土地使用方式范文

导语：如何才能写好一篇土地使用方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

土地使用权出让采用方式有招标、拍卖、协议三种方式。

【法律依据】

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

（来源：文章屋网 ）

篇2

出让方：中华人民共和国_____省(自治区、直辖市)______市(县)土地管理局(以下简称甲方)，法定地址_______;邮政编码______;法定代表人：姓名_____;职务______。

受让方：_________(以下简称乙方);法定地址______;邮政编码______;法定代表人：姓名_____;职务________。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押)，须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)______房产(或_____部分房产)，其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租;抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。

第二条　_______房产使用土地位于________总用地面积为_______。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。

乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证，(或批准文件)，具有合法的土地使用权。

第三条　乙方出售(出租;抵押)______整栋房产;甲方出让土地的面积为________房产总用地面积，即_____平方米。

〔或：第三条　乙方出售(出租;抵押)_____房产楼层____层，建筑面积____平方米，为_____房产总建筑面积的______%;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%;即_____平方米。〕

本合同项下出让的土地使用权与_____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的，不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利的条件。

第四条　土地使用权出让的年限为___年，自_________起算。

第五条　_____房产使用范围内的土地，按原批准文件为_______用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。

乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

第六条　乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。

第七条　本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为______元人民币。

本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额_____%共计____元人民币作为履行合同的定金。

合同签字后__日内(或乙方出售房产后___日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

(或：乙方出租____房产，每年应以租金的_____%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或双方抵押____房产后____日内，以抵押所获收益抵交完给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。)第八条　乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内，办理土地使用权登记变更登记，换取土地使用证，取得土地使用权。

第九条　乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年____月___日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。

第十条　除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号，银行名称：_____银行____分行，帐户号____。

甲方银行帐号如有变更，应在变更后_____日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十一条　乙方依本合同取得的土地使用权，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。

房产所有人出售(出租;抵押)_____部分房产时，亦就同时转让(出租;抵押)整栋房产使用土地中与出售(出租;抵押)房产占____房产总建筑面积比例相同的土地使用权。

第十二条　土地使用权转让(出租;抵押)时，应当签订转让合同(租赁合同;抵押合同)或在房产买卖合同中设立土地使用权转让(出租;抵押)章节，但不得违背国家法律法规的本合同规定。并依照规定办理转让(出租;抵押)登记。

第十三条　土地出让年限届满，土地使用者可以申请续期，重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权、地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿收回，土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。

第十四条　如果一方未能履行合同项下的义务，应被视为违反本合同，违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后，应在____日内纠正该违约。如____日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。

第十五条　如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。

第十六条　本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第十七条　因执行本合同发生争议，由争议各方协商解决。协商不成，可以提请仲裁机购仲裁或向有管辖权的人民法院起诉。

第十八条　本合同于____年___月___日在中国____省(自治区、直辖市)(县)签订。

第十九条　本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

甲方：中华人民共和国____省　乙方：_____(章)

(自治区、直辖市)____

市(县)土地管理局(章)

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    （一）地上权制度的安排

    地上权制度是存在于私人之间的一种安排，地上权的设定一般是有一定期限的，甚至一些国家的立法为地上权设定了最长期限，一般为30至100年。这主要是因为土地是社会中最珍贵的不可再生的资源，为保障土地所有权人特别是其继承人的利益，对地上权存续期间作了限制。这也就意味着现代地上权均存在一个终结问题。

    在地上权期满或消灭时，房屋的归属的一般原则是土地所有权人取得房屋的所有权。例如，《意大利民法典》第953条规定：“如果地上权是附确定期限设立的，则在期限届满时，地上权消灭，土地所有人成为地上建筑物的所有人。”同样，在德国，“地上权因期限届满而消灭时，地上建筑物因地上权归于土地所有权人也同时归于土地所有权人。”为调和地上权人（建筑物所有权人）与土地所有权人的利益冲突，现代地上权法律制度，均允许地上权人获得补偿或强加给土地所有权人取得该建筑物时，对地上权人承担赔偿责任的法律义务。 这种获得补偿的权利，是地上权人对房屋拥有所有权的一个重要体现。

