土地收储办法范文

导语：如何才能写好一篇土地收储办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

中府[2003]60号

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：

现将《中山市土地收购储备实施办法》印发给你们，请贯彻执行。

二OO三年四月二十八日

第一条、为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，促进城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条、中山市行政区域范围内国有土地收购、储备工作，适用本办法。

第三条、本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，将依法征用、收回、收购或需盘活的土地进行储备，经前期开发利用或整理后，根据土地市场供求现状和城市规划要求，移交政府进行土地使用权出让或划拨的行为。

第四条、成立由市国土资源、发展计划、财政、规划、建设、农业、经贸、监察、审计等行政主管部门组成的中山市土地收购储备管理委员会，作为市人民政府土地收购储备宏观指导和协调机构，其主要职责是：

（一）、研究制定土地储备政策；

（二）、协调部门之间的关系；

（三）、落实收购、储备资金；

（四）、确定土地储备规划和计划；

（五）、指导和监督土地储备中心运作。

第五条、中山市土地储备中心（以下简称储备中心）受市政府委托在中山市土地收购储备管理委员会和市国土资源行政主管部门指导和监督下，实施土地收购、储备、开发以及土地出让的前期准备工作，其主要职责是：

（一）、根据土地利用总体规划、城市总体规划、产业结构调整及土地市场供求状况，组织编制土地收购储备规划和计划，报市土地收购储备管理委员会批准后组织实施；

（二）、根据土地收购储备计划，对企事业单位需盘活和调整的存量土地和其他增量土地进行收购储备；

（三）、管理储备土地，实施前期开发或整理；

（四）、筹措资金，做好土地收购储备资金的管理和运作；

（五）、对列入储备的土地实施房屋拆迁；

（六）、综合统计，定期向市土地收购储备管理委员会报告土地储备运作情况；

（七）、协助市国土资源行政主管部门办理国有土地使用权出让前期工作；

（八）、完成市政府和市土地收购储备管理委员会交办的其他任务。

第六条、市国土资源、财政、发展计划、建设、规划、农业、经贸、监察、审计等行政主管部门应按各自职责，协助做好土地收购储备的相关工作。

第七条、下列土地应当进行储备：

（一）、国有、集体企事业单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；

（二）、新增建设用地；

（三）、原划拨土地改变用途为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性土地；

（四）、依法没收的土地；

（五）、依法收回的抛荒、闲置土地；

（六）、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地；

（七）、无土地使用权人或者使用权人不明的土地；

（八）、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后集体经济组织剩余的土地；

（九）、土地使用权转让中申报价格明显低于市场价格，政府实施优先购买权而取得的土地；

（十）、因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土地；

（十一）、使用期限届满后使用权人未申请续期或申请续期不予批准的土地；

（十二）、土地使用权人向政府申请收回的土地；

（十三）、用以抵偿政府税费或债务的土地；

（十四）、其他需要进行储备的土地。

上述土地中如有地上建筑物、构筑物、附属物的，应一并予以收购。

第八条、土地储备实行政府专营、统一收购、统一储备、统一供应制度，任何单位或个人不得擅自收购或储备土地。

第九条、土地储备工作实行预报制度。凡符合本办法规定的储备条件的土地，用地单位或其主管部门应提前报告储备中心。

第十条、储备中心可依照法律、法规及本办法的规定，对依法征用、收回、收购的土地进行前期开发利用。收购储备的土地应依法办理土地权属变更登记手续。集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征用手续。

第十一条、土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期、按规定交付土地。

第十二条、无土地使用权人或使用权人不明的土地，新增建设用地，依法没收、收回的土地，以及农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后原集体经济组织剩余土地直接由储备中心进行土地储备。其他需要储备的土地，由储备中心按照本办法的规定进行收购。

第十三条、土地收购的一般程序：

（一）、收购登记。符合收购条件的土地，由储备中心向土地使用权人发出土地收购通知书，土地使用权人接到通知后应持有关资料到储备中心进行收购登记。土地使用权人申请收购的，直接持有关资料向储备中心申请收购，办理收购登记；

（二）、权属核查。储备中心对土地使用权人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核；

（三）、征询意见。储备中心根据土地使用权人提供的和实际调查的情况，形成报告后转送市规划行政主管部门，市规划行政主管部门根据城市总体规划要求提供收购地块控制性详细规划意见；

（四）、费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算；

（五）、方案报批。储备中心提出土地收购的具体方案，经市土地收购储备管理委员会同意后，报市政府批准；

（六）、签订合同。收购方案经批准后，由储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》；

（七）、收购补偿。储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，按照土地置换的差价进行结算；

（八）、权属变更。原土地使用权人根据《国有土地使用权收购合同》约定与储备中心共同向市国土资源行政主管部门申请办理权属变更登记手续。新征土地由储备中心按《中华人民共和国土地管理法》规定的程序报经有权批准机关批准后，进入储备；

