物业经营管理十篇

物业经营管理篇1

关键词：物业公司；经营管理；业务流程；策略

物业公司经营基本业务流程设计以现代化经营管理理念为思想基础，并在此基础上进行优化设计和重新调整，以为业主和非业主提供良好的生活环境。在新形势下，以一种经营管理策略变革和调整的态势，实现企业跨越式发展。

一、物业公司经营管理目标和范畴

物业公司经营方面目标以区域内部信息化和市场化为基础，以业主需求和生产经营管理整合开发为长远发展目标。通过制定出的经营管理方法，在传统经营手段的基础上，对现存问题进行整合改革，以全新的技术开发能力和手段，探寻出相应的策略路径。从项目研究理论范畴来讲，物业公司管理房屋的维修与修缮、绿化、卫生、治安、车辆交通、公用市政设施、违章建筑和多种生活服务等。从其涉及的经营管理范畴来讲，除了以盈利为目的外，还要尽可能的在有限的资源中，重组出满足业主需求的新型管理。物业公司经营管理涉及管理、服务、楼宇管理、房屋管理、物业保险、看护、绿化等多方面内容。需要从整体服务理念和管理层次上进行努力，以达到满足业主需求的优质服务。

二、物业公司经营管理策略创新路径分析

创新原因：原有物业公司经营管理模式，注重对业务流程和管理方面的重视，往往忽略了发展中的问题。在此背景管理之下，缺乏变革策略思想，管理经营中往往处于松散局面，无远期发展优势。在企业管理方略中，以初步管理成效实现企业管理价值，强调以业务流程重组规划管理目标，树立业务流程重组管理基本方略，并立足于管理主体，将更有能力在管理层和决策层中实现新的发展契机。探究路径如下：

(一)创新管理手段和方法

物业公司从人员管理角度加强其经营管理手段的主要方式就是以优化资源配置来整体提升职工素质，尤其在流程化、制度化的管理层面，以综合素质的优质人才作为物业经营管理的基础后盾。尤其通过绩效考核制度，整体实现管理水平的综合提升。打造企业品牌形象：物业公司经营管理策略创新机制研究，有赖于通过打造企业品牌形象，实现全方位、科学化、立体化和多方面协调作用机制管理的全面化，风险化管理分析和评估体系，并最大限度的满足客户需求，带动企业形象发展和信誉度提升，整体拓宽市场占有率。

(二)提升企业服务理念宗旨

品牌形象的树立，需要提升企业服务质量作为基础后盾展开，并以优质客户资源和特色服务，整体实现经济增长，并在满足客户需求基础上，实现公司业务的全新发展。作为物业管理方而言，以文化、业务、服务、餐饮服务，来实现业主和自身的双收，是一项具有拓展前景的策略发展。

(三)拓宽业务渠道及合作发展

在中国经济的转型中，借鉴国内外先进物业公司经营管理实践经验，“取其精华”，并创新自身管理，深层次挖掘和培养优秀中层管理人员，并整体缩小与其他企业的差距。物业公司为客户提供购置家具服务或者餐饮服务等，为公司业务的拓展添砖加瓦。物业公司经营管理策略中，要实现与行业共荣发展，可通过强强联手和密切合作，在商业化经济和服务水平上综合提升。以完善的管理经营宗旨，在购房和整体开发阶段，为业主提供完善的绿色服务。尤其在商机把握上，以房产客户在购入房产后到入住阶段为黄金发展期，并最终实现物业公司的经营创收。物业公司的经营与管理要以前瞻性和领导力的目光，从策略变更到实践，充分实现经济效益和社会效益统一，立足精英团队，共谋发展理念。作为管理者，挖掘发展目标和基本出路中的整体性问题，并应用管理方式，以硬的技术和完整的管理制度，获得企业经营管理技术重组的胜利果实。在市场化和经济化发展的今天，物业公司必须以忧患意识整体实现一体化目标化管理。在经营管理体系策略改革中，融合法律、评估、咨询等相关业务的一体化多元化发展为契机，寻求新的发展路径。

三、结语

物业公司的经营与管理要以正确理论指导实践，以实践鉴别经营管理成效。本研究为基于现代服务意识和服务理念，提升现代企业经营管理策略变更问题的路径策略，通过多渠道的努力，来确保企业为业主提供满意的服务。在企业管理和决策为先导的治理环节中，落实物业公司经营管理理念和策略方法，以重组化思考，整体确保物业经营管理走向正规化。

参考文献：

[1]廖荣丽.谈国有体制下物业公司的经营与管理[J].中国经贸,2016(4):99-100.

[2]刘帝荣.新时期背景下房地产经营管理策略[J].建筑工程技术与设计,2015(22):1654-1654.

[3]黄远标.广州市保安服务业管理现状及对策研究[D].西南交通大学,2014.

[4]王晨.去库存背景下经营性物业的资产管理策略[J].中国房地产业,2016(10):21-23.

[5]张华.南京市保障性住房社区商业管理研究[D].东南大学,2014.

[6]圆桌论坛—新形势下求解经营难题[J].城市开发：物业管理,2012(3):27-31.

物业经营管理篇2

关键词：民营快递企业 物流业 管理模式

中图分类号：F719 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）02（c）-00-02

1 我国快递业的发展现状

我国经济从上世纪末开始进入了一个高速发展时期。随着市场经济的发展，我国民营快递业务量和对区域市场的开拓也是突飞猛进，规模领先的民营快递企业已经占有较大的市场份额，甚至在长三角和珠三角地区，国内民营快递企业的市场份额已超越中国邮政。我国快递服务企业2011年完成业务量36.7亿件，同比增长57%；快递业务收入完成5758亿元，同比增长31.9%，比上年末提高3.5个百分点。2007年至2011年期间，快递业务量的统计数据见表1。

2011年我国民营快递企业发展更加迅速。全年国有快递企业业务量完成10.8亿件，实现业务收入271.1亿元；民营快递企业业务量完成24.8亿件，实现业务收入374.5亿元；外资快递企业业务量完成1.1亿件，实现业务收入112.5亿元。国有、民营、外资快递企业业务量市场份额分别为29.4%、67.6%和3.0%，业务收入市场份额分别为35.8%、49.4%和14.8%。

2 民营快递公司物流经营管理现存问题分析

随着民营快递服务企业的快速发展，民营快递企业在物流经营管理中存在的问题也越来越突出。

（1）企业物流管理观念落后。绝大多数物流企业没有真正意识到高效的企业物流管理是促进物流企业降低成本、节约资源、提高市场运行效率的有效手段，是企业的”第三利润源”，缺乏对现代物流的理解。另外，我国快递业仍存在相关行业、部门、系统自成体系，独立运作，各自建设物流中心或基地，造成资源配置的极大浪费。

（2）管理模式有待优化。民营快递企业的基层业务员是按件计薪的，收入是与其业务量直接挂钩的。这样就直接激励着收派员拼命的跑自己的区域市场，努力的增加业务量。所以许多跑市场的基层业务员连企业给的经理职位都不要，原因是经理职位的收入并没有基层业务员丰厚。于是，企业的管理人员只能通过外部招聘。但外部招聘又暴露出内外不兼容的矛盾。在很多情况下，现行的管理模式使得企业与员工之间的利益冲突不可避免。

（3）运营成本上升导致资金压力。在我国目前快递业竞争激烈的大背景下，企业大打价格战，消费者显然是不买账的。我国的快递企业人力资源、管理成本均在上升，面对“涨价快死、不涨等死”的民营快递，急需谋划转型。但民营快递企业却面临着融资难的问题，要提高产业集中度、加快转变发展方式，向集约化、标准化、信息化发展，需要大量的资金支持。但快递属于轻资产的行业，获取银行贷款支持非常困难，因此在转型融资上并不顺利。

（4）客户服务水平有待提升。我国邮政市场已经形成国有、民营、外资有序竞争、共同发展的新格局。2010年我国成为继美日后的第三大快递国家，每天的平均业务量突破1000万件。使得许多企业无法保证高质量服务，没有设立完备的应急设施和预案，以致出现服务质量不稳定、快件丢件、快递不快、赔偿难等问题；企业轻视对员工的操作规范、职业道德等培训，导致员工专业技能差、服务意识不强、服务态度差，丢件、抢件、盗件、损坏快件和迟到的事时有发生。在国家邮政局公布的关于快递企业的投诉率榜单中，几乎次次都由民营快递企业“包揽”前五名。

（5）物流专业人才的缺乏。目前我国民营快递企业都面临着快递人才的缺乏，以民营快递的龙头企业顺丰为例外，见表2。

该表来自顺丰速运的一份内部通告，而其他的民营快递企业状况还不如顺丰，从此表可以得出，三大基地初中以下25153人，占总人数25.73%，高中/中专42384人，占总人数43.35%，大专20973人，占总人数21.45%，本科9256人，占总人数9.47%。三大基地大专以上学历仅占30.92%，比例较低，本科以上学历的比例就更低了；初中比例过高，所以企业人才是较缺乏的，企业需要大力提高员工的整体素质。