    （二）我国关于土地使用权期限的现行规定

    目前，我国立法中并没有关于农村私房和城市私房所占土地使用权存在年限的规定。实际上，这两种房屋所有权人对宅基地的使用权具有永久性。在农村和城市，宅基地均可通过房屋继承途径而由继承人继承，房屋毁损或灭失后可以修复或重建（只是要经过必要的批准手续），因此，房屋毁损或灭失，只要所有权人或其继承人愿意恢复其建筑物，那么对土地的使用权便可以长久地延续下去。

    而通过出让方式取得的国有土地使用权用于建设，其使用权均存在年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条根据土地的用途对各类用途的土地使用权最高年限作了规定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

    《城市房地产管理法》第21条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

    土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。“

    显然，《城市房地产管理法》只明确了土地使用权到期不申请续期或未批准，土地使用权无偿收回原则。而4年前的国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

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《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发[2005]609号）第1条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳某某花园五期销售收入37765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入为6129万元。

二、开发商品房转自用不再视同销售

国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（下称《办法》）第7条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

三、选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。

将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。

四、三项预提费用可以税前扣除

《办法》第32条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

五、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。

有些地方税务机关认定，地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

《办法》第32条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

六、选择有利的增值额核算方式

一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税；计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切地讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神；而方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

《土地增值税暂行条例实施细则》（下称《实施细则》）第8条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算”。这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关成本费用，分别清算应缴纳税款。

七、充分运用加计扣除政策

《实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。《实施细则》规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除；同时还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。《实施细则》规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，会多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足、用好税收政策。

八、巧用特殊扣除项目规定

《实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。

是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。

九、选择有利的地价成本分配方法

根据《办法》第30条,企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

例：某某商都开发用地面积136500平方米(一期88600平方米,二期47900平方米),地价费用12549万元,一期摊销地价金额9914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择：

A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)

(12549万元-9914万元)/47900平方米=550. 10元/平方米

B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)

12549万元/136500平方米×47900平方米=919. 34元/平方米

C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异

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[关键词]房产税；土地使用权价值；税收政策；固定资产

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据、向产权所有人征收的一种财产税，它的征税对象不包括个人所有非营业用的房产。

一、房产税部门规章对房产原值的相关规定

财税地[1986]008号文件第十五条规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。财税[2008]152号文件规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。’'对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。在做出上述规定后，该文件同时宣布《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第008号)第十五条废止，并于2009年1月1日起执行。注意这里的一句“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”，也就是国家有关会计制度怎么规定，税法就按什么样的计税依据来计征税款。现在的问题是，行业会计制度、企业会计制度及新颁布的企业会计准在房屋类固定资产计价的规定上各有不同，上述会计制度自颁布以来被不同规模不同行业的企业使用，致使各企业在房产税税负上计税依据适用不同的标准，税负不均的现象就产生了。

二、相关会计制度对土地使用权价值会计核算的规定

2001年以前，企业执行行业会计制度，各行业会计制度对土地使用权价值是否计入“固定资产”科目未规定。

自2001年1月1日开始，企业执行企业会计制度。《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。《财政部关于印发(企业会计制度实施范围有关问题规定)的通知》(财会[2001]11号)规定，《企业会计制度》一自2001年1月1日起，“暂在股份有限公司范围内实施”。随后；《关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)》(财会(2003)10)中规定除小企业和金融企业以外，自2003年1月1日起，新设立的企业应当按照《企业会计制度》的规定，进行会计核算并编制财务报告。至此，我国的新会计制度已经明确规定了“无形资产―-土地使用权”摊销的具体方法，即土地开发使用以后，“无形资产――土地使用权”必须结转，结转后构成在建工程成本即最终构成“固定资产――房屋”的原值，或者构成商品房的“开发成本”。可以看出，这时的会计制度规定房产原值应包括土地使用权的价值。，

到了2007年，新的会计准则颁布实施。新的会计准则《企业会计准则第6号―无形资产》中规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。从上面可以看出，上述似乎规定又回到了2001年企业会计制度颁布实施前的路子上来，即土地使用权价值确认为无形资产，房产原值可不包括土地使用权价值。新的会计准则要求在上市公司范围内实行，也鼓励其他企业参照执行。

