商业贷款政策范文
时间：2024-02-21 18:00:41
导语：如何才能写好一篇商业贷款政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】贷款损失税收政策商业银行
为有效化解商业银行的贷款风险，缓解企业实体经济融资困难，财政部及国税总局先后出台了多项税收优惠政策，鼓励商业银行加大对企业的贷款力度，及时处置贷款损失，增强商业银行抵御风险的能力。
一、政策出台的背景及意义
“三农”是我国经济和社会发展的基础，中小企业是国民经济发展的生力军。在促进经济增长、扩大就业、促进创新、繁荣市场和满足人民群众需求等方面，发挥着极为重要作用。加强农村和中小企业金融服务，事关经济社会发展全局，具有十分重要的战略意义。然而，中小企业和农村经济在其发展过程中，资金短缺是其面临的主要问题。因此，国务院要求加大对中小企业政策支持力度。鉴于涉农贷款和中小企业贷款风险程度较高的实际情况，财政部和国家税务总局专门制定税收政策予以明确，鼓励金融机构加大对涉农贷款和中小企业贷款力度，支持农村经济发展、缓解中小企业融资难的问题。
二、商业银行适用的贷款损失税收政策有哪些
商业银行适用的各类减免税优惠政策有很多，其中关于贷款损失的税收政策主要有贷款损失准备金税前扣除政策及贷款损失专项扣除政策。
（一）贷款损失准备金税前扣除政策
对于一般企业会计上计提的资产损失准备金，税务处理中作为税会差异需要进行纳税调整。但对于银行、保险等特殊行业计提的资产损失准备金，是可以进行税前扣除的。根据财政部、国家税务总局的《关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关政策的通知》规定，商业银行准予当年税前扣除的贷款损失准备金＝本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%－截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。在商业银行的贷款中，涉农贷款和中小企业贷款由于其贷款对象的特殊性，更需要加大税收政策扶持力度。据此，财政部及国家税务总局了《关于金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除有关问题的通知》，对商业银行发放的涉农贷款和中小企业贷款进行风险分类后，分别按照关注类2%、次级类25%、可疑类50%、损失类100%的标准计算可税前扣除的贷款损失准备金。
（二）贷款损失专项扣除政策
根据国家税务总局的《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》规定，企业发生的符合条件的资产损失，可在实际发生且会计上已作损失处理的年度申报专项扣除。对于商业银行发生的贷款损失及应提供的相关证据材料，主要包括以下几种情形：一是债务人或担保人依法被宣告破产、关闭、被解散或撤销、被吊销营业执照、失踪或者死亡等，应出具资产清偿证明或者遗产清偿证明；二是债务人遭受重大自然灾害或意外事故，企业对其资产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权，应出具债务人遭受重大自然灾害或意外事故证明、保险赔偿证明、资产清偿证明等；三是债务人因承担法律责任，其资产不足归还所借债务，又无其他债务承担者的，应出具法院裁定证明和资产清偿证明；四是债务人和担保人不能偿还到期债务，企业提出诉讼或仲裁的，经人民法院对债务人和担保人强制执行，债务人和担保人均无资产可执行，人民法院裁定终结或终止（中止）执行的，应出具人民法院裁定文书；五是债务人和担保人不能偿还到期债务，企业提出诉讼后被驳回起诉的、人民法院不予受理或不予支持的，或经仲裁机构裁决免除（或部分免除）债务人责任，经追偿后无法收回的债权，应提交法院驳回起诉的证明，或法院不予受理或不予支持证明，或仲裁机构裁决免除债务人责任的文书。由于上述贷款损失需提供较多的证据材料，且部分证据材料存在取证难、取证成本高的问题，从而加大了商业银行贷款损失税前扣除的难度。为切实解决涉农贷款和中小企业贷款难的问题，鼓励金融企业加大涉农贷款和中小企业贷款力度，及时处置涉农贷款和中小企业贷款损失，国家税务总局了《关于金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失税前扣除问题的公告》，对于商业银行涉农贷款和中小企业贷款损失的税前扣除认定标准予以放宽，将涉农贷款、中小企业贷款损失税前扣除的证据材料简化为金融企业涉农贷款、中小企业贷款分类证明，以及向借款人和担保人的追索记录。
三、青岛农商银行贷款损失税收政策应用管理实践
充分应用贷款损失税收政策，会使商业银行有效节省税收成本，从而能够更好地相应国家号召服务于各大实体经济尤其是涉农及中小企业的融资需求。下面结合青岛农商银行的的管理实践对商业银行应用贷款损失税收政策提出几点相关建议。
（一）建章立制，梳理部门职责，细化职责分工
