房产税十篇

房产税篇1

2011年房地产税率先在上海、重庆两地开展向居民住宅征收的试点。这一次将房产税改革上升为房地产税体系建设，提出加快房地产税立法并适时推进改革。“房产税”到“房地产税”的演变，仅一字之差，却在征税对象、税制体系，甚至推出目的等方面有着本质差别。

之前大规模讨论房产税，是内地房价出现急速上涨趋势，“专家”为抑制房价提出的政策建议，但试点城市的结果未尽人意。房地产的成本又具有相当的“刚性”，除去土地出让金、各种政府收费（例如市政配套费）、各种税费，开发商的成本（利息、建安成本）占比并不高且变动幅度不大。房产税是在持有环节增加税收，短时间看可能会抑制投资（投机）性需求，但长期看，该成本很容易转嫁给买方（或房产的租用方）。决定房价的核心因素是供需，房产税的征收并不能从根本

上改变一国房地产的供求关系，自然也就不能真正起到调控房价的作用。韩国在1986-1989年和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到10-15%；日本1973年和1991年两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃，加速了房地产泡沫的破灭。

目前，我国房地产价格总体呈下降趋势（除个别城市、地区仍在上涨，但最终难逃大趋势），抑制房价已经成为“不攻自破”的非主流（甚至被遗忘）过气观点。中国经济一旦企稳，经济转型初见成效，政府会“停止护盘”房地产，放任其价值回归。那么，房产税改革到底为了什么？

房产税篇2

舆论普遍认为，放开限购的指向性非常明显，即将以房产税等经济手段逐步代替“限购令”的行政手段，真正发挥市场对于资源配置的决定性作用。

诚然，每一个税种的设立与出台，其设计者都希望通过该税的征收实现某种目标或达到某种效果。那么，我国对居民非经营性住房开征房产税的核心问题――其功能定位是什么？未来改革的方向是怎样？本文将对此做出探讨。

真正功能

目前，从我国各界对房产税的讨论结果来看，房产税的开征功能主要有“调控房价说”、“调节收入分配说”、“优化资源配置”、“筹集地方财政收入”等多种观点。

笔者认为，在中国，目前房产税由于定位不合理，将本属于财产税的房产税却变相成为商品税中的消费税。而鉴于中国房产税还处于试点阶段，随着“营改增”的推进，营业税作为地方政府唯一的主体税种将消失，这对于本身就很“缺钱”的地方政府来说无疑是一个沉重打击。

因此，我国房产税的实施，其目的便是希望其能成为地方政府的主体税种，是分税制改革的深化。由于房产税能为地方财政提供稳定收入来源，是长期的、相对均衡的收入，能够规范地方财政收入形式，缓解基层政府财政困难。如果地方政府不能从增值税中分享更多收入，在土地财政难为继，地方投融资平台的规范管理，地方债务监管越来越严格的情况下，扩大和改革房产税的开征范围是政府最倾向的选择。

目前，我国现行的房地产税征收范围很窄，且税负较轻，这使得目前我国的房产税在地方财政收入中所占比重很小，统计数据显示，2013年，上海地方财政收入4109.51亿元，土地出让金总额达2262.0亿元，而三年累计征收个人住房房产税仅约6亿元。但从国际上多数国家的通行做法来看，房产税税源充足、税基稳定，是许多国家地方税收的主体税种和主要收入来源。

因此从长远来看，房产税具有成为地方税主体税种的良好秉赋，符合地方受益和负担原则，应该成为地方政府的主要收入来源之一。开征房产税可以提高直接税比重而降低中低收入者税收负担，完善地方税制，为在省以下贯彻落实分税制和使地方政府行为依事理的制度安排而长期化。房产税的征收不应该受财产所有权制度的限制，房产税的主要功能是在财税分权的体制改革中成为地方政府的主体税种。

因此，笔者认为房产税的首要功能就是为地方政府筹集财政收入，除此之外兼具调节收入分配的功能。至于开展房产税，能够完善中国税制、调控房价和优化资源配置，这只是开展房产税的作用，不能称之为功能。

改革猜想

笔者认为应该实行普遍对全部房产开征保有环节房产税，将中国房产税改革成真正意义上的财产税。按照普遍税收、严格征管的原则，从税基、计税依据、税率、税收优惠、征管与监督等方面进行房产税改革。

首先，严格遵循税收法定原则，将房产税的具体规定上升为法律。房产税作为与公民息息相关的税收制度，应由全国人大制定法律，房产税的制度仅由国务院颁布缺乏合法性基础，丧失依法治税的权威性，与税收法定原则不符。

第二，在房产税的内容设计上，遵循税收公平与税收效率相结合的原则。在具体税制要素的设计方面：明确征税对象，扩大征税源泉。应同等对待增量房与存量房，增量房与存量房并不是居民收入高低的标志，仅以增量房作为征税对象明显与税收公平不符，亦未能通过税收调节收入分配公平。另外，应统一考虑家庭的房屋总价，扣除某个地区的免征额度，再乘以一定的税率。税率可以根据公平原则采取累进税率的方式，这能充分体现税收公平原则。

再者，规范纳税人，将其确定为房产保有人。现阶段，我国房产税主要以房产取得和所得的单位或个人为纳税人，而根据国外实践的经验，将房产的所有人和使用人作为纳税人更能促进房产的流转，体现效率原则。除此之外，根据支付能力原则，也应该将代表纳税能力的房产所有人界定为纳税人。根据权利与义务的对等性，也要求享受地方政府提供公共服务的房产使用人缴纳房产税。