3 民营快递公司企业发展的具体经营管理措施

（1）优化管理模式，提高经营水平。物流企业应树立现代企业物流管理理念，要充分意识到现代企业物流已不再是单纯的产品在空间的移动，而是要以客户服务为中心。

通过集成化的生产与流通，根据终端市场的需求，合理组织安排生产物流活动。在兼顾供应商、分销商、零售商、顾客等多方面关系的基础上，通过从供应商到消费者供应链的运作，使商流、物流、信息流达到最优化，实现以最快速度满足市场的需求。其次企业要积极促进管理改善，提高经营效率，引进高素质人才，建立高效管理团队，提高企业经营决策水平。

（2）加强人才培养，提高员工素质。企业都有自己赖以生存和发展的核心能力，其中人力资源是企业发展的核心资源。快递企业的基层员工是企业和顾客沟通的纽带，基层快递工作人员是直接和顾客接触的，基层员工代表着企业的形象，决定企业的发展，对于企业来说无论是开拓新市场还是巩固原有市场都是至关重要的。企业可以通过加强全员培训、建立绩效考核及激励机制、引进专业物流管理人才等几个方面来提高员工的综合素质。

（3）改善服务质量，提高客户忠诚度。首先，民营快递企业的运营网络、运输能力和场地优势跟联合包裹、联邦快递、天地物流等国际物流巨头以及EMS相比较还有很大的差距。需要继续加大硬件投入，使揽件投递任务能够更快、更安全的完成，加强对投递组织的管理，将投递网络由速递部门统一管理，减少中间流转环节，能够直投的邮件直接投递。其次，利用信息技术打造服务平台。物流信息技术和互联网技术很好的将快递服务和网络有效结合，实现企业信息化，为企业能更快、更好地服务客户提供平台。最后，创新客户关系管理，提高客户忠诚度。建立和完善呼叫中心和客户服务网站。

（4）诚信服务是企业发展的核心目标。经改革开放近30年的发展，快递服务业已初具规模，快递在国民经济中的基础性地位已经引起各方面的广泛关注。与此同时在快递服务过程中，由于供给严重不足而造成的快件损毁、丢失、延误、积压甚至被盗、查询难、赔偿难等问题日渐突出。虽说有政策环境不完善，基础设施建设滞后等客观因素的存在，但从根本上讲全行业最紧迫的任务应该是诚信建设。我国快递业随着2013年新《快递业管理办法》的颁布将走上更加规范化的道路。快递企业应当学好用标准化、用法制化规范快递市场的每一个作业环节，达到诚信服务的目标。快递协会按照国家邮政局统一部署，将在全行业开展评选优秀品牌企业和对快递企业分等分级管理，开展学习贯彻快递服务国家标准，其主要目的就是推动企业诚信建设，为人们提供优质服务。

（5）绿色物流理念的建立。物流产业在促进国民经济发展的同时也造成了资源的过度消耗，给环境带来严重的危害，如造成空气污染和废弃物污染，城市交通堵塞，产生噪音等。为此提出了绿色物流的概念。绿色物流（Environmental logistics）是指在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得到最充分利用。十二五期间，我国转变经济发展方式的重要内容之一，就是加快建设资源节约型、环境优好型社会，提高整体文明水平，其核心内容可用低碳二字概括。绿色物流是保持经济可持续发展的重要组成，它与绿色制造、绿色消费共同构成节约、环保的绿色经济循环系统。企业应贯彻绿色物流理念，坚决执行绿色运输，绿色仓储，绿色包装，绿色装卸搬运，绿色流通加工，绿色信息管理。由此可以得出，快递企业要想在竞争日益激烈的市场中立足和发展，需要解决企业存在的管理问题，可以通过提高经营管理水平，加强人才建设，提高服务质量，贯彻诚信服务、建立绿色物流理念等举措来弱化和解决企业自身存在的不足，确保企业能够在当前复杂的市场环境下健康、稳步的发展。

参考文献

[1] 中国快递市场发展研究课题组.中国快递市场发展报告[M].北京：中国经济出版社，2006.

[2] 徐希燕.中国快递产业发展研究报告[M].北京：中国社会儿科学出版社，2009.

[3] 中国物流与采购联合会.中国物流发展报告（2007.2008）[M].中国物资出版社，2008.

物业经营管理篇3

改革开放以来，我国的物业管理企业呈良性发展态势，取得了不少经济效益和社会效益。物业管理行业也逐渐被社会熟知、认可和接受。同时随着人民生活条件的改善和个人财富的增加，住房所提供的物业管理服务水平成为人们购置物业选择时的重要指标。现今的物业管理正朝着企业化和标准化迈进。众所周知，物业管理的收益主要靠投资和经营管理物业来获得，而现如今物业管理行业横向拓展，从单纯的物业管理业务逐渐拓展到工业、商业、服务业，同时还涉猎了教育，旅游，金融等领域。物业管理业对这些领域的探索，不仅仅局限于提供高质量的物业服务，还会增加相应的成本投入，提供增值服务如营销等。从这种发展趋势可见，现今的物业管理行业向着不同领域拓展的总方向不变，而且会逐渐深入渗透到各个领域。

一、 我国物业管理业发展现状

我国物业管理业步入深水期，主要发展方向：（1）物业服务业向着各行各业渗透，服务领域不断扩展。从小区物业到商场或者企业的区域，物业服务企业正逐渐演变为后勤保障部门。同时，对其他领域的拓展使得物业行业不断有新的内容，正是这些内容的整合吸收使得物业行业走向成熟化，集约化，一体化。（2）物业管理市场化。作为房子的一项重要附属价值，物业管理市场化是必然的趋势。物业公司根据不同的消费层次和需求找准本企业的定位，借鉴国内外先进的发展模式，走出一条专业化的道路。（3）物业公司品牌化，行业内外竞争激烈。经过改革开放以来几十年的发展，国内许多物业公司创建了自己的品牌，并拥有了稳定的消费群体。而与此同时国外许多知名品牌也来分一杯羹，竞争相当激烈。

二、 我国物业管理业的发展趋势分析

物业管理向着集约化方向发展，经过改革开放以来几十年的发展，我国物业管理行业中有一部分品牌企业已经初具规模。但是大多数物业企业的发展规模较小，很难有进一步的发展。而这种不平衡的发展现状，在各个地区都很普遍。为了解决这一问题，我们必须采取统一的措施，用统一的标准和规章制度去约束物业企业的行为规范，取缔个体户类型的不合规范的物业企业，同时避免个别品牌企业垄断市场。比如，通过集团化的方式实现物业企业的集团化以此来降低投资成本，便于规范化管理，吸纳投资资金，提高市场竞争力。通过吸纳专业化人才，使企业的发展更加科学高效，符合时代的发展步伐，形成一个人才，文化，资金，资源高度集约的具有高度竞争力的品牌企业。

三、 物业管理企业逐步市场化、品牌化

在当前的经济背景下，物业管理行业市场化是大势所趋，是适应社会主义市场经济的表现。市场化是推进物业管理行业发展的重要条件。目前经济全球化，而物业管理业也向各个领域渗透，这是物业管理企业市场化的一个重要表现。各个行业相互渗透，相互促进，物业管理为着消费者的需求和消费者体验更完善的服务而不断进步。物业企业的发展也更加注重信誉度，用良好的服务与优质的管理赢得顾客的信任，形成可持续发展的良性循环，创造良好的品牌形象。同时，向外扩大市场规模，使物业管理服务业走向国际化，从而打开国际市场。

四、 跨区域经营的发展趋势

物业管理企业的发展迅速，创造了大量财富，但一个企业要想长足发展就必须扩大管理范围，实现跨区域发展。但是我国地域辽阔，人口分布呈现不均衡性，经济发展状况也各有不同，各种影响因素的复杂性制约着物业企业跨区域发展。跨区域发展的确有很大难度，这不仅要求物业企业做好宣传工作，打响自己的品牌，拥有良好的行业信誉与稳定的消费群；而且还必须根据不同的区域特点进行比较全面的分析；根据自身的优势，对于相应的消费群制定是相应的经营战略。同时对于不同区域间的物业经营资源进行整合，做到资源的整合、共享、互补。

五、 物业管理行业向着智能化和信息化方向发展

21世纪是信息化时代，物业管理要想提高竞争力，就必须向着智能化，信息化的方向发展。这就要求物业管理企业管理经营结构做出相应的调整，换句话说，信息化的转型势在必行。因此物业管理企业的转型首先需要经营管理理念的转变，其次需要进行对相关技术人员进行定时的培训，同时引进先进的智能化的设备，从而实现物业管理企业从劳动密集型向技术密集型转变，实现现代化，紧跟时展的步伐。信息大爆炸时代，人们获取信息的方式已从传统的书刊，电视广播等转向网络，手机等新兴的媒体，因此信息化成为当今物业管理企业品牌宣传和交流沟通甚至是资金获取的主流方式。

