执行的社会效果。
3.有关公序良俗的财物
我国现行民事执行财产豁免立法仅着眼于物质利益的保护，而缺少对精神利益的保护。虽然被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰等物品也被纳入豁免客体范围内，但保护仍不到位。在我国当前的一般风俗下，如祭祀、礼拜、信仰所用基本物件，祖传或婚姻纪念品等均具有较重要的精神价值，但于民事执行立法上尚未得到明确保护。我国民事执行财产豁免的客体范围应不仅限于保护被执行人的物质权利、还应维护社会的公序良俗。
篇6
论文关键词：“蚁族”，住房制度，公租房
一、“蚁族”住房现状
(一) “蚁族”概况
“蚁族”，是对“大学毕业生聚居群体”的典型概括，该群体高智、弱小、聚居，是继三大弱势群体（农民、农民工、下岗职工）之后的第四大弱势群体：他们受过高等教育，但是大部分处于失业半失业状态；他们主要聚居于城乡结合部或近郊农村，形成独特的“聚居村”。
（二） “蚁族”的住房现状
1、居住面积狭小。就近期相关人士调查的数据显示：“蚁族”大多居住在面积狭小、租金低廉的出租屋内，人均居住面积在10平方米到20平方米之间。这样的居住条件甚至未能达到现下普通群众居住面积的一般标准。
2、治安力度一般。“蚁族”居住地周边的治安条件一般，虽然没有严重的居住风险和安全问题，但是存在着类似以收取“水费”为名收取保护费的现象。这样的居住环境说明治安监管不严，存在安全隐患。
3、卫生状况堪忧。“蚁族”集中住房的区域内卫生状况十分不好，存在垃圾堆积无人清理等现象，使得住房区域经常处于一种脏乱的环境下，卫生问题十分严重。
二、“蚁族”住房现状存在的问题
（一）、形成的特殊的“贫民窟”。“蚁族”集中居住的地方住宿条件简陋，已经形成了自给自足、自我封闭的生活圈，相当于一个新生的“贫民窟”，这样的怪圈虽然给“蚁族”提供了廉价的居住区域，满足了他们的住房需求，但是这样的居住地只是生存压力下“蚁族”的无奈之选，并不是长远之计，而且这也不符合和谐社会的形象公租房，久而久之会使得“蚁族”与社会其他成员之间的分裂越来越明显，不利于社会的团结和人民的共同发展。
（二）、压抑气氛成“包围圈”态势蔓延。“蚁族”都是为了稳定生存和站稳脚跟而被迫居住在如此恶劣居住地的大学毕业生，他们工资收入不高，每天为了生计不停奔波，工作更换频繁，但是却又实现不了自己的理想，在这样的情况下，内心压力可见一斑，不仅生成了由于现实与书本知识的巨大落差引发的对社会事实的潜意识的抗拒，而且自身才华没有用武之地的失落感也充斥全身，这种情况下，整个“蚁族”生存的区域气氛就显得尤其压抑、阴霾，笼罩在一片“愁云惨雾”中，一旦这样的氛围不断扩散，将会成为阻碍社会稳定的一大不利因素，甚至阻碍社会前进，所以政府很有必要改善“蚁族”的居住环境，让“蚁族”首先能有一个安稳的生活环境，从而可以解决更深层次的问题。
三、对解决“蚁族”住房问题的对策思考
目前政府推出的住房保障制度虽然带给了“蚁族”一些希望，但是它的受益群体是城镇中等及低收入居民，“蚁族”是一个“漂流群体”,对于他们是否能够获益还未有明言，由于政府在解决“蚁族”住房问题这一块上还是没有明确的指示和行动，所以“蚁族”住房问题的解决形势不够明朗，问题也得不到实质性的解决。所以政府应该尽早做出详细的针对计划来救助“蚁族”，帮助他们解决住房问题。
（一） 政府应在公租房制度上给予“蚁族”保障
目前，出台的公租房制度的适用对象为城镇低收入家庭，而“蚁族”作为一个特殊的新兴群体，并未包含在这一受益群体内。政府应给予“蚁族”一些特别的规定，将其纳入公租房的适用范围，给予特殊的扶持，使在大城市谋生的年轻大学毕业生减轻就业压力，享有一个更为舒适的居住环境，帮助他们解决居住困境的同时，让他们树立一种回馈社会的意识，更好的激发他们的热情和动力论文参考文献格式。现有的公租房制度也应该根据不同的适用对象而选择不同的区位和布局，在城镇外围的提供给城镇低收入家庭，而交通相对便利的房子应该适度偏向有此需要的“蚁族”，以此更好的满足他们的生活工作需要。
（二）政府应赋予“蚁族”居住权利
