住房制度论文十篇

住房制度论文篇1

早在19世纪三、四十年代，德国工业革命时期，大量农民进入城市成为市民，需要大量住房，城市住房短缺，这时，一批商人作房产企业主的私人房产公司应运而生，它们建造公寓、别墅作商品房，以市场价出售或出租给市民。私人房产公司以市场价出售或出租住房这标志着住房市场制度已经形成。

同时，德国在工业革命时期，工矿企业主——资本家要大量吸引工人，也建了许多工矿企业工人住宅，以低于市场租赁商品房的低廉价格出租给工矿企业工人。这又标志着当时由企业主赞助的廉租房租赁市场制度也已经形成。

二次大战以后，德国许多地方居民几乎都无房居住，政府为了要使人民有房住，向农民买了许多土地，建造了大量公寓房出租，后来这些公寓房绝大多数都出售给了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，这又标志着政府主导的住房市场制度的形成和发展

上世纪90年代东西德统一后，德国住房出现新的较大短缺现象。这时，德国政府不再从事房地产业，而是大力鼓励私人房产公司和私人从事房地产业，建造或买卖公寓和别墅出售或出租。社会福利房也由政府赞助，房产公司和私人建造并提供市场满足低收入者对住房的需求。这就使市场化的住房制度更加完善和发展。

欧洲考察归来，我对中国与德国、瑞典等市场经济发达国家的住房制度情况进行了一些比较分析和研究，感到一个实行市场经济制度国家的住房制度也应逐步建成市场化的住房制度。成熟的市场化的住房制度，即房地产市场制度应当是租售并举，居住与投资兼容并行发展的市场制度。德国，瑞典等市场经济发达国家在住房制度建设和住房市场发展的创新探索中取得的许多成熟经验都很值得我国借鉴。要搞好我国住房制度建设，要保持我国房地产市场平稳、健康、可持续发展，在当前和今后相当长的时期内，我国应努力加快市场化住房制度建设步伐，尽快努力把我国房地产市场制度建成规范的租售并举，居住与投资兼容并行发展的房地产市场制度。

一、德国与中国的住房租赁市场

德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。

现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。

现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)

据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。

但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。

从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。

与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。

二、德国与中国的住房租赁市场政策

德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2％为政府公房出租住房。

德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。

德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。

德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。

由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。

现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。

目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。

三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房

德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。

目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小；廉租住房制度还很不完善；还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。

四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议

1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展

加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。

当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。

2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场

较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。

3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房

当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。

目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策；对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。

为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房；由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策；由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金；政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴；政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应；政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给；二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源；三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。

4、加强租赁市场法制建设和监督管理。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。

首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作；二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展；三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设

由于当前我国有效房源不足已成为推行廉租房制度遭遇的重大瓶颈。廉租户“租房难”已成为十分普遍而严重的社会向题。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。由于现在我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，廉租住房制度建设有的地方才刚起步不久，其制度建设尚很不规范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解决有这一问题，应强化各级政府住房保障职能，把建立和完善廉租住房制度，作为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的一项重要工作任务，高度重视解决无房的廉租户“租房难”问题，认真落实廉租住房制度建设的目标责任；解决有这一问题的关键是要开拓廉租房房源。为要扩大廉租房房源，一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。一是应该从政府卖土地的收入中来，也就是应将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。各地应坚决执行2006年“国六条”规定，将这笔钱部分用于廉租房的建设。二是还可允许部分住房公积金资金进入。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金赞助当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设还应给予适当的各种税收和配套费的减免扶持；三是还可以允许基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入，但这些资金界人政府须也要有相应的财税、信贷等优惠政策鼓励扶持资金投入者。

论文关键词：住房住房制度住房租赁

住房制度论文篇2

关键词：消费结构 高房价 人均收入

一、引言

90年代以来，关于房地产问题的研究多集中于高房价成因，泡沫化，房地产政策等，从消费方面进行的理论探讨及实证研究并不多见，本文将使用中国1993-2008年16年的数据实证研究高房价对居民消费结构的制约作用，旨在揭示高房价在居民消费方面对社会经济的负面影响，说明中国居民消费结构升级究竟在多大程度上受到高房价的制约，进而寻求解除这种制约的市场与政策调控方案。

本文第一部分首先说明中国房地产业发展现状及学术界研究现状，提出研究必要性；第二部分在进行理论论证的基础上提出模型假设，建立模型，并利用该模型论证本文论点；第三部分探讨解决问题的方案，从市场和政策上提出作者的建议；最后对前面的工作进行总结，并指出研究过程中存在的问题。

二、中国住宅房地产业发展趋势与研究综述

（一）中国住宅房地产业发展历程与现状

1、房地产制度发展

中国经历了从计划经济到市场经济的转变，相应的经济制度也有变化。中国住房制度改革大致分为四个阶段：

一是1980-1985年，为理论准备及公房出售试点期。在此期间明确了住房的商品属性，并开始在部分城试行“三三制售房”，即住房价格由国家、单位和购房者各负担1/3。二是1986-1993年，为配套改革期。提租补贴、租售结合，以租促售的政策是这一阶段房改的主题。三是1993-1998年，为综合配套，全面推进期。建立起规范化的住房交易市场和维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出良性循环，推进房地产业和相关产业的发展。四是1998年至今，为深化改革期。从1998年停止住房的实物分配，逐步实现住房分配货币化。

2、住宅市场发展

中国住宅市场是一个新兴市场，通过政策的改革不断得到释放，其发展趋势与房地产周期的研究比较相关。本文将通过几个指标刻画出中国住宅市场发展现状。

(1)房价变化

从中国近21年的房价走势可以看到，90年代以来，中国房价总体呈上升趋势，且98房改后增速也在增加。

(2）住宅消费比重

上图可以看出中国近14年来住宅消费比重在逐步上升，98年房改之后增速放缓。

3、居民消费结构变化

中国居民消费结构变化可归结为以下几点：

(1)食品消费一直占居民消费最高比重，但这个比例在逐年下降，从90年的55%已经下降到05年的36%，表明居民消费水平的提高；

(2)衣着消费支出比重下降，衣着同食品一样，逐渐被更充分更容易地满足，消费的重心在逐渐转移；耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品需求趋于饱和；

(3)交通通讯支出持续增长，支出比重变化最大；住房消费比重上升较快；医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。

（二）研究现状

关于房价对消费结构的影响，学术界大都进行的是政策性研究，与之比较贴近的研究主要集中在房地产业对整个经济的影响、高房价、泡沫经济、房地产周期等方面。

关于房地产业对国民经济其他行业的带动作用，石志华（1997）认为住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。王飞、王满盈（2005）从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发展，2002和2003两年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。

吴雄虎（2005）从市场化、收入增长和政府供地政策三个方面对高房价成因进行了总结。黄向阳等人（2006）研究了制度性因素，认为土地批租制度，税费负担重，以及贫富差距过大造成高档商品房开发的热潮，是导致高房价的三大因素。何小钢，蓝光喜（2006）初步探讨了我国双重住房供给体系及其相互影响机制，认为高房价现象背后的深层原因与住房制度安排和政策取向密切相关。

恩格尔系数是测算消费结构的一个最主要的指标， 国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动关系，一般当恩格尔系数下降至0.4-0.45 之间，住宅消费比重为18%左右。1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445。但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半（范剑平、丰雷，2000）。

本文着意建立居民消费结构与房价指标之间的关系模型，运用中国相关数据实证说明高房价对居民消费结构的影响。

三、中国房价与居民消费结构实证模型

1、变量说明

这样本文模型将牵涉四个指标：居民住宅消费比重、房价绝对数、房价收入比、人均收入。依次表示如下：

2、模型假设

根据在基础理论中选用的模型，本文的研究将基于以下假设：

(1) 实际消费与实际收入之间具有稳定的函数关系，式中C表示消费，Y表示收入；

(2) 边际消费倾向

(3) 平均消费倾向

(4) 除收入、价格、利率以外的变量都视为常数；

(5) 居民年住宅消费为总房价的固定比例，该比例记为常数 a ；

(6) 个人可支配收入等于居民年平均收入，即；

(7) 由于本文研究房价对消费的影响，重点将考虑住宅消费比重的变化，因为该比重将作为衡量住宅结构变化的指标；

(8) 收入是影响消费最基础、最重要的指标，为避免非随机误差太大，本文将其作为一个影响变量进行研究。

3、模型推导

(1) 凯恩斯消费函数：（1）

(2) 住宅消费需求函数： （2）

由于收入对该需求的影响为正，价格对其影响为负，为醒目起见，本文将对该公式作如下形式表示：

（3）

(3) 住宅消费量： （4）

（5）

(4) 住宅消费比重：

（6）

为方便回归，本文将以上模型进行进一步简化，简化为线形模型，这样通过数据回归所和函数的系数将可以将这种关系明确的显示出来。简化模型为：

（7）

这样得到下文将用到的总体回归函数为：

， 其中，是随机误差项 （8）

3、时间序列数据实证

(1)数据说明

本文选用的时间序列有1993-2008年我国城镇居民人均居住支出、人均可支配收入和单位面积商品房屋价格。样本数据来自《中国统计年鉴》。

(2)变量的平稳性检验（CHAW检验）

考虑中国房地产市场的制度历史，1998年房改后，住宅市场由福利化转向货币化，是导致的结构性差异的一个可能性原因。因此本文将数据分为93-98和98-08两组，在进行总体回归后，再进行各组的分别回归。

(3)计量回归

样本回归函数：

分别用SPSS软件对总体数据，1993-1998年数据，1998-2008年数据进行三次回归分析，具体回归结果限于篇幅在此省略。

(4)结果整理

根据本文前面已经作过的变量对照，对以上结果进行整理如下：

总体数据回归方程：

以上结果表明，收入正向影响住宅消费比重，价格负向影响消费比重。定量来看，价格不变时，收入增长1，住宅消费比重增长0.1%，收入不变的情况下，价格上涨1，住宅消费比重下降0.5%。

判定系数，值均小于0.05，拒绝零假设，这是一个十分理想的回归结果。基本能够说明我们研究的问题。

（1993-1998）回归方程：

判定系数，但方程中值都很大，大于0.05，无法拒绝原假设，这说明98年以前，由于中国房地产市场很强的政策福利性，价格和收入对其的影响力度不大。下面是对房改以后数据（1998-2008年）的回归结果：

判定系数，值比总体回归中更能拒绝原假设。方程（11）说明了价格上升1，住宅消费比重将下降0.003,而收入增加1,住宅消费比重将增加0.001。定性来看，价格上涨对住宅消费比重的影响是消极的，而收入增加的影响是积极的。

4、实证结果

回归结果表明，在考虑到收入影响的条件下，房价对住宅消费比重的影响是消极的，即房价提高在一定程度上制约了住宅消费比重的提高。范剑平的研究中显示，1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445，但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半，而本文的研究结果表明中国居民住宅消费比重的这种落后性在一定程度上受到房价上升的影响。

