住房管理论文十篇

住房管理论文篇1

(一)能防范和化解公积金贷款风险

住房公积金档案是住房公积金管理机构在贷款过程中形成的文件材料，是缴存单位及职工住房公积金帐户设立、缴存、提取、使用、变更、转移、贷款、封存、注销等活动中形成的具有参考利用价值的原始记录。它保留着当事人的真迹，具备法律效应，是承担住房公积金管理的职能部门、经办机构和缴存单位、公积金贷款银行做好工作的依据，是防范和化解公积金贷款风险的有效凭证，当发生法律纠纷时，住房公积金档案可作为当事人凭据，采取相应措施，从而将风险降到最低。

(二)能为缴存人的切身利益提供保障

住房公积金每一笔业务的记载都与缴存公积金的职工的利益息息相关，随着住房公积金数量的增加，其档案数量急剧上升，其业务的拓展和管理的加强，内容更加丰富。加强新形式下的住房公积金档案管理是不仅是当前档案规范化管理的需要，且做好因业务产生的各种住房公积金材料档案的管理是住房公积金各项工作的基础，其档案管理的质量决定了住房公积金管理的规范程度，决定了缴存人切身利益的保障程度。

二、目前住房公积金档案管理存在的问题

(一)思想认识不够深

目前我区在档案管理方面普遍存在思想不够重视的问题，淡化政策性优势，防范意识不强，执法不够严，且档案管理人员大都是临时安排的，在档案管理部门匆匆培训即上岗，对档案管理的相关理论认识不深，缺乏工作经验，易造成贷后管理不善而致资金流失。

(二)基础设施不完善

住房公积金的档案记录着千千万万缴存人的公积金数据，其经营场地应与金融机构一样安全、规范，但在我区其办公设施与所承担的管理职责差距太大，只有6名工作人员，没有专门的公积金档案室，档案管理设备简陋，设置无法规范，档案库房无法保证，遗失、损坏的可能性极大，不仅难以保证其档案的安全性和准确性，且由于缺乏专门部门统一集中的保管，目前很多资料或凌乱或未分门别类摆放，也导致了资料查询的困难。

(三)管理制度不健全

住房公积金档案，作为一个新兴的档案门类，目前针对住房公积金档案管理工作还未制定出一个全国性的管理制度和办法．住房公积金货款档案工作尚处于起步阶段。而随着各级住房经办机构形成的文件、凭证等资料增多，我区在档案归档范围、保管期限、保存方法上缺乏统一性，规范性，没有一套具体的行之有效的管理制度，使档案资源利用不足，服务范围狭窄，针对性、互动性差，另外，由于没建立信息化管理制度和现行的“大而全”保存理念，使档案资料过过度膨胀，且大量的纸质档案占据空间，既增加了成本，又增加了工作量，限制了住房公积金档案资源的利用和共享，整体造成档案管理质量的低下。

三、加强住房公积金档案管理的对策及建议

(一)提高对公积金认识，依法进行管理

加强公积金档案管理是做好住房公积金业务的基础，针对我区管理防范意识不强的问题，一方面需加强组织领导。建立住房公积金档案工作组织体系，统一标准，保证业务资料的统一性和数据的真实性，以利于审查和装订。另一方面需加强人员培训。对档案管理的在岗人员进行相关培训和继续教育，不断提高其素质，以管好住房公积金档案。再次需加大宣传力度。宣传《住房公积金管理条例》等法律法规，同时，发放相关资料，让人们了解住房公积金档案管理工作，充分了解认识其重要意义，为领导的决策提供有效服务。

(二)完善基础设施建设，确保有效管理

应高度重视基础设施建设，建立我区自己的住房公积金管理中心和规范化的住房公积金档案室，配套办公设备，完善管理办公功能，有了标准的住房公积金档案库房和齐全配套的办公设备，档案的规范化管理才有了保障，才能提高办公效率，确保档案管理的有效性。

住房管理论文篇2

一、保险基金投资于住房抵押贷款证券的可行性分析

（一）MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式

住房抵押贷款证券（mortgage-backedsecurities，简称MBS）是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。

对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。

作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者（保险公司就是其中主要的机构投资者）。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭（寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资），但他们投资MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS对于满足保险投资的“三性平衡”原则具有明显优势

保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循“安全性”、“流动性”和“收益性”三个原则。

根据投资原理，“三性”之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关；高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标（即一定风险水平下收益最大化）。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾“三性平衡”。

由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。

（三）丰厚的收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场

以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处[2]：（1）使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本；（2）使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由；（3）使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求；（4）发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式；（5）提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益；（6）使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。

（四）当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境

首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近10年全国城镇将兴建51.56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7-8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展；另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。

其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司（尤其寿险公司）的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。

最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。

综上所述，不难发现，无论从MBS市场的需求方（保险基金管理者）、供给方（发行者），还是市场投资环境，保险基金投资MBS是完全可行的。

二、MBS在保险基金管理中的应用

作为一种极富吸引力的金融创新，MBS包含多种性质各异的金融衍生证券。对保险公司而言，了解各种MBS的本质特征，合理选择、使用MBS以满足公司安全性、流动性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的实践意义。

（一）MBS的种类和性质

在美国，一共有三类抵押担保证券[2]：（1）抵押转手证券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）担保抵押债务（collateralizedmortgageobligations，简称CMO）；（3）剥离式抵押担保证券（strippedmortgage-backedsecurities）。三类证券在现金流量、内在风险等方面都呈现出不同特征。

1.抵押转手证券。它是指由联邦全国抵押协会（FNMA，俗称范尼梅）和政府全国抵押协会（GinnieMae，俗称珍妮梅）购买抵押品，并将这些抵押品组合起来，然后为其提供担保并发行的证券。转手证券基本上不对现金流进行处理，而是将基础资产产生的现金流传递给证券持有人。在相同条件下，转手证券产生的现金流比非分期偿付型债务的现金流要大得多。尽管抵押转手证券大大增强了抵押贷款市场的流动性，但它却因其单一性而不能满足所有投资者不同的需求。

2.担保抵押债务。为解决再投资风险问题，金融工程师们开发了担保抵押债务（CMO）。它是指投资银行购买转手证券（或整个抵押贷款），再发行以它们为担保的特种债券。这些债券被分成一系列不同的组，称之为“档”（tranches），使得不同档的现金流特征（包括息票利率，偿还期限等）不同。这样，一种长期的金融工具，如抵押贷款或转手证券被重构为一系列性质各异的档，这些档分为短期、中期和长期。于是投资者从中可从中选择最符合需要的档。同时在一定程度上消除了提前偿付风险。

3.剥离式抵押担保证券。目前该证券有两类，一种是“只获得利息类（interest-onlyclass，或称IOclass）”，即将所有抵押贷款偿还的利息分配此类证券；另一种是“只获得本金类（principal-onlyclass，或称POclass”），即将所有抵押贷款偿还的本金分配此类。由于本息分离，IO与PO证券对利率的敏感性不同，因此现金流量也呈现不同的特点。由于证券的价格是未来各期利息的现值之和，因此其价格变化是两种效应的综合结果：贴现效应和提前偿还效应。因此市场利率的变动会引起基础资产提前偿还率的小幅变动，进而造成剥离证券价格和投资收益率的大幅变动，并且IO和PO债券的变化方向正好相反。

（二）运用MBS实施保险资产负债管理（Asset-LiabilityManagement，简称ALM）

从保险经营的特殊性看，资产负债管理（ALM）日益成为保险企业管理的核心内容。所谓ALM就是将资产和负债统一成一个整体，并考虑如何协调组合以实现公司的总体目标。在保险公司偿付能力和盈利能力管理中利率风险管理是ALM的核心内容。利用MBS，结合多种ALM方法能在一定程度上消减利率对资产、负债的冲击。目前常用的方法有如下几种：

1.业务分离和配对法。该方法将具有特定性质的资产或负债分割为独立单位以获得某种特征，如利率敏感性、市场价值波动性、到期期限和信用质量等，然后根据特定的负债单位寻找与之匹配的资产单位。例如，针对一组担保投资合约（GIC），由于其现金流不受到利率影响可以准确预测，所以保险人可以将CMO顺序偿还档债券与其他证券组合，使该投资资产的现金流量特征与GIC组合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融资缺口和持续期缺口模型两种。融资缺口模型主要计算融资缺口的状态。当该缺口为零时，资产负债处于“免疫”状态。因此适当调整投资产品的种类和数量，使之达到“免疫”状态就可以有效避免利率风险。而持续期缺口模型则是通过调整保险公司资产和负债的持续期缺口来控制因利率波动造成资产负债配置不当的风险。以一组万能寿险保单为例，通过选择CMO中浮动利率档债券与其他证券组合与负债构成“免疫”状态，可以消除因利率波动造成投资收益率的负偏差，并在一定程度上锁定利率下限。

3.最优化分析法。该方法采用管理科学的一些工具，诸如线性规划，在一组给定的约束和对一系列不同的收益曲线的预测基础上，确定MBS与其他投资资产的最优组合。此外其他方法如：模拟分析法、风险受控套利法等也经常使用。

利用金融工程原理，将性质各异的MBS引入ALM必然极大地增加解决方案的灵活性和多样性。例如，在没有MBS以前，根据《保险法》保险人只能依赖有限的固定收入证券如国债、金融债券、银行存款实施ALM，那么可供选择的最优方案极其有限，甚至无解。引入MBS后，即使对于日益更新的保险产品，尤其利率敏感性产品，资产负债管理人员也可以方便地选择所需的证券种类进行组合，解决以前无法解决的问题。此外，方案的多样性也为管理人员进行成本效益分析，减少管理成本提高收益创造了条件。

（三）用MBS进行套期保值

所谓套期保值是指构筑一项头寸来临时性地替代未来的另一项资产（负债）的头寸，或者它构筑一项头寸来保护现有的某项资产（负债）头寸的价值直到其可以变现而采取的行动。保险投资中的套期保值主要是解决公司资产价值减少以及负债增加的风险。在当前市场价格动荡不定的环境中，套期保值对于保险公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具头寸，而目前我国期货、期权、期权和互惠掉期市场很不成熟，作为金融衍生证券的MBS就显得弥足珍贵了。

前面提到，担保抵押债务（CMO）分为若干类别的债券，其中四个关键的创新工具是：顺序偿还档、应计档、浮动利率／逆浮动利率档以及计划摊销类别档债券。而剥离式抵押担保证券包括两种性质截然不同的IO和PO类证券。这些产品在防范和化解利率风险和信用风险方面具有不同的特性，将它们与其他证券，如股票、债券等进行组合就可以达到套期保值的效果。例如，将IO证券与常规债券或抵押贷款组合，就可以抵御利率下降的风险。

（四）运用MBS进行投机和套利

资产的错误定价、价格联系失常以及市场缺乏效率等因素的存在，使得投机和套利有机会进行。对有效的市场而言，高风险意味着高收益，无风险则无收益。承担一定的风险进行投机或套利是保险投资的“收益性”所决定的。所谓投机，就是确切地预测未来，进而构筑头寸来获利。作为市场上可流通的固定收入证券，MBS的价值完全可能被高估或低估，这就为投机创造了条件，保险公司可以利用掌握的经验和技术从中获利。套利则是同时在两个或更多的市场上构筑头寸来利用不同市场定价的差异获利。由于在空间、时间、到期期限以及资产类别上存在价格差异（扣除转换费用），MBS市场就存在套利机会。这种套利机会使保险人只需承受少量风险（纯粹套到甚至无风险）就可获得高额回报。最典型的例子就是，通过大规模集资创造的担保抵押债务（CMOs）而获得套利机会。

三、关于我国保险基金投资于住房抵押贷款证券的建议

住房抵押贷款证券（MBS）是国际上住宅市场融资中发展成熟的金融工具，但在我国却是新生事物。保险基金投资于MBS对保险公司而言既是机遇，也是挑战。对此笔者提出几点建议：

1.必须更新保险投资理念。长期以来，一些监管者或经营者过于强调安全性，将其与流动性、收益性对立起来。事实上，三者之间既有此消彼涨的关系，又相辅相成。如果一味追求安全投资，势必损害收益性。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，低收益公司的生存能力必然受到威胁，反过来造成经营的不安全。因此管理者必须更新保险投资理念，保险基金的运用应当是在突出安全性的同时兼顾“三性平衡”。只有这样，才会敢于将保险资金投资于MBS.

