公寓式酒店十篇

公寓式酒店篇1

王　豪

近年来，酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水，不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试，但是面对令人眼花缭乱的广告炒作，却又显得无所适从。

酒店式服务公寓(service apartment，简称酒店式公寓)，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”，它来源于欧洲的“产权式公寓”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国，酒店式公寓始于1994年，它最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中，酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的，基本只租不卖，如雅诗阁、国贸(北京)等，出售的项目仅在近几年才出现在市场上。

物业概貌

随着跨国公司业务的不断扩张，中长期派驻海外的国际商务人士越来越多，一般的酒店和住宅无法满足他们的要求，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此受到商务人士的青睐。

酒店式服务　酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内，集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比，其独特的地方在于酒店式的管理和服务，可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位，酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。

公寓化管理　与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，在服务上也更加个性化，且总体租住价格相对酒店要低。

市场初潮

酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种，也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓，享有产权，但他们买下公寓后，多数不会选择自住，而是出租后获利。

租金回报

国内客户尚不具备相当经济实力，也不习惯于租住公寓，所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员，以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件，可支付较高租金。

戴德梁行的一份调查报告显示，租金方面，目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米・月～56美元／平方米・月不等，平均租金维持在22美元／平方米．月左右，一些高档酒店式公寓的平均租金高达27．2美元／平方米・月；出租率方面，总体保持上升趋势，普遍在70％以上，一些高档酒店式公寓则稳定在90％左右。

实践中，开发商还制定了保证收益的措施：一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理，给投资者固定的收益，还有一种是只要有一套公寓出租，所有的投资者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。

政策优惠

酒店式公寓的土地性质是住宅用地，产权年限为70年，较之商业用地使用期限为长了20年，其交易税负也比商业地产要低一些，此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。

策略篇：拨云见日――访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎

王　豪

外国人有钱，但他们的钱并不好挣；酒店式服务公寓投资前景看好，但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?

风险提示

“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”，投资者在信息不对称的情况下，切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。

被套“潜力股”

或者是信了开发商的话，或者是承受不了好位置的高昂价格，或者是看准了某地域的升值潜力，一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确，投资成熟区域的酒店式公寓，购房成本可能较高，而投资尚不成熟区域的酒店式公寓，购房成本会相对较低，如果眼光独到，收益也会非常丰厚。但问题在于，万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾，高收益就意味着高风险。

失算中后期成本

很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”，只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利，而忽视了中后期成本。其实，经营酒店式公寓和经营酒店一样，要想保持它的档次和水平，就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新，而这些项目的更新周期一般是七八年，以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定，这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清，这部分费用就有可能落到自己的头上。

考点

酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域，情况很复杂，投资者需要有足够多的专业知识，以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。

区位和环境

住宅看位置，商业看人气，酒店式公寓靠出租获利，则是二者并重。毕竟，客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群。

良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展，人气讲究口口相传，更需要长时间的积聚。显然，位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是，好区位也是相对，在城市的发展过程中，商圈会不断发生变动，今天看似荒凉的地方，明天可能成了经济中心。以北京为例，目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段，由于国际人士众多，商业发达，这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段，目前的外籍人士虽然相对较少，但是随着大批跨国企业和机构进驻中国，其发展前景也被看好。

另外，个人在选择投资项目时，应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓，这样就可以实现部分服务的外包和集合经营，从而使运营成本得以降低，收益更有保障。

硬件和软件

所谓硬件，包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求，所以公寓的硬件条件必须够档次，有品味，且不能随大流。所谓软件，即指酒店的管理经营，主要体现在对客户的服务上。目前，国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大，真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者，能够提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。这两方面，是酒店式公寓生命力的所在，是实现投资回报的核心因素，投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。

资质和信誉

公寓式酒店篇2

1、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

2、酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。

3、购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。

（来源：文章屋网 ）

公寓式酒店篇3

关键词：酒店式公寓；优势；特点；发展前景；投资策略

酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在中国，酒店式公寓伴随着改革开放而产生和发展。最早出现在深圳，其后在北京、上海、成都等大城市相继发展。它除了彰显投资理念外，更有时代、经济、文化背景。现在，人们的生活方式发生了很大变化，富有阶层的流动性更强，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到这些流动者的广泛欢迎。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理，家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

一．酒店式公寓的主要优势和特点

（一）与高星级酒店相比，酒店式公寓硬件稍逊、软件相等

酒店式公寓与传统的酒店相比，在公共硬件配套设施上比一般高级公寓好，但和高星级酒店相比，还是逊略一筹。因为它毕竟没有高星级酒店那样的大堂、餐厅，以及其他相配套的硬件条件。但在软上，不相上下。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的亲睐。

（二）酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓

酒店式公寓除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是：比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人融入日常生活服务之中。因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点，是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此适合中长线的投资者。

（三）酒店式公寓以小产权为特征，以“小户型单身公寓”的面貌出现

从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势，冲击上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价、酒店式服务”作为其最主要的卖点，吸引了大量的上海新兴白领的年轻购房人和投资者。这种楼盘可将每个单元出售给个体买卖者，由拥有产权的业主自由居住，或委托酒店物业管理公司统一出租经营。这类酒店公寓因为面积小、总价低、自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。

当然，也有一小部分以大产权为特征的酒店式公寓，以高端客户为主要服务目标、统一经营管理。这类公寓开发商改出售为出租，不零星出售，只出租。主要对象是从事商务活动的中外人士，为其提供国际化的居家服务设施。也有一些外商投资者看到介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报高，往往整体购买，出租经营。

（四）酒店式公寓的业主所有权、使用权不同于产权酒店

现在的市场中还有一种产权式酒店。“产权式商务酒店”，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的。简单地说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权酒店与酒店式公寓有许多相同之处：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房，也有完全按照酒店标准间和套房设计，不带厨房，酒店配套设施一应俱全。其二，它在配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

但产权酒店和又租又用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于：购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。简单地说，产权酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益，其实质是投资获利。产权酒店的投资者拥有物业所有权、收益权，但几乎没有使用权。而酒店式公寓的业主既有所有权、出租权，也有使用权。