三、执行不同的会计制度影响从价计征房产税的计税依据

从上面的表述可以看出，2001年以前，企业只要不违反行业会计制度的规定，土地价值是否计入房产原值计征房产税，取决于企业是否将土地使用权价值计入“固定资产”科目核算。自2001年开始，企业执行企业会计制度，将土地价值与房屋建造成本最终转入固定资产核算，土地价值计入房产原值计征房产税。2007年开始，执会新会计准则的企业，企业自行开发建造厂房，土地价值与房屋价值应分开核算，账册记载的房产原值不包含土地价值，房产税的计税依据不含土地使用权价值；企业外购土地及建筑物，应划分土地价值和房屋价值，房屋原值不包含土地价值，房产税的计税依据不含土地价值，如难以合理划分，房屋原值包含土地价值，房产税计税依据含土地价值。

不难看出，纳税人计税房产原值的确定，取决于纳税人会计核算所选取的具体会计制度的规定。企业会计制度还在被部分企业沿用，如果执行企业会计制度，则税收负担要重于执行新会计准则的企业。倒是沿用以前的行业会计制度，如果固定资产核算中不包括土地使用权价值，其房产税负则没有什么变化；如果固定资产核算中包括土地使用权价值且又没有按新会计准则做调整，则其税收负担也较高。企业执行不同的会计制度，或者执行同一种会计制度，企业的会计核算不同，都会导致房产税的计税依据不同，这样会造成即使相同建造成本的房屋，房产税的税负不匀，从而违背了实质课税及税负公平的原则。

四、解决的办法

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你局五月三日市房字（1992）第53号《关于申报土地使用权涉及国有房地产问题的请示》收悉，经研究现答复如下：

一、国务院关于建设部职能分工的“三定”方案和国发（1989）31号文件都明确规定建设部是房地产业的行政主管部门，凡与我部主管业务有关的文，必须与我部协商一致，会签方属有效。某部门所发《确定土地权属问题的若干意见》，涉及我部房地产权属管理业务，既未与我部协商征求意见，而且文件内容与有关法规相抵触，这样的文件应不予执行。

二、为保证房地产各项工作正常进行，必须重申房地产管理一贯遵循的如下原则：

1.坚持房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。解放以来，我国对待房屋所有权、土地使用权的一贯原则是：不经取得土地使用权，不得进行地上建筑，地上建筑所有权转移时，连同所使用的房基地一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则处理房地产权属问题的。国家基本法律中关于公民、法人合法权益的规定和法律保护，部门规章无权否定和变更。

2.房地产管理部门直管公房的所有权和房基地使用权，属于地方人民政府，并由房地产管理部门代表政府进行管理和经营。因此，房地产管理部门是直管公房所有权和相应的房基地使用权的合法产权代表人。任何单位和个人不得以任何理由将房地产管理部门的这些合法权益无偿转移给使用单位。把合法土地使用人的土地使用权确认给承租人，不仅侵犯了土地使用权人的合法权益，而且造成大批有房屋所有权的没有房基地使用权，与有房基地使用权的没有房屋所有权的产权主体不一致的情况，人为地制造了各种房地产纠纷。例如，在房地产交易、土地使用权的有偿转让，以及承租人的变更都会因得不到其中一方权证人的同意而终止，城市房地产流通将被窒息；房屋产权人为得到房基地使用权的资格，会以各种方式逼撵承租人退租，出租人怕失去土地使用权将不再愿意出租房屋，这是我国现行房地产政策法规中所不允许的。

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为加强外商投资企业用地管理，保护外商投资企业的用地权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定，凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业（中外合资、合作及外商独资企业，下同），均须依法申请用地登记（以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业除外）。为此，两局决定自1995年2月10日起，开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下：

一、登记范围和条件：

（一）登记范围：除以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业外，凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业，已取得工商营业执照的均须办理用地登记，未取得工商营业执照的，须在领取工商营业执照之日起30日内，申请办理用地登记。具体包括：