而在纳税人总体税负的承担方面，实施房产税改革时，应考虑平衡纳税人的总体税负，采用结构性减税的模式，在房产税开征的同时，进行其他税负的减免。同时要进行同类或相近税费的合并，平衡纳税人税负水平。

房产税篇3

不经意之间,上海是否向非经营性物业扩征房产税,成为了本轮房地产调控中最受关注的话题。对于物业税改革道路上的相关利益各方来说,博弈的气氛似乎在一夜之间骤然紧张。

5月25日,有接近上海市政府决策层的人士向《财经国家周刊》记者透露,上海房产税方案已于5月21日上报国务院。根据该方案,上海市房产税的征收将对存量房和增量房进行区别对待。新购住房家庭,若新旧住房的人均总面积超70平方米即触发征税点,需按年支付相当于房产市价8‰的房产税。

该知情者透露,除房产税外,上海的房地产调控细则草案中提出了更为严格的条款,包括:在上海本地缴社保不超过三年的,不予贷款;对第三次买房者不予贷款。“注意不是第三套,是第三次。”他提醒说。

这位人士说,上述方案是上海方面房地产调控细则原定的三套方案中,调控力度“最轻”的一套。“也许将于6月中旬开始执行。”

沪版房产税之前,曾宣称已将征收“特别房产消费税”方案上报国务院的重庆市,在最近出台的调控细则中“高高举起、轻轻落下”,对“特别房产消费税”只字未提。也正是如此,上海方面的一举一动自然引发外界高度关注。

至5月31日《财经国家周刊》记者截稿时,上海市征收房产税的说法并没有获得官方确认的消息传出。但在当日公布的国务院转批发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中,“今年将深化财税体制改革,逐步推进房产税改革”的明确说法,令房产税渐行渐近。

房产税传言“杀伤力”

整个5月,A股都在房产税的传闻中上下颠簸。

5月12日,有媒体说,为尽快实现对住房保有环节征税,上海拟绕过立法审批流程,以现行“房产税”概念替代物业税。根据现行《房产税暂行条例》,房产税原征税对象是经营性物业,此次上海则提出将征税范围扩展至多套住宅持有者。

5月17日,业内盛传,国家发改委正牵头起草一项“更严厉”的房地产调控措施,力度高于不久前刚出台的“国十条”新政。消息暗指,“更严厉措施”很可能就是上海提议的房产税扩征。

恐慌之下,当天,A股地产板块大跌,拖累沪指破位暴跌5%。

利空消息随即被解构。5月18日,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权对媒体表示,“三年之内免谈房产税”。被舆论误读为是官方表态。几乎同时,国家税务总局相关人士也说“地方政府没有权力出台新税种”,“对现有税种征收范围的重新解释,是中央的权力”。这些被视作是对上海房产税动议的否定。受此影响,沪深股市地产板块当日整体上扬。

但“房产税征或不征”的消息“对冲”随后愈演愈烈。国家发改委某部门以官方身份出面辟谣说,研究人员(指黄汉权)所发表的意见只是个人观点,不代表官方立场,且该言论“内容严重失实,造成了极为恶劣的影响”。此言一出,又给上海扩征房产税的传闻留下想象空间。

5月25日,房产税传闻被博客、微博等“新媒体”推至高潮。

先是上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在5月24日的新浪微博中透露:“上海楼市细则近两日将出台,其中将包括房产税”。随后,该消息被推至新浪微博首页,相关评论迅速铺满杨的微博页面。

5月25日11点58分,名叫“新浪财经安安”的网友在微博上发了条有板有眼的“可靠消息”,说“下午上海将宣布收房产税。新购房以百分之零点六收。不出意外,三点左右新华社。”

接下来的3个小时内,该消息呈几何倍数传播扩散。截至当日14点59分,新浪微博空间对其进行了53次重复,转发无数。天涯、搜房网等各类网站、论坛和贴吧,也贴满了该消息。

截至5月25日下午3点股市收盘,并没有政府部门正式宣布消息,也没有官员出面辟谣。

有证券界人士说,5月25日下午受房产税利空传闻的影响,A股房地产板块盘中指数最大跌幅一度达3.47%,逾百亿资金蒸发。这位证券界人士认为,虽然围绕房产税传闻的地产股多空博弈已让他“审美疲劳”,但仍不得不承认,“传言杀伤力太大了”。

“底牌”悬念

房产税传闻屡遭爆炒,离不开一个背景:对当前步入执行期的房地产调控政策,越来越多的人担心其最终可能会流于温和、持续效力被过滤、消解。市场预期的瞬息嬗变,集中地体现在纤细而敏感的房产税话题上――多数业内人士认为,税收政策才是此轮房地产调控的“底牌”。

然而,这张“底牌”布满悬念。自2003年中央明确物业税作为房地产税制改革方向以来,围绕该税种出台的各种博弈就未曾停止。

最表面的博弈,是对“物业税能否有效遏制高房价”的正反辩论。

早几年,大多数学者倾向于认为,物业税是调控房价的最有力手段。持此观点者,以中央财经大学税务学院副院长刘桓和财政部财政科学研究所所长贾康为代表。

但近年来,更多的学者开始怀疑物业税能否对高房价“一税就灵”。财政部科研所副所长刘尚希就曾对《财经国家周刊》记者反诘:“假如你是炒房者,在强烈预期房价仍将不断上涨的情况下,你会在乎多交一点税吗?税负只要能够被转嫁,就意味着没办法抑房价。”

专家意见激烈交锋的背后,是真实的利益博弈。

中共中央党校研究室副主任、北京科技大学博士生导师周天勇两年前在接受记者采访时指出,物业税出台最大的阻力来自“既得利益集团”。他不无尖锐地说:如果制定征税政策的人本身就有多套房产,他会不会向自己征税?