物业经营管理篇4

一、煤炭企业物资经营管理模式的现状及存在的问题

物资经营管理模式对于现代煤炭企业至关重要，我国的煤炭企业物资经营管理模式主要包括服务过程的物资经营管理模式，管理过程的物资经营模式以及过程的物资经营模式三个方面。以下从几个方面出发，对现代煤炭企业物资经营管理模式的现状及存在的问题进行了分析。

（一）自身服务性与市场适应性不足

煤炭企业的服务性就是要利用自身已有的资源，采用先进的技术或者通过资源互补、合理运作的方式保证企业物资经营的顺利进行，从而为企业生产经营提供高效优质服务。除此之外，还包括将经营活动所需的物流服务外包给第三方物流企业完成的基本方式。目前我国大部分煤炭企业由于本身资源不足，技术落后或者物流供应链的缺陷，导致物资经营管理模式的运作过程不能得到很好的优化，自然也就不能为企业生产经营活动提供更加优质的服务。

判断一个煤炭企业的物资经营管理模式是否合格，首先应当注重其是否具备市场适应性。到目前为止，我国许多煤炭企业的管理模式依然较为死板，在危机来临时自然不能够及时转变以致出现销售不畅、价格下滑、回款困难等诸多问题。如果企业的物资经营管理模式不能与时俱进，则势必会给企业的生存与经营带来双重的打击。因此，煤炭管理人员应当有效地提升物资经营管理模式的市场适应性，避免危机与风险成为企业发展的致命障碍，从而加强企业的危机预防能力与风险应对能力。

（二）粗放型的管理模式不利于企业的可持续发展

目前，煤炭企业的物资管理模式基本上还是粗放型的，具体表现在管理过程中物资供应缺乏科学性与可靠性，对服务的管理不够全面，一味追求采购成本的低廉化，例如采购来源不一，进货价格控制存在偏差，管理水平严重不够，产品材料不够优化，存在呆滞积压与浪费情况，企业供应计划存在问题，相关部门职责不清，相互推诿扯皮，以利益为唯一的判断标准，物资供应系统漏洞引发歪风邪气等等。 这些势必会导致许多煤炭企业无法根据市场的导向与发展转变其管理模式，而精密型的管理模式对一个企业的未来发展具有重要作用。如果不能在市场形势下及时地将管理模式转变，那么必然会给煤炭企业带来诸多困扰与阻碍。

（三）物资经营管理体制存在弊端

我国的煤炭企业由于生产力水平较低以及行业的特殊性，导致其物流管理水平更低，所以在物资管理体制上存在着严重弊端，具体表现为分散管理、各自为政、或者少数集中、大部分分散等情况，这种以分散为主的物资经营管理模式当然不能与当前现代物流的经营方式和市场环境相适应，不利于公司的宏观管理，不利于资源的优化配置，而且容易滋生不正之风，造成管理极不规范。为此必须对管理模式进行创新，整合资源，建立起统一高效的物资经营管理体制，从而实现物资经营管理的规范化、科学化和合理化。

二、 煤炭企业物资经营管理模式创新的对策及趋势

物资经营管理对于煤炭企业的整体效益的影响重大，其管理模式的创新，管理体制的改进与完善，管理观念以及产权制度的更新固然不可或缺，以下就从这几个方面来论述物资经营管理模式创新的对策。

（一）管理模式的有效创新

现代煤炭企业管理模式的有效创新是其顺利发展的重要环节之一。其中就包括明确管理人员的业务职责划分并且要创造性地进行物资计划、采购与供应等等。另外，管理人员应该注重公开透明的采购方式，合理有效地对比采购货物，与相关单位加强业务联系，与此同时为了更好地实行经营管理模式的创新，相关管理人员应该积极建立、完善企业内部物流信息网，杜绝超储积压现象的发生，同时改进企业物资储备管理的方式，优化其流程。在这方面，现代的许多煤炭企业已经通过计算机来进行管理并且有效地分配与运送了物资。除此之外，运输工具的选择也很重要，配送人员应该选择适当的运输工具以便将运送成本尽可能地降至最低，只有做到以上这些，才有可能更好地使企业资金得到激活与周转，使得企业库存结构得到优化，最终不断提升煤炭企业的整体水平。

（二）经营管理体制的日臻完善

为了有效地提升现代煤炭企业的经济效益，必须依赖于经营管理体制的有效完善。为了提高企业的管理水平，应该出台相关的管理体制，在物资的采购、储备与配送方面要进行集中管理，分离管理市场采购权、监督考核权与质量检验权，对于物资计划管理、采购合同管理与消耗定额管理方面也需逐步加强。不仅要建立有效运行机制的基础，还要形成一整套的现代物流管理服务体系。

经营管理体制的创新主要是将煤炭物资企业改制为专业化的物资公司，既要确保企业内部供应，又要充分利用自己的资金、渠道、仓储、运输、规模订货、人才等优势，加强大型企业集团的辐射力，在市场竞争的条件下积极开展对外物资的经营，获取市场利益。总之要将煤炭企业物资部门改制成规范的物资公司，把煤炭物资企业做强做大，而这一切都依托于市场经济形势下树立大市场、大商贸、大流通的观念。最后，大力加强监督检查，防止腐败现象发生也是煤炭企业管理人员应该格外注意的方面，这就必须要求相应的监督机制必须得以健全全面地建立，严格把关权利分收，价格监督机制，以保障验收的质量与财务的有效支配，建立完善的信息系统对发生的业务进行定期审核，各部门要严格做到权利分设，合理合法地行使监督检查权利，从而使腐败现象绝迹于部门，保障煤炭企业在物资经营管理模式上得到健康持久的发展。

（三）加强物资经营管理的服务性与社会适应性

煤炭企业物资经营管理的服务性主要体现在经营方式的创新与产权制度的创新。积极创造条件，建立采购联盟就是经营方式创新的重要内容，基于我国已经正式成为WTO的成员，所以外商投资的热点必然转向包括物流在内的服务业。笔者认为，发挥行业优势，实行区域联合，建立采购联盟，互通信息，互相调剂，充分发挥各自的资源特点与整体优势是不容忽视的，只有做好这一点，才是煤炭企业降低成本、提高市场竞争力的根本保障与重要途径。

加强物资经营管理模式的社会适应性就必须合理地改良现有的经营管理模式，而且在改良过程中必须考虑到改革的深化，必须符合市场经济发展的需求，也就是既要继承旧管理模式的优点，又要摒除旧管理模式的缺点，取其精华，去其糟粕，从而不断提升现代煤炭企业物资供应管理模式的整体水平。

物业经营管理篇5

关键词：互联网+；物业经营管理；研究

“互联网+”指的是互联网与传统行业的结合，这也是今天很多人对其的认识。实际上，“互联网+”的含义已远不止这些，这在人们的日常生活中也不断得到体现。网络的创新性特点，与传统经济的变革需求相结合，产生了全新的发展模式。本文就“互联网+”在物业经营管理中的应用展开探讨。随着社会的发展，人们对物业管理的要求不断提高，对于各种服务的需求更为多元化，这就要求物业管理企业必须紧跟时代步伐，让用户感受到互联网给生活带来的方便。今天，“互联网+”正在迅速改变着人们的生活方式，逐渐形成一种全新的社会服务形式，面对众多用户多样化的需求，传统的物业管理在互联网时代要做出相应的变革，从而将互联网有效的应用到物业经营管理之中。

一、什么是“互联网+”

“互联网+”到底是什么呢？它是创新时代下互联网的新业态，是知识经济推动下的经济发展新形式。“互联网+”是信息网络技术发展的全新成果，不断助力经济形态的发展创新，进而带动整个社会的发展进步，为社会变革、经济创新提供更加宽广的平台。一般认为，“互联网+”指的是互联网与传统行业的结合，但却不能看成单纯的两者之和，而是将互联网技术有效的应用到传统行业当中，使得互联网与传统行业能够融合在一起，发展出全新的管理模式。它表示的是一种全新的管理形态，也就是积极发挥网络在社会资料管理中的优化作用，将互联网的发展成就成功运用于社会的各个领域，增强整个社会的创新能力、发展能力，构成基于互联网技术的社会发展新模式。“互联网+”被提出的目标就在于有效发挥互联网的特点，将互联网与传统领域有机的结合起来，实现各个产业的升级，最终实现社会经济的发展。“互联网+”所代表的重点是互联网，也是各项变革的发起点。“互联网+”可以从两个方面来理解。首先，我们把“互联网+”中的“互联网”与“+”分离出来看。“+”指的是相加，也就是表示将两者结合起来。这代表了“互联网+”的所指范围为互联网和别的传统领域，它的目的在于实现不同产业间的共同发展，想要利用互联网与传统领域进行结合的方法来实现；其次，“互联网+”可以看作一个整体上的定义，其指的是对传统领域进行互联网化的发展升级。利用开放性、包容性等互联网特点在传统领域的有效应用，进行大数据的调查与分析，从而调整好各种关系，变革传统领域的发展模式、产业构成等，来提升各个行业的发展动力，创造更高的经济效益与社会效益，进而推动国家经济的全面发展。