（九）、交付土地。根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。被收购的土地使用权一经交付登记，即纳入土地储备。

第十四条、被收购土地使用权人应向储备中心提供下列资料：

（一）、法人资格证明书（属个人的，应提供本人有效身份证明）、，委托他人办理的应提供授权委托书；

（二）、营业执照；

（三）、土地使用权合法凭证；

（四）、房屋所有权合法凭证；

（五）、数字化地形图；

（六）、有关主管部门的意见；

（七）、其他需要提交的资料。

第十五条、《国有土地使用权收购合同》应当载明以下内容：

（一）、合同双方当事人；

（二）、收购土地的位置、四至范围、面积、用途及权属依据；

（三）、土地收购补偿费用及其支付方式和期限；

（四）、交付土地的期限和方式；

（五）、双方权利和义务；

（六）、违约责任；

（七）、纠纷的处理方式。

第十六条、被收购的土地属以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。

第十七条、土地收购补偿费按以下方式确定：

（一）、以出让方式取得使用权的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；

（二）、政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿；

（三）、收购划拨土地的补偿费，按不高于土地原用途基准地价的50%确定；

（四）、涉及城市房屋拆迁的，依据国家、省、市有关城市房屋拆迁的规定给予补偿；

（五）、新征土地和农村集体经济组织全体成员农转非后剩余土地及其地面附属物的补偿，依照《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定执行；

（六）、以其他方式收购的土地，由中山市地价评估机构（必须是经省级以上国土资源行政主管部门批准具备土地评估资质的地价评估机构）、依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定评估补偿费，由市国土资源行政主管部门依法确认；

（七）、以土地置换方式进行收购的，按本条第（六）、项规定的方式确定置换土地收购补偿费，由储备中心与原土地使用权人结算差价。

第十八条、储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行前期开发利用：

（一）、前期开发。储备中心在储备土地使用权出让前，完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作；

（二）、土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地使用权出让前，储备中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变使用用途。

第十九条、土地收购储备需拆除地上建筑物、构筑物和其他附属物的，按照《城市房屋拆迁管理条例》和省、市有关规定予以补偿和安置。

第二十条、储备中心对储备土地实施拆迁安置时，市发展计划部门应根据其申请办理储备土地前期开发立项审批手续；市规划行政主管部门按照城市总体规划要求颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证，市拆迁行政主管部门颁发拆迁许可证。

第二十一条、储备土地地上建（构）、筑物及其他设施需实施拆迁的，土地收购储备机构可作为拆迁人，依法取得房屋拆迁许可证后，统一实施拆迁安置。

储备中心如需委托他人拆迁的，应当采取招标投标的办法确定拆迁单位。

第二十二条、储备土地前期开发利用中涉及该土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押或临时改变用途，储备中心应持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，到有关部门办理审批或登记手续。

第二十三条、储备土地前期开发利用活动应当遵守国家法律、法规、规章和市政府的有关规定，不得损害公众利益。

第二十四条、储备中心应将储备土地的位置、四至范围、面积、用途、收购和前期开发成本测算以及储备土地的出让方案，定期向社会公告。

已公布纳入储备范围的土地，市产权登记主管部门不得为其办理产权变更登记。

第二十五条、储备中心储备土地的信息，应当每季度一次，的同时，应抄送市发展计划、规划、国土资源、建设等有关部门备案。

第二十六条、储备土地的信息，应当与建设用地信息制度相衔接，按照建设用地信息的要求，实施储备土地信息。

第二十七条、储备土地用于经营性房地产项目建设的，应通过有形土地市场采取公开招标、拍卖、挂牌交易或上网竞价的方式确定土地使用者，具体按省、市有关有形土地市场管理的规定执行。用于非经营性用途的，可通过协议出让或划拨方式确定土地使用者。

第二十八条、土地储备资本金来源：

（一）、市财政拨款；

（二）、储备土地增值部分资金；

（三）、储备土地抵押融资；

（四）、储备土地的经营收入。

第二十九条、储备土地资金运作实行收支两条线管理，并接受市财政、审计部门的监督。

第三十条、土地储备资本金只能用于下列用途，不得挪作他用：

（一）、土地使用权收购补偿费用；

（二）、地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用；

（三）、储备土地的前期开发费用；

（四）、储备土地的管理、出让前期准备等其他费用。

第三十一条、储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，已支付给原土地使用权人的定金不予返还。

第三十二条、原土地使用权人未按规定交付土地及地上建筑物的，或者擅自处理其地上建筑物（构筑物）、的，储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，储备中心可依法追究其违约责任，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。

篇2

为深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，我们制定了《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》。现印发给你们，请遵照执行。

附件：北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定

为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理，培育和发展住房二级市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，制定本规定。

一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归个人所有。

二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房人按上市出售的已购公有住房或经济适用住房所在地的标定地价的10％交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。