针对目前的大部分“蚁族”在大城市扎根生长的心理，政府可以推出对“蚁族”适用的贷款政策：以低于市场普通水平的利率向“蚁族”发放贷款，可以设立分阶段累次还款措施。第一阶段公租房，以较低的首付获得房屋的居住权，初期以较低的年金还款；第二阶段，利率缓慢提高，还款数额逐步增加；第三阶段，等“蚁族”具备相当还款能力时，以较高年金还贷，直至付清尾款。公租房固然很好，但是对于希望扎根城市的年轻人来说，买房是迟早的事情。但是，过高的房价让“蚁族”望而却步，所以政府应该更多的给予“蚁族”居住权利，帮助其解决基本生活需要，让其安心工作。
（三）政府应建立相应的“ ‘蚁族’基金”
“蚁族”的经济能力有限，遇到合适的机会也因为经济能力的制约无法大施拳脚，一展抱负。政府对于这群有知识，有能力，有抱负和有理想的年轻人应该给予更多的帮助，建立起专为其服务的“蚁族”基金”。通过这一基金，在经济上提供后盾，为“蚁族”的创业奠定一个扎实的基础，先提升了这部分人的经济能力，再通过他们带动更多的人发财致富以回报社会。这一举措不只是简单的“授之以鱼”而是实现了“授之以渔”。政府在帮助他们建立经济基础、解决住房问题的同时，也让“蚁族”实现了社会价值和自我价值。
（四）政府应督促各地基层组织关注“蚁族”
“蚁族”是一个在大城市彷徨不安的群体，面临着巨大的生活压力，内心难免焦虑、压抑，而从小到大培育的优越感和自尊心使他们不可能轻易服输，更不善于向外界诉苦并且寻求帮助，如果政府以及居委会以及类似的基层组织不主动向他们伸出援手，他们孤独感加深的同时不满因素逐渐积淀，可能成为威胁社会和谐的一大因素。所以，基层组织应该更密切的关注本地区“蚁族”的发展态势，在规范引导的同时送上更多的关怀和温暖，提供更多的人文关怀，激励鼓励安慰他们，排遣他们内心的怨气和不满，让他们用更宽容平和的心态看待这个社会，坚强应对目前只是暂时的困境，积极应对生活中的不平，从而可以更健康、平稳的发展。
（五） 政府应呼吁用人单位给予“蚁族”关怀
现如今，随着市场竞争的日益激烈公租房，很多用工单位为了节约成本，不再为员工安排宿舍，不考虑员工的安置问题。对于外地求职者，这是一个很不利的变化。而对于“蚁族”来说更是如此。刚刚毕业的大学生平均月工资在2000左右，而大城市交通便利处的出租房租金会花去他们大半的月收入，这样的状况无疑会使他们陷入生存困境。用人单位应该实施相应措施来帮助本公司新进毕业生解决住房问题：第一，财力比较雄厚的企业可以建设一定数量的员工宿舍和人才公寓，照顾那些外地来的刚刚毕业的大学生，同时企业可以象征性的收取一定房租，但更多的是作为企业提供给员工的福利，在这种情况下，员工一定会更加珍惜工作机会，同时也可以吸引到更多的优秀人才；第二，财力比较薄弱的企业可以相互合作，租赁合适的公寓以供新进员工居住，不仅节约企业的成本，也有效地解决了员工的住房问题。
总之，“蚁族”住房问题关系到社会主义和谐社会建设“大计”,希望通过对这个问题的研究，探讨解决“蚁族”住房问题的途径，，使“蚁族”住房形势得到缓解，让“蚁族”能更好地融入社会大家庭。
参考文献：
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篇7
[论文摘要]本文通过对国内外廉租房研究文献的回顾，归纳出现存廉租房评估制度的研究状况，重点从三个维度对廉租房评估制度进行比较，即准入制度、监督制度和退出制度。
廉租房评估制度是廉租房制度的最后一个环节，是把廉租房交付给真正需要帮助的人手中，也是整个廉租房制度效果评估的关键环节，其主要包括准入制度、监督制度和退出制度。
一、准入制度
