住房供给范文10篇

住房供给范文篇1

摘要我国现行的城市经济适用房政策在实际运作中出现的种种问题，引起了社会各方争议，实际效果也不尽理想。从公共政策的视角对现行的城市经济适用房政策进行反思，解读城市中低收入群体住房难问题，明确政府责任，维护社会公正，整合公共资源，从而构建多种资源配置方式相互补充的城市住房供给体系。

关键词经济适用房中低收入群体住房供给公共政策

1引言

近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。

2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。

笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

2.1政策定位不够科学，与实际有差距

经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。

2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳

首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。

可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

3城市中低收入群体住房供给思路调整

在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督

应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应

经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。

土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。

3.3积极开拓二手房市场，丰富住房保障体系

二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。

3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平

根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。

3.5创新金融工具，加大住房金融支持

中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHA），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。

4结语

为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

参考文献

1彭开丽，李红波.和谐社会视角下的房地产调控政策解析[J].商业时代，2006（21）

2周江．关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息，2006（8）

3黄征学．经济适用房的政策效应分析[J].经济科学，2004（3）

4张泰峰，EricReader.公共政策分析[M].郑州：郑州大学出版社，2004

住房供给范文篇2

关键词经济适用房中低收入群体住房供给公共政策

1引言

近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。

2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。

笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

2.1政策定位不够科学，与实际有差距

经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。

2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳

首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。

可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

3城市中低收入群体住房供给思路调整

在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督

应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应

经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。

土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。场，丰富住房保障体系

二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。

3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平

根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。

3.5创新金融工具，加大住房金融支持

中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHA），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。

4结语

为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

参考文献

1彭开丽，李红波.和谐社会视角下的房地产调控政策解析[J].商业时代，2006（21）

2周江．关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息，2006（8）

3黄征学．经济适用房的政策效应分析[J].经济科学，2004（3）

4张泰峰，EricReader.公共政策分析[M].郑州：郑州大学出版社，2004

住房供给范文篇3

关键词经济适用房中低收入群体住房供给公共政策

1引言

近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。

2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。

笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

2.1政策定位不够科学，与实际有差距

经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。

2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳

首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。

可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

3城市中低收入群体住房供给思路调整

在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督

应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应

经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。

土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。

3.3积极开拓二手房市场，丰富住房保障体系

二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。

3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平

根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。公务员之家

3.5创新金融工具，加大住房金融支持

中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHA），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。

4结语

为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

参考文献

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3黄征学．经济适用房的政策效应分析[J].经济科学，2004（3）

4张泰峰，EricReader.公共政策分析[M].郑州：郑州大学出版社，2004

住房供给范文篇4

经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。

房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的;第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。

2房地产市场供求关系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。(2)随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加的同时,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。(3)由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。(4)住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。

住房供给的一般特征包括:

(1)住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地,而一个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金,而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。

(2)住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看,住房供给成本决定住房价格,但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是级差地租,级差地租是城市住房供给成本的主体。因此,随着城市经济的发展,处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区(如靠近海滩、公园、学校等),土地稀缺程度加剧,地租和地价上升,房价自然会水涨船高。

(3)住房供给受建造周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成,因此住房供给在短期内缺乏弹性,不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比,住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动,由此导致住房市场的供求关系极不稳定,在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。

上述特征说明,房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定,供给与需求在时间上易于错位,可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾,总量矛盾容易导致价格大起大落,而结构性矛盾则会引起房屋空置,这是形成房地产泡沫的内在基础。

3房地产价格泡沫形成机制

根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加,反之,价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降,而房价下降则需求量会相应增加。因此,对于真实的房地产需求来说,需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。

研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度,是一个相对值。供求弹性分别是指,当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时,表明供求缺乏弹性,相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性,在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加,因此,房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上,就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。

一般来说,经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加,这种需求增加表现在供求均衡图上,就是需求曲线向右上方平行移动。短期内,由于住房供难以随需求的增加而增加,因此,当需求曲线向右上方移动时,交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升,也就是说,此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是,从长期来看,住房供给是富有弹性的,它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内,如十年、二十年,如果房价持续上涨,投资于房地产的利润增加,开发商就可以想办法克服城市空间的限制,向市场提供更多的住宅。如:可以将城市住宅区向郊外拓展,可以建造更多高层住宅,也可以增加住宅楼的密度。这样,供给的增加无疑能够抑制房价上涨,因此,从长期来看,房价不可能始终上涨。在这个过程中,虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房价仍然有上涨的趋势。但是,由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期,从而使投机性需求迅速减少,结果必然导致房价上涨失去动力,甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。

对上述过程,可以运用西方经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。如图所示,短期内住宅供给弹性极小,供给曲线斜率很大,几乎呈现出垂直状态,而需求富有弹性,需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线右移(从D1移动到D2),房价上涨,涨价预期导致投资需求剧增,需求曲线不断右移(从D2移动到D3),房价暴涨(从P2移动到P3)。

在收入效应作用下,房价上涨使得人们的实际收入下降,真实需求减少,房价上涨的动力有所减弱。更重要的是,从长期来看住宅供给是富有弹性的,高房价必将引起供给增加,而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时,如果出现利率上涨、土地供给放松等因素,人们对房价将会进一步上涨的预期可能会彻底消失,这样,住房的投资性购买需求就会锐减,需求曲线向左下方移动(从D3移动到D1),引起房价下跌,房地产泡沫破裂。

但是,在中国,由于房地产市场的垄断性较强,房价具有向上的刚性,超额供给更多地表现为空置率上升,而不是房价下降。

4结论

住房供给范文篇5

1、保障性住房的性质

保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，按照我国现行政策规定，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

2、保障性住房供给与房价的关系

根据美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的“市场细分理论”，按照消费者之间需求与欲望的差异，可以把整个市场划分为若干个消费群体，这些消费群的共同特征是具有大致相同的需求与欲望。从营销理论角度讲，每一个消费群称为一个细分子市场。

按照这一理论，如果以购房者收入作为细分变量，可将房地产市场细分为高收入、中等收入和低收入三个子市场。保障性住房是房地产市场不可缺少的组成部分。对于一个健康发展的房地产市场来说，不仅要求房屋的供求总量均衡，也要求其供求结构合理化。也就是说，其各个子市场的房屋供给量与其需求量相适应，满足不同房屋消费群体的住房需求。只有这样，房地产市场才能实现供求均衡，房价才能保持平稳。反之，结构失衡会导致房价的大幅度的波动，影响市场住房需求的满足，影响房地产市场的健康发展。因此，提供必要的保障性住房是实现房地产市场均衡和稳定房价的主要保障。

二、保障性住房供给与房价宏观调控的经验借鉴

利用保障性住房的供给，调整房地产市场结构，稳定房价是世界上很多国家通行的做法，并且有很多成功的案例。以法国为例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。业内分析人士指出，法国的房价得到有效控制得益于其完备的社会福利制度和税收制度，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。