为规范贷款损失税前扣除的管理流程，青岛农商银行研究制定了《青岛农商银行贷款损失税前扣除管理办法》，明确各相关部门的具体职责分工，加强协作，共同做好贷款损失税前扣除的管理工作。资产管理部门负责审核、组织审批贷款损失资料的真实性、合法性、合规性及完备性，并建立《贷款损失管理台账》；风险管理部门负责对贷款损失相关责任人进行责任认定，是贷款损失的责任认定机构；审计部门负责不定期抽查申报税前扣除的贷款损失资料，并进行专项审计，是贷款损失的审计机构；财务部门负责对符合条件的贷款损失进行账务处理，并在企业所得税年度汇算清缴期内向所属国家税务局申报资产损失专项扣除。
（二）选择适用的贷款损失准备金税前扣除政策
商业银行选择所执行的贷款损失准备金的税前扣除政策时，应进行认真测算，选择适合自身情况的最优政策。青岛农商银行自改制成立以来，一直执行按所有贷款的1%计算扣除贷款损失准备金的办法。基于不良贷款逐渐增长的情况考虑，财务部门通过进行测算发现按涉农及中小企业贷款的分类的扣除方法更为有利。故积极进行筹划，向税务机关申请将原来按贷款余额1%标准计提损失准备税前扣除标准，转换为对涉农贷款和中小企业贷款按照分类标准计提贷款损失准备。通过贷款损失准备金的税前扣除政策的调整，有效节约了税收成本，提高了税收效益。
（三）严格贷款损失税前扣除审批管理流程
为有效防范贷款损失税收政策应用不当引发的相关涉税风险，青岛农商银行建立了完善的贷款损失税前扣除审批管理流程。首先，拟申报贷款损失的各分支需填报《青岛农商银行贷款损失申报审批表》，注明借款人、保证人、借款合同金额及起止日期、拟申报贷款损失金额，经办人在相应栏目中签字、负责人签署意见并在相应栏目中签字。随审批表报送申报贷款损失调查报告、借款合同、借据、担保合同、内部责任认定书及相关外部证据等其他债权发生的明细材料。分支机构不良资产管理委员会对贷款损失资料审核审批通过后，提交总行资产管理部门审批。总行资产管理部门作为复审机构，对各分支机构上报的材料进行逐笔、逐户审查审批工作，进一步确保资料的真实性、合法性、合规性和完备性。对于查证债务人或者担保人有经济偿还能力，而未进行有效追偿的不予审批。经审查符合条件的，上报总行不良资产管理委员会审批。总行不良资产管理委员会审批通过后,向总行财务部门提交贷款损失资料及《贷款损失管理台账》。总行财务部门对于符合国家税务总局的《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》中资产损失专项扣除认定条件的，通知各分支机构财务部门进行账务处理，并在企业所得税汇算清缴期内向所属国家税务局申报资产损失专项扣除。
篇2
用户可以通过住房公积金贷款、商业贷款和组合贷款的方式办理房贷。
住房公积金贷款：住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款率较低，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半，很适合经济条件一般或近期有购房需求但资金情况比较紧张的用户。
商业贷款：商业贷款也就是通常情况下说的按揭贷款，需要用户缴纳不低于房屋评估价的30%作为购房首付，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有被银行认可的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，就可申请使用银行按揭贷款。
组合贷款：个人住房组合贷款，用户可以办理住房公积金贷款和商业贷款二者的组合贷款。
（来源：文章屋网 ）
篇3
截至2010年12月31日，全国保险资产总额达人民币50481.6亿余元，其中，中国人寿总资产达13361.61亿元，中国平安总资产达11716.3亿元，中国太保总资产达4757.11亿元。
5万亿险资到底用在何处？具体又该怎么运用？ 2011年两会期间，多位保险界代表和政协委员纷纷献出良策，为5万亿保险资金指明了新的出路。
保障房建设
两会期间，最受关注的字眼是保障房建设，而保障房资金的巨大缺口使得许多社会资金跃跃欲试，保险资金便是其中之一。中国人寿集团总裁杨超和中国平安掌门人马明哲都提交了关于保险资金积极参与保障房建设的提案。
对于保险企业参与保障房建设的模式，杨超认为有债权计划、股权投资、基金等3种模式，他同时强调，险企介入保障房建设，首先是要注意保障安全，第二个是流动，第三是有回报率。而债权模式是最快的，也是最好、最安全的。
在具体措施上，马明哲也给出了设立专项基金，给予税收政策支持，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。
针对险资参与保障房建设的提案，3月6日，中国保监会主席吴定富在接受采访时称：“按照有关规定，保险资金投资保障房在法律上没有障碍。目前已经在上海市进行试点，参与试点的公司是太平洋保险。”
养老产业
除了险资参与保障房建设，社会养老也是今年两会保险界委员关注的重点话题。杨超在两会期间就不止一次表示：“当我看到有些老同事为照顾病中的老伴而力不从心时，我的心情十分复杂。”