购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住房办理产权登记。

三、已购公有住房和经济适用住房的土地使用权是以划拨方式取得的，其土地出让金依法上交财政，专项用于城市基础设施建设。

已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，其上交的相当于土地出让金的价款按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于住房补贴。其中已购公有住房原产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还原产权单位；属事业单位的，全额返还原产权单位。

四、职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％归出售人所有；售价在每建筑平方米5000元以上部分，50％归出售人所有。售价扣除归出售人所有部分后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。

属于超标面积部分，其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。

五、已购经济适用住房上市出售时，除由购房人按第二条规定标准缴纳土地出让金外，其出售收入全部归出售人所有。

六、出售人是住房面积未达到规定标准的职工，可申请返还其夫妇双方应得的住房补贴，返还额不超过上交财政或返还原产权单位的售房收入部分且不超过职工应得的住房补贴。

七、已购公有住房和经济适用住房上市出售应按有关规定交纳税费。

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关键词：土地收购;土地储备;财务风险控制

一、引言

十多年来我国土地收储工作的开展给地方财政引入大量财富，不过在经营土地的同时也伴随着一定的财务风险，因此必须引起重视。本人从事土地收储工作多年，发现了某些土地收储工作中存在的问题，探讨了土地收储活动中存在的自有风险问题，并根据这些问题提出出了相应的建议。

二、土地储备资金来源的现状

1.部门规章对土地储备资金来源的限制。2007年国土资源部、财政部联合印发了《土地储备资金财务管理暂行办法》，对土地储备资金来源作出规定：第一，土地储备机构的相关费用由土地出让收入来安排，包括拆迁补偿、征地、土地开发等费用；第二，土地储备资金由财政部门从国有土地收益基金中安排；第三，土地储备机构按国家相关规定举借银行贷款和其他金融机构贷款；第四，用于土地的其他资金必须经由财政部门批准；第五，上述资金产生的利息收入。下面主要对前三项内容进行分析：从第一点来源来讲，土地出让收入中安排拆迁补偿、征地、土地开发等费用，必须是在土地收储工作已完成、前期费用已发生、土地已出让、款项已收回等的前提下才能进行。而前期财政部门返还的垫支费用并非实际意义上的资金来源，假如土地并没出让或者出让了但没收到出让款，此类来源就不存在。所以，返还的垫支费用不该计作资金来源的范畴。从第二点来源来讲，土地储备资金由财政部门从国有土地收益基金中安排，这可作为一个来源，但从实施的具体情况来看，安排比例在5%左右，远远小于土地收储所需的资金量，不能满足实际需要。从三点来源来讲，土地收储资源仅余下银行贷款和其他金融机构贷款。据有关资料表明，截止2003年底，浙江省土地收购储备资金112亿元，其中就银行贷款就占总量的89%，达到100亿元；青岛市财政在土地储备中心成立开始，注入周转资金2000万人民币，到2004年贷款总额是24.5亿元；北京市土地整理储备中心成立之初注入资金1亿元，到2006年4月筹措资金达到110.96亿元；长春市土地收储中心前期投入1000万元，到2009年10月贷款金额达到197亿元。目前我国土地收储机构有2000多家，如按照1000家中每家向银行贷款10个亿，那么贷款总金额就能达到1000亿元，当然，实际上远不止这个数。据相关报道，2009年北京一个土地收储机构贷款计划就已高达到1000亿元。但从我国整体土地收储资金来源来讲，渠道过于单一，缺乏自由资金，资金结构失衡情况比较严重，而且财务费用高，土地收储成本不断增加。尽管2008年下半年央行已连续下调利率，但土地收储贷款利息仍然很高。2.土地运营周期与银行贷款期限不适应。中国人民银行于2003年了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该通知严格要求对土地储备贷款发放进行控制，其贷款额度不能超出收购土地评估价值的70%，最长贷款期限不能超过2年。先不论是否土地收储能与房地产开发混为一谈，单以土地收购储备特点而言，它是一个周期性长且资金密集的运作过程。国家规定土地需净地出让，就表明了不单需进行土地收储，还需进行土地整理。收储是一项比较漫长的过程，需对每家每户做摸底调查，洽谈补偿费用，所花时间较长。此外，土地收储之后并非立即就可出让，特别是政策性收储土地，如棚户区改造、企业改制等出让难度相对较大。以长春市为例，2002年长春市收储了一家改制企业用地，因各种原因于2009年才真正完成出让。据我国各地土地储备融资实际情形来将，其贷款主要源于商业银行和政策性银行，而银行将房地产贷款与土地收储贷款混合在一起，在这种负面“搭便车”的影响中，银行会对土地收储贷款做严格控制。2009年到2016年上半年，尽管我国经济受政策影响使得商业银行的放贷力度增加，银行热衷于土地收储机构，增加了放贷量，活跃了各地土地收储活动，但贷款期限2年的规定没变，这让土地收储机构只能采取借新还旧的措施来保证运行。3.宏观政策对土地经营的不利影响。国家经济政策会直接影响土地收储，若国家调整宏观经济政策，比如上调利率，央行将货币投放量减少，市场整体购买力下降等情况，都会减少土地出让，从而造成信用风险的增加。2007年央行连续加息6次，虽然加息利于巩固宏观调控现有成果有利，但却将土地收储成本增加了，特别是给库存土地带来的影响最大。2008年金融危机来临之际，在较长的一段时期内我国土地出让几乎达到了停滞阶段，还贷特别困难，经济波动加大了土地市场的波动。而土地经营决策部门经常会利用低利率周期，不顾及土地收储的实际情况来加大贷款的数量，加快土地出让、收储的速度，而此种土地收储行为给经济平稳发展带来不利影响。