同时，以98年为界，回归得到完全不同的研究结论。房改之前，中国住宅市场化程度低，主要是政府福利分房，此时个人可支配收入及房价对住宅需求的影响力度不大，故回归并未通过变量检验。而房改之后，中国住宅市场一步步市场化，收入与价格对需求的影响便可以正常地反应出来，并通过了回归检验。由此可见，制度因素对住宅消费的影响巨大。

四、政策建议

1、解决居民收入与商品房价格之间的矛盾

本文的研究表明，高房价对居民消费结构升级形成了制约作用，要缓解二者之间的矛盾，一是提高居民收入，一是降低房价。出台相应政策比如土地供应政策等来抑制高房价的形成。

2、提高商品房的建筑和服务质量

一方面，应加大监督力度，严格对商品房的质量监测，严厉打击偷工减料、不负责任的违法行为。另一方面，房地产开发商也应加强商品房的质量保证。

3、简化办理手续

降低住房消费信贷的准入条件，营造住房消费信贷的宽松环境长期以来，我国住房抵押贷款首付款数量过高，贷款期限短，手续繁多，所以，广大对住房消费信贷有需求的中低收入者被拒之门外，因此，应简化贷款手续，扩大对住房消费信贷的需求。

4、消费结构

宏观消费结构方面，我国目前居民消费增长点在居住、交通、通信、医疗以及娱乐教育方面，较为合理的消费结构由于受到消费观念、国家政策和产业结构等方面的制约，还没有完全形成，因此，一方面应推行鼓励消费的政策，加快费改税步伐，建立规范、透明的管理体制，降低住房等高价值商品的价格；一方面着力破除影响消费结构优化的政策制约，进一步促进消费结构优化升级。

五、小结

模型结论表明，房价越高，住宅消费比重将降低，收入越高，住宅消费比重越高。最后本文就研究的结论进行了一些问题的分析和政策研究，提出了作者认为比较合理的对策建议。总结起来集中于两点，一是提收入，一是降房价。本文的模型比较容易的通过了验证，具有一定的说服力，但是本文仅使用了16年的数据，而且未进行房价收入比、房屋租金比等指标的模型论证，这是本文研究过程中存在的一个不足。

参考文献:

[1]曹振良等．房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2003

住房制度论文篇3

关键词：社会保障；住房保障；对策

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.

住房制度论文篇4

【关键词】 住房公积金 公积金制度 制度设计

住房公积金制度从1991年在上海建立，迄今为止得到了广泛应用，为改善中国居民的住房问题发挥了重要作用。2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%，存贷比的巨大差距使得住房公积金未能发挥最初设定的作用。近年来，住房公积金的积累额和发放额都有明显提升。部分地区住房公积金贷款发放主要支持了中低收入职工购买自住住房、改善住房条件。21世纪初住房公积金在东部沿海省市发挥了保障职工购买自住住房的作用。截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984.77亿元，贷款总额为21639.45亿元，职工覆盖率为70.64%。截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，累计归集住房公积金5.04万亿，住房公积金缴存余额达2.68万亿，我国超过8000万家庭通过公积金贷款购买住房。随着社会经济环境的变化，住房公积金制度在实施过程中逐渐暴露出一些问题，在社会上引发了很多争议和批评。

一、住房公积金制度存在的问题

1、住房公积金管理问题

住房公积金基金管理中存在的问题有：住房公积金制度被用于避税、贷款手续繁琐、资金使用效率低下、管理不善、监督不到位等。有些问题是制度的根本性问题，以前一直被忽视，但如今已经发展到威胁制度生存的地步，急需尽快处理。

2、住房公积金的现实要求

住房同时具有经济属性和社会属性。在市场经济条件下，住房是一种商品，其价格、数量及最终去向主要受市场供求调节，受住房投资巨额性的影响，住房分配与居民收入一般成正比例关系。中高和高收入阶层具有较强的住房购买力。大多数中低收入阶层要住上标准适宜的住房，则要借助金融支持或政府补贴。部分低收入阶层家庭，温饱不能满足，有时租房也较为困难。

3、住房公积金乱象丛生

住房公积金带有福利性、专用性、互和保障性等特殊性质，住房公积金发展二十余年，积累金额巨大，如何保障资金安全、确保资金保值增值成为重中之重。同时住房公积金是一种金融资产，基金管理机构应当发挥金融管理机构的责任。而目前住房公积金管理机构为政府组织的住房公积金管理中心，不具备金融积累、投资运营的职能，这加大了住房公积金的管理风险。

二、文献综述

住房公积金设立的初衷是解决城镇居民购房问题，目的在于提高国民储蓄率，降低政府财政负担，有利于住房政策向中低收入群体倾斜。由于在目标模式、管理体制、信贷政策以及住房公积金这种“政策性”住宅金融活动与银行商业性住宅金融活动的关系上考虑不周，使得其社会、经济效益偏离了设计者的初衷，其潜在的金融风险不容忽视。近年来对住房公积金制度的研究集中在中外住房制度对比、住房公积金管理问题研究、住房公积金资金安全问题研究、住房公积金立法层次较低等方面，相关研究内容如下。

1、中外住房制度对比研究

国内对住房公积金制度的研究，有学者从中外住房制度的对比入手进行研究（汪利娜，1999；程世刚、张彦，2003；孙淑芬，2011）。汪利娜（1992）指出美国住宅金融业务主要有四项职能：贷款审议、信贷服务、投资交易和提供保险。中国情况与美国不同，但仍然可以从美国金融制度的经验和教训中得到以下启示：引导人们转变消费观念，变依赖政府为探寻多种住房金融渠道解决住房问题，走政府管理与市场调节相结合的道路。汪利娜（2008）认为就德国模式而言，其对中国的启示在于，发展以需求手段为主体的普遍住房保障制度需要考虑本国的金融体系特征。与德国一样，中国的金融体系也是以银行为主导的。因此，我们同样需要依靠而非脱离庞大的银行体系来构造普遍住房保障制度。中国的普遍住房保障制度事实上一直是学习新加坡模式。新加坡是城市国家，中国无法建立类似于“公共组屋”的经济适用房制度，需要借鉴更要对住房公积金制度进行变革。

2、住房公积金公平性研究

住房公积金也存在缴费不公平，包括世界银行（2006）所指责的运行和使用中的不公平、存款利率过低、中低收入职工使用机会少，造成“劫贫济富”等问题。不同职业、不同收入、不同地区群体缴纳公积金额度差异较大。对此，也有学者从社会公平入手进行研究（石宇，2011；杨兵，2010；郑瑞兰，2011）。现代社会保障制度的本质在于对公共资源、公共产品的再分配，其分配的原则应该是有利于社会公平正义的实现。公平性，既是该制度所蕴含的潜在价值标准，也是其所要实现的价值目标。然而，住房公积金制度作为一项住房保障政策，在解决城镇中低收人家庭住房问题上的公平性一直受到不少争议。丁虹（2006）认为，公积金制度到目前为止至少将四部分人排除在体制外：一是规模较小的企业和大多数个体企业的职工；二是困难企业的职工及相当一部分下岗职工；三是“没有单位”的城市居民（包括个体经营户）；四是在城市工作的农民工。兰滨晖（2007）通过对我国东、中、西部地区住房公积金缴纳余额的比较，认为住房公积金制度在全国发展不平衡，从中得益较多的是东部沿海发达地区的城镇职工，尤其是在国家机关、事业单位和效益好的国有企业工作的职工。丛诚（2008）认为住房公积金要发挥面向所有就业者的普遍性住房保障作用，必须建立住房公积金缴存额与地方房价平均收入水平相关联的挂钩制度，使住房公积金保持适度的住房购买力水平。住房公积金构成了企业成本，要考虑企业的承受能力，缴存比例不能无限制提高，住房公积金存在缴费结构优化的问题。

3、住房公积金管理研究

还有学者从住房公积金实务如缴存、提取、贷款、投资、管理等方面入手进行研究（缪燕燕，2004；祖小青，2011；周雯琚、袁志忠，2012）。汪利娜（2005）指出资金管理的“行政化”为寻租提供了便利。监督约束机制不健全，无人为管理、投资失败买单。配贷机制不健全，资金使用效率低，长期融资无保障，应当将住房公积金改制为真正的政策性金融机构，以政府信誉承担担保制度的后果。汪利娜（2008）指出各地的公积金管理中心事实上都在从事金融信贷业务，除了资金来源与银行不同之外，其本质就是银行类金融机构。对于这些机构，目前不仅没有适当的监管框架，而且经营模式也是效率低下、风险隐患极大的行政模式。从管理体制看，住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”。可是，作为名义上的公积金管理决策者，“住房公积金管理委员会”实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，致使“管委会决策”变成了政府部门决策、政府官员决策。

4、住房公积金法律支持研究

有学者从住房公积金法律支持入手进行研究（张爱菊等，2011；阎祖美，2012）。张爱菊（2011）从住房权视角分析我国住房公积金制度存在的问题，极左的思想使得人们认为住房不是一种商品，而是一种福利，这导致了我国住房制度改革发展缓慢。制度由于使用率低等原因弱化了保障功能。风险防范、运营监管等体制性问题再度弱化了制度保障功能。对于住房公积金的规范，我国只有《住房公积金管理条例》，缺乏法律层次的立法，仅限于低层次的立法导致《住房公积金管理条例》的权威性不高，缺乏刚性制约措施的条例难以受到普遍遵从，从而导致不佳的实施效果。因此，应当提高公积金制度的立法层次，重新界定住房公积金管理机构的法律地位。

5、住房公积金与住房保障其他项目关系研究

有学者从住房公积金对廉租房和经济适用房等的住房保障支持入手进行研究（周雯B、袁志忠，2011；杨刚、谢永健，2012）。周雯B（2014）提出利用公积金余额投资保障房建设，但这一做法的实施面临风险，如信息不对称及承包商风险。公积金被违规套现或是建成保障房未出租或出售给真正需要的群体，同时住房公积金也面临基金保值增值的风险，提出建立保障性住房的变现机制，建立保障房承租人合理退出机制。

6、住房公积金对住房市场的影响研究

杨刚（2012）以上海住房市场为例，通过运用状态空间模型与卡尔曼滤波解法的实证分析认为，住房公积金制度对上海市住房市场的量价都有很大的影响。公积金贷款对销售面积的影响不仅大而且非常迅速，但对价格的影响系数相对较小且缓慢。