早在1998年，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。韩国的廉租房分成两类，一类是永久性出租房，另一类是可出售的出租房。廉租房的租金仅为市场价格的60%—85%，最长租赁期为30年。韩国的这种方式是按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措。一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。

房地产行业是中国香港经济的重要支柱之一。有研究认为，中国香港超过一半的投资是集中在房地产市场，而大约三成的银行贷款投向商品房和建筑业。怎样才能保证楼市不成为炒作工具，使普通百姓有房可住？中国香港的经验也是引入公共房屋制度。在经济形势非常好的阶段，政府一般很少大量供给公共房屋，原因就在于居民收入增加可以提高购买商品房屋的可能。而如果房价上升比较厉害，当地的居民收入停滞不前，甚至倒退时，公共房屋的投放就成为政府议程中的重中之重。特别是楼市如果是因炒作而兴起，居民在此时无力购买房屋，政府一般会迅速出手。但是，因为房地产业对经济的影响很大，房价大跌也会对香港中产阶层造成巨大损失，政府也会慎重。最终的结果就是房价会在各种博弈中保持可接受的平衡。

三、我国房价的非理性上涨与房地产市场失衡

自1998年房改以来，福利分房的体制被打破，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初房改思路。然而，房改近十年来，房价不断高涨，房改的最初目的发生了偏离，结果使城市中低收入家庭买不起房，大量商品房被握有大量资金的人群作为投资品买卖，进而炒作房价不断攀升，与中低收入者的实际消费承受能力渐行渐远。其主要原因是我国的住房供给结构不合理，保障性住房供给不足。新加坡全民可申请“组屋”，我国香港50%以上居民住政府廉租房，而我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭，90%的住房解决靠商品房市场供应；在商品房供给结构中，中小套现住房供给总量严重不足。

据建设部门统计，2008年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%，2009年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。

住房供给结构不合理的后果是中低收入群体无法通过廉租房、公租房、经济适用房或者中小套型的普通商品住房满足住房需求，因此这部分需求流入中高档商品房市场，在银根放松的条件下，造成房价上升的压力。房价上升的预期，又加剧了房地产市场的投机操作，使房价节节攀升。

进入21世纪以来，我国房地产投资一路高歌猛进，最高增速高达30%，最低增速为16%。从2006—2010年全国房屋销售价格同比指数表中可以看出，全国房屋销售价格同比指数仅在2008年12月至2009年5月之间出现负增长，自此之后呈现出不断上升的趋势，2010年4月份增长了12.8%。仅2009年1至10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高；同时由于房价畸高，形成大量空置，构成经济泡沫。

四、扩大保障性住房供给让房价回归理性的对策

房价能否得到有效控制是多方面共同作用的效果，而政府作为宏观经济调控的主体，对房价的调控有不可推卸的责任。政府应当根据实际经济运行情况，采取适当、适时的调控政策，来保证房地产市场的良好运行，根据国外和香港的成功经验，保障性住房的供给是一种非常有效的调控手段。应当根据房地产市场的运行的不同态势，调整保障性住房的供给量，稳定市场，稳定房价，为全体国民提供有力的住房保障。

当前，我国房地产市场运行的主要态势是结构不合理，适应中低收入群体的普通商品住房和保障性住房供给不足，房价畸高。2010年中央下达300万套保障性住房建设任务。应采取有效措施，确保保障性住房供给目标的完成，抑制房价。

1、借鉴国外成功经验，健全我国保障性住房供给制度和供给体系

从发达国家和地区住房制度的设计、保障性住房的特点以及住房市场的发展演变来看，有以下几个方面在我国住房制度改革实践中值得借鉴：一是住房市场化和住房保障制度是政府住房政策的主要内容；二是政府主导的公房政策是对房地产市场进行干预最直接的手段；三是建立多层次、多渠道住房保障体系是实现“居者有其屋”的主要途径；四是科学规划和完善的管理体制是保障性住房政策实施的保障。

2、强化地方政府责任，调动地方政府建设保障性住房的积极性

一是建立地方保障性住房法律体系。要进一步建立健全住房保障的地方性配套法规，如房地产产权产籍管理法规、住房保障基金的管理法规、个人收入和信用管理法规等，逐步形成一个较为完备的法律法规体系，保障住房制度的顺利实施。二是建立政府财政长期稳定的资金投入机制。要在充分认识到政府在保障性住房建设中的责任的基础上，利用政府土地出让收益、一般预算安排等资金来源，建立起长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制。三是搭建保障性住房建设投融资平台。政府保障性住房的建设和管理，存在前期投资量大、形成资产多、管理长期性、资产分布广泛的特点，仅靠政府财政投资难以在初期满足建设资金的需要，因此需要建立一个以政府财政持续投资为依托，以资本运作为手段的投融资机制，设立政府保障性住房建设投资管理机构，发挥投融资平台作用，统筹地区资源，统一保障标准，为中低收入住房困难家庭提供更优质的保障服务。

3、引入保障住房建设的市场机制，提供保障性住房供给效率

2010年，中共中央政治局常委、国务院副总理在浙江省宁波市考察保障性住房建设工作中指出：“在保障性住房的建设和运营中，要注意发挥市场机制作用，以提高效率。”保障性住房建设必须导入市场机制才能够有效地、快速地健康发展起来。

住房供给范文篇6

关键词：住房公积金;住房消费;经济影响

房地产经济是国民经济的重要组成部分，而房地产市场在很大受住房公积金的影响。在房地产市场波动中，住房公积金通过影响房产消费需求、调节房产供给数量规模、影响房产价格等各方面因素实现对房地产市场的调控，使得住房经济以及国民经济能够向着更健康有序的方向前行。