三、土地收购和储备中的财务风险控制策略

1.实行企业化的会计核算模式。企业会计模式即便是将赢利作为基础和导向，但他们许多方法和思想却有助于土地储备加强财务风险控制。将此类方法和思想科学、恰当地融入到土地储备中，有助于将土地储备运作更完整地反应出来，给土地储备在财务方向监控上提供相应的基础信息，这些方法和思想主要有：（1）权责发生制。事实表明，权责发生制与收付实现制相比，能够提供更多可靠和相关的会计信息。《核算办法》对权责发生制的应用只限于土地储备收购和开发整理的过程，却在正式会计账簿中没有将核算土地出让款项的收回纳入其中，不利于有效、适时的监控土地出让款项收回的风险。所以，需将《核算办法》中的权责发生制适用的严格限制进行取消，让土地部门可以最大限度的运用权责发生制，从而将土地储备运作的情况真实完整的反映出来，为土地储备财务风险控制提供有效的信息支持。（2）谨慎性原则。应收的土地储备出让款也同大部分应收账款一般，都可能有坏账情况的发生，若将计提坏账准备的思想引入其中，能有效提高相关人员对应收土地储备出让款发生坏账的关注度，从而对坏账的可能做及时控制和反映。2.制定合理的土地储备计划。对土地储备的数量进行有效的调控，这是土地储备管理中心的核心任务，以达到减小土地积压的目的，从而保障管理中心能正常运营。年底土地储备计划必须制定完善，为土地储备管理工作提供前提条件。土地储备数量和时间具有相应的限度，不是越多、越长就越好，因此需对储备时间和量做合理的确定，有利于控制资金的整体流动速度，减少运营中的风险。于土地储备中心运营而言，建立起有效、科学的供应计划以及土地储备是其重要部分，此环节的建立必须对储备土地做分类管理以及进行分别审核，对盈利高、盈利低、不盈利等不同情况的储备土地进行区别管理。盈利大的土地项目需加强其财务风险和经营风险控制，充分运用融资和自有资金不断强化盈利能力；盈利能力低或者不盈利的储备土地，需将自有资金做高效利用，并争取政府补贴。3.完善土地储备监管体系。无论是技术层次还是对于组织来讲，健全土地储备监管体系都是非常重要的。就从组织方面上来讲，建立完善的监管体系是保障土地储备目标实现的基础；从技术方面来讲，将土地储备的真实情况，城市规划和土地利用等年度计划，通过信息技术平台做到公开透明，让社会能够了解土地收购储备的详细情况，从而加强土地储备中心在社会上的公信力。建立的监管体系重点在三个方面：第一，全程监管土地开发项目。相关规定必须落实，并做到公平、公正、公开的招投标，避免关系网干扰和暗箱操作。项目监管实行分级负责制，具体对项目施工进度和质量做好监督，落实责任人制，项目资金的具体使用状况需严格监管，将项目验收关掌握好。项目结束后，必须召集相关部门开展项目资金的专项审计。第二，监管好土地储备资金。加强资金的管理，严格执行并做好专项管理、单独核算、专款专用，无论任何人和单位都不能超出标准开支和支出的相应范围，杜绝挪用和截留项目资金。对项目资金可实施集中支付措施，按照所批复施工合同、项目预算、工程进度来对项目资金进行拨付。建立起完善的项目会计内部稽核制度和核算制度，全程对项目资金实施监督和财务管理，对竣工决算需严格把控，不断规范项目追踪问效和业绩考评。第三，强化廉政作风，并监督到位。按照对相关工作的排查结果，将界定的风险岗位做等级划分，并根据这些等级建立相应的风险防范管理。比如建立匿名风险举报箱、意见收集网站，以及将投诉监督电话公布于社会，以便及时有效的将群众的举报和意见进行收集。建立责任追究制和计分制，建设风险信息库，健全、严密的预警系统和机制，利用对风险防控的及时有效。可将专项检查和日常监督进行联合，建立起联合监查机制，并开展定期检查，从而强化监督的效果。4.融资多元化，优化资本结构。对于土地储备管理中心的整体发展和运营来讲，资金的筹集渠道和方式有着重大作用。目前我国土地管理储备的资金筹集主要是源于银行贷款，而银行贷款利率不仅高，还会因政策调整而变化，容易造成资金成本的提高，资金的不足，从而加大了土地储备的财务风险。因此，需加强融资渠道的多元化，通过借鉴相关行业的成功经验，可采取土地证券化形式和土地信用产品化形式来拓展融资渠道，调整单一融资格局，打破只依赖银行贷款组成的资金周期短、高利率、有限数额、高风险的格局。此外，可加强自由资金份额，保留部分土地收益来作为储备金，并对政府财政补贴进行积极争取，不断对资本结构进行优化，从而提高预防风险的能力。