7、住房公积金增值收益问题研究

住房公积金投资增值收益的性质以及所有权也引起学者们的争论。丛诚（2008）认为增值资金对廉租房资助应从货币补贴转向实物，住房公积金增值部分收购符合廉租房面积质量条件的房屋或者投资建造一定数量的廉租房源，并向买房困难群体进行出租。使用增值收益建造的住房所有权仍然属于住房公积金基金。为了避免住房公积金拉大不同购房群体的购房差异，提出利用增值收益对中低收入职工购房进行首付款补贴或贷款贴息，同时对净存职工进行利息补贴。汪利娜（2008）认为将公积金增值收益用于廉租房建设是一件合情但不合法的事情。“合情”之处在于，地方政府需要为公积金的缴存、使用行使行政力量，配置公共资源，有事权就应该有相应的财权。“不合法”在于直接使用增值收益名不正、言不顺。从资金来源和属性上考虑，住房公积金增值收益从根本上来源于住房公积金的孽息收益。

8、住房公积金实证研究

对住房公积金进行实证研究的较少，主要代表是刘洪玉（2011）对住房公积金运行绩效现状进行评价与分析。近年来对住房公积金的研究，主要集中在覆盖面较窄、保障水平低等方面进行，对住房公积金制度对住房市场和对居民购房等消费行为影响的研究不够。赖一飞（2011）定量研究了武汉市公积金个贷对住房成交量的影响，但没有全面准确地评价其对住房市场的影响。2010年央行《金融机构贷款投向统计报告》指出，很大一部分贷款流向了房地产市场，因此业界认为贷款对房价过快上涨和泡沫膨胀有不可推卸的责任。杨刚（2012）以上海住房公积金为代表分析其对住房市场的影响，通过状态空间模型和卡尔曼滤波解法，动态反映公积金对上海住房市场量价的影响。通过分析得知：公积金个贷对销售面积的影响大且敏感，而对房价的影响相对较小且滞后，公积金个贷对房价的影响系数相对较小，范围大致在0.05～0.2之间，即公积金每增减1%，将带动房价增减0.05%～0.2%。

9、住房公积金管理研究

袁巧峰（2012）认为避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。薛燕（2011）认为住房公积金的运作、管理接受同级财政、审计部门和社会公众的监督，但这些监督基本上都属于事后监督，监督的方式单一，监督力度不够。熊孟秋（2011）认为从1991年上海率先实行住房公积金制度以来，经历了三个阶段的变迁：一是支持住房建设阶段（1991―1998），二是支持住房消费阶段（1999―2002），三是激进型住房消费阶段。并且认为住房公积金促进了住房货币分配，增强了个人购房能力，完善了住房信贷机制，充实了住房建设资金。

10、住房金融制度研究

住房公积金属于住房金融制度的一种形式。国内外也有学者针对住房金融展开研究，以期探讨住房公积金的改革发展方向。国内汪利娜（1999）通过对美国金融体系和二级市场分析及政府作用的发挥，全面揭示了市场化住房金融模式和政府杠杆作用的结合成就了美国住房金融市场的成功。郁文达（2001）在国内最先使用金融结构法和新制度经济学方法分析住房金融的理论书籍，对各国住房金融制度差异进行了系统分析，为我国建立有效率的住房金融制度提供了有价值的理论依据。车文辉（1999）认为中国应建立一个以政策性住房金融机构为主，其他金融机构为辅的住房金融机构体系。他同时认为，在住房金融机构体系中，还应设立一个管理机构，类似于金融机构中的中央银行，负责管理和调控。

对住房公积金制度管理现有的文献进行归纳和整理，可以了解到住房公积金制度领域的研究重点，为下一步的研究指明方向。

（注：基金项目：本文系2012年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“社会保障法制建设研究”（12JJD

840006）阶段性研究成果和2013年国家社会科学基金项目“社会保障国际冲突、协调与合作基本法律问题研究”（13BFX142）的阶段性研究成果，同时受到2013年武汉大学研究生自主科研项目（2013115010202）的资助。）

【参考文献】

[1] 周雯琚、袁志忠：拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析[J].经济与管理，2012，26（2）.

[2] 杨巧：公积金制度对住房市场量价关系的研究――基于上海市住房公积金制度对住房市场的影响[J].经济理论与实践，2014（4）.

[3] 汪利娜：美国住宅金融体制给人们的启示[J].财贸经济，1992（6）.

[4] 李扬、汪利娜、殷剑峰：普遍住房保障制度比较和对中国的启示[J].财贸经济，2008（1）.

[5] 丁虹：住房公积金制度的公平缺失与调整[J].市场周刊（理论研究），2006（10）.

[6] 兰滨晖：我国住房公积金制度发展研究[D].厦门大学，2007.

[7] 丛诚：中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海：辞书出版社，2008.

[8] 汪利娜、殷剑峰：不断加强住房金融体制建设[J].中国社会科学院院报，2005（6）.

[9] 汪利娜：完善住房保障制度 构建和谐社会[J].城市住宅，2008（5）.

[10] 张爱菊：存续与废弃：我国住房公积金制度研究――以住宅权保障为视角[J].法学杂志，2011（11）.

[11] 周雯琚、袁志忠：拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析[J].经济与管理，2012（2）.

[12] 杨刚、吴燕华：公积金制度对上海住房市场发展的影响研究[J].经济经纬，2012（4）.

[13] 汪利娜：构建住房保障制度的新设想[J].中国房地产市场，2008（4）.

[14] 刘洪玉：推进与完善住房公积金制度研究[M].北京：科学出版社，2011.

[15] 赖一飞、龙倩倩、周雅：住房公积金贷款对房地产销售的影响研究[J].珞珈管理评论，2011（5）.

[16] 杨刚：公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究[J].上海财经大学学报，2012（2）.

[17] 袁巧峰：加强住房贷款监管确保公积金资金安全运行[J].经济研究2012（6）.

[18] 薛燕：简析当前住房公积金存在的问题及对策[J].经济问题探索，2011（8）.

[19] 熊孟秋：房改制度下的住房公积金政策问题[J].中国发展观察，2011（11）.

[20] 汪利娜：美国住宅金融体制研究[M].北京：中国金融出版社，1999.

住房制度论文篇5

【关键词】房地产政策；二元化住房制度；住房保障

0 引言

近年来我国房地产市场持续高位运行，中低收入者难以承受高价商品房消费究竟是政府通过直接干预商品房市场采用行政手段把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，还是通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求，发达国家和地区的二元化住房制度实践模式已经提供了有益的启示：建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求。本文将以二元化住房制度视角，通过我国历年来房地产政策的纵向比较以及中德、中新房地产政策的横向比较来分析中国房地产目前保障性住房存在的问题，借鉴其他国家的二元化制度实践模型，为中国进一步加强住房保障有重要启示。

1 二元化住房制度内涵与研究现状

1.1 二元化住房制度的内涵

二元化住房制度是将住房分为商品房性住房和公共保障性住房，根据两类住房的不同属性分别用两套不同的逻辑来进行资源配置的制度。其中商品性住房主要依靠市场供求关系来进行调节，针对的受众主要是高收入群体；而公共保障性住房主要有政府直接提供或者帮助实现，针对的受众主要是中低收入家庭。

二元化住房制度是基于住房这种商品的特殊属性而产生的制度模式。住房不仅要满足低收入人群满足基本住房的需求，中等收入人群改善居住条件的需求，还要满足高收入人群消费投资的需求。所以，一方面住房具有其准公共产品的属性，不论贫穷富有都应该享有最基本的维持生存生活的住房权利，国家政府有义务提供保障；另一方面，住房又是用来交换的劳动产品，具有商品属性。因此运用二元化住房制度视角指导房地产政策的制定和实施有其理论根据。

1.2 研究现状

现今，提倡突破商品房制度框架，利用二元化制度来解决当前住房问题的研究已经逐渐成为热点。徐平华认为，市场作为配置资源的手段，往往只讲效率，不讲公平，他主张构建“市场+保障”的二元化住房制度框架，把解决中低收入家庭“住房难”问题的工作重心从控制房价转移到提供保障住房上来【1】。新加坡南洋理工大学刘云华博士认为，在新加坡二元化的房地产市场结构下，普惠性的公共住房制度为普通民众提供了可支付的低价住房，而自由竞争的商品房市场满足了高收入者和外来资金对房地产的需求，即使面对金融危机的影响，新加坡亦做到了房价涨跌而与民无涉。刘云华认为，房地产在和谐社会构建中具有重要作用，主张二元化房地产市场是不发达的开放经济通常的选择【2】。清华大学刘洪玉教授等人指出，房价的持续上涨使中等收入者也逐渐失去了从市场上购买住房的能力，这需要我们重新审视我国的住房问题，重新认识房地产市场，重新认识公共住房政策；我国的市场经济体制改革还未完成，住房制度的转型，即从公有住房体制转为公共住房与市场住房结合的新体制，也才刚刚起步。

2 我国二元化住房制度的实践

2.1 我国房地产房地产政策现状

从1998年首次启动房改至今，中国的房地产政策从土地、财税、金融、行政等方面陆续进行了多次改革。在房地产调控政策频出的同时，保障性住房政策却进展缓慢，并在反腐进程不断推进的同时屡屡爆出“房哥”“房姐”及保障房分配丑闻。

中国的现行公共保障性住房分为经济适用房、廉租房、限价房等几种形式，这开始于1998首次启动的房改，此次改革核心是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，具体包含高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，政府承诺城市80%以上家庭应由政府供应经济适用房，而不是商品房。这为中国奠定了房地产政策的整体基调。然而2003年国家的政策却发生了偏转，03年8月，“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（18号文件）出台，将房地产业定位为国家经济发展的支柱产业，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房让位于商品房，这也成了我国住房保障缺位的开端。此后中央虽出台了《经济适用住房管理办法》、“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”等相关文件，并提出建设3600万套保障房，但制度的漏洞与实施环节的监管不严使得保障房却仍屡陷建设和分配困境――建设方面由于利润低导致地方政府和开发商都无动力参与建设，在分配上更是屡屡曝出保障房成公务员福利小区的丑闻。

2.2 二元化住房制度在我国实践的迫切性

基于以上现状，我们发现中国的房地产政策在政府和市场的定位中仍存在偏差，商品房与公共保障性住房存在混杂，根据二元化住房制度的分析视角，政府除了通过税收、银行利率等方式对商品房市场进行干预外，更加应该着力推动保障性住房的进程，不仅大力建设保障性住房，同时还要加强相关立法、落实监管并保证保障性住房的质量，让保障性住房制度真正发挥其作用。商品房与公共保障性住房齐头并进，商品房主要交由市场调控，政府主导保障性住房建设，才能真正扭转中国目前房地产市场的矛盾与尴尬。

3 国外二元化住房制度

3.1 新加坡二元化住房制度

在新加坡的房地产政策中二元化住房制度起了极其重要的作用，“以政府分配为主，市场出售为辅”是新加坡房地产政策所坚持的特色理念，住房市场分为公共住房（租屋）和商品房市场。