二、基于“互联网+”的物业经营管理概述

“互联网+”的出现，是有效运用信息技术以及互联网将互联网与各个传统产业有机结合起来，从而在创新时代下发展出一种新模式。基于“互联网+”的物业经营管理的关键之处在于，怎样构建一个两者结合的平台，用两者融合的方式来满足用户越来越多样化的需求。也就是把互联网的创新思想及信息技术运用到物业管理之中，利用社区服务系统、综合服务网络的构建，将各类服务、各种信息整合到一起，创建一种网上网下相结合的信息时代的物业经营管理新模式。例如，某物业企业曾想开展一项业务，就是在社区内卖牛奶，开始认为这项业务会非常简单，但经历一段时间后发现其实很难做好，由于用户需求非常多样化。有的用户说当天中午不回家，要求晚上送；有的用户说这一周都不在家，不用送了；有的想要换牌子等。由此可见，用常规的方法去开发社区服务较为困难，我们需要通过互联网来实现服务的信息化、效率化，相似的状况时有发生。基于“互联网+”的物业经营管理模式，就是为了实现物业公司的可持续发展，在传统的服务之上引入互联网技术。假如还是依照以往传统的物业经营管理来执行，问题就会越积越多，情况就会越来越复杂，什么样的企业最终都会不堪重负。因此，应用互联网技术将物业管理与用户连接到一起，通过信息网络去处理各种复杂问题才是物业公司可持续发展之路。这样不仅实现了物业管理以人为本的服务宗旨，还能有效提升物业管理质量来满足用户不断发展的各种需求，从而提升整个物业管理行业的经营价值。

三、基于“互联网+”物业经营管理的现实意义

随着互联网时代的到来，对各行各业都造成了非常大的影响，对于物业管理行业更是如此，许多物业管理企业都想抓住这一难得的发展机遇，从而获得更快的发展。不过，许多企业在进行创新的同时，却忽视了对自身服务的关心，导致自身服务质量的波动，更甚者造成用户满意度的下降。物业服务是物业经营管理者的发展之本，没有优质的物业服务就谈不上创新发展；没有优质的物业服务想要在激烈的竞争下获得生存都很难。物业经营管理者必须使用用户的思维来想用户的需要，而不是自以为是的为用户提供服务。基于“互联网+”的物业经营管理的中心，应专注于怎样加强用户的满意度，应用“互联网+”来使自身服务更加全面、迅捷，更为人性化。例如，物业经营管理者通过设计符合用户需要的网络服务系统，使所有工作不必在面对面的情况下才能进行，可及时地针对当时情况分配各单位责任，为用户提供令其满意的服务。还可以利用与他人合作的形式利用已有系统提升服务水平，解决各种各样的问题，通过网上预约等方式有效分配工人、提升服务效率，而且也可有效防止部分工作人员违反规定或者不当提供服务等问题。此外，部分企业已试着使用信息网络技术，将小区内的用电、用水、监控等功能整合起来，以小区或区域中心的形式来进行整体化管理，小区内不再专门设置各种值班室，有效的节省了人工。相关管理者能够借助系统终端管理到其所能覆盖的整片区域，及时高效的管理物业服务情况。并且，物业经营管理者还能够借助网络技术创建数据中心，对用户的生活习性进行调查分析，进而设置满足用户需要的各类服务。还可以借助数据分析对房屋、车库等信息进行有效整合，将各种分散性的资源汇集起来创造更高的效益。例如，小区内的车位已全部售罄，又缺少临时停车的位置，不过通过对用车数据的分析能够掌握车主的进出习惯等情况，从而有效的整合利用空余资源，将车位空余的时间利用起来，物业经营管理者与车位拥有者都能获得收益，这样既提高企业效益，又充分利用空余资源，可以说是一举两得。

四、基于“互联网+”物业经营管理的分析

下面从三个角度对基于“互联网+”物业经营管理进行分析，也就是从行业角度、从业主角度、从物业管理企业角度来进行分析。1.从行业角度分析基于“互联网+”物业经营管理。从行业角度来说，物业经营管理者应用“互联网+”这一信息网络技术手段来实现其服务质量、工作效率以及用户满意度的提升。不但是对物业经营管理行业来讲能够进行各种资源的整合及创新配置，更是对整个房地产领域产生了非常重要的影响。近些年，房地产的发展正在向着纵深前进，同行间的竞争更是从房屋建筑的硬件方面延伸到各种后续用户服务的软件方面，物业经营管理的水平越来越被人们所重视。社区服务系统的创建以及生活环境的优化，已成为房企与互联网技术的首要融合点。物业经营管理者的思维方式发生了重要改变，它不再单纯是房地产服务的提供者，而是将其发展成为一种生活方式的创造者，基于“互联网+”物业经营管理大有可为。2.从业主角度分析基于“互联网+”物业经营管理。从业主角度来说，互联网的有效使用不仅提高了相关服务的方便、快捷，也能将服务提供者与用户紧密的连接起来，使得双方能随时随地的取得联系。以往的物业经营管理，物业经营管理者事实上与业主的联系并不密切，往往是通过客户经理相连接。通过互联网技术的应用，业主提出的任何疑问、要求都是通过物业经营管理者来解决的，每一项工作都是由管理者实现的，小区内发生的任何事管理者也能尽快获知，这就真正实现了物业经营管理者与业主的真正联系。例如，业主出门在外，家里的卫生没人打扫，通过网络服务平台就能够请有关服务人员来上门打扫。在生活中常常遇到的家政服务、快递服务等，都能够通过网络服务平台来实现上门服务。再比如，要是业主发现小区的哪处卫生存在问题，就可以马上拍照传送到服务平台，一定时间后物业经营管理者会回复并及时处理等。如此完善的服务，就是将“互联网+”与物业经营管理有机结合来实现的，利用信息网络技术、大数据平台等能够为业主提供更加方便、快捷、全面、贴心的服务。3.从物业管理企业角度分析基于“互联网+”物业经营管理。从物业管理企业的角度来说，基于“互联网+”的物业经营管理不但能提升企业经营业绩，还能加强企业自身价值的建设。研究发现，物管企业只坚持做传统业务，利润率仅有5%，而与互联网相结合，通过拓展服务运营，利润率则能接近80%。可见，基于“互联网+”的物业经营管理对增强企业经营效益有极大的推动作用。例如，万科物业在前几年将打车服务Uber引入自身服务之中，通过与优步Uber的深度合作，在当地多个社区范围内创建优步上下站点（UberStation），并着力推动优步拼车合作服务，引导路线周边的用户享受拼车服务，从而改进人们出行时的叫车服务，为用户提供更加方便、节约地交通服务。对于拼车来说，可以把该车当成一辆没有固定化线路的城市用车，任意一个上下站点看成为公交站点，首位用户登车后该车就有了目标方向，如果有顺路乘坐的用户呼叫，车辆在经过的上下站点接上其他用户，首位用户到达目的的后如果存在路线匹配用户，将组成剩余用户的继续拼车行程。拼车服务的推出效果明显，与单人乘车相比较，不仅是方便了沿线用户，为他们提供更方便的交通服务的同时还能减少出行支出，也为城市降低汽车尾气排放、优化社区环境做出了重大贡献。万科拼车服务的推出是鼓励用户使用更为绿色环保的共享方式出行，以缓解城市堵车、污染等问题，引导用户采用更为经济环保的出行方式，不但增强了万科物业的服务价值，也为保护生态环境提出了创新性探索。