二．酒店式公寓的发展前景

酒店式公寓具有多方面优势，发展前景十分广阔。

第一，酒店式公寓业主每套小面积、低总价、投资风险小、转让出租回报大。统一管理、易出租等特点是其他物业难以比拟的。第二，产品功能兼有投资和自用双重优势。它兼有酒店、公寓、办公楼的长处，因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。第三，拥有产权。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以让出自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，投资者广泛，市场需求大，房产有升值空间。其一，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。其二，购房置业的门槛逐步降低，不少年轻的白领阶层也纷纷加入置业队伍。单身公寓面积小，总价低，月供负担轻，对年轻一族，尤其是外来技术人才格外有吸引力。其三，休闲度假成为富有阶层的生活方式，在环境优美的海滨 购买，租用酒店式公寓成为时尚。第五，开发商投资收益高。目前开发普通商品住房，收益率在30%—50%，开发酒店式公寓、产权酒店，收益率在40%—70%，并且畅销、风险低。

三．酒店式公寓的投资策略

购买酒店式公寓的投资者并不一定都赚钱，因此，要对酒店式公寓的价值进行分析、评估，选择最合适的策略，控制潜在风险，达到利益最大化。

（一）投资酒店式公寓首要的是选择地段

要对酒店式公寓的地段进行评估，商务酒店式公寓要优选商务中心区。商务中心区是一个城市商务活动最活跃的地区，是经济最发达的地区，是大量中小型公司和年轻白领聚集的区域。在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流取得成功。在这些热点地区投资酒店式公寓风险较低、回报较高。对渡假酒店式公寓投资，要优先选择环境优美、适宜游泳、交通方便的一线海景房、湖景房，这样可以给度假者带来一中身居世外桃源，进入仙境的体验。

（二）选择有品牌的管理公司负责酒店式公寓的管理

酒店式公寓与高级公寓的显著区别在于：通过管理公司的经营和管理，为业主取得高于公寓的收益。而要实现这一优势，管理酒店式公寓的管理公司是酒店式公寓投资高回报的核心因数，也是酒店式公寓的生命力所在。因此，投资者要选择那些具有品牌的，四、五星级酒店管理公司管理酒店式公寓。

（三）选择具有特色的酒店式公寓

酒店式公寓的特色要与使用者的个性化需求想适应。租住酒店商务公寓的大多数是高学历、高素质，甚至国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求。同时，公寓本身也应该是有特色的，包括：楼型、建筑质量、装饰、环境、配套等。

（四）要准确评估酒店式公寓的销售价格

一些开发商会利用酒店式公寓的概念，把楼盘价格人为地炒作上去。衡量标准时酒店式公寓与周边的高级公寓的价格相差不至于过分悬殊。

参考文献：

[1]胡文婕，酒店式公寓的投资前景及风险分析，四川大学，2008（05）.

[2]肖小平，深圳酒店式公寓的现况及其未来[j]，中外房产产导报，2006（11）.

[3]朱海平，北京高档出租、服务式公寓市场研究[D]，对外经济贸易大学，2005.

公寓式酒店篇4

【关键词】高层酒店式公寓；消防设计；难点

1.酒店式公寓的概况

酒店式的公寓就是指建筑结构的形式类似于酒店，让负责管理的物业公司来提供酒店模式的服务的公寓。在居室里面配备有全套的家具以及厨房设备。也就是把星级酒店的高标准融入到日常生活之中，采取星级酒店式的服务，进行公寓式的管理。酒店式公寓除了提供以一些酒店基本的服务以外，还提供家庭式的居住布局以及家具式的服务，让顾客居住时有家的感觉。

酒店式公寓的户型，有从几十平方米到几百平方米不等的空间。可以满足使用者个性化的需求，和一般的商业酒店不一样的地方是，物业可以把每一个单元出售给个体买房者，购买者拥有单元的产权，既可以自己居住和出租，也可以进行转售，或者是委托酒店的物业管理公司统一的出租和经营。酒店式公寓一般都是内廊式的双面布局，每一层是一房一卫或者是一房一厅一卫的三十到四十平米的小户型，进行精装之后出售。这样都是户内或者走道没有设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统。因为人员密集，使用方只是承租不是业主这就让小芳监督人员事后监督业主改造消防设施方面的难度很大，因此，酒店式公寓就具有很大的火灾隐患。

2.酒店式公寓的火灾危险性分析

酒店式公寓和和普通的居住建筑不一样，最早源于欧洲，它是以提供酒店式标准化管理和进行人性化服务作为主体，集住宅、酒店和会所等多功能为一体。也就是把一些星级酒店的高标准服务融入日常生活之中，采取星级酒店式的服务，进行公寓式的管理。除了可以提供传统酒店的各项服务以外，还向顾客提供家庭式的居住布局以及家具式的服务。让客人在享受到酒店服务的同时还可以感受到如家般的温馨。

在对这些暖的火灾案例的分析来看，酒店式的公寓式典型的人员密集场所，导致火灾的因素很多，火灾的风险很高。一旦发生火灾，烟雾会出现迅速的蔓延，很容易出现混乱的局面，导致重大的伤亡事故。因此，对于酒店式公寓这一个人员密集的场所而言，做好安全疏散和防治一些重大的安全事故方面格外重要，这在防火设计方面就能引起很高的重视。

酒店式公寓的特点很多。首先是人员密集，很容易造成重要的伤亡事故。整体的房间布置紧凑，独立的空间很多，居住的人员众多，在用水和用电方面有很大的火灾隐患。酒店中使用你的易燃物较多，增加了建筑物的火灾荷载。因为在酒店式公寓的室内设施和陈设具有用木材、棉、丝一起纸制品等一些易燃物品作为原材料制作而成，这样就加大了火灾的危险性。还有酒店式防灾火设施设备的不足够。因为现行的一些规范没有对酒店式公寓做出明确的要求，开发商往往是为了节约投资的成本，以住宅用途进行申报和审批，这在建设的初期就内有考虑到或者很少考虑到自动灭火设施方面的投入，这就导致一旦出现火灾，不能进行及时的扑救，导致小火酿成大灾的情况。