1、分阶段梯度来细分房地产市场的有效需求

新加坡的房地产政策目标经历了“满足居民居住需求――不断改善居民居住质量――鼓励居民拥有住房产权”三个阶段。早期的房地产政策旨在满足公民居住需求，基本居住条件满足之后，新加坡又通过发展新市镇，不断提升居民居住环境和品质，现如今其房地产政策目标转为保证公民拥有自己的住房并促进房地产市场发展，让公民拥有自己产权的住房，不仅满足居住需求还能为居民提供资产收益。

2、建立多层次住房供应体系以保障居民居住权

从各国的实践经验来看，住房具有消费和投资的双重属性，住房市场既要满足低收入人群的刚性消费需求和中等收入人群的改善性需求，又要满足高等收入人群的投资性需求，因此应该建立有分众化、多层次的房地产市场。

3、制定严密的制度来保证有限住宅资源优先满足民生需求

制定严格的市场准入条件和严格的市场退出机制。新坡政府规定，一个家庭只可拥有一套组屋，如需再购买新房子，旧组屋须退还出来，以防投机占有。对于弄虚作假、骗购骗租者，当事人将受到达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者二者兼施。

3.2 德国的二元化住房制度

德国的二元化住房制度的成功实施主要得益于其明确的住房福利政策和完善的房地产市场机制。

首先，德国拥有明确的住房福利政策即对于房地产业有明确的房地产经济地位。德国宪法规定，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是政府的首要政策目标之一，德国并未把房地产作为经济增长的支柱性产业而是作为社会福利机制极其重要的一环，稳定房价是政府实施房地产政策的基本目标，并未把房地产作为支柱产业。

其次，德国建立了完善的房地产市场机制。主要表现在以下几个方面：

第一，房地产规划。德国法律规定，开发商应为社会不同阶层的居民提供住房，在面积大小、房屋设施、租金或购买能力等方面需满足不同阶层需求。第二，房屋租赁市场。德国政府重视房屋租赁市场的法规建设与管理，鼓励修建租住房屋，保护房客利益，大批量供应廉租房和商业出租房。第三，独立的房地产评估。德国建立起一套完整的独立的地产价格评估机制，各类地产的价格均由独立的地产评估师来评估认定，并要求其对自己的评估结果负责30年。第四，完善的信贷制度。在地产金融领域，德国的合同储蓄住房金融模式和房贷的固定利率机制为稳定房价提供了金融制度保障。第五，法令政策方面。承建者必须履行国家规定的义务，受到以下几方面的制约：公益性住宅须是供出租的住宅；出租的公益性住宅实行低房租制，受政府控制。

4 二元化住房制度的启示

二元化住房制度为我们重新认知住房问题，调整宏观调控住房市场的思路，推进住房市场的健康发展具有重要意义。构建二元化住房制度，应从以下三方面着手：

第一，制定住房保障法，在法理上界定清楚居民的基本住房权利与政府在住房保障中的责任与义务。近些年来，我国的公共性住房政策出现摇摆，商品房投资高速增长，公共住房却越建越少，这与我国缺乏相关的住房保障法律有很大关系。在发达国家，公共住房法均是国家大法。因此，当前我国尽快制定公共住房法，明晰二元化住房制度的法理地位迫在眉睫。

第二，加强公共租赁房的建设，树立住房梯度的消费理念。住房租赁与较低的支付能力相对应，是形成住房梯度消费理念的前提。国际上在制定公共住房政策时都很重视公共租赁房的发展。我国租赁房建设严重滞后，加之近年来旧城改造，城区廉价房源减少，很多人只能到城郊租房。针对当前新进入城市的年轻人以及进城务工人员被排斥在住房保障范围之外的情况，可用发展租赁房来保障他们的基本住房需求。

第三，发挥非营利机构的作用，加大公共住房建设力度。我国目前的住房市场开发商独家经营，而公共住房的非营利性使得一些开发商兴趣不大，更有甚者，开发商为谋取利益通过粗制滥造来降低公共住房的成本。在国外，公共住房建设中政府控制的非营利性公司和非营利组织发挥了重要作用，这些机构组织的存在打破了开发商的垄断势力。鉴于我国正处于城市化发展阶段，应该重点借鉴发达国家在城市化过程中实施的住房政策，增加公共住房数量，而不应把中低收入者推向商品房市场。

5 结论

近年来，我国商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素影响，如土地供给有限性“人口城市化加速”国外热钱的涌入等，房地产市场的需求还可能持续旺盛，房价具有不断上涨的趋势【15】，这使得中低收入者难以承受高价商品房消费。政府通过直接干预商品房市场采用行政手段不断把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，但力度过强抑制房地产市场发展，力度过弱达不到使低收入者买得起房的目的。发达国家和地区的实践证明通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入者的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”【14】，一味的通过干预商品房市场已经不再使用。

如今，提出通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求而不影响房地产市场的正常运行成为新的解决思路。发达国家和地区的二元化住房制度实践模式为中国解决当下问题提出了新思路。制定住房保障法、加强公共租赁房的建设、发挥非营利机构的作用，建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求，建立中国化的二元化住房制度。

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[14] 首都社会经济发展研究所课题组. 解决中低收入家庭住房问题的策论[N]. 北京日报，2007-05-14（18）

住房制度论文篇6

按照经典的社会学理论，社会化是个体在与社会的互动过程中，逐渐适应社会生活，体认社会规范，最终成为合格的社会性个体的过程。但是，从这个学科的专业含义出发，很难推演出我们通常所说的“住房社会化”的要义。正如住房政策界一些专家指出，住房社会化，实际上指的是解除单位在住房经营管理上的责任，特别是在住房使用范畴上，居住区空间从“单位小区”转化为居民多元化的社会性住区，从而“去单位化”。专家学者近来所做的最新研究表明，纵观已经的房改，可将旧住房体制到“新住房体制雏形”的改革阶段视为“一次房改”，其时区大致在1980年至2001年；而从新住房体制雏形到其基本完善的整个转换阶段，则属于“二次房改”，其前期在2001年至2011年，中后期始于2012年，并将延续较长时间。应该说，“一次房改”后，这种住房“单位制”模式转型为“社会制”，大体是我们通常所说的住房社会化的基本含义。

然而，住房社会化是以住房商品化为前提条件的，并不具有同住房商品化一样的根本性特征地位。理由是，比较房改前后住房建设管理诸环节中的各行为主体的主要变化，便可发现“去单位化”的住房社会化，其源动力来自住房商品化或市场化，是对它们的适应性调整。所谓的住房社会化，实际上源之于住房商品化，只不过因建管主体面向整个社会，被习惯性地称之为住房社会化而已，故而其不具有住房商品化的根本特征、元特征的地位。但是，在住房商品化改革的基础上，在经营管理主体方面生发了住房社会化的表达诉求，从另一侧面揭示住房体制转轨的面貌，而成为房改某一方面的特征，有其存在的理论价值。

正确把握房改中住房社会化的含义，厘清其与住房商品化之间的根本特征和派生特征的关系，对于新形势下推动高校教职工住房制度改革健康发展，仍有着积极的意义。当然，需要指出，这里的房改，主要是住房制度改革或住房体制改革之义，而不包括整个房地产制度改革或房地产体制改革的所有领域。

高校住房改革，是高校后勤改革乃至高校整体改革的重要组分，也是全部房改中的重要组分。局部改革显然应与整体改革和谐对接，但是，高校的房改有其特殊性，特别是在明晰住房社会化与住房商品化的逻辑关系后，更能发现其改革的特殊性。

一方面，由于高校住房不同于社会上一般的住房领域，所以，经过多年的房改，高校教职工住宅小区内的住房，总体上仍然不是普通的商品房，而大体上呈现准商品房、公共住房的混合格局，因而需要体认，高校教职工住宅并不必然地对应着社会上普通商品房小区所采用的社会化物业公司商业管理模式。之所以如此，是与高校的特殊性紧密相关。高校的校园环境、文化氛围有特殊性，高校教师的教学科研工作有特殊性，高校学生的学习、科研和生活也有特殊性。也正是基于这些特殊的校情特征，无论是国发的房改文件（国发〔1998〕23号文），还是教育行政部门的房改文件（教发〔1998〕23号文），都强调了高校住房改革的特殊性。两类文件也都特别地明确要求，建在校园内或毗邻校园，与教学区、办公区难以完全分割开来的住房（或在学校近期和远期规划区范围内），不得出售和简单地上市交易。此外，还要求高校留有一定比例的公房，作为租赁型教师公寓、周转房。这就决定了大多数高校教师住房并非普通商品房，即使是在对本校教职工出售长期自有使用权的那些高校教师住房，因为再次出售时，一般也只能售给本校，所以充其量只能算是准商品性住房。在上述契合高校校情的独特房改制度约束下，当前绝大部分高校住房产权，也就自然地呈现准商品性、公共性的多元格局。既然高校教职工住宅区的住房，并非普通的商品房，自然也就使得其住宅小区的物业管理，在相当程度上不同于普通商品房小区所采用的物业公司管理模式，因而，其正常的维修服务，不一定都必须交给社会化的商业性物业公司。

我们发现，这个改革原则，尤其适用于那些位置偏远、维修管理成本较大，一般的商业性物业公司不愿涉足的利润较薄的高校新校区。此种情况下，可借鉴有关高校成立自管型教职工住房物业组织，并辅之以热心高教公益事业的学生骨干，共同参与管理的阶段性模式，从而在因校制宜、因阶段制宜、因地制宜的原则下，持续保证高校拥有整洁的卫生环境、优美的生态环境、安全稳定的治安秩序、宁静有序的教学科研环境，以及契合教师职业工作特征的宁静安谧的生活和工作环境，进而为高校整体事业持续健康发展提供基础性支撑条件。

住房制度论文篇7

2010年两会前夕,北京和大连,两个素未谋面的退休公务员李开发和李明,不约而同地作出一个决定――向全国两会、国务院办公厅及住房和城乡建设部等递交书面建议,呼吁建立国家住房制度、加快住房保障立法,向“过度市场化住房制度”发起“二次改革”。

没有课题经费,仅凭热情和执着,在过去三年中,李开发和李明四处“化缘”,征求各类意见,终于完成了中国住房制度立法方面来自民间的两份建议稿――《国家住房建设制度建议稿(2010版)》和《住房保障法草案建议稿》。

3月2日,《财经国家周刊》记者从他们手里拿到了这两份墨香犹存的建议稿。

“三三制”住房格局

李明,辽宁省外经贸厅企管处原副处长,高级经济师,曾因编撰《住宅立法研究》一书被媒体称为“住宅立法专家”。

从2009年10月23日到12月10日的48天里,李明以平均每天100封信的效率,向1000位全国人大代表和政协委员群发了两份建言――《致全国人大代表和全国政协委员:关于加快立法的议案和提案》和《十四位专家学者联名提出 改革供地方式 建立三三制住房制度――二次房改建议书》。