五、基于“互联网+”物业经营管理的发展措施

1.加快信息化网络建设。要想有效实现基于“互联网+”物业经营管理，就需要加快信息化网络建设。近年来，许多物业经营管理者都在开发各自的物业管理平台。比如万科就研发了实现物业远端监控管理的EBA。万达每年都在信息化建设上投入巨大，通过信息化、规范化管理，将房地产开发、商业运营等分成各个小的环节，再利用互联网技术引入信息管理系统，并研发出一整体运营系统，将地产管理、安全管理等各个子系统汇集起来，从而提升企业的整体管理水平，有效拓展管理区段，保证自身发展目标的成功实现。加快信息化网络建设，要求管理者具有更加自发的行为、更加积极的心态以及更加包容的胸怀，以促进传统物业经营管理与互联网技术的同步发展，要学会应用互联网思想来提高企业品质与服务效率。同时，信息化建设要以企业长期发展以及满足用户需要为基础，切不可做成油水分离，自身基础还没搞好，而信息化搞得再成功也是无根之木。今天的物业经营管理信息化之路离我们还很远，仍旧有着许多的小型物业企业缺乏资金与人力去研发自身的信息管理系统，怎样帮助它们共同实现信息化，也将是业内人士需要思考一大问题。2.加强自身服务质量。物业管理归根到底还是服务行业，必须做到坚守根本，加强自身服务质量。有业内人士曾经指出，物业经营管理要做到守正与出奇，守正就是要首先做好物业管理自身的服务工作，为用户提供贴心的服务。房产对于我国老百姓来讲，可以说是一生中最大的一笔投资，房子管理得好不好、社区服务是否到位、用水用电是否正常等等都与用户体验息息相关，更是与用户个人投资是否保值紧密联系。这就要求物业经营管理者持续提高自身服务水平，通过进行业务集中、规范管理、远端控制、智能系统、无人化管理、网上报修与服务等，不断提升自身业务能力，最终达到物业经营管理构成扁平化、管理流程简单化、工作程序标准化，实现人工配置缩减、管理及服务效率提升、自身运营管理成本下降的优化效果。当然，技术手段的应用首先是要基于用户满意的前提下，尤其是要注重用户的最终体验。有专家曾说，上个世纪是智商的世纪，当前世纪是情商的世纪。情商指的就是体验。今天，随着生活水平的提高，人们的消费看法已从物质层面升级为情感层面、体验层面。服务水平高，用户就更加愿意为这项服务投入。有位物业方面的管理者说过：“一个物业管理企业想要做得越来越好，就要想尽一些方法给用户提供一个比他想要的还要安全、可靠、贴心的生活环境，让用户在获得优质服务的过程中，对社区加强自我归属感。用真诚的服务去待人，才能获得真正成功。”如果不能从用户的实际需要出发，只是做一些表面功夫，看起来高大上的科技应用，但却不能为用户提供更好的服务，则反而会适得其反。3.整合资源，促进社区O2O消费。随着互联网技术的深入发展，其在游戏、娱乐、社交等方面都获得了巨大成功，但是与大众日常生活的紧密结合还有所欠缺。移动网络的发展又给线下企业带来了发展机遇，推动O2O在各个领域的全面发展。早在数年前，海尔集团主席张瑞敏就指出：当前人们所追求的就是虚实结合，这里的虚就是指的互联网，这里的实就是指的最后一公里，也即是鼠标与及时服务的结合。用户在网络上提出需求后就要第一时间为其实现，这就要求虚实结合，线上线下结合。当前在线下层面人们正在努力地向前发展，网络的深入前进是存在较大困难的，但困难中蕴含的往往就是机遇。在互联网时代，最后一公里概念的提出，使得物业经营管理企业处于较为有利的位置，众多相关企业都在追去与物业企业的深度合作，以打通最后的一公里之路。

六、结语

随着“互联网+”时代的到来，传统的物业经营管理逐渐走到尽头，如果不能做到创新发展必然要被时代的大潮所冲击，而产业结合、资源优化将是未来发展的方向，物业管理企业需要实现规范化、信息化的发展。随着新时代年轻人成为主要的消费群体，在物业服务的提供上，更要追求便捷化、智能化、自动化的服务，所以通过社区服务系统实现线上线下的有效互通，已变成物业经营管理企业提升自己的重要选项，在线上做到数据资源的整合，发展成本优势，在线下进一步探索业主需要，凭借技术革新来实现物业经营管理的创新发展。

参考文献：

[1]刘娜.互联网环境下物业管理公司创新商业模式初探[J].经济研究导刊,2015(1):20-21.

[2]严福洋,符媛柯.“互联网+”了,物业服务之路怎么走?[J].城市开发:物业管理,2016(9):28-30.

物业经营管理篇6

一、分析存在的问题

在社会经济发展的推动下，我国的物流行业进入了一个飞速发展的阶段，但是在物流企业的经营管理工作中还经常的会存在一定的问题，主要表现在这样几个方面：

1.基础管理方面

首先，企业工作人员素质不高。在企业发展中同员工的素质联系密切，当前，很多物流企业都是从有关联的企业发展过来的，企业工作人员素质存在差异，并且专业的培训还不够，导致服务态度恶劣，操作不规范。此外，有效的监督管理在企业中还非常缺乏，员工经常出现自我约束力不够、与客户争吵、服务水平不高、欺骗和野蛮装卸等情况。这样就严重的损害了企业的利益和企业形象，给企业的经营管理带来了巨大的障碍。

其次，没有统一管理企业车辆。在车辆管理上很多物流企业都存在不足之处，没有集中停放、车辆分散，在应该停车时，车辆准确时间和要求还不存在。在调度中找不到车辆，调配时就需要现联系，导致费用和时间的浪费。还有无法具体的掌握车辆载货状态，对于车辆，调度人员不能有效及时的实施，这样就会大大提升运营成本，也导致时间浪费。

再次，企业存在不够完善合理的基础设施建设。在基础设施方面，企业管理不到位，投入不足，基础物流设施的兼容性、合理性和配套性较差。库房的大小、布局和地点没有合理的布设，起重设备老化、简单，很少投入一些先进的设备，这样对企业的发展速度就会带来较为严重的影响。

2.环境方面

重要环境方面。同企业直接或者间接合作的供应商和中间商、对企业需求的客户和企业的竞争对手等重要环境因素。很多物流企业没有有效的分析、管理和调差这些因素，没有有效的服务跟踪客户的需求，供货商不及时供货的情况会经常发生，对客户的供货需求上很难给予满足，客户被竞争对手挖走的情况大有存在。

3.服务理念

尽管我国物流企业获得了一定的发展，但是服务方面还非常滞后，存在较为薄弱的物流营销意识。在为企业做服务标准中，现阶段很多企业还从自身的期望出发，没有将客户的需求放在主要位置上。在物流企业的营销管理中，这种现象还大有存在，这样就会有很大的差异存在于客户的期望和服务标准中，在服务于客户时，有各种各样的分歧矛盾会出现在企业当中，最后就会丢失客户，阻碍企业的正常发展。

4.应用信息技术不够

随着时代的发展，信息遍布各处，但是，在技术装备和技术管理上，很多物流企业还不够充分，没有将更多的资金投入到信息管理系统和服务网中，这样对物流企业服务的及时性、满意程度和准确性就会带来较大的影响。

二、提升物流企业经营管理的措施

1.要规划化、科学化、系统化的管理物流企业基础环节

首先，管理职工。对工作人员的职业道德素质和道德素质上要定期的进行培训教育，引导员工们将正确的人生观树立起来，对自身在企业中的价值能够有效的明确，喜欢这个行业，积极进取、勤奋刻苦，认真工作，对企业、对社会要时刻保持饱满的态度。工作中企业态度是关键，态度决定一切工作，工作发展的成败同工作态度密切相联，因此，要用小册子将企业要求和制度规划出来，令各个员工都可以去学习，将良好的学习氛围和竞争氛围营造出来。

在平时的工作中，对员工的监督管理也要进行强化，要防止超时停车、超速行驶和超时送货等问题的出现，防止和避免企业的经济和形象带来不必要伤害。

其次，管理基础建设。在区域市场需求的基础上，对基础建设要合理规划，仓储能力、物流设备和地点选择要自动的更新，要努力节约能源、减少资金投入。此外，也要有一定的兼容性存在于基础建设中，丰富功能，这样就能够将物理效率大大提升上来，大大节省时间，有效的降低成本。

2.对环境因素要全面掌握协调

在物流企业发展中，环境因素的影响也是巨大的，企业在长期发展中，环境因素是其前提条件，在企业对发展战略制定中，对自身能力进行分析，更要有效的分析环境因素。要及时的了解、分析和调研环境因素的变化情况，要多掌握、多接触政府对企业管理的相应法律、法规和政策，对于企业的发展状况确保能够及时的去了解、掌握，进而确保有效的企业营销战略。

3.改善服务理念，提升企业竞争力

要将客户期望作为服务的出发点，要时刻围绕着客户的需求，将合理的、统一的服务标准制定出来，在物流管理中，将创造客户价值当做核心，在制定物流服务标准时，将客户需求放在首要位置，进一步缩小客户和企业之间的差距。对为客户服务的理念上予以强化，牢牢的把握住客户的需求，将为经营管理提供良好的基础。

随着市场竞争趋势的不断加剧，企业为了稳定长久的发展，在经营管理中，将良好的品牌服务树立起来也是非常必要的。企业的无形资产即为品牌服务，能够保证企业的营销，将品牌效应在市场竞争中要充分的发挥出来，对每项物流服务标准都要严格控制，对物流服务的品牌意识要始终去坚守，努力掌握优先权和主动权，保证实现企业的品牌战略，将为企业提供更好的经济效益。