作者:赵丽丽 单位:天津市滨海新区土地发展中心

参考文献：

[1]财政部：《土地储备资金财务管理暂行办法》，2006年.

[2]卢新海：《城市土地管理与经营》，科学出版社2006年版.

[3]张宏斌,城市土地储备制度的功能定位及其实现机制,城市效伐明澎XI),42.

[4]国土资源部、财政部、中国人民银行：《土地储备管理办法》，2007年.

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指导思想

以科学发展观为指导，坚持以人为本，通过对土地的收购储备，增强政府对土地市场宏观调控能力，加快城区建设步伐，进一步优化城市人居环境、提升城市品位。

收储范围

东起杨杖子自然村西、西至刘学强花棚东边、南至杨杖子前山山根、北抵张杖子村村级公路。具体收储面积及范围以国土部门勘测定界图为准。

土地补偿价格

该区域位于我县征地区片综合地价Ⅲ，省政府批准的区片地价为5.6473万元／亩。考虑本区域土地征占市场价格，确定此次土地收储价格为耕地12.24万元／亩，设施农用地、园地、林地、建设用地参照耕地价格。另行给予村集体每亩地3000元，用于发展村公益事业。

附属物补偿办法

1、建(构)筑物补偿：经审批机关批准建设的建(构)筑物，按评估机构的评估价格给予补偿；未经批准非法建设的建(构)筑物不予补偿，一律无偿拆除。

2、经济作物补偿：由农业主管部门区别不同情况提出具体补偿方案后，报县土地收储领导小组同意后实施补偿。

3、林木补偿：由林业主管部门清点登记后给予补偿(补偿标准见附件2)。对收储公告后抢栽抢种林木、苗圃的一律不予补偿。

4、土坟补偿：单人1500元／座，双人1800／座。

5、水利、电力设施补偿：由水务、电力主管部门核实后按成本法评估作价补偿。

6、动产原则由所有权人自行处置，支付一定搬迁费用，或由相关主管部门委托有资质评估机构进行评估作价后协商补偿。

保障措施

(一)加强领导，明确责任。县政府成立土地收储领导小组，负责统一组织领导土地收储工作，整体把握相关政策，研究议定有关重大事项。

领导小组下设工作组，由相关部门抽调专人组成，各司其职、各负其责，具体负责土地收储工作。镇为土地收储工作责任单位，负责总体协调把握、调度安排，具体负责组织工作组及村有关人员协助国土、林业、农牧、住建、水务等相关部门对地块进行实地测量和附属物清点，组织村组长、村民代表及附属物所有权人签字确认，组织村和村民小组按商定补偿方案领取补偿款；

国土资源局负责土地收储公告，筹措收储补偿资金；对地块勘测定界，并对具体地块进行实地测量、政策解释，与村签订收储协议并对地块进行收储组卷，严格履行报批程序，积极向省争取土地批复；

林业局负责对树木的清点、评估；

住建局负责对地上建筑物、构筑物评估作价；

农牧局负责农作物评估作价；

水务局负责水利设施清点、评估作价；

供电公司负责电力设施评估作价和电力设施拆迁；

公安局负责维护收储秩序，防止抢栽抢种；

司法局负责做好证据保全；

城管局负责收储范围内违章建筑监管；

局负责把握苗头，做好稳控工作。

(二)统一思想，深入宣传。各有关部门要从讲政治、顾大局、求发展的高度，充分认识土地收储的重大意义，要把收储工作的重要性和紧迫性向被征占单位及广大人民群众讲清楚。要提倡大局意识，宣传整体观念。努力营造单位部门积极配合，企业、个人主动支持，党员干部及其亲属带头签字确认的良好氛围。

(三)强化责任，严明奖惩。土地收储任务重、情况复杂、时间紧迫，不能有半点马虎和丝毫懈怠。所有参与土地收储的工作人员，特别是工作组成员，要以高度的政治责任感和工作责任心，认真严肃地对待收储工作，处理好各种问题，要严格把握政策，遵守工作纪律。对积极工作按时完成任务的，县政府将予以表彰；对、不负责任、推诿扯皮，不能按时完成任务的，将严肃追究相关责任人的责任，并给予党纪、政纪处分。

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一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策