此前,他自费1多万元购买400余本自己编撰的《住宅立法研究》,寄送给全国各地的官员、学者和媒体记者。

1000封信和400本书,李明收到了7位全国人大代表和2位全国政协委员的回复。这足以让他激动不已。

李明告诉《财经国家周刊》,2月25日晚上,全国人大代表、杭州娃哈哈集团公司董事长兼总经理宗庆后委托秘书给他打来电话,对提议大加赞赏,表示会在全国人大会议上联系30位代表,共提此案。

此外,李明的建议引起了派中5家代表和委员的重视和回应。

在全国人大代表中,九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生曾与30多位律师邀李明座谈,在对其建议字斟句酌后,形成“律师团”联名议案,准备上呈全国人大;致公党中央常委、天津市侨联副主席朱天慧表示也会据此提交议案;民盟浙江省副主任委员、浙江省人民政府参事卢亦愚将其纳入自己有关社会保障的总体议案中;农工党向全国政协提交了名为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》的提案,其中一些内容也以李明的建议为蓝本;民革中央也报送提案“加快制定《住房保障法》完善住房保障制度”。

李明提出,“一次房改”改掉的是实物分配的住房制度,后来出现了房价飞涨、“过度市场化”;而“二次房改”的核心内容是确立“住房是准公共产品”,逐步实现“20%左右的高收入家庭购买或租赁商品住房、60%左右的中等收入家庭购买或租赁公共住房、20%左右的低收入家庭享有保障性住房”的“三三制”住房格局。

在李明看来,合理的住房制度应同时兼顾低、中、高三个收入层次即全体国民的住房需求,但国家《2009~2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度倾向于多建廉租房、保障低收入家庭的居住,使中等收入家庭沦为买不起商品房又申请不了廉租房的“夹心层”。因此,有必要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。

李明提出的公共住房概念,是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式招标供地建设的准市场化平价住房。供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,是三三制住房制度创新的必要条件。

论战“二次房改”

“二次房改”概念提出后,迅速在媒体上蹿红。有网站“民意调查”显示,80%以上的网络受访者支持“二次房改”。

但另有看法的也不少。

住建部政策研究中心主任陈淮曾在公开场合表示,不论短期计划还是“十二五”规划,并没有“二次房改”计划,“中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”

中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌则说:“不能因为猪肉贵了就骂农民,同样不能因为房价高了就全怪开发商”,“二次房改完全没有必要”。

对于这些评价,李明在自己的博客上予以回驳,说对方是在为自己参与制定的游戏规则护短。

这场“房改”论战在2009年10月达到高潮。期间有消息说,住建部成立了一个以副部长牵头、住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,着手调研十年房改的得与失,谋划下一步住房制度走向。

但随后住建部副部长齐骥公开辟谣,说“坚持市场化方向不动摇”,有关“二次房改”的调研言论纯属乌有,“中国房地产是否存在泡沫目前难界定”。

《财经国家周刊》记者了解到,“二次房改”之所以引起论战,是因为触及对1998年房改以来一些问题的评价。

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]第23号文件)明确规定:“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”

李明告诉《财经国家周刊》,时任副总理的在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上就特别强调:“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。”

2000年12月,在听取建设部工作汇报后又一次强调:“住房建设,有两点需要明确,一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变;二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”

而2003年出台的由建设部起草、并以国务院名义下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件),将国发[1998]第23号文件的规定修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

包括李明在内的一些学者认为,正是这一修改,改变了经济适用房的性质,并使住房政策倾向于逐步演变成为全面市场化,把绝大多数城镇家庭推向商品住房市场。

在2010年全国两会前夕,连续三届担任全国人大代表的迟夙生提出,从2008年10月全国人大常委会将住房保障法列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一至今,已有一年半的时间,“时机已经成熟”。

迟夙生准备向上提交李明的四项建议,其中包括成立由国务院牵头的“深化二次房改和住房保障法立法领导小组”,推广北京、重庆和深圳三市把住房用地的50%以上用于住房保障、确定房价收入比考核指标和取消住房保障户籍限制等房改新策。

李明对《财经国家周刊》说,他曾在某些会议的现场将“二次房改”建议书当面交给几位领导,等到会议散场时,却发现建议书仍旧留在座位上。

不是“另搞一套”

和李明相比,现为《中国经济名家讲坛》专家委员会副主任、中国管理科学研究院研究员的李开发更早为媒体所熟知。

在2004年至2006年以“郎顾之争”为发端的国企改革大讨论、2005年“圆明园防渗工程”引发的关于水资源恶化的讨论、2007年至 2008年的“许霆恶意取款案”中,李开发都成为媒体报道的焦点人物。

2010年全国两会前夕,在接受《财经国家周刊》专访时,李开发说,他已将十易其稿、增加了背景、论证和解读的《国家住房建设制度(建议稿)》最新版本,递交给某些参会人士和国务院下属相关部门。

李开发说,之所以要做这件事,是因为几年前总理说过的一句话。

2007年11月,总理在出访中亚时接受凤凰卫视采访,提出“我们确实应该设计一个好的住房制度”。总理的期望,使李开发有了起草一部《国家住房制度建议稿》的想法。

从那以后,李开发四处调研,足迹遍布上海、深圳、广州、南京和武汉等房地产热点城市。由于本身有一定的知名度,李开发在调研过程中受到一些当地高层领导的接待,也拿到了大量一手数据。他还深入湖南、河南等省的农村腹地,调研农村宅基地闲置、农田弃耕等现象,这些调查成为他将进城农民的住房保障写入国家制度建议稿的论据。

调研之余,李开发研究美国、韩国等诸多国家的住房制度,再就是到处请各类专家、房地产业内人士“喝茶”。

2009年全国两会召开前夕,李开发拿出了《国家住房建设制度(建议稿)》的初稿;在经过10次修改后,李开发终于形成了2010年版建议稿。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,他起草的《国家住房建设制度(建议稿)》每一条都有相应的中央文件作为依据,最大限度地契合了整个国家的改革进程,而不是“另搞一套”。

在他看来,“国家住房制度不能光考虑如何正确、如何与国外理论接轨,更重要的是符合中国国情。”

建议稿的争议

翻开李开发版的《国家住房建设制度(建议稿)》可以发现,文中非但有制度条款,还有解读和论证。李开发告诉记者,这是吸取了以前的经验教训,防止别人误读误判。

《国家住房建设制度(建议稿)》中,最有争议的当属“第十一条”:向农村宅基地制度借鉴经验,构建城市居民的住房保障体系。其中引入“基础性保障住房权”概念,为首次置业的居民划定一个基本保障面积,形同于农村的宅基地。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,就这一条,此前曾有位专家讥笑:“不如在城里给每个人都分一块地,让他自己盖房子”。这位专家认为,除非改变现行土地制度,否则无法实现。

就此,李开发在新版建议稿中慎而又慎地作了修改:“城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。”同时又在条款下作出解释:此条款不是要改变现行土地制度,那是“专家的误解”。

李开发表示,他在调研中发现,一些沿海城市的房价收入比是15~20倍,已经明显呈透支迹象;2009年为应对金融危机,银行打开信贷闸门,有大量资金流入房地产业,一些国企成了“地王”;此外,一些地方政府举债建设政府融资平台,预埋下金融风险。

“房地产尽管带动经济增长,但对房地产的支柱产业地位宣传过高、扶植过多,必然会挤压制造业等其他实体产业,使资源配置失衡,经济面临结构性风险。”李开发说,“房价高涨与就业率下降已经现实地联系在一起,对整个经济环境已构成威胁。”

在李开发看来,如果此时能推出国家住房制度,“将是更好地战胜国际金融危机的核心选项之一。”

据他测算:“北京有500万外来人口,至少有300万人是白领。如果出台住房保障制度,让其中的150万人能够买得起约40万元/套的房子(80平方米,其中保障型待遇50平方米,调剂型的30平方米,为一套房),合计拉动的消费就高达6000亿元。”这仅仅是北京市。如果按全国来算,李开发估计“有可能拉动消费10万亿至20万亿元”。

“这是货真价实的内需。能拉动如此巨大的消费,只有国家住房制度能办得到。”李开发说。

他还认为,国家住房制度要通盘考虑,住房至少涉及城市规划、产业发展、户籍制度、教育资源和社会保障等若干方面。有必要由国务院牵头成立专门机构,“找中立的研究机构和学者参与”。

房改的全盘考虑

《财经国家周刊》记者发现,在李开发和李明分头起草的两部住房制度立法建议稿中,出现了不少观点交集。比如,确立“住房是准公共产品”、“人人享有适当的住房保障”的理念和原则,扩大中等收入家庭住房保障覆盖面,建立城乡一体化的住房保障体系、对进城农民实施居住保障,以及支持单位集资、合作建房,培育多个不同的房地产开发主体,等等。

在李开发和李明发出“二次房改”声音的同时,2010年1月中国经济出版社发行了一部新书――《第二次改革》。出乎出版方意料的是,一部艰涩的理论著作,竟排在了同期畅销书的前列。书中提出了“第二次改革”的概念,指出“前30年的改革以破为主,后30年更多强调的是立”。

3月3日,在全国政协会议召开当天,该书作者、全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林接受了《财经国家周刊》的采访。

迟福林告诉记者,自金融危机以来,他始终在关注中国发展的大背景的变化。

“从国内来讲,是发展阶段的变化。即从‘生存阶段’变为‘发展阶段’。在此背景下,长期坚持的以追求GDP总量为目标的‘增长主义’将难以为继,取而代之的,是公平和可持续发展会成为下一步最基本的大目标。”迟福林认为,下一阶段,经济问题会退而求其次,社会方面的问题将越来越急迫。

“第二变化来自于外部。”迟福林说,“金融危机显示出欧美市场正在发生的变化。使得中国长期奉行的大进大出的出口导向型经济也要面临调整。这就给我们提出一个问题:后30年恐怕会和以前有很大的不同,我们面临一个新的转型。”

在迟福林看来,中国下一阶段“是继续往追求GDP总量为目标的‘增长主义’老路上走,还是另辟一条新路,朝着公平和可持续发展的方向上走”,需要一个理念上的抉择。而抉择的关键期,恰在最近这三五年。

《财经国家周刊》记者告诉迟福林,他的上述理论,已被李明作为注脚引入其“二次房改”的论述中。对此,迟福林说:“房地产的问题,既是经济问题,更是社会问题,如果房地产的问题不解决或者解决不好,则可能不仅是对经济有冲击,甚至会对社会都有更大的冲击。从这些角度来看,我们必须把追求公平和可持续发展作为目标。”

对于“二次房改”,迟福林表示,“应该承认,第一次房改在加快房地产市场化方面有重大推动,但同时也应承认其间肯定有失误。比如,加快商品房发展的同时,保障住房严重缺失。”在他看来,改革过程中不确定因素多,因而一定要历史地看待房改。今后改革,更多地应该从经济和社会两个方面去全盘考虑。

摘帽“支柱产业”

近一年来,在“二李”的“二次房改”和迟福林的《第二次改革》之外,就“房地产是否该被视为支柱产业”、“房地产”和“住房”政策应区别定义等大是大非问题,房地产理论界也热议不断。