1住房公积金对住房消费及国民经济的影响

1.1住房公积金影响住房需求市场。住房是民生工程，关系千家万户的幸福指数，同时也关系国家的繁荣安定。如何让广大民众能够买得起房、住得起房是国家始终考虑的问题。但住房属于稀缺产品，相对与广大民众的经济收入而言，住房消费成本很高，住房消费永远是很多中低层收入阶层无法承受的经济开支，很多家庭面对这样一个刚性需求是无力承担的。住房公积金的出现就是为了提升广大民众的住房购买力问题，让广大民众在普通的薪资收入情况下，也能够提前购买住房，解决他们的住房需求。住房公积金通过多个方面对住房消费起到促进作用。一方面，住房公积金以贷款方式，让广大民众在住房消费的时候能够获得一大笔资金帮助他们提前完成购房需求。此时，住房公积金对有住房消费的民众而言就是一种贷款政策。另一方面，住房公积金通过缓解通货膨胀解决消费者住房问题。随着经济的快速发展，每年的通货膨胀率都在不同程度的增长，广大民众的经济收入在通货膨胀率的影响增长缓慢甚至有时候会出现下呈负增长，这种情况下广大民众无论如何积蓄都很难通过自身的经济能力解决住房问题，也就是说民众在收入固定的情况下长年积蓄获得的消费购买力可能会因为通货膨胀率问题而不断降低，这时通过缴存住房公积金的方式，由国家层面进行管理，国家层面会根据每年的通货膨胀率对住房公积金作一定的调节，从而解决了通货膨胀率的问题，让住房公积金的购买力额度随着年限的增长而不断提升，从而帮助广大民众更好地实现住房消费问题。1.2住房公积金影响房地产供给市场。住房公积金制度能够有效缓解我国房产供给问题，调节房地产供给结构。随着经济的发展，我国房地产市场曾经有一段时间泡沫较为严重，哪怕现在还呈现着部分房地产过热现象，尤其是一些商业性的投资住房远远大于刚性住房需求，一方面是房地产商为了追求高额利润采取捂盘策略导致供给过剩；另一方面是广大民众因为收入限制买不起房，无房可住。房地产行业的商业炒作行为导致供给价格和需求价格形成极大的落差，如果缺乏长期的监控手段对此加以干预影响，房地产的这种炒作行为将直接影响广大民众的稳定性。住房公积金政策制度的出台就是为了将房地产市场商业供给行为给广大民众带来的伤害降到最低程度，让房地产供给市场因为有住房公积制度的制约而变得更为合理。首先，通过住房公积金能够增加保障性住房供给数量，从而降低商业房地产供给对市场影响。广大职工用缴纳住房公积金的方式，为国家提供充足的资金建设保障性住房，缓解了住房建设资金短缺问题和保障性住房供给不足的问题，促进保障性住房的供给数量，从而降低商业投资性住房供给市场带来的冲击和影响，最终缓解城市中低收入人群的住房问题。其次，住房公积金能够使住房市场结构更加合理化。导致目前住房价格过高以至于普通民众难以承受的一个核心原因就是住房供给结构不合理。保障性住房数量过少造成商品住宅需求增加最终出现市场供给价格高。住房公积金资金的大量涌入可以增加保障性住房的数量，从而抑制商业住房的供给价格上扬趋势。最后，当保障性住房数量不断增加的时候，房产消费者将获得积极信号，从而减少高房价的恐慌，降低对商业住宅的购买需求，住房公积金能够通过影响购房者预期到影响房产市场的供给。1.3住房公积金影响职工住房刚性需求。住房公积金政策的出台，主要是为了解决社会中低层民众的住房需求。社会主流人群多为中低层收入阶层，解决这方面人群的住房需求就相当于解决了我国大部分人口的刚性住房需求，这是住房公积金出台的初衷。此外，住房公积金的出台还能够缓解我国房地产泡沫问题，能够促进我国房地产健康有序发展，对职工阶层解决住房问题有着极大利好，是解决职工刚需住房的社会福利制度。

2完善住房公积金体系的对策

2.1增强住房公积金的公平性。住房公积金制度能够有效提升中低收入职工阶层住房消费能力，但是随着社会的发展，城市进程的加速，在经历了几十年的发展积累后，住房公积金制度也逐渐暴露出了一些问题，比如覆盖面范围过窄，贷款种类单一化、规范征收等公平性问题不断凸显，从而造成了住房公积金对中低层收入阶层的住房消费保障力度不足。为了最大限度发挥住房公积金制作的价值，需要对住房公积金制度进行完善补充。首先，覆盖范围扩大是住房公积金首要解决的问题，从经济成分来看，不仅只注重企事业单位人员的住房公积金，同时要覆盖非公有制经济单位和个人群体，包括民营企业、外资企业、私营企业等。从职业性质来看，应该逐步扩大对非正规职业人群的覆盖，其中包括农村人口、自由职业者、个体工商户、外来务工人员等群体。其次探索新的贷款种类，例如与银行发展住房组合贷款、装修贷款等。此外，还应该规范征缴管理，加强合理征收，检查住房公积金缴存落实到位，由财政、人事等部门和公积金中心联合对公积金缴交进行核查，最终实现住房公积金的公平性。2.2完善住房公积金利率的科学定价机制。住房公积金利率是调节房地产市场价格的重要影响因素。住房公积金利率对房地产的作用类似银行利息、银行准备金率对金融的影响一样，具有一定的杠杆调节作用。但是因为住房公积金目前对房地产市场的调节和影响并不明显，具有很强的滞后性，这种情况的出现很大一部分原因就是住房准备金率定价机制不完善和传导机制不健全所导致。为了能够更好地发挥住房公积金的作用，应该将住房公积金利率定价与住房市场金融、住房保障、房地产市场价格调节三者挂钩，通过利差挂钩的方式，完善住房公积金利率定价模式。首先，在设定住房公积金利率之前，要坚定不移的确定保障用房的目的性和价值意义，给予更具优势的贷款利率，为中低收入群体提供政策倾斜；其次，将银行商业利率与住房公积金利率挂钩，形成彼此联动效应，通过低于银行商业利率来促进住房公积金贷款资金的流动，提高使用效率。2.3加大对住房公积金的宣传力度。住房公积金制度虽然实施已经有很长一段时间，但是明确知道公积金怎么用，用在哪的人群数量并不多。正因为如此，无论是所在单位还是主管住房公积金职能单位都应该加强对住房公积金制度的宣传，尤其是在如何正确使用住房公积金方面要进行大量的宣导。只有确保广大民众对住房公积金制度有足够深入的了解和认知，让广大民众正确意识到住房公积金的价值和意义所在，才能够让缴存住房公积金房的单位和个人能够更好的使用住房公积金。为此，住房公积金主管部门应该寻求各种方法加强宣传，尤其是互联网时代，要充分借助互联网新媒体新技术来加强宣传，让住房公积金制度深入广大民众的日常生活中来，从而确保广大民众能够科学合理的使用住房公积金，为更好地解决住房问题带来帮助。2.4建立多层次的住房供应体系。不同阶层的住房消费能力有着很大的差异，哪怕同一阶层住房消费能力也有所差异。住房消费能力的差异决定了不能采用单一的住房供应体系，这样无法满足广大的住房消费人群。从整体效果来看，住房公积金制度在很大程度上确保了保障性住房的建设，扩充住房市场的供给数量，起到控制住房供给价格，缓解了部分刚需消费群体的购房压力，也在一定程度上遏制了住房供求矛盾导致的房价上涨压力。但是在这样一种情况下，住房公积金制度还没能够完全解决不同中低端消费群体的诉求。在满足中低端消费群体租房需求的行为中，还是存在着一刀切的现象。为此，为了能够有效做到“低端保障”，应该通过住房公积金制度着力构建多层次的住房供应体系，加强对经济适用房、公租房和廉租房的建设，通过不同层次的住房解决不同阶层的住房消费需求。在经济适用房的建设和市场投放过程中，在管控过程中可以放宽对经济适用房市场供给和市场价格的调控，允许房地产开发商自主开发以及市场投放，可以让供求双方市场来调控价格。住房公积金制度通过向中低收入群体倾斜公积金贷款政策，降低中低阶层住房消费的经济压力，鼓励中低阶层对经济适用房的消费购买，最终通过提升市场购买需求来刺激经济适用房的开发供给，从而引导住房结构不断向着合理化方向健康发展，让住房市场更有利于中低收入阶层。还有一部分低收入家庭，他们的住房消费能力有效，建设公租房、廉租房对他们而言就十分必要。住房公积金制度就应该不断创新，满足公租房、廉租房消费群体的需求。住房公积金制度应该对选择公租房、廉租房的消费群体进行倾斜，凡是符合低保或者低收入人群鉴定的消费者，缴交的住房公积金按照同等额度给予不同比例的购买力提升，减少消费人群的实际经济支出，从而解决低保或者低收入群体的住房问题。2.5坚决控制投资性购房需求，坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位。“房子是用来住，不是用来炒的。”近年来，各地政府大力倡导住房消费回归理性，坚决抵制投资投机性住房消费。住房公积金制度应该紧跟步伐，通过不断调整公积金制度来实现国家和地方的这一政策，减少投资投机性购房消费，切实有效地保障住房的刚性需求。投资、投机的购房消费行为容易造成市场需求增长，导致住房供给价格提升，让刚性消费群体难以购房，导致住房市场满足了投资投机需求，而满足不了刚性住房需求，导致住房市场稳定性较差，违背政府倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一初衷。为了能够解决这一问题，住房公积金应采用差异化的住房公积金贷款政策，鼓励和保护低收入的刚性消费，同时打击投资投机性的购买消费，确保住房市场的供求平衡。为了解决这一问题，要严格区分首套房和多套房的公积金贷款额度，首套房消费者享受基本利率、降低首付款额度及提高贷款额度，这就鼓励和保护首套房消费群体；对一个家庭（夫妻双方）有二套以上（包含二套）或贷过两次公积金贷款的购房消费者，应不予贷款；对于有一套保障性住房或申请过一次住房公积金贷款，应提高首付比例，上浮贷款利率并降低住房公积金贷款额度，从而比较有效地确保房地产市场健康稳定发展。