（一）现行国有土地收储涉及税种

现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。

1.营业税

原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。

2.土地增值税

这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。

3.企业所得税

这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。

4.印花税

这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

（二）现行税收减免政策

1.营业税减免政策

据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2.土地增值税减免政策

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。

3.企业所得税减免政策

企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

4.印花税减免政策

据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。

二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境

（一）将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据

营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。

为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。

（二）将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义

土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。

（三）将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明

针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。

三、国有土地收储的制度性思考

现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到2007年《土地储备管理办法》的，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。

一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。

二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。

因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。

（一）法律法规层面

现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。

第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。

第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。

（二）行政管理层面

在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。

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根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔*〕100号）和省、市有关文件精神，坚持以土地储备中心为主体、区及相关国有公司相配合的原则，按照“政府主导，部门配合，发挥优势，市场运作”的方式，现就进一步规范市区土地储备运作方式，提出如下意见：

一、完善储备资金运转体系市土地储备资金的筹集，以财政返还收储成本和土地收益基金提取为主渠道，以银行贷款融资等其他方式筹措为辅助渠道，建立运转高效、机制完善的资金循环体系。

（一）国土部门于每年四季度，根据政府批准的年度土地储备计划，编制下一年度储备资金使用计划，报财政部门审核；每年年终，编制土地储备资金收支决算，报财政部门审核。

（二）规范收储成本返还机制。财政部门会同国土部门，进一步完善土地储备成本核算制度，建立宗地储备成本核算台账。储备土地出让合同签订后5日内，由国土部门将核算的土地储备成本报审计部门审核。审计部门在收到报审材料10日内，对土地储备成本进行审核确认，并将审核后的成本抄送财政部门。财政部门根据土地出让金收缴进度返还土地储备成本。

（三）提取土地收益基金。按照《江苏省国有土地储备办法》和《*市市区国有土地储备办法》规定，国土部门按季度报送宗地成本清算表，财政部门及时进行核算，按季度从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出5%用于建立国有土地收益基金，专项用于地方政府国有土地收购储备。

（四）建立以授信贷款和抵押贷款相结合的融资体系，降低储备资金使用成本。市政府牵头，国土部门每年根据经批准的储备资金使用计划与相关金融机构协调，争取金融机构最大授信额度。国土部门根据土地储备的需要分次从合作金融机构取得授信资金；在授信贷款不足的情况下，国土部门可将暂不具备出让条件的储备土地向相关银行办理抵押贷款。

（五）土地储备业务费。根据上级文件规定，按土地收储成本的一定比例提取土地储备业务费，主要用于市土地储备管理办公室的日常办公经费及其他业务活动。土地储备业务费列入地方财政部门预算专项经费，由市财政部门根据土地收储及出让情况，按期核算拨付。

二、完善企业土地收储机制

（一）破产改制和“退城入区”国有企业搬迁退让土地，由国土部门作为收储主体，按照土地的取得方式和现用途的土地评估价格实施收购储备。对于收购资金不能满足破产改制需要的，政府从土地变现的出让收入中支付不足部分。

（二）国有投资公司先期收购补偿，国土部门净地储备。根据政府批准的土地储备计划，部分企业退让土地，可由国土部门委托政府指定的国有投资公司自行融资，先期收购补偿。国有投资公司应将企业的土地及地面附着物的补偿方案报政府审批后，用于企业搬迁及职工安置。企业补偿到位后，国土部门可将企业退让土地在不改变原用途的前提下，划拨给国有投资公司。待土地拆迁为净地后，国有投资公司将土地收储成本报审计部门审核认定，国土部门按审定的收储成本上浮5%－10%实施地块储备，以缓解土地储备资金筹集压力。

三、完善土地拆迁整理机制

（一）市区旧城改造项目涉及的土地，以所属行政区政府为拆迁主体。拆迁资金由区政府先行垫付，拆迁总费用（含区政府垫付资金及同期银行贷款利息）由审计部门审核确认。待土地出让后，从土地出让收入中优先返还，并按《市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见》（徐政发〔*〕21号）有关规定，支付相关费用及实施奖惩，费用一并列作宗地成本。

（二）市区旧城改造项目涉及的部分土地，可以国土部门为主体，区政府协调，国有投资公司具体负责，共同实施净地拆迁。拆迁资金根据“利益共享、风险共担、资金共筹”的原则，由国有投资公司自行融资。土地出让后，从土地出让收益中先行返还国有投资公司融资部分及同期银行贷款利息，并按《市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见》有关规定，支付相关费用及实施奖惩，费用一并列作宗地成本。

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世界银行房改贷款项目市场销售商品房土地使用权处置问题，经请示市领导同意，按以下办法处理：