1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业；

2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。

（二）用地登记须提交的证件：

1.企业的法定代表人或其人身份证明材料；

2.房地产权属证件（复印件）或权属来源证明文件（复印件）：

（1）土地使用证，房屋所有权证；

（2）或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件；

（3）或上级主管部门的资产调拨通知及批复；

外商投资企业承租的场地或房屋，须提交租赁合同。

3.其他主管部门的批准文件：

计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复；

经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件；

工商管理部门颁发的营业执照。

4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。

二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工：

1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用国有土地的，由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用集体土地的，由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业，依使用土地的性质，分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。

6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业，其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质，由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。

7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的，须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。

三、工作内容及时间安排：

开展外商投资企业用地登记等管理工作，计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束，大体分四个阶段进行：

第一阶段：准备工作（1995年元月10日－1995年2月28日）

该阶段，市局要完成的工作为：

1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件；

2、有关表格的制定和印发；

3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班；

4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。

各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上，制定出本区、县开展登记的工作计划，并作好有关准备工作。

第二阶段：受理登记（1995年3月1日－1995年5月10日）

该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请，在此基础上，分类整理出外商投资企业的用地情况，汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。

第三阶段：确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证（1995年5月11日－1996年6月30日）

市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工，对管理范围内的外商投资企业用地，做好以下工作：

1.地政（或用地）部门、产权（或地籍）部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件，确定权属。

2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘，为以上部门提供宗地的面积及有关图件。

3.地政（或用地）部门核定企业的土地使用费，报主管局长批准。

4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。

5.核发土地使用证、房屋所有权证。

第四阶段：总结验收（1996年7月1日－1996年10月31日）

市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。

四、加强领导、充实人员、互相配合，共同搞好外商投资企业用地登记工作。

1.外商投资企业用地登记，是一项政策性很强的涉外工作，各级领导要高度重视，地政（或用地）、产权（或地籍）、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的，要选派人员，充实队伍，确保此项工作顺利进行。

2.各区、县房地产管理局、土地管理局，要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后，要及时通知财政部门征收，确保国有土地收益及时入库。

3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。

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【关键词】城镇化 房地产开发 土地使用

【中图分类号】F301.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-4810（2013）18-0201-01

随着我国经济的发展，对土地的需求不断增加，土地作为一种稀缺性资源，其经济价值得到不断提升，城市土地价格的上升，达到了集约利用土地的目的，但在农村土地利用方面还存在着很多问题，只有将土地利用与产业调整结合起来，才能提高土地的利用率，实现土地的经济价值。

一 农村土地产权与土地利用

产权制度是经济制度的核心，只有将产权的归属进行明确，才能保证经济的有效运行，资源也才能得到合理的配置。对于农村土地的产权归属，我国有法律明确规定是归集体所有，农民只享有使用权。但很多专家认为，法律对农民与土地之间的关系界定不明确，土地产权中有很多项权能没有明确的产权归属。在土地使用过程中的使用强度不足与不明晰等问题导致了使用权主体行为空间的狭小，这样就侵犯了农民的权利，也就影响了农民对土地投入的热情。土地征地补偿费用偏低也是一个很严重的问题，征地费用的分配不合理，农民只能得到征地费用的一小部分。在土地使用权的出让、转让过程中，也会侵害农民的权利，农民只能选择不出让以及转让土地使用权，这样就造成了土地市场的发展缓慢。由于对未来收益具有不确定性，为了规避风险，农民不愿过多对土地进行投资，甚至有的农民放弃耕种土地，选择进城务工，这样就严重浪费了土地资源。

二 农村房地产开发中的土地使用

随着经济的发展，农民的经济实力也不断增强，对住宅提出了更高的要求，但农村住宅在外观设计、结构构造以及材料使用方面的要求还是与城市住宅标准有一定差距的。由于农村土地的使用权是由政府掌控的，没有引入土地市场价格机制，农村房地产还存在着很多的问题。在空间上，农村住宅大多为独院式以及平房住宅，院落之间的距离不一样，出现了很多难以利用的边角空地；在时间上，农民没有对建房进行长期的规划，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局设计有很大的随意性。布局的分散，没有统一的规划，出现了耕地面积被住宅基地面积侵蚀的现象，人均耕地面积较大、容积率较低、生活设施较差，造成了土地资源的浪费。