3结语

住房公积金制度关系广大民众的民生工程，是社会回馈中低阶阶层的一种社会福利，对住房消费和国民经济都有重要影响。正因为住房公积金的重要性，在运用过程中，就应该深入分析住房公积金与住房消费国民经济之间的关系，不断调整各方面影响因素，不断优化住房公积金制度，让更多中低收入阶层能够因为住房公积金而获益。

参考文献

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住房供给范文篇7

［关键词］公共住房；货币化补贴；低收入家庭；居住隔离；贫困分散

和多数发达国家公共住房发展进程相一致，美国公共住房政策的兴起同样与工业化和城市化的快速推进息息相关。以城市化、工业化为主要特征的“现代化”进程给美国社会带来了各种新的复杂状况，而低收入群体住房条件的恶化，尤其是贫民窟的存在，往往与贫困、卫生问题、食品安全问题、城市犯罪等各种社会问题相伴，从而引发越来越多的社会关注与住房改革的呼吁。住房改革者们认为，恶劣的居住条件不仅损害了居民的健康，而且也成为许多社会问题的根源。在住房改革者的推动下，部分城市制定了新建或现有住宅的最低可居住标准，并立法限制可能给民众生活带来不良影响的工商业开发。但由于长期坚持的自由放任政策与地方自治传统，联邦政府并没有对公共住房进行直接干预,直至第一次世界大战爆发。1918年，联邦政府先后两次共拨款一亿美元，通过公共住房建设改善军工人员居住环境，提高工业生产率。但是，联邦政府对住房保障的首次尝试并非出于改善中低收入群体的住房环境的意图，而属于战争时期的应急措施。战争结束后，联邦政府重新退出住房领域。

一、公共住房政策的建立

在很大程度上，社会现实依据人们所持有的观念构建。有关政府应在穷困阶层住房工作中发挥更大作用的呼吁在20世纪30年代大萧条期间更为强烈。也正因如此，自由党才拥有国内政治力量以发起重大的联邦事务。1934年美国通过《国家住房法案》，并先后成立联邦住房管理局和联邦国家抵押贷款协会，为彼时受到大萧条冲击的“沉没的中产阶级”提供金融援助,并在此后持续增进美国民众住房购买的支付能力。同时，《国家住房法案》授权联邦政府直接为低收入家庭建造出租房。由此，住房保障制度成为正式的制度设计。不同于向自有住房提供的金融信贷制度设计，出于对公共住房可能挤压私人住房投资的忧虑，公共住房政策遇到了强烈的政治阻力，拨付给公共住房建设的资金一再被削减，而第二次世界大战期间低收入家庭公共住房建设则被国防住房项目取代。1949年，美国重启低租金公共租房项目，颁布《住房法案》。一个负责任的政府有义务提供御寒庇护所使民众生命免于遭受寒冷的直接威胁，《住房法案》“让每一个美国家庭在适宜居住的环境中拥有一个舒适的家”的宗旨显然已经超越了这一基本义务。然而，伴随着这一远大目标而来的是极度贫困户之外谁还应得到住房援助、援助的形式为何以及谁来负责运营管理、住房援助对住房市场供给是否存在挤出效应等问题。因此，60余年来，美国公共住房政策的调整一定程度上基于不同时期已有住房数量和质量，公共住房政策实施的成本是根据不同收入群体的公平性而不断演变的。虽然公共住房的发展一波三折，公共住房总量自1949年的17万个单元发展至1994年的峰值140.9万个单元，大多数公共住房项目还是提供了合适的住房。然而，从外观看，公共住房选址、设计以及建筑质量与设施配备都显见失当。不仅如此，贫困集中和种族集聚是后期公共住房政策设计所致力于扭转的目标之一。此外，高犯罪率和辍学率、管理和维护困难等都影响了公共住房实物配给政策的可持续性。