在给养老产业算的“经济帐”中，杨超提到，2010年、2020年和2030年，我国老年产业规模有望从近1万亿元，提升到8万亿元和22万亿元。他认为，目前我国养老产业发展存在着作坊式、规模小、服务差、配套弱、投入少、无标准、缺监管等问题。要推进养老产业的快速健康发展，需要各方面共同努力。因此他建议，要引导长期性资金投资养老社区建设。
中国人保集团董事长吴焰也提交了相应提案。他建议，将保险资金投资养老社区作单独投资类别管理，根据各类保险机构的资金运用规模、资金管理能力和经营历史情况等，对该项投资比例实行差异化、弹性制管理。
合众人寿董事长戴皓则认为，保险资金投资建设养老院是可行的，险资参与养老产业有利于实现公平养老，提升养老品质。戴皓表示，他还将继续关注养老问题的方方面面。
商业贷款
较之于社会养老，商业贷款对于险资而言完全是一个新的领域。
篇4
目前贷款购房人群中，因子女教育或是生子养老等需求进行置业升级人群比重已占到了60%。在限购、限贷政策下，面对商业贷款和公积金贷款两种贷款方式，置业升级人群该如何抉择呢？
第一类：首套房全款购买，现已卖掉
限购：北京家庭和符合条件的外地家庭均不限购
限贷：二次购房使用商贷、公积金均算首套房
目前在借款人首套房全款购买且出售的情况下，北京家庭和能够提供在京五年以上纳税或社保证明的外地家庭均不受限购限制。在二次购房时，不论是使用商业贷款和公积金贷款都会被算作首套房。
在贷款政策上，两种贷款方式的首付比例均为30%。按照贷款额80万、20年期、等额本息计算，购房人使用公积金贷款与商业贷款相比，每月可节省月供958.75元，节省总利息支出230099.39元。
结论分析：通过对比计算可以看出，如果购房人首套房全款购房且已出售、再次购房时，虽然商贷和公积金均按首套房政策执行，不过每月近千元的月供差额，公积金贷款省钱高手称号实至名归。
第二类：首套房贷款购买，现已卖掉
限购：北京家庭和符合条件的外地家庭均不限购
限贷：二次购房商贷算二套、公积金算首套
在借款人首套房贷款购买且出售的情况下，北京家庭和能够提供在京连续五年纳税或社保证明的外地家庭均不限购。在二次购房时，根据“认房又认贷”的原则，使用商业贷款会划定为二套房，公积金贷款由于“只认贷”则会算作首套房。
相比之下，购房人使用公积金贷款可以少付30%的首付款。如果以总价100为的新房为例，当首套房贷款购买后卖掉再二次贷款买房，使用商贷算二套，贷款额四成为40万；使用公积金算首套，贷款额七成为70万。两者对比后发现同是贷款20年期、等额本息计算，公积金贷款额度因高于商贷，所以每月要多支出1286.99元月供，多支出总利息8877.57元。
结论分析：对于上述情况，公积金“认房不认贷”的认定标准更为人性化，更适合首期首付资金不足的置业升级人群，不过因为贷款额较高，对借款人还款能力要求较高。
第三类：首套房贷款或全款购买未出售
限购：京本地家庭限购一套，外地家庭停售
限贷：二次购房使用商贷、公积金均算二套
在借款人首套房未出售的情况下，根据京限购令，本地家庭限购一套、外地家庭停售。使用贷款购房时，因为公积金和商贷均“认房”，所以不论使用哪种贷款方式均属于第二套房。如果借款人首套房家庭人均居住面积低于28.81平米计算，商贷、公积金二套房首付比例相同。按照贷款额80万、20年期、等额本息计算，由于公积金贷款利率较低，在贷款额相同的情况下与商贷相比，每月可节省月供1079.91元，节省总利息支出259176.48元。如果借款人首套房家庭人均居住面积超出28.81平米时，公积金二套房是停贷的，而商贷则不考核首套房面积，相比之下商贷优势较为明显。
结论分析：对于首套房未出售再贷款购房的人群来说，如果首套房人均居住面积符合公积金二套房贷款条件，尽量使用公积金贷款来减轻还款压力。如果不符合公积金二套房贷款条件，那么则只能通过商业贷款购房。
结合以上三种情况，虽然公积金贷款在较为人性化的认定标准和低利率魅力极大，不过80万的贷款上限仍不能忽视，可能会限制部分贷款额需求较高的人群。建议购房人在置业升级前要多咨询专业的贷款机构，在听取专家的建议后再做定夺。
TIPS：
首套房首付当前仍为30%
日前，一则首套房首付将上调至五成的消息横空出世，在房贷市场上掀起一阵不小的风波。不过从首套房政策执行情况来看，目前的十余内外资银行均按照最低30%的首付来执行，无首付50%现象。首套房最低30%的首付比例是去年9月底两部委文件中提出的，至今银监会尚未出台首套房首付上调通知，仍按首付三成执行。
篇5
二手房组合贷款目前可执行银行较少，并且业务还没有得到优化，但毕竟是缴纳公积金的居民最省钱的购房融资渠道，如果轻视了它，则要承担少则几万元多则十余万元的利息。易贷中国在部分房贷借款人的在线咨询中得知，不少居民对于二手房组合贷款的一些要点问题并不明晰。在这里，以北京为例我们予以简单解析。
问题一：北京二手房组合贷款的办理方式有哪些？