国家行政学院决策咨询部研究员王小广也认为,如果能够化解来自既得利益集团的博弈力量,物业税的推行将步入坦途。

从这个角度看,沪版房产税对存量房和增量房进行区别对待的做法,实际上是遵循了“以赎买换改革”的思路。

更深层次的博弈则是体制问题。接受《财经国家周刊》记者采访的一些税务专家指出,上海提议征收房产税的背后,实际上隐匿着中央和地方对税收控制权的博弈。

中国人民大学财政金融学院教授、中国税务学会副会长安体富分析说,如果国务院同意地方城市的征税动议,将无疑是自1994年分税制改革以来的一次“破天荒”行为,因为“迄今为止,我国还没有允许地方自行决定开征新税种的先例”。所以中央在此问题上会慎之又慎。

与此相印证,《财经国家周刊》记者在近半年的采访中,经常听到税务总局、财政部等部委层面对地方开征房产税、物业税试点“空转实”等传闻的反馈意见,关键词即是“地方没有这个权利”、“这不是一个部门能够决定的”,等等。

而地方城市接纳物业税或房产税的动力,主要取决于是否能给地方财政税收带来实惠。深圳地税部门官员就曾对《财经国家周刊》记者表示,物业税到底是地方税种还是收归中央,目前中央层面还没有清晰表态,这直接影响到他们进行物业税空转试点的积极性。

江苏省地税部门官员则说,物业税空转在当地已试点了6年,颇感“劳民伤财”,增加了当地行政开支不说,也没有给地方经济任何贡献。海南省财政厅一位官员的担忧是,土地增值税原来属于地方税种,是地方财政税收的重要一块,若开征物业税或房产税,会不会被并入后者,被中央拿走?

房产税篇4

有关房地产税，2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是：在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，征收房产税。而按新规定，以后购房者每年在支付房产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。

据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将大幅度降低。

假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况很可能是买房容易养房难。

有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”，投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来明显不利于多套房、人均面积过大的持有情况。

那么，投资者未来的投资方向应该如何转变？理财师指出，有房地产投资偏好的，不妨转向REITs房产计划这种海外房产投资形式，以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产投资较为集中的不利因素。

房产税篇5

第二条房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。

第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。

第五条房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。

第七条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。

第八条除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。

第九条房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：

（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。

（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。

（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。

第十条各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。

机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。

个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。

第十一条各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。

第十二条纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。

第十三条房产税的征收管理，依照《**市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。

房产税篇6

关键词：房产税改革；宏观调控；比较；改革路径

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0345-02

一、房产税之权属性质及课税性质

关于房产税的权属性质，当下的理论学界已基本达成共识，所以笔者在此采用从房产税定义人手的反向分析方法来解析房产税的基本内容。

当下对于房产税的定义，学界普遍认为房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。可见，房产税的征税对象为房产，计税依据为评估价值或租金收入，其权属性质为财产税，课税性质为存量税。

房产税的关键在于性质质属于财产税，并不在于其征税对象为房产。众所周知，商品税的征税对象也是房产，但是只有作为商品进入流通领域的房产才可以成为商品税的对象，可见其背后的税源是货币资金的流量；而作为财产税征税对象的房产，就无需进入商品流通领域，可见其背后的税源是资金的累积，这也是财产税被称之为存量税的原因。明确房产税的权属性质和课税性质，好似打好地基，地基打好，房产税理论体系这栋“高楼大厦”才能平地矗立而不倒。

二、房产税制度设计之国际比较

（一）征收范围与对象

在征收范围上，西方发达国家房产税的征收范围普遍包含城市和农村地区；而我国房产税目前的征收范围只限城镇房地产资源，相比发达国家来说，我国房产税的税基范围很小，无法兼顾到对农村土地资源和房地产资源的调控。

在征收对象上，西方发达国家房产税的征收对象普遍包括房屋及其附属设施，同时由于西方国家土地制度多为私有制，故房屋与土地一体作为房地产税的征收对象已经成为主流，而单独对房屋征税则很少见。

（二）纳税人

纵观世界，大部分国家的房产税都将房屋的所有人列为纳税人，另外，也有少数国家如荷兰等，将房屋的承租人、使用者也列入纳税人。

（三）计税依据

当下，各国房产税大多实行单一制的征税方法，即以房产的估计价值作为计税依据；而我国则采用了混合制的征税方法，即将房产估计价值以及租赁收益都纳入计税依据范畴。另外，由于房产估价的过程较为复杂，但是房产估价这一步骤又决定着房产税是否能够顺利征收，因此，大多发达国家都设立了专门的估价机构，由专门的资产评估师从事评估工作。

（四）实际成效

从世界上多数发达国家和地区的实践来看，征收房产税所带来的效果是很好的：一方面地方政府获得了稳定且充足的财政收入，另一方面政府借助房产税的征收达到了宏观调控的目的，抑制了土地的盲目投机，保护了土地资源。