二、公共住房政策由实物补贴向货币补贴的转向

住房政策有其自身的历史，每一个项目的提出、争论、实施、评估，或维持或拒绝，整个过程的每一阶段都受到之前经历的很大影响，美国租赁补贴政策的形成也是如此。租房券，最早由美国房地产董事会联盟在20世纪30年代作为政府资助建议贫困人群新住房的替代性方案提出。1937年，公共住房成为位居上风的公共住房政策选择。而后虽然有关租房券的呼吁一再出现在住房政策讨论中，但在1949年的《住房法案》立法前，其倡导者都输给了公共住房倡导者，在艾森豪威尔执政期间，1953年政府住房政策总统委员重拾这个概念，但仍然没有摆脱失败的结果。1965年颁布《住房和城市发展部法》，其中的租赁住房项目23条款为租赁补贴政策的出台跨出了重要的第一步。23条款允许公共住房部门从私人房东租赁标准住房单元，再将其转租给中低收入群体。公共住房管理部门支付给私人房东市场租金，低收入家庭支付依收入确定的可负担租金，二者之间的差价由政府弥补。通常，住房管理部门寻找市场上合适的住房和私人房东签约，但是少数管理部门也允许租户自己寻找房源。无论何种方式，23条款都切断了出租补贴者和专为低收入家庭建设的具体项目之间的纽带，而为地理流动、经济流动甚至是种族融合带来更多的新机会。1974年美国国会通过了《住房和社区发展法案》，提出了第一个全国性的租房券计划，也就是广为人知的第8条款存量住房计划，真正让租房券成为美国住房政策的一部分。这个法案给美国的住房政策带来了两个重大改变：一个是私有企业开始在低收入住房的提供中发挥重要作用，另一个是政府的补贴重点从住房供给转向住房需求。具体而言，第8条款存量住房计划要求地方住房管理机构筹备住房援助计划（HAPs）,重点在于社区的住房需求为何以及如何满足这些需求：一种是新增建设和实质修缮计划框架下基于项目的开发补贴，另外一种是存量住房计划下基于租户的需求补贴。与之前政府直接建设和运营公共住房不同，这两种补贴都是发放给私人所有的房屋。20世纪70年代末，在前所未有的经济滞涨下，共和党保守派上台，开启了一个对联邦政府的管理和开支进行重大调整的时期,住房政策也不例外。1980年里根当选总统，他任命政府住房政策总统委员对既往住房计划进行回顾并给出建议，委员会认为“为贫困人群生产更多新公寓”不是答案，“住房支付计划”才是对于低收入消费者最为有效的方法，可以帮助大量的贫困家庭获得体面的家。在委员会报告建议下，里根总统呼吁国会取消第8条款中住房生产部分，留下其中的租房券作为唯一大规模联邦住房补贴的形式。从1983年起，除替换现有住房外，联邦政府再也没有通过公共住房政策或基于项目的第8条款补贴过任何新建低收入者住房。与此相应的是，基于租户的第8条款补贴政策不断扩大。1985年，里根政府引入“住房券”作为第8条款变体。与第8条款租房券略有不同，住房券补贴依据住房管理机构指定的“支付标准”。“支付标准”代表项目所允许的最高房租，同时还允许租户突破住房和城市发展部支持的支付标准，高出或低于支付标准的差额部分由计划参与者自行支付或储存，进而实质性地给予了中低收入家庭更多的住房选择自由。租房券和住房券项目有些混乱地并列运营着，直至1998年《住房质量与工作责任法》将二者并入单独的“住房选择凭单计划”，即当前的租房券项目。

三、公共住房货币化补贴的主要内容

基于租户的第8条款，住房补贴只向单个家庭提供，而不涉及特定的住房项目。第8条款租房券项目印发证明给收入符合资助资格的家庭，然后由住房管理局（PHA）支付房东租户所付租金部分同实际租金之间的差额。为了提供可支付、体面、安全以及卫生的出租单元给中低收入家庭，参与租房补贴的房东应同意接受不超过公平市场租金所确定的租金，同时需接受住房管理局对住房单元的检查以确定这些出租房符合住房和城市发展部（PHD）所要求的质量标准。住房和城市发展部确定每年每个地区的中等（平均）收入水平，而各地住房管理局负责各区域住房补贴的具体运营工作。住房和城市发展部与住房管理局签订合同以提供对于低收入家庭的第8条款租房券援助。支付给住房管理局的管理费用涵盖了接受和评估申请者、重新认定资格以及出租单元检查等项目运营成本。住房管理局将申请资助的可用资金通知发表在《联邦公报》中，包括每个地区的资金配置，每个地区的可用资金数量、申请者的评级和排名标准等，从而为对租房券感兴趣的中低收入家庭提供相关信息。在租房券制度下，公平市场租金（FMRs)决定了第8条款住房援助支付项目租赁方和出租方的参与资格，FMRs同样也作为支付标准应用于租房券项目中补贴额的计算。在项目推出之初，租房券弥补了调整后家庭收入的25%与公平市场租金之间的差额。因此，美国公共住房货币化补贴中的一个关键问题是如何确定公平市场租金。美国住房和城市发展部每年选取354个都市区和2350个非都市区郡作为样本计算其公平市场租金，公平市场租金属于总租金计算，包括低收入住房租金和设施成本（不包含电话费）。美国住房和城市发展部设置的公平租金应保证，对于项目参与者而言，有足够数量的出租住房供给。为了达成这一目标，公平市场租金的设置必须使租户能够对单元和社区有所选择，同时也要使低收入家庭能够有所选择。公平市场租金设置的这个水平一般被表述为标准质量出租单元租金分布的百分位点，当前使用的是第40个租金百分位，即市场上有40%的普通住房房租低于公平市场租金水平。公平市场租金随家庭人口和所租房屋的大小而变化（表1），这种计算方式保证了公平市场租金能反映当地的市场状况，从而使接受资助的租户有足够的补贴以住上不错的房屋。公平市场租金在不同区域住房市场中变化很大，而且每年度都会调整，因此，租房券的政府补贴开支也在不断变化。为了保证项目成功运营，弥补市场的租金波动，并考虑到租赁市场私人租赁房的特征，第8条款允许公平市场租金设置例外情况。在美国住房和城市发展部的支持下，公共住房管理局允许在一个大范围公平市场租金区域中，特定地理子市场公平市场租金的实际标准超过公开设定的区域公平市场租金的20%，但是超过区域公平市场租金50%的将不能获得授权。例外申请必须用正式文件说明项目对于高租金的相关需要，并且显示所申请的租金并不超过特定地理地区出租单元第40个百分位的租金。一般而言，地理例外通常在一个的区域只占很小比率。