2.必须调整保险投资结构。由于原《保险法》及相关规定的约束，我国保险投资结构主要以银行存款和政府债券为主，投资效益低下。近年来政府允许保险资金间接入市，许多公司又纷纷投资证券基金，然而基金收益的大幅波动却使不少公司不盈反亏。这种非理性投机对保险公司所造成的巨大伤害使人们意识到，调整投资结构，合理分散投资势在必行。出于“三性平衡”的考虑，结合中国国情，笔者认为，我国保险基金的投资结构应以固定收入证券为主，辅以少量的证券基金、股票。因此，有“银边证券”之称的MBS应作为一种主要投资对象。

3.必须完善保险投资技术。保险公司的经营性质和总体目标决定了保险投资技术的特殊性和复杂性。保险投资不再是单纯的资产管理，资产负债联合管理应成为保险投资乃至保险经营的核心内容。此外，套期保值、投机和套利也应成为投资人员熟练掌握的技术。随着我国资本市场的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具将广泛使用。只有精通现代金融理论和金融工程技术，才能最大限度地发挥MBS及其他金融工具的作用。

4.必须建立投资MBS的风险控制体系。MBS是金融创新的成功范例，极大地丰富和发展了资本市场。然而与其他金融产品一样，它与生俱来就伴随着特有的风险，主要分为两类：一是资产质量风险，二是证券化风险。这些风险直接影响着投资的效益和稳定，进而影响整个公司乃至全行业的发展。因此，建立相应的风险控制体系是完全必要的。笔者认为，该体系主要分为两个层面：一是公司内部控制体系，二是政府监管体系。

5.应建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。同时，保险基金投资MBS涉及到资产负债管理、套期保值、投机和套利等一系列复杂的金融手段，需要掌握了精算、保险、投资、财务等多学科的复合型人才，而国内这方面的人才极其匮乏。因此，目前应加强对保险公司现有从业人员及在校大学生的培养和锻炼，加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴，以适应市场的需要。

「参考文献

[1]沈沛。资产证券化研究[M].深圳：海天出版社，1999.

[2]弗兰克·J·法博齐等，唐旭等译。资本市场：机构与工具[M].北京：经济科学出版社，1998.

[3]约翰。马歇尔等，宋逢明等译。金融工程[M].北京：清华大学出版社，1998.

住房管理论文篇3

（一）住房公积金体制缺乏统一运作平台

从我国住房公积金的运作体制上来看，目前存在的主要问题是在运作流程和信息平台建设上缺乏统一平台，对住房公积金发展产生了制约作用。在运作流程上，我国的住房公积金管理主要按按行政区域进行划分管理，各个行政区域各自为政，互不统属，在住房公积金的具体政策规定、机构设置和业务流程上不相统一，甚至存在较大差异，条块分割严重，运作效率低下。典型的例子，资金的跨地区调剂便无法实施。在信息平台建设上，全国没有形成统一的住房公积金信息管理系统，各地区的信息无法交互共享。

（二）住房公积金资金利用和管理能力有待提升

作为保障城镇居民住房的资金，在使用和管理上存在着资金利用率低和资金管理能力弱的问题。资金利用率低，我国的住房公积金资金的利用上大部分用于住房贷款，但是近年来，受国内房地产市场影响，住房公积金管理呈现出贷款额下降缴存上上升的的趋势，资金总体利用率呈下降趋势；同时由于各地经济发展水平的差异，发达地区出现住房公积金贷款缺乏资金，欠发达地区贷款资金利用率低下的问题，资金总体利用效率不足。资金管理能力弱，由于缺乏有效的监管机制，我国的公积金挤占挪用情况时有发生，资金安全问题显现，由于公积金贷款的担保机制不健全，个人住房公积金的贷款和担保业务之间存在相互隔离的问题，无法规避房价波动等引起的贷款风险。

（三）住房公积金保障社会公平的功能亟需加强

随着国内房地产市场的过热发展，住房公积金在保障社会公平功能建设日益显得迫切[3]。但目前来看，我国住房公积金在兼顾社会公平方面的作用发挥的作用较小，甚至存在有失公平的问题。一方面，住房公积金覆盖率低，目前住房公积金对大部分民营企业、进城务工人员和自由职业者等没有覆盖，覆盖面狭窄，有失社会公平；另一方面，缴存率不平衡，不同行业、企业和单位由于效益的差异，缴存率存在较大差异，一些单位的缴存比例甚至不足5%，产生新的分配不公。

二、未来住房公积金的主要发展方向

（一）住房公积金管理将形成统一运作机制

针对目前住房公积金缺乏统一平台的问题，未来的住房公积金管理上必然走向统一和规范，具体应体现在组织机构和网络建设上。一是将形成全国统一的组织管理机构，一种关系明确、权力清晰、管理有力的全国性住房公积金管理机构建设将成为未来住房公积金组织建设的重点，条块分割的管理现状将得到有效解决。二是信息化建设将在住房公积金管理中广泛应用，一个涵盖国家、省和市三级，以部级为平台的住房公积金管理网络将形成，相关信息的交互共享水平将大为提升，住房公积金管理将进入真正的信息化时代。

（二）住房公积金资金利用和管理将成为工作重点

住房供给金的主要定位为服务社会大众的住房保障，在未来的发展中，住房公积金资金利用和管理将成为住房公积金工作的重点。一方面，统一住房公积金平台的打造将实现对全国住房公积金资金的有效融通创造条件，跨省、直辖市和自治区的流动机制将建立健全起来，资金在不同地区将有效流动起来，住房公积金的整体使用效率将实现大为提升，进而跨地区的住房信贷风险分散、转移以及防范体系亦将随之形成，住房公积金将实现健康持续的发展。另一方面，风险控制体系将形成，在组织机构和信息平台搭建的基础上，针对公积金挤占挪用等问题的风险防控体系将进一步建立，相应的贷款风险和风险预警机制将形成，对资金的风险管理能力将增强。

（三）住房公积金将向政策金融的方向发展

结合国际经验和国内的住房公积金管理实践，未来的住房公积金建设将更加突出公共职能定位，发挥保障社会公平的作用。在服务定位上，住房公积金将向政策金融的方向发展，住房公积金不将以刺激住房需求为定位，在政策上将重点向中低收入者倾斜，将实现对社会各个行业人员的全覆盖，住房公积金缴交率将实现得到合理制定，帮助中低收入者解决住房问题将成为住房公积金使用的重点。

住房管理论文篇4

【文章摘要】

自上世纪90年代我国保障性住房的建设项目启动至今，多数地区的住房保障制度日趋完善，但保障房的后期管理工作问题日渐凸显。本文重点构建了保障性住房物业服务质量评价模型，并对此模型进行了信度分析，以保障数据分析的可靠性。发现综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化与保障性住房物业服务质量具有显著的正向线性关系，其中综合服务、保洁服务和绿化养护最能有效地预测保障性住房物业服务质量。并据此对物业服务企业提出针对性强的建议，改善保障性住房的物业服务。

【关键词】

保障性住房；物业服务质量；影响因素

0 引言

伴随房价的猛涨，低收入群体的住房问题受到社会的关注。我国自从上世纪90年代开始就有了保障性住房的建设，并预计在“十二五规划”期间全国将建成3600万套保障性住房。虽然目前大部分城市都制定了相对完善的住房保障制度和规范，但保障房的后期物业管理仍存在不规范之处，直接影响到保障性住房业主住房的体验，此类问题的存在也对保障性住房的物业管理提出了更高的要求。本文通过实证分析方法研究影响保障性住房的物业服务质量的影响因子，构建物业服务质量评价模型并深入探讨提升物业服务质量的有效措施。

1 理论回顾

1.1 保障性住房

社会保障性住房是我国城乡住宅中极具特殊性的一种住宅的类型，一般来说是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金给予限定，起社会保障作用的住宅房。保障性住房通常是由廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房构成的。

1.2 保障性住房业主

保障房业主理论上是保障房的适用对象。在按经济收入为标准而划分的阶层中，社会的中低收入人群通常也基本没有足够的收入和能力导致无力购买自己最为合适的住房，只能选择露宿街头或租赁城市边缘地区的房产，而这些居住地的生活条件都极其恶劣，这些社会的中低收入阶层，通常就是政府的目标保障性住房业主。而这些目标业主，占据了整个社会人数的大部分，由此可以推出，他们在社会中的生存状态及心理状态，极大影响了和谐社会的建设和经济的发展。

1.3 关于保障性住房物业管理的研究

保障性住房的大量建设，带来了不少社会的问题，引起了学者的研究、讨论。国内学者李金花（2010）认为保障性住房的服务质量主要通过业主满意度因素进行评价；王宝珍（2011）提出，我国当前社区建设与业主组织活动普遍存在居民参与度不高的问题。在国外研究中，Deidre（2006）通过研究美国佐治亚州亚特兰大Defoors保障性住房小区住户对小区物业管理的满意度评价，指出由于保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动，将导致降低住户对小区物业管理的满意度。

虽然国内外学者在此领域已有一定研究，但大多对保障房的物业管理的研究缺乏系统上的、具有实证支持的研究。因此，本文选择早已经在国外得到了广泛的关注和应用的美国顾客满意理论为基础进行研究。

2 评价模型的构建及研究假设

2.1 物业服务质量评价模型构建

本文将美国顾客满意度指数模型作为研究的理论模型基础，结合我国保障性住房物业行业以及业主的实际情况，将感知质量具体化，通过综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化七个因素代替。综合调查所得的顾客满意度和业主投诉次数、业主忠诚度，探索彼此的关系和影响。根据数据分析，本文建立了如下物业服务质量模型。

2.2 物业满意度研究假设

（1）综合服务感知质量。综合服务感知质量由工作时间、装修管理、需求处理、意见处理和礼节仪表等五个观测变量组成（季晨曦，2010）。上述五个观测变量的正向变动将增大业主对于物业服务的满意度。因此，本文提出以下假设：

H1：综合服务感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（2）秩序维护感知质量。秩序维护感知质量主要包括出入登记、防火防盗、到场效率等观测变量（邓洁君，罗利，2006）。上述观测变量的正向变动将会提高业主对于物业服务的满意度。因此，本文提出以下假设：

H2：秩序维护感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（3）车辆管理感知质量。车辆管理感知质量包括车流进出和车辆停放等观测变量（邓洁君，罗利，2006）。上述观测变量的正向变动能够为顾客提供便捷和良好感官，增加满意度。因此，本文提出以下假设：

H3：车辆管理感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（4）绿化养护感知质量。绿化养护感知质量包含小区内花草树木的观赏性和存活率（王青兰，2002）。上述观测变量的正向变动能够改善居住环境，从而有可能提高业主的物业满意度。因此，本文提出以下假设：