3.酒店式公寓防火难点和设计的对策

3.1酒店式公寓建筑性质的确定

酒店式公寓从其服务形式上看，公寓在保证基本居住功能基础上，更注重舒适性，功能的完备性，服务和结构的合理性，是酒店式服务。从居住人群上来看，因为户内面积较小，不适合长期居住，大部分业主购买后，只是为了出租，造成既有以家庭为单位的居住人群，又有常住的商务客群，人员的流动性较住宅频繁，居住人群具有酒店旅客的流动性。，酒店式公寓的定性问题不能一概而论，要根据建筑的土地证、使用性质、内部功能分区的复杂程度、服务形式、建筑规模、火灾危险性等综合确定。通常情况下，酒店式公寓具有两种以上使用功能，属于综合楼，公寓部分在建筑形式上类似于居住建筑，但在消防定性划分上应属于公共建筑，在防火防烟分区、安全疏散、消防设施等具体消防设计时应按旅馆的要求设计。

3.2公寓和底部商业营业厅疏散楼梯不适合共用

酒店式公寓是具有公寓、住宅、旅馆性质的综合体。具有酒店、旅馆的建筑平面布置和贴心周到的管理服务形式，但居住人群大部分是以家庭为单位相对固定的住户为主。酒店式公寓下部的商业服务场所火灾危险性较大，发生火灾时既会对公共疏散通道造成危险，又会对上部公寓住户的安全构成威胁。酒店式公寓的公寓部分与底部商业营业厅疏散楼梯是不宜共用的，同时还要做好防火分隔。某酒店式公寓原设计将公寓部分的疏散楼梯与下部四层餐饮的疏散楼梯共用，经与消防部门研究论证，下部四层餐饮场所单独设置两部疏散楼梯，公寓部分的共用疏散楼梯与餐饮场所用不开设门窗洞口的防火墙分隔。

3.3剪刀楼梯间的设置

如果对于塔式高层建筑，两座疏散楼梯做好独立进行设置，如果确实存在困难就可以设置剪刀楼梯。也就是只有塔式高层建筑在设置两座的福利的疏散楼梯的情况下，才可以设置剪刀楼梯。通廊形式的酒店式公寓的疏散楼梯不能设置为剪刀楼梯，还应该分别独立进行设计。剪刀楼梯间的设置还要符合规范的要求，也就是剪刀楼梯间应该是防烟的楼梯间，楼梯的楼段之间应该采用耐火极限不小于1h不燃烧墙分隔，剪刀楼梯应该分别设置前室。

3.4燃气管道设计

对于酒店式公寓的平面布局可以采取外廊式的单面布房和内廊式双面布房，如果设计的是内廊式的单面的布房，那么对于燃气管道的设计，就需要满足相关的要求。如果设计的是内廊式的双面布房，因为平面布局方面的特殊性，在疏散的内走道没有自然通风的条件，对于厨房的设计多是敞开式的，如果把厨房和卧室隔开，就会让原本狭小的卧室的活动空间变得更加狭窄，在厨房中进行操作也不方面，让燃气灶和卧室处在同一个空间里面，这样的燃气灶的布局不符合相关规定的要求。

建议在起初的设计时，消防监督和安全部门就应当做好对燃气管道的审核工作。对于廊内双面布房的酒店式公寓，在原则上以不设置燃气管道为好，应该加大设计供电负荷，在厨房内灶具使用燃气改为使用电为好，采用电磁炉以及电饭锅等，就需要设置燃气，还可以采取下面的设计方案。

在进行平面设计时，把厨房设置在每户公寓阳台的地方，对于阳台的设置需要采用悬挑的形式，让燃气的立管沿着建筑外墙进行敷设，在公寓的最下一层的阳台楼板下设水平的干管，从最下一层公寓悬挑阳台板设燃气，然后引入各户。还可以采用干立管靠着外墙进行明设，先通道屋顶，在屋顶上设置水平的干管，在水平干管上设置进户支立管，进户支立管采取倒挂的形式把燃气分配到每一户使用。如果把燃气管道设置在疏散的内走道，就应该保证疏散内走道不能太长，需要具有自然通风的条件，而且在疏散走道上面设置燃气浓度检测报警器。

对于燃气灶的安装应该选择在自然通风和自然采光的厨房里面。利用厨房的套间或者利用和卧室连接的走廊作为厨房的时候，厨房应该设置门，并保持和卧室隔开。在厨房是地上的暗厨房的时候，应该选中用带有自动熄火白虎装置的燃气灶，还要设置好浓度检测报警器，以及自动切断阀和机械通风设施。对于燃气浓度检测报警器应该和自动的却断阀以及机械的通风设施连锁设置。在总的进气管上，还应该设置紧急事故自动切断阀，没有燃气灶具的各户以及敷设燃气管道的管道井和疏散的走道应该设置燃气浓度的检测报警器。

4.结束语

因为酒店式公寓集多种使用功能于一体，相关消防规范对其还没有明确的防火规定，而且，实际中往往使用功能发生变化，和初始设计不一致，继而形成火灾隐患。因此，酒店式公寓在建筑防火设计时怎样更好在建筑性质定性、防火分区划分、安全疏散设计、消防设施设置等方面进行合理设计，这是需要着重考虑和进行切实分析。

参考文献：

[1]王兵.高层酒店式公寓消防设计难点分析[J].消防科学与技术，2011（10）

[2]赵天华.酒店式公寓设计初探——临港酒店式公寓设计[J].中外建筑，2011（7）

公寓式酒店篇5

高科技产业抢得区域头彩

中关村集中了IBM、AMD、INTEL，SONY，惠普，西门子、联想，方正，紫光等世界顶尖高科技企业，堪称“中国硅谷”，是全世界罕有的科技智力资源聚集区，目前该区域凭借其高速发展的高新技术产业和种种优惠政策，吸引了大批的海外归国创业者，成为近几年公寓开发的热点区域。