三、我国大陆地区房产税之征收现状及问题

近些年来，房产税的征收成为了我国税制改革的热点问题，经过近十年来对房产税征收的不断讨论与论证，于2011年1月27日，上海市政府与重庆市政府分别印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《上海暂行办法》）和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称《重庆暂行办法》），自此，上海和重庆成为了我国第一批房产税征收试点城市，我国房产税的征收正式拉开了序幕。

经过三年对沪渝两地试行征收房产税的情况来看，两地对于房产税征收的初衷都是好的，即通过税收达到宏观调控的目的。但是初衷的美好并不能掩盖实际进行当中出现的巨大问题：

（一）房产税性质偏离

在本文的第一部分中，对于财产税的权属性质已经予以了说明，房产税是名副其实的财产税（存量税），应当以房产的评估价格为税基进行征收，另外，房产税与商品税的区别也在本文的第一部分予以了详述。但是《上海暂行办法》和《重庆暂行办法》都将房产交易价格作为税基，并且征税对象都为新购买房屋，而不是将社会财产存量作为征税对象，可见，两个办法已经将房产税定性为了商品税，偏离了房产税原有的目的。众所周知，商品税的税负非常易于转嫁，在市场经济的大环境下，房产税若采用了商品税的征收办法，则很难达到抑制房价的目的，更别说达到宏观调控的目的。

（二）房产税征收目标偏离

房产税征收的目标就是促进实现公平分配，关于税收的公平分配，理论上有收益原则和支付能力原则两种理论，收益原则能准确反映纳税人和政府的收益程度，根据收益原则进行税收，更加科学，但是收益大小难以量化，所以在实践中，显然支付能力原则更具有可行性，房产是衡量支付能力的一个重要标准，因此，实现税收的公平分配，对个人拥有的房产进行征税，非常必要的。

但是现实的情况是，《上海暂行办法》和《重庆市暂行办法》都没有将个人拥有的存量房产归入征税范围，这种制度设计显然无法反应个人的支付能力，违背了支付能力原则，偏离了调节收入的目标。

另外，这种以交易价格为税基以及不对存量房产进行征税的制度设计还会带来很多负面效果。首先，从经济学角度看，这种制度设计不但不会抑制房价，相反会使房价稳步增长；其次，此种制度设计非常有利于在《暂行办法》颁布之前完成产权交易的纳税人，对《暂行办法》颁布之后完成产权交易的纳税人并不公平；最后，沪渝两地成为试点城市之后，其他城市潜在的具有支付能力的纳税人为了避免可能成为当地政府实行房产税征收后的“牺牲者”，肯定会尽快购买住房进行投资，房价不降反升，对于刚需住房者显然毫无利好。

（三）房产税征收暂行办法难以得到纳税人认同

1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中第5条明确规定个人所有非营业用的房产免纳房产税；而《上海暂行办法》和《重庆暂行办法》都由当地政府确定并引发，并且两个《办法》的规定都与《暂行条例》第5条规定有出入，这种出入很可能导致两地纳税人对各自政府出台的《暂行办法》的合法性和合理性产生质疑，将税收等同为行政命令，这种情况下，纳税人就很难产生对房产税征收的认同感，对房产税产生排斥情绪，进而引起偷税、抗税等情况的发生。

四、房产税改革之路径选择

（一）以分权、法治和透明为改革要义

应该说，通过房产税的改革来实现调控房价这一目标只是初级的，更高级的目标应当是借助房产税改革的契机完善我国的财税征收体制，包括理顺中央与地方的“分权”关系，实现税收“法治”的各项要求，促进中央与地方各级政府财政的“透明”化。

（二）征税对象从“增量”到“存量”

根据前文所述，房产税应当是典型的财产税（或称“存量税”），但是上海市和重庆市试点的房产税征收办法却将房产税赋予了商品税的性质和特征，只对“增量”征税，严重偏离了调节收入分配的目标。应当将房产税的征税对象改为“存量”，重新赋予房产税财产税的性质。

（三）计税依据从“交易价格”到“评估价值”

无论是从完善税制体系的宏观方面来看，还是从发达国家的普遍经验来看，都应该将试点房产税的计税依据由《办法》中的“交易价格”改为“评估价格”，相配套的，还要建立完善的财产登记和信息备案体系，要步步为营，不能急于求成。

（四）征收配套机制从“不完善”到“完善”

从世界范围来看，征收房产税的国家大都为发达国家，可见，房产税从侧面反映了一个国家的税制完善程度。具体到我国，目前税制体系并不完善，市场经济体制也不完善，所以在进行房产税改革的过程中，要更加注重征收配套机制的完善：尽快出台统一的评估方案；加快房产信息的采集和备案；整合房地产的买卖、租赁、税费体系；健全税收征管机制。

从机制入手，就如事先确定了模子，模子对了，“蛋糕”就做得好，“蛋糕”做得好，才能分的好。

六、结语

将沪渝两地作为房产税改革试点，可见党和政府致力实现税收公平分配的决心，但是沪渝两地试点房产税并没有吸取世界成功经验，致使仅仅是为了征收房产税而征收，错误的赋予了房产税以商品税特征。改革不能急于求成，要步步为营，以分权、法治、透明为前提，完善税收体制，明确房产税其财产税的性质不能改变，方能更好的实现税收公平分配的目标。

参考文献：

[1]谷城.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011（04）：91-97.