对于农村房地产开发中的土地利用问题，必须要有严格的管理制度进行管理，比如，制定土地有偿出让制度，通过市场来调节土地价格。对土地的审批制度进行严格规范，制订出合理的土地利用规划，控制住宅区用地面积，通过市场运作模式来使农村土地的利用率得到有效提高。

三 提高农村房地产开发过程中的土地利用率的对策

1.改革旧的土地制度，杜绝浪费

随着农村土地价格的不断增长，在房屋买卖、租赁、出租等经营活动中土地的价值凸显。因此，在农村要实施土地有偿有限使用制度，推行土地交易的招标、拍卖制度。在对土地的利用进行合理规划后，统一进行征用、开发、管理以及出让，杜绝土地的浪费。严格按照国家的有关法律法规办理建设用地手续，用法律来规范农村土地的使用。

2.规范土地审批和管理制度

只有严格规范了土地的审批，才能杜绝违规建设等现象的发生，同时还要规范土地的管理工作，使农村房地产规划的科学性得到有效提高。农村房地产规划要与土地利用规划相衔接，农村房地产开发要做到合理用地、节约用地，应该进行集中建设，充分利用建设用地，房地产开发应尽量不占用耕地和林地。对于不符合规划的项目不得批给土地，没有经过规划设计的土地不能开发，严格规范乱占地、乱开发的项目。合理安排住宅、乡镇公共设施以及公益事业的布局，使农村各项事业能够协调发展。

3.完善农村房地产市场

政府应该结合农村房地产发展的实际，制定有关法律来限制投机炒卖房地产的行为，可以将房地产商品的交易进行登记，明确产权。政府还要采取各种措施来规范房地产市场，设置房地产行政管理机构，严格执行有关房地产的法律法规，还要加强对房地产企业的管理，制定出合理的发展战略，通过多种手段来引导和促进房地产市场更好地发展。

四 结束语

农村房地产开发在我国是一项新兴的项目，在近几年中发展迅速，但在发展过程中还存在着很多的问题，政府要加强对农村房地产开发的管理，明确产权制度，制定严格的农村房地产开发使用土地的管理制度，最大限度地提高农村土地的利用率，不断调整土地使用结构，促进产业结构的优化，最终带动农村经济的增长。

参考文献

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    房地产商标专用权与地名使用权的冲突包括两个方面：一是合法正当的地名使用与合法正当的注册商标使用的冲突，亦即地名使用权与商标专用权的直接冲突；二是滥用地名使用权（包括商业性使用、商标性使用、不当使用等情形）与商标专用权的间接冲突。

    当地名使用权与商标专用权直接冲突时，应当根据权利的性质、权利产生的时序确定何种权利优先保护。房地产服务商标专用权是根据商标法取得的，该法第四条第三款规定“本法有关商品商标的规定，适用于服务商标”。服务商标的保护目的及保护起讫点与商品商标是一致的，二者均是作为一种区别性标志而存在，其保护的起讫点均从申请之日起即受到保护。地名使用权则是根据国务院《地名管理条例》以及各省、自治区、直辖市《地名管理办法》，经地名管理机构批准取得，无论是法律依据还是取得程序方面，商标专用权效力更强。严格来说，地名使用权的实质并非是权利，而是政府的一种审批和认可，这种行政审批和认可并非民事免责的条件或依据。行政审批只表明官方的认可，不能排除使用行为因违反其他法律或侵权而应承担的责任。也并非只要经过行政审批，所有使用地名的行为就具有正当性，就不构成侵权。由于楼盘的不动产属性，使得楼盘的名称具有了商品房的特有名称与地名的双重性质。在这里，地名是基于房屋的建造而产生的，因此，地名的行政审批不能成为排除商标权的依据，更不能成为民事免责的理由。当商标专用权与地名使用权发生冲突，应当优先保护效力更强的商标专用权。另外，如果商标申请早于地名申请，则更应受到优先保护。实践中，为保护商标专用权，应当严格区分地名在公法和私法领域范围内的使用。当地名的使用发生公法范畴与私法范畴的混同时，应当将超越公法范畴使用的部分分离出来并认定其侵权。