解读：目前北京市二手房组合贷款可以通过两种方式来办理。一是通过北京市住房贷款担保中心担保获得贷款，在契税办理完结、建委出具领取通知单、中介公司出具过户证明后，资金划入卖方账户。二是不通过中介的二手房交易，是以抵押担保模式，在办理完产权过户并完成抵押登记后，资金划入卖方账户。后者相对较为繁琐，因产权办理需完成，购房者应根据自身情况合理选择。
问题二：哪些人群适合申请二手房组合贷款？只要交纳公积金就可以吗？
解读：一般来说，凡是在北京缴纳公积金的企事业单位员工，均可享受二手房组合贷款。如果居民的公积金缴存额度较高，那么购买高总价、优质地段房屋的借款人省息受益将更为明显。对于大多数购房者而言，房价越高，需要向银行申请的贷款就越多，如能更多转化为公积金贷款，无疑省字当头。
问题三：组合贷款中，公积金部分最多可以申请多少？
解读：这是申请群体最为关注的焦点问题。需要注意的是，目前北京市公积金贷款单笔发放的家庭上限额度为80万元，但却有条件限制，需要借款人缴存公积金已满一年，并且每月的个人缴存额不低于500元，如果单单申请公积金贷款，很多中低收入人群无法满足融资需求，而组合贷款中超出公积金的部分则可以由商贷填补，直接减轻了二手房购房者的首付压力。
问题四：在申请二手房组合贷款时，申请者需要准备哪些材料？
解读：打有准备的仗，方能不慌不乱，组合贷款亦是如此。在申请组合贷款时，公积金贷款材料及商贷材料均需准备，其中主要包括：购房者的有效身份证明、收入证明、银行流水、购房合同正本以及首付款收据等，还有卖方的房产证（含共有权证）、有效身份证明等。提交申请时，交易双方必须已经递交过户申请，并取得交易契税凭证、领证（房产证）通知书、过户证明等。
问题五：较之纯商业贷款，二手房组合贷款到底能省多少钱？
解读：首先应当指出，目前北京市首套房商业贷款普遍执行基准利率，5年期以上6.8%，3～5年期（含）为6.65%，1～3年期（含）为6.4%；而公积金贷款则执行5年期以下4.2%、5年期以上4.7%的标准，两者差异较为显著。以70万元公积金贷款、30万元商业贷款的首套房组合贷款为例，假定贷款期限为25年期，来对二手房组合贷款及纯商业贷款做一对比，如附表所示。
问题六：申请二手房组合贷款，涉及哪些具体费用？
篇6
内容摘要：公司的融资方式多种多样。每种融资方式都有其优缺点，在不同时期国家的货币政策或金融政策都会影响不同融资方式的使用效率，因此，公司对不同的融资方式也有不同的选择。本文对各种融资方式进行了介绍，并在此基础上，结合法律规定对每种融资方式的特点进行对比分析。
关键词：融资方式 债券 股票 贷款
公司作为我国经济活动中的主要主体类型，无论其规模大小、经营模式、经营领域，在其日常经营中都会遇到资金融资的情况。近年来我国逐步开放一些新的融资方式，可供公司选择的融资渠道也日益增多。公司对不同的融资方式也有不同的选择。本文对各种融资方式进行了介绍，并在此基础上，结合法律规定对每种融资方式的特点进行对比分析。
公司融资方式的种类
（一）内源融资和外源融资
从融资资金来源看，融资方式可分为内源融资和外源融资。内源融资即公司从自己内部进行融资，公司在一定期间的经营成果，包括利润中提取的资本公积金、未分配利润等，都可构成公司内部融资的资金来源，满足公司日常经营的资金所需。外源融资即公司向他人融资，以某种方式在一定期间获得他人资金的使用权、收益权甚至所有权，“他人”系指公司以外所有法律主体，包括自然人、法人，其中也包括公司股东。
（二）传统融资模式和新型融资模式
从产生的历史时间来看，融资方式可分为传统融资模式和新型融资模式。传统融资方式的典型模式包括银行贷款、发行股票债券，还有融资租赁。任何公司如有资金困难，都可向商业银行申请贷款，贷款期限、贷款用途由双方约定，贷款利息都遵守中国人民银行的指导利率。
以发行股票的方式融资也有数百年历史，我国自20世纪90年代初开放股票市场，迄今已有超过两千余家公司通过证监会批准从股票市场融资，经过二十多年发展，股票市场在我国也已经初步完善。传统的债券包括企业债券和公司债券，其发行均受到法律的严格限制，因此在公司融资中作用并不明显。融资租赁主要通过租赁固定资产达到融资目的，它可以缓解急需购买固定资产而又缺乏流动资金的公司的资金周转困难。新型融资方式包括近几年新开放的中期票据、短期融资券和超短期融资券，融资券的期限、用途、发行条件等都有法律或政策明确规定，上市时间虽短，却吸引了诸多有资金需求的公司和研究者的关注。
（三）股权融资和债券融资
从投资者权益看，融资方式可分为股权融资和债权融资。股权融资即通过发行股票，将公司一部分股权让渡给投资者，融资之后，投资者作为股东取得公司经营管理权，但只能要求对公司经营利润进行分红，而不得要求公司在一定期限后还本付息。债权融资则是公司以某种方式在一定期限取得他人资金的使用权，投资者不能取得公司所有权和管理权，但在约定期限届满后有权要求公司偿还本金，并支付约定利息。
（四）商业贷款、债券、股票、租赁融资和债转股