租售价格双升

据“链家地产”统计数字显示，中关村周边8月份酒店式公寓价格平缓上涨，例如悦莱国际酒店，新中关等高档酒店式公寓，其二手房均价约在19000～20000元／平方米，租金约在12～13.5美元／平方米／月，区域内高档酒店式公寓二手房单价，租金环比7月份分别上涨了1.6％、1.2％，而如荣尚居等普通公寓的二手房均价约在13000～14000元／平方米，租金约在7～8美元／平方米／月，环比7月分别上涨了2.4％、3.5％。由此可见，无论是酒店式公寓还是普通公寓均出现了一定的上涨。

可以说，商务往来的需求使中关村区域租赁市场稳定上涨。而区域内中档公寓的租金，售价出现“追涨”现象，主要得益于市场需求的强势拉动，预计在中关村高科技商业氛围带动下，需求持续旺盛，酒店式公寓投资看好。

考察楼盘一：中湾国际

项目为精装小户型酒店式公寓，主力户型为36至60平方米。根据胡宣所能承受的总房款。售楼人员推荐了建筑面积59，03平方米的g户型，从户型本身看，房间南北通透，客厅朝南，面宽采光充足，观景效果好。单价21900元／平方米，总价129万元，如果首付50万，贷款20年，胡宣每月需还款5545元。

项目以交通便利为卖点，临近地铁4号线，10号线苏州街站：26、302、394、944支等多条路公交线路穿梭运行。在配套上，项目更是传出了“以全中关村为配套”的宣言。胡宣在离开售楼中心时，顺便了解了周边的配套近在咫尺的中关村广场购物中心，商业步行街法国家乐福亚洲旗舰店，运动主题百货店、国际精品专卖店，MEGABOX影城等娱乐，餐饮，购物设施一应俱全。

据记者从房地产交易管理网上发现，该项目一，二层已被法院查封。对此售楼人员表示：“查封之事属实，但一，二层已经整层卖给了业主个人，因此查封与开发商没有任何关系。”

考察楼盘二：艾瑟顿国际公寓

定位为独立式公寓的艾瑟顿不仅满足白领的置业需求，也可作为子女陪读的理想选择。这为该项目吸引了不少外地客户，由于与人大，北大，理工大距离较近，很多外地父母在这里买套房子，既可以用来陪孩子，又可以错开时间出租收益。

同中湾国际项目一样，项目拥有4号和10号双线地铁出行选择，距“苏州街”站仅百米。项目由1栋20层的酒店式公寓塔楼构成，户型以70余平方米两居为主。根据胡宣所能承受的总房款。售楼人员推荐了建筑面积75.50平方米的A2户型，一室一厅，单价18086元／平方米，总价136万元，首付50万，20年贷款，胡宣每月需还款6297元。

项目最大的特点在拥有4.2米面宽以及整体看来，二个楼盘都符合胡宣的置业要求，均为酒店式公寓，交通便利、购物方便，并且两个楼盘都有升值潜力。

就价格而言，中湾国际相对于艾瑟顿国际公寓每平方米多支付将近4000元，但由于户型面积较小，所以总价低于艾瑟顿国际公寓。目前项目所在区域同类物业的租金水平9500元／月，投资回报率约10％。

燕莎区域：涉外氛围极度浓厚

使馆需求后劲十足

据21世纪不动产统计，燕莎区域内及周边，分布着约30座甲级写字楼现代汽车大厦、佳程广场、南银大厦、国航大厦等。500多家外资企业、商社：微软、索尼、富土施乐、康明斯等。

区别于中关村，燕莎商圈各种物业形态始终围绕“涉外”，“使馆”。90个国家的驻华使馆齐聚于此，三大使馆区分布在该区域。目前第―使馆区，第二使馆区已经饱和，第三使馆区正在兴起。分布在第三使馆区的驻华使馆主要来自挪威、意大利、法国，德国，澳大利亚、加拿大、韩国、以色列。这些国家位于目前全球经济最发达的区域―西欧，北美、东亚、东南亚等地。这意味着他们的经济活动、商贸往来是最繁荣的，这将使得整个燕莎区域具备较高的投资收益。

8月租售价格继续上扬

据“链家地产”统计数字显示，8月份燕莎周边酒店式公寓价格出现明显上涨，目前区域酒店式公寓二手房均价约为16000～17000元／平方米，租金约在12～14美元／平方米／月，环比7月份分别上涨了3.3％、2.6％。

另据21世纪不动产北京中天大业统计，自2006年以来北京市服务式公寓销售价格平均上涨了10％以上，燕莎区域服务式公寓销售均价已从2006年初的16000元／建筑平方米上涨到了18000～24000元／建筑平方米。

“链家地产”市场研发中心认为，燕莎地区是京城第三大使馆区，属于国际化的居住社区，各种租金价位的房源充分，并且交通便利、配套和商业都非常成熟，邻近奥运场馆工人体育馆和朝阳体育场，不少业主看好奥运期间涉外租赁市场，报价上涨，而另一方面，作为使馆区，燕莎周边吸引了不少的使馆工作人员、外企驻京人员，例如嘉和丽园、凤凰城等高档公寓，大部分出租给了国外人土，已经形成了国外人士聚居的传统，预计随着奥运会的临近，涉外机构、社会团体及个人大量来到北京，区域酒店式公寓的需求会有一个上涨，因此投资奥运期间涉外的高端酒店式公寓较为可行。

考察楼盘一：波菲特行政公寓

项目处在三至四环之间，机场高速路南侧，从三元桥驱车4分钟就到达了项目。未来机场高速铁路，地铁5号线、10号线等轨道交通的兴建完毕，出行更加方便。

根据胡宣的置业要求，销售人员推荐了建筑面积65平方米的H户型，单价25000元／平方米，总价162.5000万元，首付50万元，月供8600元。从其户型来看，南北通透，开放式厨房，户型方方正正，观景效果好。

从售楼处出来，记者对周边的配套进行了仔细考察，国航大厦、鹏润大厦、新恒基大厦、现代汽车大厦，佳程广场等商务楼分布在项目周围。希尔顿酒店、长城饭店、昆仑饭店，凯宾斯基饭店等五星级涉外酒店也相距不远。