一、世界银行房改贷款项目市场销售商品房，要按规定土地使用权办理有偿出让手续并缴纳地价款。

二、凡未执行安居房屋价格并上缴市安居办统一办理销售手续的，均属于市场销售。

三、土地使用权出让手续在商品房销售前办理。缴纳地价款总额20％以后，发给商品房屋销售许可证，其余地价款在办理产权登记过户手续之前缴齐，但最长不得超过18个月。

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关键词：土地管理 土地储备 储备风险 风险预防

中图分类号：C93文献标识码： A

一．引言

土地属于不可再生的资源，土地使用时需要合理规划，储存时需要科学管理。我国虽然建立了较多土地储备机构，但由于现有的制度无法满足市场上土地的需求，导致土地储存存在风险。土地储备的风险主要表现为制度风险、市场风险及运作风险。

二、土地储备风险的类别和控制过程 （一）土地储备风险的类别 风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。 当前我国土地储备实施面临的风险主要有： 1. 土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。 2. 土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。 3. 土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。 （二）土地储备的风险识别

1.内部风险。

按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。 收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。

开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。

储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。

出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。

2. 外部风险

土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。房地产市场存在固有的周期性，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；同时，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。

政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由于我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府干预。政府对房地产市场干预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持；通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为；大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地资源配置不合理。

三、土地储备风险的对策。

1. 完善土地储备中心运作机制 首先，土地储备机构基本上可用政府授权，市场运作，企业管理来概括。由于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单位。被授权的土地储备机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的控股者只能是国家，并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监督，需按照政府的规划和计划来进行城市土地的收购与出让。建立实现的诸如规范土地市场、盘活城市存量土地、增加城市土地供给、落实城市规划等诸多社会经济目标，在没有一定政府调控权利的支撑下难以实现。 

2. 防范土地储备运营风险 。

土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿。

3. 规范政府职能科学核定土地储备规模。

建立土地储备制度和土地基金，政府垄断一级土地市场，并非一定要由政府直接来运作。为了实现土地资源的有效配置和土地市场的公平交易，必须引入市场运作机制，以企业化的运作方式来实现国有土地储备的委托经营，土地储备机构与政府之间的关系是委托关系，首先，要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，其次，又必须借助市场来实现土地储备计划，以促进土地市场的健康发展。而政府在土地收储中的职能主要是制定相关法规，全程监督土地储备机构在行使政府职能、行政权力、调控市场的行为。

四.结束语。

我国土地储备存在制度风险、市场风险及运作风险，风险来自于外部及内部。要通过完善土地储备中心运作机制 、防范土地储备运营风险、规范政府职能科学核定土地储备规模来防范土地储备风险。

参考文献：

[1]苗春霖.土地储备的风险与对策[J].中国土地,2005,(1):28-29.

[2]杨剑锷.土地储备贷款的运作模式与现实风险分析[J].上海金融,2002,(9):15-17.

[3]尤华.城市土地储备制度:问题·风险与对策[J].安徽农业科学,2006,34(17):4451-4452,4455.

[4]刘明举,任小霞.浅谈土地储备项目贷款风险及其对策[J].价值工程,2011,30(20):113-114.

[5]徐向华,陈臻.论储备土地抵押贷款风险与对策[J].特区经济,2008,(6):219-220.

篇9

一、进步看法，实在增强中间城区地盘治理

增强地盘治理，是树立和完美社会主义市场经济体系体例，促进国民经济继续、疾速、安康开展的客观要求；是树立集中一致的地盘买卖市场，科学合理供给地盘，蕴蓄城市建立资金，促进城市建立开展的客观需求；是城市人民当局增强对城市规划区地盘市场微观调控，充沛发扬市场装备地盘资本效果的主要伎俩。当前我市中间城区地盘治理的近况，已极不顺应城市建立和经济社会开展要求。因而，各级各有关部分要充沛看法进一步增强中间城区地盘治理的主要性和需要性，紧紧环绕“三新一强”计谋和“构建20万生齿的中间城区，建立与知名度和影响力相当的城市”的目的，容身集中一致，增强组织指导，严厉依法行政，实在做到维护资本愈加有用，保证开展愈加有力，节省资本愈加凸起，依法治理愈加落实，有力促进我市城市建立和经济社会又好又快开展。

二、强化统筹，执行中间城区地盘治理“五一致”

市人民当局对中间城区地盘执行“五一致”治理，即一致规划、一致储藏、一致开拓、一致出让、一致收益。

（一）一致规划。市规划行政治理部分一致担任中间城区城市规划区局限内各类建立用地的规划。

（二）一致储藏。中间城区城市规划区局限内的地盘，由市国有资产投融资运营治理有限责任公司、高速公路开拓投资有限公司、市城市建立投资运营有限公司、市新区开拓投资有限责任公司（以下简称收储单元）收储。收储资金由收储单元担任。市地盘储藏中间担任处理收储手续，所辖区（县）人民当局及其疆土资本治理部分共同。

（三）一致开拓。已归入收买储藏的国有地盘，由辖戋戋（县）人民当局及相关部分依照属地治理的准则，共同收储单元施行房子拆迁安顿和完美根底设备等前期开拓并构成“净地。

（四）一致出让。中间城区城市规划区局限内的国有地盘运用权，一致由市人民当局出让，市疆土资本局详细担任组织施行。县人民当局出让南白镇、龙坑镇属中间城区城市规划区局限内的地盘，须报市人民当局审核后再按相关规则出让。