四、公共住房租赁补贴政策的新近挑战

住房补贴项目的成功源于离散趋势的融合，在这一过程中，租房券能够帮助低收入和有色种群家庭从贫困的社区迁入环境更安全，拥有更好的学校、其他公共服务设施以及就业机会的区域的潜在假设、逐步扩大了他们的政治支持基础。虽然公共住房生产项目的坚定捍卫者反对有关其有欠公平的指责，但在美国公共住房发展进程中，公共住房项目失败的画面还是深深地印在大众的脑海中。租房券作为一种更有效、更及时的生产可负担得起的出租住房的方法，反映了美国福利制度的发展趋势，即在提供必要的商品和服务(如可负担得起的出租住房)方面，越来越多的责任从公共部门转移到私营部门。至此，在美国，核心住房问题主要来自收入不足而非来自供给不足，这已经成为政策领域的共识。近年来，尤其在经历次贷危机后，对于美国最大住房保障方式的这种政策共识随着公共住房建设投入锐减以及住房租赁市场变化而日渐受到挑战。（一）低收入家庭可负担住房市场供给不足。公共租赁住房货币化补贴政策旨在解决住房负担能力不足的问题，同时模糊住房可用性问题。之所以会出现这种两难局面，是因为政策的结构围绕着消费，而不是新的可负担租赁单元的生产。1.20世纪80年代开始，美国联邦政府极少投资修复旧公共住房或建设新住房，自1998年通过《优质住房与工作机会协调法案》以来，公共住房改革已导致约20万套公共住房的减少。2.低收入住房税收抵免(LIHTC)和其他联邦补贴房产的可负担性限制即将到期，这将减少低收入和中等收入家庭现有的租金补贴。3.2008年的经济衰退极大地影响了租赁住房市场，主要是增加了需要租赁住房的家庭数量。事实上，2011年寻求出租住房的家庭数量增加了100万户，这是自20世纪80年代初以来单年最大的增长。随着出租住房市场的房地探索繁荣，空置率下降，形成了一个可以提高租金的出租市场。根据国家低收入住房联盟报告，2013年，每100个极低收入的租户家庭中，只有30个可负担得起且可获得的住房单元。2017年国家低收入住房联盟调查显示，美国最贫困的家庭继续面临可负担和可获得的出租住房的短缺，全国范围内缺少了740万套极低收入家庭可负担和可获得的租赁住房，每个州和每个主要城市地区都面临着极低收入家庭可负担和可获得的租赁住房的短缺，与其他收入群体相比，他们的住房负担更重。2.居住流动与贫困分散。是否扩展贫困及有色群体聚居地区以外的区域居住选择是公共租赁住房补贴券政策的评估内容之一。相关经验研究结果表明，公共租赁住房货币化补贴对贫困分散效果较为显著，但促进种族融合作用极其有限。但有研究指出，随着租赁住房市场的回暖和大量公共住房的拆毁，租赁住房补贴可能导致贫困再集中。迄今为止，租房券计划在实施上不如政策设计时预想的灵活，部分重新安置的居民正在迁往贫困和种族隔离的社区。

五、小结与启示

住房供给范文篇8

(一)住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。

2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。

5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007年土地交易价格年均增幅为8.8%，此间，商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产，如今有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就倾向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：美国为12.3%；欧盟为16.3%；日本为17.2%，它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2)，而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于：一是收益率高于一般投资品，特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入均占较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资。

与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然，现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。

(二)住房需求与银行信贷

从理论上讲，房产价值高，资金投入大，居民购房离不开信贷的支持。美国人购房80%以上需要银行贷款，可中国的老百姓借钱买房只是近10年的事情，银行信贷虽有扩大居民购房需求的可能，但其发展还是相当缓慢和滞后的。

1.个贷增量与销售额之比。如果说住宅需求旺盛表现为房价上涨和交易量上升，那么住房销售额则是量与价的集中反映，个人住房贷款增量与和商品住宅销售额之比可以反映出贷款对购房需求的影响。2000年在实施住房分配货币化改革后，个人住房贷款年度增加额占当年商品住宅销售额的50%强，此后直至2003年基本维持在50%左右。自2004年宏观调控以来，房价上涨，央行8次上调个贷利率累计增幅2.34个百分点，加上提前还贷，导致个人住房贷款年度增幅趋缓。2007年个人住房贷款新增额为6948亿元，仅占当年商品住宅销售额25323.5亿元的27.4%(见图1)。

2.个贷余额与银行信贷之比。尽管我国个人住房贷款增速高于银行信贷的增速，但占银行信贷比重多年仍在10%左右徘徊。2004年以前个贷增速较快，年均增幅为90%，此后个贷增幅稳定在30%左右，2007年个贷增幅虽有所上升，为35%，但如果将房价上涨和统计数据调整的因素考虑在内，其增幅还是比较平稳的(见图2)。

3.个贷的基本特征分析。国家统计局的抽样调查数据显示，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。央行16个城市的抽样调查也表明，40岁以下的购房者占78%；31~40岁的购房者占43.7%，且70%左右的借款人年收入在10万元以下，购房主要是自住，这与我国实体经济中的住房需求结构基本吻合。

4.购房投资动机与预期分析。人们购房投资动机无一例外都为了获取收益。对于靠银行贷款进行投资的购房者来说，其收益主要包括两部分：买卖住房的预期资本收益和租赁收益。贷款购房的成本主要包括三个部分：贷款成本、首付款造成存款利息的损失和税收成本，如考虑税赋多由买方承负，可忽略不计，预期收益计算公式为：

预期利润=预期资本收益+租赁收益-70%×贷款利率-30%×存款利率

加息可以增加贷款投资的成本和存款利息损失，进而抑制短期投机，但加息也会影响投资者的通胀预期。在通胀的情况下，贷款和存款的实际利率下降，会降低投资者的借贷成本；住房水涨船高的特点可以提高预期资本收益和租赁收益。如果长远的预期收益大于购房的实际成本，或高于其他资产收益，货币政策可能会强化住房的投资需求。其实，投资性住房需求会推高房价，但并不改变住房的总需求，因为投资者无论是出租或出售都必须有最终使用者(房客或买家)，否则投资者要自食零收益的苦果。

综合上述分析，我们可以看到：(1)个贷的增量与存量占比较低表明，现阶段居民购房仍主要依赖个人和家庭金融资产积累。高收入者买房不贷款或提前还贷，温州炒房团、山西煤商多动用的是民间资本；集团购买、政府采购高档房，动用的是财政资金；中青年人违背“先积累后消费、先租房后买房”的消费模式，得利于代际财富的积累。在这种情况下，货币政策、融资便利对抑制居民购房需求有影响，但影响十分有限。(2)对不同的住房需求主体，货币政策的影响也有所不同：对低收入和高收入群体而言，抑制需求的货币政策几乎无效，因为低收入者面对高房价和高利率根本无力靠贷款买房，而高收入群体则根本不需要靠借钱买房；对中等收入的家庭来说，偿还能力强的会提前还贷，避免借贷成本的攀升，偿还能力弱的只能节衣缩食，挤占其他消费支出或推迟购房计划；对以投机为目的的短期炒房者来说，要么不需要银行贷款，要么则是因为房价上涨速度的相对趋缓，或因交易费用的提高而有所收敛，但对看好中国房地产市场的长期投资者，货币政策作用有限。

二、货币政策与住房供给

旺盛的需求可以拉动房价上扬，供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。从这个意义上讲，货币政策是一把双刃剑，在影响住房需求的同时，也会影响房地产开发企业的融资能力、融资成本，进而影响住房的供给，而供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。

(一)住房供给与货币政策

资金是房地产企业的生存之本。我国现有房地产企业5.8万家，产业集中度低，上规模企业少，中小企业多，平均负债率在70%以上，中国资本市场的发展为企业开辟了多元化融资渠道。但2007年股票市场累计融资额不过8431亿元，64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股，加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元，银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。在这种融资格局下，提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本。对于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持，尽管6次加息导致一年期贷款利率累计增加1.35个百分点，但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。对于大多数中小型房地产企业来讲，在“紧缩”货币政策下，获得银行贷款则比较难，上市融资更难，灰市上的资金成本高达15%-30%。

融资成本加上土地成本的上升，影响着企业收益预期，改变了企业开发行为和建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推迟或延长开发期，从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧：(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米，虽扭转了连续两年的负增长，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%，2007年更为24.8%，连续5年负增长。就商品住宅而言，2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%，这意味着许多新开工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。