考察楼盘二：燕莎・CLASS

项目处在二至三环之间，为使馆区工作人员、外籍人士、驻京办事处和中外大型企业高级管理阶层的主要活动区域和居住场所。从沙盘上可以看出，项目体量较小，总建筑面积仅为4301平方米，总户数为155户，规划仅一栋建筑，地上7层，地下2层。地上3～7层为精装酒店式公寓，地上2层为咖啡厅、休闲运动健身会所，地上1层为接待大堂，银行，特色餐饮、小型百货等，地下1层为超级豪华SPA会所，地下2层为车库。

项目均价23000元／平方米，户型面积有48～92平方米的零居室，一居室和两居室。根据胡宣的置业要求，销售推荐了5层建筑面积53.62平方米的A户型。从其户型来看，南北通透，卧室朝南，观景效果好。

据了解，项目三、四层朝南的户型都已与深圳航空公司下属单位签订了长达5年的租赁合同，购买此两层的业主在这5年时间里虽拥有项目的产权，但并没有使用权。业主交首付时，开发商将把此5年时间里的租金收益按照每年总房款的6％返回给业主。

公寓式酒店篇6

[关键词]高层酒店式公寓;给排水;消防;设计

[abstract] the marriott international apartment introduction water supply and drainage engineering design-cold water supply system, hot water supply system, sewage system, rain water drainage system, fire control system design, to contain upscale time apartment hotel, apartment multi-function facilities, the commercial building water supply and drainage provides reference for the design.

[key words] high-rise apartment hotel; Water supply and drainage; Fire; design

中图分类号：S611 文献标识码：A文章编号：

一、工程概述

盘锦万豪国际公寓位于兴隆台区辽河南路与惠宾大街交汇处,是一幢集酒店式公寓、公寓配套设施、临街商铺的大型综合建筑。建筑总面积约50126m2 ,地上29层(1～4 层为裙楼,5～29为塔楼)，地下2层，建筑高度99米。1层、2层为临街商铺、中餐厅等；3层、4层为西餐厅、会议室、健身及洗浴等康乐设施；A10#楼地上二层，建筑高度10米，为酒店配套设施；A11#楼地上二十九层，建筑高度99.9米，地上为酒店及其附属用房，其中一层至四层为酒店服务，A11#五～二十九层为酒店客房。地下一层为车库，地下二层为人防及设备用房。

本工程给排水设计包括:建筑内（除人防）的冷水供水系统、热水供水系统、消防给水系统、污水排水系统、雨水排水系统、厨房含油污水处理。

二、生活给水系统

1.水源

根据有关的资料,本工程将从建筑西侧辽河南路及南侧的惠宾街市政供水管网中各接一根DN150的管道作为本大楼的供水水源(供水压力不低于0.23MPa),水表房分别设于分户管井及给水机房内的无负压设备供水出口处。

2.用水量

经计算,本大厦最高日用水量805.86m3; 最大时用水量74.15m3;平均时用水量46.81m3。

3.系统

本建筑竖向分为四个供水区:

第一供水区(即低区)裙房-2~2层及A11#楼3~4层;

第二供水区(即中1区)A9#楼3-12层、A11#楼5-12层。第三供水区(即中2区)A9#楼13-22层，A11#楼13-20层。A11#楼5-12层。第四供水区(即高区)A9#楼23-32层，A11#楼21-29层。市政管道经过两个DN150的水表后在小区红线内形成环路。

4.供水设备

本建筑生活用水共设有: A9#楼高、中1、中2区分别由3套罐式无负压设备供水、A11#楼设箱式无负压设备，其中2个25m³无负压水箱保证酒店楼中、高区2小时供水量。

三、热水给水系统

全楼采用集中供热方式,热水机房设于地下2层非人防区。裙楼的餐饮、洗浴等场所,由于经营单位供热要求不同,适宜采用局部供热方式,单独设置供热设备及管网，酒店客房及公寓楼热水采用集中热水系统。

1.水源及热源

冷水低区水源来市政管网,中、高区水源由各区给水加压设备提供水源及压力；便于冷、热水管网压力平衡。热源由地下2层设备机房热水机组提供95℃高温水做热媒；A9#楼中1区、中2区、高区各设一台V=1.5m3的高效导流浮动盘管半容积式换热器；A11#楼中1区、中2区、高区各设一台V=2.0m3的高效导流浮动盘管半容积式换热器。

2.用水量

热水只考虑客房使用,用水人数:552人,用水标准180L/人•d ,用水时间24h ,时变化系数4.71。经计算,最大日用水量:99.36m3/d ;最大小时用水量:19. 50m3/ h;平均时用水量:4.14m3/h;设计小时耗热量424.54kJ/h(101.4万kcol/h)。

3.系统

热水系统的竖向分区与生活给水相同。热水系统供水温度为60℃，由安装在换热器热媒管道上的温度控制阀自动控制调节。热水系统采用全日制机械循环，每套换热器配设两台热水循环泵，互为备用；热水循环泵的启闭由设在热水循环泵之前的热水回水管上的电接点温度计自动控制：起泵温度为50℃，停泵温度为55℃；换热器的冷水进水管上装设电子水处理仪。各热水管顶部设有自动排气阀,并在适当位置设置伸缩管。

四、生活污水排水系统

采用污废分流的方式,洗涤废水经检查井收集后排入市政污水管线,污水经化粪池(共80m3) 处理后同室外废水管线汇流后排入市政污水管线。厨房操作间含油污较多的洗肉池、洗碗机、灶台排水均要先经过地面上器具隔油器（由厨房设备公司二次设计）后排入经室外隔油池经隔油处理排入室外污水管道。潜污泵设有手动和自动控制设置。

塔楼的污、废水立管设共用的专门通气管,通气立管隔层分别与污、废水立管连接。

五、雨水排水系统

雨水设计重现期为2a 、降雨历时5min 时,降雨强度为3. 80L/ s•100m2 。

屋面雨水采用87型雨水斗。塔楼雨水采用内排系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至室外雨水检查井，经雨水井排至市政雨水管。裙房雨水外排，由建筑专业设计。