H4：绿化养护感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（5）保洁服务感知质量。保洁服务感知质量包括小区公共区域的保洁工作、垃圾收集及时率、鼠患蚊蝇的灭杀工作等（季晨曦，2010）。上述观测变量的正向变动能够防止疾病等细菌的传染，有利于居民的身体健康。因此，本文提出以下假设：

H5：保洁服务感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（6）园区文化感知质量。园区文化感知质量主要是指园区内的各种活动的举办频率及其影响力、吸引力。上述观测变量的正向变动能够改善加强业主之间的联系，对小区产生家的感觉，极有可能增加业主的物业满意度。因此，本文提出以下假设：

H6：园区文化感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

3 研究方法

3.1 抽样调查

本文研究样本来自北京市通天苑、回龙观小区，在采集中采用简单随机抽样的形式。其中，共发放问卷220份，回收问卷220份，其中有效问卷200份，有效回收率为91%。按照学者Tinsley &Tinsley（1987），以及Comrey（1988） 的建议，如果量表题项数小于40题，中等样本数约为150位，较佳样本量为200位。可见，本文研究样本基本可以为后续研究提供保障。

3.2 研究测量

本文研究涉及七个变量，即综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化，均通过量表进行测量。本文主要借鉴了国内外对于此内容的研究，以国外成熟量表为基础，针对保障性住房小区及业主进行修改，产生最终量表。在具体测量时，本文采用LIKERT5级量表，由1到5分别表示很不满意、不满意、一般、满意及非常满意。

3.3 模型选择

本文探讨的是综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化七个自变量对因变量业主满意度的影响，故假设为多元线性回归模型。多元线性回归模型的一般形式为：

Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi i=1，2，…，n

其中 k为解释变量的数目，βj（j=1，2，…，k）称为回归系数。上式也被称为总体回归函数的随机表达式。它的非随机表达式为：

E（Y∣X1i，X2i，

…Xki，）=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki

βj也被称为偏回归系数。

4 实证分析

本章的主要任务是对问卷调查所收集的数据资料进行统计分析，包括对各变量进行描述性统计分析；对正式量表进行信度检验；通过多元回归分析等方法探讨各影响因素对物业满意度评价体系的作用。

4.1 信度检验

通过对调查问卷的信度检验，可以证明调查问卷的可靠性，本文因此采用克隆巴赫系数进行检验。公式α为信度系数，一般来说，介于 0.70-0.98 均属高信度，而低于 0.35 则为低信度，必须予以拒绝。

文章对综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化七个分项进行Cronbach’s Alpha系数检验得出如下结果如表2：

由分析结果可知，上述七个分项该系数都达到0.70以上，均属于高信度，可靠性良好。

4.2 回归分析

为探究综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化能否有效预测居民满意度并检验其预测能力，本文在进行了量表信度检验的基础上，对居民满意度与各因素间进行多元线性回归分析如表3。

a. Predictors： （Constant）， 园区文化， 车辆管理， 秩序维护服务， 保洁服务， 综合服务， 绿化养护， 维修养护

上表调整后Sig.值为0.000，小于0.001，即拒绝回归方程系数为0的原假设，回归模型可行。

a. Dependent Variable： 物业满意度

b. Predictors： （Constant）， 园区文化， 车辆管理， 秩序维护服务， 保洁服务， 综合服务， 绿化养护， 维修养护

表4中sig值小于0.001，即拒绝回归方程系数为0的原假设，因此，以上七个变量具有统计意义，可以作回归模型的影响因素。

a. Dependent Variable： 物业满意度

表5中方差膨胀因子（VIF）表示容忍度的倒数，VIF越大，显示共线性越严重。当0

表中显示综合服务、保洁服务、园区文化三项的P值即Sig值均小于0.05，具有较强的显著性，即线性方程包含综合服务、保洁服务、园区文化三个因素。因此回归方程如下：

（Y：居民满意度；X1：综合服务；X2：保洁服务；X3：园区文化）

5 研究结论及建议

5.1 研究结论

经过量表的信度检测，说明了各分量表拥有优良的可靠性且整体的信度是可观的。在这个基础上，通过对自变量和因变量、自变量和自变量的相关性分析，得知综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化与物业服务质量都有着显著的正向关系，同时与满意度也显著正相关，H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7七个假设均成立。

为探究综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化能否有效预测物业服务质量，能否根据这七个因素建立物业服务质量评价模型，本文进行多元回归线性分析，选取显著性小于0.05，显著性较强的因素即为综合服务、保洁服务和园区文化为多元回归线性方程的自变量，说明了通过综合服务、保洁服务和园区文化能很好地预测物业服务质量。

5.2 意见与建议

从研究所得结论中可知保障性住房业主对于其物业服务仍有意见，物业服务企业必须从业主的反馈中正视企业的不足之处，尽可能的弥补不足 ，提升物业服务质量，进而增加业主的满意度和忠诚度。

（1）做好基础性准备，实现价值最大化

保障性住房业主的特殊性导致保障性住房的物业费收缴率不乐观，成本居高不下，服务质量下降。为此，服务人员需熟悉小区业主的基本情况，在收费工作中做到心中有数，提高物业费用收缴率，进而提升保障性住房的物业服务质量。

（2）提高综合服务能力，关注业主需求意见

针对不同生活背景的保障性住房业主，服务人员需掌握一定的顾客心理学理论，因人而异地提供服务，有效解决物业管理与业主需求的供需关系。同时也要建设多渠道的业主投诉机制，提高投诉的及时性。此外对于住区装修用户也应加强管理，将装修对其他业主带来的不便降到最低。

（3）注重保洁服务细节，提高社区卫生质量

保障性住房小区房屋面积相对较小，与一般住区相比人口密度较大，生活垃圾较多。保洁工作注重整体，把握服务细节，加强清洁力度提高清洁频率。目前在保障性住房中也不乏有宠物的业主，对于宠物也应在小区中建造简单的宠物方便设施，进行统一清理。最后，也需不断对保洁人员的服务意识、礼貌礼仪以及统一着装等方面进行培训。

（4）加大宣传力度，增强园区文化气息

良好的小区文化能够密切与业主关系，达到顾客满意的目的，融洽物业管理公司与业主的关系。因此，针对调查中保障性住房社区活动吸引力不足的问题，在小区中应设立专用的文化宣传栏。此外，要充分了解业主精神需求，关注社区活动的主要参与群体，增强活动开展深度。