准入制度主要涉及到廉租房的申请资格和配租形式。美国，收入占美国家庭平均收入37％以下的家庭被视为最低收入家庭，可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金补贴，但必须租住符合政府规定要求的住房，同时将家庭收入25％到30％支付房租，其余部分由政府补充。在法国，廉租房租金的确定：租金分为还贷和物业管理费两部分，HLM（企业联合体）租房的租金为家庭收入的10％，购买HLM提供的房屋，可获得由它提供的低息贷款。（文林峰，2007：228）对于香港，在香港公屋制度里，港府建立了完善的公房分配制度，即按照家庭收入、家庭结构等因素形成公房轮候排队制度，申请家庭需要在公屋轮候册上登记，并接受申请人年龄、家庭人数、收入、资产以及在港居住年限等方面的审查。中国大陆主要采用的是现金补贴为主的方式，不同于其他国家。以现金补贴为主廉租房制度，客观上要求必须有发达的廉租市场，这样才能确保这一措施的效果；而现实房屋的租赁市场并不能提供低租房屋，市区的房屋租赁价格往往超越了廉租对象的承受能力，郊区的房屋租赁虽部分可以解决廉租对象住房问题，但随之而来的交通成本、工作成本等的升高，迫使廉租对象在解决居住之后的又重新面临新的贫困，这也是于廉租房政策初衷相违背的。因此，实物配租应该占据主要位置，现金补贴应该为辅。
在这方面上，香港的租金标准和租金减免可以借鉴。香港公屋租金包括管理人员工资和管理费，由于政府免费拨地和向房委会注资，所以租金一直保持在较低的水平。房委会提供不同类型和租金的房屋，给不同家庭申请人住。公屋租金满三年才能调整，调整租金后的“租金与入息比例中位数”平均值不能超过10％。房委会的租金援助计划，以减少租金的方式，援租有暂时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。符合条件的减免住户可以宽减一般租金，房委会每年重新检查他们的资格，以决定是否重新减租。住户在接受援租三年后，如仍需援租，便须搬迁到同区有独立设备但租金较低的公屋，搬迁可以获得搬迁津贴和免租一个月。如住户拒绝搬迁，他们可留居原址，但将不再享受援租。对于孤寡老人、残疾人，则可留居原址，并于获准延续后继续接受援租。（刘颖，2007：85）
二、监督制度
在廉租房监督制度里，香港严格的审查制度，美国的“控租”机制、荷兰“租金管制”。方法比较具有特点。在香港，廉租房有有严格的监督制度。香港房委会每年检查轮候册家庭收入及资产限额，对收入和净资产超过规定上限或不申报收入和净资产的用户，按照市值征收租金并要求其在一年内迁出所在公屋。若住户虚报资料，房委会会终止其租约，并根据法律规定予以检控。根据房屋条例规定，任何人士故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款20000港币以及6个月监禁。在公屋准入和退出制度上进行法律保障，这样确保真正有需要的人获得公屋租住资格。（王坤、王泽森，2005）在美国，其“控租”政策收效显著，美国的控租就是由政府通过立法限制公屋租金。另外，它采用多种形式的房租补贴：“砖头”补贴，主要由联邦政府直接给开发商建屋补贴，补贴额为租户收入的25％与市场租金的差额；房东补贴，联邦政府向房东补贴，补贴额为市场租金与贫穷家庭收入一定比例差额；住房券计划，住房券是用于领取住房补贴的凭证，只能用来支付房租，个人不能向政府兑取现金，持券人能自由选择居住地，地方当局按议定的“合理”房租给予补贴，但受益家庭必须按照家庭收入的30%缴纳房租，同时承担单独议定的房租超出部分，这种补贴方式促进了穷人与富人的居住融合，分散城区“贫民窟”日益严重的现象，减少社会隐患，消除种族歧视促进作用。不同于香港，类似于美国，荷兰政府采取租金管制方法，租金管制类似“控租”，是通过立法对各类租房，特别是抵挡租房的租金加以限制的方法，它是西方资本主义国家解决低收入阶层住房问题的重要政策之一。控制的方法是：在业主和租客签订租约、议定房租时，必须以政府有关法规规定的管制租金为基本依据。根据荷兰法律，每年房租的增长率是一个定数，这个住房租金平均增长率是发放出租住房补助津贴的基础，也是发放人头补贴额定租金的基础，而且还是出租者和承租人用来判定租金是否合理的标准。（林文峰，2007：259）三、退出制度