在供给偏紧的情况下需求依然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米，增幅分别为23.3%和24.7%，导致商品住宅的销售率持续走高(见图3)。

(二)住房供给结构与货币政策

住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90／70、经济适用房和两限等政策，但结构性短缺问题仍没有得到根本性改观。

1.大户型、高档化的格局没变。据初步统计，全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。2007年，商品住宅投资1.8万亿元，90平方米以下住宅投资仅占16.6%，这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看，也多是大户型(见图4)。

2.租赁市场欠发达。北京、上海、广州等一些流动人口多的大城市，急需发展多层次的租赁市场，面向青年人的青年公寓、新婚家庭的鸳鸯公寓、老年公寓、农民工公寓等，但目前还没有相应的土地政策、信贷政策、税收政策扶持租赁住宅的开发与经营。

3.经济适用房供给不足。经济适用房作为政府干预住宅市场的一项政策工具，无论是对低收入群体实施特殊性保障，还是对中低收入群体实施普遍性保障，其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来，地方政府受利益驱动却不愿意无偿划拨土地，增加经济适用房的供给，导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势(见表3)，2007年经济适用房完成投资833.8亿元，增幅19.7%，但占房地产投资的比重仅为3.3%，这大大削弱了政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力，也削弱了经济适用房的保障功能。

由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”，即市场供给与非市场供给并存，一些有权有钱的政府部门和垄断企业借经济适用房之名，行福利分房之实，所建的高档房、高价房虽记入经济适用房开发建设，但并不向社会发售，因此无法形成有效供给，反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。

上述分析表明：(1)在房地产企业负债率偏高、融资渠道有限的情况下，银行紧缩信贷、提高融资成本，会抑制住宅供给，在需求不变的情况下，将推动房价走高；(2)住宅市场结构性的短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足，仅靠货币政策，其效果也是十分有限，还需政府从制度建设入手，运用法律、经济和行政手段优化结构，保障供给。

三、政策性建议

近期，住宅市场出现房价增幅趋缓、“量价齐跌”的现象，其实，可导致交易量下降的因素很多，导致房价走低的因素也很多，房价增幅趋缓有货币政策的震慑作用，也有市场自身理性调整的因素。在影响住房需求的长期因素(经济基本面)不发生逆转的情况下，政府切不可将市场的正常波动视为“拐点”，而放松制度改革的步伐和调控力度。强化制度建设有以下几点建议：

住房供给范文篇9

(一)住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。

2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。

5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007年土地交易价格年均增幅为8.8%，此间，商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产，如今有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就倾向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：美国为12.3%；欧盟为16.3%；日本为17.2%，它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2)，而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于：一是收益率高于一般投资品，特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入均占较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资。

与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然，现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。

(二)住房需求与银行信贷

从理论上讲，房产价值高，资金投入大，居民购房离不开信贷的支持。美国人购房80%以上需要银行贷款，可中国的老百姓借钱买房只是近10年的事情，银行信贷虽有扩大居民购房需求的可能，但其发展还是相当缓慢和滞后的。

1.个贷增量与销售额之比。如果说住宅需求旺盛表现为房价上涨和交易量上升，那么住房销售额则是量与价的集中反映，个人住房贷款增量与和商品住宅销售额之比可以反映出贷款对购房需求的影响。2000年在实施住房分配货币化改革后，个人住房贷款年度增加额占当年商品住宅销售额的50%强，此后直至2003年基本维持在50%左右。自2004年宏观调控以来，房价上涨，央行8次上调个贷利率累计增幅2.34个百分点，加上提前还贷，导致个人住房贷款年度增幅趋缓。2007年个人住房贷款新增额为6948亿元，仅占当年商品住宅销售额25323.5亿元的27.4%(见图1)。

2.个贷余额与银行信贷之比。尽管我国个人住房贷款增速高于银行信贷的增速，但占银行信贷比重多年仍在10%左右徘徊。2004年以前个贷增速较快，年均增幅为90%，此后个贷增幅稳定在30%左右，2007年个贷增幅虽有所上升，为35%，但如果将房价上涨和统计数据调整的因素考虑在内，其增幅还是比较平稳的(见图2)。

3.个贷的基本特征分析。国家统计局的抽样调查数据显示，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。央行16个城市的抽样调查也表明，40岁以下的购房者占78%；31~40岁的购房者占43.7%，且70%左右的借款人年收入在10万元以下，购房主要是自住，这与我国实体经济中的住房需求结构基本吻合。

4.购房投资动机与预期分析。人们购房投资动机无一例外都为了获取收益。对于靠银行贷款进行投资的购房者来说，其收益主要包括两部分：买卖住房的预期资本收益和租赁收益。贷款购房的成本主要包括三个部分：贷款成本、首付款造成存款利息的损失和税收成本，如考虑税赋多由买方承负，可忽略不计，预期收益计算公式为：

预期利润=预期资本收益+租赁收益-70%×贷款利率-30%×存款利率

加息可以增加贷款投资的成本和存款利息损失，进而抑制短期投机，但加息也会影响投资者的通胀预期。在通胀的情况下，贷款和存款的实际利率下降，会降低投资者的借贷成本；住房水涨船高的特点可以提高预期资本收益和租赁收益。如果长远的预期收益大于购房的实际成本，或高于其他资产收益，货币政策可能会强化住房的投资需求。其实，投资性住房需求会推高房价，但并不改变住房的总需求，因为投资者无论是出租或出售都必须有最终使用者(房客或买家)，否则投资者要自食零收益的苦果。

综合上述分析，我们可以看到：(1)个贷的增量与存量占比较低表明，现阶段居民购房仍主要依赖个人和家庭金融资产积累。高收入者买房不贷款或提前还贷，温州炒房团、山西煤商多动用的是民间资本；集团购买、政府采购高档房，动用的是财政资金；中青年人违背“先积累后消费、先租房后买房”的消费模式，得利于代际财富的积累。在这种情况下，货币政策、融资便利对抑制居民购房需求有影响，但影响十分有限。(2)对不同的住房需求主体，货币政策的影响也有所不同：对低收入和高收入群体而言，抑制需求的货币政策几乎无效，因为低收入者面对高房价和高利率根本无力靠贷款买房，而高收入群体则根本不需要靠借钱买房；对中等收入的家庭来说，偿还能力强的会提前还贷，避免借贷成本的攀升，偿还能力弱的只能节衣缩食，挤占其他消费支出或推迟购房计划；对以投机为目的的短期炒房者来说，要么不需要银行贷款，要么则是因为房价上涨速度的相对趋缓，或因交易费用的提高而有所收敛，但对看好中国房地产市场的长期投资者，货币政策作用有限。

二、货币政策与住房供给

旺盛的需求可以拉动房价上扬，供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。从这个意义上讲，货币政策是一把双刃剑，在影响住房需求的同时，也会影响房地产开发企业的融资能力、融资成本，进而影响住房的供给，而供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。