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【作者简介】

住房管理论文篇5

【论文摘要】：限价房是国家通过减少（补助）土地出让金，灵活运用私人开发商参与保障型住房供给的新型行政活动方式。为了保障补助金的正当使用，对于非以自住为需求的购房人，各地方的限价房政策上规定了返还限价房之义务。然而在国土管理部门、开发商、购房人这一三方法律关系中，为了控制补助金的正当使用，仅依据购房合同无法有效地实现限价房之返还，有必要参考德国的相关理论，构建实定法乃至理论层面返还请求的法律依据。 【论文关键词】：限价房 行政补助 返还请求权 一、问题的提出 “双限双竞房”或称“限价商品房”，指的是“政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅”。作为一种新型的给付手段，其强调私人开发商在国家住宅保障义务中的重要作用。 然而在广州市率先推出的双限双竞房项目中，却出现了围绕开发商和购房者之间关于合同条款争议。即购房者提出，开发商在限价房合同附件中提出的条款：“因乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《广州市限价商品住宅销售管理办法》（以下简称《管理办法》）规定将限价房出租等导致双方解除合同的，乙方须承担退还所购限价房、注销房地产权登记及支付总房价30％的违约金等责任，甲方按照原购买价格结合成新退回房价款”，这一混淆了违反有关限价房政策的行政责任和乙方造成损失的民事责任，从而导致违约金设定过高，显失公平。 看似简单的争议，背后却隐藏着双限双竞房制度中公法、私法相互交错的复杂问题。购房人实质上从违约金过高的角度提出了禁止申报虚假资料、禁止五年内出租的约定不仅是合同双方约定的事项，更具有服务于中等收入群体住房保障的公法上义务的性质。这一争议引发我们进一步思考，如何在实定法体系中，理清民事上的违约责任和行政法上责任的关系，并在理论层面，就如何既能确保资助中低收入群体购买自住房的行政目的得以实现，又能使开发商和购房人乃至于围绕该限价房形成的民事法律关系得以稳定，提出具有实践性和说服力的理论构成。因此本文试图以购房人违反合同约定及《管理办法》的规定，如何返还限价房（国家的资助）为核心，探讨补助金合目的使用的法律控制途径。 二、法律关系图谱 在探讨有关争议之前，有必要首先理清双限双竞房制度在法律体系中的位置，各方主体的法律关系内容以及在行政法框架内的解释途径。 以广州市的双限双竞房制度为例，其基本内容是：第一步，广州市国土资源与房屋管理局和建设开发单位签订土地使用权转让合同，以低于市场价格的金额但限制套型面积和销售价格的条件出让土地使用权。第二步，开发建设单位完成项目建设后，自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。根据购房申请人提交的购房申请，市国土房管局组织公开摇珠确定预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。第三步，开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。 可见，普通商品房交易中的开发建设单位和购房人之间简单的二方民事法律关系被转化为国土房管局和开发建设单位、国土房管局和购房人、开发建设单位和购房人之间的三方法律关系。如图： 即只有在国土房管局向购房人作出购房许可后（表现为确定合格预登记人名单），开发建设单位才能与购房人签订限价房买卖合同。联系土地使用权出让的环节，整个过程可视为国土房管局试图解决中等收入阶层的住房保障问题，通过土地转让价格的降低来限制房屋销售价格，实质上是国土房管局将土地的收益以开发建设单位为中介补助给中等收入的住房需求者，开发建设单位通过建设和销售限价房，实现了国土房管局这一资金补助的任务，而购房人是最终受给人。即建设开发单位作为私人企业在这一复杂的法律关系中实现了国土房管局补助中等收入住房需求者的行政任务。 因此，从给付行政的法律框架来看，双限双竞房的建设、出售过程可以视为：国土房管局对申请进行审查、向符合条件者做出确认其享有购买限价房资格的决定（行政行为），之后开发建设单位与获得购房资格的相对人签订房屋买卖合同，作为最终受给人的购房人 正是通过以上的资格确认行政行为和私法上购房合同相结合，获得了住房补贴。 三、返还请求的三种途径 进而，根据以上的分析框架，前文所提到的购房人申报虚假资料骗购限价房、购房后将限价房出租，导致合同无效之理由也正是国土房管局为了防止国家在土地出让价格上提供的资金补助落实到具体购房人后被用作其他用途，而在制度上对购买人处分其房屋的权利采取的一定限制。申报虚假资料骗购限价房将使有限的限价房供应无法有效地提供给有自住需求的中等收入群体，浪费国家的财政投人，而购房后将限价房出租，同样违背了限价房满足购房人自住需求、非营利的目的，从而两者都构成了“禁止作其他用途”的典型表现。 因此，《管理办法》第19、20条对于购房人申报虚假资料骗购限价房的、购房后将限价房出租这种违反限价房制度目的的行为，规定购房人负有退还所购买的限价房之义务，然而不明确谁有权主张返还请求权，应向谁返还；而如果开发建设单位与购房人签订前文所提到的合同条款，则似乎是开发建设单位具有主张返还限价房的权利。 但是，如果未签订此条款呢？并且房地产开发企业作为公司法上的法人，公司若解散，这部分以公共财政为基础的补助利益被不当使用后又应如何要求其返还呢？在单纯的行政机关和受给人双方构成的给付关系中，针对受给人违反义务规定为其他用途使用给付物，行政机关可以通过撤销该给付决定，要求受给人返还给付物。然而在本例中，国土房管局是否可以直接向最终受给人—购房人行使返还请求权呢？ 在此，我们首先借鉴给付行政理论较为成熟国家的相关理论和分析方法来一探究竟。 根据日本研究资金补助行政和特许制度有权威见解的学者米丸恒治对德国相关问题的总结，以德国为例，在通过多个中介者介人而达成资金补助的活动中，存在以“基于相关人服从的行政行为”、根据合同约定以及根据特许（授权）三种请求返还资助利益的法律构成，来控制最终受给人合法有效地使用补助（禁止用于其它用途等）。 “基于相关人服从的行政行为”来自于德国联邦行政法院1968年6月28日通过的有关联邦肥料补助金案件判决，该案中，生产者接受联邦肥料补助金之后，再通过出售补助的便宜肥料向肥料中介人分配补助金。生产者出售肥料的行为中，并不作出如何分配补助金的实质决定，因此法院认定了“基于相关人服从的行政行为”这一特殊的法律构成，指出作为补助者的行政机关作出给付补助金、要求受给人承担相应义务的行政行为同样适用不构成直接资金补助的关系者（相关人），因此行政机关有权直接向最终受给人行使返还请求权。 合同的方式则是撇开传统的以行政行为（或行政行为和私法合同二阶段论）来解释资金补助行为的方法。根据合同达成资金补助的情况下，对于资金补助居间的私人和资金补助受给者的法律控制，只要没有特别的法律规定，该资金补助合同的内容就完全取决于双方如何协议。补助者对中介者和受给者的统制，可以通过将有关约定条款（比如发现违反条件时请求返还等）写人合同内容，使其获得法律依据。 特许[11]（授权）的方式则是认为，作为中介的私人将补助金分配给最终受给人，实质上是在履行向其支付补助金的行政机关授予其分配这部分补助金的行政给付职权。因此作为中介的私人本身应被视为行政机关，其向最终受给人支付补助金的行为则是可以提起救济的行政行为。因此即可依据该行政行为的撤销或废止，提出相应的返还请求。 这三种返还请求权实现的途径，[12]各有其适应的条件及各自的利弊。“基于相关人服从的行政行为”的法律构成之所以得以形成，前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已，[13]即行政机关并没有在将补助金支付给私人的同时将分配这部分补助金的行政权限授予该私人，因此才在司法实践中形成这一极端特殊的法律构成，赋予行政机关依据其补助行为向非行政行为相对方的最终受给人行使返还请求权。因此这一形式不具有法律依据，往往将具有补助关系的相对方和最终受给人都置于不安定的处境。而以合同的方式来约定各方的权利和义务，由于具备了合同的形式，因此使补助者对私人中介者和最终受给人的控制获得了法律依据。第三种依据特许制度来解决返还请求权实现的问题，利用了行政法学传统的行为形式—行政行为，将作出实质性决定的私人定位于法律关系上拥有权限的主体，更利于对其进行法律控制。 可见，同样的以私人为中介的三方资金补助法律关系，针对不同的行为形式、中介者的不同类型、实定法上的不同规定，返还请求权的法律根据可能完全不同。 四、本例的问题所在 （一）以合同为依据请求及其问题 由此反观广州双限双竞房制度的实例，首先，在本例中，如果该《限价房买卖合同》的附件得以签订，即约定购房人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假以及将限价房出租行为，须向开发建设单位承担退还所购限价房、支付违约金等责任，开发商应可直接依据合同该条款向购房人主张返还请求权。但问题是如果合同附件中未约定此条款，开发商得以请求返还的合同自始无效的理由是否成立？“乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《管理办法》规定将限价房出租的情况”是否必然构成房屋买卖合同的无效？ 根据合同法上关于合同效力的理论，该条款涉及了两种一般有效要件的欠缺。 第一种是购房人意思表示不真实，构成欺诈，导致合同无效。 第二种是违反《管理办法》第1条第1款关于限价房5年内不得出租和转让的禁止性规定。本文集中讨论违反《管理办法》第1条第1款的禁止性规定是否就构成合同的无效。 根据《管理办法》第22条第1项的规定“购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的……要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款”，广州市人民政府通过规定违反禁止限价房出租规定的开发建设单位与购房人双方的权利义务应恢复原状的方式，宣布了买卖合同应归于无效。 那么如果发生相关争议，法院是否就应直接依据《管理办法》第22条第1项及合同附件约定直接判定合同无效还是根据案件的具体情况，进一步审查呢？ 首先，《管理办法》作为广州市人民政府的规范性文件，其不属于合同法第52条第5项所规定的法律、行政法规，因此《管理办法》第1条规定禁止购房人5年内出租的规定并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，合同并不必然无效。 其次，本例中《管理办法》第22条第1项关于禁止购房人5年内出租限价房的规定，作为行政法规范上的禁止性规定，理论上对于违反这类规范的合同效力为何，则存在诸多争议。[14]诸多学者批判了违反等于无效的等式，反对公法必然优越于私法的价值判断，主张公法、私法相互依存论，以及法院灵活细致的判断标准。尽管各国对合同效力的判断，实质上建立在不同时期法院对公法、私法关系的价值选择，以及由此带来的实务上对行政、立法部门干预的配合，但在判断标准上都不可避免地采取了分析是否违反强制性法规的目的、衡量公益和私人间信誉的轻重、考量合同的履行阶段等综合判断的手法。 回到本文的实例，也有必要结合禁止性规定的目的来判断购房合同是否有效。《管理办法》第3条的规定：“限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。”而广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”中，指出《管理办法》中“关于限价房上市限制”，在于“限价房定位于满足自住性需求为重点，同时购买了限价房的业主也实际享受了住房公共福利优惠，因此，限价房政策应当防止购房业主利用公共福利谋取利益，抑制投机性需求进入限价房市场。”可见，禁止双限房在5年内出租的目的在于满足中等收入阶层群体的自住性需求、防止购买业主利用公共福利谋取利益、抑制限价房市场内的投机性需求。 但现实生活中，房屋租赁的事实情况纷繁复杂，限价房购房人非以通过出租限价房谋取利益的租赁事实则不应构成原购房合同的无效。例如有的不具有对价地租借他人居住，有的因生活突然变故所迫将部分房屋出租等不应认为是出于投机性的目的利用公共福利谋取了利益。 再次，在考虑房屋出租行为是否违反了禁止限价房5年内出租规定的目的以外，也应衡量公益与私人间信义利益等的平衡。一方面出租限价房的行为有损于国家土地减免收益的有效（正当）分配和使用，另一方面也应考虑善意的限价房承租方的利益。而且在公共利益的方面，除了国家财政（土地的减免收益）的合法分配和公法秩序的价值维持以外，合同无效可能造成的社会成本也不可忽略。因为双限房购房人一旦获得房屋所有权，必然会进行装修等一系列对房屋进行改造的活动，而合同无效后恢复原状的法律效果，由于是 否要对装修进行评估还是拆除所有装修，必然也会给购房人、开发建设单位乃至于社会资源带来大量浪费。 总而言之，合同中如未约定返还事由，开发建设单位的返还请求权被承认应建立在对购房人的行为是否违反了《管理办法》禁止性规定的目的、并衡量公益目的和私人间信义的基础上。 （二）合同以外请求权实现的途径 根据以上论述，开发建设单位可以通过民事购房合同的约定向购房人行使限价房返还请求权。 并且以德国法上返还请求的三种途径的分类来看，开发建设单位并不适合以特许（授权）的理论被认定为行使国土房管局住房补助职权的“行政机关”，通过撤销该“行政机关”的售房决定实现限价房返还请求权。因为根据《管理办法》第13条销售限价房的程序规定以及相关实务操作，广州市国土房管局制定购房人条件、受理购房人申请、审查资格并最后决定购房人名单，作为私人中介的开发建设单位则仅仅是根据广州市国土房管部门决定的受资助者名单，与之签订房屋买卖合同，并不做出实质性的判断来决定谁有权利获得资助，因此其只是补助金的“传递者”，作出实质性补助分配决定的仍是作为行政监管部门的广州市国土房管部门。其资金补助的行为方式更类似于上文所提到的德国联邦肥料补助的类型。因此，以授权为依据，将开发建设单位认定为具有做出实质性分配决定权限的行政机关，这一理论构成是不适用的。 但问题是在开发建设单位未行使返还请求权的情况下，或开发建设单位[15]在5年内根据《公司法》的相关规定被解散的情况下，如何保障补助金的正当使用？国土房管局是否可以行使返还请求权？如何行使？ 此时，就有必要在法律上建立国土房管局与购房人之间的资金补助关系。一种方法可以考虑借鉴上文提出的德国法上“基于相关人服从的行政行为”的法律构成，即将广州市国土房管局和购房人之间视同形成了行政给付的法律关系，认为国土房管局在向开发建设单位减免土地收益的同时，向最终购房人课以了义务，国土房屋局向开发建设单位补助资金的行为同样适用于最终购房人，从而国土房管局有权单方面实现返还请求权。这种法律构成的前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已。 行政补助行为或称为资金交付行为的特征在于，其行为从权利义务的角度往往可以区分为两个阶段（二阶段论）：决定阶段和交付阶段。即行政资助过程存在着公法性质的资助决定和私法性质的合同两个阶段。这一理论认识试图通过区分资助决定和交付行为，来使资助行为受到公法的约束。从而一方面保证法治国家的约束，另一方面也保持成熟而实用的私法法律形式。[16]因此本例中国土房管局、开发建设单位和购房人的三方补助法律关系中，国土房管局根据购房申请人提交的购房申请，组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单，开发建设单位只是将限价房售予名单上的人，从而是由国土房管局向特定的购房人作出了分配限价房的行政资助决定，在此决定的基础上，开发建设单位完成了交付行为，前者国土房管局和购房人之间可以在法律上视为一个独立的行政行为，受到公法的约束。在此基础上，国土房管局可依据类似“基于相关人服从的行政行为”的方式，单方面向购房人请求返还限价房。 总而言之，双限双竞房制度是建立在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中所提出的缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长目标基础上的。引入私人开发商进入保障性住宅领域，正是为了通过非以政府建造公共住宅的方式保持住宅市场活力，然而与此同时，不可忽视国家在土地转让过程中投入的财政支持，应保障这部分财政投入符合缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的公共利益目标。从而在制度的设计上，也应考虑到这种补助关系的复杂性以及私人房地产开发商的解散风险，为了保障补助金在补助目的的范围内得到正当使用，在法律上构成国土房屋局与购房人之间的补助金交付关系。 五、结语 随着民生问题逐渐成为我国当今社会面临的最重要的社会问题，福利国家、社会法治的理念以及给付行政的研究也成为公法学界的重要研究主题。对给付行政的讨论，首当其冲的是要认识给付行政所不同于传统侵害行政的活动方式，以及这种活动方式在法律上的意义。 作为国家主动干预，提供 给付的授益性行为，其重要的活动方式便是资金交付的行为。即行政主体通过给予私人或其它行政主体以利益，而诱导其行动，达成有关的行政目的。这种行政活动的特点在于，其是作为中间阶段，即并不是直接将经济上的利益给付给需要受到保障的私人，而是通过其他主体（行政机关或私人）在获得利益的条件下展开相应的活动，间接地保障行政目的中所包含的应受保障的利益，因此，从法律上看，通过讨论资金交付行为的合法性而来保障最终受益者的获益，以及探讨交付资金的合目的使用来保障公共财政的合法使用，是不可或缺的考察。 本文所探讨的双限双竞房作为我国住宅保障的一种新型方式，其通过私人开发商来向中等收入者履行国家的住房补助任务，是资金交付行为的一种形式。 回首本文的探讨，笔者试图通过阐述三方资金补助关系中返还请求权实现的途径，来勾勒在私人履行资金补助行政任务的活动中，传统行政法的解释框架如何作出回应。其最终的目的在于在这种复杂三方法律关系中，探索实现对公共财政的正当分配和对最终受给者权利保护的法律途径。 进一步而言，尽管本文所探讨的争议和问题大多尚未有现实的争议发生，但是作为前沿性的研究，我们有必要在现有理论研究和制度建设上，认识到由私人承担国家资金补助或其他行政权限的活动，在法律制度上已无法适用国家控制社会、国家与社会一元化的判断框架，在新的社会背景下，公共利益的有效实现和私的自治的保障都不应忽视。 注释： 在住房价格远远背离居民收入可承受范围、直接威胁到人的基本生存权利的情况下，住房问题作为重要的民生问题自2005年开始被行政监管部门所确认，国务院及其各部委先后以《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件提出了建立双限双竞房制度，即该制度是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，从广州和北京两城市所出台的限价商品住房管理办法中关于限价商品住房的定义中，可以明确地了解到双限双竞房的基本特征。正文的定义即采用了《广州市限价商品住宅销售管理办法》第2条规定。亦可参考《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第2条的定义。这种由私人来提供保障性住房的手段在世界各国的住宅政策中都被广泛使用，特别是各国意识到政府提供公营住宅的众多弊端以及民间自治活力的要求下。例如日本战后针对工薪阶层建立的公团住宅制度、法国的社会住宅制度等。有关的争议可见广州市国土资源和房屋管理局网站上关于限价房的在线交流：http://www. laho. gov. cn/zmhd/zxjl/viewthread. php? tid = 132&extra = page% 3D3，最后访问时间：2008年8月10日。这种土地的收益在资金交付形态上是一种“减免性补贴”，即以减免负担的税收优惠等措施实现金钱给付效果。这种行为方式在德国和日本被称为“资金交付行政”。我国称为行政资助，指行政主体为了诱导私人的发展、促进其事业的成功，直接或间接提供给私人金钱或其他财产利益的活动。主要包括补贴、利息优惠贷款等积极的给付性资助和税收优惠、收费优惠等减免性资助两大类。我国对于资金补助行政的研究刚刚起步，限于对国外理论的介绍。这一过程在理论上一般被称为“私人履行给付行政任务”，即由行政机关以授权或委托的方式将给付行政的任务交由行政机关以外的私人来实现的活动方式。也被称为以私法完成公共任务、公私合作、私人治理等的一种类型，是20世纪下半叶以来各福利国家改革、规制缓和背景下，强调私人在公共行政中重要作用在行政行为形式上的体现。国内有关论述可参见王维达主编：《以私法完成公共任务》，百家出版社2003年版；弗里曼：《私人团体、公共职能与新行政法》，毕洪海译，载《北大法律评论》第5卷第2期，法律出版社2011年版。针对此种情形，日本行政法上早有对此的探讨，并将其归纳为补助金额确定后，被补助人财产处分权受限制的遵守义务。即指在即使经过绩效报告及执行成果的调查确认，资金补助关系已终结，但从补助目的的完成来看，有些事业尚需期待其执行成果的后续利用或使用。从而在终结补助关系后为原补助目的外使用或者处分，被法律所禁止。日本在《有关补助金等预算执行适当化之法律》第22条就明确规定对财产处分的限制：“补助事业者等因补助事业等而取得政令规定之财产或增加其用途，未得各省各厅首长之承认，不 得违反补助金交付目的而使用、转让、互易、借贷或提供担保。但依政令规定者场合，不在此限”。《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。实际上，从《管理办法》来看，至少有四种情况属于“目的外使用”，分别为申请人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房的；五年内出租的；五年内重新置业的；五年后出租或转让的。分别违反了广州限价房制度“应防止购房业主利用公共福利谋取利益、抑制投机性需求进入限价房市场、以解决中等收入家庭自住型住房需求为重点、引导建立资源节约型住房消费观念”，参见广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”。参见［日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第203页以下。参见〔日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第204 - 205页。[11]这里的特许不完全同于我国学理上一般所认为的特许，根据《行政许可法》第12条第2项的规定，我国理论上一般认为特许是国家赋予私人开发有限自然资源、进入公共资源配置以及关系到公共利益的特定行业的权利。而德国行政法上所使用的特许指本由国家所保留的从事经济活动的公法权限被国家授权给私人法律主体所行使。[12]亦有台湾学者提出，因原交付机关无法直接撤销间接补助金的交付决定（由作为中介的私人作出的支付决定），那么也可以根据法律规定直接撤销对补助事业者（即作为中介的私人）的交付决定，即与补助事业者本身义务之违反作同样处理（即使其已尽到监督指导的义务），这样在效果上也可使间接的补助关系归之消灭。参见沈政雄：台湾大学法律学研究所硕士论文《资金交付行政之法律统制》，1999年，第221页，注释77。[13]德国学者察赫尔就曾将资金补助的中介者进行类型化，区分为手段中介者、独立中介者和传递受给者，前二者都是由中介者左右资金补助分配的实质性决定，而传递受给者则本身不决定是否进行资金补助，而是接受公的捐助，通过做出贩卖低价格商品等技术方面的决定，向最终受给人提供补助。参见【日】米丸恒治：《私人にょる行政—行の法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第199页。[14]代表性的论文首推解亘：《论违反强制性规定契约之效力—来自日本法的启示》，载《中外法学》2003年第1期。同时台湾地区学者苏永钦：《违反强制或禁止规定的法律行为—从德国民法第134条的理论与实务操作看台湾地区“民法”第71条》，载于其：《私法自治中的经济理性》，中国人民大学出版社2011年版，也对大陆学者的见解产生重要影响。在此基础上诸多民法学者从房地产管理法等部门法的领域展开了讨论。[15]根据现有各地双限双竞房的实务操作，一般开发建设单位都是资质较好的房地产开发公司，例如广州市首个双限双竞房项目的保利地产，尽管企业经营相对稳定，但作为公司法上的股份有限公司，自然存在解散的可能性。[16]参见〔德〕哈特穆特·毛雷尔：《行政法学总论》，高家伟译，法律出版社2000年版，第427页。