一些专家认为,第一次房改之所以会出现过度市场化的倾向,与对房地产的“支柱产业”定位不无关系。自从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件)中首次提出“房地产是国民经济支柱产业”以来,地方政府大力推行住房商品化,“土地财政”长盛不衰,保障房建设却严重不足。

在2010年全国两会召开之际,迟夙生在其议案中写道:“第二次房改的重点,就是‘市场经济+社会主义’。”他认为,“二次房改”的意义在于“一方面解决老百姓住的问题,一方面创造极大的内需”,而不是现在这样头痛医头,脚痛医脚,房价涨了,就调控一下,如此周而复始。

全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵认为,应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路,使住房政策向满足人民基本生活需求回归,向社会保障和准公共产品的属性上回归。

要不要继续保留房地产头上“支柱产业”这顶“桂冠”,目前争论愈发激烈。

中国土地学会副理事长黄小虎在接受《财经国家周刊》采访时表示:多年以来,房地产是抢了建筑业的“功”,“支柱产业是建筑业而非房地产业”,拉动50余个相关产业、带动每年2000万人就业的,也都是建筑业,不是房地产业。因而,有必要正本清源,给房地产“支柱产业”摘帽,“过多的资源向房地产业集中,实际上是一种浪费。”

吴晓灵则提出,“发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题,还是主要解决经济发展问题,关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向”,“国家应对房地产政策和住房政策有所区分”。

这一观念在2010年地方两会期间出现和声。2010年1月底,曾任建设部部长的上海市委书记俞正声在40分钟的发言中用30分钟谈房地产问题,提出房地产业“二分法”:“住房有两个属性,一个是市场属性,一个是民生属性,不能只讲市场属性,不讲民生属性。”

上海市长韩正公布了一个大于“一分为二”的数字:2010年上海市计划开工建设的保障性住房将占全市总住房量的60%以上。

住房制度论文篇8

关键词: 住房资产 需求函数 资产组合 资产收益率

中图分类号: F830.9文献标识码: A文章编号: 1006-1770(2008)010-039-06

一、引言

住房是满足人类居住需求的基本生活要素，具有消费品属性。同时，它又是提供货币流或者服务流的资产，具有投资品属性。基于住房的二元特性，住房市场有空间市场和资产市场之分。其中，资产市场与住房的资产属性相对应，交易对象为住房资产，市场需求源于投资购置住房者，市场的供给和需求共同决定住房的资产价格。

我国住房市场的建立和发展是与住房制度改革的进程相辅相成的。特别是从1998年发展至今的十年间，由于全面停止住房实物分配、实行住房分配货币化，住房市场获得了蓬勃的发展，居民拥有的住房资产价值通过住房市场得以真实显现，住房业已成为国家财富和居民家庭财产最为重要的组成部分。近年来，我国住房市场进入了繁荣周期，表现为商品住房开发投资增幅高于同期固定资产投资、住房销售量稳步攀升、住房价格持续快速上涨。由于住房需求的集中释放，住房领域的供需矛盾开始凸显。政府部门对于住房市场的需求调控定位于保护自住性需求、抑制投资性需求。但是，就目前我国住房资产性需求的研究成果而言，尚难以准确地评估各类政策措施抑制投资性需求的有效性。因而，定量地研究我国住房的资产性需求的决定因素，建立相应的住房资产需求函数，有着明确的理论价值和现实意义。

纵览国内外关于住房需求研究的文献，大致可分为三个方向。一是住房消费需求研究，该方向的研究历史及成果均居于住房需求研究领域的主导地位。它将住房视为普通消费品，把异质的住房商品抽象为同质的住房服务，依据微观经济学的消费者效用论研究住房需求方程。在此基础上，考虑住房的异质性及搜寻成本，发展成为广义的住房选择理论。二是基于资产组合的住房资产研究，该研究方向近年来随着金融经济学和计量经济学的发展而成果颇丰。Kullmann等人建立的股票市场参与离散选择模型显示，是否拥有住房资产与股票市场的参与程度在高概率水平上呈正相关关系。Cocco等学者构造的投资者全生命周期的动态最优资产组合和消费选择的数理模型表明，劳动收入与住房价格显著的呈正相关，预期收入较高的投资者将会加大住房投资。三是考虑住房二元特性的需求研究，该方向撷取了消费品和资产组合的研究方法与结论，是一个崭新的领域。Dusansky等学者研究得出重要结论，即当住房市场趋于繁荣、住房价格连续快速上涨时，投资动机可能成为居民购买住房的主导因素。

在研读相关文献的基础上，本文形成了以下的研究思路：首先，根据Dusansky关于投资动机影响住房需求的研究成果，结合我国近年来住房价格上涨的实际情况，确定了从住房的资产特性研究住房需求的基本方向；其次，借鉴宏观经济学的住房投资理论，将住房资产需求的影响因素设定为住房资产价格、住房资产收益、其他资产收益、人均财富水平等实际经济生活中客观存在的、可以直接度量的变量；再次，引入包含住房资产在内的资产组合理论的研究方法，参考Cocco等学者使用的最优资产组合数理模型，构造住房资产需求函数，并将数理推导结果与经验数据回归结果相互验证。

尚需说明的是，本文研究的住房需求不是广义的居住需求，而是一种狭义的住房资产需求，即购置住房资产的需求。当然，购置的住房资产用于自住也表现为住房的消费需求，对此本文只将其考虑为投资行为，而通过租赁住房满足的住房需求属于纯粹的住房消费需求，不在本文的研究范围之列。

二、中国住房资产需求因素的理论实证研究

（一）含有住房资产的资产组合配置理论

资产在经济学中的定义是能够为所有者带来货币流或服务流的物品。据此，住房、储蓄存款、股票等都应当视为资产。以住房为例，它既可以为住房所有者提供满足居住需求的服务流，又可以当所有者将其出租时提供租金形式的货币流。国外有关居民家庭资产组合的研究显示，住房一般占据资产组合的最大份额。就我国情况而言，根据国内学者的研究显示，住房、储蓄存款是我国居民当前主要的两种资产保有形式，两者占居民资产总量的比重达70％以上。另外，考虑到从2005年伊始，我国证券市场趋向繁荣，出现居民储蓄存款向以股票为代表的证券市场集中流动的现象，股票资产在居民资产组合中比重明显上升。根据我国居民资产组合的实际构成情况，可将储蓄存款、住房和股票作为待研究的居民资产组合的基本形式。

金融经济学认为，典型的资产所有者是这样进行资产组合的：首先，要确定待研究资产的主要类型。资产可划分为三种典型类型，即无风险资产、低风险低收益资产、高风险高收益资产。姑且将我国居民资产组合中的储蓄存款视为无风险资产、住房视为低风险低收益资产、股票视为高风险高收益资产。

其次，通过图1说明储蓄存款、住房和股票等资产组合的配置过程。横轴度量资产的风险（由收益的方差表示），纵轴度量资产的期望收益，点S代表股票资产，点H代表住房资产，点Rf代表储蓄存款资产。由于股票的高风险高收益，点S位置在点H的右上方，而储蓄存款资产由于无风险性，点Rf位于纵轴上，且纵坐标值小于点S和点H。

根据金融经济学的分离原理，资产所有者的决策包括两个独立的过程。第一步，由住房和股票两种风险资产的期望收益、风险及两种资产的相关系数，可以计算得出风险资产组合的可行集，如图1中曲线HAS所示。曲线HAS中的每一点代表不同结构比例的住房、股票的风险资产组合，MV点表示最小方差组合，MVAS为有效集。当储蓄存款收益率Rf确定后，通过点Rf作有效集MVAS的切线，切点A即为资产所有者所持有的风险资产组合。因此，切点A由住房资产的收益及风险、股票资产的收益及风险和存款资产的无风险收益共同决定。

第二步，资产所有者要在无风险资产与风险资产之间进行选择，即在射线RfA上选择代表不同组合的点。其中，线段RfA上的点表示资产所有者的自有资产一部分以储蓄存款形式保有，另一部分以住房、股票形式保有；A点右侧直线上的点则表示资产所有者在自有资金基础上以利率Rf借贷部分资金而全部投资于风险资产的情形。射线RfA是所有资产组合（包括无风险资产与风险资产）的有效集。资产所有者在有效集RfA中如何选择资产组合，是由个人对资产收益及风险的偏好而决定的。

（二）基于资产组合的住房资产需求函数的数理模型

1.存量住房资产需求函数的数理模型。本文认为资产组合为资产所有者带来的总收益（Ret）由资产的账面收益（即资产增值）、资产收益的波动以及资产兑现的难易程度（分别简称为资产的盈利性、风险性和流动性）等共同决定。由住房、股票、储蓄存款等资产组成的代表性资产组合的总收益用下式简洁的表示，称其为资产总收益函数：

（式1）

其中，houseinv、stockinv、depositinv分别表示用货币计量的住房资产总值、股票资产总值和储蓄存款资产总值，单位皆为一单位货币。

假设资产所有者总是寻求资产总收益的最大化。同时，该最大化是一种有约束条件的最大化，这一约束条件可以表示为资产所有者对资产的预期账面增值率（通俗地称为资产保值增值目标）是一定的，可表示为：

（式2）

其中，Assete为预期的资产总值；（1＋rhe）为住房资产预期收益率，可视为住房资产的远期价格，用Rhe表示；（1＋rse）为股票资产预期收益率，可视为股票资产的远期价格，用Rse表示；（1＋rde）为储蓄存款资产预期收益率，可视为储蓄存款资产的远期价格，用Rde表示。

可见，资产组合配置问题最终转化为求解既定的预期资产总值约束条件下资产所有者总收益最大化问题。假设总收益函数Ret为一阶连续可微函数，引入多元微积分中求n元函数条件极值的Lagrange函数方法。由于Lagrange函数的驻点即为Ret函数的条件极值，即用构造的Lagrange函数对自变量求偏导并等于零（求解过程在此不再赘述），可得如下所示的住房资产需求函数：

（式3）

该式以存量住房资产需求（houseinv）为函数，以全部资产总值（Assete）、住房资产预期收益率（Rhe）、股票资产预期收益率（Rse）、存款资产预期收益率（Rde）为自变量。

在确定存量住房资产需求函数主要自变量的基础上，参考国内外文献中住房需求函数的构造范式，本文采用双自然对数的函数形式，继而还原得出指数形式的存量住房资产需求函数：

（式4）

2.增量住房资产需求函数的数理模型。为了由存量得到增量的住房资产需求函数，尚需在存量需求函数中加入时间信息。在式4中加入时间点t，并用t时的存量住房需求减去t-1时的存量住房需求，假设住房资产预期收益率（Rhe）、股票资产预期收益率（Rse）、存款资产预期收益率（Rde）在短期内保持不变，得到t时期增量的住房资产需求Δhouseinv为：