    当地名使用权与商标专用权间接冲突时，应当充分考虑服务商标的特殊性及地名使用是否合理。房地产服务商标毕竟不同于商品商标，其保护范围和保护方式都有自身的特殊性。商标合理使用是指在考虑到商标权人及第三方的合法利益的情况下，将他人的注册商标在自己的商品或服务上善意地作叙述性使用。商标的合理使用应当满足以下三个要件：（1）对他人商标的使用不是商标意义上的使用，即并非用于识别商品来源；（2）行为人对他人商标的使用有正当的理由，不违反诚实信用原则；（3）当事人并非出于不正当竞争目的，而是善意的使用。目前我国对于服务商标的使用，主要规范是国家商标局在1999年出台的《关于保护服务商标若干问题的意见》，其中对于服务商标的使用方式采取了列举和概括结合的方式，强调在下列情形下的使用，视为服务商标的使用：?1、服务场所；2、服务招牌；3、服务工具；4、带有服务商标的名片、明信片、赠品等服务用品；5、带有服务商标的账册、发票、合同等商业交易文书；6、广告及其他宣传用品；7、为提供服务所使用的其他物品。另外，该意见还特别强调：他人正常使用服务行业惯用的标志，以及以正常方式使用商号（字号）、姓名、地名、服务场所名称，表示服务特点，对服务事项进行说明等，不构成侵犯服务商标专用权的行为，但具有明显不正当竞争意图的除外。例如《商标法实施条例》第四十九条规定：“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号，或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用。”该条中的地名是指行政区划意义上的地名。该条规定的目的是：先于商标存在的行政区划地名属于公共领域的词汇，具有公共性的特点，为了防止这种在先的公共性被商标注册人绝对地垄断使用，法律在保护此类商标时应当考虑到该区划内其他经营者对该地名的合理使用。住宅小区的“地名”从其根本意义上讲，更确切的性质应为住宅小区“名称”，是用于居住的商品房群落，不涉及到众多的经营者对该名称的使用，对于从事房地产开发的经营者来讲，该地名不具有公共性，更不是行政区域意义上的地名。因此，将商标申请为住宅小区地名并进行使用的行为，违反《商标法实施条例》的规定。

    笔者认为，房地产销售是一种无形的服务行为，这些行为不能和服务本身区分开来。如果服务商标无法体现对房地产销售等的保护，则申请注册房地产商标就成了毫无意义的事情。因此，充分考虑房地产服务商标保护范围及方式的特殊性和地名的正当使用，应是司法实践中处理案件的重要原则。

 张忠野

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关键词：低碳；土地利用；城市规划；低碳城市

Abstract：

he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.

Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

1. 排放量评估应是城市规划的基础

低碳城市的终极目标就是减少碳排放。评估城市土地利用模式对温室气体排放的具体影响，对城市的碳排放量进行有效合理的计算，研究城市在产业、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相应的减排策略，是发展低碳经济、是制定低碳城市发展目标的基础。

1.1 碳排放量评估应作为低碳城市规划设计的第一步

精确计算城市碳排放的水平应作为城市规划的起点加入到城市规划设计过程当中。只有正确的把握城市碳排放的情况，才能明确城市的低碳化发展方向，才能制定相应有效的减排措施。这种碳排放量的评估实质上是对城市规划方案的碳排放情境的预测分析。正式这种预测分析的提前完成是今后制定一系列减排政策的依据。

1.2 碳排放量评估有利于城市低碳减排目标的制定

近年来随着低碳城市理论的发展，碳排放量情境评估分析已经逐渐被世界各国所接受和应用。IEA的《全球能源展望》、能源与环境政策研究中心的《中国能源报告（2008）：碳排放研究》、国家发改委能源研究所的《中国2050年低碳发展情境研究》，分别基于投入产出、IPAC模型等方法，对我国中长期的碳排放水平进行情境分析。《全球能源展望》基准情境下二氧化碳排放量从2005年的50亿吨增