住房管理论文篇6

一、现行住房公积金制度在公开、规范方面存在的问题

现行《住房公积金管理条例》（下称《条例》）于1999年颁布，仅在2002年经过一次修改，至今已经十多年。目前该制度中的许多内容已经严重滞后于住房公积金事业的发展甚至成为了掣肘。

（一）未普遍建立重大决策合法性审查机制

《决定》第9项“推进法治中国建设”第30条中提出：“完善规范性文件、重大决策合法性审查机制”。目前，住房公积金管理中尚未普遍建立重大决策制度，未普遍引入公众参与、专家论证的公开透明机制。在管理方面，公众呼声最高的就是公开透明问题。不少公众指出，住房公积金的运营情况、增值收益的构成等信息，均未及时公开。近年来，伴随着住房公积金规模的日益庞大，住房公积金管理领域大案要案频发，无论发案数量还是涉案金额都呈整体上升的趋势。专家称，如果按照现在的速度增长，在不久的将来，住房公积金将会成为中国最大的基金。现行的监管模式和制度能否管好这样一大笔钱令人生疑。

（二）对近年来日益猖獗的套取、骗取、骗贷住房公积金行为的处理手段无相关规定

近年来，各地住房公积金管理中心连续出现多起通过各种手段套取、骗取、骗贷住房公积金的违法行为。而《条例》由于在制定之初并未预见到该种行为的发生，所以对该种行为及其处理方式只字未提，从而导致了住房公积金管理中心在处理此类行为时缺乏专门的法律法规依据，只能从《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国刑法》等法律中寻找相关依据，而且也无统一、规范的处理流程，给打击此类行为造成了相当难度，导致该种行为屡禁不止。

（三）对住房公积金各项业务的行政权力类型界定不清晰

目前《条例》对住房公积金各项业务的行政权力类型界定主要体现在第11条住房公积金管理中心的职责中。而该条并未明确住房公积金各项业务的权力类型，使用的字眼为“编制、执行、负责、承办”，而第4项“审批住房公积金的提取、使用”又类似于行政许可，容易产生歧义。一方面，根据行政法基本原理以及结合行政许可法的相关规定来看，《条例》属于行政法规，有权设定经常性行政许可，住房公积金管理中心属于被行政法规授权的组织，也符合实施行政许可的主体要求；另一方面，对于住房公积金各项业务是否应列入行政许可范畴，有关法律、法规并无明确、规范的要求，目前全国许多城市的住房公积金管理中心的做法也不统一。而住房公积金各项业务性质的界定直接影响到具体的办理要求、办理程序、办结期限以及法律责任等。

二、完善住房公积金制度公开、规范的对策

（一）建议建立住房公积金重大决策合法性审查机制

面对对住房公积金管理的各种质疑行之有效的办法就是使各地住房公积金管理信息全面透明公开，使公众的住房公积金始终置于公众的监督视野之下。在这种背景下，建议制定统一规范的住房公积金管理重大行政决策程序规定，将风险评估、听取意见、合法性审查、集体讨论决定等作为各项住房公积金管理重大行政决策的必经程序，提高住房公积金管理决策的公开性、合法性、民主性、科学性。主要的环节有：1.明确重大行政决策的具体范围、事项和量化标准，并向社会公开；2.重大行政决策作出前，广泛听取各方面意见，意见采纳情况及时反馈或公布；3.实行重大行政决策专家论证制度，特别是涉及重大资金安排的决策事项，按照要求通过专业部门、专业人员充分评估论证；4.涉及公共利益和群众切身利益的重大决策事项，按照规定组织听证，听证结果作为决策的重要依据；5.事关经济社会发展和人民群众切身利益的重大政策、重大项目等决策事项，决策前进行社会稳定、经济等方面的风险评估，未经风险评估或经评估认定风险不可控的不决策；6.重大行政决策作出前，由法制机构组织合法性审查，未经审查或经审查不合法的，不提交会议讨论、不作决策；7.实施重大决策跟踪反馈和后评价制度，定期对决策的执行情况进行跟踪反馈、评估审查，并根据评价结果判断相关决策是否需要作出调整或者停止执行；8.建立行政决策责任追究制度，对超越法定权限、违反法定程序以及行政决策失误造成严重后果的，依法依纪追究责任。

（二）建议对套取、骗取、骗贷住房公积金等违法行为的处理作出规定

根据《中华人民共和国行政处罚法》第9条至第14条的规定，法律具有最高的行政处罚设定权，可以设定各种行政处罚；国务院制定的行政法规，可以设定除限制人身自由以外的行政处罚；地方性法规可以设定除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚；国务院部、委制定的规章在尚未制定法律、法规的情形下，可以设定警告或一定罚款的处罚，罚款的限额由国务院规定；省级政府和省、自治区政府所在地的市政府以及经国务院批准的较大的市政府制定的规章，在尚未制定法律、法规的情形下，对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由省、自治区、直辖市的人大常委会规定。除法律、法规和规章以外的其他规范性文件不得设定行政处罚。可见，行政处罚设定主体级别越高，处罚设定范围越广。故建议尽量通过较高级别的文件对套取、骗取、骗贷住房公积金等违法行为给予行政处罚作出具体规定。如可以通过修改《条例》，在“罚则”中对此类行为的行政处罚种类、幅度、处罚流程等作出相应规定。