（五）一致收益。中间城区城市规划区局限内国有地盘出让收益，一致由市财务收取，由市人民当局统筹布置运用。

三、强化办法，确保“五一致”治理落到实处

（一）展开地盘清算。由市疆土资本局牵头，市规划局、市住房和城乡建局、红花岗区人民当局、汇川区人民当局、县人民当局、新蒲新区管委会共同，对中间城区城市规划区局限内的地盘进行清算。

（二）搞好地盘规划。市规划部分依照“五一致”治理的要求，在作好城市开展近期和远期规划、根底设备建立规划以及城市扩容、城市新区建立规划的还，对地盘储藏订定储藏规划，对每年拟出让地块出具建筑性具体规划目标。

（三）订定储藏出让方案。依照“有方案、有目标”储藏地盘的准则收储单元每年2月提出下一年度地盘储藏方案及供给方案，经市疆土资本局统筹协调后，报市国有资产措置指导小组搜检，确定各收储单元的地盘收储出让额度和局限（地块）。

（四）夯实根底营业。依据年度地盘储藏方案和年度地盘供给方案，由市疆土资本局牵头，市地盘储藏中间、收储单元一起共同完成收储地盘的报批任务。红花岗区人民当局、汇川区人民当局、县人民当局、新蒲新区管委会及区、县疆土资本部分详细担任征收地盘材料组织、方案编制、报批资料及批后的赔偿兑现等根底营业任务。其收储资金、根底营业和任务经费，由收储单元担任按规则付出。

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（一）积极推进农业适度规模经营。努力破解规模过小这一当前农业现代化的最大制约，扩大农业经营规模，将更多现代生产要素、经营模式、发展理念引入农业，推进农业机械和科技成果应用，开拓农产品市场，提高农业组织化、产业化、市场化水平。一是创新规模经营模式，积极利用专业合作、股份合作、土地流转、土地入股、土地托管等多种形式，发展农业适度规模经营。二是着力培育新型经营主体，支持农业的生产用地、新增生产补贴等政策要向新型经营主体倾斜，增强新型经营主体辐射带动能力。按照职业农民培育政策指导意见，建立和完善认定管理办法，培育新型职业农民1650人。三是完善农业社会化服务体系，实施农业社会化服务支撑工程，建立政府购买农业公益试点。抓好东辽县现代农业示范区农村土地流转服务中心建设，启动承包地有偿退出试点，引导长期在城镇居住生活的农户自愿退出土地经营权。支持代耕代收、统防统治、农资供应、饲料配送等服务业发展，鼓励科技人员建立农业社会化服务公司。

（二）深化农村集体产权制度改革。继续抓好农村土地确权工作，力争2016年底前完成。启动农村集体资源性资产确权登记颁证、经营性资产折股量化到集体经济组织成员。稳定农村土地承包关系，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，建立和完善“三权分置”办法。充分发挥市级农村产权交易中心作用，推动农村产权流转交易。依法推进土地经营权有序流转，鼓励和引导农户自愿互换承包地块。按照国家和省相关工作部署，探索将土地整治增加的耕地，作为占补平衡补充耕地的指标。通过金翼蛋品2000万只一村一场蛋鸡养殖、正旭食用菌产业园、东辽黑猪公司20万头黑猪扩建、东霖草编60万件草编等产业和项目，大力扶持村集体经济、尤其是43个贫困村集体经济的发展。完善集体林权制度改革。在完成主体改革任务的基础上，进一步抓好配套改革措施的跟进和落实，大力发展林业专业合作社，引导林权规范有序流转，鼓励发展家庭林场、股份合作林场。加快经营组织创新，探索放活经营权、落实处置权、保障收益权的有效途径和措施。

（三）推进农村金融创新。一是扩大农村土地经营权抵押贷款试点，在东丰县沙河镇、那丹伯镇试点的基础上，东丰整县开展农村土地经营权抵押贷款，探索积累经验，逐步在全市推广。大力支持农业银行扩大业务覆盖面，积极引导其他金融机构参与农村土地经营权抵押贷款。二是加快农村土地收益保证贷款进度，在东丰、东辽两县试点的基础上，把龙山区、西安区、开发区吸收进来，力争实现土地收益保证贷款全覆盖。完善政策措施，简化相关流程，降低贷款门槛，提高农村土地收益保证贷款针对性和可操作性。三是启动畜牧物权抵押融资试点，加强与农业银行等金融部门合作，适时开展畜牧物权抵押融资试点，激活畜牧养殖企业资产，有效解决养殖户发展资金不足问题。四是全面落实农业保险政策，加强与安华、安盟、人保等保险公司合作，加快建立财政支持的农业大灾风险分散机制。