4.提高信息化技术水平

信息时代是当前社会的主要发展方向，也为现代物流插上了翅膀。提升信息化能力是物流企业一个重要的发展方向。这并非单纯的将一个企业网站建立起来，而是对网络窗口进行应用，更好的去宣传企业的形象。将企业品牌树立起来，为客户能够准确及时的去服务，对于客户的反馈信息又能够及时的去掌握，对客户的需求能及时跟进，从而进一步达到和客户的信息接口，两翼连动发展的功效。同时，通过信息网络工具的运用，达到对社会资源的掌握、整合、管控、运用。在此基础上，对员工的服务意识、企业的经营战略方针和产品结构及时的去改进。实现现代物流的升级转型。

将一个精品的网络营销队伍组建起来，对网络营销管理规章制度上不断的予以完善，将员工的网路营销能力水平提升上来，对网络进行利用，紧密的联系企业和客户的需求，将客户的满意和客户的放心作为其中的宗旨，确保能够同客户进行有效的交流，向客户及时的传达一些最新的信息，在客户心中能够对物流企业有一个重新的评价和认识，使他们能够信得过物流企业，进而为物流企业能够获得快速平稳的发展打下坚实而稳固的基础。

物业经营管理篇7

关键词：昆明地铁；商业物业；运营管理

昆明，四季如春的旅游城市，在建设美丽昆明、幸福昆明的发展要求下，昆明城市基础交通建设日益快速。昆明轨道交通是服务于云南省昆明市及其周边的城市轨道交通系统，是全国轨道交通种类比较齐全的系统之一。系统包括昆明轨道交通有限公司正在建设并即将运营的昆明地铁系统，昆明铁路局开行的城市米轨列车以及于2013年开通的环滇池列车。2012年6月28日，昆明地铁6号线（机场线）正式通车，标志着昆明成为自苏州后第二个拥有城市轨道交通的地级市，同时成为中国大陆第一个拥有城市轨道交通的地级省会。作为安全、高效的城市轨道交通工具的地铁，昆明地铁的运营，是一个划时代的标志，标志着昆明正迈向现代化城市的行列。

随着地铁的开通运行作为辅助配套的地铁商业经济应运而生，通勤和消费是乘坐地铁的两大主要目的，地铁已由始建之初简单的交通概念范畴，逐渐演变为如今的城市商业概念；从当初单一的“一站式消费”发展到如今的“商圈式消费”，地铁商业经济通过借助地铁自身的核心枢纽功能及优势，联合周边商业形成商业辐射区，由点及面，快速全面催生城市商业经济。

地铁商业经济是依托地铁整合沿线站点的土地资源、商铺资源、广告资源、通讯及视讯资源、房地产资源等形成的多元化商业模式，以对地铁附属资源开发获得的收益弥补运营亏损，是地铁行业普遍采用的模式。对昆明地铁而言，既面临前所未有的机遇，也面临巨大的挑战。在学习和借鉴其他地区成功经验的同时，也要结合当地商业特点和消费者的消费习惯，充分挖掘自身资源，利用好自身优势，紧跟当地商业发展步伐踏踏实实走好以下三步：

一、商业项目业态设计

昆明地铁总设计线路六条，以“核心-网络”发展模式作为市域或城镇体系空间结构的总体框架，线路总长近两百公里，首期地铁商业物业预留面积几万平方米，此类项目市场潜力巨大，要做好这项工作需要对地铁商业在充分的市场调研的基础上做好市场、客户、品牌定位，以此作为各项基础工作的指导。

准确定位。由于昆明地质条件限制，给地铁现有物业设计与规划带来一定难度，极易导致功能设计模糊、设置不合理、规模差异大、配套欠缺等问题，商业物业经营要想达到预期效果，必须作较大调整，必须在后期业态的定位上花功夫。

在这方面，昆明可以借鉴南京的成功经验，依托特色街区，通过地铁站口与特色街区相连接，以地铁带来的巨大人流量来推动街区经济发展，带动地铁周边商业发展，最终形成具有各站点特色的商圈互动经济模式。

在商业业态设计过程中，最大的难点就在于如何以市场为导向，形成聚合化、立体式的产品经营区域或服务业经营区域，把不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活与有序结合。同时，通过公开招标的方式，发掘具有丰富商业项目策划经验的专业公司进行项目的概念设计和前期项目研究策划、商业类型细分、市场定位设计与确定，找到最为适合昆明地铁的商业业态是难点之二。在项目品类设计方面，避免项目雷同，业态种类相近，公益性与经济性相结合，凸显卖点则是难点之三。

二、商业项目招商

招商工作事关全局，是整个项目开发的重点工作。项目定位后，在充分做好招商前期准备的基础上，方可按计划、依步骤有序进行。否则，匆忙上马，效果不佳，岂不头疼。

找寻目标客户。第一步项目定位确定后，接下来就要根据项目功能定位情况进行客户筛选，包括区分潜在客户和显性客户，挑选出可能客户，根据客户的行业类别、属性、规模进行属性归类，最后整理、汇总。从中整理出的客户群中找寻主力客户，建立初期客户档案管理。

理顺招商思路。1、多渠道搭建招商平台。通过平面广告、媒体广告、网络广告等方式，尽可能多的拓宽宣传平台和宣传途径，在此过程中，实时跟踪宣传效果，有效控制、调整宣传力度和效果，确保宣传资金最大化，并从中找出最为有效且经济的广告方式，在下阶段进行持续性推广。2、多方式构建招商模式。选择自行招商、整体外包招商、分段外包招商、合作、中介五种方式中的任意一种或1+1的方式进行项目招商。

控制招商周期。整个招商周期分为筹备期、启动、推进、后期四个时期，为有效开展每一时期的工作推进，需要对每一周期的时间区间进行合理划分，确保每一阶段工作的计划性和有效性。昆明地铁线路运营是分段进行的，其特殊性决定了招商工作周期会较其他项目用时长。在筹备期需要完成市场调研、广告资料准备、广告媒介选择、招商模式确定、招商策略确定、明确招商操作流程、工作进度安排；用时一般控制在60-90天为宜。在启动阶段需要完成筛选客户、客户档案建立、意向客户接触、招商策略调整；用时一般控制在60天左右。在推进阶段需要完成意向客户实质性谈判、合同签订、租金收取；用时一般控制在180-240天。后期主要是一些招商收尾工作，譬如：委托款项支付、配套物业服务等；用时一般控制在30-45天。

招商风险控制。招商工作是否能顺利开展完全取决于以上工作完成的质量好坏，在招商前期，一定做到信息收集准确、资料准备充分、媒体选择适合、对外宣传投放有效；在招商过程中，一定做到客户选择准确（商户业态、经营实力、商户运营和管理能力等作为主要关注指标）、营销措施有力、组织协调高效；唯有如此，招商工作才可达到预期效果和目标。另外，在招商过程中，务必要加强控制宣传、外包、谈判、合同签订过程中的风险控制与规避，避免出现外来因素造成的物质和声誉损失。

三、商业项目的运行管理

昆明地铁商业区基本都是密闭式购物区（Mall），招商工作完成后，对商业区域的日常商户管理、维护保养、氛围营造将成为管理工作的重心，也是今后商业顺利发展的直接决定因素，为此需要结合国家相关政策法规进一步设计和规划地铁商业这一特殊业态的规管机制，以制度保障、服务保障、运管保障作为商业项目管理的重点，以确保商业项目的有序运行。

统一商户管理标准。建立标准化的商户管理办法，建立配套管理制度，从而统一和规范商户经营行为，严格准入和退出机制，督促商户经营行为的合规性和有序性，维护消费者的合法权益和地铁商业项目的整体商誉，以此形成制度和规则性的保障。

提高维保服务品质。在加强商户管理的同时，还需要有配套的服务作为品质的保障的有效措施，要树立服务意识，践行服务承诺，提高物业维修、抢修的响应速度，提高物业维修质量，以服务质量满意度促招商和后续商业项目运营工作持续稳健发展。

物业经营管理篇8

关键词：物联网；连锁经营企业；物流成本管理

在信息化不断发展的今天，医药连锁经营企业为了提高经营质量、获取更大利润，必须紧跟时展的步伐，充分利用物联网等先进的技术和条件，提高企业的物流运输效率，降低企业物流成本。为此，医药连锁经营企业的管理者应对影响物流运输成本的因素进行准确分析，并积极引进先进的物流管理经验，以降低物流成本，促进企业更好地发展。

一、影响连锁经营企业物流成本的因素

（一）物流管理

连锁经营企业物流管理的主要项目有运输管理、仓储管理、配送中心管理等。近年来，成本呈上升趋势的主要是运输管理，运输成本一方面与物品的运输方式及物品自身性质有关，另一方面也会受到运输距离和时间的影响，为了降低成本，提高利润，企业应该结合时间、地点等情况，尽可能选择最方便的运输方式和最短的运输路线，在加强运输管理的同时提高运输质量。