长到2030年的110亿吨；《中国能源报告》的结论则认为2005年和2030年的碳排放量为25.19亿吨和31.47亿吨（折算成二氧化碳排放量分别为92亿吨和115亿吨），与IEA参考情境下的碳排放量相近；《中国2050年低碳发展情境研究》得出中国碳排放总量于2040年达到最高值。

2 土地利用的碳排放量计算及相互关系

2.1 城市土地利用二氧化碳排放量计算

在建设低碳化城市的过程中最基本的碳排放量指的是在城市和生产消费过程中向大气排放的二氧化碳的量，该量的基本公式为：

城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放总量－二氧化碳吸收总量

其中，二氧化碳排放总量＝能源消费带来的二氧化碳排放量＋工业产品生产的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳总量＋农业二氧化碳排放总量＋其他。

二氧化碳吸收总量主要是指“林地吸收二氧化碳总量”

2.2 城市土地利用与碳排放量的相互关系

土地利用是指农田、森林、草地、湿地、建设用地之间的相互变化。通常来说，城市土地利用的碳排放量，一般计算林地、草地的碳吸收量及农业的碳排放量与碳吸收量，其他如建设用地的碳排放量在能源排放总计算。对于城市来说农业用地有限，因此不是计算的重点。

森林每生长一立方米木材大约可以吸收1.83吨二氧化碳、释放1.62吨氧气，而破坏和认为减少森林面积就会大大降低森林碳汇功能，从而导致碳排放量的增加，而森林被转变为农业用地后的十年，土壤的有机碳平均下降30.3％。

3 减少碳排放的土地利用规划策略

3.1 土地混合利用

土地混合利用实质上是指该地块在功能上的多样化布局和使用，不同功能的混合可以有效是缩短交通距离，降低城市的运行压力。土地混合使用应在控规编制阶段所确定的土地使用性质。应具有控规的法定效力。作为规划结果的土地混合使用，应在同一个地块有超过两类以上使用性质的建筑。因此在引导混合用地配置上提出一下几点。

3.2 通过土地利用变化直接减少碳排放

可通过一下几种土地的直接利用来降低碳排放

（1）减少地面硬质铺地。地面土壤中的生态系统和通气透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面积的硬质铺地隔绝了土壤与空气的接触从而降低了这种土壤的自然功能。

（2）推广绿色建筑。绿色建筑可在使用周期内最大程度上节约能源的消耗是未来建筑的发展趋势。

（3）基础建设低碳化。城乡基础建设过程中，应改变小汽车为主导的交通模式，以运输量大，能源消耗低，方便快捷的交通系统为主导，如轨道交通和公共交通，以非机动车为辅助的交通模式来有效的降低碳排放。

3.3 增加碳汇直接减少碳排放

国内外研究早已证实成长中的树能从大气中吸收并固定二氧化碳，而砍伐树木后退化的土壤会向大气排放二氧化碳及其他温室气体。利用不同数据、卫星遥感数据、观测资料对1981－2000年间中国大陆植被分析结论包括：在此期间中国年均砍伐树木的总碳汇为0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳汇最高为（0.075 PgC/a），其次为灌木丛（0.014～0.024 PgC/a），最低为草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳储存量为每公顷71.5吨；因此增加森林面积，增加碳汇是最直接有效的减少碳排放的策略。

4 结语

低碳城市是未来城市的发展趋势而碳排放评估对城市的发展将起到长期结构性作用，我国正处于大规模城市建设和新一轮的空间结构调整期，应尽快确立碳评价标准体系和评估系统，并由此形成可持续发展的城市规划体系。

参考文献

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［2］丁宇． 西方现代城市规划中理性规划的发展脉络［J］． 规划师， 2005， 21( 1) : 104－ 107．

［3］曹康， 王晖． 从工具理性到交往理性 现代城市规划思想内核与理论的变迁［J］． 城市规划， 2009， 33( 9) : 44 － 51．

［4］张文辉， 张 琳． 现代性转向 西方现代城市规划思想转变的哲学背景［J］． 城市规划， 2008， 22( 2) : 66 － 70．