[2]姚海放.宏观调控抑或税收法制：论房产税改革的目标[J].法学家，2011（03）：51-61.

[3]唐东会.我国房地产税制分析与改革建议[J].生产力研究，2007（03）：100-101.

房产税篇7

国庆前夕出台的五项楼市新政中,房产税试点改革无疑是一枚“重磅炸弹”。

经过长久以来各方的种种猜度之后,9月30日,财政部和国税总局终于明确表态,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。这意味着,个人非营业用房产的免税时代即将结束。

10月7日,上海率先推出楼市调控新政细则,其中并不包括此前外界预期的住宅房产税改革试点细则,只是强调将为房产税改革试点做准备,同时将按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率为2%-5%。

作为一个本就存在、但多年对个人住房免征的税种,房产税将在何时恢复征收?如何征收?此前一直备受关注的物业税还征不征?业主们是否将面临双重税负压力?

诸多问题都在等待答案,但这一次许多人相信,答案就在不远处。

百万房产年缴税万元?

9月30日,财政部、国税总局有关负责人在答记者问时明确表示,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。

房产税的征税对象是房产,按照房产原值减除一定比例,或出租房屋的租金收入向房产所有人或经营人征收。现行的房产税征收依据,是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

按照现行规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,年税率1.2%;若按房产出租的租金收入计征的,年税率为12%。

不过,房产税政策施行至今,对个人所有的非营业用房产一直免税。对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,暂减按4%的税率征收房产税,而由于房屋出租的管理难度,许多房主并未缴纳房产税,因此许多人以为与居民住宅相关的房产税都不存在。

实际上,只需对现行房产税政策进行一定调整,就可以实现或部分实现开征物业税的目标。而相对于出台物业税,利用房产税改革调控楼市似乎是现实之举。征收物业税等于增加新的税种,需要经全国人大审议通过,过程复杂而漫长。而修订房产税条例不需经人大审议,只需报国务院通过即可。

接近财政部税政司的知情人士对《财经》记者透露,房产税改革就是要在现行房产税条例的基础上做一些调整,但具体方案目前仍处于研究阶段。对于具体的试点城市,外界一直盛传上海、深圳、北京等是首批,但上述知情人士称,实际还没有确定最终的试点名单。

该知情人士强调,此次房产税政策调整与原来的物业税“完全是两码事”,物业税模拟评税的模型和信息,在房产税改革中也不完全能用得到。试点城市方面,一种较为合理的办法是,由全国各城市提出申请,财税部门再行批准。

由于实施方案目前尚未成熟,财政部相关部门表示不方便透露房产税改革的政策框架。

但中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,即将出台的房产税调整政策,对居民的“基本住宅”一定是免税的。不过,什么样的房子属于基本住宅,政府也将制定统一标准。

其中,免税部分是以住宅套数,还是以人均面积作为计算基数,也未确定。

在财政部科研所副研究员王宏利看来,房产税恢复对个人所有的住房征收,首先应课征拥有豪宅或多套住房的人,对于仅有一套自住房的人不应征收,而且应该首先在北京、上海等大城市开征房产税,对于二线城市应网开一面。

当年开征物业税的设想是,每年参照市场价格对房产进行评估,然后以评估值减除一定比例作为税基进行征税。而现行的房产税政策,计税的依据则是房产原值而非评估价格。

问题在于,目前城市中的存量房性质各异,很多房产的原值难以确定。即使可以确定,当年的价格与目前的市场价值也相去甚远,以原值征收房产税难以达到税收调控的目的。

因此,王宏利认为房产税调整还是会参照物业税的设想,实行房价评估政策。评估值确定后扣除一定比例,再以此为税基按照一定税率进行征收。

如果仍以现行房产税政策1.2%的税率计算,市场价100万元的房产,价值减除10%至30%后,每年需缴纳房产税8400元-10800元。

针对近期市场上流传将按房产市价的0.4%左右征收房产税,迄今未有相关部门予以肯定。由于房产税属于地方税种,各地情况不尽相同,王宏利认为理论上还应给地方政府一定的自由裁量权,扣除比例不必“一刀切”。

刘桓也表示,如果要对房产税政策进行调整,税基由原来的房产原值调整为评估值是必要的。当初之所以将房产原值作为税基,是由于当年中国还没有形成房地产市场,房产原值和市值相差不多,而如今两者已高下立现。

试点开始后全国推行?

外界颇为关注的是,房产税改革试点将仅在部分房价上涨过快的重点城市,还是在全国范围大面积推行?今年以来,有关试点消息一直集中于上海、深圳、北京等大城市。同时许多人预计,试点开始的时间应不会早于2012年。

但国庆前几大部委的表态中,最重要的两个变化就是:一是试点范围扩大,二是有可能较快推出试点。

此前接受《财经》记者采访时,财政部科研所所长贾康曾表示,对房地产市场进行调控,早就应该在保有环节税负方面做一些考虑,目前缺位的就是这一环节。

启动房产税改革试点,则应是在补上这一环节。

前述接近财政部税政司人士对《财经》表示,房产税改革一旦开始试点,很快就会推向全国,间隔时间不会太长。然而试点开始的时间目前尚不确定,要视房地产市场调控接下来的效果而定。

也就是说,房产税改革在全国范围内试点,将是下一步的调控政策最重要选择。目前不一步推出,实际上还是留有余地,希望通过政策组合改变公众预期,从而让房产税改革的试点时间尽可能后推。一家房地产中介公司负责人表示,像北京等对房地产新政执行较为严格的城市,未必会有房产税改革试点的细则出台。