库存管理也是物流管理的重要内容之一，其主要包括货物的进出、货物的安全库存容量等。库存容量不宜过多或过少，应以满足企业的正常运营活动为标准，如果库存过少，可能会降低企业原料的周转率；反之，则会占据企业过多的资金，难以维持企业的正常运营。其次，货物的进出应有一定秩序，在确保货物准确性和有效期的基础上保证库存安全，尽量减少货物的损失，避免出现资金浪费的情况。

配送也是物流管理的重要环节之一，是决定企业物流管理水平的重要因素。配送中心的工作量大，对准确度要求较高，因此，保证配送中心的高效稳定运作是连锁经营企业物流成本控制的关键。然而，当前我国连锁经营企业在物流配送过程中存在的主要问题是制度不健全且管理不到位，除此之外，物流配送中心的信息化水平较低也是造成部分企业效益低下的一个主要原因。

（二）物流服务

企业满足客户的物流要求并从中获得效益的活动叫做物流服务，这项经营环节涉及企业的未来发展，是企业可持续发展的关键所在。企业的物流服务水平对物流总成本的高低有直接影响，企业要想准确、高效地完成物流任务，就必须努力提高企业的物流服务水平，这样不仅有利于提升企业的形象，还能为企业创造更大的效益；反之，如果企业的物流服务水平不高，就会对企业的信息管理、加工、存储和配送等环节带来一定的阻碍，有损企业的信誉和形象，甚至可能给企业造成经济损失。

（三）产品因素

产品是物流运输的活动对象，不同性质的产品对物流运输的要求也各不相同，因而对物流成本产生的影响也不同。产品的性质主要包括价值、密度、种类和风险程度等，对于一般性质的物流产品而言，运输成本主要由产品的重量和体积决定。医药产品因其特殊性质和用途，对物流运输的要求更高，其运输成本也比普通产品要高出很多。首先，药品普遍对环境较为敏感，如果物流运输过程中的温度、湿度、压力、光照等不适宜，很可能破坏其药性，进而对药品安全造成巨大威胁；其次，药品物流具有高防伪要求，药品从研发到生产的各个环节都极其复杂，对专利保护有严格要求，但很多药品的外观却无明显差异，仅凭肉眼很难辨识药品真假，这就对药品包装提出了高防伪要求，并要求对物流信息进行全程监控；再次，医药产品种类多样，涉及范围较广，据粗略统计，当前国内批准的西药药剂多达4000种以上，中药药剂超过5000种，药品生产企业有7000家左右，而需要购买药品的医疗机构不计其数，这使得药品物流管理十分复杂，成本控制难度也十分大；最后，药品本身的有效期限制以及患者治疗的紧迫性也对药品物流的及时性提出了严格要求。

二、医药连锁经营企业物流成本管理现存问题

现阶段，我国药品物流企业的发展不成熟，专业化程度较低，虽然现有药品物流企业的数量庞大，但规模普遍较小，可替代性高，加之这些企业大多实行分散型配送模式，造成物流成本居高不下；其次，药品物流环节比较复杂，信息不够透明，导致药品价格虚增。在当前药品定价机制下，物流成本会直接反映在药品价格中，一般来说物流成本占药品价格的50%～60%之间，可见药品物流存在很大的成本控制空间；再次，目前我国尚未建立起完善的药品物流管理平台，导致物流信息管理混乱，不同企业按照不同标准建立了自己的物流管理系统，造成了药品物流管理的信息孤岛，同时，药品物流监管的缺失，也容易造成伪劣药品的流入，不仅影响医药连锁经营企业的形象，也对其经营效益造成很大影响。

三、物联网背景下医药连锁经营企业的物流成本管理策略

（一）配送管理环节

将物联网与物流运输技术相结合，可以有效优化运输活动，减少企业的人力资本投入，提高药品运输效率。首先，在对药品进行配送管理时，医药连锁经营企业和配送中心可以充分利用物联网掌握运输车辆的地理位置和相关信息，即时分析企业的库存量和运营状况，一旦发现企业库存不足时可以自动生成订单，补充货源。在药品到达配送中心以后，可利用物联网准确分析药品的质量和数量，并利用预先架设好的服务器对最近的配送路线进行计算，以确定最便捷的运输路线，减少运输成本；其次，司机在配送过程中也可以通过物联网判断运输路线的道路情况，及时发现堵车状况，尽快调整运输路线，减少时间和资金的浪费；再次，每一辆运输车辆的基本信息在物联网上都有记载，因此，自车辆在库房装载完药品之后，就进入了物联网的监控系统，连锁经营企业的相关负责人可以在药品运输过程中随时了解车辆的运行状况和进度，及时给予指示，保证产品运输的信息化和智能化；最后，可以将不同的鞲衅靼沧霸诩装箱的各个部位，并利用物联网对运输车辆的药品环境进行实时监控，一旦发现异常指标可以及时采取措施以避免不必要的损失。

（二）仓储管理环节

仓储管理主要涉及出库、盘点、拣货、入库等环节，在药品入库操作前，工作人员可以利用物联网将药品的信息与电子送货单相比较，对药品的种类、数量等信息进行准确核对，如果发现差错则及时检查药品，最后由管理员签署最终配货单，这样对药品质量和拣货准确度的提高都有一定帮助。同时，由于仓库中有传感器，工作人员在检查药品时可以将空闲药品的信息及时挑拣出来，和新的药品单据一起生成入库清单。在盘点药品时，可以利用物联网的无线射频技术对仓库和货架进行扫描，有特殊情况时，工作人员可以利用手持阅读器采集药品信息，并将相关信息录入系统数据库中，藉此完成药品的盘点工作。在进行出库操作时，仓库管理员在签订最终的药品配送单后，可以按下出库查询按钮，将仓库的药品存储情况和配货单上的数据进行比对，及时反映缺少或者不存在的药品信息。

（三）客户服务环节

企业的客户服务水平对企业形象及客户对企业的满意程度有直接影响，也关系到企业的市场竞争力，因此，医药连锁经营企业提高物流管理的客户服务水平是十分重要的。为此，连锁经营企业必须充分利用物联网，对物流运输的总成本进行优化分析，将客户的需求和企业的追求放在同等高度上进行分析和衡量，在满足客户基本需求的基础上确定适当的物流成本。值得注意的是，物流服务水平提高，意味着企业要投入更多地物流服务成本；而物流服务水平降低，则很可能间接增加其他方面的物流成本。因此，连锁经营企业必须在保证物流总成本稳定的前提下提高企I的客户服务水平。

四、结语

在信息技术不断发展的当今时代，现代化物流管理代替传统物流运输是必然要经历的转变。为了促进医药连锁经营企业物流成本的有效控制，企业必须积极适应时展潮流，深刻认识物联网在企业物流管理中的积极作用，充分利用物联网技术进行物流成本管理工作，不断提高企业运营效率，降低企业物流成本，促进企业的健康可持续发展。

参考文献：

[1]张露月.关于药品物流配送成本研究[J].商业文化，2012（4X）.

[2]姜枫椿.药品流通成本研究――基于现代医药物流角度[J].企业改革与管理，2016（02）.

物业经营管理篇9

关键词：“互联网+”；商业物业经营管理；实训教学；物业管理

一、《商业物业经营与管理》课程实训教学现状

（一）课程目标定位不匹配行业需要

不同的商业物业类型（写字楼、购物中心、酒店等）对其管理人才有着不同的要求，但大体上可以归纳为一方面需要具备物业管理的基础专项技能，如环境、安保、维修等，但管理较住宅物业难度大且有一定的特殊性；另一方面需要具备一定的经营管理理念，在保值物业的基础上，通过服务为客户创造价值，这需要策划、招商、日常运营等能力。在今天许多商业物业紧缺的人才需求中，尤其看中第二方面的能力拥有。然而，在现有的商业物业课程目标定位中，往往还停留在以偏向住宅的物业人员能力培养，将住宅物业人员的能力需求简单套用在商业物业人员的能力需求上，使得本课程的目标定位与实际的行业需要不匹配。

（二）课程实践教学内容陈旧与实际岗位需要脱节

随着经济的快速发展，商业物业的发展也十分迅猛，然而商业物业的课程实践教学内容却没有较好的跟上行业的发展。商业物业的岗位需求不再仅仅是专业维修人员、保安人员、财务人员、保洁绿化人员、行政人事人员等，它需要市场调研、市场拓展、合作合同管理、招商等的经营管理岗位人员。显然本课程实践教学内容的设定应与实际的岗位技能需求匹配，不能停留在传统的物业管理岗位技能需求。