对于此类行为的处罚流程，可以具体分为两种类型。一是职工隐瞒有关情况或提供虚假材料申请提取住房公积金或者申请住房公积金贷款；二是以各种不正当手段提取了住房公积金或取得了住房公积金贷款。由于这两种行为的情节轻重以及造成的影响和后果不同，建议在进行处罚时有所区分。具体的处罚流程为：1.业务窗口在办理业务过程中发现以上违法行为后将当事人的相关材料及违法证据报送至相关处室；2.相关处室填写《立案审批表》，交住房公积金管理中心领导签字批准后立案；3.相关处室对当事人进行调查询问，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核并做好《询问笔录》，同时充分听取当事人的陈述和申辩；4.对当事人的违法行为确需进行处罚的，由相关处室填写《案件处理审批表》，连同其他材料由相关处室负责人审查后报住房公积金中心领导批准；5.相关处室制作《行政处罚决定书》，作出较大数额罚款等行政处罚决定前应当告知当事人有申请听证的权利；6.按照法律规定的程序进行送达；7.对于在法定期限内不申请复议，也不向法院，又不履行资金退回义务的被处罚人对象，可以按照《中华人民共和国行政强制法》第五章的相关规定申请人民法院强制执行；8.案件处理结束后，由相关处室填写《结案报告》并按相关要求对案卷进行归档。对于在套取、骗取、骗贷住房公积金过程中出现的伪造、变造相关证件、证明文件、印章，买卖或者使用伪造、变造的相关证件、证明文件等违反《中华人民共和国治安管理处罚法》第52条的行为，以及伪造印章、居民身份证、涉嫌诈骗等犯罪行为，公积金中心可以移送公安机关进行处理。

（三）建议明确住房公积金各项业务权力类型

目前，根据《条例》，住房公积金管理中涉及的行政权力主要有九项：住房公积金缴存登记、住房公积金缓缴、住房公积金降低缴存比例、住房公积金提取审批、住房公积金个人贷款审批、对不办理住房公积金缴存登记单位的处罚、对不为本单位职工设立住房公积金账户的单位处罚、对少缴住房公积金的单位责令限期缴存、对逾期不缴住房公积金的单位责令限期缴存。除了对不办理住房公积金缴存登记单位的处罚、对不为本单位职工设立住房公积金账户的单位处罚这两项已经明确为行政处罚外，其余七项业务权力类型均不明确，而且对住房公积金提取审批、住房公积金个人贷款审批的类型争议较大。建议将这两项直接明确为非行政许可审批。

行政许可审批要完全按照《行政许可法》规定的申请、受理、审查、决定等流程进行，要求较为严格，如：必须以书面方式申请；无论受理与不受理均应出具加盖和注明日期的书面凭证；材料不符合要求的应当场告知或5日内一次性告知补正的全部内容；需要对实质内容进行核实的，应指派2名以上工作人员；许可决定也应公开；行政许可案卷要按要求制作归档等。从目前住房公积金管理中心履行的职责来看，住房公积金管理中心办理提取、贷款业务主要是按照相关规定审核相关材料，类似于各银行网点按上级规定经办各类业务，根据住房公积金提取、贷款业务涉及面广、业务量大、人员数量有限的实际情况，如果按照行政许可程序操作，将给住房公积金管理中心和职工造成极大的不便，不利于提高办事效率和提升服务满意度，业务审批与效率优先之间的矛盾将会越来越突出。所以从住房公积金管理的实际出发，从方便职工、简化操作角度考虑，建议直接将住房公积金提取、贷款这两项业务权力类型明确为非许可审批。

综上，住房公积金管理应着力于政策公开透明、管理统一规范、各项机制完善、法律法规健全，不断适应新形势的要求，及时研究新情况，科学发展、与时俱进，促使住房公积金制度持续、健康发展。

住房管理论文篇7

1 问题的提出

住房公积金为城镇职工提供了大量的购房资金，提高了城镇职工的购房能力，改善了城镇职工的住房条件，为建立我国住房保障体系奠定了基础。但是，在住房公积金贷款力度加大的同时，其潜在的风险也随之加剧。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

2 国内外相关研究

由于公积金的非普遍性，国外研究很少涉及政策性住房融资，个人住房贷款主要是从商业贷款角度研究。国外研究者应用期权理论研究住房贷款违约风险，得出结论是住宅的资产净值若低于抵押贷款价值，那么违约就发生，但不一定立即违约。还应考虑如下因素：①与违约相关的交易成本；②借款人偿还能力；③贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。此外，重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。

外国学者把造成逾期的决定性因素分为三大类：结构性因素（法律、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其他社会保障的支持等）、家庭收入和支出因素（家庭类型、失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他家庭支出）、个人因素（个人理财能力、家庭关系的破裂、个人主观认为应该优先考虑的事件等）。证实了逾期的几个关键因素是借款人年龄、家庭类型和贷款价值比等。

国内学者可以直接针对公积金研究。于晶（2013）从借款人对还款方式的不了解以及借款人有意赖账，恶意不还款角度阐述了贷款逾期的原因，此外，她认为住房公积金贷款时间长，额度大，借款人、抵押人、担保人及担保物在还款有效期内可能发生变化，也是造成贷款逾期的重要因素。于伟（2012）从三个方面阐述了我国住房公积金贷款中可能导致逾期的原因：贷款条件过于粗糙，贷款对象资格审核简单流于形式：贷款额度、期限和利率过于单一；贷款利息的贴息申请条件过于模糊，申请贴息人员条件和贴息比例规定不合理。肖文（2010）从六个方面分析了住房公积金贷款风险的表现形式，分别是国家相关政策给公积金贷款带来的风险；交易合同得不到法律保护而导致的法律风险；通货膨胀对投资的固定收益波及使投资者所获固定收入的实际购买力下降的风险；由于我国房地产市场的不规范使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心的房地产市场风险；公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的风险；借款人例如收入减少失业等原因造成的贷款人信用风险。

国外对商贷住房贷款的违约和逾期研究视角是贷款人角度，并用实证的方式分析。国内对公积金贷款违约和逾期倾向于定性研究，实证比较少见。他们同时缺乏对非贷款人的逾期因素的考虑并实证，比如，个贷类型、房屋类型、划扣方式、还款方式、委托银行这五个单一因素对逾期期数的影响。

3 研究内容和方法

从影响公积金贷款的非个人因素出发，借助非参数检验的方法，分析每个单一因素对贷款逾期期数的影响以及影响的程度，然后实证分析。数据来源武汉市某银行2012.1.1-2012.12.31的90条贷款逾期记录。

3.1 非参数检验 非参数检验是在总体不服从正态分布且分布情况不明时，用来检验数据资料是否来自同一个总体假设的一类检验方法，由于这类方法一般不涉及总体参数，因此称为非参数检验。非参数检验的前提比参数检验少的多，也容易满足，适用于计量信息较弱的资料。论文主要涉及两独立样本的Mann-Whitney U检验和多独立样本的Kruskal-Wallis检验。检验的显著性水平为5%。

3.2 贷款逾期因素的检验

3.2.1 个贷类型 公积金贷款的个贷类型包括纯公积金贷款和组合贷款两大类。个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。个人住房公积金组合贷款是指，当住房公积金贷款额度不足以支付房款时，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行申请商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批，商业性贷款由受托银行审批。在随机抽取的90条逾期记录中纯公积金贷款共有65条记录，组合贷款共25条记录，65条纯公积金贷款记录的平均逾期为1.48，组合贷款的平均逾期期数为1.8，判断这两种贷款类型对逾期期数是否有显著影响进行非参数的检验，用SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表1。

表1中可以看出，纯公积金贷款的秩均值为46.66，组合贷款秩均值为42.28。表中渐近显著性值为0.374，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式来自的两个总体分布无显著差异，两种贷款方式对逾期期数没有构成显著的影响。

纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式都包含了公积金贷款的部分，但组合贷款资金只有公积金部分来源于住房公积金管理中心，其余部分资金来自委托的商业银行。商业银行在处理住房公积金贷款时只是简单的资金操作，并不涉及业务的操作和管理。因此由公积金管理中心贷款的资金，由公积金管理中心负责，其逾期和违约只对住房公积金管理中心产生影响，与委托的商业银行无关，银行不负有任何责任。住房公积金管理中心获得的逾期数据只是针对组合贷款中从公积金管理中心贷出的那部分资金的逾期，而商业银行贷出的那部分资金的逾期则作为商业银行的内部数据。因此从住房公积金管理中心的角度，纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式与逾期期数之间并没有显著的联系。

3.2.2 房屋类型 住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，其提取主要包括离职退休、丧失劳动能力、到国外和港澳台定居、被纳入城镇居民最低生活保障并支付房租、偿还住房贷款本息等几大类。在偿还公积金贷款本息方面，公积金管理中心主要针对的是二手房、经济适用房、商品房三类住房。在90条逾期样本中，商品房是最主要的房屋类型，占总体的65.56%。这三种房屋类型对逾期期数影响用SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表2。

表2中三种房屋类型的秩均值分别为41.18、43.83、46.87，卡方为0.933，渐近显著性为0.672。由于其渐近显著性远大于显著性水平0.05，因此不拒绝原假设，即认为这三个独立样本来自的三个总体分布没有显著性差异，房屋类型对于逾期期数没有显著性影响。

住房公积金管理中心主要根据借款人的申请要求和条件决定发放何种类型的住房贷款，而借款人在申请贷款时已经确定了所购买的房屋类型。一般来说，借款人在选择房屋类型时除了考虑房屋本身的实际状况外，还会涉及自身和家庭的生活和经济状况。资金相对充足的购买人在选择房屋时优先考虑的是商品房，因为商品房的购买不像经济适用房需要排队等候和一系列严格的审核，而购买二手房或经济适用房的购房者往往在短时间内资金来源有限，尤其是购买经济适用房的购房者，他们往往由于资金条件的限制需要国家的政策支持。因此，排除房屋本身的地理位置和房型等因素，仅针对三种房屋贷款类型，其借款人在经济状况上是存在差别的。然而这种差别并没有对逾期期数构成显著影响，经济状况虽然在一定程度上影响着借款人的购房类型，但并没有影响借款人的按期还款和违约。不过需要注意的是，经济状况只是影响购房类型的一部分因素，并不完全决定购房者的选择，且这种影响往往只发生在购房过程，而在后期还款过程中，借款人的经济因素会发生一系列的变化，因此经济因素对贷款逾期期数的影响不显著只在某一程度上。

3.2.3 划扣方式 住房公积金贷款还款的划扣方式有两种，逐月划扣和逐年划扣，划扣方式由借款人根据自身的情况选择，公积金管理中心不做规定。逐月扣划还贷就是在每月20日自动扣划借款人的住房公积金存款，归还当月应还公积金贷款本息额。逐年扣划还贷每年1次按指定时间自动扣划借款人的住房公积金存款，用于提前部分归还或提前结清公积金贷款。选择逐年扣划还贷的借款人必须选择降低月还款额或缩短贷款期限，每月仍需用自有资金归还公积金贷款应还本息额。在90条逾期记录中只有58条划扣方式的有效记录，其中包括48条逐月划扣记录和10条逐年划扣记录。这两种划扣方式对逾期期数的影响用SPSS非参数检验Mann-Whitney U分析结果表3。