在廉租房的退出制度上，中国大陆和美国比较具有特色。在中国大陆，上海的廉租房退出制度具体，它把退出廉租住房对象范围的家庭划分三种情况：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是现有住宅已被列入动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化的家庭。对于自愿退出的家庭，政府给予6个月的过渡期，即前三个月享受原租金补贴的80%，后三个月租金补贴减至原标准的50%。在退出制度里，还由一个申诉机制，廉租住房申请人（区别于廉租对象）对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果和配租结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。这不仅体现了对相关行政部门的一种群众监督制度，更是对弱势群体话语权的一种尊重，体现了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策倾向。不同于中国的廉租房退出制度，美国政府为了避免出现鼓励居民懒惰或钻政府福利空子的现象，它一方面严格规定住房补贴的申请资格和“按收入交房租，按人口分住房”的补贴标准，另一方面鼓励低收入家庭购房方面采取了多种税收优惠措施。这些措施包括：第一，对利用抵押贷款购建自己房屋的家庭，可以在征收个人所得税之前减免抵押贷款的利息支出；第二，对各种发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得说，而这一资金的使用者根据规定主要是第一次购房的低收入家庭；第三，需要购房的低收入家庭可以向州和地方政府申请抵押信贷证书，拥有这一证书的低收入者由于获得了税收的折扣，并提高了归还贷款的能力，从而能获得更多的购房贷款支持。因此，当受益家庭收入增加到用收入的30％交房租不如买房划算时，会促使他们主动考虑退出。
参考文献
篇8
【论文摘 要】城市土地的过量开发,使得可利用土地资源紧缺,城中村土地成为城市土地市场的最后一块“蛋糕”。本文分析了城中村改造对住房供应体系的影响并提出了相关的改造建议。希望通过城中村改造不仅可以对土地资源进行优化配置和有效整合,实现土地资源的可持续利用;同时也能促进当地经济和社区居民的可持续增长及人居环境的可持续改善。
1 西安市城中村改造对其住房供应体系的影响
1.1 城中村改造对土地供应的影响
据悉,从1997年到2003年,西安市新增建设用地17万多亩。而按照陕西省政府的规划,其1997年至2010年的建设用地为13.5万亩,西安的建设用地至少提前7年“预支”了3.5万亩。自此土地资源的紧缺,使西安失掉了许多项目,如西安市政府在2002年洽谈的50个投资项目因不能及时提供建设用地走了12个,失掉投资7亿元左右;2003年洽谈的55个项目,因同样的原因失掉投资达4亿元。据统计,目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩,且绝大部分位于较为偏远的区域。
城中村作为存量土地的一个重要组成部分,优越的地理位置和区位环境使其无疑具有巨大的开发潜力。西安市三环以内的187个城中村中,农业人口20.1万人,总占地面积13.05万亩。按人均65平方米(其中40平方米为居住安置楼;25平方米用于经济发展建设)指标分配,平均3.0的容积率计算,这些城中村的村民安置用地为0.65万亩,改造后可盘活土地12.4万亩,即8.67.08万平方米,可建设各类商品房、商业房、停车场、经营项目等总建筑面积2.48亿平方米,其中80%约1.984亿平方米为居住面积。
可见,城中村改造土地已成为西安市房地产市场的主要供给力量,不仅将为城市提供大量的土地,提高土地资源利用率;同时也为保障性住房的建设提供了很大的发展空间。
1.2 对居民居住条件的影响
1.2.1 对廉租房供给的影响
自20世纪90年代起,农村大量剩余劳动力涌入城市,成为城市建设和发展主要的劳动力来源。但由于他们以体力劳动为主,收入不高,因此城中村的廉租住房成为他们的主要住房需求,同时也缓解了村民的就业问题。
作为西部最大、经济最发达的城市,自20世纪90年代以来,一直是外来人口打工、出行的城市之一。据不完全统计,西安市外来人口已突破40万人,其中70%都居住在城中村,良好的地理区位、低廉的房租、方便的租赁手续、宽松的管理等优势使城中村成为城市外来人口的重要聚居地。随着城中村改造进程的加快,外来务工人员租房问题已越来越凸现。2009年8月,随着西安市雁塔区后村拆迁工作的启动,将近3万的流动人口都面临着租房难的问题。虽然城中村村民为了获取更多的租金使乱搭乱建现象极为严重,但其在缓解城市政府对于大量的外来人口居住安置问题上所起到的积极作用是不容忽视的。