（三）课程评价不能较好反映岗位能力

课程评价包括考核主体、考核方式、考核内容及比例等。目前的商业物业实践教学的课程评价仍以教师为主，考核方式以传统的卷面考试为主，考核内容偏向常规物业管理内容，这都不能较好的判断和反映商业物业岗位能力的水平。商业物业实训课程的评价需要融入学生的互评，以此检测学生的团队合作、沟通等能力；需要融入企业的评价，以此检测学生的能力水平是否符合企业的需求；同时考核方式需融入现代化的评价手段，考核内容可进行能力分项，协调各项能力考评比例，这样保证考核方式的多样，考核内容紧贴岗位能力需求，更能全面科学的评价学生的能力水平。

（四）课程实训环境与实训教师难以满足

商业物业的岗位人员的从业能力需求，商业物业的实践类型多样，且各个类型间的经营管理差异，这都对本课程的实训环境提出了较高的要求。商业物业的实训教师是需要懂物业管理、又需要懂房地产开发、还需要懂商业物业的运营的综合型人才，这就对商业物业的“双师”教师提出了难度。可以通过与企业的合作，建设校外的商业实训基地，利用“互联网+”等先进技术让实训课程生动形象，实现线上、线下的商业企业教师的介入，丰富本课程实训环境与实训教师。

二、基于“互联网+”课程实训教学设计

（一）基于岗位能力确定实训教学目标

通过对物业企业的调研，发现商业物业着重在经营层面，其内容包括策划、招商和日常运营管理，其岗位着重在综合经营部相关岗位。从岗位需要解决的重要问题即工作任务开始分析，明确岗位的工作说明与工作规范，从而明确了商业物业经营与管理的实训教学目标，即通过对各种商业物业的业态分析、基础物业管理、设施设备管理、物业节能措施、商业物业资产管理、商业物业绩效考评和商业物业行政管理等，让学生具备商业物业项目调查分析能力、商业物业项目招投标管理能力、商业物业招商策划能力、商业物业合同管理能力，商业物业资产价值挖掘能力等。

（二）从岗位评估-工作任务-能力分析-实训项目设计

本课程的实训项目体系设计是从对岗位的评估入手，明确典型的工作任务，分析其所需的岗位能力，进而确定实训项目，针对每个实训项目设置若干实训模块，再将实训模块分解为对应的工作任务，让学生掌握相关的技能点。本文以实训项目“基于商贸物业-大型购物中心的物业招商”为例，阐述实训模块“制定购物中心招商方案”完成的相关工作任务。

（三）制定基于实训项目的实训微课等教学文件

传统教学中，理论知识与实践教学往往不能形成一体化，在“互联网+”背景下，本课程在实训教学过程中，注重知识点与实训任务的融合，让学生在任务导向下，自主探究学习。在每一个实训项目下，确定每一个实训模块，根据工作任务形成对应知识点的微课、动画等资源，让知识与技能碎片化，同时又能在任务导向下形成内在逻辑联系，进而实现相关任务模块，同时实现知识与技能的同步学习与提高。

（四）全过程、多样化进行实训课程的考核评价

本课程采用全过程评价系统，重视学生每一次参与、态度、合作、成果，利用多样化评价方式做到及时反馈，及时评价，而不以一考定成败。在具体的考核评价中，利用自主学习云平台跟踪学生的自主学习情况，随时可考核查看学生的学习态度与成果；利用QQ、微信、蓝墨云班等软件，实现校内教师和企业教师与学生的实时讨论、沟通与评价；每一个实训任务的完成，均会形成学生自评、小组互评、成果评价等，不以教师为唯一评价主体；通过以上多样化的考核评价方式，最终形成全过程的评价依据。

物业经营管理篇10

【关键词】国际化经营，物流企业，战略，成本管理，分析

随着我国加入世贸组织以来，国际市场中频频出现物流企业的身影，目前，物流企业的管理工作不断实现向集约化的转化，在管理中，尤其注重成本管理。在竞争日渐激烈的情况下，物流企业也应不断将其自身的经营战略向国际市场靠拢，以突破其在传统发展中所受到的瓶颈的制约，真正实现发展性的经营。在新的国际环境下，对物流企业的成本管理进行探讨，具有重大的意义，不仅有利于降低物流的成本，也能推动企业的发展，充分体现我国的全球地位。

一、国家化经营的内涵的概述

国际化经营虽然不同的国家的人们都给予了不同的定义，但是实际上其具有一个明显且典型的特征，也就是说，这种经营活动是在两个或者两个以上的国家中展开的，也就是说，不同的国界，可能采用不同的方式将这种经营活动分割开来。

二、通过更新传统成本管理的理念，确立新的管理理念，有效管理成本。随着时代的发展，国际化已经成为时代的主流，因此，很多企业的经营战略也实现了国际化的转变，在这种新的经营理念下，企业中的传统成本管理思想也应该改变，实现从短期成本管理到长远成本管理的转变。

三、注重物流企业中服务质量的提高和完善，有效控制成本

国际化经营战略下的物流企业应该不断提高对其自身服务质量的重视程度。物流企业不仅需要从细节上降低管理的成本，还要注重对成本管理的系统化、精细化控制。这就要求物流企业在整个物流供应链进行的每一个环节当中都需要做到最好。从产品制造到售后服务，乃至于每个物流环节部门间的协调，都需要提高其服务质量水平。物流企业还应该不断关注市场的发展和变化，在充分的市场调研的基础上，进一步开发符合市场需求的新产品，为企业注入源源不断的生命力。

四、通过物流成本管理方式的创新，来优化管理效果

物流成本管理一个很重要的组成因素是加强对先进物流成本管理技术的利用。通过先进的物流成本管理技术的推广和应用，物流企业可以有效降低物流的成本，获得更大利益。而物流成本管理技术指的是各种与物流成本管理相关的成本的管理以及操作技能和方法等，这种技术具有较高的专业性，其在管理过程中涉及到成本的规划管理、成本的设计管理以及评价管理等。随着科学技术的进步，物流成本管理技术结合了越来越多新技术以及新方法的应用，朝着现代化的方向发展着。要想得到更大的发展，就必须改良以往的成本管理理念，加大对这些现代物流成本管理技术的应用。

五、通过企业优秀管理人才的培养，来提高成本管理质量

物流成本管理人才的培养是构成影响物流企业成本管理成效的重要因素之一。针对我国物流成本管理人才短缺的现状，培养管理人才已经是势在必行了。成本管理质量的提高，离不开优秀管理人才，优秀管理人才是成本控制的关键所在。具体的，我们可以通过几个方面加强对物流企业当中人才的管理以及培训。企业首先应该从理论知识和实践技能两个方面加强物流成本管理员工的学习。员工要加强对成本控制专业显性知识的理解和认识，更重要的是，学习如何将这些理论知识应用到实际操作中。在对内部员工进行培养的基础上，加强对外交流。要注重与相关的物流企业、相关机构的合作和交流，充分发挥不同团体的优势，取长补短，达到培训资源的最优利用。与此同时，我们可以引进国外先进的管理经验。通过参考和学习其它外来资源，减少探索时间，提高员工的相关专业技能，与外界接轨，与国际接轨。通过这些优秀员工的培养，加强了企业的竞争力，提高了成本管理质量。

六、成本管理对于物流企业的意义

首先，提高了劳动效率。在物流企业从产品生产到配送过程中，总会出出现人员短缺的现象，但如果参与操作和生产的人员过多，就会降低企业的生产效率。而有效成本管理系统的实施，会对产品价格进行结算，当新的利益分配机制得到建立后，企业各个单位和岗位都会合理的对工序进行安排，而劳动力资源配置的优化必定会杜绝窝工现象的出现和发生。其次，降低了成本费用。成本管理的实行，能够促使企业各单位将生产经营中产生的各类费用自觉的转化为自己的费用进行有效的管理，而在预算条件一定的前提下，企业消耗的成本费用是不会变化的，一旦超支则会造成收入的减少，这就使各单位对于费用的节约投入得以注重，而通过有效的费用节约，必定会促使经济收入的增加。最后，优化了分配的方式。市场化机制的影响促使了内部市场买卖双方利益的相互对称，通过这一形式的实现，交易双方的利益分配就会得到准确的调节。而这种情况正好体现了不劳不得、多劳多得的分配原则，形成公正、公平的经济分配方式，从而形成了物流企业内部分配的科学化。

七、结束语

本文对在国家化经营战略的环境下，我国物流企业的成本管理进行了探讨，提出了一些建议，以供参考。

参考文献：

[1]王耀燕.价值链理论视野下物流企业成本管理[J].中国商贸，2010

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[3]杜江.ERP 环境下企业物流成本管理研究[J].物流技术，2009，（5）.

[4]吴炎太，李定安.作业成本法在物流企业中的应用[J].中国管理信息化，2008，（10）.

[5]阳志琼.我国物流企业应用作业成本法的难点与保障措施分析[J].物流技术，2010，（9）.