六、消防给水系统

1.消防用水量

根据高层民用建筑设计防火规范GB 50045 -95 （2005年版） 规定,本大厦属于一类综合楼建筑,室外消防栓系统消防用水量为30L/ s (利用市政管网水压) ;室内消火栓系统消防用水量为40L/ s ,火灾延续时间按3h计;自动喷水灭火系统用水量为30L/ s ,火灾延续时间按1h 计。故室外消防灭火总用水量为324m3 ,室内消防灭火总用水量为540m3 ,消防前10min 储水量不小于18m3 。

2.室外消防栓系统

室外消火栓管道从市政给水管中引出两条DN150 的管道作水源,并在大厦四周形成环状管道,水泵接合器周围40m 内设有室外消火栓。

公寓式酒店篇7

【关键词】酒店式公寓；设计；现状；问题；策略

酒店式公寓也被称作为“酒店式服务公寓（serviced apartment）”，是一种提供酒店式管理服务的公寓，将住宅、酒店等多功能结合，主要用于租住与投资。酒店式公寓的兴起与发展显示出了我国各地区的经济发展水平，是经济发展的必然产物。因而，要充分了解酒店式公寓的特点，并通过当前出现的问题进行分析，以探讨有利于我国酒店式公寓健康发展的策略。

一、关于酒店式公寓

1、酒店式公寓的定义

酒店式公寓指的是公寓具备酒店标准的软硬件设施及服务，通过开发商将公寓以产权独立的形式出售，通过专业的物业管理公司进行统一经营与管理，并提供酒店模式的服务。酒店式公寓是将高质量服务融合进日常生活，是经济发展到一定程度的产物。

2、酒店式公寓的特点

首先，在产权方面，酒店式公寓是拥有独立产权的，可以在房地产市场上进行买卖。其次，在服务管理方面，酒店式公寓通过专业的管理物业人员，采用酒店式管理，为住户提供酒店式的服务，比如家政服务、安全服务、交通服务等，服务质量高、服务内容完善，以满足消费者的需求。

3、我国酒店式公寓发展分布状况

由于改革开放对沿海城市的影响，通过对经济发展与国际信息的最先吸收，我国的酒店式公寓则首先出现在深圳，之后在北京、上海等大城市以及大型旅游区发展推广开来。我国酒店式公寓的发展分布特征很明显，第一是一线城市，第二是一线城市周边城市，第三是经济发展比较好的二线城市，第四是大型旅游城市。

4、酒店式公寓的物业特征

北京、上海等一线城市的酒店式公寓发展相对完善，物业规模大，市场需求高。但二线城市的发展则相对迟缓。就成都为例，成都的酒店式公寓市场规模尚未有权威统计。据不完全统计显示，成都目前有50多家酒店式公寓，而公寓提供的客房数量在25-50套之间，规模较小。物业分布来看，主要竞争力是在于公寓的区位选址。酒店式公寓是城市的“高端居住物业”，用户几乎都是高层次人群，因此选择在城市的核心地段则成为了酒店式公寓的核心竞争力。一般公寓选址会选择城市中央商务区（CBD），因为这一地段商务活动最为集中，地理位置优越、交通便利、周边设施完善，因此是酒店式公寓选址的必争之地。

5、酒店式公寓在我国的市场发展前景

酒店式公寓作为风险小、回报高的新生事物，我国酒店式公寓的发展总体上是呈现出稳定增长并逐步成熟的态势，市场竞争加大，选址、服务、品牌、价格等，均成为竞争重点。相信我国未来的酒店式公寓市场竞争会更加火爆，市场需求会越来越大，相应的品牌经营、连锁式经营模式会在全国各地不断产生并推广开来。

二、我国酒店式公寓发展现状及原因分析

现状一：公寓建筑质量差

由于酒店式公寓在我国发展时间不长，缺乏统一的行业标准与监管制度，但由于市场利润空间巨大，投资回报率高，因而许多房地产开发商铤而走险，违规操作，或质量低下、服务质量差、宣传与实际不符、管理不到位等问题，制约了我国酒店式公寓的健康发展。

原因分析：缺乏行业统一规范标准

在我国，尚未有统一的标准来要求酒店式公寓应该配置什么样的设施、提供什么内容的服务，应该依照什么样的标准。因而易造成投资商、开发商等在公寓的建造与内部服务及管理方面没有统一标准，且为了降低成本、提高利润，导致公寓品质没有保障，比如服务质量差，公寓设施不完善，公寓安全问题无保障等。

现状二：设计构造不合理

大多数酒店式公寓的开发商都希望在固定的空间里尽可能多的利用空间，以提供更多房源，因此在设计构造上往往舍弃了建筑的品质。比如隔墙过薄，隔音效果差；楼与楼的间距小，光线、视线易受影响，导致私密性差；平面结构设计不合理，公摊面积大，用户得房率低。

原因分析：设计布局存在缺陷

虽然酒店式公寓与一般居住建筑有区别，但应该具有一定的共性。而就我国目前的酒店式公寓来说，并不适合一般居住建筑的设计标准。无论在户型设计、配套设施、商务功能等方面来说，都没有很好的体现出功能空间设计的多元化及特殊化。

三、我国酒店式公寓的发展策略建议

1、加大监管、统一规范

政府相关部门应尽快制定酒店式公寓行业的统一规范标准及监管制度，并加市场监管力度，严格整顿目前市场上的违规操作。应尽早制定并出台行业标准与管理办法，提高酒店式公寓市场的门槛，严禁不达标的公寓建筑投入到市场中。并且联合工商部门、公安部门、消防部门的众多力量，共同加强管理，以构建良好的市场环境。

2、优化建筑设计

在设计理念方面，应该强调人性化，围绕着为用户打造和谐温馨、便利舒适的居住环境为基础。公寓内部的房间应体现居住性与商务型两方面。在设计时，每个部分、每个单元都要相互结合、相互联系；设计要做到以人为本，强调个性化，可提供不同的个性化设计方案，以满足不同住户的需求；在标准层布局上，采用点板结合的综合式布局，可更多的采用框架结构，以便更好的通风采光，提高公寓的实用性、舒适性；将设计细化，在细节上创新，使用户充分体会到设计者的用心之处。