从法律规定的融资方式看，融资方式分为商业贷款、债券、股票、租赁融资，还有一种特殊种类—债转股。债券除了传统的公司债券和企业债券之外，近几年国家又分别规定了中期票据、短期融资券、超短期融资券等债券形式，法律规定的发行条件并不像公司债和企业债那么苛刻。债转股则是一种半债券半股权的融资工具，即公司发行债券融资时，同时规定债券到期后，债券持有人可选择要求公司还本付息，也可选择将所持债权转化成公司股票，目前债转股在证券市场也大量存在。
在市场经济比较成熟的西方国家公司的融资结构中，内源融资是其首选，内源融资的比重超过公司融资总规模的50%（徐海宁，2010）。但在我国公司融资模式选择上，股权融资方式则是很多公司的首选，上市发行股票更是很多公司的目标。造成公司如此选择的原因多种多样，有法律规定的不完善，也有公司对融资成本的高低、融资程序是否简单方便等因素的考虑。
公司融资方式的特点比较
各种融资方式自有其特点，不同公司也就有不同选择，这也影响了公司的融资结构。
（一）内源融资
内源融资由于资金来源于公司内部，只要公司内部经营过程中产生利润，公司就可以利用，不需向国家主管部门申请批准，不需要与他人签订合同约定资金用途，也不需要向他人支付资金使用的利息或其它代价，更不会因为融资问题影响股东对企业的控制权，所以具有无风险、无成本、完全自主的特点。但内源资金并非可以随意利用。首先，内源资金需要公司经营有一定的赢利业绩，按照《公司法》的规定，只有公司经营在上缴税金、弥补亏空后存在净利润，才可能存在内源资金；其次，公司净利润还需要公司股东会形成决议，才能确定将其分作股东红利，还是用于企业内部融资。因此，好的经营业绩和股东决议是内源融资缺一不可的两个条件。内源融资在我国国内公司融资结构中的地位远不如股权融资，就是因为这两个条件不容易同时达到。
（二）商业银行贷款
在20世纪，因为融资渠道的匮乏，公有经济的独特地位和国家对公有经济的特殊政策，加之银行管理上存在的漏洞，商业银行贷款作为传统的一种融资方式，在解决公司经营资金困难的诸多选项中曾经有过难以超越的地位。商业贷款的法律依据主要是《合同法》和《商业银行法》。公司通过商业银行贷款融资的一个特点是程序简单灵活，主要由双方依据《合同法》签订借款合同约定各自权利义务，法律对借款方的资格和借款用途等没有特别限制，商业贷款的另一个特点是借款公司必须提供担保，而且贷款期限一般都比较长，很少有少于一年的情形。
由于20世纪八九十年代企业贷款审批和监督不严，造成了大量的银行坏账。近年来银行贷款的条件渐趋苛刻，再者贷款利息居高不下，加之国家信贷政策的变化，还有商业贷款还伴随着高额的贷款回扣，从商业银行获得贷款的难度越来越大。因此，伴随着融资渠道的增多，银行贷款的地位已经有所回落。
篇7
房子一直是年轻人最关心的问题，要做出买房的决定主要取决于两点，一是房价会涨还是会跌，二是房子是否买得起。
房子还会涨吗？从国家多次出台调控政策的角度出发，中央政府并不希望看到房价过快上涨，但调控的结果并不尽如人意，房价在一线城市仍然在上涨。而我们也不知道国家还会出什么政策，进一步打压房价。因此，现阶段预测房价的涨跌基本上是盲目的。
再看一下你们的购房能力，如果用60万元做首付，你们最多可以买200万元的房子。但如果只首付3成，你们很难从银行贷到85折利率的贷款。要想享受首套房优惠利率房贷，首付比例恐怕要提高到50%，首付款要提高到100万元，考虑到税费以及装修的费用，你们的资金缺口大约在60万元左右。我想，这恐怕就是你们所说的，还需要向亲戚朋友借钱的原因。
从偿债能力上看，在首付100万元的情况下，公积金最高可以贷款60万元，商业贷款还需要贷40万元，按30年贷款期限计算，公积金月供为3040.11元（贷款利率4.5%），商业贷款月供为2288.13元（贷款利率为基准利率6.55%的85折），两只合计为5328.34元。考虑到你们每个月还可以用公积金冲还贷，因此，这100万元贷款对你们来说并不会造成很大的财务压力。问题是你们还有60万元的资金缺口，如果向亲戚朋友借，恐怕很难借30年这么长，能借5年就不错了。即使不考虑利息问题，5年还清60万元，每年也要还12万元，每个月1万元。加上公积金和商业贷款，还款额差不多和你们的收入相当了。按平均每人7500元的公积金缴存基数计算，每个月两人可以用来冲还贷的金额为2100元，冲还贷后，你们也就只有2000元左右来支付日常生活费用了。
篇8
以上这些措施我国都已经陆续采取，唯独在设立政策性中小企业专业银行方面，至今未有动作。参考国外经验，设立国家政策性中小企业专业银行，也许是一个很好的思路。
日本
日本政府从20世纪40年代开始相继颁布了30多种关于中小企业政策的主要法律，形成了相对独立、较为完整的中小企业法律体系。《国民金融公库法》、《中小企业金融公库法》、《中小企业基本法》等法规的制定和完善，使政府可以通过金融辅助手段对中小企业进行适当的支持和帮助。
国民金融公库。国民金融公库的形式与我们所说的国家政策性银行相类似。其要点是，注册资本金全部由国家政府提供；贷款资金的增量由财政年度预算安排一部分，其余从邮政储蓄、福利年金、国民年金、简易生命保险金等资金中调剂使用；公库的贷款业务一律由公库独立进行，不受政府干预，贷款业务通过其在全国的152个分支机构以简便的手续和快捷的速度放贷；公库系特殊事业法人，免交一切税费，贷款损失由财政补贴。