但与此同时,若接下来的调控效果不够理想,比如房价并无明显回落,或楼市出现局部反弹,那么房产税改革将迅速出台。即便如此,年内出台的可能性也不大。

该人士表示,“新国十条”今年4月出台后,一些地方政府存在不作为的现象,当前贯彻落实“新国十条”的措施出台后,如果地方仍然不积极的话,中央就会出台进一步的政策,其中就包括房产税调整政策。

不过刘桓认为,房产税改革的推出还是需要慎重考虑。既然调整税收政策的用意在于抑制房地产市场过度炒作,那么就要看清目前的房地产市场是否存在较为严重的泡沫。

他提醒说,“新国十条”出台之后,已发挥出不小的效力,当前的房地产市场正在经历一个去泡沫的过程,需要给市场挤掉泡沫的时间。如果房产税政策维持现状,仍不作用于个人住房,房地产市场是否也可以出现合理回落?这一点,目前还需要观察。

刘桓表示,市场上已经出现企稳和向下的势头,在这种关头如果再出台该种力度较大的税收政策,可能会由于用力过猛而对产业部门打击过重。

物业税还征不征?

对现行的房产税政策进行调整,作用于房地产市场,并非房地产税制改革的最初版本。首个版本实为众人瞩目的物业税,后被很多人称之为房地产税。

物业税呼之欲出已有七年,然而由于各方意见分歧过大,至今依然难产。

从2003年5月起,物业税开始了空转试点。所谓“空转”,就是对房地产进行模拟评税,而非实际征收,为物业税开征铺路。

今年以前,物业税空转试点工作已先后在北京、辽宁等10个省市的部分地区展开,进行模拟评税。按照国税总局的规定,2010年,全国各省市的地税局都要选择一个或一个以上地级市开展空转试点工作。

多年之后,试点工作虽取得一定成效,但物业税从政策层面一直没有实质性进展,始终都在“空”转。

一方面是物业税难产,另一方面是各地房价高企。今年以来,地方政府动用税收手段的消息便甚嚣尘上。

先是今年3月,消息称重庆拟对高端房产征收特别消费税,后上海方面又传出消息,将征收住房保有税。

4月初,又有一条“爆炸性”消息不胫而走,房地产特别消费税已于4月7日晚通过住房和城乡建设部的审批,而且财政部和国务院通过的可能性非常大,试点地区定在京沪深渝四地。随即,住建部有关人士否认了该消息。

4月20日《经济参考报》报道又称,重庆市拟征收的并非高端房产征收特别消费税,而叫做特别房产税,每年都要征收。该报道还列举出详细的征收方案。

除此之外的更多消息也多是速来疾走,再无下文。

房产税改革明确之后,另一个问题随之而来:物业税还征不征?

财科所专家告诉《财经》记者,物业税原本是想把房产税以及城镇土地使用税合并起来,如果目前阶段只调整房产税,就意味着决策层“走一步看一步”,先解决眼前问题,其他问题今后再议。

中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,房地产领域涉及的税种有11个之多,存在重复征税现象,还涉及土地出让金等问题,征收物业税就是要对此进行规范统一。

房产税篇8

关键词：房产税 法律 改革

一、前言

近年来，我国的房价一路攀升，2010年北京新建商品住宅均价己达到20328元/平方米，同比2009年上涨42%。面对房价的快速上涨，各级政府均使用了多种行政干预手段，但曾被社会广泛看好的限制购房信贷和要求省级地方政府监管房价政策，最终未起实质性作用，中国的房地产市场似乎陷入了越调控越疯狂的怪圈之中。此时通过法律手段，以税收的形式调解分配模式成为新的关注焦点。

早在2010年5月27日，国务院就在批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革；随后于2011年1月28日，批准上海和重庆两地经各自进行对个人住房征收房产税改革试点。至此，对城市居民自住房征收房产税由猜想成为现实。

二、房产税的法律性质分析

房产税，是指在房地产保有阶段，以房屋、土地等不动产为征税对象，向房地产的所有人或占有人征收的一种税。房产税在特征上不仅具有一般税收的共同特征，同时也具有自身的特质。具体而言，其特征主要包括四个方面：

1）房产税是财产税

“财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳。”[1]由此可见，以不动产为征收对象的房产税显然属于财产税的一种，更是财产税的重中之重。

2）房产税是地方税

房产具有不可移动性，在不同地区房地产价格千差万别，价值也各不相同。所以房产税应结合地域特点作出调整，不能统一划价。因而，房产税具有地方税的典型特征。

3）房产税是直接税

直接税的纳税义务人即是税收的实际负担人。由于房产税的征收对象是不动产，其本身并不与其他行为发生经济关系，这就意味着房产税自身不会出现税负的转嫁，因而，房产税是直接税。

4）房产税是不动产保有阶段的税

不动产缴税环节有“取得、交易和保有”三个阶段，房产税是在房地产保有阶段，针对社会存量不动产征收的一种税，因而，房产税本身属于不动产保有阶段的税。

三、当前房产税征收现状分析与重庆、上海税改评析

从社会实效来看，目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的这些调控职能。致使其本身的功能弱化主要有三个方面的原因：

第一，征税范围过窄。现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，不利于对房地产市场的调控。

第二，计税依据不能反映房地产的真实价值。目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题，即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，抑制房地产租赁市场的发展。