（式5）

对上式中的在t-1时点处进行泰勒展开，忽略高阶无穷小余项，最终得到双对数形式的增量住房资产需求函数的数理模型：

（式6）

理论模型式6表明，基于资产组合配置理论的推导分析，在增量住房需求函数中，因变量为t期增量住房资产需求（ΔHat），自变量包括同期的增量住房价格（PHt）、资产增量（ΔAssetet）、住房资产预期收益率（Rhet）、股票资产预期收益率（Rset）、存款资产预期收益率（Rdet）和t-1期的资产存量（Assetet－1）。

三、中国住房资产需求因素的经验实证研究

（一）计量模型和样本数据

1.计量模型的设定。在经验实证研究中，将不同城市的住房市场作为待研究的经济单位，考察每个城市在连续若干时期内住房市场的需求情况，根据理论实证所得到的增量住房资产需求函数数理模型的基本形式及主要变量，采用如下所示的基于面板数据（panel data）的计量模型：

（式7）

式中，下标i代表横截面上的各个城市，下标t代表时间序列上的每个季度，μit为误差项。

被解释变量为新建商品住房的人均销售量（areasale/pop）。将新建商品住房的销售量作为增量的住房资产需求，并假设增量住房资产市场达到均衡，其销售量等于需求量。在解释变量中，资产增量由人均地区生产总值（GDP/pop）表示，假定资产的增加量全部是由收入流入造成的；增量住房资产价格采用新建商品住房交易的平均价格（PH），即新建商品住房销售金额除以销售面积；住房资产预期收益率（Rhe）为二手住房资产的名义收益率减去通货膨胀率（以CPI衡量）后的实际收益率，此项收益指住房资产价格变动引起的资本利得，并假设租金收入、资产折旧、住房交易成本之和为零；股票资产预期收益率（Rse）亦为实际收益率，此项收益指股票资产价格变动引起的资本利得，并假设股利收入、股票交易成本之和为零；储蓄存款资产预期收益率（Rde）为名义存款利率减去通货膨胀率（以CPI衡量）的实际利率。另外，暂时忽略人均资产存量，其对被解释变量的影响归并到误差项（μ）中，由此可能造成的序列相关问题在回归分析中予以考虑。

2.样本数据的说明。回归分析所用样本数据是我国38个主要城市从2005年第三季度至2007年第三季度的数据，最终的面板数据集包含样本观察值共38×9=342组。38个城市包括了全部的直辖市、计划单列市，除拉萨、兰州和银川外所有的省会城市以及部分其他重要城市，从地域来看涵盖了东部、中部和西部地区。这些城市具有以下特点：一是，住房制度改革进行得较为彻底，住房商品化程度较高；二是，新建商品住房供给充分且保持适度的空置率；三是房地产市场体系健全，房地产中介组织完善，二手住房市场较为活跃，住房供求信息流动充分。上述特点不仅能够确保样本数据的质量，而且可以使有关市场均衡等假设条件得以成立。因此，本研究所选城市已经涵盖了可选样本城市的大部分，其他大量的中小城市由于住房商品化程度较低、房地产市场尚在发育，不宜作为本研究的样本城市。

本研究所用的样本数据来源于以下几个方面：各城市新建商品住房交易面积、平均交易价格和二手住房价格变动率采集于有关城市房地产市场信息系统，各城市GDP、人口、CPI来自国家统计局和各城市统计局的统计公报和统计快报，存款名义利率取自中国人民银行公布的历年存款利率数据，证券市场的股票指数采用上海证券交易所公布的上证统计月报。

（二）回归过程及结果

在选取回归方法时需考虑面板数据的两大特征：一是数据的横截面特征，即横截面各经济主体之间的差异；二是数据的时间序列特征，即由于计量模型设定的偏误导致的序列相关。本文分别选用混合回归模型（Pooled OLS model）、固定效应模型（fixed effect model），并用横截面加权（Cross-section weights）、一阶自回归（first-order autoregressive）、面板校正标准误差（Panel-Corrected-Standard-Errors）等多种方法进行异方差、序列相关的修正。

1.关于异方差的修正分析及结果

采用混合回归模型，各城市的住房需求函数模型的待估参数是一致的，横截面上各经济主体的差异主要体现在异方差性。因而，回归分析的估计方法采用横截面加权最小二乘法，以消除异方差对参数估计的影响。对计量模型（式7）用Eviews 5.0进行横截面加权最小二乘回归，结果如表1第二栏所示。结果显示，全部解释变量的回归系数均在3％的概率水平上显著，而序列相关的Durbin-Watson检验结果为0.64，说明模型误差项存在序列相关。

2.关于序列相关的修正分析及结果

对序列相关的修正主要是采用一阶自回归模型，记为AR（1）。对加入AR（1）的计量模型（式12）进行采用CO变换法，其结果见表1第三栏。结果显示，模型的拟合优度进一步提高，序列相关性明显降低，主要解释变量的回归系数除住房资产收益率外均在高概率水平上显著。

3.关于固定效应模型的计量结果

横截面上各城市之间经济发展水平、住宅市场的成熟程度不尽相同，由于存在上述无法观测到的异质性（unobservable heterogeneity）采用固定效应模型更为适宜。但是，囿于数据链较短的限制，选用固定效应模型会导致估计精度下降的问题，因而，主要采用固定效应模型的结果对混合回归模型的结论予以验证，见表1第五栏。正如预期分析，固定效应模型的拟合优度最佳，而主要解释变量的回归系数与修正后的混合回归模型的结论基本一致。

4.关于资产预期收益率组合的计量分析

在上述计量回归过程中，住房、股票和储蓄存款等资产的预期收益率均采用当期资产收益率，而实际经济生活中投资者所用的预期收益率可能是滞后的（即前期实际收益率）或者是超前的（即理性预期的后期收益率）。为此，本文对不同类型的预期资产收益率组合进行进一步的计量分析，并用PCSE方法进一步修正异方差和序列相关，表1第四栏报告了住房资产预期收益率采用t+2期实际收益率、储蓄存款收益率采用t-1期实际收益率的计量回归结果。比较表1所列出的各项结果，统筹考量模型的总体性指标以及与理论模型的一致程度，确定以本结果为住房资产需求函数的最终计量结论。

结果显示，调整决定系数（Adjusted R2）为0.946，表明回归模型对被解释变量的估计值与其样本观察值的拟合优度为94.6％，即增量住房需求可以由人均收入、住房资产收益率、储蓄存款资产收益率、股票资产收益率和增量住房资产平均价格等五个解释变量解释94.6％，其余5.4％归因于除上述解释变量外的未考虑变量及其他扰动因素。F统计量为92.69，其相伴概率为0，表明该模型具有总显著性。Durbin-Watson检验结果为2.256，说明修正后的模型基本不存在序列相关。

（三）实证结论与住房市场实际状况的比较分析

1.住房资产需求的人均收入弹性系数与平均价格弹性系数符号相反且二者绝对值相等，当人均收入增长的百分比略高于住房价格上涨百分比，且其他影响因素保持不变时，住房市场的资产需求应当有所增加。住房市场的实际情况正如结论所示。从2004年至2007年6月，全国国内生产总值（GDP）的增长幅度达到了9－10％，与此同时，全国住房价格以7－8％的水平连续上涨。住房资产价格明显上涨对住房市场需求的抑制作用在一定程度上被国民收入增加对住房市场需求的扩张作用所抵消，在同期利率保持相对平稳的条件下，新建商品住房的交易量呈上升趋势。

2.股票资产收益率的弹性系数为0.245，说明股票资产收益率对住房市场的需求产生一定的正向影响。从2006年开始，我国以股票市场为主的证券市场由复苏转为趋于繁荣。当时有观点认为，股市收益的增长将会造成居民一部分投资于房地产的资金转而进入股市，居民的置业投资需求将会明显减少，房地产市场有望降温，即股票资产增加对于住房资产需求产生一定的“替代效应”。实际上，新建商品住房市场的交易量从2006年初至2007年9月一直攀升，“替代效应”没有出现，或者说股票资产增加产生的“财富效应”大于“替代效应”，两者共同作用的结果对住房市场的需求产生了正向作用；而从2007年10月开始，上证综指、深成指大幅回调，股票市场的资本利得减少，住房市场的交易量也有所降低。这些经济现象与研究结论基本相符。

3. 在众多解释变量弹性系数的回归结果中，储蓄存款资产收益率的影响程度最大：当期储蓄存款资产收益率的弹性系数达到3.53，滞后一期的系数为7.87，均对住房市场的需求产生负向影响，且存在一定的滞后效应。从市场的实际情况来看，2007年上半年我国出现较为明显的通货膨胀，在名义利率变动不大的前提下，实际利率水平持续走低，全国住房市场的交易量前三季度出现激增，当部分城市的新增住房供给量未显著增长时，其存量住房空置率开始下降，甚至抢购住房、争抢房号等现象纷纷见诸报端。2007年下半年伊始，人民银行密集上调存贷利率，其对全国住房市场的影响在第四季度开始显现，当季新建商品住房的交易量环比下降约17％，开创了近年来四季度住房交易量低于三季度交易量之先河，利率水平对住房资产市场需求影响的有效性得以充分展示。

4.住房资产收益率的回归系数在理性预期回归中是显著为正的，这说明当房价持续攀升时，只要投资者预期住房资产收益率会提高，增量住房资产的需求将继续膨胀。此结论与部分城市住房市场的投资性购房占有相当比例的状况是相符的。但是，应当看到，在不同的回归模型及资产收益率组合中，住房资产收益率显著性结论并不一致。结合经济生活的实际，可以这样理解：一是，住房资产可以提供货币流或者服务流，当资产所有者只考虑服务流时，资产收益率对需求影响的显著性下降；二是，38个样本城市由于市场经济发展水平各异，其住房显现的消费品和资产特性也不同。例如，在部分发达城市，商品住房已经成为了重要的一类投资品，住房资产收益率在这些城市中对于需求的影响会相对地较为显著。

四、政策涵义

住房市场的需求调节是我国房地产市场调控的重要内容，其主要政策导向是“支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求”。投资性需求与投机性需求在经济学上可将其统一划分为以获得股利收入和资本利得为目的而产生的投资需求。基于资产组合的视角研究住房资产需求函数，可以将居民住房投资需求决定因素的影响程度定性化与定量化，相关的研究结论对于住房市场的需求调节政策，特别是投资性与投机性需求的调控政策的研究与制定具有一定的参考价值。

（一）关于资产增量对住房市场需求影响程度的研究结论说明，在住房需求的收入弹性较大的条件下，人均国民收入的持续增长、居民财富的不断累积，会直接导致增量住房市场的需求膨胀。有研究显示，我国目前宏观经济的“高位－平稳”增长态势还将延续至2020年左右（GDP以年均7－9％增长），由此造成的住房市场潜在需求的扩张将是长期且不可避免的。因此，当增量商品住房的供给水平保持基本稳定时，由于需求的扩张一定会引起住房市场的价格水平趋于上涨，这是经济活动的内在规律所决定的。关于我国房地产市场形势的分析判断以及调控政策目标的设定应当充分考虑到这一因素。