商工合作社中央金库。1936年建立，其资本金的78％由政府出资，22％来自企业组合机构，是政策性金融机构中唯一一家有存有贷的中小企业金融机构。除办理存贷款业务外，还发行贴现金融债券、带息金融债券和利息一次付清的金融债券，以此为中小企业提供优质、稳定的贷款。
中小企业金融公库。中小企业金融公库是日本政府依据《企业金融公库法》于1953年设立的，业务范围主要是，提供长期固定利息贷款；提供政策性特别贷款，重点支持从事新事业、建立新企业，改善经营，开发新技术等活动。在经济形势恶化的情况下，发挥安全网的作用，使那些有成长前景的中小企业不受经济环境的影响，提供各种信息和咨询服务，使中小企业能适应环境变化。
需要说明的是，日本是市场经济，民间金融机构是中小企业融资的主体，而政府则通过政策性金融机构来引导民间金融机构向中小企业融资。政策性金融机构一般不直接或单独对中小企业投资，在中小企业间接融资额中所占比重一般只有10％左右。政策性金融机构是针对中小企业金融市场资源配置不足的情况设立的，其经营策略是，在企业无法从其他金融机构获得资金时才会提供资金方面的援助。
韩国
韩国于1961年8月1日依据《中小企业法》设立了支持中小企业发展的专业银行――韩国中小企业银行。它是韩国政府设立的专门为中小企业提供融资服务的专业银行，由政府拥有其中51%的股份，具有控股权，其他综合商业机构共持股49%，是韩国三大政策性银行之一，总资产达1110亿美元，目前在世界各大银行排名中位列第133位，在韩国国内银行排名第4。
现今，中小企业银行已发展成为拥有约16万个韩国中小企业客户的大型银行，在中小企业金融业务方面占据主导地位，另外设有四家下属子公司，在韩国国内有575家营业网点。
韩国中小企业银行对中小企业提供的贷款，按性质分为一般商业贷款和政策贷款。一般商业贷款，由中小企业银行根据商业原则自主发放。其中78％左右是流动资金贷款，18％左右是设备贷款，其余为外汇贷款。
政策性贷款是为了满足中小企业的特殊融资需要，经由中小企业银行发放的贷款。政策性贷款的利率比一般商业贷款的利率低1～1.5个百分点。除韩国中小企业银行外，韩国政府还出资设立了中小企业振兴公团，主要对中小企业发放创业贷款，利率更加优惠。
德国
德国复兴信贷银行，成立于1948年，最初为第二次世界大战后联邦德国的重建提供资金，现为德国企业（主要是中小企业）提供长期投资贷款，业务单一。其首要任务是为促进德国中小企业发展，提供优惠的长期信贷。德国企业99％是中小企业，这些企业解决了德国近2/3人口的就业问题。
作为德国政策性银行，其突出的特点是，信贷发放着眼点在企业方案的成长性与项目的经济性上，按商业银行的风险角度来发放信贷；以促进德国企业，特别是中小企业的发展和推动德国经济发展为己任；不与其他商业银行竞争；不受政府的干预，项目的授信权为董事会所掌控和决定，但由政府部门组成并领导监事会，对业务进行监督；在国际资本市场上融资时，由政府提供担保；不向国家缴纳股利，不用上缴所得税。
美国
法律支持。美国联邦政府为扶持中小企业的发展，用立法的形式规范中小企业的融资，包括：《小企业法》、《中小企业投资法》、《中小企业经济政策法》等，通过法律保障中小企业的合法权益。
设立专项基金。财政专项基金是美国政府为中小企业能够长期、稳定发展而给予的财政援助。主要可分为两类：一是鼓励中小企业产品创新和吸纳就业的基金，包括中小企业的创业基金、失业人口就业基金等；二是降低中小企业市场风险的基金，包括风险补偿基金、特殊行业的再保险基金等。
篇9
1、国家对个人购买商业房产目前没有任何限制的，商业性质的房子，不受房产政策的影响。
2、有商业贷款，在购买房子还是按照首套房标准的，商业性质的房子是不算在住宅限购或限贷政策的，商业性质的土地使用年限是40年，办理贷款的成数是5成，一般最长贷款年限是10年。
相关说明：
1、商业地产（商铺、写字楼、商住两用物业、洋房等）均不在国十条限定范围内。
2、商业地产的缴税没有变动、基准利率没有变动，贷款额度（最高50％）以及贷款最大年限（个人最长10年）均没有变动，
篇10
一、出口贴息问题的引出
由于出口补贴政策，会在一定程度上扭曲了国际贸易中的公平、公正的竞争原则，容易引起贸易摩擦，因此在国际上通过协商建立了一些规则来规范这方面的操作，协调相关的争端。加入wto后，我国政府承诺要遵守其规则，因此必须对一些有违wto的政策进行调整，贴息问题在其中显得比较突出。出口贴息，一般体现在出口信贷方面，实际上这是目前国际通行的支持出口的一种方式，我国是通过成立进出口银行来完成这方面的职能，只是我国的出口信贷采用的信贷工具和侧重点跟发达国家有一定的差异，这是由一个国家的经济发展水平决定的，包括金融体系的机构、财政实力等，我们没有必要在此论证孰优孰劣，关键是必须作到既能加大对出口支持的力度，又不至于招致非议。
（一）国际上的有关规定