第三，税率设计缺乏灵活性。我国现行房产税的税率采取“一刀切”式的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这就意味着，无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的，这也成为了房地产投机者对房地产进行投资，导致大量房产空置积压的原因之一。

针对上述现行房产税制度的弊端，重庆、上海两地进行了试点改革，但侧重点各不相同。

重庆市的房产税改革主要贯彻“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”的原则，核心思想是对不同层次的房地产市场区别对待，主要突出对高端市场的遏制，主要特点是“范围窄、税率高”。对于重庆市而言，其房地产高端市场本身仍处于起步阶段，所涉及的范围相对较窄，对房产税的改革力度较弱，但其对未来房地产市场的调控有利，具有一定的“前瞻性”。上海的房产税改革原则 “以居民为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”在此原则的要求下，上海的房产税改革“范围广，税率低”。但因其免征面积过大[2]和对已有房产既往不咎两大原因，此次改革涉及面仍然不广。

综上，目前中国房产税的征收体制存在较多问题，而房产税的改革试点虽有创新但过于温和且涉及面均较为狭窄，所以对房产税征收方案进行改革是势在必行的。

四、中国房产税征收改革方案

为配合我国房地产市场朝着良性循环的方向发展，作为地方税税种的房产税在税制设计中应体现公平、中性、简便原则，以宽税基、低税率的思路作为房产税的指导思想，具体对改革方案如下：

第一，逐步扩大房产税的征税范围。由现行的仅对“经营性用房”进行征税向而居民个人所有的非营业用房产扩大范围，加强对房地产市场的调控，打击房地产炒作行为。

第二，统一计税依据。在完善房产价值评估的前提下，将现行按房产余值征税和按租金收入征税改为统一按房产评估价值征税，价格由权威中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。但是此种计税依据需要慎重使用，并严格监管，以防出现权力寻租的现象。

第三，采用浮动的有区别的税负形式。根据不同的房地产使用性质，不同的房地产所有人，以及房地产所在的不同地域，适用不同的税率。具体操作可由中央针对不同房产性质不同设定浮动税率范围，具体税率则由省级政府确定。

第四，房产税的减免。房产税的征收其主要目的并非为扩大税收来源，其本质目的为调控市场，调节分配，缩短贫富差距。所以在房产税征收时对普通居住用房的所有权人应该通过税收减免的方式减少他们的负担，而对于有特殊困难的群体则应给予其免税的政策，并从房产税的收入中支取部分款项用于保障性住房的建设。

注释：

[1]祝林林：江西省税务学校

[2]张守文.财税法学[M].北京：中国人民大学出版社，2007。转引自徐妍.财产税的若干基本问题探析[J].税务研究，2010,8:57

[3]本市居民家庭人均60平方米的免征面积。这就意味着，一个三口之家，其在180平方米的面积内，无需缴纳房产税

参考文献：

房产税篇9

关键词：财产税税制改革

1 我国现行财产税体系现状

1.1 课税范围窄，税收负担有失公平。现行的课征对象仅限于房屋和土地，有着较大的局限性，易造成税源流失，影响税负公平。农村商品经济的发展，城市化进程的加快，城乡间房地产税收格局的差异所引发的矛盾，造成城乡间税收负担不平衡，特别是城乡比地区尤为突出。

1.2 税种设置不合理。我国现行的财产税课征类型为财产保有税，而对财产转让(如继承和赠与)和财产收益没有开征相应的税种进行调控。随着我国私人拥有的资本性财产的总量和结构都趋于不断增加，通过财产由第一代人向第二代人转移的过程，使得贫富差距在社会中延续。这样长期下去，贫富的等级差异越来越明显，两者之间的矛盾也随之加深，影响了社会财富的公平分配。

1.3 计税依据不合理。现行房产税计税依据有两个：对自用的房屋以其原值减除10%－30%折旧后的余值作为计税依据；对出租的房屋以其租金收入为计税依据。这种狭隘的计税依据导致税基不能随经济条件的变化而正常增长，高速的经济增长带来了土地和房产的大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，而以余值作为计税依据则大大缩小了税基，减少了国家税收收入。对于出租的房屋单纯以租金收入为计税依据，缺乏客观、公允的评判标准，出租房和承租方可能签订虚假租赁合同，故意压低租赁价格以达到避税、逃税的目的。

1.4 重复课税。现行的财产税制体系，对拥有使用权的土地的价值最终转入开发建造的房地产的成本，这样既从价征收了房产税，另外又从量征收了城镇土地使用税;对出租房屋取得的租金收入，本身是营业税的课税对象，属于流转税征收调节范围，但在此基础上又从价征收房产税，造成了双重课税。

1.5 税收立法层次低，法规不健全。我国目前财产税税收立法层次较低，大多数税种还停留在国务院的\"暂行条例\"的阶段。同时财产税法规不健全，征管不严，容易造成税款流失。如财产评估制度和财产登记管理制度，尤其是对私人财产的登记缺乏明确的法律规定，使相应纳税者有空可钻，也使税收的征管难度加大。

1.6 税收立法权高度集中于中央，地方自主权低。中央政府在地方税制的设置上\"一刀切\"原则，没有根据各地经济发展的情况兼顾地方政府的利益，造成税权过于统一，地方政府无权变动或者只能在规定的税额幅度内进行有限的调整。地方政府缺乏必要的税收自主权，使其征管的积极性不高，管理松散，致使国家税收流失。