3、完善硬件设施

在规模与市场定位方面，尽量做到功能齐全，设备完善，提高服务水平。在保障公寓内部配备日常生活必备的家具、家电等基础之上，公共配套设施也需更加完善，可以配备餐厅、咖啡厅、银行、小型超市、健身中心、小型儿童游乐场所、洗衣店等配套设施。同时，可以增加部分智能化电子设施，例如安保系统、无线互联网、管理自动化系统等，并且提供更为安全的防范措施，比如电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警装置等，使住户充分感受到在酒店公寓生活的便利与安心。

4、提高物业管理服务质量

就目前而言，我国的物业管理公司在管理问题上仍存在诸多问题，对投资者或用户来说，都深有感受。若要真正的体现酒店式公寓的优势，就必须提供最为专业的管理服务，并且要具备优秀的市场经营能力。在激烈的市场竞争中，提高自身物业管理服务的质量，对用户而言，可以接受到良好的服务，用户满意了，对投资方来说，投资回报率也会更高。

酒店式公寓是一个社会经济发展到一定程度的产物，对于我国来说，酒店式公寓正处于起步阶段，有许多问题急需解决与纠正。相信未来的酒店式公寓市场的需求量会越来越多，用户的要求也会越来越细化，建筑设计师应时刻保持不断学习、不断进取的精神，虚心借鉴国外先进国家在酒店式公寓方面的成功案例，并结合时代需求与变化，对设计进行开拓创新思维，以求设计出更为满足用户需要、功能更完善、使用更便利的建筑。

参考文献：

[1]李双宇，王金凯·浅谈酒店式公寓的设计[J]·黑龙江科技信息，2009（22）：250；

[2]聂磊·酒店式公寓设计要点[J]·广东建材，2009（3），150-151；

[3]孔佑颖，黄华明·享受“新”独居生活——酒店式公寓开发与设计初探[J]·美术大观，2011（1）：111；

公寓式酒店篇8

承租方(乙方)

根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。

第一章总则

第一条甲方将其所有的坐落在街路号酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。

第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。

第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。

甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。

第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。

第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。

第二章租金和其他费用的交纳与结算

第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。

租金=标准租金优惠折扣率租用的公寓面积有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)

甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。

第七条乙方租住同一房天，付%房租;砖天及以上享受%的优惠价。

乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。

第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。

第三章公寓的使用、维修和转租

第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。

乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。

第十条乙方事先未经甲方的书面同意：

1.不得在公寓内放置货物;

2.不得更动公寓内的电线、管道位置;

3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;

4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。

第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。。

第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。

第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。

第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生的费用由乙方自行承担。

第十五条甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。

第四章合同的转让、终止、解除和续签

第十六条未经甲方书面同意，乙方不得将本合同转让给第三人。

乙方要将房屋转让给第三人或与他人交换房间，须经甲方同意，但所居住天数不能连续计算。

第十七条合同自动终止的免责条件：

1.发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行;

2.因市政建设需要，政府决定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;

3.甲方的有关公寓租赁有效证件失效。

发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。

第十八条有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回公寓，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：

1.乙方人为损坏公寓设施而不主动赔偿，甲方从乙方租赁押金扣除有关费用后，乙方不及时补足押金的;

2.乙方逾期不交房租的;

3.未经甲方同意，乙方擅自改变出租公寓用途的，擅自将公寓转租、转借、转让他人或与他人交换的;

4.乙方违反本合同约定，擅自改变公寓内部设施和内部结构的;

5.乙方在公寓内从事违法违规行为。

第十九条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离公寓时，乙方有权要求甲方退还预付消费金的余额以及租赁押金;

1.在公寓内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用时，由于甲方不能及时维修，致使乙方无法继续租用该公寓，且未能及时为乙方安排其他适当公寓;

2.乙方在公寓里得不到安全保障;

3.乙方得不到相应的服务。

第二十条本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对公寓进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和押金。乙方应按期迁离公寓。乙方提前办理退房应提前通知甲方。

第二十一条乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓乙方应于合同有效期满前三日向甲方提出续租要求，经与甲方协商一致后，重新订立新合同，原合同押金将自动转入新合同。合同期满后，如甲方继续出租公寓，在甲方还没有与其他人签订合同前，乙方享有对同一房间的优先承租权。

公寓式酒店篇9

一、公共设施服务项目

1.房屋共用部位的维修、养护、管理；公用场地设施设备的维修、养护；

2.电梯、智能系统等设备的运行的维护；

3.环境卫生清洁、绿化养护；

4.物业装饰、装修管理；

5.车辆行驶和停放秩序的管理；物业管理区域内秩序的管理；

6.物业资料的查询和管理；物业区域门前清扫、清理；隔油池清掏、污水排放。

二、特色增值服务项目

我们提供便捷无时限服务，及包括前台、生活超市、商务中心、维修、餐饮、生活咨询、秩序维护等不间断的24小时服务保证业主的生活。

1.基础特色服务：

柜台接待服务：

（1）

钥匙寄存服务

（2）

叫车服务

（3）

叫醒服务

（4）

行李运送服务

（5）

门童服务

（6）

资产管理服务

英式白金管家服务：实施“英式白金管家服务”是指每位“管家”负责有限的住宅单元，使其有足够时间及资源与各住户建立良好的关系，以及实施“一对一”式的专业服务。

客服专员服务：

业主可以随时致电自己的客服专员，客服专员会为您提供您需要的及时准确的各种信息服务。

集团客户专属服务：

为集团客户制定“集团客户专属服务”程序，单独设立快速电梯，专属服务台、出行计划、出差安排及专用餐饮区等一系列体现集团客户专属享用的服务项目。

商务类：代订机票、车票、船票、预订会议厅、打字、复印、传真、预订客房、接人、访客留言、商业信息速递等；

生活类：定时叫醒、洗衣，家政，维修，晴雨伞的租借，租摆，订餐、叫出租车、生日聚会等；

娱乐，健身类：旅游、瑜伽、高尔夫、跆拳道等；

文化活动类：书展，画展，沙龙，健康讲座等；

委托代办类：代买水、电、报刊订阅、代收包裹、接送客人、搬运家私、代请家教、保姆、代管植物、宠物代养、小件物品寄存、代查网上信息、代房出租、其他用品出租等；

其他类：水、电路障碍检查服务（定期）、安防检查服务，消防和设备维护、重大节日出入口适当装饰、协助商业营销推广、每周服务中心主要人员站在入口迎宾、送宾或开电梯、紧急情况应急处理咨询服务、公告信息的等。