(一)住房供给与货币政策

资金是房地产企业的生存之本。我国现有房地产企业5.8万家，产业集中度低，上规模企业少，中小企业多，平均负债率在70%以上，中国资本市场的发展为企业开辟了多元化融资渠道。但2007年股票市场累计融资额不过8431亿元，64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股，加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元，银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。在这种融资格局下，提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本。对于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持，尽管6次加息导致一年期贷款利率累计增加1.35个百分点，但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。对于大多数中小型房地产企业来讲，在“紧缩”货币政策下，获得银行贷款则比较难，上市融资更难，灰市上的资金成本高达15%-30%。

融资成本加上土地成本的上升，影响着企业收益预期，改变了企业开发行为和建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推迟或延长开发期，从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧：(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米，虽扭转了连续两年的负增长，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%，2007年更为24.8%，连续5年负增长。就商品住宅而言，2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%，这意味着许多新开工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。

在供给偏紧的情况下需求依然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米，增幅分别为23.3%和24.7%，导致商品住宅的销售率持续走高(见图3)。

(二)住房供给结构与货币政策

住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90／70、经济适用房和两限等政策，但结构性短缺问题仍没有得到根本性改观。

1.大户型、高档化的格局没变。据初步统计，全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。2007年，商品住宅投资1.8万亿元，90平方米以下住宅投资仅占16.6%，这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看，也多是大户型(见图4)。

2.租赁市场欠发达。北京、上海、广州等一些流动人口多的大城市，急需发展多层次的租赁市场，面向青年人的青年公寓、新婚家庭的鸳鸯公寓、老年公寓、农民工公寓等，但目前还没有相应的土地政策、信贷政策、税收政策扶持租赁住宅的开发与经营。

3.经济适用房供给不足。经济适用房作为政府干预住宅市场的一项政策工具，无论是对低收入群体实施特殊性保障，还是对中低收入群体实施普遍性保障，其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来，地方政府受利益驱动却不愿意无偿划拨土地，增加经济适用房的供给，导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势(见表3)，2007年经济适用房完成投资833.8亿元，增幅19.7%，但占房地产投资的比重仅为3.3%，这大大削弱了政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力，也削弱了经济适用房的保障功能。

由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”，即市场供给与非市场供给并存，一些有权有钱的政府部门和垄断企业借经济适用房之名，行福利分房之实，所建的高档房、高价房虽记入经济适用房开发建设，但并不向社会发售，因此无法形成有效供给，反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。

上述分析表明：(1)在房地产企业负债率偏高、融资渠道有限的情况下，银行紧缩信贷、提高融资成本，会抑制住宅供给，在需求不变的情况下，将推动房价走高；(2)住宅市场结构性的短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足，仅靠货币政策，其效果也是十分有限，还需政府从制度建设入手，运用法律、经济和行政手段优化结构，保障供给。

三、政策性建议

近期，住宅市场出现房价增幅趋缓、“量价齐跌”的现象，其实，可导致交易量下降的因素很多，导致房价走低的因素也很多，房价增幅趋缓有货币政策的震慑作用，也有市场自身理性调整的因素。在影响住房需求的长期因素(经济基本面)不发生逆转的情况下，政府切不可将市场的正常波动视为“拐点”，而放松制度改革的步伐和调控力度。强化制度建设有以下几点建议：

住房供给范文篇10

关键词：城乡住房，灾后重建，财政方案，农村住房建设

截至5月31日，汶川地震造成四川全省20个州337.9万户农房倒塌和严重损毁，受灾总面积达41007万平方米；造成城镇居民住房倒塌（损）153.22万户，总面积2649.97万平方米；全省各类福利院、所、站倒损807所，受灾总面积186.4万平方米。

灾后重建面临的首要任务之一，就是需要建立大量的房屋，安置百姓，恢复生产。目前，国务院抗震救灾总指挥部决定在灾区建设100万套活动板房，正在通过各地政府对口支援的方式筹资建设，大量灾民正陆续从帐篷搬至“过渡房”中。预计过渡房的寿命一般为3－5年。在此期间，只要不涉及“过渡房”的拆迁，灾民在这些临时住房免费居住。

如何从帐篷过渡到临时性的“过渡房”，再到真正的房屋，是灾后重建面临的重大任务。原则上应在对住房受损状况进行全面调查的基础上，提出灾后重建住房的规模、重建和加固标准，确定技术要求、套型面积、配套标准等建设规划任务。

农村住房建设仍应采取传统的自建房政策，但应由各所在地方政府提出每个村镇建设规划，明确配套要求和基础设施运营的经费来源和分摊比例，把灾后重建和新农村建设结合起来。应本着公共服务均等化的原则，在房屋的财政补助上，尽量使农民感受到与城镇居民平等的待遇。具体可由国家财政对每户受灾农户提供不少于2万元的建房补贴。据此计算，仅四川省范围需要中央政府发放受灾农户住房补贴675.8亿元。同时建议迅速启动灾区农村建房信贷政策，帮助受灾农民重建家园。农村房屋灾后建设原则上在原有宅基地上进行。村镇建设发生转移的，由村镇政府另辟土地，作为农民建房用地。在村镇恢复性建设中，应彻底改变村镇建设规划、规范缺失的局面，由建设部统一提出可操作性的控制性建设标准和技术要求规范，为农民提供可以选择的参与灾后重建的国内知名建筑公司名录，确保农村房屋的品质和抗震性能，竣工验收合格后才准许进行工程结算和居住。城镇非农业人口的住房供给应以政府建设安居房为主。具体由地方政府无偿划拨土地，并通过房改办或灾后重建办公室，以招标方式引进材料供应商和施工方，建设过程中应免除政府征收的各项税费，最后以实际发生的房屋成本价确定销售价格，提供给通过资格审查的灾民。

城镇非农业人口购房、维修的资金来源，主要依据房屋受损程度和重建、加固所需要的重置成本。对于房屋倒塌和严重损毁的，不论商品房、房改房和私人住房，可以参照四川省各地的重建造价标准，以每平方米800元的标准补助给符合审查资格的受灾城镇居民（每户限报一套，投资性住房不享受补贴）。按此标准计算，财政需要拿出210亿元左右补助四川城镇受灾居民。补助经费应在居民购买安居房时拨付给组织房屋建设的地方政府有关部门。

对于居民倒塌损毁房屋的土地使用权，可在购买政府提供的安居房以后办理土地使用权置换手续，所购安居房相应转为商品房。

房屋受损较轻的，由建设部门根据对房屋损坏程度的认定，由财政部门拨付一定的房屋维修补贴，直接划拨符合资质的施工维修单位，再由后者提供维修服务；验收合格后，由财政部门负责结算余款。

根据以上合计，仅四川省范围，中央财政需要为受灾群众提供建房、购房、维修补贴900亿元左右。这些费用大约需要在三年内陆续到位，平均每年300亿元。