（二）关于住房资产价格对住房市场需求影响程度的研究结论表明，在我国宏观经济处于平稳持续增长的现阶段，住房资产价格上涨的常态水平不应高于经济增长水平。根据住房资产价格与资产增量的弹性系数绝对值相等、符号相反的结论，当不考虑其他影响因素时，如果住房资产价格的增幅高于收入增长，住房市场的需求会出现一定程度的萎缩，若增量住房供给水平不变，住房资产价格将会下降，直至回复到增幅低于收入增长的稳态水平，即住房市场自身存有稳定住房资产价格的机制。相关调控政策的制定应当注意保护和发挥这种经济内在机制，充分把握住房资产价格变化所反映的经济信息与经济涵义。

（三）关于利率水平对住房市场需求影响程度显著的研究结论说明，当前利率调节是抑制住房市场需求膨胀的重要途径。以住房为主的房地产市场是国民经济的晴雨表，而利率是货币政策进行宏观调控的媒介，房地产市场对利率变动的反应较一般的商品市场更为敏感。住房市场需求过于集中的释放会引起一些不良后果：一是住房价格在短期内快速上涨，超出购房者的经济承受能力，致使正常的住房消费需求难以得到满足；二是，住房价格骤增吸引大量资金流入房地产开发领域，囿于我国目前住宅的设计理念、施工技术水平所限，导致开发建设大量难以达到节能、省地、环保标准且住用性能较差的住宅产品，从而造成资源能源的浪费；三是，住房价格暴涨必然伴随着价格暴跌，这对于金融稳定乃至国民经济平稳增长均会产生巨大的负面作用，同时资源向以住宅为主的房地产业的不合理流动也影响了宏观经济层面上资源的合理配置。分析住房市场需求函数的自变量不难发现，多数自变量属于不可控变量，而利率是为数不多的由政府掌控的有效手段。诚然，利率水平对于宏观经济而言是牵一发而动全局的因素，不能仅仅因调控房地产市场而频繁变动，但是，根据通货膨胀率及时调整利率水平，使储蓄存款的无风险收益率处于正常合理的区间，防止实际利率长期处于负值水平，从而避免公众形成负利率的心理预期，是房地产市场、同时也是宏观经济健康发展的内在要求。

（四）关于股票资产收益率对住房市场需求影响程度的研究结论说明，不同的资本资产市场之间的关联性会对住房需求市场调控的效果产生一定影响。以股票为代表的有价证券收益增加所产生的资产“财富效应”进一步使住房市场的需求增长，居民倾向于将增加的部分财富以住房的形式保有，这可能源于我国民众“有恒产者有恒心”的传统观念而产生的对土地房屋财产的偏好。应当说，这种关联性增加了住房市场需求分析、预测与调控的复杂性，股票资产收益率的变动有可能部分冲抵调控政策抑制住房市场需求的效果。

（五）关于住房资产收益率对住房市场需求影响程度的研究结论说明，由于住房资产收益率对于增量住房需求的正向作用，一旦居民形成住房资产价格持续快速上升的预期，收益率对需求的扩张作用会在很大程度上湮没资产价格自身的抑制作用，从而导致住房资产价格泡沫的出现，而旨在降低住房资产收益的有关税收政策具备抑制投资需求的理论可能和实际效果。尚需注意的是，鉴于经验实证显示我国当前住房资产收益率有限的显著性，有关税种的征税范围、税率水平的调整幅度应当根据市场反应适度加大。

注：

本文涉及内容均为个人学术观点， 与所属单位无关。

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住房制度论文篇9

关键词:住房改革;经济适用房;制度

我国自1994年全国城镇住房体制改革以来，房地产行业已经成为我国经济的重要支柱，对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论，但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力，终究会引起社会矛盾的暴露。

1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。

一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。

一、保障性住房缺失

我国自全国城镇住房体制改革以来，福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策，另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性，使得商业房过度发展，而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房，经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步，经历了高峰之后迅速下滑，特别是2003到2005年，经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度，全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。

二、土地制出让制度缺陷

从房价的长期规律来看，土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源，特别是中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但土地资源承载力相对不足。在这种情况下，土地出让市场是否健康，决定了是否能形成有效的土地供给机制，从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后，土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成为地方政府的财政外收入，这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权，这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义，但同时在房地产行业的上升周期，竟拍中的地价往往被炒得很高，拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明，在整个房地产建设交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美，地价税费相加大约占到住房价格的28%。

三、房屋供给结构不合理

我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长，主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后，新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋变得相对稀缺，抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求，从而将压力都集中在销售市场，导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多，中小户型住房少;高档住房多，中低档住房少;一般商品住房多，限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足，一方面导致其价格上升，另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用房屋维持其高价起到了支持作用，从而拉动住房平均价格上升。

四、特殊文化背景下的投资偏好

高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力，但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减，中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底，我国个人购买商品住房达1.42万亿，居民自有住房比例达72.8%。

中国百姓偏好住房投资，有以下几个原因:第一，中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习，住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二，在中国，住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”，是个人社会身份和生存能力的体现，这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。

以上列举的我国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫，给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。

参考文献

[1]余宏: 房地产经济学[M]，北京:人民交通出版社，2008

住房制度论文篇10

关键词：公积金制度；现状；展望

中图分类号：F840.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

一、我国住房公积金管理制度的现状

为了深化城镇住房改革，切实解决和改善城镇居民的住房问题，1991年借鉴了新加坡的经验，我国在试点城市推行住房公积金管理制度，国务院从1994年起明确住房公积金管理制度为全国统一制度，并在全国各地政府推广和执行。国务院于1999年4月3日，颁布了《住房公积金管理条例》，这成为了各地政府制定当地相关管理办法的依据。

近些年来，我国的经济增长速度不断加快，国家的住房制度改革也在继续深化，我国的城市化趋势日益增快，房地产市场异常火爆。2012年我国城市化水平将达到48%左右。随着我国的城市化进程的不断加快和房地产市场的兴旺，国家的住房金融体系也在不断的发展变化中，特别是由于当前我国的城镇居民收入参差不齐，相互间存在着较大差距，贫富较为悬殊，这导致了住房金融体系的政策性调整作用日渐加强，社会影响也就越来越大。最近，房地产行业的热钱过于集中，导致房屋价格的上涨速度非常快，住房公积金个人贷款的发放规模也越来越大，从最初的几万元提高到现在的几十万元，其使用频率也越来越高。但是，随着住房公积金贷款规模的不断扩大的同时，其潜在风险发生的可能性也在不断的扩大。住房公积金制度关系着城镇居民的切身利益和社会的稳定团结，住房公积金管理部门在提高公积金的资金使用率的同时，还需要将保证资金的安全性和有效防范贷款风险作为工作的核心来认真对待，常抓不懈。

1.我国政策性住房金融体系的核心是住房公积金制度

政策性住房是国家采取优惠的利息、税收等方式为特征，为了保证中低收入居民有能力购买和租用住房而进行的融资活动，也称作委托性住房金融。我国的住房公积金制度是强制执行的，采取的是国家政府主导的政策性住房金融政策。我国的公积金制度有如社会保险制度一样的福利性和强制性，由在职人员和单位以职工上年度平均工资为基数，按照规定比例缴存的住房储备金。在职工购房或偿还购房贷款或退休时可以提取使用，这些资金都是归职工个人所有的。我国目前制定的住房公积金政策，是为了进一步推进我国城市化进程的步伐，进一步推进房改制度的实施执行，从而使职工的居住水平得到显著提高。

2.住房公积金的缴存基数日趋提高，贷款规模也不断扩大

目前，全国住房公积金的缴存基数是统一标准的，由原来的职工基本工资调整为职工工资收入，缴纳比例也提高到了职工工资收入的12%，而不再是公积金制度实行之初的3%，上海市还根据当地实际情况建立了职工补充住房公积金。全国各地贷款规模也不断扩大，以青岛市为例，截止2010年末，已经累计向全市147153名职工家庭发放住房公积金贷款248.45亿元，贷款余额160.75亿元，比年初净增28.23亿元，增长21.3%；贷款资金使用率已达81.3%。

3.社会效益和经济效益日趋体现

我国新的城镇住房分配制度在住房公积金制度的推广过程中，得以顺利的完成改革，城镇居民突出的住房矛盾得到缓解，居住水平有较大改善。在我国，职工个人对住房公积金具有绝对所有权，这也在一定程度上保障了缴存职工的退休生活。但是，我国的房地产行业在近几年发展迅猛，商品房价格飞速上涨，住房公积金的贷款规模和业务量也相应的不断扩大和增加。随着贷款规模加大和贷款时间的推移，贷款的风险也不断变大，使得我们对住房公积金贷款的风险研究和管理问题越来越关注。我国的住房公积金贷款期限长，在国家和地方政策、运行体制、借款人信用等各个环节都存在着不同程度的风险，我们也能够对这些风险有正确的认知，既不能过分小心和谨慎，影响或者阻碍住房公积金的运行和发展，也不能忽视风险存在的可能性。为了保护所有职工的切身利益，需提高和加强对个人住房公积金贷款管理风险的防范和化解能力，对维护我国社会的政治和经济稳定、促进个人住房消费的正常发展、构建和谐社会具有非常重要的意义。

二、公积金贷款风险管理展望

在个人住房抵押贷款风险管理和防范的研究方面，国外已经非常成熟。而国内，虽然相关的论文比较多，但深入的研究还很欠缺，多数还基本停留在引进和介绍国外的理论上，缺乏在实用性上的研究和探索，缺乏对我国住房公积金抵押贷款违约风险具体实际情况的专门研究，所以目前十分迫切和重要的就是认真结合我国的实际国情和具体情况来对我国公积金抵押贷款违约风险问题进行专门研究。目前国内住房公积金贷款风险管理应在上述理论的基础之上，借鉴国外商业个人住房抵押贷款风险管理的先进经验，整合国内住房贷款风险管理资源的综合和科学利用，从住房公积金管理中心贷款风险管理内外两个环境入手，建立一套比较完备的个人住房公积金贷款风险管理体系。通过分析我国公积金个人住房抵押贷款过程中面临的各种风险及其结构因素重要度的测算和分析，从住房公积金管理中心贷款内外部管理方面，如何建立一套较为系统的防范、减少及化解贷款风险的方法和体系，为住房公积金管理中心在贷款风险管理方面提供有益启示和借鉴，来保障住房公积金安全运营，发挥公积金政策性住房制度的作用、维护社会稳定，是目前公积金管理部门亟待解决的问题。

参考文献：

[1]住房公积金管理条例释义[M].北京：中国物价出版社，1999.