2.菜单式特色服务：

增值服务：

收费清洁服务：蚊虫消杀服务；地板打蜡；家具保养；入室清洁；报修服务；地毯清洗；洗车服务；入住前开荒清洁等。

有偿工程维修服务：电话线移位；电视插座移位；更换插座面板；空调清洁；灯具安装；水管更换、维修；更换阀门；更换门锁、信箱锁；维修更换水龙头；更换玻璃；更换灯泡、灯管；更换保险丝；疏通下水道、马桶；小型家电安装；更换地砖；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花；安装窗帘盒；安装晾衣架等。

有偿资产管理服务：空置管理；出租管理；代收租金管理等。

其他服务：IT服务；租车服务；搬运服务；送餐服务；法律咨询服务；泊车服务；植物租摆；鲜花服务；采购搬运；商务中心服务；特殊安保服务；翻译；代请律师；会议服务；汽车美容；体检及特约医生上门服务；私人宴会服务；上门保健推拿服务；虫害防治服务；钟点工服务；送水服务；幼儿托管；菲佣服务等。

三、本项目特色服务

职能刷卡电梯：本项目推行先进的智能刷卡电梯，根据业主的具体入住层数向业主发放专属于自己的电梯卡，电梯卡只能到属于自己的层数，这样进一步保证了业主的安全。

工作时间：

本中心正常工作时间为（周一到周五）上午8:30到晚上5:30，如有变动，另行通知。

本大厦24小时均有秩序维护员和客服人员以及工程技术人员当值，负责公共秩序的维护工作、协调各业主所提出之合理要求。办公时间以外，可联系监控中心或其他物业指定部门。

根据季节、法定节假日或经营等情况适时作调整时，预先告知业主。

公寓式酒店篇10

杭州莎玛和达业主代表夏丹琪（KiKi）女士和酒店管理方ONYX酒店集团商业发展副总裁黎志才（Tommy）先生

服务式公寓有家的感觉

Q：请您介绍下服务式公寓与一般的酒店物业的区别？莎玛做的服务式公寓在“服务”上有什么特点？

Tommy：酒店更注重短期客人以及宴会、餐饮等赢利点，而服务式公寓则更着力于中长期租户。

两者的客户群不同，需求也就不同。我们要做服务式公寓，就要往家的感觉做。硬件配套设施有区别，软性的服务更是不同。

我们相信要令住客悠然安居，杰出的服务是极其重要的一环。莎玛为每三至五户住客配备一位管家。他们均由莎玛亲自培训管理，并深知自己所负责的住户的生活习惯和喜好，这样能更贴心、周到地为他们服务。

举个例子，客房打扫的时候，如果你喜欢把某某东西放在某某地方这种打扫方式。这种小细节外行人是看不到的，做法却是十分细致。比如说书的摆放方式，要维持原样。要根据住户的习惯而去打扫，给你一种家的感觉，就像在家里一样。打扫方式是需要量身定做的。这就是服务式公寓跟酒店最不同的地方。

Kiki：我们的关怀是深入到住客各方面的生活，到目前为止，我们针对的目标住客，90%以上都是从外地来的，工作非常的繁忙，经常往全世界到处出差，而太太、孩子被留在了一个异国他乡陌生城市，先生其实是非常不安的，为什么要有我们这样的品牌，就是要帮助这些高管人士照顾他们的家人。刚才提到的服务，是帮助那些被派驻到中国这些异国他乡高管及其家人迅速地融入到本土的环境和文化当中，建立他们自己的交际圈，同时又能够吸收本土文化，找到这里远离家乡的另一个家，为他们营造一个社区，一个生活方式的氛围，不仅仅是一个产品。我们提供的跟酒店有很大的区别，我们创造的是一种全新的、稳定的，而且更加绿色、环保、友好的一个社区环境。

服务式公寓在二三线城市前景广阔

Q：服务式公寓会是未来中国酒店业的重要组成部分吗？为什么？

Tommy：这个回答是肯定的。

服务式公寓兼具酒店的舒适性和家的归属感，对中长期商旅住客，特别是携带家人的商旅住客具有很强的吸引力。

在业主的角度来看，像酒店要做很多餐厅，它需要的人手就很多；而酒店式公寓的设施配备、人手相对用的会比较少、比较简洁。

中高端服务式公寓的人手比例大概是在1：0.5。从现在的市场发展来看，超五星的豪华型酒店已呈现饱和的趋势。像酒店式公寓确实潜在着大量的未来客户群，令这种投资成为回报率快的产品。尤其现代人很多在外地工作，家庭旅游的需求会大量增长。所以我是十分看好酒店式公寓未来的发展的。

最近，我们注意到中国籍住客成倍增长，越来越多的中国住客开始认同服务式公寓这种生活方式。

莎玛看好服务式公寓在中国的发展，特别是在商旅人数急剧增长的二、三线城市，服务式公寓的发展前景十分乐观。

服务式公寓周末更便宜

Q：为什么杭州莎玛周末入住的价格比平时要便宜？

Kiki：我们的项目因为主要针对商旅的客人，所以在周一至周四价格相对来说会高一点，

周末会稍稍回落。服务式公寓针对的商旅客人很多是周末回家陪家人，平时工作

日时回到工作地，入住我们公寓。这种情况刚好可以跟普通酒店形成互补。

杭州下沙是一个新的很好的开发区，但是需要若干年的发展期，就算一些好的

公司进来了，也是需要时间去发展的。加上我们是刚开业，所以目前价格暂时还不高。

综合来说，周末在杭州选择酒店的时候，莎玛是个很不错的选择。因为它的地点很好，