1.wto关于出口补贴的规定。wto是倡导自由贸易的，因此对出口补贴之类的做法采取的是一种排斥和反对的态度。根据wto《补贴与反补贴协定》的规定，一国政府仅仅可以对研究开发和对落后地区、环保等进行补贴，而在其他方面的补贴都是不允许或被禁止的。其中出口补贴是明文禁止的，属于“禁止使用的补贴”，即是任何成员方都不得使用或维持的补贴方式，否则如果被其他成员发现或有理由相信其正在实施或维持这种补贴，则可以采取反补贴措施或救济方法；同时对出口补贴也进行了定义，即指在法律上或事实上仅向出口行为使用的补贴，并列举了出口补贴的12种形式，其中就包括了出口信贷的利率优惠，规定如果出口信贷利率低于其成本则构成了出口补贴。介于允许的补贴和被禁止的补贴之间的是可申诉的补贴，这种补贴虽可被成员国所采用，但其他成员国可以采取反补贴措施或救济方法，因为这种补贴行为也会刺激受补贴方某种产业或产品的发展，而直接或间接阻碍其他成员产品的生产或出口，导致不公平竞争行为的产生。
因此政府在出口补贴问题上必须十分策略，否则会出现贸易摩擦。根据上述的规定，如果对某个行业整体，而不是在出口阶段上进行补贴是wto所允许的，同样对高新技术和产品的研究开发进行补贴也是可以的，这就为采用贴息手段间接支持出口提供了可能。2.oecd关于出口信贷的有关规定。不仅wto对出口信贷有明确规定，经合组织oecd也为协调内部争端达成了关于出口信贷的“君子协定”。由于发达国家为支持本国出口，大量的使用出口信贷这一手段，竞相提供优惠的贷款，导致相关国家的财政难于承受负担，最后大家被迫坐在一起就有关的出口信贷条件进行了协调，达成了所谓的“君子协定”，其主要目的就是规范并约束各国在出口信贷方面的操作，它规定的出口信贷的主要条件包括：
a、贷款最长期限：一般不超过10年；
b、贷款最高比例：一般不高于85%，这样就要求现汇或预付款比例不低于15%；
c、风险加息率；
d、贷款最低利率：官方支持的出口信贷（包括直接贷款、再融资和利率支持）的最低利率必须以商业参考利率cirr为基础。
它之所以被称为“君子协定”，是因为它并不具有法律效力，全靠各成员方自觉遵守。应该说“君子协定”的诞生，规范了各国政府的出口信贷政策，使出口信贷有了统一的标准，并增加了透明度，抑制了各国政府为鼓励出口竟相提供优惠贷款的行为，为国际贸易创造了一个公平的竞争环境。但由于发达国家的出口信贷主要是买方信贷，而直接贷款给本国企业较少，这方面多是由商业银行提供商业贷款，而出口信贷机构提供担保，采用贷款担保的方式，因此“君子协定”对出口卖方信贷没有做相应规定，不过却给出口卖方信贷提供了较好的借鉴，即可以通过设定一个参考的利率，来衡量出口补贴的程度。
（二）我国出口贴息政策的现状
目前我国出口贴息主要体现在出口信贷上，而这项业务由进出口银行作为官方出口信贷机构来承担，并以人民币出口卖方信贷为主，以接受国家财政的利差补贴为主要特征，较商业贷款有较大的利率优惠，因此其补贴特征比较明显，容易授人于柄。加入wto后，我国承诺要遵守其规则，并在有关的文件上对政策性银行，包括进出口银行的信贷业务做了相应的说明，即政策性银行贷款不接受国家的财政补贴，贷款基本上按商业贷款利率，而进出口银行的业务主要是以出口信贷担保为主，少部分采用直接贷款。目前对此种说法还没有见到任何权威的解释，但我们的出口信贷有较大的补贴成分以及业务方式有较浓的中国特色却是不争的事实，这说明我国以出口信贷为主的出口贴息政策在入世后面临着较大的调整压力。
二、出口贴息的产业政策依据
一国政府实行出口补贴政策，就是将国家的财政资金，即纳税人的钱补贴给出口企业，而最终受益的很可能仅仅是国外的消费者，这就涉及到了国家的福利损失问题，因此必须理清什么样的产品可以给予扶持，才能将有限的资金投放在最需要的地方。该问题的实质已突破了贸易政策范畴，更关系到了国家的产业政策，过去我们常将产业政策和贸易政策完全割裂开来，贸易政策独立于产业政策，很难发挥出应有的功效，在经济全球化的背景下，国际问题国内化、国内问题国际化的趋势越来越明显，一国的贸易政策和产业政策更加密切相关，因此现在来讨论这个问题就显得更为迫切。
如果单纯地来谈论出口补贴问题，仅仅为了出口而给予补贴，那对出口的补贴很可能不仅不能真正起到刺激出口的目的，还会导致国家福利受到损失，其实质不过是把本国纳税人的钱捐给了进口国的消费者，而在后果上还可能引起法律上的纠纷和贸易上的摩擦，福利经济学理论的追随者们很反对进行这样的补贴，更有学者认为，在一些条件下为维护国民的福利，对某些产业的产品出口不仅不应补贴，反而应加征出口税。
而以克鲁格曼为代表的倡导“战略性贸易产业政策”的西方学者认为，政府实行补贴政策，应选择符合下列条件的产业，才能符合国家整体利益：
1.该产品出口所获得的额外收益必须超过补贴的总成本，出口增加带来的收益抵消了补贴成本后，才能增加国民的福利，达到补贴的目标。但不是每个产业都具备这样的条件，因此企业要想进入出口补贴范围，必须越过一定的门槛，即由政府设立的进入壁垒，否则成了为出口而出口，造成一定的政策错位。
2.出口补贴不能对国内消费者造成大的不利影响。由于出口补贴只针对了部分的行业，受补贴行业的出口增加会导致该行业的利润率增加，促使生产要素向该行业的流动，并引起该行业劳动力要素价格的变化，引起社会财富的分配格局的改变。