2 房地产税改革应注意的几个问题

2.1 完善税种设置。

将现行内外资企业和中外籍人士分别适用的房产税、城市房地产使用税、城镇土地使用税、土地增值税等税种合并，建立房产保有阶段统一收取的物业税。物业税的建立，整合了财产税体系的主要税种，调整征税范围，改革计税依据，拓宽

税基，将使国家对房地产市场经济活动的调控和规范更为有力，使资源能得到更合理的配置。在财产保有环节开征物业税的基础上，在收入差距日益扩大的现今社会主义市场经济条件下，有必要通过遗产税和赠与税税收的开征对社会财富进行再分配，实现社会财富和社会产品分配的公平，缓解贫富差距之间的矛盾，同时增加财政收入。

2.2 拓宽税基，扩大财产税的调节范围

从课税环节来看，财产税应主要涵盖财产保有和转让环节，对财产持有、转让、自然增值等一定时点上的财产存量和增量课税，但对财产存量课税税负应重，对财产权转让的税负应轻，以促进资源的重新配置。从课征对象来看，目前我国居民家庭财产的构成中，房产的比重最高。其次是家庭金融资产，家庭耐用消费品的比重较小。由于家庭主要耐用消费品所占的比重小，税基狭窄，且多属生活必需品，理应排除在课税范围之外。至于家庭金融资产和家庭经营资产，考虑到这些财产的分布状况极为不均，短期内不适宜分别课税，可以将其视为财产税改革的远期目标。笔者认为我国财产税的现实选择是以房屋和土地为课税对象，课征一般财产税。

2.3 优化财产税制结构，发挥税收的调节作用。

   \"降低税率、简化税制、拓宽税基\"成为了当前世界性税制改革的主要内容。在税率设置方面，房产税可由中央政府制定税率幅度，各地再根据本地区的情况确定税率；对于征收范围，房产税应实行内外资企业和个人统一的征收标准，土地使用税对城镇和农村实行统一的征收标准；合理设置计税依据，以跟随经济发展的市场评估值作为计税依据。

2.4 加强财产税征收管理，完善法制保障。财产税的税基是纳税人所有的财产，应尽快建立健全的财产登记制度，如财产实名制，正确界定纳税人的财产，确保财产税计税依据的准确，防止纳税人转移税基。同时建立财产申报制度，税务机关要加强与房产管理部门、土地管理部门、户籍管理部门等相关部门的协作，建立工作联系制度，建全个人财产和个人收入的申报登记制度。

2.4 加强财产税征收管理，完善法制保障。财产税的税基是纳税人所有的财产，应尽快建立健全的财产登记制度，如财产实名制，正确界定纳税人的财产，确保财产税计税依据的准确，防止纳税人转移税基。同时建立财产申报制度，税务机关要加强与房产管理部门、土地管理部门、户籍管理部门等相关部门的协作，建立工作联系制度，建全个人财产和个人收入的申报登记制度。此外，为了改变财产税定额征收的现状，按财产现值征税，还应建立和完善独立的市场评估机

构，税务部门保留直接参与评估的权利，保持评估的权威性和公正性，为财产税提供准确的计税依据。

2.5 适当扩大地方政府的税收管理权限。

在分税制财政体制下，我国财产税立法权归中央，地方拥有确定某些税收要素的权力。我国各地财产禀赋差异较大，加之财产税税基具有非流动性，因而赋予地

方财产税立法权有利于各地因地制宜地制定适合本地区实际情况的财产税法。

参考文献：

[1] 刘植才. 我国财产税制度存在的缺陷及其改革构想[J]. 现代财经.

房产税篇10

中国的房产税政策讨论往往与调节房地产的价格联系在一起，这在全世界来看都是“奇异”现象。因为通常而言，房产税是作为地方政府提供公共物品和服务的收入来源，与调节房价这种市场自发行为的关系不大。

在自由迁徙的国度里，居民用脚投票，可以让各个地方相互竞争，在房产税和公共服务质量之间取得一个均衡。房产税比较高的地方，通常其公共服务比较好。以美国为例，更加看重公共服务质量的居民，就多交房产税；觉得高房产税无法忍受的居民，就搬到公共服务没有那么好的地方去。

地方政府收了房产税后未能提供征税时允诺的公共服务，民众就会不满。但其他情况下，争议主要聚焦在房主和租户或买家谁来承担房产税的问题。租房市场竞争程度高一点，租户就有可能要承担房产税，因为房主很容易将税款通过提高租金的方式转嫁到租户身上。反过来，如果是租户挑房主的市场，那么房主就难以转嫁房产税。但房产税的讨论和房价并不直接相关。

何以房产税问题在中国会和调控房价联系在一起？一方面，大城市房价在过去十年迅速上涨，而政府通过垄断土地一级市场从中获得了巨大的收益――土地财政。另一方面，房价迅速上涨引发了中低收入群体的不满，这样政府在用稳房价来稳住财政收入的同时，还要平抑房价，于是房产税政策就注定陷入一个尴尬的境地。

在政策目标不清晰的情况下，中国“通过开征房产税来获得地方财政收入并支持公共服务供给”的思路有可能会被扭曲。首先，地方政府不希望房价大跌，这会影响财政收入和未来房产税的收入，这样房产税就无法调节房价。

其次，房产商很容易将房产税转嫁给购房者，从而房产税也不可能实现税收的再分配作用，来缩减贫富差距。