由表3，两种划扣方式的秩均值均为29.50，渐近显著性为1，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，逐月划扣和逐年划扣这两个独立的样本来自的两个总体的分布不存在显著性的差别。

住房公积金管理中心最初确定以逐月划扣和逐年划扣综合了多方面的因素，一方面便于委托银行办理资金业务，另一方面能够方便借款人还贷，同时降低借款人违约的风险，使住房公积金管理中心的资金得到有效利用。选择逐年扣划还贷方式，可使用公积金存款账户中的资金提前归还部分贷款本金，希望提前还贷减少贷款利息负担的借款人多选择逐年划扣。选择逐月扣划还贷方式，借款人自贷款发放后的第2个还款月即可减少现金还款，在还款期间能充分使用每月缴存的住房公积金，为减轻每月还款压力的借款人大多选择此类还款方式。

3.2.4 还款方式 公积金贷款的还款方式主要有两种，等额本金和等额本息。等额本息还款方式指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，该还款方式每月还款金额相同，月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少，便于借款人安排家庭收入的支出。等额本金还款方式指借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减，该还款方式每月归还本金相同，利息随贷款本金余额的逐月减少而相应减少，每月还款金额逐月递减，但贷款前期的还款压力较大。在90条随机抽样样本中只有10条记录还款方式为等额本金，80条记录为等额本息，约占全部的记录的90%，两种还款方式的平均逾期都在1-2之间。研究还款方式的选择对逾期期数的影响，SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表4。

表4中渐近显著性为0.731，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，两个独立样本来自的总体分布无显著的差异性，等额本金和等额本息两种还款方式对逾期期数没有构成显著性的影响。

等额本金和等额本息这两种还款方式都有各自的优点，等额本息方式偿还初期利息支出最大，本金还得较少，适用于收入稳定，还款前期资金紧张的人群。等额本金方式利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减，较适用于还款资金充裕，未来收入上升空间有限的群体。借款人选择公积金贷款还款方式是多种因素共同作用的结果，除了考虑目前的经济状况外还与今后的期望收入有关。

3.2.5 委托银行 住房公积金采用的是一种委托运作模式，《住房公积金管理条例》规定住房公积金管理中心不能办理金融业务，不能从事资金有关的业务操作，应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。住房公积金管理中心只负责相应的审核和考察，所有的资金业务均由指定的银行办理，不同委托银行的借款人在逾期的期数上是否存在显著差别需要进一步的分析。抽取到的武汉市某银行住房公积金贷款逾期数据中包含武汉市的9家某银行，由于有几家银行的数据较少，论文只用其余5家贷款逾期较多的记录进行分析，这5家银行分别为桥口支行、武昌支行、青山支行、黄陂支行、营业部，SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表5。

表5中，检验的渐近显著性为0.228，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，5个独立样本来自的总体分布无显著差异，委托银行与逾期期数没有显著性的联系。

在住房公积金贷款过程中，银行只负责对相关的资金业务进行处理，而所有的审批程序都是由住房公积金管理中心完成的，在这个过程中银行没有权利和义务进行相关资料的审批和核准，因此委托银行对逾期期数的影响不显著。银行作为和借款人直接接触的第一方，可以很方便地获知借款人相关的信息以及这些信息的变动，可以获得关于借款人各方面状况的第一手资料，因此可以迅速针对这些变化制定相应的措施，应对借款人的变化产生的贷款拖欠和逾期。然而，公积金贷款中所有的风险都归于住房公积金管理中心，银行不负有任何责任，所以银行在处理公积金贷款业务中，只是简单的操作者，而没有从管理主体的角度出发来完善住房公积金的贷款，这使得借款人的逾期变得不可控，违约情况和逾期期数也相应增加。

4 结论

论文通过随机抽取武汉市某银行2010年的90条公积金贷款逾期记录，利用SPSS软件的非参数检验，分析了个贷类型、房屋类型、划扣方式、还款方式、委托银行五类因素对贷款逾期期数的影响。分析结果证明这五类因素与借款人的逾期期数之间都没有显著性的联系，不是影响贷款逾期期数的主要因素。当然，这个结论的得出可能因为，仅从某银行的抽取数据做研究，样本数据太少。另外，若上述结论可靠，那么主要的逾期因素应该回归到个人因素上来考虑，这就需要在更多的数据支持下做统计研究，以进一步完善。

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住房管理论文篇8

[关键词]住房公积金；行政执法；档案管理

前言

我国住房公积金制度开展较晚，由于制度上存在一定的漏洞，导致很多企业不愿意为职工缴纳住房公积金，因此有必要开展住房公积金中心对这种违规行为进行行政执法的工作，随着住房公积金事务的不断发展，其行政执法活动也会越来越多，要想体现出行政执法的程序和过程的依据，并且提高行政执法工作质量和效率，就要在行政执法过程中将具有保存价值的部分通过文字、录音、录像等形式记录下来，可见在住房公积金行政执法中档案管理是一个重要的组成部分。

1.住房公积金行政执法档案管理的意义

1.1档案管理是住房公积金行政执法的依据和凭证。由于住房公积金行政执法活动开展时间不长，并且没有形成一个统一的制度，因此之前的执法记录很可能为后来的执法活动提供参考和依据，同时通过档案记载可以体现行政执法的过程，而且行政执法活动的过程越复杂、行政执法档案材料记载的越详细则参考性也越强，行政执法档案不仅能够为行政执法活动本身提供参考，而且可为住房公积金管理中心的管理人员提供日常管理的依据，如形成的档案材料可以反映一个行政执法人员的工作记录，为执法人员业务考评、人事考核、奖惩等提供一定的依据，而且经过汇总后的材料可以为领导层提供行政执法效能评价、社会效益分析等，除此之外也是行政执法活动责任归属的凭证和依据。

1.2档案管理是住房公积金行政执法规章制度制定的参考。住房公积金行政执法活动刚刚起步，因此无论是国家还是各级地方的住房公积金管理部门都没有制定出成熟的规章制度，在这样的背景下档案管理往往是使执法体系不断完善的重要参考。

2.住房公积金行政执法档案的特点

2.1专业性。住房公积金行政执法档案是在住房公积金行政执法活动中形成的记载性文件，由于住房公积金行政执法活动本身具有很强的专业性，因此导致这些相应的档案材料的内容、适用法律法规、材料形成过程以及侧重点都与其他专业的档案有不同之处，体现出很强的专业性特点。

2.2程序性。一个住房公积金行政执法档案的形成过程需要严格按照一定的程序来完成，包括立案、调查取证、案件合议、送达告知书、听证、作出行政执法决定书、行政复议、直到结案的全过程，每个过程都需要有详细的记录，经过汇总成一个整体后才能最终形成住房公积金行政执法档案，

2.3现实性。住房公积金行政执法档案与经济和社会之间具有紧密的联系，一方面可以为社会各阶层人士在对行政执法过程有异议的情况下提供查考作用，提高社会监督力度的同时也可增进与社会的沟通，提高其社会效益，另一方面在档案形成后一经利用就能得到一定的经济收益，因此体现出其现实性。

2.4真实性。行政执法档案中记载了执法活动中的各个要素，如时间、地点、相对人、违法既定事实以及执法的法律法规依据、行政执法责任人、调查取证过程等，材料的记录形式无论是文字还是影音，都要具有真实性，记录人员要对其真实性负责。

3.住房公积金行政执法档案管理的内容

3.1收集档案资料。将不同时间、不同执法活动行程的分散的执法档案接收后进行归集，集中到档案室进行保存和保管。

3.2鉴别。对收集上来的档案材料进行鉴定，分析材料的保存和使用价值，根据价值上的差异分为永久保存、定期保存以及无需保存等档次，以便提高档案的整体质量。

3.3科学分类。将收集来的档案按照行政审批类、案件类等分类方法以及密级程度、要求存档时间等进行分类、编号以及排列，便于日后的检索和查阅。

3.4保管。按照“九防”的要求对档案材料进行保管和保存，防止档案在保存过程中丢失和损坏，保证档案的原真性和完整性。

3.5档案使用管理。在有关人员利用档案的过程中，要从借阅开始直到归还的整个过程进行规范化管理。

4.住房公积金行政执法档案管理的建议

4.1培养住房公积金行政执法档案管理专业人才。由上文可知，住房公积金行政档案具有专业性的特征，因此就要求相应的档案管理人员具备足够的专业水平，在实际工作中，由于住房公积金的档案管理人员都是由其他岗位的人员来兼任，导致其业务水平较低，无法胜任越来越重要的行政执法档案管理工作，因此首先就要加强对档案管理人员的专业知识培训工作，其次要掌握住房公积金行政执法方面的专业知识，只有这样才能使档案管理与行政执法有机结合在一起。

4.2加快住房公积金行政执法档案制度化建设的进程。与业务档案不同，行政执法档案的相关制度较为缺乏，因此必须加快其制度化建设，首先对行政执法和档案管理两项工作落实相关责任人，细化每个岗位的职责，使行政执法与档案管理工作相互促进、相互监督，其次要制定行政执法档案的归档保存制度，明确各类执法文书资料的期限、装订标准及注意事项等，为档案文书的科学分类提供制度性参考；最后，要建立健全档案管理制度，对档案借阅、审批、使用等进行规范，以确保档案的完整性。

4.3加快住房公积金行政执法档案管理现代化建设。将现代化的科技手段与管理经验用在住房公积金行政执法档案管理中，用现代的管理方式来管理档案材料，并通过计算机技术、网络技术、电子信息技术等逐步实现档案分档、分类、编码、使用管理的现代化，大大减少人为因素的影响，增强档案管理的工作质量，并且有效提高档案管理的工作效率，因此加快住房公积金行政执法档案管理的现代化建设将是未来的一个发展趋势。

结束语

住房公积金行政执法档案是行政执法过程的体现和依据，也为日渐成熟的住房公积金行政执法制度提供一定的参考，是行政执法活动的重要组成部分，具有专业性、真实性、程序性、现实性等一系列的特点，因此在实际工作中要把握这些特点，加快相关人才和制度方面的建设，充分利用现代化的手段，使档案管理在住房公积金行政执法中发挥更大的效用。

参考文献：

[1]王学毅.行政执法档案管理初探.《中国档案》，2009.

[2]张萍莉，赵新年.谈基层水行政执法档案管理存在的问题及对策.《河南水利与南水北调》，2007.