3.出口补贴应使本国企业能增加产量，同时必须要造成国外竞争对手降低产量，使产品价格不至于降低太多，否则补贴的结果只是由国家承担了企业的一部分成本，促成企业降低出口价格，而这并不一定能达到增加市场份额的目标，带来额外的收益，反而可能导致贸易条件的恶化，这不是出口补贴的目的。
当然，这些观点是建立在目前西方世界不完全竞争即寡头垄断的假设基础上的，但却很值得我们思考。尤其目前我国的外汇储备已跃居世界第二，单纯鼓励出口赚取外汇的时代已过去了，赔本的买卖企业不愿意做，政府也不会鼓励，支持出口的目的很大程度上是为了扶持国内的产业，提高竞争力，而不仅仅是为了创汇。选择出口补贴，首先考虑的应该是选择行业，对出口的支持不应完全体现在出口的阶段，否则极易授人于柄，引起贸易纠纷，必须采用灵活的策略，关注企业的技术研发以提高核心竞争力方面，这些不违反wto的规则，从长远来讲更具意义。
三、贴息方式探索
由于我国的出口贴息政策，主要是体现在人民币出口卖方信贷上（对企业技术改造的贴息贷款不在本文讨论之列），这是目前我国出口信贷机构使用的主要支持方式，因此要更好地使用这一信贷工具，就必须解决好利率问题。当然这不是一个简单的问题，涉及到很多深层次的问题，但至少应该把商业贷款利率、国债利率和银行的筹资成本等几方面的因素结合起来考虑，确定一个科学、合理的信贷利率。
（一）商业贷款利率
跟商业银行的贷款利率相比，出口信贷的贷款利率肯定有一定的优惠，否则无从体现政府对出口的支持，政策性银行的政策导向也起不到应有的作用。但由于出口信贷利率确定机制的不健全，导致了其他负面影响产生，商业银行也在一定程度上参与出口信贷业务，更出现了不应有的信贷竞争。建立一个科学合理的出口信贷利率体系已变得十分迫切，尤其是加入wto，更使这个问题显得重要，我们还不得不考虑以下因素的影响：
1.贷款利率放开的影响。加入wto，我国承诺要开放金融领域，贷款利率市场化只是时间问题，如果到了这一天，政策性贷款的优惠如何体现将是个非常现实的问题。
2.如果政策性金融机构开展了出口信贷担保业务，为出口企业从商业银行获得贷款提供担保，那贷款利率上的优惠如何转化为担保费用的优惠将会产生新的问题。
（二）进出口银行筹资成本
根据wto《补贴与反补贴措施协定》第三条的规定，如果出口信贷利率低筹资成本则属于出口补贴，属被禁止范围。但进出口银行的资金成本是多少还没有明确的说法。因为单纯从成本来讲，它包括了筹资成本和运行成本，前者主要是发行金融债券利率及相应的发行成本，后者是日常经营活动的费用，由于进出口银行的资本金由国家财政全额拨付，并享受国家主权信用等级，因此它的筹资和营运成本可以很低，相应地它的贷款利率可以很优惠，应该说这为确立符合wto规则的贷款利率提供了很大的空间。
（三）跟国债利率挂钩问题
根据“君子协定”，出口信贷的利率应参照相应货币的商业参考利率cirr，但目前我国人民币还没有确立自身的商业参考利率，这是问题的关键。人民币贷款利率由央行确立，但主要考虑的是国有商业银行的赢利能力较弱和不良贷款率高的现实，而没有考虑到对出口支持的问题，这涉及到较深层次的问题，但随着加入wto后金融体制改革的深入，我们有理由期待人民币cirr的诞生。目前国内有学者提出根据成本加成定价的原则，引入人民币商业参考利率，并与国债收益率挂钩，加成不同的基差，确定不同贷款期限的cirr。这实际上是参照了美元的cirr形成机制，应是一个很好的思路。
因此，改革出口信贷利率机制，作到既符合国际惯例，不违反国际规则，又在尽可能的范围内加大对出口的支持力度，可以考虑从以下两个方面入手：
（一）尽可能降低出口信贷机构的资金成本
因为wto规定，如果出口信贷的利率不低于其资金成本，则不构成禁止性的出口补贴，因此只要成本足够低，就可以使利率有足够的优惠空间，达到加大支持的力度目的，但这有赖于：
1.扩大进出口银行的资本金。这是降低资金成本的有效手段，也不在wto关于出口补贴的定义范围内。在国际上很多国家的进出口银行的资本金来源是多种多样的，有的是列入了国家的财政预算，国家每年给予一定的补充，甚至有的通过各种途径获得捐赠，资本金的充足率很高。
2.在税收方面给予一定的减免，降低营运费用，增加积累。
3.在呆坏帐的核销方面，以及有关费用、利差的补贴方面有新的优惠措施。
当然，这必须以国家的立法为保证，从法律的高度来确定国家财政对官方出口信贷机构的义务，确保官方出口信用机构与国家主权级信用等同，作到对内有法律依据，对外有相当的透明度。
（二）引入人民币cirr体系
按照“君子协定”，出口信贷利率应与国内一流的信用机构筹资成本挂钩、与出口信用机构的信用等级挂钩，以各自货币的基准利率为基础确定商业参考利率，再在此基础上加成一定的基差形成出口信贷利率。如果确定了cirr，就可以找到一个参照的标准，只要补贴后的出口信贷利率不低于oecd确定的商业参考利率，就可以为国际社会所接受。这就从更高的层次上决定了出口信贷利率的规则性和针对性，避免了随意性，增加了透明度。当然，这有赖于金融体制的改革。
四、贴息与出口补贴程度问题