由上可知,城中村改造大大减小廉租房的供应量,因此政府在对城中村改造的同时更应加强廉租房的建设力度,做好城中村的整体规划,改造城中村的同时,也推动了住房供应体系的健康发展。
1.2.2 对商品房供给的影响
经调研发现,西安市城中村改造项目的容积率都较高,价格也比同地段普通商品房要低一些,如莲湖区的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。这些改造项目的容积率基本上在5左右,有些甚至达到了6;其户型以80-120平方米、二室和三室为主;均价在3500元/平方米左右,与同地段商品住房相比价格低1000-1500元/平方米。可见,城中村改造的商品住房项目无论是在户型还是价格定位上都在一定程度上满足了那些真正需要购房来改善居住条件的中低收入阶层,解决了住房市场的刚性住房需求。
1.2.3 对住房供应总体的影响
根据2008年规划,到2012年底,西安市将提供住房总量为5866万平方米,土地来源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654万平方米;经济适用房573万平方米;单位职工住房554万平方米;城中村改造安置用房199万平方米;廉租住房22万平方米。其中套型面积90平方米以下的商品住房,占各类商品住房供应总量的70%以上。预计到2012年末,西安市人均居住面积将由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。
从以上数据看出,政府规划在这四年中商品房的供给以中小户型为主;经济适用房方面以平均每户建筑面积80平方米计算,这四年间将会为西安市提供71625套经济适用房,可见在城中村改造的同时政府也加大了经济适用房的建设力度;但在廉租房建设方面,以每户建筑面积50平方米计算,这四年中的廉租房供给量也只有4400户,远低于市场需求,这显示政府对廉租房的重视程度还很低。但总体来说,西安市的住房供应体系正在努力朝健康的方向发展。
2 建议
2.1 通过城中村改造推动保障性住房建设
据了解,杭州市已将外来务工人员公寓建设纳入城中村改造项目中来解决其居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设,满足外来务工人员的居住需求。这些成功的例子值得参考,但也应结合西安市的实际情况采取相应的方案,在合适的区域将一部分城中村改造为商品房和经济适用房,另一部分改造为合法的廉租房;此外也应多设计一些小户型,除满足房主自己居住外,便于将多出的房屋出租。具体情况视“城中村”区位地段、产业结构调整与升级及暂住人口安置数量等影响因素而定。
2.2 城中村改造应体现灵活性和多样性
首先对城中村的规划应符合其周边环境未来的发展趋势,将住宅、商业和服务业项目建设与城中村改造有机结合,因此规划设计中应带有可变性和灵活性。同时考虑到城中村负载着一定程度的经济职能,如房屋出租、商品销售等,因此改造后的住宅应考虑上层居住、下层经营的布局特点。
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篇9
论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。职称
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。职称
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
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论文关键词 离婚经济帮助制度 双要件主义 住房帮助 帮助的变更与终止
一、我国离婚经济帮助制度存在的问题
(一)适用条件的有关规定过于苛刻