住房管理论文篇9

关键词:社区;社区建设;保障性用房

中图分类号:F293.31 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)20-0064-02

引言

住房保障制度的建立是我国民生的重要问题,也是完善城镇住房制度改革中的主要内容。保障性住房的大量产生使得中低收入人群聚集,形成了新型居住群体,必然产生文化碰撞。这就需要物业管理者通过透彻了解群体成员所表现出来的一定环境下的价值观和意识,以及相应的行为方式、需求层次,以便更好地了解既定文化氛围中组织行为和管理经营的重点。

社会学是从社会整体出发,通过社会关系和社会行为来研究社会的结构、功能、发生、发展规律的综合性学科。它从过去主要研究人类社会的起源、组织、风俗习惯的人类学,倾向变为以研究现代社会的发展和社会中的组织性或者团体的学科。在社会学中,人们不是作为个体,而是作为一个社会组织、群体或机构的成员存在。同样,对于物业管理行业来说,物业服务面临的顾客是一个社区或几个社区,物业管理人员需要同保障性住房这类社区的人打交道并为之服务,就必须了解这个社区里的人的共同心理特征、生活需求和语言习惯,以便更好地同业主进行沟通交流,保证服务工作的顺利进行。

一、社区建设理论概述

社区建设理论也是社会学若干重要理论之一。它是指在党和政府的领导下,依靠社区力量,利用社区资源,强化社区功能,解决社区问题,促进社区经济、政治、文化、环境协调和健康发展,不断提高社区成员的生活水平和生活质量的过程。社区建设的内容包括社区文化建设、社区服务和社区经济建设。物业管理不提供具体的实物产品,而是向业主提供劳务商品,为业主提供方便,其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目,创建一个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境[1]。从根本上说,物业管理和社区建设的目标是一致的,都是以人为本,全面提高居民的居住质量,营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境,因此,物业管理作为社区管理的重要组成部分,其服务内容涉及千家万户的安居乐业,是社区建设的基础性工作。占社会绝大多数(70%以上)的中低收入人群的社区建设更是整个国家和谐社会建设的主要内容。

二、保障性住房物业管理和社区文化建设

社区文化是指以生活在社区中的居民为主体,以丰富和活跃群众文化生活、满足群众日益增长的精神文化需求为目的,包括各种群众性的文娱、体育、教育、科普以及精神文明建设活动等在内的一种群众性文化形式。作为居住小区,社区文化建设的任务是,通过各种形式的文娱、体育和其他形式的文化活动,创造一种文化氛围,让社区成员能相互了解,提高对不同文化的鉴别和适用能力,减少文化冲突带来的负面影响,使社区成员对某些不同的文化要素逐渐达成文化认同,并在此基础上建立社区共同的居住观和形成相应的行为模式。

社区文化是一个城市文明的标志,社区文化建设是一项“民心工程”,是当前实践“三个代表”重要思想,加强思想文化阵地建设,实现全面建设小康社会与和谐社会奋斗目标的一个重要举措。

据相关统计,给保障性用房提供物业服务的企业通常走的是多元化经营路线,即企业除了对经济适用房提供物业服务,还会同时为普通住宅、公寓、别墅、商住楼等的经营服务,只有这样,企业才能保持多种盈利方式相结合,适应市场。物业企业要想打好“文化”这张牌,不能用普遍性的方法去解决,而应该基于保障性用房社区的特点去经营。

由于保障性用房社区的居住人群通常是,一类单位的职工群体,收入水平较低,社会适应能力较弱的一个社会群体。物业企业应该明确保障性用房社区的文化的根本是:经济简约、实际适用。而不是徒有虚名的大规模的“文化渲染”,既铺张浪费又得不到好的效果。在社区文化建设方面,物业企业要尊崇实际,和社区主体的自然选择,让居民自己定义一种生活方式,并服务于这种生活方式。同时让规范、制度等刚性层面的约束变成社区文化的一部分,将其融入社区生活方式。让主体的社会关系在和谐、沟通、共荣的氛围中得到拓展,注重精神和情感的维系,营造良好的社区文化氛围。

三、保障性用房物业管理和社区服务建设

所谓社区服务,是指在政府的指导下,动员社区力量,利用社区资源,为社区成员提供福利性、公益和便民服务,以满足社区成员,包括社区居民、社区组织等日益增长的物质文化需要。

1.为保障性用房居民提供优质的常规

保障性用房社区服务建设是社区最基本的内容之一,物业服务企业能否保证服务水平,是能否得到业主的认可和满意,同时也保证企业的各项经营指标达到预期目标,并直接关系到这种委托关系能否稳定、健康维系下去的关键节点。

保障性用房物业费用相比商品房来说是相对低廉的,所提供的服务项目与服务质量也会有很大差别。相比购买商品房的业主来说,保障性用房的业主很少有除常规之外的附加服务的需求,例如,看管孩子、定机票、提供双语服务等。所以说,要想得到业主的认可和满意,保障性用房的物业管理首先应该注意的是提供优质的常规,尤其应该在绿化和保安这两方面多投入,满足保障性用房的业主的基本需求,使其有舒适感和安全感。除此之外,再考虑物质建设上加快完善小区娱乐休闲设施建设,以满足居民日常休闲放松的需要。同时着手推进社区精神文明建设,加强业主与物业管理企业之间的联系,增进二者之间的了解与沟通。物业管理企业可以采取民意调查的方式,以每半年或一年为一次,找出业主和物业管理企业之间的主要问题和主要矛盾,并进行解决或改进,对于其中无法达到或解决的问题应当与业主说明。

2.提高保障性用房居民的维权意识来加强社区服务建设

保障性用房业主的自身维权意识以及知识水平不足的客观现实使得业主们无法自主地选择反映大多数业主愿望的管理模式、争取自己的合法利益。所以各地房管部门要大力推动保障性用房社区的业主召开代表大会,成立业主委员会,积极维护社区以及业主的权益。通过业主的民主协商,使得保障性用房社区业主们能够更加自主、积极的向物业管理企业提出问题或疑义,以保证他们的合法权益。

四、保障性用房物业管理和社区经济建设

社区经济建设的目的就是从经济上解决人民日益增长的物质文化需要。如今贫富差距、就业问题已经成为社会矛盾的聚焦点。做好收入分配和扩大就业工作,是国家经济工作的主要任务之一,是着力促进社会发展和解决民生问题的重要体现。

1.解决保障性用房居民的就业问题

保障性住房的业主和使用人主要是社会中低收入人群,因此,做好保障性住房物业管理,可以免除业主后顾之忧,使其有一个安定祥和的居住氛围;能让他们更好地投入到工作中去,为自己和家人带来更多更大的经济利益的流入。同时,随着大量的保障性住房的建设和投入使用,就需要大量的物业服务企业和人员来为之提供配套服务,因此,物业服务企业还能在一定程度上缓解国家就业压力。来自2008年的数据,在一项调查中显示,物业管理企业支持了就业再就业工程,减轻了社会就业压力。在被调查的4 600家物业管理企业中,共有772 032名从业人员,平均每个企业拥有168名从业人员。物业管理企业吸纳了一大批失业人群,为缓解社会就业压力起到了积极的贡献[2]。

保障性住房的居民属于中低收入阶层,这个阶层的人群处于就业、半就业和失业状态,且职业分布广泛。作为物业服务企业来说,保障性住房物业服务的增加使得企业需要更多的人力来支持各项服务工作。保障性用房的业主或使用者也可以成为物业服务企业的生力军,并且作为一名业主和服务人员,可以从双重角度来思考保障性物业管理的服务问题,对于改变企业服务质量、服务效率甚至于服务模式都有着重要的作用,物业服务企业能够因此吸纳更多的半就业、无业人员,解决社会就业问题。

2.减轻保障性用房居民的经济负担

保障性用房是项动态工程,这项保障民生需求的措施,能够拉动的不只是有形的经济指数,还有社会稳定指数。中央政府对保障性住房政策的推进和完善,同时也体现了对人权的保护――保障性住房政策是对社会低收入人群住房保障权利的认同,有如对贫困人群的救济制度。而有保障才有安全感,有安全感社会才稳定,社会稳定了才有和谐发展的可能[3]。

保障性用房居民的收入水平相对较低,部分甚至处于半就业或失业状态。物业管理费用对于他们来说仍然是笔不小的开支。因此,要想切实减轻保障性住房居民的负担,就要适当免除基础物管费,所需费用可以从社区物业经营用房中提取。各地建设的低价位拆迁安置房、保障性商品房小区以及城中村(棚户)改造区,除了要按规定标准配置配套用房外,还应当建设一定比例的物业经营性用房,其经营收入由所在地区政府统筹用于保障性用房的基础物业服务[4]。这样可以有效减轻保障性用房业主的经济负担,改善其生活质量,对于构建和谐社会有重要意义。

“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”。保障性住房的发展方兴未艾,新的历史背景下保障性住房的物业服务还处在一个探索和发展的阶段,对此,社会各界都在进行着不同程度的研究和努力。

参考文献:

[1] 韩朝,陈凯. 物业管理社会学[M].北京:清华大学出版社,2007.

住房管理论文篇10

【论文摘要】在我国城市经济建设发展进程中，低收入群体的住房问题不仅关系到经济的发展、 社会 的稳定，也是影响和谐社会建设的重要因素之一。本文分析了

住房保障制度是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过 行政 手段为中低收入家庭提供适当的住房，解决他们的住房问题。因受各国和地区 政治 制度、经济发展水平和 文化 传统等因素制约，其在各国和地区各有不同。因此，在逐步完善我国的住房保障体系时，我们不仅要借鉴欧美等发达国家的经验，更要向与我国有相似文化传统和 人口 规模的东亚地区学习，而

为长期的《国土综合开发规划》、中期的《 经济 社会 发展五年规划》和短期的《年度住房建设综合规划》。特定规划有20世纪70年代的《住宅建设十年规划》、80年代的《住宅200万户建设规划》和90年代的《新经济五年规划》。住房法规为住房政策的实施奠定了 法律 基础，而住房规划则为住房政策的基本目标赋予了具体内容。

我国在构建住房保障制度的过程中，也应该根据各地区不同的经济发展状况，各时期人们不同的需求状况以及不同收入阶层的需要来制定不同的住房保障政策，并随着客观条件的变化及时做出调整。

3、设立专业化的 管理 机构

房屋署是香港地区具体负责住房政策的制定和实施的合法主体。房屋署的许多职员都接受过经营、社会、 政治 、法律、技术等方面的专门培训，他们以小组形式合作处理各类问题，逐步形成了一种灵敏、高效、专业的反馈系统。

韩国中低收入者的住房保障主要由韩国国家住宅公司（即大韩住宅公社）负责，公司每年为中低收入者生产并提供5万套经济适用住房。为了对其开发的住宅进行有效管理，韩国国家住宅公司专门建立了一家子公司——新住宅公司对住宅进行物业管理，其主要职责是为住宅的管理和维护制定 指导 性规划。新住宅公司总部下设12个分部，为住宅的管理和维护制定具有操作性的规划；分部下设258个管理处，具体负责住宅小区物业管理、房屋缺陷控制等工作。

目前内地的 公共 房屋管理机构已经不能满足社会对经济适用房和廉租房日益增长的需求，迫切需要一支专业化的队伍来专门负责处理经济适用房和廉租房的建设和管理中出现的各种问题，根据社会经济发展状况不断完善公共住房保障政策。

4、多种渠道筹集住房保障资金

充足稳定的资金是住房保障制度成功发展的必要条件。香港公共房屋建设的资金来源主要由政府通过直接注资、 免费 拨地、拨出资本和提供低息或无息贷款等方式资助公共房屋的建设。自2003年起，房委会停止各项出售自置居所计划，对其 财务 状况产生了严重的不利影响，为此房委会决定通过分拆出售辖下零售和停车场设施，成立领汇房地产 投资 信托基金，并计划把该基金在香港联交所上市。

韩国解决公营住宅筹资问题的主要措施是住宅 金融 。韩国的住宅金融主要包括以下三种类型。一是国民住宅基金，它是1981年为无房户筹措购房款而设置的，该项基金的来源主要有政府 财政 、住宅预约储蓄、国民住宅债券、 国债 管理基金预收金、利息等，基金由建设 交通 部委托韩国住宅 银行 来管理。二是民营住宅资金，由经管住宅金融的金融机关通过预收金等方式筹措。三是期付金融，期付金融公司向综合金融公司或资本 市场 筹措资金，替购房者向住宅开发商提供资金，购房者按一定条件偿还本金和利息。

三、小结