1.我国现行法对“生活困难”的认定采取绝对主义的标准。根据《婚姻法》的规定,一方生活困难是请求经济帮助的前提条件,即无法维持当地的基本生活水平,或者一方在离婚后,没有生活住处。在此“生活困难”仅指在离婚后依靠分得的共同财产和个人财产无法维持当地基本生活水平的情况。对绝对困难标准的坚持缩小了经济帮助权利主体的范围,使不少有基本的生活保障但在离婚前后生活水平发生了重大变化并且严重影响其个人发展的离婚配偶一方无法请求对方给予经济帮助,从而降低了离婚经济帮助制度对离婚时处于弱势一方的救济力度,限制了该制度之作用的充分发挥。
2.立法上采取“单要件主义”。即《婚姻法》第四十二条仅仅强调了生活困难一方需要帮助时就有权请求对方给予经济帮助,对经济帮助的提供是否以对方具有相应的帮助能力为条件没有明确规定,容易产生不同理解。
(二)住房帮助的规定难以落实
《中华人民共和国婚姻法》第四十二条的规定:“一方离婚后没有住处,属于生活困难。”?P目的在于能通过这一住房帮助方式切实解决困难一方的实际住房难问题。但这一规定在现实中却难以落实。结合我国目前的生活水平现状,大多数的家庭仅仅拥有一套住房,拥有两套以上住房的家庭并不多,而恰恰是处于这种情况的当事人更需要经济帮助。有学者提出让二者继续同住一套住房的立法构想,笔者认为,立意是正确的。但现实中既然夫妻双方已经走到离婚的地步,肯定是由于很多反面原因,有的甚至反目成仇。如果如上所说,让二者同一屋檐下,势必造成双方当事人更深的矛盾。故笔者认为,此种构想不妥。但如果拥有住房所有权的当事人一方不让对方居住,那么住房帮助这种经济帮助方式基本上形同虚设。
(三)对经济帮助的变更和终止未作系统规定
经济帮助不论以何种形式履行,随着双方当事人生活状况的变化,有可能出现需要变更经济帮助的情况。即当引起经济帮助关系产生的条件发生变化时,经济帮助亦应随其而变更。包括经济帮助费用的增加、减少或免除等。而我国婚姻法对经济帮助的变更和终止却未作出系统的规定,这无疑是一个缺陷。
二、我国离婚经济帮助制度的完善对策
(一)适用条件上改“单要件主义”为“双要件主义”
根据《婚姻法》对离婚经济帮助的相关规定,离婚时,若一方存在生活困难的情形时,可以请求另一方通过住房或其他个人财产给予适当帮助。由此可知,我国离婚经济帮助只考虑了困难一方的经济状况,而对帮助提供方的经济状况只字未提,即在适用条件上采取“单要件主义”。这种规定是不科学的。笔者认为,应将离婚经济帮助的适用条件改为“双要件主义”。对于离婚经济帮助的申请标准,应采取相对困难论,即当离婚导致一方生活生活水平有明显降低时,该方可以向提供帮助的一方提出经济帮助请求,人民法院应给予支持。对于申请期限,笔者以为,不应该仅限于“离婚时”,而是应该延伸至离婚后一定时间之后,把这个貌似时间点的概念改为一个时间段,以备离婚双方当事人去适应离婚后的生活状况,然后结合相对困难论的申请标准,决定是否应该申请提出经济帮助。
在判断义务人是否有帮助能力时,应该考虑我国目前的经济发展水平。我国大致可以分为城市,“正在迅速城市化”的“经济发达的农村地区”和“经济较为落后、现仍基本保持单一的农业经济”的农村地区三种。对于农村地区尤其是后一种农村地区来说,农业仍是家庭的主业,农业收入仍然是家庭的主要收入来源,农业活动仍然主要依靠人的体力。因此,判断是否有帮助能力不应该以发达的工商社会中的能否就业为标准,而应该以是否能够独立完成农业生产劳动为标准。因此,在农村,原则上应该认定为男子有给予帮助的能力。在城市,有劳动收入或其他收入或者收入较高的一方,应该认定为有帮助的能力。
(二)落实对住房帮助的立法
随着《婚姻法(解释三)》的出台,国民在对待住房的问题上愈加敏感,显然,我国现行之离婚经济帮助制度的相关规定不能充分解决住房帮助方式方面的法律问题。这就要求我们在落实住房帮助的立法上下功夫。
依据2001年《婚姻法解释(一)》第27条第2款的规定,获得离婚后住房方面帮助的前提要件是离婚后“没有住处”。
笔者认为,这一规定不妥。理由如下:
1.该规定未将离婚夫妻之间的帮助义务与父母对成年子女和兄弟姐妹之间的义务分开。依据现行《婚姻法》第21条第2款之规定:“不能独立生活的成年子女有要求父母付给抚养费的权利”。此款应该做出扩张解释,将住房包括在内。第29条规定:“有负担能力的弟、妹,对于曾经抚养自己长大的兄、姐,有义务在其缺乏劳动能力又没有生活来源时提供扶养”。尽管现行《婚姻法》在扶养顺序方面没有像西方国家法律那样,作出严格的规定,但是依据比较法这一解释方法加以解释,应作出夫妻之间的扶养义务优先之解释。离婚后的扶养是夫妻之间的扶养义务不履行的结果,因此其顺序不应变更。简言之,离婚后的扶养义务优先于父母对成年子女和兄弟姐妹之间的义务。在现实生活中,夫妻发生离婚纠纷时,女方原则上要回到娘家或兄弟姐妹家中居住。依据2001年《婚姻法解释(一)》的规定,即不再属“没有住处”,这实质上是否认了夫妻之间义务的优先性。
2.容易陷入循环论证的怪圈,因为通常情形下,一对夫妻只有一套住房,分给一方后,另一方就属于“没有住处”。
3.即使依靠个人财产和分得的财产以及个人收入,离婚的一方有能力租房,但是有些地区难以租到住房,也应该属于“没有住处”。
4.“住处”的外延极广,即可以指最简陋的茅屋,也可以指成套的公寓。这使法院难以认定离婚一方对对方提供的住房是否妥当。
综上所述,住房帮助的要件应该为只要夫妻拥有一套住房,离婚时就应该考虑由一方加以帮助。
(三)对经济帮助的变更和终止做系统法律规定
1.给付本金的帮助之变更。我国现行《婚姻法》以及1984年《民事意见》第14条对给付本金的帮助是否适用情更,未做任何规定。而现实生活中很多案例已经证实了适用“情更”制度的必要性。即在特殊情况下法院可以追加补助金。在以分期付款的方式给付之情况下,如果遇到特殊情况,也应该考虑数额的增减。例如在履行离婚经济帮助的过程中,提供经济帮助的一方发生了严重的经济困难,得了重病或失业,严重影响了经济帮助的继续履行。在此种情况下,如果要求提供经济帮助的一方还按照原来的协议或者判决继续履行帮助,将对其产生不利的影响,也违背了法律公平正义的精神。
随着时间的发展,当事人一方或双方的经济和生活状况可能会发生变化,这就要求我们基于离婚后的情更而变更原有的离婚经济帮助之权利和义务,这些情形包括离婚后各自的经济收入能力、现有财产、基本生活需求、子女利益等方面的变化。
借鉴各国关于离婚后扶养费变更请求的立法经验,笔者认为,我国婚姻法亦应该将情更规定为经济帮助变更的法定原因。这样当离婚双方当事人任何一方发生生活状况变化时,都可以依法请求变更原扶养协议或判决。笔者对此建议如下:
(1)基于自身收入减少或者收入能力显着下降,提供帮助一方可以向法院申请减少原定的经济帮助数额或者缩短经济帮助的期限。
(2)由于健康状况或者生活状况恶化,接受帮助一方向法院申请,要求义务人增加经济帮助的数额,或者变通经济帮助的方式,也可以请求将经济帮助的期限适当延长。?Q
2.给付定期金的帮助之变更。(1)数额的变更。对于一方年轻有劳动能力,生活暂时困难的,另一方可给予“短期的”帮助之数额是否可以变更,1984年《民事意见》和现行《婚姻法》均为做出明确规定。参照1984年《民事意见》“原定经济帮助执行完毕后,一方又要求对方继续给予经济帮助的,一般不予支持”之期间方面的规定,请求追加一般应该是不允许的。笔者认为,这里采取否定主义的规定亦是不合理的。
(2)期限的变更。第一,“适当的安排”之变更。对于“结婚多年,一方年老病残、失去劳动能力而又无生活来源的,另一方应在生活方面,给予适当的安排”之期限是否可以变更,1984年《民事意见》未做规定。现行《婚姻法》亦未做出规定。第二,“短期的帮助”之变更。在只持续一定期间之给付金钱定期金的判决是否可以申请延期方面,我国采用了否定主义。
这样就可能损害公共利益。因为如果被帮助之人基于正当理由到期却无法就业或所获得的收入不足时就要依赖社会救济。另外,不让申请延期不符合帮助的法律性质。适当的帮助既然在性质上是扶养义务不履行之结果,在一方有正当理由不能维持生活之情况下,不应该终止。法律应该规定在有正当理由的情况下可以延期。当然,为了平衡双方当事人利益,应该由受领方负担举证责任。
综上述,笔者建议:无论是本金的判决还是给付定期金的判决,只要情更,都允许变更。
